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- '성수동 닮은꼴' 부산시민공원 일대 9천가구 주거타운 탈바꿈
- [이데일리 남궁민관 기자] 부산시민공원 일대가 정비사업을 통해 9000가구에 달하는 대규모 주거단지로 탈바꿈을 예고하면서 수요자들의 이목이 집중된다.부산시민공원재정비촉진지구1구역 조감도.(사진=파크시티)18일 정비업계에 따르면 부산시민공원 일대 재정비촉진지구1~4구역은 올해 말 1구역을 시작으로 순차 착공에 돌입할 예정이다. 2007년 5월 정비구역으로 지정 고시된 이후 현재 1~4구역까지 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가를 득하는 등 전 구역 고른 사업 진행을 보이면서다.가장 진척이 빠른 1구역의 경우 GS건설이 시공을 맡아 ‘자이’ 브랜드 단지로 선보일 예정이다. 또 2-1구역은 포스코이앤씨 ‘오티에르’, 3구역은 DL이앤씨의 ‘아크로’ 등 각 사 하이앤드 브랜드가 적용될 예정이기도 하다.지역 부동산 업계에선 굵직한 하이앤드 브랜드 유치와 더불어 부산시민공원 입지가 시너지를 내면서 일대가 서울 성동구 성수동과 같은 신흥 부촌으로 거듭날 수 것이란 기대감이 흘러나오는 모양새다. 부산시민공원 대지면적은 서울숲(48만 994㎡)와 비슷한 47만 1578㎡에 이른다. 왕벚나무 산책길 및 메타세콰이어 길 등 특화 산책로를 비롯해 하야리아 잔디광장, 기억의 숲, 기억의 기둥, 하늘빛 폭포(겨울연못), 미로정원, 에코브릿지, 전포천, 참여의 벽, 문화예술촌, 공원역사관 등이 자리하고 있다. 이번 정비사업을 통해 입주민들은 ‘도심 속 대형공원’을 누릴 수 있을 전망이다.지역 부동산 관계자는 “부산의 랜드마크로 자리 잡은 부산시민공원을 중심으로 고급 주거단지가 속속 들어설 예정이어서 지역가치 상승에 대한 기대감이 어느 때보다 큰 상황”이라며 “향후 개발이 완료되면 해운대구와 어깨를 견줄 수 있는 부산의 부촌으로 발돋움할 가능성도 큰 만큼 신규 공급되는 단지의 분양가 역시 3.3㎡당 4500만원 이상으로 예상된다”고 말했다.
- 임대수익보장 위탁관리계약의 법리와 실무사례[김용일의 부동산톡]
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임대인이 관리업체와 임대차관리 위탁계약을 체결하고 임대차 업무 전반을 맡기는 경우가 있다. 상가를 분양받고 공실을 대비하여 관리업체로부터 임대수익을 보장받는 내용으로 위탁계약을 체결하는 경우가 있는데, 관리업체의 불법 사기 또는 부실 등의 문제로 법적 분쟁이 생기기도 한다. 관련하여, 이번 시간에 관련 법리와 구체적 사례를 정리해 보겠다.◇ 임대차 위탁관리계약의 문제점과 법리부동산 소유자가 임대관리업체에게 부동산의 임대 관련 업무 전반을 위탁하는 계약을 하는 경우, 임대관리업체는 임대홍보, 임차인 물색 및 선정, 임대차계약 체결 및 관리, 임대보증금 수금 및 관리, 임대차기간 동안의 임대료 등 임대관련 사항 전반을 임대인으로부터 위임받는다는 내용으로 한다. 이때 관리위탁계약서의 주요 특징을 보면, ①관리업체가 임대인에게 위탁수수료를 받는대신에 “임대인에게는 약정된 보증금과 월세를 보장해준다”는 것, ②관리업체는 사전에 임대인과 약정된 보증금 금액을 한도로 임차인과 임대차계약을 체결하며, 임대차종료시 관리업체가 임차인에게 보증금을 반환한다는 것, ③관리업체가 임차인과 임대차계약시 받는 보증금 및 월세는 관리업체가 임대인에게 보장하는 금액과 상이할 수 있다.”등을 들 수 있다. 즉 관리업체가 임대인에게 지급하기로 한 월세보다 적은 금액의 월세로 임대차계약을 체결하고, 그 월세분만큼은 자신이 손해를 부담하는 대신에 임차인에게 더 많은 보증금을 받는 계약을 할 수 있다는 것인데, 만일 관리업체가 임차인에게 보증금을 반환해주지 않는 경우 임대인이 그 책임을 부담해야 하는지가 문제된다.예를들어, 관리업체가 임대인에게 보증금 500만원, 월세 60만원을 보장하여 지급해주는 것으로 관리위탁계약을 하고, 임차인과는 보증금 4,000만원, 월세 20만원으로 임대차계약을 하는 경우, 임대차계약 종료시 관리업체가 보증금을 반환해주지 않는다면, 임차인이 임대인에게 보증금 4,000만원을 요구할 수 있는지 여부이다. 이 경우 법원의 입장은, 일단 임대차계약서에 부동산의 소유자가 임대인으로 명시되어 있고, 임대관리업체가 대리인으로 기재된 경우, 소유자가 임대인으로서 임차인에게 보증금반환의무가 있음이 원칙이라는 것이다.아래에서는 법원이 임대인에게 보증금반환 의무를 인정한 사례를 구체적으로 소개해 보겠다.◇ 임차인과의 임대차계약서에 관리회사가 보증금반환 책임이 있다고 기재되었지만, 임대인에게도 보증금반환 책임이 인정된 경우1. 수원지방법원 2024가단537422 판결피고(건물 소유자)가 A와 임대관리위탁계약을 체결하여, A가 원고와 임대차계약을 체결했고, 임대차종료시 원고가 건물소유자인 피고에게 보증금반환청구를 하였는데, 임대차계약서 특약사항에 “임차인의 보증금 반환에 대한 책임은 관리회사인 A에게 있다.”는 조항이 있지만, 임대차계약서의 임대인란에 피고의 기명날인이 있고, 대리인란에 A의 기명날인이 있던 사안에서, 건물 소유자인 피고는 자신의 임대차보증금반환 채무가 면책되어야 한다고 주장했는데, 법원은, 임대차계약서의 특약사항에 “임차인의 보증금 반환에 대한 책임은 A에게 있다”는 기재가 있기는 하지만, 위 특약사항에는 임대인인 피고가 면책된다는 것이 명확하게 기재되어 있지 않고, 임대차계약서를 보면“피고가 임대인이고, A는 피고의 대리인이라는 점이 명확히 드러난다.”고 하면서, 건물 소유자인 피고에게도 임대차보증금 반환책임을 인정하였다. 2. 서울중앙지방법원 2023가단5419173 판결피고(건물 소유자)가 A와 임대관리위탁계약을 체결하여, A가 원고와 임대차계약을 체결했고, 임대차종료시 원고가 건물소유자인 피고에게 보증금반환청구를 하였는데, 위 사안과 마찬가지로, 임대차계약서 특약사항에 ”임차인의 보증금 반환에 대한 책임은 관리회사인 A에게 있다.”는 조항이 있지만, 임대차계약서의 임대인란에 피고의 기명날인이 있고, 대리인란에 A의 기명날인이 있던 사안에서, 법원은, ①임대관리위탁계약에서 A가 원고에게 임차인과의 계약 체결을 전후하여 계약 내용을 보고하고 임대차계약서를 교부하도록 정하고 있고, A가 임대차계약을 체결할 때 정할 수 있는 보증금 상한이 정해져 있는 점 등을 고려하면, 원고는 A에게 원고를 대리하여 임대차계약을 체결하고 보증금을 수령할 권한을 부여했다고 볼 수 있음, ②임대차계약서에 원고가‘임대인‘으로 명시되어 있고, A는‘대리인’으로 기재되어 있으므로, 임대차계약은 원고가 A에 부여한 대리 권한의 범위에서 임대인인 원고와 임차인인 피고 사이에서 유효하게 체결되었다고 판단함, ③임대차계약의 특약사항에 A가 보증금반환의 책임을 부담한다는 취지의 기재가 있으나, 이는 원고와 A 사이의 내부적 관계에서 A가 보증금반환 책임을 진다는 취지일 뿐이며, 원고의 임대차보증금 반환채무를 면제하거나 A가 원고의 채무를 면책적으로 인수하기로 하는 약정이 체결되었다고 평가하기 어려움 등을 근거로, 결국 임대인에게 임차인에 대한 보증금반환의무를 인정하였다.△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 신길2구역, 도심 공공주택 복합사업 추진…지상 45층·1332가구 조성
- [이데일리 남궁민관 기자] 서울시 영등포구는 기존 민간 재개발로는 추진이 어려웠던 노후 주거지인 신길동 205-136번지 일대 신길2구역이 도심 공공주택 복합사업을 통해 지상 최고 45층, 1332가구 대규모 주거공간으로 빠르게 탈바꿈한다고 16일 밝혔다. 신길2구역 도심공공주택 복합사업 조감도.(사진=영등포구)30년 이상 노후 주택 밀집 지역인 신길2구역은 2008년 뉴타운으로 지정됐다가 부동산 경기 침체 등으로 2014년 정비구역에서 해제되며 개발이 중단된 바 있다. 하지만 한국토지주택공사(LH)가 사업 전반을 주도하는 도심 공공주택 복합사업에 선정되면서, 일반 재개발·재건축 사업보다 절차가 간소화되고, 신속한 개발이 가능해졌다. 도심 공공주택 복합사업은 역세권이나 준공업지역, 저층주거지 등 기존 민간 사업으로는 개발하기 어려운 저이용·노후 지역을, 공공이 주도해 신속하게 개발한 뒤 주택을 공급하는 것이다.이에 따라 신길2구역은 2026년 착공, 2030년 준공을 목표로 지상 최고 45층, 18개 동, 1332가구 대단지로 조성된다. 용적률 300%가 적용돼 공공분양·임대 등을 아우르는 명품 주거단지로 탈바꿈한다는 계획이다.조합 관계자는 “도심 공공주택 복합사업 덕분에 불과 3년 8개월 만에 절차를 완료할 수 있었다”며 “이는 영등포구청과 LH의 적극적인 법률검토와 행정지원, 그리고 조합원의 부담 완화에 따른 높은 협조 덕분”이라고 말했다. 최호권 영등포구청장은 “영등포에는 현재 80여 개의 재개발·재건축 사업이 속도감 있게 추진되면서 영등포 미래가 달라지고 있다”며 “행정력을 집중해 주민 부담은 줄이고 사업이 힘 있게 추진되도록 불필요한 규제 완화를 위해 노력하겠다”고 전했다.
- "한남4구역 뛰어 넘었다"…HDC현산, 용산정비창에 파격 조건
- [이데일리 최영지 기자] HDC현대산업개발은 서울 용산정비창 전면1구역에 올해 초 한남4구역에서 경쟁한 삼성물산과 현대건설의 제안을 뛰어넘는 역대 최고 수준의 제안을 했다고 16일 밝혔다.HDC현대산업개발의 서울 용산정비창 전면1구역 재개발 조감도. (사진=HDC현산)HDC현대산업개발(294870)은 △공사비 △금융조건(사업비) △이주비 △공사기간 △분양책임(대물변제) 등 핵심 항목에서 한남4구역은 물론 경쟁사보다 우위의 조건을 제안했다고 설명했다. 또한 HDC현대산업개발만이 보유한 용산역 전면지하개발권을 활용해 용산역과 직접 연결을 책임지고 완수하겠다는 제안도 밝혔다.(자료=HDC현산)세부적으로 대안설계(안) 기준 평당 공사비는 약 858만원으로 포스코이앤씨(894만원)보다 36만원 낮게 책정됐다. 한남4구역 경쟁입찰 당시 현대건설(881만원), 삼성물산(938만원)의 조건과 비교하면 월등한 조건이다.가장 눈에 띄는 항목은 금리 조건이다. 용산 정비창전면 제1구역의 사업비는 조(兆) 단위 규모이기 때문에 금융비용은 조합원들의 분담금과 큰 연관성을 갖는다. HDC현대산업개발은 ‘CD+0.1%’ 고정금리라는 업계 최저 수준을 제시했다. 금리 경쟁이 치열했었던 한남4구역의 현대건설 CD+0.1%(고정금리)과 동일하며, 삼성물산 CD+0.78%(변동금리), 포스코이앤씨 CD+0.70%(변동금리) 보다 월등히 낮다.금융비용은 사업기간이 길어질수록 누적되는 구조다. HDC현대산업개발은 공사기간 42개월을 약속했다. 포스코이앤씨의 47개월 대비 5개월 짧기 때문에, 사업 추진의 신속성과 금융비용 절감이 기대된다. 이주비도 정비업계 역대 최고인 조합원 세대당 최저 20억원, LTV 150%를 제안했다. 한남4구역의 삼성물산(938만3000원)이나 경쟁사인 포스코이앤씨(894만원)와는 상당한 차이가 있다. 이는 공사기간 동안 조합원의 이주 안정성을 극대화한 조건으로 평가된다.또한 HDC현대산업개발은 아파트, 오피스텔, 상가, 업무시설 등 모든 분양대상 건축물을 대물변제하겠다고 밝혔다. 조합원들의 미분양 리스크 우려를 사전에 해소시키겠다는 목적으로 풀이된다. 대물변제 금액은 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액 중 높은 금액이다. 조합의 분양수익을 제도적으로 뒷받침하겠다는 의도다. 반면 포스코이앤씨는 상가의 대물변제 조건으로 관리처분계획(안) 가격을 제안했으며, 업무시설은 대물변제를 제안하지 않았다.업계 관계자는 “한남4구역이 그동안 업계에서 가장 좋은 조건으로 회자됐다면 HDC현대산업개발이 제시한 용산정비창의 조건은 그 수준을 훨씬 뛰어넘은 도시정비 사상 최고 조건”이라며 “단순히 비용 절감과 사업기간 단축에 초점을 맞췄다기보다 정비사업의 구조적 리스크를 해소하고 조합 수익의 실현가능성을 극대화했다”고 말했다.
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