[최인용 세무사의 절세가이드]부동산 가격 하락하면 '증여'로 절세해야

[최인용 가현택스 대표세무사] 올해 부동산은 어떻게 될까? 미국의 금리 인상이 시작되고, 가계부채 관리방안에 따라 총부채 원리금 상환비율이 도입되어 최근 부동산 가격은 하락하는 분위기이다. 2017년에는 공급이 되는 입주물량의 상승으로 부동산 가격이 하락한다는 의견이 있는 반면 토지 보상자금이 17조원이나 풀리게 되어 주요지역의 부동산은 수요가 늘어날 것이라는 의견도 있다.

부동산 가격이 하락할 때 절세할 수 있는 방법이 있다.

첫째, 가치 하락시에는 증여가 유리하다. 부동산 가치가 하락하는 경우에는 증여재산의 평가액이 낮아지므로 증여세를 줄일 수 있다. 자녀에게 미리 증여하는 것은 상속세를 줄일 수 있는 방법이기도 하다. 다만, 상속전에 10년이내에 증여한 재산은 상속세 계산시에 포함되므로 10년 단위의 증여를 고려하는 것이 절세효과가 크다.

2017년부터는 증여세가 개정되어 예정 신고세액 공제율이 10%에서 7%로 축소되었다. 그래도 신고하는 것이 유리하므로 증여세는 증여한 달의 말로부터 3개월 이내에 신고해야 한다.

둘째, 토지나 일반 주택의 증여는 5월 이전에 하는 것이 좋다. 토지나 주택을 증여하는 경우의 특징은 개별 공시지가 등을 통해 시가 액이 발표가 된다. 토지의 경우 매년 5월 부동산 공시가액이 발표가 되며 물가 상승 율을 감안하여 토지가액은 매년 상승하는 것이 일반적이다. 이런 상승을 기대한다면 토지나 일반주택은 매년 5월 이전에 마무리 하는 것이 증여세 절감 면에서 유리하다.

다만 이 경우 에도 부담 부 증여를 이용하는 경우 채무부담에 대해 은행권에서 담보가치 평가를 위해 감정가액이 있는 경우 공시지가가 아닌 감정가액이 우선적으로 적용되므로 채무 부담으로 인한 감정가액이 나오지 않도록 증여 전후 3개월간 유의해야 한다.

셋째, 아파트의 증여는 저렴한 시기를 정할 수 있다. 아파트의 경우 동일 종류의 물건이 많다고 보아 세법 에서는 부동산 실거래가인 매매 사례가액을 이용한다. 이는 국토해양부의 실거래가 공개 시스템(rt.molit.go.kr)에서 조회가 가능하다. 이를 잘 활용하면 시세가 저렴하다고 생각 되는 시점에서 증여를 할 수 있다.

특히 가족간 1세대 1주택으로 세대분리가 되면, 다주택으로 인한 양도소득세도 비과세로 만들 수 있으므로 시세 하락 시 증여가 유리할 수 있다.

단 부동산 증여는 취소에 유의하여야 한다. 일반적으로 증여는 3개월 이내에 취소할 수 있지만 부동산의 경우 취득세 등을 내기 때문에 이에 대한 취소가 안 되는 경우가 많다. 증여로 인한 취득세는 경우에 따라 큰 금액이 될 수 있으므로 부동산은 증여 시기를 신중히 결정하여야 한다.