서울 동작·동대문·종로·중구 투기지역 지정

[이데일리 권소현 기자] 서울 동작구와 동대문·종로·중구가 투기지역으로 추가 지정됐다. 최근 집값이 급등한 광명시와 하남시는 투기과열지구에, 구리시와 안양시 동안구, 광교신도시는 조정대상지역에 새로 포함됐다.

◇서울시 투기지역 총 15개구로 늘어…가구당 주담대 1건으로 제한

국토교통부와 기획재정부는 27일 부동산가격안정심의위원회와 주거정책심의회 심의를 거쳐 서울과 수도권 9곳을 투기지역 및 투기과열지역으로 추가 지정했다. 이번 투기지역 지정 등은 이날 자정부터 효력이 발생한다.

이로써 서울시 25개 자치구 중에서 투기지역은 총 15개 자치구로 늘어나게 됐다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마포·용산·성동·영등포·강서·양천·노원구 등 11개 구는 작년 8·2 부동산 대책을 통해 이미 투기지역에 지정됐다.

이번 투기지역 추가 지정은 어느 정도 예고됐다. 투기지정 지정 요건은 직전월의 집값 상승률이 전국 소비자 물가상승률의 1.3배를 넘는 지역 중에서 직전 2개월 평균 집값 상승률이 전국 집값 상승률의 1.3배보다 높거나 직전 1년간 집값 상승률이 직전 3년 연평균 전국 집값 상승률보다 높은 곳이다. 다만 전국 소비자 물가상승률의 130%가 0.5%를 넘지 않을 때는 0.5%를 기준으로 한다. 7월 전국 소비자 물가상승률이 0.2%에 그쳐 0.5%가 기준이 된다.

서울 동작·동대문·중·종로구의 7월 집값 상승률은 0.5%를 웃돌았고 8월 들어서도 3주째 주간 단위로 0.1%에서 최고 0.8%까지 상승세를 이어갔다. 지정 기준을 충족한데다 이들 4개 구가 도심과 강남·여의도 접근성이 좋고 최근 급상승한 용산이나 영등포구와 접해 있다는 점에서 집값 상승세가 이어질 것으로 보이고 과열 양상이 주변 지역으로 확산할 가능성이 있다는 정성적 판단 기준마저도 충족됐다.

투기지역으로 지정되면 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되고 주택담보대출 만기 연장이나 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출에 제한을 받게 된다.

◇펄펄 끓는 광명·하남 투기과열지구 포함

광명시와 하남시는 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고 올해 청약경쟁률도 높아 주변 지역으로 과열이 확산할 가능성이 높다고 판단해 투기과열지구로 새로 지정됐다. 광명시는 7월 5주부터 주간 아파트값이 급등하기 시작해 이달 둘 째주와 셋 째주에는 주간 상승률 1%를 넘는 등 과열 양상을 보였다. 하남시 역시 올해 7월까지 최근 1년간 누적 상승률이 5.67%에 달하는데다 이달 첫 째주부터 상승폭이 확대돼 셋째주 0.27%를 기록했다. 평균 청약경쟁률도 광명은 18.5대1, 하남은 48.2대1로 높았다.

이같은 시장 과열이 주변 지역으로 확산해 집값 불안을 야기할 수 있다는 판단에 투기과열지구로 지정했다는 게 국토부 설명이다.

투기과열지구로 지정되면 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40% 적용, 재건축 조합원당 공급주택수 1주택으로 제한, 재건축 조합원 지위양도 금지, 분양권 전매제한, 3억원 이상 주택 거래시 자금조달계획 신고 등의 규제가 적용된다.

서울·과천시·성남시 분당구·대구시 수성구·세종시 등 기존 투기과열지구는 그대로 유지된다. 집값 불안이 지속되고 있고 청약경쟁률도 여전히 높기 때문이다. 지난 6월 청약을 실시한 힐스테이트 신촌의 경우 평균 48대1의 경쟁률을 기록했고, 5월 청약한 과천 센트레빌과 대구 수성구 힐스테이트 범어는 각각 27.6대1, 85.3대1의 높은 경쟁률을 보였다.

조정지역에는 구리시와 안양시 동안구, 광교신도시가 새로 이름을 올렸다. 집값 상승률이 높은데다 구리시와 안양시 동안구는 청약도 과열 양상을 보이고 있다고 판단한 것이다. 구리시는 최근 1년간 집값이 3.3% 올랐고 안양시 동안구는 4.8% 상승했다. 2년간 평균 청약경쟁률도 구리시가 15.2대1, 안양시 동안구가 49.2대1로 높은 수준이다.

광교는 2015년 이후 신규 분양이 없었지만 최근 아파트값 흐름을 보면 청약 과열이 우려된다는 게 국토부 설명이다. 광교지구에 있는 자연앤힐스테이트 전용 84㎡의 경우 작년 7월만 해도 실거래가가 7억원이었는데 올해 1월 8억원을 넘더니 4월 9억1000만원, 7월 9억5000만원으로 껑충 뛰었다.

조정지역에 포함되면서 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매시 세율 50% 적용 등 강화된 세제를 적용받는다. 또 LTV 60%, DTI 50% 등 금융이나 청약 규제도 강화된다.

◇부산 기장군 조정지역 해제

한편 조정대상지역에서 해제된 곳도 있다. 부산 기장군이 유일하게 조정대상지역 족쇄에서 벗어났다. 기장군 지자체 차원에서 국토부에 조정대상지역 해제를 공식 요청한 바 있다.

다만 기장군 중에서도 일광신도시가 위치한 일광면은 해제를 보류했다. 일광면은 집값이 상승세이고 지역 내 개발 호재가 있어 계속 모니터링할 필요가 있다는 판단에서다. 일광신도시 북축 기장 IC를 통해 이용할 수 있는 부산 외곽순환도로 개통을 비롯해 일광타워 분양 전환, 일광타워 인근 한국유리 공장부지와 건설사 매각 등이 대표적인 개발 호재로 꼽힌다.

기장군보다 앞서 국토부에 조정지역 해제를 요청한 부산진구는 조정지역으로 남았다. 부산진구를 비롯해 남·연제·수영·동래·해운대 등 부산 6개구는 붙어 있어 서로 시장 영향이 크고 입지 좋은 곳에 대단지 청약이 예정돼 있는 만큼 좀 더 지켜보겠다는 게 국토부의 판단이다. 지난 6월 분양한 동래 3차 SK뷰는 청약경쟁률 12.3대로 여전히 두자릿수를 기록했다.

국토부는 서울에서 투기지역으로 지정되지 않은 나머지 10개구와 투기과열지구 후보로 거론됐지만 포함되지 않은 성남시 수정구, 조정대상지역 지정이 유력했던 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구 등을 집중 모니터링하기로 했다. 시장이 과열됐거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 등의 조치를 취할 방침이다.

이문기 국토교통부 주택토지실장은 “최근에 유동성이 풍부한 상태에서 일부 국지적 과열이 있었다”며 “투기지역 지정되면 담보대출이 가구당 1건으로 제한되기 때문에 효과가 있을 것”이라고 말했다.