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등록임대 축소의 역설…집값 안정? 임대료 폭등?[손바닥부동산]
[송승현 도시와경제 대표] 최근 부동산 정책 담론에서 우려되는 지점은 등록민간임대주택 제도를 다주택자의 세 부담 경감 수단으로 단정하는 인식이다. [이데일리 이미나 기자]세제 혜택을 축소하거나 폐지하면 매물이 시장에 대거 출회되고, 그 결과 매매가격이 하락해 무주택자의 내 집 마련 여건이 개선될 것이라는 기대가 전제돼 있다.그러나 등록임대는 특혜 장치라기보다 공공이 충분히 공급하지 못한 임대 수요를 민간 자본을 통해 흡수해 온 제도적 인프라에 가깝다. 임대료 인상률 5% 상한과 의무임대기간이라는 조건으로, 급등기마다 발생하는 가격 변동성을 완충해 온 일종의 안정 장치이다. 특혜 여부가 아니라, 공공임대의 공급 여력과 민간임대의 역할 분담이라는 관점에서 제도를 재평가해야 한다.국토교통부 등록민간임대주택 자료를 보면 서울 임대주택 중 아파트는 5만6717호이다. 그 중 강남 3구 아파트 등록임대 8390호의 면적 분포는 분명한 특징을 드러낸다. 40㎡ 미만이 3443호로 41.04%를 차지하고, 50㎡ 미만 673호(8.02%), 59㎡ 미만 412호(4.91%)이다. 이를 합치면 59㎡ 미만이 53.97%로 절반을 넘는다. 59㎡ 초과는 3862호(46.03%)이다. 즉 강남 3구 등록임대의 과반은 중소형 평형이다.마포·용산·성동, 이른바 마용성도 크게 다르지 않다. 총 7166호 중 40㎡ 미만이 2108호로 29.42%, 50㎡ 미만 604호(8.43%), 59㎡ 미만 412호(5.75%)이다. 59㎡ 미만을 합하면 43.59%다. 59㎡ 초과는 4,042호로 56.41%다. 마용성은 강남 3구보다 대형 비중이 다소 높지만, 여전히 소형·중소형이 절대적으로 적지 않은 비중을 차지한다.등록민간임대주택 아파트 전용면적별 비중 (그래픽=도시와경제)등록임대 물량의 상당 부분은 초소형·중소형이다. 이는 고가 대형 자산의 은닉처라는 통념과 다르다. 40~59㎡ 구간은 사회초년생, 1인 가구, 신혼부부의 핵심 수요 평형이다. 특히 강남3구와 마용성처럼 직주근접성이 높은 지역에서 이 면적대는 주거 사다리의 첫 단계에 해당한다. 임대료 5% 상한은 이 계층에게 예측 가능성을 제공해 왔다. 시장 가격이 급등해도 등록임대 물량은 완만하게 움직여 체감 주거 안정으로 이어졌다.등록민간임대주택 제도 축소로 대규모 말소가 진행될 경우, 매매시장에 급매가 대량 출회될 것이라는 기대 역시 과하다. 상당물량은 매도로 전환되기보다 임대를 지속하면서 임대조건을 재조정하는 방식으로 전개될 가능성이 높다. 억눌려 있던 가격 통제가 풀리면서, 신규 공급분은 시장 가치를 반영한 가격으로 수렴되는 것이다. 결국 매매가격 안정이 아니라 임대료 상승 압력이 먼저 나타날 수 있다.여기에 구조적 문제도 있다. 국내 임대주택 공급의 약 86.7%는 민간이 담당한다. 공공임대 비중은 8%대에 머문다. 국내 임대차 시장은 본질적으로 민간 자본의 공급망을 근간으로 형성된 생태계이다. 등록임대는 세제 인센티브를 제공하는 대신 가격 통제와 의무기간을 부과하는 교환 계약이었다. 이를 전면 축소할 경우, 공공이 동일 입지·동일 면적의 물량을 단기간에 대체하지 못하면 공급 공백이 발생한다. 공급 공백은 전세의 월세화 가속과 임대료 상승으로 연결될 가능성이 높다.혜택을 없애면 집값이 내려 세입자가 매수로 전환한다는 주장 역시 일부 계층에만 적용된다. 자산 축적이 충분치 않은 청년층과 신혼가구는 가격 조정과 무관하게 임대시장에 남게 된다. 강남 3구 등록임대의 절반 이상, 마용성의 40% 이상을 차지하는 중소형 평형은 이들의 현실적 선택지다. 정책 변화가 곧바로 매수 전환으로 이어질 것이라는 가정은 생애주기 구조를 간과한 해석이다.등록임대 제도는 개선이 필요하다. 보유 물량이 많다는 이유만으로 감내해야 했던 징벌적 세제는 조세 형평성 차원에서 재정립되어야 하며, 일부 과도한 세제 설계 역시 정비 대상이다. 그러나 면적 구조가 보여주듯 중소형 임대의 안정 기능까지 일괄적으로 제거하는 것은 정책의 정밀성을 떨어뜨린다. 기존 제도를 전면 부정한다면 단기적 상징은 남길 수 있지만, 장기적 수급 안정에는 도움이 되지 않는다.정책은 정의감이 아니라 결과로 평가된다. 강남 3구와 마용성의 등록임대 면적 구조가 보여주듯, 이 물량의 상당 부분은 청년과 신혼부부의 주거 기반이다. 제도 축소 이후 동일 조건의 대체 공급이 준비되어 있지 않다면, 시장은 더 높은 가격과 더 큰 변동성으로 균형을 찾을 것이다. 임대료 5% 상한이라는 보호막이 사라질 때 가장 먼저 영향을 받는 집단은 다주택자가 아니라 임차 가구다.등록임대 축소에 따른 공급 공백을 메울 정교한 로드맵이 전제되지 않은 제도 폐지는 위험하다. 대체 공급원에 대한 구체적인 설계가 결여된 상태에서의 규제는, 결국 도심 중소형 주택에 거주하는 서민층에게 임대료 상승이라는 직접적인 비용 부담을 전가하는 결과를 초래할 것이다.송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)

2026.02.14 I 박지애 기자

LH, 올해 민간참여사업으로 2.6만가구 착공 추진
[이데일리 김은경 기자] 한국토지주택공사(LH)는 올해 민간참여사업을 통해 전국 42개 블록 2만6000가구 착공을 추진한다고 12일 밝혔다.민간참여 공공주택사업은 LH가 민간건설사와 공동으로 시행하는 사업으로 민간의 기술력과 브랜드를 활용해 다양한 공공주택을 공급하는 방식이다. (사진=한국토지주택공사)LH는 올해 기공모 분(약 1만가구·2조7000억원대)을 포함해 전국 42개 블록 2만6000가구 착공을 추진한다. 주택공급 속도 제고를 위해 신규 공모 분 약 1만8000가구는 상반기 중 공모 시행을 마칠 계획이며 그중 1만6000가구가 연내 착공을 목표로 추진된다.앞서 LH는 지난달 30일 올해 첫 공모를 시행했다. 9·7 대책에 따라 직접시행으로 전환된 인천영종, 양주회천 등 총 4개 지구 6개 블록(2개 패키지 형태·약 3000가구)이 대상이다. 해당 블록은 연내 착공을 목표로 오는 3월중 민간사업자를 선정할 예정이다.이어 4월에는 위례업무용지 등 도심유휴부지와 수원당수 등 용도전환 지구를 포함한 총 21개 블록 1만5000가구 공모를 시행할 계획이다. 지난해 발표된 정부의 9·7 주택공급 확대방안에 따라 올해 사업물량 중 약 8000가구가 공공택지를 민간에 매각하지 않고 LH가 직접시행하는 방식으로 추진된다.한편 LH는 이날 경기남부지역본부에서 ‘2026 LH 민간협력 거버넌스 포럼’을 개최했다. 이번 포럼은 올해 민간참여사업 추진계획과 공모 개선사항 등을 알리고 민간사업자의 다양한 의견을 청취하기 위해 열렸다. 포럼에는 민간건설사 관계자 등 300여명이 참석했다.LH는 정부 주택공급 정책에 발맞춰 상·하반기 2단계 공모를 정례화하고 공사비 상승분(6.9%)를 반영하는 등 공공-민간 협력체계를 강화할 계획이다.지난해 시범 사업으로 추진됐던 금융지원 신모델을 전면 적용할 수 있도록 4월 중 ‘HUG 보증상품’을 확정할 계획이다. 다양한 민간사업자가 참여할 수 있도록 사업 규모별(대·중·소), 특성별 패키지를 마련해 사업 참여 폭도 넓힐 예정이다.오주헌 LH 공공주택본부장은 “민간사업자와의 다양한 협력으로 정부의 주택공급 정책을 차질없이 수행하고 안전하고 품질 좋은 공공주택이 적기에 공급될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다.

2026.02.12 I 김은경 기자

강남3구 첫 공공재개발 거여새마을 사업시행계획 인가
[이데일리 김은경 기자] 한국토지주택공사(LH)는 강남3구 최초 공공재개발 사업인 거여새마을 공공재개발 정비사업이 사업시행계획 인가를 받았다고 12일 밝혔다.거여새마을구역 공공재개발정비사업 조감도.(사진=한국토지주택공사)거여새마을 공공재개발 정비사업은 면적 7만1922.4㎡에 최고층수 35층, 12개동, 총 1678세대 규모로 조성된다. 단지명은 주민 제안에 따라 ‘래미안?자이 더 아르케’ 등 민간 브랜드가 적용될 예정이다.펜트하우스 등 대형 평형도 포함돼 수요자 선택 폭이 넓어지고 스카이라운지, 다목적 체육관 등 프리미엄 커뮤니티 시설도 계획돼 주거 편의성도 높아질 것으로 기대된다고 LH는 강조했다.이번 사업시행인가는 지난 2024년 12월 시공사 선정(삼성물산?GS건설) 후 1년여 만에 진행됐다. LH는 올해 관리처분계획 인가를 위한 토지등 소유자 분양신청 절차에 즉시 착수한다. 내년에는 이주와 철거, 2028년 착공 등을 목표로 후속 절차를 단축·병행 추진해 사업 속도를 높일 방침이다.박현근 LH 수도권정비사업특별본부장은 “거여새마을 정비사업을 공공재개발의 속도와 신뢰를 보여주는 모범사례로 만들어갈 것”이라며 “LH의 사업시행 전문성과 민간 시공자의 시공능력을 결합해 도심 내 신속한 주택공급과 주거품질 향상을 동시에 실현하기 위해 노력하겠다”라고 말했다.

2026.02.12 I 김은경 기자

민간정비사업 용적률 인센티브 제외…집값·공급 균형 시험대
[이데일리 김은경 최정희 기자] 공공 재개발·재건축의 용적률을 법정 상한의 1.3배까지 높이는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안이 여당 주도로 국회 상임위원회를 통과했다. 민간 재건축·재개발은 집값 자극 우려 등을 이유로 인센티브 대상에서 제외되면서 공공 중심 도심 공급 정책의 실효성과 파장을 둘러싼 논쟁이 본격화할 전망이다. 서울 남산에서 바라본 도심.(사진=이데일리 이영훈 기자)◇李 대통령 집값 안정 기조에 민간은 빠져국회 국토교통위원회는 지난 10일 전체회의를 열고 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 시행하는 재개발·재건축 사업의 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 허용하는 내용을 담은 도정법 개정안을 여당 주도로 의결했다. 해당 법안은 지난해 정부가 발표한 9·7 주택공급대책의 후속 입법 과제로 추진돼 왔다. 개정안이 최종 통과되면 공공재개발의 최대 용적률은 일반주거지역 기준 기존 법적 상한의 1.2배인 360%에서 390%로 높아진다. 공공재건축 역시 기존 300%(법적 상한의 1.0배)에서 최대 390%까지 상향된다. 정부는 공공 정비사업의 사업성을 보완해 도심 내 주택 공급 여력을 확충하겠다는 구상이다.반면 민간 재건축·재개발 사업에 대한 용적률 인센티브는 이번 입법에서 제외됐다. 정부와 여당은 민간 정비사업까지 용적률을 완화할 경우 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동) 등 ‘한강벨트’를 중심으로 집값 상승 기대를 자극할 수 있다는 점을 우려한 것으로 알려졌다. 실제 민간 정비사업 용적률 완화는 지난해 9·7 대책 당시에도 검토됐지만 시장 영향 등을 이유로 최종 발표에서 빠진 바 있다. 최근 이재명 대통령이 다주택자 투기 수요 차단과 집값 안정 기조를 거듭 강조해 온 점도, 민간 정비사업 인센티브를 제외한 이번 입법 방향에 영향을 미쳤다는 해석이 나온다.정책 방향이 입법으로 확정되면서 시장의 관심은 공공 중심 공급 전략의 실효성으로 옮겨가고 있다. 서울의 신규 주택 공급 가운데 약 80%가 재건축·재개발 등 정비사업에서 나오는 구조인 만큼, 민간 정비사업이 제외된 상황에서 공공 정비사업만으로 공급 확대 효과가 얼마나 빠르게 체감될지가 핵심 변수로 꼽힌다.◇공공 공급 실효성은…“속도가 관건”올해 서울의 입주 물량은 전년보다 크게 줄어든 상태다. KB부동산에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만6604가구로 전년(3만5322가구) 대비 약 53% 감소했다. 여기에 이주비 대출 규제가 겹치면서 정비사업 추진 일정 전반에 부담으로 작용하고 있다. 서울시에 따르면 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳 가운데 39곳, 약 3만1000가구가 이주비 대출 규제로 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됐다.이처럼 공급 여건이 빠듯한 상황에서 공공 중심 공급 전략을 둘러싼 평가는 전문가들 사이에서도 엇갈린다. 민간 정비사업에 대한 인센티브 확대가 단기적으로 집값을 자극할 수 있다는 점에는 공감대가 형성돼 있지만, 공공 중심 정책만으로는 공급 속도에 한계가 있을 수 있다는 지적도 동시에 제기된다.이광수 광수네복덕방 대표는 “민간에 용적률 인센티브를 주면 집값이 오르는 것은 명확하다”며 “민간 정비사업 용적률 완화는 결국 부동산 가격을 끌어올리는 정책이 될 수밖에 없다”고 말했다. 이어 “민간 인센티브는 부동산 가격이 충분히 안정되고 투자·투기 수요가 크게 줄어든 이후에 검토해도 늦지 않다”고 덧붙였다.공공 정비사업에 대한 용적률 인센티브에 대해서는 긍정적인 평가를 내놨다. 그는 “공공은 이윤을 목적으로 주택을 공급하는 주체가 아니라 시장 안정을 위한 공급자”라며 “공공에 용적률 혜택을 줘 공급을 늘리는 것은 타당한 접근”이라고 평가했다.반면 공공 중심 공급의 한계를 지적하는 목소리도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “공공 정비사업은 분양가 관리와 기부채납 비중이 커 사업성이 제한될 수밖에 없다”며 “용적률을 더 주더라도 상당 부분이 공공기여로 환원돼 체감 인센티브는 크지 않을 수 있다”고 말했다. 이어 “주거 환경 개선이 우선인 외곽 지역에서는 공공 공급이 효과가 있겠지만 고급 주거 수요가 집중된 도심 핵심지에서는 민간 정비사업을 대체하기 어렵다”고 부연했다.채상욱 커넥티드그라운드 대표는 공공·민간을 구분해 볼 필요가 있다고 짚었다. 그는 “공공이 시행하는 재개발·재건축이라도 용적률을 높이는 방향은 가야 할 길”이라면서도 “공공에만 용적률 인센티브를 주는 것을 시장이 환영할 일은 아니다”고 말했다. 다만 “민간 정비사업의 용적률 상향 요구 역시 분양 수익을 키우려는 사업 논리”라며 “정비사업은 자기 책임과 비용으로 추진되는 구조가 자리 잡아야 한다”고 했다.한편 이날 국토부 장관의 토허제 지정 권한을 확대하는 내용의 ‘부동산 거래 신고법 개정안’도 소위 의결 없이 여당 주도로 국토위 문턱을 넘었다. 현재는 국토부 장관은 2개 이상의 시·도 관할 구역에 걸친 지역에 대해서만 토허제로 지정할 수 있다. 예컨대 토허제로 지정을 하려면 서울과 경기도를 한 번에 지정해야 한다. 그러나 이를 서울 등 한 지자체에 대해서만 토허제를 지정할 수 있도록 개정했다. 다만 국토부 장관이 자의적으로 토허제 권한을 활용할 가능성을 막기 위해 토허제 지정 전에 관할 시·도지사와 사전 협의를 거치도록 의무화했다.또 토허제 지정에 대한 논의가 이뤄지는 단계부터 지정 내용이 공고되기 전까지 관련 정보를 외부에 공개하지 못하도록 했다. 이를 위반하면 1년 이하 징역 또는 1000만 원 이하 벌금에 처해지는 제재 규정도 신설했다.

2026.02.11 I 최정희 기자

[미리보는 이데일리 신문]고용 유연해지면…싱가포르 가던 글로벌기업 韓온다
[이데일리 백주아 기자] 다음은 11일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면 -고용 유연해지면…싱가포르 가던 글로벌기업 韓온다 -3370만명 정보 빼낸 쿠팡 유출자 배송목록 1억5000만회 들춰봤다-세수효자 반도체 세수펑크 끝냈다 -불닭 뜨니 불볶·불낙…K푸드 경쟁력 깎아먹는 ‘미투제품’-[사설] 비관세장벽도 쟁점화, 불안한 미국 통상 압력 대응-[사설] 심상찮은 日금리 오름세, ‘사나에노믹스’ 주목할 때다△종합-퇴사자, 서명키 빼돌려 7개월 무단접속…“쿠팡, 명백한 인증 관리 실패”-미래에셋 “블록체인 노하우·오너 전방위 지원 강점…한국판 로빈후드 될 것”△식품업계 ‘미투제품’ 기승-히트만 하면 베끼기 급급…“혁신 의지 꺾이기 전 규제 강화해야”-비율 조금만 바꿔도 특허 회피 가능한 제도 손봐야 -해외서 ‘짝퉁 K푸드’ 활개…온라인 적발만 5년새 8355건△디지털자산거래소 소유규제 긴급 토론회-“소유권 뺏는 방식보다 경영 투명성 강화 등 핀셋 규제가 더 실효적”-“사유재산권 침해 등 위헌논란 있어…신중 접근”-“불쑥 튀어나온 지분규제…시장이 납득할 만한 설명 부족”△특별 인터뷰-미국도 한국이라는 파트너 절실…관세 협상, 결국 윈윈 결론 날 것-클라우드 생소하던 10년전 먼저 협약 제안한 李대통령△종합-“대주주 지분 제한 명분 줬다”…가상자산 거래소 ‘공공의 적’ 된 빗썸-李대통령 “임대주택 양도세 중과 제외, 기간 제한해야”-반도체 훈풍에 초과세수 전망…적자국채 없는 ‘벚꽃 추경론’ 고개 -고려아연 경영권 분쟁 2라운드 ‘주총·소송·콜옵션’이 3대 변수 △정치-‘입법 지연’ 또 질타한 李대통령…부랴부랴 대책 상황실 꾸린 與-與, 부동산감독원 설치 본격화 국힘 “국민 사생활 감시 선언”-‘빈 껍데기 통합 될라’…국힘, 대구·경북 통합 고심-사우디 호위함 수주전도 ‘K원팀’ 출격△경제 -노동부, 야간 노동자 보호대책 만든다-이창용의 ‘젊은 한은’, 승진 1년 4개월 빨라졌다-美 관세 압박에…정부 “대미투자 임시 추진체계 가동”-김성환 기후부 장관 “기업용 지역별 전기요금제로 균형발전”△금융-빗썸·쿠팡 사고 터지는데…금감원 IT인력 이탈에 대응 역부족-보험연구원장에 김헌수 전 순천향대 교수 추천 -수수료 0원·실시간 추적…인뱅·페이사, 해외송금 경쟁 치열-신한금융, AI검색시대 ‘콘텐츠 플랫폼’ 만든다△글로벌 -‘100년 만기 채권’ 꺼낸 알파벳…AI 장투전 신호탄-트럼프, 자국 빅테크에 반도체 관세 면세 추진-“일자리 구해주세요” 美 ‘돈 내고 취업’ 확산-中 나트륨이온 배터리 영하 50도서도 쌩쌩△산업-‘칩플레이션’ 맞은 가전업계…‘리퍼’로 돌파 나선다-효성, 7870억 규모 전력기기 공급계약 조현준 회장의 美 투자 승부수 통했다-LG, 젠슨황·올트먼 앞에서 ‘AI시대 기업의 역할’ 알린다-무뇨스, 딜러와 소통 강화…美 공략 강화한다-‘AI 추론의 핵심’ 위상 높아진 낸드…삼성전자·SK하이닉스 시장 선점 경쟁 △산업-“한국에만 있는 ‘원료용 중유 개소세’ 없애야”-정유 웃고 석화 울고…GS 영업익 5% ‘뚝’-“개성공단 폐쇄 10년, 결국 빚더미…생존 대책 시급”-‘한글 폰트 1위’ 산돌 “주주환원 선순환 밸류업 본격화”△생활경제-침체 탈출 노리는 면세점…비용 줄이고 실적반등 날갯짓-“적당한 내일은 없다 뼈를 깎는 혁신해야”-압도적 규모 하이마트…“보고 만지고 경험하라”△증권-숨고르는 코스피…‘명절 징크스’ 주목 -“美 기술주 조정은 우량자산 비중 늘릴 기회”-동전주 솎아낸다고 하자…주식 합치는 오가닉티코스-전기차 넘어 우주항공주 도약…알멕, 올 들어 240% 급등-AI 전환 나선 거래소, 사상 첫 스타트업 인수△부동산-“급매 느는 동안 전세는 자취 감춰”…세입자들 불안 커졌다 -주식·채권 팔아 서울 집 샀다…6·27 대책 후 2조원 머니무브-성수4지구 시공사 재입찰 공고 취소 논란△Book-피지컬 AI 시대…‘제조 강국’ 韓 필승전략은? -조직이 잘 되려면 ‘신뢰’가 필요하다-진경산수 개척한 ‘조선의 화성’△의료·헬스-성장기 트라우마 집중관리…정신증 예방 효과-필요한 부위만 절제…‘암 사망률 1위’ 폐암 생존율 높였다 -약 대체조제 통보 방식 간소화 환자 안전 저해로 이어질 수도-추운날 흉통·호흡곤란…기흉 의심해야△MICE-실시간 통번역, 바이어 매칭, 최적 동선 안내…AI가 바꾼 행사 풍경-블레저 프로그램 확대…체류기간·반경 넓힌다-첨단산업 행사 집중유치…비즈니스 허브 부각-마카오 MGM 홍콩 도심공항 터미널 오픈△이데일리가 만났습니다-면세점 살아나려면…쇼핑과 함께 ‘K컬쳐 체험’ 하는 곳 돼야-“이익 없어도 내야하는 면세 특허수수료, 현실에 맞게 손질해야”△오피니언-[김기동의 크립토 레이더] 토큰증권 법제화, 다음 과제는-[생생확대경] ‘내 계좌만 왜 이래’…해결책은 장투다-[기자수첩] 비생산적 규제에 발목 잡힌 생산적 금융-[e갤러리] 노준구 ‘아주 오래된 궁전 안을 보는 사람들’△피플 -“이 나이에 노욕인가 싶지만 숨 쉬고 있으니 연기하는 것”-이어룡 “서울대 도서관, 미래세대 사유·성찰의 장 되길”-진옥동 “설 맞아 임직원들과 온기 더했죠”-청와대 불자회 출범…회장에 하정우 AI수석△사회 -‘중처법 1호’ 정도원 삼표그룹 회장 ‘무죄’…중처법 유명무실 우려-내년 의대생 490명 더 뽑는다…모두 지역의사제 전형-오세훈 서울시장, 재선 도전 선언 “李 다주택자 압박, 장기효과 없어”-대학 115곳 등록금 인상 결정…13곳은 ‘논의 중’

2026.02.10 I 백주아 기자

LH, 서울 모아타운 사업지 4곳 관리계획 승인
[이데일리 김은경 기자] 한국토지주택공사(LH)는 서울시 ‘모아타운’(소규모주택정비관리지역) 4곳이 사업에 참여한 지 1년 만에 관리계획을 승인받아 고시를 마쳤다고 10일 밝혔다.모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후한 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 서울시 특화 정비 모델이다.서울 관악구 난곡동 697-20 부분 투시도.(사진=한국토지주택공사)LH의 사업 참여로 관리계획이 승인된 모아타운 4곳은 서울 관악구 난곡동 697-20일대, 서대문구 홍제동 322일대, 동작구 노량진동 221-24일대, 종로구 구기동 100-48일대다.LH 관계자는 “통상 장기간 소요되는 관리계획 수립 절차를 대폭 단축함으로써 사업 지연에 대한 불확실성과 주민 비용 부담을 줄이고 소규모 정비사업의 핵심 과제인 속도와 실행력을 동시에 확보했다”고 강조했다.4개 관리구역 관리계획 및 고시가 완료됨에 따라 LH는 시행자 지정 또는 조합설립, 약정 체결, 통합심의 등 후속 절차 속행을 추진한다.LH는 신속한 사업 추진을 위해 지자체와 협의해 관리계획 승인 및 고시 절차 진행과 시행자 지정 또는 조합설립을 위한 주민 동의서 확보 절차를 병행 추진했다. 그 결과 관악구 난곡동 관리지역 A2 구역은 지난해 12월 동의서 징구를 시작한 지 2개월 만에 약 67%의 동의율(법적 동의율 3분의 2 이상)을 확보했으며 서대문구 홍제동 322 관리구역 역시 절차 진행 한 달 만에 동의율 50% 이상을 확보했다.LH 참여형 가로주택정비사업은 일반 재개발·재건축 대비 정비 계획 등의 절차 생략이 가능해 사업 기간을 단축할 수 있으며, LH 신용 기반의 주택도시기금 저리 융자로 안정적 사업비 조달 및 이주비 지원이 가능하다.특히 모아타운에서는 △최대 4만㎡까지 사업 면적 확대 △심의를 통한 용도지역 상향 △기부채납 비율 완화(민간 50%→공공 참여 30%) 등으로 사업성 개선이 가능하며 가로구역 요건(6m 이상 도로)과 노후도(60%→50%) 조건도 완화된다고 LH는 설명했다.박현근 LH 수도권정비사업특별본부장은 “공공이 관리와 위험을 분담하고 주민이 선택하는 정비 방식이 소규모정비의 새로운 기준으로 자리 잡고 있다”며 “앞으로도 공공참여 관리지역을 중심으로 주민 부담은 줄이고 도심 내 주택공급은 확대하는 지속 가능한 정비 모델을 확산해 나가겠다”고 말했다.

2026.02.10 I 김은경 기자

20년 용산 개발의 꿈, 성패 가를 첫걸음[민서홍의 도시건축]
[민서홍 건축가]용산국제업무지구는 서울이 지난 20년간 반복해 온 대규모 개발의 욕망과 공공성 및 수익성 사이의 근본적 긴장을 가장 압축적으로 드러내는 시험대다. 용산구 한강로3가 옛 철도정비창 부지 약 49만㎡에 이르는 이곳은 한때 ‘한국판 맨해튼’을 꿈꾸며 추진한 초고층 민간개발 프로젝트였다. 그러나 2013년 부동산 침체와 금융 리스크로 좌초한 뒤 국토교통부·서울시·코레일·서울주택도시공사(SH)가 함께하는 공공주도 모델로 재편되며 다시 출발선에 섰다. 2024년 도시개발구역 지정과 개발계획 확정, 2025년 실시계획 고시를 거쳐 본격화한 이번 사업은 단순한 재가동이 아니라 서울이 어떤 도시 원리를 선택할 것인가를 가늠하는 실험장이자 정책 전환의 리트머스다. 정부가 1월 29일 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 주택 공급 촉진 관계장관회의를 연 뒤 ‘도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’을 발표했다. 사진은 당초 6000호에서 1만호로 4000호 공급이 늘어날 예정인 서울 용산국제업무지구 부지.(사진=연합뉴스)새로운 구상의 핵심은 ‘초고밀 콤팩트시티’다. 업무·주거·상업·문화·여가를 도보권 안에서 수직적으로 결합해 일과 삶, 이동과 소비가 하나의 구조 안에 응축되는 형태다. 중앙의 국제업무존을 중심으로 업무복합존과 업무지원존이 3중 링을 이루고 상부에는 초고층 타워와 복합공간이, 하부에는 철도·도로·환승 체계가 배치된다. 한강과 남산 사이를 가로막았던 철도 부지를 입체적 결절점으로 재탄생시켜 단절된 도시 조직을 연결하려는 전략이다.국제업무존에는 금융·컨벤션·호텔·문화시설이 집적되며 중심상업지역으로 용도 상향해 최대 1700%의 용적률과 100층 내외의 타워가 가능하다. 업무복합존은 정보통신기술(ICT)·연구개발(R&D)·오피스텔 중심으로 조성되며 인근 전자상가 및 현대자동차 R&D 센터와 입체보행통로로 연계된다. 쇠퇴한 산업 기반을 재생하고 직주근접형 도시로 확장하려는 구상이기도 하다. 업무지원존에는 교육·문화시설, 레지던스, 기업지원시설을 포함해 일 중심의 업무지구에서 생활 중심의 복합 생태계로의 전환을 꾀한다.서울시는 2028년까지 기반시설 공사를 마치고 2030년대 초 입주를 목표로 한다. 약 14만 명의 고용창출과 30조원의 경제유발효과가 기대되며 한강과 남산, 서울역을 잇는 입지 덕분에 도심·여의도·강남을 연결하는 3핵형 국제업무축의 중추로 부상할 가능성이 높다. 나아가 AI와 디지털 트윈을 바탕으로 에너지·교통·시설 관리를 통합한 스마트 도시 운영체계를 실증하겠다는 ‘서울 스마트 코어’ 구상도 제시되고 있다.그러나 화려한 비전의 이면에는 복합적 리스크가 자리한다. 초고층 복합개발은 인근 주거지의 젠트리피케이션, 교통 혼잡, 환경 부담을 불러올 수 있다. 공공임대 비율이 낮거나 재투자 체계가 불명확할 경우 개발 이익이 민간에 집중된 ‘그들만의 도시’로 변질될 위험도 존재한다. 특히 코레일이 전체 부지의 70%를 보유한 상황에서 정부의 공공기관 자산매각 제한 방침과 1만 가구 주택공급 목표가 충돌할 경우 일정 지연과 구조 변경 가능성도 배제할 수 없다. 부지의 소유권, 개발 주체, 정책 기조가 서로 다른 속도로 움직이는 ‘어긋난 시계’가 현실화하는 순간 용산 프로젝트는 다시 불안정한 경로로 미끄러질 수 있다.결국 성공의 관건은 ‘높은 스카이라인’이 아니라 ‘정교한 거버넌스’다. 코레일·SH·서울시·국토교통부가 참여하는 상설 통합사업위원회를 제도화해 토지·주택·업무 기능을 조정해야 한다. 재무·공공성·도시성의 세 축이 균형을 이루는 조율 구조가 필요하다. 이해 충돌을 최소화하고 공공성과 수익성이 함께 작동하는 안정적 운영체계를 구축해야 한다. 공공성을 비용이 아닌 투자로 재정의해야 한다. 1만 가구 중 일정 비율을 공공임대·공공분양으로 유지하고 상업·업무시설의 개발이익을 공원·문화시설·공공주택으로 환원하는 내부 교차보조 구조를 명문화해야 한다.무엇보다 중요한 것은 과정의 투명성이다. 시민과 전문가가 계획 수립과 수정 과정에 참여할 수 있도록 온라인 플랫폼과 공개 워크숍을 제도화하고 공공기여 내역과 변경 사항을 주기적으로 공개해야 한다. 과거처럼 비공개 협의 속에서 조감도와 용적률이 바뀌는 일이 반복된다면 용산국제업무지구는 또 한 번 ‘그림의 도시’로 남게 될 것이다. 이제 용산이 진정한 ‘서울의 심장’으로 거듭날 수 있을지는 도시의 욕망을 견디며 새로운 균형점을 찾아가는 정치적 결단과 행정의 실행력에 달렸다.

2026.02.10 I 최은영 기자

과천 9800가구 공급 변수 '하수처리'…“2배 늘려도 감당 불가”
[이데일리 김은경 기자] 정부가 1·29 대책을 통해 과천경마장과 국군방첩사령부 부지 일원에 주택 9800가구 공급을 추진한 가운데, 과천시의 상·하수도 처리 여력이 공급 실현의 핵심 변수로 떠오르고 있다. 토지 확보 여부와 별개로 기반시설 수용 가능성이 향후 착공 시기와 공급 일정 전반에 영향을 미칠 수 있다는 점에서 중앙정부와 지자체 간 협의가 관건이 될 전망이다.과천경마장 부지 전경.(사진=연합뉴스)9일 과천시에 따르면 현재 시의 하수처리시설 처리 용량은 하루 3만톤(t) 수준이다. 과천시는 하수처리시설 증설을 추진 중이지만 내년 1월 착공해 2030년 12월 준공 예정인 증설 사업이 완료되더라도 처리 용량은 하루 6만1000t 수준으로 늘어나는 데 그친다. 이 용량은 기존 주민과 이미 확정된 개발계획, 국가계획에 반영된 사업 물량을 기준으로 산정된 것으로 추가 개발을 감당할 여유는 크지 않은 상태다. 1·29 대책에 포함된 경마장(115만㎡)·방첩사 (28만㎡)부지 등 9800가구 물량은 아직 반영돼 있지 않다는 게 시의 설명이다.상수도 여건도 마찬가지다. 과천시 맑은물사업소에 따르면 과천시 정수시설의 하루 처리 용량은 5만t으로 이 역시 기존 도심과 지식정보타운, 주암·과천지구 등 이미 반영된 개발계획을 기준으로 확보한 수치다. 주암·과천지구의 경우 이미 시의 자체 공급 여력이 부족한 탓에 서울시와 협의해 하루 약 2만 5000~2만 7000t의 상수도를 외부에서 공급받는 방식으로 조정한 바 있다. 이 과정에서 수도정비기본계획상 여유 물량은 사실상 소진된 상태라는 설명이다.과천시는 경마장·방첩사 부지에 9800가구가 추가로 공급될 경우 최소 하루 1만 4000t 수준의 추가 상수 공급이 필요할 것으로 보고 있다. 과천시 관계자는 “현재 체계로는 추가 공급을 감당하기 어렵다”며 “정수시설 신설이나 외부 연계 확대 등 대책이 필요하다”고 말했다.과천시는 상·하수도뿐 아니라 교통과 교육시설 등 도시 기반시설 전반의 수용 여건을 함께 고려해야 한다는 입장이다. 현재 과천에서는 지식정보타운을 포함해 과천주암·과천과천·과천갈현지구 등 4개 대규모 개발사업이 동시에 추진되고 있으며 전체 개발 면적은 원도심의 약 1.7배에 달한다. 시는 이러한 상황에서 추가 공공주택 지구 지정이 이뤄질 경우 기반시설 부담이 더욱 커질 수 있다고 보고 있다.상·하수도 증설 주체와 재원 부담 방식 인프라 확충 시점 등을 두고 중앙정부와 지자체 간 협의는 아직 구체화하지 않은 단계로 전해진다. 사업 주체인 한국토지주택공사(LH)는 현재 공급 발표 단계로 향후 지구 지정과 사업시행자 지정 이후 상·하수도 등 기반시설 계획을 구체화하겠다는 입장이다. 반면 과천시는 정부의 주택 공급안 전면 철회를 요구하는 상태다. 과천시의회는 지난 2일 임시회를 열고 ‘과천 경마 공원·국군 방첩사 부지 9800가구 주택 공급 계획 철회 촉구 결의안’을 채택했다. 이 같은 갈등은 과천에만 국한되지 않는다. 용산국제업무지구 일대 개발을 둘러싼 국토부와 서울시 간의 이견이나 노원 태릉골프장(CC) 일대 공급 계획을 두고 제기된 지자체 우려 등에서도 유사한 양상이 나타난 바 있다. 수도권 도심 공급이 확대될수록 공급 필요성과 도시 수용 능력 사이의 조율이 주요 과제로 부각되고 있다는 평가다. 업계 한 전문가는 “주택 공급 확대라는 정책 목표와 도시 인프라 여건을 어떻게 조화시킬지가 향후 협의 과정의 핵심이 될 전망”이라고 했다.

2026.02.09 I 김은경 기자

[데스크의 눈]교통지옥 해소책 안보이는 공급대책
[이데일리 김보경 기자] 정부가 1·29 부동산 대책을 내놓은 후 연일 지방자치단체에서 교통 혼잡 우려를 제기하고 있다. 도심 공급이 시급한 상황에서 자투리땅까지 긁어모아 ‘영끌’했다는 정부 정책에 ‘딴지’를 건다고 느낄 수 있겠지만, 임대주택을 반기지 않는다든가 지방세가 줄어드는 것을 반대하는 그런 계산이 아니다. 실제로 펼쳐질 교통지옥에 대한 우려다. 주택공급 지역이 발표된 후 그 지역 주민들은 “여기에 어떻게 더…”라며 말을 잇지 못했다. 태릉 군 골프장(CC) 개발이 추진되는 서울 노원구 공릉동 일대는 출퇴근 시간대 상습 정체 지역이다. 북부간선도로와 동부간선도로가 만나는 구조적인 병목 구간인 데다, 시내 곳곳에서 광역급행철도(GTX) 공사가 진행되며 교통 혼잡이 상시화돼 있다. (그래픽=이데일리 김정훈 기자)과천시와 성남시도 상황은 비슷하다. 서울시 교통량 조사 결과 성남 금토동과 성남 시계와 연결되는 경부고속도로 양재IC 구간은 하루 평균 18만 6707대가 오가는 전국 상위권 혼잡 구간이다. 과천에서 서울로 진입하는 과천대로(남태령) 역시 일평균 6만 6500대에 달하는 교통량을 기록하고 있다. 대한민국에 사는 사람이라면 이 일대의 교통상황을 모르는 이가 없을 것이다. 그런데 여기에 1만가구씩 더한다니 불평과 우려의 목소리가 나올 수밖에 없다.이미 포화수준의 교통 수용량을 겪고 있는 주민들에겐 단 한줄의 교통대책 언급이 없는 정부의 공급대책이 숨 막힐 수밖에 없고 그러다 보니 대부분 지자체에서 협의가 없었다며 반발하고 추가적인 교통대책을 요구하고 있는 것이다.‘선입주 후교통’에 대한 개선 요구는 수년간 계속됐고, 정부는 2023년 광역교통법 시행령을 개정해 교통대책 수립 시점을 ‘지구지정 후 1년 이내’로 정하면서 ‘선교통 후입주’ 체계를 제도화하겠다고 했다. 하지만 앞선 경험에서 이같은 원칙이 지켜질 것인지에 대한 우려가 크다. 대표적인 것이 계획 당시부터 1·2기 신도시의 전철을 밟지 않겠다며 광역교통망을 위한 전담조직까지 만들었던 3기 신도시다. 결과적으로 하남 교산지구는 2029년 입주가 시작될 예정이나 핵심 교통 대책인 지하철 3호선 연장 개통 시점이 2032년 12월로 미뤄진 상태다. 2028년 말 첫 입주가 예정된 왕숙은 수도권광역급행철도(GTX) B 의 착공이 늦어지며 개통 목표가 2031년으로 미뤄졌다. 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장 모두 입주와 핵심 교통망의 개통이 3년 이상 시차가 난다. 다행히 정부는 지자체 반발이 이어지자 1.29 공급대책의 후속조치로 ‘주택 신속 공급을 위한 교통개선 협의체’를 꾸린다고 나섰다. 발표 자체가 선공급 후교통이었던 것은 아쉽지만, 그래도 지자체의 목소리에 귀를 기울여 협의하겠다는 태도는 그나마 다행이다. 김윤덕 국토교통부장관도 지자체와의 협의가 미진한 부분이 있었다고 인정하고 적극적으로 협의하겠다는 의지를 밝혔다. 이번 주택공급은 신도시 지구선정이 아닌 도심내 공급이기 때문에 지구를 지정하고 이후 교통대책을 논의하기엔 사업지연의 리스크가 너무 크다. 정부는 교통인프라 확충에 대한 지자체 의견을 충분히 수렴해서 공급단계별 교통대책을 병행해야 할 것이다.

2026.02.08 I 김보경 기자

‘경마공원 절대 사수’…과천시민, 주택공급안 반대 집회
[이데일리 황병서 기자] 과천 경마공원(렛츠런파크)을 이전하고 해당 부지에 주택을 공급하는 계획이 담긴 정부의 주택공급안에 반대하는 집회가 7일 경기 과천시에서 열렸다.경마공원이전반대비상대책위원회는 이날 오후 경기 과천시 중앙공원에서 ‘과천 사수 범시민 총궐기 대회’를 열었다. 이날 집회에는 시민들을 비롯해 한국마사회 노동조합원, 신계용 과천시장, 김진웅 과천시의원, 최기식 국민의힘 의왕·과천 당협위원장 등이 참석했다.집회 주최 측은 참여 인원을 1500여 명으로 추산했으며, 경찰은 1000여 명으로 추산했다. 이날 집회는 주택공급안 반대 퍼포먼스, 결의문 낭독, 거리 행진 등의 순서로 진행됐다.참석한 시민들은 ‘주민 동의 전혀 없는 주택 개발 철회하라’, ‘절대 사수 전면 철회’ 등의 구호를 외쳤다. 마사회 노조원들은 ‘현장 무시·고객 무시 경마공원 이전 반대’, ‘경마팬 무시하는 졸속 행정 철회하라’, ‘말산업 폐허 위에 아파트가 웬 말이냐’라고 적힌 피켓을 흔들었다.앞서 정부는 지난달 29일 서울 3만2000가구(26곳), 경기 2만8000가구(18곳), 인천 100가구(2곳) 등 수도권 우수 입지 총 487만㎡에 청년·신혼부부 등을 주요 대상으로 양질의 주택 약 6만 가구를 신속히 공급하겠다고 발표했다. 과천에는 방첩사 부지(28만㎡)와 인근 경마공원(115만㎡)을 함께 이전하고, 해당 부지를 통합 개발해 9800가구를 공급한다는 계획이 담겼다.7일 경기도 과천시 중앙공원에서 경마공원이전반대비상대책위원회가 연 과천 사수 범시민 총궐기 대회에 참가한 과천 시민과 마사회 직원 등이 정부가 발표한 ‘도심 주택공급 확대 방안’에 반대하는 구호를 외치고 있다.(사진=연합뉴스)

2026.02.07 I 황병서 기자

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도심 주택공급 속도내는데…교통대책은 느릿느릿

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치솟는 집값 잡으려면 속도가 관건인데…용산·태릉 2~4년 후 착공

與, 정부 부동산 공급대책에 “주택시장 불안심리 완화 효과”