[마켓인]군인공제회, ‘에피소드강남262’ 엑시트…순내부수익 8%

△SK디앤디 ‘에피소드 강남 262’ 조감도(사진=SK디앤디)

[이데일리 박정수 기자] 군인공제회가 3년 만에 ‘에피소드강남262’(옛 메트로빌딩) 투자금을 회수(엑시트)했다. 군인공제회가 이번 투자를 통해 남긴 순내부수익률(IRR)은 8%에 달한다.

4일 투자은행(IB)업계에 따르면 지난달 군인공제회는 SK디앤디 자회사 디디아이에스씨 1339 위탁관리부동산투자회사(이하 리츠)의 지분 76.7%(140만주)를 유상감자를 통해 전량 처분한 것으로 전해진다. 주당 감자가액은 2만2699원으로 약 318억원 수준이다.

앞서 2019년 SK디앤디가 리츠를 내세워 오피스로 활용되던 메트로빌딩을 도심형 임대주택으로 개발하는 1766억원 규모의 사업을 진행했고, 군인공제회는 ‘엠플러스전문투자형 사모부동산투자신탁 11호’를 통해 에쿼티 투자에 참여했다.

리츠는 에쿼티 350억원, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 1416억원 등을 통해 사업비를 조달했다. 군인공제회는 리츠 지분 140만주(우선주)를 주당 2만원에 사들여 총 280억원을 투자했고 나머지 지분(보통주 32만5000주)은 SK디앤디가 인수했다.

또 보통주 10만주는 싱가포르 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)이 부동산 자회사 ‘레코 발레리안 프라이빗 리미티드(RECO VALERIAN PRIVATE LIMITED)’를 통해 투자하기도 했다.

이에 이번 유상감자를 통해 군인공제회는 약 38억원 수준의 차액으로 에쿼티를 처분했다. 투자 기간에 군인공제회가 우선주를 통해 받은 연평균 배당률은 5% 수준(운영기간 평균 보통주는 연 3.8% 내외)으로 IRR은 8%대로 전해진다.

IB업계 관계자는 “애초 사업 계획에서부터 임대주택이 준공되면 군인공제회가 보유하고 있던 지분은 유상감자할 방침이었다”고 설명했다. 이에 대해 군인공제회 관계자는 “투자와 관련해 세부적인 사항은 밝힐 수 없다”고 전했다.

SK디앤디 우선주 유상감자 재원은 보통주 신주 발행을 통해 마련한다. 보통주 200만주(주당 2만2000원) 총 440억원 수준이다. 이 가운데 레코 발레리안 프라이빗 리미티드가 약 333억원에 151만5000주를 인수하기로 했고 나머지 48만5000주(약 107억원)는 SK디앤디가 가져가기로 했다.

임대주택 운영을 통한 안정적인 배당수익과 매각차익을 기대할 수 있는 만큼 이번 레코 발레리안 프라이빗 리미티드의 투자는 수익 확정형 자산 확대의 일환으로 보인다.

SK디앤디 관계자는 “여유자금 확보 차원에서 신주를 발행한다”며 “레코 발레리안 프라이빗 리미티드는 단순 투자개념으로 참여한 것으로 안다”고 전했다.

한편 SK디앤디는 2019년부터 개발 사업을 시작해 작년 11월 주거 브랜드 에피소드의 신규 지점인 에피소드강남262를 준공했고, 지난달 말부터 계약 상담을 진행하고 있다.

에피소드강남262는 밀레니얼 세대의 라이프스타일과 개성을 반영한 ‘리브 앤 워크’를 콘셉트다. 3층 공용부 시설에 회의실, 개인 데스크, 1인 집중석 등을 마련해 재택근무 등이 용이하게 했다. 6평대에서 16평대 사이로 약 250세대가 들어설 예정이다.