"미국 오피스 위기, 과장됐다" 맨하탄 신축 절반, 공실률 '5% 미만'

[이데일리 김성수 기자] 미국 오피스 시장에 대한 우려가 높지만 일부 과장된 측면도 있다는 분석이 나온다. 국내와 마찬가지로 미국도 오피스 시장이 공실률이나 임대료 측면에서 ‘빈익빈 부익부’가 나타나는 만큼 ‘평균의 함정’에 빠지지 말아야 한다는 의견이다.

뉴욕, 공실률 5% 미만 빌딩 전체 40% 차지

9일 금융투자업계 및 미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹에 따르면 미국 내 오피스 평균 공실률은 1년 전보다 상승했지만 빌딩별로 편차가 존재한다.

미국 주요 도시의 오피스 평균 오피스 공실률은 지난 2분기 기준 17.5%로, 작년 2분기 15.5%보다 2%포인트(p) 높아졌다. 뉴욕 맨하탄 오피스의 평균 공실률은 지난 2분기 기준 15%까지 올랐다.

(자료=미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹)

하지만 실제로는 공실률이 낮은 빌딩의 비중이 적지 않다. 뉴욕 오피스의 경우 공실률 5% 미만 빌딩이 전체의 40%를 차지하며, 공실률 20% 미만 빌딩은 전체의 80%에 이른다.

지난 2010년 이후 준공된 신축 빌딩의 경우 공실률 낮은 건물의 비중이 더 높다. 공실률 5% 미만 빌딩은 전체의 54%로 절반 이상이며, 공실률 20% 미만 빌딩은 전체의 79%에 이른다.

신축이어도 공실이 장기화된 빌딩은 선호 권역이 아닌 곳에 위치한 경우다. 작년 준공된 노스 맨하탄(할렘)에 있는 테이스티 랩스는 공실률이 91%에 이른다. 첼시에 있는 모건 노스 포스탈 퍼실리티는 공실률 48%다.

(자료=미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹)

맨하탄에서도 임대료가 높은 권역이 있다. 높은 임대료를 유지한다는 것은 임차인들 선호도가 높아 미국 오피스 시장의 ‘공실률 상승’ 충격을 덜 받는다는 뜻으로 해석된다.

미드타운 맨하탄의 임대료는 미드타운 사우스, 다운타운 대비 높았다. 특히 미드타운 내에서도 임대료가 높은 지역은 △파크 애비뉴 △메디슨 5번 애비뉴 △허드슨야드다.

맨하탄 내 임대료 1위인 빌딩은 올해 준공된 ‘425 파크 애비뉴’이다. 이어 △지난 2020년 준공된 ‘원 밴더빌트’ △2019년 준공된 ‘30 허드슨 야드’가 뒤를 잇는다.

구축 빌딩임에도 리노베이션이 진행되고, 센트럴파크에 근접한 △매디슨 애비뉴 △5번 애비뉴 △파크 애비뉴 인근 자산들은 스퀘어피트(sqft) 당 100달러가 넘는 임대료를 유지하고 있다. 1sqft는 0.028㎡, 0.092평에 해당한다.

10~15년 장기 임대차 진행…“시장 회복 예상”

특히 초우량 오피스들이 준공됨에 따라 건물 조건(스펙)에 따른 임대료 편차가 확대되고 있다. 지난 2020~2022년 신축된 자산의 임대료는 연평균 4% 오른 반면 구축 자산의 임대료는 연평균 1% 상승했다.

또한 신축 빌딩은 1년 전 같은 기간보다 42% 높은 금액에 임대료 계약이 체결됐다. 구축 빌딩 임대료가 전년 동기대비 2% 하락한 것과 대비된다.

(자료=상업용부동산 정보회사 콤프스탁(CompStak))

향후 신축 빌딩 공급이 줄어들기 때문에 임차인들이 우량 자산을 선점하기 위해 높은 임대료에도 계약을 체결한 것으로 파악된다. 오는 2026년까지 예정된 신규 오피스 공급은 총 43만6596㎡(약 13만2069평)다.

연간 기준 공급량은 18만5785㎡(약 5만6199평)를 하회해, 과거 10년 평균치인 32만5125㎡(약 9만8349평)를 밑돈다. 특히 대형 공급으로 예정된 빌딩 중 △JP모건 본사 △137 배릭 스트리트(월트디즈니 컴퍼니)는 사옥으로 사용되는 만큼 향후 임대 가능한 신축은 감소할 전망이다.

이밖에도 최근 1년간 맨하탄에서 체결된 임대차 계약의 6%는 신축 빌딩 계약이었다. 면적기준으로 볼 때 전체의 13%를 차지하는 등 대형 계약 중심으로 이뤄졌다.

특히 매물로 나오기 어려운 신축 ‘트로피 자산’의 경우 스퀘어피트(sqft) 당 200달러가 넘는 초고가 임대 사례가 나왔다. △50 허드슨 야드(작년 준공) △원 밴더빌트 애비뉴(2020년 준공) 등 등에서다.

이처럼 미국 오피스 시장도 국내와 마찬가지로 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 나타나기 때문에, 미국 오피스 시장이 전반적으로 높은 공실률과 임대료 하락을 겪고 있다는 인식은 과도하다는 분석이다.

금융투자업계 관계자는 “공실이 발생하는 미국 내 오피스 빌딩의 대다수는 1980~1990년대 등 과거에 지어진 경우”라며 “다만 최근에는 우량 오피스에 대한 수요가 높아지고 있어서 이를 선별적으로 투자할 경우 위험도가 낮다”고 말했다.

이어 “지난 2021년에는 시장 불확실성이 높아서 임대차 기간이 5년 등 단기인 경우가 많았다”며 “하지만 이제는 임차인들이 높은 임대료에도 10~15년 장기 임대차 계약을 진행하고 있는데 이는 향후 시장이 회복될 것으로 예상한다는 뜻”이라고 덧붙였다.