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- 사학연금 새 사옥 TP타워, 2월 말 준공…운용수익률 14% 넘어설 듯
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 사립학교교직원연금공단(이하 사학연금) 새 사옥 ‘TP타워’ 오피스빌딩이 다음달 말 준공된다. 당초 운용수익률 목표치는 9.4%였지만 이를 웃도는 14%대까지 가능할 것으로 전망된다.서울 오피스 ‘품귀현상’으로 임대료가 꾸준히 오르고 있기 때문에 운용수익률이 예상치보다 높아진 것. 내년에는 서울 강서구 마곡 지역에 공급될 오피스가 21만평에 이르지만 TP타워는 이미 90% 이상 선임차가 끝났기 때문에 영향이 크지 않을 것으로 보인다. ◇ 90% 이상 선임차 완료…올해 1분기 공실률 ‘약 11%’22일 사학연금에 따르면 서울 영등포구 여의도동 일대 재건축되는 TP타워(사학연금 서울회관)는 오는 4월 말경 개최되는 ‘창립50주년 행사’를 앞두고 다음달 말 준공될 예정이다.(자료=서울시, 사학연금, 코람코자산신탁)TP타워는 서울 영등포구 여의도동 27-2 일대 들어서며 지하 6층~지상 42층, 연면적 14만1669㎡(약 4만2930평) 규모로 재건축된다. 지하철 5·9호선 환승역인 여의도역 바로 앞에 있다. 내년 4월경 여의도역에 신안산선이 개통하면 교통여건은 더 개선된다.서울 오피스 ‘품귀현상’으로 임대료가 계속 오르는 만큼 TP타워 운용수익률은 14%를 넘을 것으로 예상된다. 당초 사학연금은 TP타워 재건축 사업의 운용수익률 목표치를 9.42%로 세웠지만, 서울 오피스 시장이 호황을 보여 운용수익률 예상치가 더 높아진 것.앞서 주명현 전 사학연금 이사장은 지난 2022년 10월 여의도 국회에서 열린 교육위원회 국정감사(국감)에 참석해 업무현황보고를 하는 자리에서 “운용수익률로 14%를 예상한다”고 밝혔었다. 주 전 이사장은 작년 3월 말에 3년 임기가 끝났으며, 작년 7월 1일자로 송하중 제20대 이사장이 취임해 재직하고 있다.종합 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 서울 전체 오피스 공실률은 작년 11월 기준 2.8%, 여의도권역(YBD) 공실률은 3.3%로 집계됐다. 자연공실률(이론적으로 가능한 최저 공실률) 5%를 밑도는 수치다. 특히 YBD 내에서도 초대형 오피스(연면적 2만평 이상) 공실률은 1.9%에 그친다. 대형(1만평 이상~2만평 미만)은 7.5%, 중대형(5000평 이상~1만평 미만)은 1.7%, 중형(3000평 이상~5000평 미만)은 0.9%, 소형(3000평 미만)은 4.7%다.오피스 공급 규모 추이 (자료=젠스타메이트 ‘2024년 상업용 부동산 시장 동향 및 전망’)게다가 향후 오피스 공급 규모도 적다. 올해 서울·분당 지역에 공급될 오피스는 21만7000평으로, 지난 2010~2022년 평균치인 34만평을 밑돈다. 내년에는 마곡 지역에 공급될 오피스가 21만평에 이른다. 하지만 TP타워는 이미 다음달 준공을 앞두고 임대차계약이 대부분 이뤄졌기 때문에 영향이 크지 않을 것으로 보인다. 부동산 서비스 및 투자관리 회사 컬리어스에 따르면 TP타워는 90% 이상 선임차가 완료됐다. 올해 1분기 기준 공실률은 약 11%로 추산된다.젠스타메이트 관계자는 “서울 오피스 공실률이 크게 낮은 수준”이라며 “내년 오피스 공급규모가 마곡 지역을 제외하면 크지 않아 오는 2026년까지는 임대료가 크게 오를 전망”이라고 내다봤다.◇ 올해 4월 장기차입금 2600억 만기…국민은행·농협 등TP타워 재건축 사업은 사학연금이 직접 출자하고, 리츠형태가 더해진 간접개발투자 방식이다. 이는 연기금 중 첫 사례로 알려졌다.리츠(REITs)란 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구를 말한다.건축주는 코크렙티피위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙티피)로, 사학연금과 코람코자산신탁이 같이 투자하고 있다. 사학연금 지분은 95.17%, 코람코자산신탁 지분은 4.83%다. 사업의 총 투자비는 4685억원이며 이 중 47%(악 2202억원)는 출자금으로, 53%(약 2483억원)는 차입금으로 충당한다. 코크렙티피 감사보고서를 보면 건설 중인 자산의 장부금액은 작년 3분기 말 기준 2761억567만원이다.(자료=투자보고서)또한 오는 4월 15일에는 코크렙티피가 받은 장기차입금의 만기가 돌아온다. 앞서 코크렙티피는 총 2600억원 규모 대출약정을 맺었다. 이 중 실제 집행된 금액은 작년 3분기 말 기준 총 1347억원이며, 만기 일시상환 조건이다.차입처 및 실제 집행된 대출금액은 △트랜치A(이자율 3.2%) 국민은행 476억원, 농협협동조합중앙회 448억원, 농협생명보험 423억원 △트랜치B(이자율 5.10%) 하나금융투자(대출금 없음) 등이다. 시공사는 삼성물산이다.장기차입금을 담보하기 위해 사업부지에 대해 근저당권이 설정돼 있다. 트랜치A 채권자가 1순위 근저당권을, 트랜치B 채권자가 2순위 근저당권을 갖고 있다.
- 공모리츠, 분리과세 혜택 3년 연장된다…2026년 말까지
- [이데일리 김성수 기자] 공모리츠(부동산투자회사) 활성화를 위해 도입된 분리과세 혜택이 오는 2026년 말까지 3년간 연장된다.한국리츠협회는 올해 말 도래 예정이던 공모리츠의 배당소득에 대한 분리과세특례 적용기한이 오는 2026년 말까지 연장된다고 밝혔다. 이는 지난 27일 기획재정부가 발표한 ‘2023년 세법개정안’에 포함된 내용이다.(자료=한국리츠협회)기획재정부는 부동산 인프라 투자를 지원하기 위해 리츠의 과세특례 적용기한을 연장하기로 했다는 설명이다. 이로써 투자자들은 공모리츠로부터 3년간 지급받는 배당소득에 대해 투자액 5000만원 한도 내에서 9%의 분리과세를 계속해서 적용받을 수 있게 됐다.만약 5000만원을 3년간 상장리츠에 투자할 경우 연간 21만4500원, 3년간 64만3500원 절감이 예상된다.또한 이번 개정안에는 추징과 관련해 신규 단서가 추가되며 조건이 일부 완화됐다. 기존에는 보유하던 리츠를 3년 이내에 매도할 경우 감면세액을 추징했다. 하지만 이번 개정안에서는 매도금액 전액을 다른 신규 리츠에 투자한다면 계속 보유를 인정해 준다.즉 이전 리츠와 신규 리츠의 보유기간 합계가 3년을 초과할 경우 감면세액 추징 대상에서 제외된다. 단 해당 혜택을 받기 위해서는 리츠를 매수한 뒤 증권사를 통해 분리과세 신청을 해야 한다. 이미 지급받은 배당금에 대해서는 분리과세 소급적용이 불가하다.주식시장에 상장된 리츠는 모두 공모리츠라서 분리과세 특례 혜택을 받을 수 있다. 분리과세 신청이 가능한 리츠주식으로는 주식시장에서 거래가능한 23개 상장리츠가 있다.(자료=한국리츠협회)삼성FN리츠, 한화리츠, KB스타리츠, 마스턴프리미어리츠, 코람코더원리츠, 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠, NH올원리츠, SK리츠, 디앤디플랫폼리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 코람코에너지리츠, 제이알글로벌리츠, 미래에셋맵스리츠, 이지스레지던스리츠, 이지스밸류리츠, NH프라임리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠다.한국리츠협회 관계자는 “주식시장에 상장된 리츠는 모두 공모리츠이기 때문에 23개 상장리츠 전부 분리과세 혜택을 볼 수 있게 된 것”이라고 말했다.
- 대신자산신탁, 골든타워 인수 '포기'에…국민연금에 쏠린 눈
- [이데일리 김성수 기자] 대신자산신탁이 서울 강남구 삼성동 골든타워 인수를 포기하면서 해당 빌딩 소유자인 국민연금공단의 향후 의사결정에 시선이 쏠린다.매도자가 처음부터 입찰을 다시 진행할지, 아니면 기존 적격 예비인수후보(우선협상대상자 후보군)로 선정됐던 마스턴투자운용, 코람코자산신탁에 다시 평가를 진행할지를 결정해야 해서다. 골든타워 (자료=코람코자산신탁)◇ 재입찰 여부 결정해야…마스턴·코람코 2파전 되나20일 금융투자업계에 따르면 골든타워를 보유한 코크렙NPS제1호위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙NPS제1호)는 해당 빌딩의 재매각 여부를 검토하고 있다.코크렙NPS제1호의 주주는 지분율 100%를 보유한 국민연금이며, 자산관리회사는 코람코자산신탁이다. 골든타워는 서울시 강남구 삼성로 511에 위치한 지상 21층~지하 7층, 연면적 4만480㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 서울지하철 2호선 삼성역·선릉역에서 걸어서 12분 걸리는 더블역세권 입지다.앞서 우선협상대상자로 선정됐던 대신자산신탁은 최근 골든타워 인수를 포기했다. 대신자산신탁이 입찰 당시 제시한 금액은 3.3㎡(평)당 4000만원대로, 총 4900억원에 이르는 것으로 알려졌다.코크렙NPS제1호 결산 투자보고서를 보면 골든타워 취득가액은 토지 1744억5900만원, 건물 783억2000만원 합해 총 2527억7900만원, 장부가액은 2310억7200만원이다. 만약 새 인수자가 건물을 4900억원에 매입하면 단순 계산해서 취득가액보다 93.8% 높은 금액에 사는 셈이다. 기존 적격 예비인수후보(숏리스트)로 선정됐던 마스턴투자운용, 코람코자산신탁이 다시 평가를 받는다면 후보군은 2파전으로 압축된다. 코람코자산신탁은 우협으로 선정되면 이 건물을 리츠로 담을 계획이다. 해당 리츠의 투자자는 확정됐다. 다만 언제 자산을 매입할지 알 수 없어서 정확한 투자자 지분율과 리츠명은 정해지지 않았다. 반면 입찰을 처음부터 다시 진행할 경우 잠재 매수자 폭이 좀 더 확대될 것으로 보인다. ◇ 강남권역, 공실률 1%대…“희소성 더 높아질 것”골든타워는 강남권역(GBD)에 속하는 만큼 임대수익 및 자산가치가 더 높아질 것으로 보인다. 글로벌 종합 부동산서비스 기업 쿠시먼앤웨이크필드에 따르면 올해 2분기 강남권역(GBD) 공실률은 전 분기 대비 0.7%포인트(p) 하락한 1.2%로 집계됐다. 도심권역(CBD) 3.7%, 여의도권역(YBD) 2.8%보다 낮은 공실률이다. 현대자동차그룹이 지난 1분기 준공된 스케일타워(타이거318) 전체를 사옥으로 매입하면서 해당 빌딩의 공실률 감소가 GBD 전체의 공실률 하락을 이끌었다. 임대료도 가파르게 오르고 있다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 GBD는 지난 2분기 월 평균 실질임대료 14만원대를 돌파하며 CBD, YBD보다 높은 분기별 임대료 상승폭을 보이고 있다.서울 각 권역별 A급 오피스 실질 임대료 (자료=JLL코리아)실질 임대료는 순임대료에서 렌트프리(일정 약정 기간동안 무상임대)를 빼고 필요제경비를 더한 개념이다. 지난 2분기 GBD 내 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 오른 약 14만8600원으로 집계됐다. 또한 최근 GBD에서는 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인이 높은 명목 임대료를 제시하는 모습이 관찰되고 있다는 게 JLL 측 설명이다.심혜원 JLL 리서치팀장은 “강남의 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다”며 “강남 내 임차경쟁은 심화될 것”이라고 말했다.코크렙NPS제1호는 설립 규모가 8178억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 결산 투자보고서를 보면 작년 10월 1일~올해 3월 31일 기준 배당수익률 2.55%, 연환산배당률 5.10%다. 이 기간 부동산 임대료 수익은 48억8178만원으로 총 수익(102억621만원)의 47.83%를 차지한다. 임대율(임대 가능면적에서 임대면적이 차지하는 비율)은 96.3%다. 부동산 기타수익은 32억1005만원으로 총 수익의 31.45%, 현금관련 수익은 21억874만원으로 20.66%다.현재 이 건물을 담보로 근저당권, 전세권이 설정돼 있다. 설정권자는 건물 12·13·19층을 사용 중인 애큐온캐피탈 등이며, 금액은 64억323만원이다. 전세권자는 부동산이 경매에 넘어갈 경우 다른 선순위 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있다.
- "타워1·2 모두?"…코람코, 마제스타 타워1 거래 불발에 반사이익 기대
- [이데일리 김성수 기자] 서울 서초구 서초동 ‘마제스타시티 타워1’ 매매거래 불발로 코람코자산신탁이 ‘반사이익’을 얻을지 주목된다. F&F-삼성SRA자산운용에 밀려 차순위 협상대상자가 됐던 NH투자증권-코람코자산신탁이 기회를 얻을 수도 있어서다.새로 선정될 인수자는 이 건물을 당장 사옥으로 쓸 계획이 없는 곳이 될 가능성이 크다. 또한 고금리로 상업용부동산 투자수요가 위축된 만큼 실제 딜클로징(거래종결)을 위한 자금조달 능력도 우협 지위를 얻는 데 중요한 변수로 꼽힌다.◇ F&F, 마제스타 타워1 인수 ‘철회’…차순위 기회 올까11일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 마제스타시티 타워1 재매각 계획을 검토 중이다. 우선협상대상자(우협)였던 F&F가 마제스타시티 타워1 인수를 검토했으나 진행하지 않기로 최종 결정했다고 지난 6일 공시해서다. 마제스타시티 타워1·2 (자료=코람코자산신탁)마제스타시티는 서울시 서초구 서초동 1501-1 일대 위치하며 지하철 2호선 서초역에서 걸어서 2분 거리에 있다. 지난 2017년 6월 준공됐고 오피스빌딩 2개 동(타워1·2), 공동주택 116가구(힐스테이트 서리풀), 할인점 1동(롯데마트 서초점), 판매시설 1동(서초애비뉴)으로 구성됐다.이 중 마제스타시티 타워1은 지하 7층~지상 17층, 연면적 4만6580.49㎡ 규모 업무시설이다. 지난 2017년 준공 직후 이 건물이 매물로 나왔고, 이지스자산운용이 미국계 투자사 인베스코를 출자자(LP)로 모집해서 2541억원에 매입했다. 당시 연면적 기준 3.3㎡당 매입금액은 1800만원 수준이었다. 6년이 지난 올해 이지스자산운용은 지난 4월 매각자문사로 CBRE코리아를 선정해 이 건물 매각을 위한 절차를 진행했다. 지난 5월 말 실시한 입찰에 F&F-삼성SRA자산운용, NH투자증권-코람코자산신탁, 마스턴투자운용 등이 참여했다. 이 중 F&F는 연면적 기준 3.3㎡당 3750만원을 제시해 우협으로 선정됐다. 총 인수금액은 5300억원에 이른다.하지만 이번에 F&F가 매수를 철회하면서 다른 잠재매수자들도 기회를 얻을 가능성이 생겼다. 특히 차순위 협상대상자였던 코람코자산신탁이 ‘반사이익’을 얻을지 주목된다. ◇ 코람코, 타워2 운용중…타워1 인수시 ‘완전체’ 소유코람코자산신탁은 이미 마제스타시티 타워2를 지난 2017년 8월 취득 후 운용해왔다. ‘코크렙제41호위탁관리부동산투자회사(코크렙제41호리츠)’를 통해서다. 만약 코람코가 타워1까지 인수하면 마제스타시티 오피스건물 ‘완전체’를 보유하게 된다. 코크렙제41호리츠는 설립 규모가 2221억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 투자보고서를 보면 타워2 취득가액은 토지 1293억8800만원, 건물 898억5200만원으로 적혀있다. 둘을 합치면 2192억4000만원이다. 현재 장부가액은 3768억9500만원으로, 단순 계산하면 취득가액 대비 72% 올랐다. 담보 및 부채내역을 보면 △장기차입금 2009억원 △임대보증금 101억원 △담보설정금액 104억원(근저당권 및 전세권)이다. 삼성화재(1009억원), 삼성생명(1000억원)이 금리 3.2%에 장기차입금을 빌려줬다. 최종만기일인 오는 2027년 2월 28일 일시상환하는 조건이다.또한 타워2는 임대가능 면적 3만6189.43㎡를 다 채워 임대율 100%를 기록하고 있다. 부동산 임대료 수익은 작년 9월 1일~올해 2월 28일 기준 57억9492만원이다.이 리츠의 최대 주주는 대한지방행정공제회다. 행정공제회는 지난 2월 28일 기준 해당 리츠의 보통주 33.14%, 종류주 30.10%를 보유하고 있다. 이밖에도 주요 주주로 △KT&G 보통주 13.87%, 종류주 12.60% △담배인삼공제회 보통주 5.39%, 종류주 4.90%가 있다.리츠는 운영기간 중 투자자들에게 연평균 5.99%(처분익 제외) 수준의 안정적 배당수익률 지급을 목표로 하고 있다. 종류주식 주주가 배당률에 따라 배당받지 못한 사업연도가 있을 경우 그 미배당분(누적)은 다음 사업연도 배당 시점에 최우선순위로 배당받는다.마제스타시티 각 건물 위치도 (사진=김성수 기자)◇ 새 인수자, 단기 사옥 계획 없어야…자금조달력 ‘관건’이지스자산운용이 차순위 협상대상자인 NH투자증권-코람코자산신탁과 협의할지는 아직 미정이다. F&F가 인수를 철회한지 오래되지 않아 이지스 측도 앞으로 어떻게 진행할지를 검토하는 단계다.새로 선정될 인수자는 해당 건물을 당장 사옥으로 쓸 계획이 없는 곳이 될 가능성이 크다. F&F가 마제스타시티 타워1 매수를 철회한 이유가 기존 임차인의 잔여 임차기간이 길기 때문이라는 분석이 나와서다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 넥슨 게임즈는 지난 1분기 마제스타시티 타워1 빌딩에 약 5500㎡에 이르는 임대차계약을 체결했다. 금융투자업계 관계자는 “F&F가 이 건물을 사옥으로 쓰려면 오래 기다려야 해서 매수를 철회했다는 얘기가 있다”며 “하지만 (대기기간은) 입찰에 들어가기 전부터 알 수 있었던 일이기 때문에, 다른 내부 사정이 더 있을 것이라는 의견도 나온다”고 말했다.또한 자금조달 능력도 우협 지위를 얻는 데 중요한 변수로 꼽힌다. 이미 한 번 거래가 틀어진데다, 고금리로 자금조달이 어려운 만큼 새 인수자가 딜클로징(거래 종결)을 할 수 있다는 신뢰감을 주는 게 필요해서다. 특히 현금보유 액수가 많을 경우 매각자 측 신뢰를 얻는 데 유리하다. F&F는 지난 1분기 말 현금 및 현금성자산이 개별재무제표 기준 1853억2631만원, 연결재무제표 기준 2220억3851만원으로 집계됐다.금융투자업계 관계자는 “경기 침체에도 보유현금이 풍부한 기업이 많은 것 같다”며 “최근 시장에서는 운용사들이 기업 등 전략적투자자(SI)를 유치하려 하고 있다”고 말했다. 이어 “이 과정에서 기업 쪽과 네트워크가 있는 증권사와 손잡은 곳이 인수구조를 짜는 데 유리할 것”이라고 덧붙였다.
- '준공 늦어져도 황금입지'..사학연금 TP타워 운용수익률 '기대'
- [이데일리 김성수 기자] 사립학교교직원연금공단(이하 사학연금) 새 사옥 ‘TP타워’ 운용수익률에 대한 기대가 높아지고 있다. 서울 오피스 ‘품귀현상’으로 인해 임차인 확보가 수월할 것으로 예상되는데다 서울 오피스 임대료도 올랐기 때문이다. 당초 운용수익률 목표치는 9.4%였지만 이를 웃도는 14%대까지 가능할 것이란 전망이 나온다. 다만 건설자재 수급 문제 등이 겹치면서 오는 12월 말로 예정됐던 건물 준공 시기는 다소 늦어질 것으로 보인다. ◇ TP타워 운용수익률, 올 10~11월경 재산출…“14% 넘을 것”7일 사학연금에 따르면 서울 영등포구 여의도동 일대 재건축되는 TP타워(사학연금 서울회관) 운용수익률이 14%대를 넘어설 것으로 전망된다.앞서 주명현 사학연금 이사장은 작년 10월 여의도 국회에서 열린 교육위원회 국정감사(국감)에 참석해 업무현황보고를 하는 자리에서 “운용수익률로 14%를 예상한다”고 밝혔다. 주 이사장은 지난달 말 3년 임기가 끝났지만, 아직 후임자가 정해지지 않아 당분간 이사장 업무를 지속한다.(자료=서울시, 코람코자산신탁)당초 사학연금은 TP타워 재건축 사업의 운용수익률 목표치를 9.42%로 세웠었다. 하지만 서울 오피스 시장이 호황을 보여 운용수익률 예상치가 더 높아졌다. 작년 4분기 서울 A급 오피스는 역대 최저 공실률을 기록한 동시에 역대 최고 임대료를 경신했다.종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 작년 4분기 서울 A급 오피스 공실률은 전분기 대비 0.8%포인트(p) 하락한 1.8%로 집계됐다. 이는 글로벌 금융위기 말인 2009년 1분기 이후 최저 수준이다. A급 오피스란 연면적 1만평(3만3057㎡) 이상, 바닥면적 330평(1090㎡) 이상인 사무실 건물을 말한다. 강한 임차 수요에 비해 지난해 신규 공급이 부족해 기록적으로 낮은 공실률을 보였다. 여의도 권역(YBD) 공실률은 1.8%로 전 분기보다 약 0.07%p 하락했다. 공실률이 떨어지면서 실질임대료도 빠르게 상승 중이다. 여의도 권역의 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 10만4900원으로, 전분기 대비 2.1%, 전년 동기 대비 25.8% 상승했다. 실질임대료는 명목임대료에서 렌트프리가 적용된 가격을 뺀 나머지 임대금액이다. 렌트프리는 일정 기간 동안 상가, 또는 사무실을 공짜로 빌려주는 무상임대를 말한다. 임대인이 임차인에게 제공하는 혜택 중 하나로, 부동산 침체기에 공실을 줄이기 위해 활용한다. 사학연금은 TP타워의 임대차 계약이 완료된 다음 오는 10~11월경 운용수익률을 다시 산출할 계획이다. 그 사이 오피스 임대료가 더 오르면 수익률은 더 높아질 가능성이 있다. 서울 여의도 TP타워 재건축 현장 (사진=김성수 기자)TP타워는 서울 영등포구 여의도동 27-2 일대 들어선다. 지하 6층~지상 42층, 연면적 14만1669㎡(약 4만2930평) 규모의 프라임 오피스(연면적 1만평 이상) 빌딩으로 재건축된다. 지하철 5·9호선 환승역인 여의도역과 가깝다. 오는 2025년 여의도역에 신안산선이 개통하면 교통여건은 더 개선된다.◇ 시멘트 부족에 전국 건설현장 ‘비상’…내년 준공 가능성도이 재건축 사업은 사학연금이 직접 출자하고, 리츠형태가 더해진 간접개발투자 방식이다. 이는 연기금 중 첫 사례로 알려졌다. 리츠(REITs)란 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구를 말한다.건축주는 코크렙티피위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙티피)로, 사학연금과 코람코자산신탁이 같이 투자하고 있다. 사학연금 지분은 95.17%, 코람코자산신탁 지분은 4.83%다. 코크렙티피의 주요 사업목적은 부동산 취득·관리·개량 및 처분, 부동산 개발, 부동산 임대차 등으로 자산을 투자·운용해 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것이다.사업의 총 투자비는 4685억원이며 이 중 47%(악 2202억원)는 출자금으로, 53%(약 2483억원)는 차입금으로 충당한다. 코크렙티피 감사보고서를 보면 건설 중인 자산의 장부금액은 작년 말 기준 1548억8790만3000원으로, 취득금액(841억5405만8000원) 대비 84% 올랐다.(자료=코크렙티피위탁관리부동산투자회사 감사보고서)또한 코크렙티피는 장기차입금 관련 총 2600억원 대출약정을 맺은 상태다. 이 중 실제로 받은 장기차입금은 작년 말 기준 총 340억원이며, 만기는 내년 4월 15일이다.차입처는 △트랜치A(이자율 3.2%) 국민은행 120억원, 농협협동조합중앙회 113억원, 농협생명보험 107억원 △트랜치B(이자율 5.10%) 하나금융투자(아직 대출금 없음) 등이다.시공사는 삼성물산이며 오는 12월 말 준공 예정이다. 다만 건설자재 수급 문제 등으로 준공이 다소 지연될 가능성도 있다. 주요 건설자재인 시멘트, 레미콘 공급부족이 심각해 전국 건설현장이 중단되는 등 어려움을 겪고 있어서다. 대한건설협회에 따르면 지난 3월 이후 수도권에서 시멘트·레미콘 수급 불안으로 공사가 중단 및 지연된 현장이 절반 이상(63.6%)으로 조사됐다. 현재 시멘트 공급은 수요에 비해 부족한 상태다. 산업부에 따르면 올해 1~3월 말까지 시멘트 누적 생산량은 1061만톤(t)으로 전년 동기 대비 3.6% 증가했다. 하지만 같은 기간 수요가 1066만톤으로 공급량을 웃돈다.금융투자업계 관계자는 “원래 사학연금이 계획한 준공 시점은 올 연말이지만, 자재조달 지연 등으로 늦어질 수도 있을 것”이라며 “이 경우 내년 중 완공돼서 임대가 이뤄지고 사학연금도 (전경련회관에서) 이전할 것으로 보인다”고 말했다.삼성물산 관계자는 “발주처와 협의 중”이라며 “준공 관련 아직 확정된 내용은 없다”고 말했다.
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