(황창규의 실전 돈굴리기)절세 위한 부담부증여, 정답 아니다

[이데일리 황창규 컬럼니스트] 정부는 이번 주택담보대출 규제와 대출금리 인상이 부동산 가격 하락시 은행권 부실을 막기 위한 조치라고 하는데, 대출금리 인상은 부동산 다수 보유자는 물론 내 집 마련 등을 위해 대출을 쓰고 있는 서민에게도 부담이 된다.

그간 저금리 기조가 이어오면서 자금 시장에서 돈이 넘쳐 나고, 넘쳐 나는 돈은 부동산 시장에 몰려들어 부동산 가격의 급등으로 연결된 것이라 볼 수 있다.

하지만 이젠 상황이 달라질 것 같다. 직접적인 연관은 없지만 지난달 30일 새벽(우리나라 시간) 미국 연방지준회의(FOMC)에서 연방기금 금리를 0.25% 올리면서 하반기 추가 인상을 적극 부인하지 않았고, 한국은행에서도 부동산 기격 안정을 위한 선제적 조치로서 금리 추가 인상 가능성을 언급했다. 

따라서 주택담보대출을 끼고 부동산을 구입한 분 들에게는 금융 비용 부담이 더 늘어나게 될 것 같다.

금리 인상은 부동산 다수 보유자 들에게도 문제될 듯…

또한 부동산 다수 보유자 들에게도 어려움이 가중될 수 있겠다. 왜냐하면 부동산 비중을 조정하기 위해 처분코자 하나 원하는 시기에 처분이 어려울 수도 있다는 점이다.

부동산시장 전문가 들은 금융당국의 이번 대책으로 특히 내년부터 보유세 부담 증가와 양도소득세 중과를 적용 받게 될 1세대 다주택자 들은 주택 시장 매수세 위축으로 더 어려워 질 수도 있다는 전망을 내놓고 있다.

일단 올해를 넘기면 1세대 2주택 양도소득세가 실거래 가액으로 과세되며, 양도 차익에 대하여 50% 단일 과세율 적용과 장기보유특별공제를 받을 수 없게 된다. 이로 인하여 주택 시장이 급격하게 냉각된다면, 주택 처분도 수월하지 못할 수가 있을 것이다.

부동산 보유비중을 줄이고자 할 때 유의할 점은?

그렇다면 금리 인상 및 부동산 세금 부담이 가중되는 시기에 부동산 보유 비중을 줄이려 할 때 어떤 참고할 만한 점이 있을까?  예를 들어 살펴 보자.

주거용 주택을 제외한 다수의 부동산이 있고, 부동산 담보대출을 사용하고 있는 사람이라면, 먼저, 지방의 나대지나 임야 등 돈이 되지 않는 부동산을 처분하는 것이 유리하겠다.

둘째, 2주택 이상일 경우 상대적으로 미래 투자 가치가 낮은 주택부터 처분을 고려한다.

셋째, 이렇게 처분 후 매각자금으로 담보대출을 상환하여 금융비용을 줄이는 방법이 있겠고, 보유하고 있는 건물이나 상가의 임대 수익을 더 높일 수 있는 건물 리모델링 자금으로 충당할 수도 있을 것이다.

부담부 증여가 절세를 위한 정답은 아닐 수 있어…

보유 중인 주택과 처분하려는 주택의  미래 가치 전망이 별 차이가 없다고 판단될 경우에는 처분만이 능사는 아니라고 본다. 그럴 때에는 자녀 앞으로 부담부 증여 등을 적극 고려할 수 있을 것이다.

예를 들어 두 채 이상의 강남권 아파트를 소유하고 있는 사람을 가정한다면, 자녀 앞 부담부 증여가 적절한 대안이 될 수 있겠다.

하지만, 부담부 증여가 절세를 하는데 정답은 아니다. 반대로 역효과가 날 수도 있기 때문이다. 부담부증여는 보유세를 줄여보자는 취지에서 고려할 수 있는데, 부담부증여를 받아야 할 자녀가 어떤 상황인가에 따라 절세 방안이 될 수도 있고, 전혀 무의미한 행동이 될 수도 있다.

강남권은 물류유통이나 교통, 대기업 본사와 윤택한 주거지역이 병존하고 있는 특이성, 그리고 교육 시설 등 문화 시설 등이 타 지역보다 양호하여 보유나 처분에 따른 세금으로 가격을 떨어뜨리기에는 무리라는 생각이다. 따라서 강남권 아파트를 2채 이상 소유하고 있는 사람의 입장에서는 미래가치 측면에서도 쉽사리 매각을 결정할 수는 없을 것이다.

우선 자녀가 단독세대로서의 자격을 가지고 있는가를 살펴보아야 한다. 그 조건으로는 결혼을 하였는지, 직업이 있는지를 따져보아야 한다. 미혼이고, 30세 미만이며, 근로소득이나 사업소득이 없는 자녀는 주민등록 상 부모와 세대가 분리되어 있어도 부모와 동일세대로 간주되기 때문에, 이런 자녀 앞으로의 부담부증여는 종합부동산세 절세 효과를 기대할 수 없다.

필자는 두 달전  상담을 한 고객 중 미혼인, 그러나 직업(봉직의사)을 가지고 있는 자녀를 둔 고객을 상담한 일이 있었는데, 해당 자녀가 3 ~ 4년 후 직장을 그만두고 해외 유학길에 오르게 되어 결국 고객 자신이 갚아 줄 생각을 하고 있었다.

이에 부담부증여 후 일정기간 관할 세무서에서 사후관리를 받게 되는 점을 설명 드리고, 현재 아들 전세 살고 있어 거주에 큰 문제 없으니, 대출을 낄게 아니라, 전세보증금을 끼고 부담부증여를 하는 방법을 추천해 드린 바 있다.

이렇듯 자산 포트폴리오 배분 비중을 줄이고자 할 때에는 수익성을 따지기에 앞서 세금 문제를 먼저 짚어 보는 것이 중요하다.

(황창규 하나은행 대치역지점 PB팀장)