40층 옥상에 무료 전망대…오세훈표 '동서울터미널' 복합개발 시동

[뉴욕=이데일리 양희동 기자] 지난 19일 오후 4시 40분께(현지시간) 100층 높이에 있는 뉴욕 허드슨야드 야외전망대 ‘엣지’에 들어서자, 사방이 투명한 강화유리로 둘러쳐진 탁트인 공간이 모습을 드러냈다. 이 곳에서는 뉴욕 전역을 동·서·남·북 모든 방향이 한눈에 내려다보였다. 엣지를 찾은 방문객들은 사람 체중을 거뜬히 견디는 강화유리에 몸을 기댄 채 뉴욕을 배경으로 사진을 찍고 전망을 감상했다.

오는 2028년 40층 규모로 새로 들어설 동서울터미널 최상층엔 ‘엣지’와 같은 전망대가 조성돼 한강과 강·남북 내려다 볼 수 있게 된다. 또 모든 버스는 지상이 아닌 지하로 오가고 상층부엔 복합쇼핑몰과 각종 업무시설이 들어설 계획이다.

오세훈 시장이 지난 19일(현지시간) 엣지 전망대에서 제프 블라우(왼쪽) 릴레이티드 컴퍼니즈 대표에게 허드슨야드 프로젝트 브리핑을 듣고 있다. (사진=서울시)

오세훈, 동서울터미널에 적용한 허드슨야드 등 뉴욕 사례 살펴

북미 출장 중인 오세훈 서울시장 등 서울시 대표단은 19~20일(현지시간) 이틀에 걸쳐 뉴욕 허드슨강 일대 수변 중심의 도심복합개발단지 ‘허드슨야드’와 주변 건물의 공중권을 양도받아 초고층 고밀 개발된 ‘원 밴더빌트’ 등을 집중적으로 둘러봤다.

오 시장이 19일 오후 방문한 허드슨야드는 2005년부터 맨해튼 미드타운 서쪽 허드슨강변의 낡은 철도역, 주차장, 공터 등 약 11만㎡ 부지를 입체적으로 재개발 중인 사업으로, 뉴욕을 대표하는 도심 재탄생 사례로 손꼽힌다. 특히 MTA 철도부지는 기존 철도 기능을 유지하면서도 복합문화시설 ‘더 셰드’와 100층 높이 야외전망대 ‘엣지’ 등 독특한 건축물과 공간을 조성, 연중 관광객 등이 찾는 곳으로 명소가 됐다.

오 시장은 허드슨야드 서측의 ‘맨해튼웨스트’도 찾아 상업과 주거, 관광(호텔·공연장 등) 등이 조화를 이루는 복합거점과 기차역인 ‘펜스테이션’ 등과 연결한 입체 동선 등을 살펴봤다. 또 세계적 건축가 토마스 헤더윅이 디자인한 1만㎡ 규모의 인공섬(수상공원)인 ‘리틀아일랜드’를 함께 둘러봤다. 다음날인 20일 오전엔 허드슨야드에서 차로 10분 거리인 혁신개발 건축물 ‘원 밴더빌트’와 ‘그랜드센트럴 터미널’을 찾아 뉴욕이 도입한 ‘개발권양도제’의 일환인 ‘공중권’에 대한 설명도 들었다.

원 밴더빌트는 인근 건물인 ‘바워리 세이빙’의 용적 약 9750㎡의 공중권을 양도받아 지상 93층으로 고밀 개발됐다. 지하로는 철도터미널과 연결해 이용자 편의를 높이고 상부 335m 지점엔 전망명소 ‘서밋’을 두어, 엠파이어스테이트 빌딩, 센트럴파크 등 뉴욕 시내를 전망할 수 있다. 1913년 개관한 그랜드센트럴터미널은 세계 최대 기차역으로 뉴욕시는 저층부 터미널을 유지하면, 상부의 넓은 부지에 대한 ‘공중권’을 양도할 수 있게 유도했다.

오 시장은 “우리나라 같으면 150년에서 200년 된 그랜드센트럴 자체가 문화재이기 때문에 이 위치에 이런 건물들이 못 들어간다”며 “뉴욕시는 문화재를 보호하는 분들이 건축 심의할 때 그랜드센트럴에 대한 존경의 마음을 흔적으로 남기라고 주문해 얼마든지 지을수 있도록 한 것이 인상깊었다”고 말했다.

엣지 전망대에서 바라본 뉴욕 전경. (사진=양희동 기자)

40층 높이 동서울터미널 현대화…옥상전망대 등 공공성 확보

서울시는 오 시장의 노후 도심의 고밀 복합개발 시찰지 사례를 바탕으로 동서울터미널 대상 ‘100년 서울 도시공간 대개조’ 선도사업에 돌입한다.

동서울터미널 현대화 사업은 △지하에 터미널·환승센터 △지상부 수변 휴식·조망공간 △공중부 상업·업무시설 등을 유기적으로 배치, 터미널을 이용하지 않는 시민도 연중 찾고 즐기는 복합개발시설로 조성한다.

동서울터미널은 과거 광나루터를 오갔던 돛단배를 형상화해 한강의 역사·상징성을 극대화한 건축 입면으로 조성될 계획이다. 타워 최상층인 40층 전망대를 비롯한 중층부 곳곳에도 한강과 서울 전경을 감상할 수 있는 전망 특화공간이 마련될 예정이다. 최상층 전망대는 원 밴더밸트의 ‘서밋’처럼 남쪽으론 한강과 강남 도심, 북쪽으론 남산타워와 북한산까지 360도 파노라마 전망을 볼 수 있다. 또 공중정원·수변 전망데크 등을 설치해 다양한 각도와 장소에서 조망이 가능하도록 계획됐다.

서울시는 민간 사업자인 신세계동서울PFV(신세계프라퍼티 등)와 사전협상(안)을 이달 중 마무리하고, 2025년 착공을 목표로 하고 있다. 시는 ‘사전협상’이란 제도적 기반을 바탕으로 용적률 상향 등 인센티브를 활용, 강변북로에 가로막혀 있었던 ‘한강~강변역~터미널’을 연결하는 ‘보행데크’를 조성 등 공공기여도 끌어냈다고 설명했다.

오 시장은 “원 밴더밸트와 허드슨야드 등에서 동서울터미널 개발을 통해 시민들을 위한 공간을 어떻게 더 만들어낼 것인가에 대한 영감을 얻었다”며 “지하 3개층으로 버스가 다니고 지상으로는 상업 시설이나 무료 공중정원, 한강 보행로 같은 것들이 시민 편의를 위해 연결될 것”이라고 설명했다.

동서울터미널 조감도. (자료=서울시)