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- “대출규제만으론 주택시장 안정 어려워… 보유세 올려 매물 내놓게 해야”
- [이데일리 박지애 김형환 기자] 부동산 시장 안정을 위해서는 대출 규제 등 수요 억제에 의존하기보다 보유세 강화를 중심으로 한 세제 개편과 함께 공급 확대를 유도하는 방향이 보다 근본적인 해법이란 분석이 제기됐다.2026 이데일리 부동산 포럼이 22일 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 열렸다. 이광수 광수네복덕방 대표가 ‘부동산 시장 전망, 새로운 변화 가능할까?’를 주제로 기조강연을 하고 있다. (사진=노진환 기자)집값을 자극하는 근본 원인이 ‘투자 수요’에 있는 만큼, 보유세를 높여 투자 수익을 낮추는 구조적 접근이 필요하다는 것이다. 이는 보유 부담을 높여 결과적으로 시장에 공급되는 매물을 늘리는 방식으로 이어지며 장기적으로 시장 가격 안정화에도 영향을 줄 수 있다는 분석이다. ◇“들고 있으면 손해되게”…‘보유세 강화’가 해법이광수 광수네복덕방 대표는 22일 서울 중구 KG타워 하모니홀에서 열린 이데일리 주최의 ‘부동산 세제 개편에 따른 시장 전망’이라는 주제의 2026년 부동산 포럼에서 “부동산은 사실상 제로섬 게임인 만큼, 보유에 따른 부담이 강화되지 않으면 투기 수요는 반복될 수밖에 없다”며 “세제 개편을 통해 매도 유인을 자극하고 공급을 늘리는 구조를 만드는 것이 중요하다”고 강조했다.특히 이재명 대통령이 SNS를 통해 언급한 “자본주의에서 집을 여러 채 갖는 것은 자유지만 그로 인해 파생된 사회문제에 대해 책임을 져야 한다”는 메시지에 공감하며, 이를 현실화할 수 있는 근본 해법으로 ‘보유세 강화’를 거듭 강조했다.이 대표는 “팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸지도록 설계할 수 있을까”라며 “그 수준까지 제도가 변화하지 않는다면 투기 수요를 구조적으로 줄이기는 어렵다”고 덧붙였다.이어 현행 세제 구조가 오히려 보유를 유도하고 있다고 지적하며, 투자 수요를 자극하는 대표 단지로 서울 서초구 래미안 원베일리를 사례로 들었다.그는 “해당 단지 전용 84㎡ 기준 공시가격이 2025년 약 34억원에서 2026년 45억원으로 1년 만에 30% 이상 상승했지만, 같은 기간 보유세는 1830만원에서 2855만원 수준에 그쳤다”며 “실거래가가 약 60억원에 이르는 점을 감안하면 실효세율은 0.5%에도 못 미치는 수준”이라고 지적했다.이어 “이처럼 자산 가격 상승 대비 보유 부담이 낮은 구조에서는 ‘투자하지 않는 것이 손해’라는 인식이 형성될 수밖에 없다”며 “보유세를 일정 수준 이상으로 높여 기대 수익률을 낮추지 않으면 투기 수요를 억제하기 어렵다”고 강조했다.실제로 앞선 이재명 정부의 6.27 대출 규제와 10.15 규제지역 확대 등을 골자로 한 부동산 대책은 시장 반응이 제한적이었던 반면, 올해 들어 세제 강화 논의가 본격화되면서 시장이 즉각적으로 반응하고 있다고 평가했다.이 대통령이 SNS를 통해 양도세 중과 유예 종료와 보유세 강화 가능성 등 세제 개편 의지를 드러낸 것이 시장에 보다 직접적인 안정화 신호를 보냈단 분석이다.이 대표는 “최근 강남 아파트 가격이 하향 안정화되는 흐름을 보이고 있는데, 이는 보유세 부담 등으로 장기 보유자들이 매도에 나서면서 공급이 증가했기 때문”이라며 “집값은 결국 매도 물량이 좌우하는데, 공급이 늘어나면 가격이 조정되는 것은 자연스러운 흐름”이라고 설명했다. 강남의 경우 전월세 시장 역시 갱신계약 비율이 안정적으로 유지되며 과열 양상이 완화되고 있다는 점도 근거로 들었다.다만 이러한 변화가 강남 외 전 지역으로 확산되고 있는 것은 아니라는 점도 짚었다. 강북권 일부 지역에서는 오히려 전세가격 상승과 거래량이 늘며 투자 수요가 이동하는 흐름도 감지되고 있어서다. 그는 “강남은 다주택자 비중이 높아 세제 변화의 영향을 직접적으로 받지만, 다른 지역은 상대적으로 영향이 제한적”이라며 “시장 전반의 안정으로 이어지기 위해서는 보다 일관된 정책 신호가 필요하다”고 강조했다.◇“수요 억제 보단 공급 확대 정책이 주효”이에 따라 정부의 부동산 정책 방향도 대출 규제 등 수요 억제 중심에서, 보유세 등 세제 강화를 통해 매물 출회를 유도하는 공급 확대 방식으로 전환되고 있다는 분석이다.무엇보다 수요 억제 중심의 부동산 시장 안정화 정책은 한계가 명확하다고 지적했다. 이 대표는 “대출 규제는 단기적으로 거래를 위축시키는 효과는 있지만 지속 가능성이 떨어진다”며 “결국 시장을 안정시키려면 매도 물량을 늘리는 공급 정책이 병행돼야 한다”고 설명했다.때문에 공급 측면에서 매물을 유도해 시장을 안정화하는 현재의 정부 방향에 타당성이 있다는 평가다.그는 “현재 주택 공급 시장 구조를 나눠보면 △다주택자△비거주 1주택자△실거주 1주택자 세 그룹으로 나뉘는데 현재까지 이 대통령의 타깃은 다주택자의 매물 유도였다면, 앞으로는 정책 타깃은 비거주 1주택자로 이동할 가능성이 높다”고 봤다.특히 이 비거주 1주택자들에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 축소 등 세제 조정이 현실화될 경우 매물 증가를 유도할 수 있다는 분석이다. 이 대표는 “집값은 결국 시장에 나오는 매물, 즉 공급이 결정한다”며 “다주택자와 비거주 1주택자의 매도 물량을 얼마나 늘리느냐가 핵심”이라고 재차 강조했다.다만 이러한 정책이 시장 전반의 구조적 안정으로 이어지기 위해서는 세제 개편의 일관성과 정책 신뢰 확보가 병행돼야 한다고 강조했다. 그러면서 이미 시장에서는 과거와 달리 정책에 대해 신뢰하는 모습이 나타나고 있다고 분석했다.그는 “집을 누가 팔고 있는지 보면 오랜 기간 장기 보유한 사람들이 매도에 나서고 있는데, 이 같은 변화는 과거에는 보기 어려웠던 흐름”이라면서 “그 배경에는 정책 메시지와 시장 기대 변화가 동시에 작용하고 있다”고 말했다.무엇보다 이 대통령이 ‘주택과 부동산정책의 논의, 입안, 보고, 결제 과정에서 다주택자와 비거주 고가주택 소유자, 부동산 과다 보유자를 배제하도록 내각에 지시’한 부분이 정책의 신뢰성 확보에서 의미가 컸다고 평가했다. 마지막으로 그는 글로벌 흐름 역시 집값 안정 국면으로 접어들고 있다는 분석이다. 이 대표는 “미국, 캐나다, 중국 등 주요 국가에서도 주택 가격이 하향 안정화되는 흐름이 나타나고 있다”며 “한국 역시 정책 방향과 시장 구조 변화에 따라 같은 흐름으로 갈 가능성이 있다”고 진단했다.
- 李, 등록임대사업자 매물 처분 압박…양도세 혜택 폐지 수순
- [이데일리 박지애 김형환 기자] 이재명 대통령이 이틀째 민간 등록임대사업자 제도의 전면적인 개편을 시사하며 다주택자 매물 유도에 승부수를 던졌다. 등록임대사업자에 대한 ‘양도세 중과 배제’ 혜택을 단계적으로 폐지해 등록임대사업자 물량을 시장에 쏟아내 집값 안정을 유도하겠다는 전략으로 풀이된다. 이재명 대통령이 5일 청와대 여민관에서 열린 수석보좌관회의에서 발언하고 있다(사진=연합뉴스)양도세 중과 시행과 보유세 강화 기조 등 다주택자에 대한 규제 강화 예고로 이미 시장에 매물이 늘고 있는 상황에서 잠겨있던 등록임대사업자의 물량까지 더해져 공급이 확대되면 집값을 잡을 수 있을지 이목이 쏠리고 있다. 다만 일각에선 저렴한 임대료로 주거 사다리 역할을 했던 등록임대 주택이 사라질 경우 세입자들의 주거 불안이 가중될 것이란 우려도 제기된다.◇등록임대 양도세 특혜 폐지 시사 9일 이 대통령은 자신의 사회관계망서비스(SNS) X(구 트위터)를 통해 “같은 다주택인데 한때 등록임대였다는 이유로 영구적으로 특혜를 줄 필요가 있냐는 의견도 있다”며 “일정기간 처분기회는 주어야겠지만 임대기간 종료후 등록임대주택에 대한 각종 세제도 일반 임대주택과 동일해야 공평하겠지요?”라고 밝혔다. 그러면서 등록임대주택에 대한 양도세 중과 제외 특혜를 즉시 폐기시 부담이 너무 크므로 1년 등 일정 기간이 지난 후 없애거나, 1~2년에 걸쳐 점차적으로 폐지하는 방안이 있다고 설명했다. 이어서 “의무임대기간과 일정한 양도세 중과 제외 기간이 지난 등록임대 다주택이 일반 다주택처럼 시장에 나오면 수십만호 공급 효과가 있다”고 덧붙였다. 이 대통령은 전날에도 x를 통해 “임대용 주택을 건축했다면 몰라도, 임대사업자 등록만 하면 집을 얼마든지 사모을 수 있다는 것도 이상하다”며 “한 사람이 수백채씩 집을 사모으도록 허용하면 수만채 집을 지어 공급한들 부족할 수밖에 없지 않나. 건설임대 아닌 매입임대를 계속 허용할 지에 대한 의견을 묻는다”고 밝혔다.(그래픽=이데일리 이미나 기자)◇등록임대주택 매물 유도로 공급효과 시장에서는 이를 등록임대사업자들에게 보낸 강력한 매각 압박으로 해석하고 있다. 한시적 유예 기간 내에 팔지 않으면 양도세 특혜를 박탈하겠다는 시그널을 통해, 단기간에 서울 내 다주택자 매물을 시장으로 끌어내 집값을 잡겠다는 복안으로 풀이된다.국토교통부에 따르면 서울 내 등록임대 주택은 약 28만호(2024년 말 기준)에 달하며, 이 중 아파트는 약 4만8000호다. 전문가들은 단기적으로는 임대의무기한이 끝난 물량들이 시장에 나와 공급 부족 해소와 가격 안정 효과를 거둘 것으로 기대하고 있다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “등록임대 사업자 중 한두 가구가 아니라 50가구, 100가구를 가진 사업자들도 있다”며 “이미 시장에 매물이 나오고 있는 상황에서 임대의무기간이 종료된 물량이 추가로 나올 수 있다는 점은 공급확대 차원에서 분명 긍정적”이라고 평가했다.민간 등록임대사업자 제도는 지난 10여 년간 장려와 폐지, 부활을 반복하며 ‘누더기 정책’이 된 상태다. 2017년 문재인 정부는 전·월세 안정을 명분으로 제도를 도입했다. 임대료 상한을 5% 이내로 제한하고 최장 8년 임대를 놓는 대신 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제 등의 혜택을 줬다. 하지만 2020년 집값 급등기에 투기 수단으로 지목되자 단기임대와 아파트 매입임대를 전면 폐지했다. 윤석열 정부 들어 비아파트 시장 정상화를 위해 지난해 6월 다시 6년 단기임대를 부활시켰다. ◇전셋값 상승으로 서민층 주거불안 우려도채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “비아파트 시장은 2022~2023년 전세사기 여파로 초토화돼 이미 완전한 ‘월세 시장’으로 재편됐다”며 “등록 임대사업자 제도는 이미 수명을 다했기에, 대통령의 구상대로 기존 주택을 사서 임대하는 방식보다는 직접 집을 짓는 ‘건설임대’ 위주로 판을 짜는 방향성 자체는 맞다”고 분석했다.문제는 제도의 급격한 폐지가 가져올 임대차 시장의 혼란이다. 임대사업자가 전·월세 시장에서 주택 공급자 역할을 했던 만큼, 당장 내 집 마련을 할 수 없는 무주택 서민들의 주거 사다리를 걷어찰 수 있다는 우려가 나온다. 등록임대 주택들은 그동안 ‘5% 증액 제한’ 룰을 지키며 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 공급돼 왔다.성창엽 대한주택임대인협회장은 “유경준 의원실 분석에 따르면 서울 등록임대주택의 전셋값은 일반 시세보다 약 30~40% 저렴했다”며 “제도가 폐지돼 말소된 주택들이 매물로 나오거나 일반 임대로 전환되면, 집주인들은 그동안 못 올린 임대료를 시세대로 받으려 하거나 실거주를 이유로 세입자를 내보낼 것”이라고 우려했다. 집값은 잡힐지 몰라도 전셋값 폭등이라는 부작용을 피하기 어렵다는 지적이다.서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “공공임대 물량이 부족한 상황에서 매입임대 사업자를 정리하면 비아파트 공급이 필요한 서민계층들의 주거 불안을 가져올 수 있다”고 말했다. 이광수 광수네복덕방 대표는 “시장의 건전한 공급자 역할을 하며 임대료 상한을 잘 지키는 임대사업자까지 투기꾼으로 몰아 퇴출하기보다, 이들을 선별해 보호하고 활용하는 연착륙 전략이 필요하다”고 제언했다.
- "보유세 카드 꺼내 들어야..." 전문가들 입 모은 까닭은
- [이데일리 박지애 이다원 기자] 이재명 대통령이 연일 오는 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하고, 필요할 경우 ‘최후 수단’으로 보유세 강화까지 시사하면서 부동산 시장의 긴장감이 높아지고 있다. [이데일리 이미나 기자]부동산 전문가들은 당장의 조세 저항이나 시장 충격보다 더 시급한 과제로 무너진 세제 정책에 대한 신뢰 회복을 꼽고 있다. 일관된 세제 정책 집행을 통해 시장의 예측 가능성을 높이고, 나아가 시장 정상화를 위해서는 결국 ‘보유세 강화’가 필수불가결하다는 진단이다. 실제 이재명 대통령도 3일 국무회의에서 부동산 세제 정책과 관련해 “파는 게 유리하고 버티는 게 불리하도록 설계해야 한다”고 밝히며, 중장기적으로 시장 정상화를 위한 보유세 강화 필요성을 시사했다.5월 다주택자 양도세 중과 시행이 확정된 상황에서 전문가들은 부동산 시장 정상화를 위해 ‘보유세 강화’ 카드가 병행되어야만 정책 효과를 거둘 수 있다고 입을 모았다.우선 다주택자 양도세 중과는 원칙적 시행을 통해 얻는 ‘정책 신뢰 회복’의 가치가 크다고 평가했다. 이광수 광수네복덕방 대표는 “양도세 중과 시행 이후 일각에선 매물 잠김으로 가격 급등 등 우려의 목소리가 나오지만 지금 시장 안정을 위해 가장 중요한 것은 정책에 대한 신뢰 회복”이라며 “그동안 정부가 양도세 중과를 도입했다가 유예하고, 이를 다시 연장하는 과정을 반복하면서 시장 참여자들에게 잘못된 시그널을 주고 예측 가능성을 크게 훼손했다”고 꼬집었다. 이어 “설령 단기적인 충격이 있더라도 원칙대로 제도를 시행해 정책 신뢰를 회복하는 것이 우선”이라고 강조했다.양도세 중과가 ‘신뢰 회복’ 차원에서 필요하다면 실질적인 시장 안정을 위한 핵심 수단은 ‘보유세 강화’라고 진단했다. 양도세 부담만 높일 경우 다주택자들이 매도 대신 매도 시기를 미루며 ‘버티기’에 들어갈 공산이 크기 때문에 이는 결국 보유세 강화로 해결해야 한다는 얘기다. 이 대표는 “양도세 중과 이후 매물이 줄어드는 현상은 충분히 예상 가능하다”며 “때문에 이를 해결할 방법으로 반드시 보유세가 병행돼야 한다”고 말했다. 그는 “부동산 투기 수요를 억제하려면 기대 수익률을 낮춰야 하는데, 보유세는 이를 가장 직접적으로 조정할 수 있는 장치”라며 “보유 비용이 높아지면 투자 수요는 줄고, 보유 부담을 느낀 다주택자들은 매물을 시장에 내놓게 된다”고 설명했다. 실제로 최근 집값이 급등하는 동안 보유세 부담은 오히려 낮아지면서 수요를 자극하는 역설적 상황이 벌어졌다는 지적이다.채상욱 커넥티드그라운드 대표 역시 “대출 규제만으로 유동성을 통제할 수 있는 시대는 지났다”며 “가상자산, 주식 등 자금 이동 경로가 다양해진 만큼, 집을 보유하는 것 자체에 대한 비용을 현실화하는 것이 시장 안정에 더 효과적”이라고 말했다. 이어 보유세 강화 효과에 대해 “실제 선진국 등 대부분의 국가에서 보유세 인상이 부동산 가격 안정 효과를 가져오기도 했다”고 말했다. 보유세 개편 방향으로 ‘주택 수’가 아닌 ‘가액 기준’ 접근이 필요하다는데 공감대가 형성되고 있다. 채 대표는 “과거 정부의 보유세 정책이 실패한 가장 큰 이유는 주택 수에만 집착했기 때문”이라며 “이로 인해 지방 아파트 여러 채 가격에 달하는 수도권 고가 ‘똘똘한 한 채’로 자금이 쏠리는 왜곡이 심화했다”고 분석했다.이 대표는 “시장을 안정시키기 위해서는 당연히 가액 기준으로 보유세를 강화해야 하는데, 공정성 측면에서 당장은 50억원 이상의 초고가 주택에 대한 보유세를 올리는 것이 맞다고 본다”고 주장했다.한편 시장 양극화의 주범으로 꼽히는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하기 위해 1주택자에 대한 과도한 세제 혜택을 손질해야 한다는 의견도 제기됐다. 채 대표는 “현재 다주택자는 장기보유특별공제가 최대 30%에 불과한 반면, 1주택자는 최대 80%에 달한다”며 “1주택자에게 집중된 이 과도한 혜택이 지방이나 중저가 주택을 외면하고 서울 강남 등 고가 1주택으로 자금을 쏠리게 만들고 있다”고 지적했다. 이어서 “굳이 다주택자에게 징벌적 중과를 가하지 않더라도, 1주택자의 장기보유공제 혜택을 합리적인 수준으로 조정하는 정교한 해법을 통해 시장 균형을 회복할 수 있다”며 “다만 이 같은 미시적 접근 역시 ‘보유세 강화’라는 큰 틀 속에서 병행돼야만 실질적인 효과를 낼 수 있을 것”이라고 부연했다.
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