[웰스투어2017]다주택자 세금폭탄 피하려면 중과대상인지 확인부터(종합)

안수남 세무법인 다솔 대표세무사가 27일 오후 서울 영등포구 여의도 한국화재보험협회에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 WealthTour2017’에서 ‘다주택자 중과세에서 살아남기(양도소득세 절세)’란 주제로 강연을 하고 있다. ‘이데일리와 함께하는 WealthTour2017’는 코스피지수가 연일 사상 최고기록을 다시 쓰고 있는 가운데 투자할만한 종목은 무엇인지, 8.2 부동산 대책에 이어 가계부채 종합대책에도 여전히 관심이 높은 부동산은 어디에 투자해야할지, 다주택자 중과세한다는데 절세할 방법은 없는지, 요새 뜨거운 투자대상인 가상화폐는 어디부터 어떻게 시작하는 것이 좋을지에 대한 방법을 모색하고자 마련됐다. (사진=방인권 기자)

[이데일리 김경은 기자] 8·2부동산 대책으로 내년 4월부터 다주택자 양도세 중과규정이 시행될 예정인 가운데, 세금폭탄을 피하려면 중과세 대상 주택인지를 먼저 파악하는 것이 관건이라는 조언이다.

안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 27일 서울 여의도 한국화재보험협회에서 열린 ‘제8회 웰스투어’에서 ‘다주택자 중과세에서 살아남기-양도소득세 절세 전략’을 주제로 이같이 말했다.

안수남 세무사는 “8·2대책 다주택자 양도세 중과규정은 부동산투기를 막기 위해 징벌적 세금의 성격을 띠고 있다. 소득세는 연 단위로위로 과세하지만 30년간 소득이 발생해도 한꺼번에 누진율을 적용하는 것이 양도소득세로 세부담이 아주 크다”며 “하지만 부동산은 절세를 할 수 있는 방법도 많기 때문에 매매하기 전 충분한 상담을 통해 세금폭탄을 피하는 것이 중요하다”고 말했다.

1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%포인트(3주택 이상 보유자는 20%포인트)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 이 같은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항으로 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 다만 장기임대주택 등 과거 중과대상에서 제외된 주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외된다.

하지만 이번 8·2부동산대책 역시 다주택자 중과규정의 특징만 알면 충분히 세금폭탄을 피할 수 있다고 안 회계사는 강조했다. 안 세무사는 “중과세 대상 주택이 어디인지 조정대상지역에 들어간 것인지만 파악하고 매매 계획을 세우는 것이 중요하다”고 말했다. 즉 이번 대책은 주택에 한정해 과세강화 대책을 세웠고, 적용대상이 전국이 아니라 투기가 우려되는 투기지역이나 조정대상지역으로 한정했기 때문에 모든 주택이 적용대상은 아니라는 설명이다. 또 중과세 적용 시행시기를 내년으로 미루고 준공공임대주택 면제규정을 2020년 말까지 연장 시행한 것도 주요 특징으로 꼽았다.

안 세무사는 “서울, 경기도, 인천 등 수도권은 모두 중과 대상이고 지방은 3억원 넘는 것만 중과세대상이고, 그 대상 중 조정지역으로 지정되면 중과세되기 때문에 이 부분만 명확히 하더라도 세금폭탄은 피할 것”이라고 말했다.

이어 주택 기준에 대해 주택과 상가가 같이 있는 겸용주택에서 주택 부분이 더 크면 주택으로 판단하라고 조언했다. 겸용주택에서 주택 수의 원칙은 주택과 상가의 크기를 불문하고 주택은 주택, 기타건물은 기타건물로 보지만, 예외적으로 ‘1세대 1주택 비과세’ 적용 시에는 주택이 더 크면 전체를 주택으로 본다는 설명이다.

또 오피스텔은 일반사업자로 등록한 여부에 불구하고 실제 용도대로 판정한다. 세입자가 아닌 오피스텔 주인 또는 그 가족이 실거주하는 경우에는 주택 수에 포함된다. 안 세무사는 오피스텔이 1세대 1주택으로 비과세가 배제되는 황당한 과세 사례 빈도가 가장 많다고 지적했다.

무허가 주택은 허가 여부, 주택 규모를 불문하고 주택에 해당한다. 조합원입주권의 경우 2006년 1월 1일 이후 관리처분된 입주권은 주택 수에 포함된다.

아파트 분양권은 신축공사가 완료되고 분양대금을 완납해야 주택에 해당한다. 극히 소액잔금을 남긴 분양권을 주의해야 하는데, 잔금을 거의 다 납부하고 극히 일부만 남겨 둔 경우 아파트로 취급한다. 안 세무사는 “10%가량 남기는 것이 적당할 것으로 생각된다”고 조언했다.

다가구주택은 건축법상 단독주택으로 건축되지만, 세법상은 공동주택으로 취급된다는 점을 유의해야 한다. 1세대 1주택을 판정함에 있어 다가구주택 요건에 맞게 건축된 주택으로 일괄로 양도하는 경우 단독주택으로 취급된다.

다가구주택의 요건으로는 3층 이하로서 19세대 미만, 660㎡ 이하일 것이 요구되는데, 따라서 층수나 세대수, 면적 중 하나라도 위반한 경우 단독주택으로 인정받지 못하고 공동주택에 해당된다.

안 세무사는 “양도소득세 폭탄을 막기 위해 1세대 1주택 세대분리는 확실하게 하고 절대로 위장으로 세대분리를 하지 말라”고 강조했다. 국세청은 세계적으로 가장 우수한 전산시스템을 갖추고 있으며, 세무공무원은 전문가들로 다른 분야 공무원들에 비해 숙련도가 높다는 것이다.

안 세무사는 “세금을 조금 덜 내려고 얄팍한 방법으로 탈세를 하다가 적발될 경우 가산세도 높고 조세범처벌법으로 처벌받을 수도 있다”며 “거래가액대로 계약서를 작성하고 거래증빙을 잘 갖추어두는 지혜가 필요하며, 거래 전에 미리미리 양도예정인 자산에 대해 절세방안을 마련하는 것이 중요하다”고 충고했다.