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대출 쉽고 세부담 낮다…상가 투자해볼까
  • [복덕방기자들]대출 쉽고 세부담 낮다…상가 투자해볼까
  • [이데일리 하지나 기자] 최근 정부가 주택가격 안정화를 위해 다양한 규제 정책을 쏟아내면서 주택외 부동산 투자에 대한 관심이 늘어나고 있다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 오동협 원빌딩 대표를 만나 상가투자에 대한 장점 및 주의사항에 대해 알아봤다. 오 대표는 상가투자의 가장 큰 장점으로 주택에 비해 비교적 대출이 용이하고, 낮은 세부담을 꼽았다. 정부는 지난해 12·16 부동산대책에서 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지한 데 이어 지난 7·10 대책에서는 부동산 세제 강화 정책을 발표했다. 오 대표는 “상가는 담보가치 및 신용도에 따라서 최대 80%까지 대출이 가능하기도 하다”면서 “주택의 경우 공시가격 9억원 이상이면 적용되는 종합부동산세 역시 상가는 80억원 이상이기 때문에 거의 적용대상이 되지 않는다”고 설명했다. 실제로 정부의 7·10 대책 발표가 있던 지난 7월 비주거용 부동산 거래는 4만4965건으로 2006년 통계작성 이후 최대를 기록했다. 주택 등 주거용부동산에 대한 규제가 강화되자 상대적으로 규제를 덜받는 비주거용부동산으로 수요가 몰리는 모습이다. 그렇다면 상가투자를 위해서 필요한 최소한의 자본금은 얼마일까. 오 대표는 “현재 15억~20억원 정도면 대출까지 해서 강남내 50억원짜리 꼬마빌딩을 구매할 수 있다”면서 “강남권이 아니라면 서울내 역세권 지역도 가능하다”고 말했다. 그는 이어 “자본금이 적다면 상가주택이나 구축상가를 매입해서 리모델링하는 방법도 추천한다”고 덧붙였다. 하지만 최근 신종코로나 바이러스 감염증(코로나19)으로 자영업자들의 경영난과 그에 따른 공실률에 대한 우려도 적지 않다. 다만 그는 그럼에도 불구하고 최근 저금리로 인해 이자부담이 줄어들었다는 점을 감안할 필요가 있다고 설명했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2020.10.13 I 하지나 기자
동국제강, 각도 따라 달라지는 '카멜레온 컬러강판'
  • 동국제강, 각도 따라 달라지는 '카멜레온 컬러강판'
  • [이데일리 경계영 기자] 동국제강(001230)은 보는 빛의 각도에 따라 색상과 모양이 변해 보이는 ‘카멜레온 컬러강판’을 출시한다고 20일 밝혔다. 카멜레온 컬러강판은 롤에 무늬를 새겨 철판 위에 입혀진 도료 도막을 누르는 방식의 ‘임프링팅’ 기법으로 생산된다. 보는 각도·빛·조명의 위치에 따라 색상과 무늬가 다르게 보이며 롤이 도막을 누르는 정도에 따라 질감의 차이를 줄 수 있다. 특히 동국제강은 카멜레온 컬러강판에 패턴을 구현해 일반 민무늬 강판보다 고급스러움을 더했다. 카멜레온 컬러강판은 일반 프린트강판에 비해 색차 관리가 자유롭고, 불소수지 도료 사용으로 가공성·내후성·내식성이 뛰어나 25년 이상 보증이 가능해 외장재 활용에 최적화했다. 임프린팅 기법으로 요철감을 주고 강한 표면 경도를 보유해 불소수지강판의 유일한 약점인 무른 성질을 극복했다. 종전엔 주택이나 상가의 지붕이나 벽체에 어두운 징크, 부식동 등을 포인트로 많이 사용했다면, 카멜레온강판을 활용해 사파이어, 가넷, 루비, 골드블랙 등 다양한 색상과 패턴으로 개성 있는 건물을 디자인할 수 있다. 아울러 동국제강은 고휘도 임프린팅, 펄 임프린팅, 투톤 임프린팅 등 다양한 임프린팅 강판을 생산하고 있으며 건자재 시장에서의 고급화 추세에 선제적으로 대응하고, 고수익 컬러강판 중심으로 지속 투자할 계획이다. 동국제강이 출시한 ‘카멜레온 컬러강판’. (사진=동국제강)동국제강의 ‘카멜레온 컬러강판’을 적용한 경기도 평택 주택 지붕의 모습. (사진=동국제강)
2020.10.20 I 경계영 기자
전광훈 결심했나…“교회 보상금 570억→150억으로”
  • 전광훈 결심했나…“교회 보상금 570억→150억으로”
  • 전광훈 교회보상금 150억으로 [그래픽=이데일리 문승용 기자][이데일리 황현규 기자] 전광훈 목사의 사랑제일교회 철거가 실제 이뤄질 가능성이 높아졌다. 570억원의 보상금을 요구했던 전 목사 측이 보상금을 150억원으로 확 낮췄기 때문이다. 만약 조합원들이 교회 측의 제안을 받아들일 시 장위10구역 재개발 사업은 급물살을 탈 것으로 보인다. 다만 조합 내에서도 협의에 반대하는 목소리가 여전히 큰 상황이라 쉽게 장담할 수 없는 분위기다. (사진=서울시 제공)◇보상금 낮췄지만 여전히 ‘협의 반대’ 여론 많아19일 정비업계와 사랑제일교회 측에 따르면 오는 24일 서울 성북구 장위동 장위10구역 재개발 조합은 조합 총회를 열고, 사랑제일교회와의 협의 건을 논의한다. 조합 지도부(직무대행 체제)는 사랑제일 교회 측에 교회 철거 대가로 보상금 148억원과 임시 예배당 지원비 9억원 등 총 약 157억원을 지급하는 내용을 합의했다. 24일 열리는 조합 총회에서 조합장을 선출하고, 교회와의 협의안을 논의할 예정이다. 만약 총회에서 협의안이 가결되면 즉시 사랑제일 교회의 철거가 가능해지는 셈이다.사랑제일교회는 장위10구역 재개발 사업 과정에서 ‘알박기’ 논란이 있어져 왔다. 성북구청에 따르면 사랑제일교회는 건축비 등을 이유로 재개발 조합 측에 약 570억원의 보상금을 요구해왔다. 해당 교회의 서울시 감정가액(약 80억원)보다 7배 이상 많은 금액이다. 조합 측은 교회 측의 보상금이 크다는 이유로 아예 협상을 거부, 교회에 명도 소송을 제기해 승소 판결을 받은 바 있다. 하지만 판결 이후에도 교회 측의 버티기로 6개월 가까이 철거를 하지 못하는 상황이었다.버티던 교회가 보상금을 대폭 낮춘 데는 교회에 대한 부정적인 여론의 영향이 큰 것으로 보인다. 사랑제일교회 측 관계자는 “코로나19와 전 목사 재구속 등으로 최근 사랑제일교회에 대한 부정적인 여론이 컸다”며 “전 목사가 큰 결심을 한 것”이라고 말했다.그러나 당초 교회 측이 제안한 570억원은 전 목사가 협상을 유리하게 끌고 가기 위한 전략이었다는 목소리도 있다. 익명을 요구한 한 사랑제일교회측 관계자는 “570억원은 협상을 시작하기 전 교회 측이 제시한 ‘가안’의 성격이 컸다”며 “조합 측이 아예 협상을 거부하면서 철거가 미뤄진 것 뿐”이라고 설명했다.물론 전 목사 측이 원하는 협의안(보상금 157억원)이 총회 통과를 못할 가능성도 있다. 일부 조합원이 보상이 아닌 강제 집행을 원하고 있기 때문이다. 먼저 전 목사 측이 보상금 외에도 재개발 부지 내 임시예배 시설을 요구하고 있는데, 추후 해당 시설을 철거할 때 제2의 충돌이 발생할 수 있다는 우려때문이다. 조합원 A씨는 “157억원을 보상에 이어 임시예배시설까지 지어줘 놓고, 해당 시설 철거를 하지 않겠다고 버티면 어떡하냐”고 토로했다. 그러면서 “해당 보상액도 서울시 감정가액보다 여전히 크다는 점에서 ‘저렴하다’고 볼 수 도 없다”고 말했다.심지어 전 목사 측이 추가적인 교회 부지(150억원)까지 요구하면서 실질적으로 조합원이 내야하는 금액이 300억원에 달한다는 지적도 있다. 조합원 이모씨는 “157억원은 현금보상만 의미할 뿐 대토 보상까지 해줄 경우 300억원의 비용을 지불하게 된다”고 말했다. ◇10구역 사업 급물살…공공재개발까지 가세해 ‘천지개벽’하나조합 측과 교회 측의 협의가 이뤄지면 장위 10구역 재개발 사업은 급물살을 탈 것으로 보인다. 장위10구역은 지난 2017년 관리처분인가를 받은 이후 사랑제일교회로 인해 사업 진행이 멈춰왔다. 사랑제일교회는 장위10구역에서도 ‘알짜자리’에 위치, 교회를 제외하고 나머지 주택가·상가는 이미 철거가 이뤄진 상황이다. 만약 철거가 이뤄지면 곧 바로 착공이 가능해진다. 장위4구역 모습(사진=이데일리DB)한편 장위10구역을 포함해 서울의 대표적인 낙후지역으로 꼽혔던 장위동 일대는 재개발을 통해 새 아파트 단지로 탈바꿈 중이다. 이미 장위1구역(래미안포레카운티·939가구)와 장위2구역(꿈의숲코오롱하늘채·513가구),장위5구역(래미안장위퍼스트하이·1562가구)가 입주를 완료했다. 장위7구역(꿈의숲아이파크·1711가구)은 입주를 앞두고 있고, 장위4구역(장위자이·2840가구) 또한 이르면 내년 분양을 앞두고 있다.정비구역이 해제 된 지역들도 공공재개발 참여에 적극적인 모습이다. 공모신청서를 접수한 장위9구역을 포함해 장위8·11·12구역이 잇따라 사전의향서를 제출했다. 2014년 장위12·13구역이 정비구역 지정 해제됐고, 2017년 8·9·11구역이 직권해제됐다. 송승현 도시와 경제 대표는 “장위동 일대는 광운대 역세권 개발의 수혜 지역”이라며 “최근들어 일대 개발에 가속도가 붙으면서 앞으로 투자 수요가 몰릴 가능성이 크다”고 말했다.
2020.10.21 I 황현규 기자
공시지가 1억 미만 투자, 정말 괜찮을까?
  • [똑똑한 부동산]공시지가 1억 미만 투자, 정말 괜찮을까?
  • ※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 8월부터 다주택자 대상 취득세 중과세 조치가 시행됐다. 새집을 사려는 다주택자들의 부담이 확 커진 셈이다. 조정지역 내 주택을 취득하려는 경우 2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득세 중과를 받게 된다. 비조정지역도 2주택은 1~3%, 3주택은 8%의 취득세가 부과된다. 그러나 예외도 있다. 바로 공시지가 1억원 미만의 주택이다. 이 때문에 눈치 빠른 투자자들은 벌써부터 공시지가 1억 미만 주택에 쏠린다는 소문도 들린다. 그렇다면 정말 공시지가 1억 미만 주택 투자는 안전할까? 저가 주택을 매입할 때 주의점을 함께 알아보자.재개발사업이 추진 중인 서울 청계천 세운상가 일대(사진=이데일리DB)보통 공시지가 1억원 미만인 주택은 보통 낙후된 곳, 다시 말해 재개발을 해야하는 곳들이 대다수다. 특히나 구역지정 조차 되지 않은 지역들이 많다. 구역지정조차 되지 않은 곳의 주택을 살 때 주의점은 무엇일까? 우선 분양 자격이 있는지를 확인해봐야한다. 분양 자격이 없어 ‘이상하게’ 싼 매물일 수 있다는 소리다. 보통 분양자격을 확인하려면 도시정비법, 조례 등의 관련 규정을 확인한다. 또 조합에 조합원 자격 내지 분양자격이 있는 물건인지 여부도 묻고가는 것이 안전하다. 그런데 아직 구역지정이 되지 않는 곳이라면 아예 조합자체가 없어 이러한 절차를 거치는 것이 불가능하다. 만약 분양 자격을 확인할 수 없다면 투자에 주의를 기울여야한다. 특히 보통 재개발 이야기가 나오는 곳은 지분쪼개기가 성행한 곳들이 많다. 지분쪼개기는 기존 주택의 세대수를 늘려 인위적으로 입주권의 수를 늘리려는 행위다. 이런 지분쪼개기가 성행하면 사업 추진이 어려울 수 있다. 이 때문에 보통 권리산정기준일을 별도로 정해 기준일 이후로 세대수가 늘어난 경우에는 늘어난 세대수에 대해 분양자격을 부여하지 않는다. 공시지가 1억원 미만이라고 해서 선뜻 지분쪼개기 건물을 사면 안 되는 이유다.결국, 예외 규정에 주목할 수밖에 없는 시장의 기류에 편승해서 덜컥 투자에 나서기보다는 신중한 판단과 재차 확인이 필요하다는 게 법조계의 인식이다. 확실한 투자는 없다고 하더라도 불확실을 자초할 이유는 없다. 취득세 중과세 피하려다가 또 다른 위험을 초래할 필요는 없기 때문이다.
2020.10.17 I 황현규 기자
“가수 A씨, 집 팔아 21억 벌고 HUG 융자로 또 투자”
  • [2020국감]“가수 A씨, 집 팔아 21억 벌고 HUG 융자로 또 투자”
  • [이데일리 강신우 기자] 유명가수 A씨가 최근 국토교통부 산하 공기업인 주택도시보증공사(HUG)에서 총 6억 1800만원의 융자를 받아 서울시 용산구의 한 건물을 매입한 것으로 확인됐다. (자료=소병훈 의원실)16일 국회 국토교통위원회 소속 소병훈 더불어민주당 의원은 “최근 용산구의 건물 2채를 매각해 약 21억 원의 시세차익을 올린 유명가수 A씨가 HUG에서 융자를 받아 건물을 또 매입한 것으로 확인했다”며 “국토부가 정부지원 사업을 이용해 부동산 투기를 한 것이 아닌지 조사해야 한다”고 주장했다.이날 소병훈 의원이 공개한 자료에 따르면 가수 A씨는 정부 지원을 받기 위해 ‘도시재생 지원사업이 지역의 낙후된 시설과 주택을 개보수하고 경제여력이 나아지는 지역으로 만들자는데 목적이 있다는 내용의 사업계획서를 제출한 것으로 알려졌다.사업계획에서는 “제3자에게 (주택을) 매각해 수익을 올리기보다는 임대와 수익사업을 직접 영위하려는 층이 급속도로 늘어날 전망”이라고 덧붙였다. 하지만 사업계획서에 제출한 내용과 달리 가수 A씨는 최근 소유하고 있던 건물을 제3자에게 매각하여 수십억 원의 시세차익을 거둔 것으로 나타나 논란이 예상된다.실제로 가수 A씨는 2015년 4월 8억 원에 매입한 서울시 용산구 후암동 소재 건물을 2019년 7월 22억 원에 매각했으며 2016년 6월 4억 3800만원에 산 신흥시장 내 건물을 2020년 8월 11억 6000만원에 매각해 총 21억 2200만원의 시세차익을 거뒀다.가수 A씨는 여기서 그치지 않고 HUG 수요자중심형 도시재생지원사업에 신청해 6억 1800만 원의 융자를 받은 뒤 2019년 1월 자신이 소유한 회사 명의로 신흥시장 내 다른 건물을 6억 2500만원에 매입한 것으로 나타났다.가수 A씨가 받은 수요자중심형 도시재생지원사업은 정부가 도시재생사업 활성화를 위해 도시재생활성화 지역에서 개인이나 법인이 건물을 건설·매입·리모델링해 임대상가나 창업시설, 생활SOC 등을 조성하는 경우 사업에 필요한 자금을 지원하는 사업이다. 특히 이 사업은 총 사업비 50억 원 이내에서 70%까지 연 1.5%의 이율(변동금리)로 지원을 받을 수 있어 자기자금이 적더라도 건물을 매입할 수 있다는 장점이 있다.가수 A씨는 이런 점을 이용해 정부에서 장기저리에 6억 1800만원을 지원받은 후 자기자금 2억 2000만원만을 투자해 서울시 용산구에 위치한 또 다른 건물을 매입했다. 소병훈 의원은 “수요자중심형 도시재생지원사업을 임대사업자 등록제도처럼 사업 의무기간과 건물 매매제한 규정을 마련해 사업자가 임의로 건물을 매매해 시세차익을 챙기는 등 부동산 투기에 악용되는 것을 막아야 한다”고 했다.
2020.10.16 I 강신우 기자
  • [미리보는 이데일리신문]정의선 수석부회장 현대차그룹 회장에
  • [이데일리 정병묵 기자] 다음은 14일자 이데일리신문 주요 기사다.△1면-정의선 수석부회장 현대차(005380)그룹 회장에-“삼촌은 주식하다 망했다지만···주식 말고 답 있나요”-中 이어···EU·일본도 디지털 화폐 발행 추진-K뉴딜 예산 절반 75조, 지역에 쏟아붓는다-[사설]의혹 제기된 가계동향조사, 신뢰 높일 계기 삼아야-[사설]베를린 소녀상 철거, 시민사회와 정부 함께 나서라△줌인-“코로나 시대, 브랜드가 무기”···최소현 퍼셉션 대표-IMF “세계경제 고비 넘겼다”···한국 성장률 -2.1→-1.9%로 상향△현대차 ‘정의선 회장 시대’-급변하는 시장 정면돌파 의지···‘모빌리티 솔루션 기업’ 변신 빨라질듯-‘글로벌 톱5’로 키운 정몽구 일선서 물러나 후방지원할 듯-공정위, 현대차그룹 동일인 ‘정의선’ 변경할 듯△디지털화폐 경쟁 본격화-디지털 위안화에 밀릴라···미온적이었던 日·英·EU도 개발경쟁 가세-5만명에 200위안씩···일주일간 3400여곳서 사용-한은도 내년 12월 디지털화폐 실험···“발행여부는 미정”△2030 주식투자 보고서-돈 번다니 국내·해외주식 가리지 않고 기웃···70% ‘투자경험 1년 안 돼’-2030 절반 “주식투자 비중 늘릴 것”-4050 셋 중 둘 “투자금 유치 또는 축소”△2020 국정감사-野 “옵티머스와 유착, 감독 부실”···윤석헌 “인력·권한 적어 역부족”-병무청장 “BTS, 만 30세까지 입영 연기 추진”-식약처장 “독감백신 침전물 사태 송구···재발방지책 마련”△정치-당색 결정 이어 유일호 내정 철회 내홍···‘김종인 불통 논란’ 재점화-스가 ‘한국이 양보하라’ 강경···한·일 관계 여전히 먹구름-김종인, 김종철 만나 “노동 개혁, 해고 쉽게 하자는 것 아냐”-여야 대선 잠룡들, 청와대서 ‘PT 경쟁’-민주硏·경제계, 내일 ‘규제3법’ 간담회-文대통령, 北 피격 공무원 아들에 답장△국제-천문학적 무역적자 ‘위험수위’···美경제 전반 끌어내릴 수도-“모든 이에 키스할 것”···트럼프 또 ‘노마스크’ 유세-정치 안 한다고 할수록 몸값 치솟는 ‘파우치’△경제-내년 중순으로 미뤄진 디지털세 합의···美대선·佛美 갈등리스크 여전-치솟는 전셋값에 9월 가계빚 9.6조 증가-지역 특성 살린 뉴딜사업 추진···우수 지자체엔 인센티프△금융-車보험서 쓴맛 본 네이버···보험시장 진출 재시도-금감원 “빅테크사 감독방안 마련할 것”-생보사 저축성 외화보험 판매 5.5배 쑥···건전성 경고등△산업&기업-LG 끌고 삼성·SK 밀고···K배터리 ‘실적 충전’-포스코인터, 글로벌 영토 확장-현대차, 싱가포르에 혁신센터···주문 즉시 맞춤 생산-호텔·엔터·항공···‘HEART’ 업종 C쇼크△산업·바이오-네이버 이어 카카오 참전···라이브 커머스 격전-인보사 맞고 32명 암 발생?···인과관계 입증 안돼-SK매직 안마의자, 바디프랜드 정수기···효자된 비주력 상품-SK바이오팜 뇌전증 신약, 6000억 규모 일본 수출△소비자생활-불황 타개 위해···롯데·신세계, 인사 앞당길까-패밀리룩도 ‘힙’하게 입는다-‘덮죽’ 표절한 상표사냥꾼 또 있다-전자상가·대형서점 저리 비켜···진격의 쿠팡△건강-근본치료법 없는 황반변성·망막박리···환자에 ‘핫라인’ 개방해 빠른 대처-의사가 처방한 다이어트약도···오·남용 땐 ‘중독’-보철물·임플란트 시술한 어르신 ‘특수 칫솔’ 사용하세요△증권&마켓-이상기후에 농산물펀드 ‘쑥쑥’···지금 들어가도 될까-내달 품목 취소 결론 메디톡스 반등할까-거리두기 완화에···백화점·편의점·면세점株 ‘바닥론’-‘온라인 패션몰’ 가치 더 뛰기 전에···투자자들 러브콜-위드텍 “분자 오염 모니터링 기술 고도화···글로벌 기업 거듭날 것”-中텐센트, 대어 크래프톤 주식 주당 65만원에 샀다△엔터테인먼트-“팝송 따라부르듯 한국어 노래”···BTS ‘핫100’ 1·2위 동시 점령-싹쓰리 이어 환불원정대도 음원차트 올킬-박찬욱 새 영화 ‘헤어질 결심’ 탕웨이·박해일 캐스팅 확정△BOOK-김난도 “코로나가 바꾼 건 트렌드의 방향이 아니라 속도”-자유자본주의의 발전, 정치에 달렸다-‘홀로 선 자본주의’-슐츠 스타벅스 회장의 자문자답-‘그라운드 업’△피플-김정숙 여사 “백신 균등분배 위해 지구촌 연대해야”-기상청장 “기상예보시스템 개편해 국민 생명·재산 지킬 것”-장병규 크래프톤 의장 ‘SW 사관학교 정글’ 후원△오피니언-국민 건강 지키는 국토 생태계 복원(이우신 서울대 명예교수)-‘BTS 병역특례’로 눈길 끌려는 정치권(김은구 문화에디터)-문화예술에서도 편협함 못 버린 중국(신정은 베이징 특파원)△부동산-서울 분양가상한제 아파트 속속 등장···청약족들 ‘살까 말까’-이달 말 수도권 대부분서 주택 자금조달 계획서 내야-비강남권 아파트 전세도 10억 시대-광명 푸르지오 ‘본색’ 찾았다···컬로 논란 종지부△사회-1단계 시작하자마자 확진자 102명···‘방역완화’ 섣불렀나 우려 솔솔-교수 아빠가 논술 채점하고, 시험감독 보게 한 대학들-윤석열·추미애, 옵티머스 수사도 이견 예고-‘주점은 허용, 집회는 왜 안돼’···보수단체, 1000명 도심집회 신고-교직원공제회, 전범기업 10여곳에 57억원 투자-부모의 ‘사랑의 매’ 이제 무조건 안 돼요
2020.10.13 I 정병묵 기자
“상가투자수익 내려가는데”…임대차법 반발 우려
  • “상가투자수익 내려가는데”…임대차법 반발 우려
  • [이데일리 황현규 기자] 상가 임차인을 보호하는 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정안이 국회를 통과하면서, 상가 매매시장이 침체될 것이라는 우려가 나온다. 코로나19의 영향으로 상가 투자 수익률이 감소하는 상황에서 임대차보호법으로 상가 매매 시장이 얼어붙을 수 있다는 전망이다.상가임대차법은 코로나19 등 1급 감염병 상황 시 임차인에게 임대료 감액청구권을 부여하는 것이다. 또한 일방적 임대차 계약 해지 기준인 임대료 연체 유예기간은 현행 3개월에서 6개월로 연장됐다.2일 수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 한국감정원 자료를 분석한 결과 올해 2분기 전국 중대형 상가 투자수익률은 1.18%를 기록했다. 이는 지난 1분기 투자수익률 1.31% 대비 0.13%P 감소한 수치이며 지난해 4분기 1.69%을 기점으로 2분기 연속 하락세를 기록하고 있다,수도권 및 지방 광역시 등의 주요 도시 투자 수익률도 일부 하락했다. 하락폭이 가장 큰 지역은 지난 분기 대비 0.31%P 하락한 서울과 경기지역 이었다. 이어 △인천(0.29%P 하락), △부산(0.18%P 하락), 광주(0.15%P 하락) 등의 지역 순이었다.상가 임대료 또한 소폭 감소했다. 올해 2분기 전국 중대형 상가 1㎡당 평균 임대료는 2만 6600원으로 조사됐다. 이는 지난 분기 2만 6700원 대비 100원 감소한 금액이며 지난해 동분기인 2분기 2만 8000원 대비 1400원 감소한 금액이다.일각에서는 상가투자 수익률이 감소하는 상황에서 임대차보호법이 통과되면서 상가 매매가 경직될 것이라는 우려가 나온다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “올해 코로나19 바이러스 확산으로 자영업자들은 상당한 경제적 타격을 받았다”며 “임대료가 하락하고 투자 수익률이 낮아지고 있는 현시점에서 임차인에게 특혜가 한정된 개정안은 임대인들의 저항이 있을 수 있고 역차별 논란이 야기될 수 있다”고 전했다.
2020.10.02 I 황현규 기자
땅에 대한 부정적인 고정관념
  • [대박땅꾼의 땅스토리]땅에 대한 부정적인 고정관념
  • 본론으로 들어가기 전 짧은 이야기를 해볼까 한다. 원래 김밥은 소풍 가서나 먹을 수 있던 별미였다. 만드는 과정도 번거롭고 재료비도 많이 들어 옛날에는 누구도 김밥을 싸구려 음식이라고 생각하지 않았다.그러나 수입산 재료로 만든 ‘1000원 김밥’이 등장하고 급속도로 자리를 잡으면서 김밥의 이미지는 완전히 추락했다. 유년 시절 천원김밥을 겪어온 우리들의 머릿 속에는 ‘김밥은 한 줄에 1000원’이라는 등식이 머리에 확 꽂혀 조금만 가격이 인상돼도 비싸다고 난리가 난다.어쩌면 ‘땅’에 대해 갖고 있는 여러 가지 부정적 고정관념도 연못물을 흐리는 미꾸라지들, 즉 초보자의 돈을 노리는 사기꾼과 투기꾼들로 인해 고착된 것은 아닌지 생각해본다.“나도 땅 투자를 해야겠어. 역시 재테크는 땅이야”라고 지인에게 말해보자. 모르긴 해도 대부분 우려 섞인 만류를 할 것이다. 마치 십 년 전 법원경매 시장처럼 말이다.믿을 수 없겠지만 당시에는 경매 투자자를 ‘가엾은 채무자와 세입자를 거리로 내모는 하이에나’로 취급하는 시선이 팽배했다. 그러나 지금은 경매 대중화로 얼마나 많은 사람들이 북적이는지 고수들이 먹을 것이 없다며 아우성을 칠 지경이다.이렇게 땅에 부정적인 고정관념을 가진 사람이 많다는 것은 앞선 투자자들에게는 좋은 기회가 된다. 아파트와 상가, 원룸, 경매 투자는 대부분 알지만 땅 투자자는 아직도 극소수다. 아는 사람만 하니까 타 투자 시장보다는 경쟁이 덜 치열해 좋은 땅을 저렴한 가격에 낚아챌 수 있다.내가 잘 모르는 어떤 분야에 부정적인 시각을 갖고 있을 때, 고정관념을 깬 누군가는 그 시장에서 돈을 벌고 있다고 생각하면 틀림없다. 이 칼럼을 읽는 독자들이 최소 땅에 대한 고정관념만 없앨 수 있어도 책 값의 10배는 뽑는 일이라고 감히 말하고 싶다.땅 투자 초보자에게 한 가지 더 조언한다면, 투자할 때는 관심 지역 한 곳만 파는 것이 중요하다. 오늘은 서해안 라인을 훑다가 내일은 갑자기 강원도로 가는 식이라면 지식과 견문은 넓힐 수 있을지 모르나 수박 겉핥기가 된다.우리나라에 내로라하는 토지 전문가들이 많지만, 이들 중에도 전국구 전문가는 없다. 필자 역시 마찬가지다. 고향 충남 서산을 중심으로 당진·태안에 관심을 갖게 됐고, 그 관심이 서해안 라인으로 뻗어 충남 보령·서천, 전북 군산·김제·부안까지 발을 넓히게 된 것이다.그 중에서도 당진과 새만금 만큼은 번지수만 대도 땅의 모양이 떠오를 정도로 현장을 잘 안다고 자신한다. 현지 공인중개사들과 이야기하다 보면 오히려 원주민인 그들보다 내가 더 많이 아는 경우도 있었다. 그들 역시 자신이 활동하는 반경만 잘 아는 것이 보통이기 때문이다.한 곳을 정하고 집중 연구해서 수익이 날 만한 곳에 돈을 박아둬야 한다. 토지 컨설턴트로 전업할 생각이 아니라면 레이더망을 넓혀봐야 이도저도 안 되는 결과를 낳기가 십상이다.
2020.10.10 I 김범준 기자
영등포역 상권도 코로나19 매출 직격탄
  • 영등포역 상권도 코로나19 매출 직격탄
  • [이데일리 정두리 기자] 서울 서남부의 중심상권인 영등포역 상권이 코로나19 여파로 매출 감소 직격탄을 맞았다. 영등포역 상권은 주변 목동, 광명, 강서지역과 지하철 1호선을 이용하는 경기도권의 대규모 유동인구를 확보하고 있는 중심상권이다. 영등포역은 1899년 경인선 보통역으로 개통되고 1993년 첫 민자역사가 된 후 2010년 리모델링을 거쳐 현재의 모습으로 이어지고 있다. 롯데백화점, 타임스퀘어 등의 대형 유통 업체와 크고 작은 기업들이 영등포역 인근에 위치해 있어 비교적 오래된 상권이지만 최근까지도 활기를 띤 상권이었다.그러나 올해 코로나19 바이러스가 확산되며 영등포역 상권도 피해를 받았다. 한국감정원 통계에 따르면 2분기 영등포 상권 중대형 상가 공실률은 12.5%로, 서울 평균 공실률 7.9% 보다 높은 수치를 기록했다.8일 수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 SK텔레콤 빅데이터 서비스 플랫폼 지오비전 통계를 통해 영등포역 상권을 분석한 결과 지난 8월 기준 영등포역 상권 일평균 유동인구는 25만2603명으로 조사됐다. 이는 월평균(30일 기준) 약 760만명의 유동인구가 영등포역 상권을 찾는 셈이다.영등포역 상권에 아직도 많은 유동인구가 찾지만 매출은 인근 상권 대비 낮은 수준을 보였다. 영등포역 상권 내 편의점 월평균 추정 매출은 2020년 8월 기준 4439만원으로 조사됐다. 이는 상권이 속한 영등포구 편의점 월평균 추정 매출 5057만원 대비 618만원 낮은 매출이었다.조현택 상가정보연구소 연구원은 “영등포역 인근 상권은 많은 유동인구가 방문하지만 유흥업소가 많고 밤이 되면 노숙자들이 모이는 등 이미지가 좋은 상권은 아니다”며 “여기에 코로나19 바이러스가 확산되며 상권의 분위기는 더욱 침체됐다”고 했다.이어 “다만 상권 내 구축 건축물이 많아 상가 임대료는 낮은 수준이지만 매입 비용도 상대적으로 낮아 올 2분 투자수익률은 1.8%로 서울 내에서 가장 높은 수치를 기록했다”며 “만약 코로나19 바이러스 확산이 종식되고 상권의 분위기가 개선된다면 상권의 분위기는 다시 좋아질 것으로 보인다”고 분석했다.영등포역 인근 상가 전경. (사진=카카오맵)
2020.10.08 I 정두리 기자
부동산 가치를 극대화하는 법
  • [신탁의 시대]부동산 가치를 극대화하는 법
  • [배정식 하나은행 리빙트러스트 센터장] 한국 사회는 부동산을 통해 많은 부를 축적해왔다. 일단 부동산을 사두면 반드시 가격이 올랐다. 금융자산 10억 원 이상을 보유한 ‘한국의 부자’를 대상으로 한 ‘하나금융연구소’의 ‘2020년 부자보고’에서 전체 자산 중 부동산 비중은 51%로 18년의 53%와 비슷한 수준이다.배정식 하나은행 리빙트러스트 센터장보유 부동산별 비중을 보면 10~30억대는 65%가 거주 주택이고 상업용 부동산 비중은 9%로 나타났다. 30~50억대는 55%가 거주 주택, 17% 상업용 부동산으로 변화를 보인다. 100억 원대 이상 부자들은 거주 주택의 비중이 24%로 낮아지고, 오히려 상업용 부동산은 55%를 넘어선다. 보고서에는 자산을 축적하는 방법으로 부동산 투자 중심에서 사업체 운영이나 부모로부터 증여, 상속 등으로 다양해지는 현상도 설명하고 있다. 전 국민이 ‘부동산 전문가’인 한국인에게 이제는 부동산을 어떻게 효율적으로 관리할지, 노후를 위해 어떻게 활용할지, 상속단계에서 무엇을 해야 할지 깊이 생각해야 할 시대가 오고 있다.◇부동산관리를 위한 종합적인 조력자가 필요하다과거에는 부동산관리라는 개념이 큰 의미가 없었다. 세월이 가면 가치가 상승하는 것이 필연적이었기 때문이다. 그러나 이제 부동산 가치평가는 철저히 현금흐름을 바탕으로 하고 있다. 부동산 자산관리에 대한 고민은 적정한 가치 평가하기, 좋은 가격에 매각하기, 효율적인 관리를 통해 현금흐름을 창출하기, 다음 세대로 안전하게 승계하기로 귀결된다. 이제 임대료를 올리는 것도, 임차인을 내보내는 것도 함부로 할 수 없는 상황이다. ‘상가건물 임대차보호법’ 등 관련 법률 내용도 수시로 들여다봐야 한다. 무엇보다 자신도 늙어가고 있고 건물도 노화되는데 성인이 된 자녀들은 각자 자기 직업이 있어 건물관리에는 신경을 쓸 여유가 없다. 현재 하나은행 100년 리빙트러스트센터가 운용하고 있는 부동산관리신탁은 크게 5가지 서비스를 수행하고 있다. 첫째, 임차관리를 지원한다. 기존 임차인들과의 접촉을 수탁자인 금융기관이 진행한다. 임대료 산정을 위한 시장조사 및 임차 재계약 등의 행정업무도 수탁자가 처리한다. 둘째, 시설관리를 지원한다. 건물의 현장관리를 담당하는 자산관리업체(PM: Property Management)에서 시설관리업체들과 협업을 통해 전기·방화 등 건물관리업무를 지원함으로써 가치를 유지할 수 있다. 셋째, 자금관리를 한다. 임대료를 신탁에 입금하고 신탁에서는 지급 내역을 처리함으로써 자금관리의 투명성을 높일 수 있다. 넷째, 법률 및 세무 처리를 지원한다. 다섯째, 월별 관리보고서를 제공한다. 부동산관리의 전반적인 현황을 정리해 대면 보고 또는 메일을 통해 그 내용을 확인하게 한다.◇부동산관리신탁은 누구에게 필요할까우선 해외 거주자들에게 신탁을 통한 부동산관리는 매우 유용한 자산관리 방법이 된다. 서울 소재 부동산을 보유하고 있는 임소형 씨는 몇 년 전부터 해외에 거주하는 기간이 길어졌다. 국내 건물의 관리는 가까운 친척에게 맡겨왔다. 그런데 전문 관리인이 아니다 보니, 건물의 하자나 임차인들의 소소하지만 중요한 요구에 신속하게 대응하지 못한 일이 잦아졌다. 그 결과 임차인들은 관리조건이 좀 더 좋은 인근 빌딩으로 옮겨갔고 공실률이 60%에 육박하게 되었다. 심지어 임 씨가 해외에서 전화로 직접 임차인들의 요구를 해결해야 하는 상황이 되었다.이에 임 씨는 귀국 후 부동산관리신탁에 대해 안내를 받았다. 건물의 임차관리, 시설점검, 수입과 비용의 지출관리 등을 대리해주는 내용의 신탁계약을 체결하였다. 수탁자인 은행이 대내외적인 소유권자로서 자금관리뿐 아니라 임대료 연체 관리, 그리고 새로운 임차인 유치까지 맡게 되자 건물의 경제적인 효율성이 높아졌다. 약 6개월에 걸쳐 공실률을 5% 수준으로 낮추었고 관리 현황을 해외에서 이메일을 통해 확인하고 있다.부동산관리신탁이 필요한 또 다른 경우는 소유주가 자신의 직업이 있어 관리가 어려운 경우이다. 일 때문에 시간적 여유가 없기 때문에 외부의 도움이 필요하다. 관리인의 유용 사고를 경험한 경우 지인에게 부동산 관리를 맡겼다가 보증금이나 임대료 유용 사고를 경험한 뒤 신탁계약을 체결하는 사례도 종종 있다. 최근에는 상속으로 공동 소유자가 된 경우 부동산관리신탁을 통해 공정한 업무처리를 요청하는 상담이 늘고 있다. 오빠 등 3명이 부친의 부동산을 공동으로 상속받은 유경희 씨 역시 관리 고민을 리빙트러스트 센터에서 해결하였다. 이들은 자신들의 건물 가치 및 임대현황을 파악하는 것은 물론이고 공동 소유와 해외 거주에 따른 의사결정 과정의 어려움을 해결하게 되었다. 신탁계약을 맺을 때 부동산 관리와 처분에 대해서도 함께 진행하여 적정가격, 적합한 매수 희망자, 매매계약서 작성과 세무처리 등의 지원도 받을 수 있다. 금융기관에 신탁관리를 맡김으로써 심리적 안정감도 함께 얻을 수 있었다.◇관리 중 자산가치 증대를 위한 신축검토와 유언대용신탁도 결합건물을 관리하며 직접 신축한다는 것은 만만치 않은 일이다. 비용 마련부터 건축의 타당성 조사, 설계, 시공 단계별 적정성 점검, 준공 후 임차인 유치, 시공단계의 민원과 세무 문제까지 넘어야 할 산이 많다. 이런 문제들도 신탁에서 지원하고 있다. 금융에서 부동산에 대한 모든 상황에 대처할 수는 없으나 외부 전문기관과의 협업을 통해 건물의 노후화로 인한 효율적인 자산관리 솔루션도 함께 찾는 노력을 하고 있다. 신탁을 통해 부동산관리뿐 아니라 상속에 대한 고민도 동시에 해결할 수 있다. 유언대용신탁의 결합을 통해서이다. 대부분 부모가 자신만의 방식으로 건물을 관리하던 중 사망하면 상속인들은 부동산에 대한 세세한 내용을 모르는 경우가 많고 공동상속이 발생하면 처분하는 의사결정을 내리는 경우가 많다. 부모는 평생 모은 재산이 사후에도 잘 관리되길 바란다면 무언가 조치를 해 두어야 한다. 부동산은 관리의 부담과 함께 상속이 발생할 때 분할이 쉽지 않다는 특징이 있다. 따라서 객관적이고, 공정하고, 투명한 관리를 통해 상속인들 간의 분쟁을 예방하는 지혜가 필요하다. 또 앞으로는 부동산 관리뿐만 아니라 신축이나 리모델링에도 신탁을 활용함으로써 수익을 극대화할 수 있을 것이다.◆배정식 센터장은…1993년 하나은행에 입사해 현재 하나은행 리빙트러스트 센터장으로 재직 중이다. 2010년 금융권에서 처음으로 리빙트러스트를 연 뒤, 신탁의 사회적 역할을 확장하고 있다. 서울대 금융법무과정, 고려대 대학원(가족법), 건국대 부동산 대학원 등을 거쳐 호서대 박사과정을 밟고 있다. 현재 금융연수원 등에서 강의 중이다.
2020.10.10 I 장순원 기자

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