(문답풀이)1세대 다주택자 중과방안

[edaily 김춘동기자] -3주택이상자에 대한 양도세 60% 중과는 언제부터 시행되나 ▲2004년 1월1일부터 시행된다. 내년 1월 이후 1세대3주택이상 요건에 해당하는 자가 주택을 양도할 경우 60%의 양도세율과 탄력세율 15%, 주민세율 7.5% 등 최고 82.5%의 세율을 적용 받게 된다. 주택을 3년이상 보유한 경우에도 장기보율특별공제를 적용 받을 수 없다. -현재 주택 4채를 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 않나 ▲2003년 12월31일 현재 기존 1세대3주택자가 내년 말까지 기존 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고, 일반세율(1년이내 50%, 1~2년 40%, 2년이상 9~36%)을 적용 받을 수 있다. 다만 1년간 유예를 위해서는 내년 1월 이후 새롭게 주택을 취득하지 말아야 하며, 유예기간중에 새로운 주택을 취득한 경우에는 유예규정이 적용되지 않는다. -현재 주택을 2채 보유하고 있는데 올해 분양 받아 내년에 완공되는 주택 1채가 있는 경우에는 중과대상인가 ▲1세대 3주택이상 해당여부는 주택양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함해 1세대 3주택이상인지 여부로 판정된다. 따라서 2004년에 새로운 주택 1채가 완공, 새롭게 주택을 취득해 3채가 되는 경우에는 중과대상이 된다. -같은 날 2주택이상을 양도하는 경우 어떻게 과세되나 ▲납세자에게 유리한 방법 즉 세금이 적게 나오는 방법에 의해 과세된다. 예를 들어 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개 주택을 양도한 경우 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도한 것으로 60%의 세율을 적용받게 되고, 양도차익이 많은 주택은 후에 양도한 것으로 처리돼 일반세율을 적용받게 된다. -수도권, 광역시의 경우 주택가액 규모에 관계없이 모두 대상이 되나 ▲그렇다. 수도권과 광역시의 경우 대부분 주택보급률이 100%이하이고, 주택가격이 높은 점을 감안, 주택가액규모에 불구하고 모두 1세대 3주택에 포함되도록 했다. 다만 수도권·광역시중 군(郡)지역이나 도농복합시의 읍(邑)·면(面)지역은 1세대 3주택이상 판단시 제외된다. 또한 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안해 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역도 제외할 예정이다. 이 지역들은 지방의 경우와 같이 3억원(국세청 기준시가)을 초과하는 주택은 1세대 3주택 계산에 포함된다. -수도권 및 광역시에 2채, 지방에 1채를 소유하고 있을때 1세대 3주택이상에 해당되는가 ▲지방에 소재하는 주택가액이 국세청 기준시가 3억원이하인 경우에는 1세대 3주택에 해당되지 않으며, 3억원을 초과하는 경우 1세대 3주택에 해당된다. -10개 가구로 구분된 1채의 다가구주택을 소유하고 있을때 중과대상인가 ▲다가구주택(3층이하, 1개동 바닥면적이 100평이하)은 1채의 주택을 지분형태로 소유(예: 甲 1/2, 乙 1/2)하는 건축법상 단독주택이나 세법상 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 본다. 10개 가구로 구분된 1채의 다가구주택은 10개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 3주택 여부를 판단한다. 다만 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 해 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 3주택 여부를 판단하게 된다. -주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산에 포함되는가 ▲오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로 건설교통부장관이 고시하고 있다. 따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산된다. -수도권 및 광역시에 소재하는 주택은 주택가액이나 규모에 관계없이 주택수 계산에 포함되는가 ▲1세대 3주택이상 판정시 수도권 및 광역시에 소재하는 주택은 주택의 규모나 가액에 불구하고 계산대상에 포함된다. 다만 일정규모 이하의 소형주택은 중과대상에서 제외할 예정이나 소형주택의 구체적인 규모는 가격, 면적 등을 감안해 시행규칙(재정경제부령)으로 규정할 예정이다. -수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 임대주택 2채, 거주주택 1채, 기타주택 1채 등 모두 4채 보유시 어떻게 과세되나 ▲1세대가 수도권에 4개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 3주택이상에 해당된다. 다만 조세특례제한법상 감면 임대주택은 중과대상에서 제외되며, 거주자가 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에도 거주주택 1채는 중과되지 않는다. 그러나 이 사례는 거주주택 외에 또 1채의 주택을 가지고 있으므로 감면주택을 제외하고는 중과대상이다. 기타 주택이 중과대상이 아닌 경우에는 중과대상에서 제외된다. -2003년 10월29일 이전부터 3채(기준시가 3억원이하 국민주택)이상 임대하고 있으나 임대사업자등록을 하지 않은 경우는 ▲2003년 10월29일 이전에 세법에 의한 사업자등록을 하고, 임대주택법에 의해 임대사업자등록을 한 경우로 2호이상의 국민주택을 5년이상 임대하고, 주택가격이 국세청 기준시가 3억원이하인 경우는 중과대상이 아니다. 기존 매입임대사업자(2003.10.29 등록사업자)가 2호이상의 국민주택(기준시가 3억원이하)을 5년이상 임대하는 경우에도 60% 중과대상에서 제외된다. 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우에는 중과대상이다. -10.29 대책이후 주택 2채를 구입해 사업자등록을 하는 경우는 ▲중과대상이다. 10.29 대책이후 1세대 1주택자가 주택을 구입해 임대사업자로 등록하는 경우는 최소한 5호이상의 주택을 구입해 10년이상 임대해야 양도세 60% 중과대상에서 제외된다. -10.29 대책이전부터 광역시에 5채이상 구입해 임대하고 있는 경우는 ▲기존에 5채이상을 임대하고 있는 경우 당해 사업자가 임대사업자로 등록을 하고, 임대사업용 주택이 국민주택규모(기준시가 3억원이하)이하로 5년이상 장기임대하는 경우 양도세 중과대상에서 제외된다. -10.29대책 이전부터 3채 임대(그 중 2채는 국민주택, 1채는 국민주택이 아니거나 3억원 초과)시 어떻게 과세되나 ▲2003년 10월29일 이전에 임대사업자 등록을 하고, 국민주택규모이하·기준시가 3억원이하의 주택을 2호이상·5년이상 임대한 경우 중과대상에서 제외된다. 따라서 당해 임대사업자가 임대사업자 등록을 한 경우 국민주택 임대시 중과대상에서 제외되는 반면 일반주택을 임대할 경우 60% 중과된다. 임대사업자 등록을 하지 않은 경우에는 모두 60% 중과된다. -임대사업용 5채, 본인거주 1채, 미혼인 자녀명의 1채인 경우는 ▲1세대 7주택으로 1세대 3주택이상에 해당돼 본인거주 1채와 미혼자녀명의 1채는 60% 중과된다. 다만 임대주택 5채에 대해서는 기존임대주택의 경우 임대사업자 등록, 국민주택, 기준시가 3억원이하인 2채이상의 주택을 5년이상 임대한 경우 중과대상에서 제외된다. 신규임대주택은 임대사업자 등록, 국민주택, 기준시가 3억원이하인 5채이상의 주택을 10년이상 임대한 경우 중과되지 않는다. -현재 안양에 임대주택 3채(미등록)를 임대중인데 다른 지역에 2채를 추가 구입해 10년이상 임대하는 경우는 ▲2004년 1월1일 이후 5채이상의 주택을 구입해 10년이상 신규 임대사업자로 임대할 경우 중과대상에서 제외된다. 다만 임대주택 수는 동일지역내 기준이므로 위 사례의 경우 전체는 5호이나 타지역(경기도 3채, 서울특별시 2채)에 소재하면 중과된다. -임대의무기간 이전에 임대주택 처분시 어떻게 되나 ▲임대의무기간 요건충족 이전에 임대주택을 처분할 경우 60% 중과된다. 다만 임대주택의 임대의무기간 요건(10년 또는 5년이상) 충족 이전이라도 살고 있는 주택(primary residency)을 양도할 경우 당해 임대주택을 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 보아 중과제외 여부를 판정하게 된다.