지방 투기과열지구 해제..`뒷북 처방`

[이데일리 남창균기자] 정부가 부산 대구 광주 등 24개 시군구를 투기과열지구에서 해제한 것은 최근의 주택시장이 악화일로를 걷고 있기 때문이다. 또 지방의 경우 규제를 완화해도 투기수요가 살아날 가능성이 없다는 판단에서다. 
 
대구에서 대규모 아파트를 공급했던 (주)신일은 단기 유동성 악화로 부도(13일)를 냈으며 부산 주택시장을 공략했던 영조주택은 자금난이 악화되면서 사실상 대한전선에 흡수(25일)되는 상황에 봉착했다. 정부는 이같은 상황이 중견 주택업체의 줄도산으로 이어질 수 있다고 판단, `잘못된 시그널` 우려에도 불구하고 해제에 나선 것이다. 
   
하지만 투기과열지구 해제로 지방 주택시장이 살아날 가능성은 크지 않다. 이 지역은 이미 공급과잉 상태인 데다 대출제한 등 다른 규제가 발목을 잡고 있기 때문이다.   

◇2003년 지정, 1차례 완화 = 지방은 대부분 지난 2003년에 투기과열지구로 지정됐다. 부산 해운대구와 수영구, 대구 수성구는 2003년 10월2일에 지정됐으며 10.29대책 이후 전지역(11월18일)으로 확대됐다.

하지만 10.29대책으로 지방 주택시장이 얼어붙으면서 2004년 12월 전매금지기간이 대폭 완화됐다. 당초 입주 때까지에서 계약후 1년까지로 줄인 것이다. 
 
지방 주택시장은 전매금지 여파로 가수요가 사라지면서 미분양이 쌓이기 시작했다. 건설교통부에 따르면 부산은 2003년 12월 3657가구에서 올 3월 8548가구로 증가했으며, 대구는 같은 기간 4159가구에서 9189가구로, 광주는 1870가구에서 5905가구로 각각 증가했다.
 
지방 대도시의 집값상승률이 물가상승률에도 못미치면서 청약경쟁률도 바닥을 기고 있다. 올 4월 말 기준으로 직전 2개월의 청약경쟁률은 부산 0.09대1, 대구 0.8대1, 광주 0.02대1, 대전 0.03대1, 울산 0.45대1 등으로 조사됐다

◇해제효과 미미 = 투기과열지구가 해제되면 분양가상한제가 시행되는 9월까지는 계약 후 바로 되팔 수 있어 분양률이 높아질 가능성이 크다. 다만 분양가상한제가 시행되면 계약 후 6개월이 지나야만 전매를 할 수 있게 된다.

업계에 따르면 부산지역은 하반기 분양물량과 미분양물량 등 3만6000여가구가 투기과열지구 해제 혜택을 누릴 것으로 예상된다. 또 대구와 광주도 각각 1만9000여가구, 1만3000여가구가 수혜 대상이다.

하지만 투기과열지구 해제가 지방 주택시장을 살리는 특효약이 될 수는 없다. 미분양 주택이 외환위기 때보다 많은 7만3000가구를 넘었고 집값은 마이너스 변동률을 보이고 있기 때문이다. 일부 금융기관이 신규 대출억제와 자금회수에 나서고 있는 것도 시름을 키우고 있다.

이 때문에 건설업계에서는 투기과열지구 해제와 함께 금융규제 완화, 주택보증수수료 인하 등을 요구하고 있다. 대한주택건설협회 이형 상무는 "위기에 봉착한 지방 건설사들이 현재 국면을 타개하기 위해서는 규제완화가 필수적"이라고 강조했다.

부동산114 김희선 전무는 "지방권 수요자들의 경우 기존주택을 팔지 못해 새 아파트에 입주하지 못하는 사례가 많다"며 "담보대출 규제 등을 풀어줘 갈아타기 수요가 살아나도록 해야 한다"고 지적했다.
 
■투기과열지구 현황
부산 : 해운대구 수영구(03.10.2), 전지역(03.11.18)
대구 : 수성구(03.10.2), 전지역(03.11.18)
광주 : 전지역(03.11.18)
대전 : 유성구 노은2지구(03.2.5), 서구 유성구(03.4.29), 전지역(03.6.7)
울산 : 전지역(03.11.18)
충북 : 청주시 청원군(03.6.7)
충남 : 천안시 불당 백석 쌍용동(03.4.29), 아산 천안(03.6.7), 공주 연기 계룡(04.7.30)
경남 : 창원 양산(03.11.18)
 
■투기과열지구 규제내용
-분양권 전매제한(등기 때까지, 수도권 충청권 제외지역은 계약후 1년까지)
-무주택세대주에 중소형 75%물량 우선공급(35세 이상, 5년 무주택자)
-청약1순위 자격제한(1가주 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는자, 2002년9월5일이후 통장가입자 중 세대주가 아닌자)
-재건축 조합원지위 양도금지(조합설립인가부터)
-재건축 공정 80%후 분양(과밀억제권역내)
-주택담보대출 LTV일부 강화(담보가액의 50%)