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- (新부동산투자전략)아파트,`대박`보다는 `실리`
- [이데일리 남창균기자] 아파트 재테크 시대는 끝났다.(?) 8·31대책으로 집값이 떨어지면서 이제 더 이상 아파트에 투자해서는 돈을 벌 수 없다는 인식이 확산되고 있다. `강남 불패`로 상징되던 `아파트 불패`의 시대가 막을 내리고 있는 것이다. 전문가들은 아파트 값이 내년까지 떨어질 것으로 보고 있다. 또 내년부터는 보유세가 많게는 2배 이상 오르고 2007년부터는 양도세 부담도 크게 늘어난다. 지난 2001~2003년과 올 상반기처럼 자고나면 수 천만원씩 오르던 `대박`은 기대할 수 없게된 셈이다. 당분간은 아파트에 투자해 봤자 수익은 없고, 비용만 늘어나는 최악의 시기가 될 것이다. 하지만 아파트 값이 바닥을 친 이후에는 새로운 기회를 잡을 수 있을 것으로 보인다. 다만 앞으로는 아파트 값이 오르더라도 몇몇 지역을 제외하고는 물가상승률 수준에 그칠 공산이 크다. 향후 아파트 투자전략은 투기가 아닌 투자(거주+투자) 개념으로 바꿔야 한다. 단기 시세차익을 노린 투자에서 최소 3년 이상의 장기 투자로 바꿔야 한다는 것이다. 특히 은행 금리가 고금리 기조로 바뀌고 있는 점을 감안할 때 차입을 통한 단기 투자는 바람직하지 않다. 그렇다면 언제 사야할까. 물론 가격이 바닥을 쳤을 때다. 현재로서는 언제쯤 바닥을 칠지 가늠하기 쉽지 않은 상황이다. 다만 1가구2주택 양도세 중과 유예기간이 내년 말까지이므로, 그 때까지는 하락세가 이어질 가능성이 크다. 하지만 우량물건을 고르기 위해서는 당장 매입전략을 짜야 한다. 자금을 미리 마련하는 것은 물론이고 시세와 물건 동향을 주기적으로 체크해야 한다. 매수타이밍 못지 않게 중요한 것은 어느 지역에서 어떤 아파트를 구입하느냐이다. 주거목적이라면 학교가 가깝고 환경이 좋은 곳을 고르면 되겠지만 투자까지 생각한다면 무리를 하더라도 값이 오를 지역을 선택해야 한다. 그런 점에서 보면 이미 값이 많이 올랐지만 강남과 분당은 여전히 투자 1순위이다. 올 상반기 아파트 값이 많이 오른 곳을 보면 분당·과천·용인(2월부터), 용산·영등포(3월부터), 안양(4월부터), 마포·양천·의왕(5월부터), 일산·수원(6월부터) 등지였다. 소형보다는 대형평형의 가격상승률이 높다는 점도 고려해야 한다. 올 1~7월 강남지역 아파트 값 상승률은 소형 7.9%, 중형 8.4%, 대형 12.1%였다. 이밖에 무주택자나 1주택자들은 공공택지에서 분양하는 아파트도 눈여겨볼 필요가 있다. 전매제한과 채권입찰제로 인해 시세차익이 줄어들었음에도 불구하고 당첨만 되면 1억원 안팎의 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 판교, 송파, 동탄, 수원 이의동, 파주 등 신도시에서 공급되는 아파트를 분양 받는 것이 아파트 재테크로는 최선의 방법이라고 조언한다 ■아파트 투자 돋보기 - 매수타이밍은 : 2006년 상반기(2007년 하반기까지 가능) - 지역은 : 강남 분당 과천 평촌 등 - 아파트는 : 가격이 전저점 이하로 떨어진 아파트, 최고 시세대비 20% 이상 하락 - 평형은 : 일반 아파트는 40평형대 이상 - 투자기간은 : 최소 3년 이상 - 은행대출은 : 고금리 기조로 전환 중이므로 최소로 줄여야 함
- 상반기 송파구 집값상승률 `1위`.. 강남불패 지속
- [edaily 이진철기자] 올 상반기 서울 강남구와 강동구, 송파구, 서초구 등 강남권 아파트값이 평균 13~18%의 높은 상승률을 기록, 부동산시장에서 `강남불패`가 이어진 것으로 나타났다. 특히 서울 재건축 아파트값은 같은기간 23%나 급등해 아파트값 상승에 큰 영향을 미친 것으로 조사됐다.
20일 부동산정보업체 부동산114가 올 1월부터 지난 10일까지 서울·수도권 아파트값 변동률을 조사한 결과, 송파구 아파트값은 18.53% 올라 서울지역에서 상승률 1위를 기록했다.
그 다음으로 ▲서초구(15.44%) ▲강남구(13.25%) ▲강동구(13.14%) 등이 높은 상승률을 기록, 강남권이 서울지역 아파트값 오름세를 주도한 것으로 나타났다.
아파트별로는 재건축아파트가 23.17% 올라 일반아파트 상승률(5.84%)의 4배 이상 높은 상승률을 보이며 서울 아파트값을 끌어올리는데 큰 영향을 미쳤다.
단지별로는 가락동 가락시영1차 17평형 매매가는 올 1월 4억1500만원에서 6월 6억4500만원으로 2억3000만원이 올라 55.42% 상승했다. 또 서초구 반포동 한신1차 32평형은 같은기간 8억500만원에서 62.11%가 오른 13억500만원, 강남구 개포동 주공1단지 17평형은 6억6500만원에서 2억9000만원이 올라 9억5500만원의 매매가를 기록했다.
강북지역에서는 용산역사 개발과 미군기지 이전 등의 수혜지역으로 거론되고 있는 용산구가 7.33%로 가장 많이 올랐다. 그러나 도봉구(2.34%), 강북구(1.81%), 동대문구(0.16%), 성북구(0.20%) 등은 미미한 변동률을 기록했고, 노원구는 0.11% 하락한 것으로 나타났다.
수도권에서는 판교신도시 개발여파로 분당신도시(24.31%)와 용인시(21.5%)의 상승률이 두드러졌으며, 과천시(15.79%), 평촌신도시(12.77%)도 높은 상승률을 기록했다. 그러나 일부지역을 제외하고 수도권 대부분은 3% 미만의 낮은 변동률을 나타냈으며, 김포시, 의정부시 등 8개 외곽지역은 마이너스 변동률을 나타냈다.
한편, 올 상반기 전셋값 변동률은 서울 1.02%, 신도시 5.5%, 수도권 4.0% 각각 올라 전반적으로 안정세를 유지한 것으로 조사됐다.
- 강남불패 10년 아성 무너지나
- [조선일보 제공] 서울 강남구는 외환 위기를 전후로 10년 가까이 ‘부동산 지존’의 자리를 철옹성처럼 굳게 지켜왔다. 그러나, 최근들어 시장 판도를 뒤흔들 메가톤급 변수들이 속속 출현하면서 ‘강남의 10년 아성’이 무너질 지 여부가 관심을 끌고 있다.
판교와 서울공항 부지 등 신흥 신도시의 잇따른 개발추진, 잠실과 용산 등 경쟁 주거지의 급부상 등이 대표적이다. 여기에 참여 정부 출범 이후 투기 대책의 십자포화를 집중적으로 맞고 있는 데다, 행정도시와 공공기관의 이전 확정 등 악재가 한꺼번에 강남을 짓누르고 있는 상황이다.
◆ 96년이후 강남 집값은 불패
강남구는 지난 1990년대 중반 이후 아파트,단독주택,토지,빌딩 등 모든 부동산 가격에서 사실상 ‘넘버 원’ 자리에 올랐다. 이후 외환 위기를 거치면서 지난 2000년 시장이 상승세로 턴어라운드한 이후에는 사실상 경쟁자없이 4년여간 독주해왔다.
부동산114 김규정 시세팀장은 “1996년초까지는 용산과 강남이 1,2위를 다퉜다”면서 “그 해 하반기부터 강남이 근소한 차이로 1위로 올라섰다”고 말했다. 이후 강남구는 지난 2000년1분기 평당 1000만원을 넘었고, 3년반 뒤인 2003년3분기에 평당 2000만원대를 돌파했다. 같은기간 서울 평균 집값은 각각 평당 661만원, 평당 1100만원선으로 갈수록 격차가 벌어졌던 것으로 조사됐다.
전문가들은 강남 독주 원인을 크게 네가지 정도로 꼽는다. 우선, 외환위기 이후 부동산 시장의 양극화 현상이다. 세중코리아 김학권 사장은 “소득격차가 확산되면서 되는 곳만 된다는 인식이 확산됐다”면서 “아파트 선호도가 올라가는 것과 맞물려 강남 인기가 수직 상승했다”고 말했다.
둘째, 이른바 학군 프리미엄이다. 외환위기 이후 교육제도 개편에 따라 강남에 명문고와 학원이 집중적으로 몰리면서 좋은 학교를 찾아 주택수요가 대이동하면서 부동산 가격을 끌어올렸다는 분석이다.
셋째, 기본적으로 입지여건의 배타적 우월성이다. RE멤버스 고종완 대표는 “강남은 인프라가 철저하게 계획적으로 완비됐고, 각종 투자도 집중됐다”며 “부동산의 내재가치 면에서 가장 경쟁력있는 지역”이라고 분석했다. 부동산114 김희선 전무는 “공교롭게도 재건축 바람이 거세게 몰아치면서 강남 집값 상승세에 기름을 부은 셈이 됐다”고 말했다.
◆ 규제 집중·행정도시 이전에 흔들
이런 상황은 참여정부 들어서도 한동안 지속됐다. 그러나, 지난 2003년 10·29대책이 발표된 이후 상황이 조금씩 바뀌기 시작했다. 정부는 강남 수요를 인위적으로 묶어 두기 위해 각종 투기 대책을 집중적으로 쏟아냈다. 종합부동산세, 재건축개발이익환수제, 재건축 후분양제,주택거래신고지역 지정, 투기지역 실시, 기준시가 인상 등을 동시다발적으로 시행했다.
이 때문에 강남 집값은 지난해 처음으로 보합세를 유지하며 불길이 잡히기 시작했다. 시간과공간 한광호 사장은 “정부의 십자포화로 강남 수요가 어느정도 억제된 것은 사실”이라며 “강남 불패 신화가 조금씩 흔들리고 있는 상황”이라고 말했다. 수능비중 축소, 내신 강화 등으로 불거진 교육제도도 강남의 학군 프리미엄을 점차 약화시키고 있다.
연기·공주로의 행정도시 이전과 공공기관 지방 이전도 변수가 될 전망이다. 이들 기관의 이동은 강남의 주요 주택수요자들의 이동을 의미하기 때문이다. 강남구 아파트 보유자중 공무원과 공기업 임직원의 비중이 적지 않다는 게 부동산 업계의 분석이다. 더욱이, 이들의 이동은 기업체 본사 등의 이전을 촉발시킬 가능성이 있어 그동안 강남구의 주택수요를 유발했던 업무·비즈니스 기능의 감소로 연결될 것이란 지적이 나오고 있다.
◆ 판교·용산 등 신 개발지의 도전
최근에는 강남을 대체할 신흥 주거지들이 급부상하며 도전장을 내밀고 있다. 대표적인 곳이 판교 등 신 개발지역이다. 판교는 쾌적한 환경과 교통여건을 앞세워 이미 ‘판교신드롬’, ‘판교로또’라는 신조어까지 만들어내며 전 국민적 관심 지역으로 떠올랐다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “비록 대형 평수가 적지만, 강남만큼 이름이 알려져 판교 자체가 브랜드가 됐다”고 말했다. 여기에 최근 여당측이 판교를 능가하는 입지여건을 갖춘 성남 서울공항 이전 및 개발 가능성을 언급하면서 강남 대체 신도시로 관심을 모으고 있다.
서울시내 기존 주거지 가운데 잠실과 용산의 약진도 강남을 위협하고 있다. 이들 지역은 최근 1~2년동안 각종 개발재료가 잇따라 터져나와 투자자들의 관심이 급속히 쏠리고 있다. 잠실은 강남구의 재건축이 곳곳에서 제동이 걸리고 있는 것과 달리, 대부분 순조롭게 진행되면서 2008년이면 4만여가구에 이르는 신도시급 주거지로 탈바꿈한다. 여기에 문정,장지지구의 개발로 노후한 강남을 대체할 아파트가 속속 입주할 계획이다. 취약한 상업,업무기능도 롯데그룹의 112층 빌딩이 건설된다면 완전히 달라질 것이란 기대감도 적지 않다.
용산 역시 미8군 이전후 공원화 조성, 고속철도 역사건설, 한강조망권 등과 맞물려 고급 주택 수요자들의 관심지가 되고 있다. 미르하우징 임종근 대표는 “강남은 재건축을 제외하면 개발 가능성이 거의 없다”면서 “반면, 잠실과 용산은 개발 호재가 많아 향후 가격 상승 요인이 상대적으로 많다”고 분석했다.
◆ 그래도 강남의 리딩파워는 계속될까
이같은 도전에도 불구하고, 강남구가 지켜온 넘버 원의 자리를 쉽게 빼앗기지는 않을 것이란 분석도 만만치 않다. 행정도시 등의 이전은 향후 10~15년후의 가깝지 않은 미래에 벌어질 사안인 데다, 강남 수요 감소를 유발할 수 있을 지에 대해서도 회의적 시각이 적지 않다. 부동산뱅크 양해근 실장은 “투기 대책 강화 역시 강남의 경우, 상대적으로 고소득층으로 투자보다 실 거주 목적이 더욱 많다는 현실을 감안하면 별 영향이 없을 것”이라고 내다봤다.
송파와 용산, 판교 등 대체 주거지도 결국 강남을 능가하기 보다 ‘준 강남’을 여러 개 만드는 효과만 낼 뿐이란 분석도 나온다. 즉, 강남의 기존 거주 수요를 분산시키보다 강남 입성이 어려운 경계선상의 수요자들이 송파,용산,판교 등으로 옮겨갈 것이란 관측이다. 부동산114 김희선 전무는 “타워팰리스,아이파크 등으로 대변되는 강남은 고가·명품 브랜드 시장으로 점차 옮아갈 전망”이라며 “강남의 아성을 인위적으로 무너뜨리기는 힘들다”고 지적했다.
그러나, 전문가들은 행정중심도시와 혁신도시에 대한 지속적인 투자, 강남·북 격차 해소에 대한 의지, 대체 주거지에 대한 인프라 확충 등이 강남 수요 분산 효과를 좌우를 할 것으로 전망했다.
- (가판분석)2월24일자 조간신문 주요기사
- [edaily 김춘동기자] ◇헤드라인
-경향: 불법체류 추방도 `국적 차별`
-동아: "한은 한마디에‥"..외신 "달러화 매도" 해석, 달러화 폭락
-한겨레: 재경·교육등 12부4처2청 이전
-한국: 재경부 가고 법무부 남는다
-매경: 손발 안맞는 외환당국 화불러
-서경: 12부4처2청 충청 이전..재경·교육부 포함
-한경: 외환시장 BOK 쇼크..한은 본심인가 실수였나
◇주요기사
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-"한화, 대생 인수 자격없다"..금감원, 문건공개
-개발익 환수대상 22만가구..재건축단체선 "헌법소원 내겠다"(서경)
-강남아파트 불패신화 깨지나..개발이익환수제 시행 초읽기(동아)
-은행들 몸집줄이기 확산(동아)
-동부-쌍용화재 글로벌 건강보험 첫 출시..美 유명병원 수술보장(매경)
-중소 보험사 `방카 제휴` 경쟁(서경)
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-현대車 "터키공장 30만대 규모로 증설"(동아)
-삼성전자, 포천誌선정 `세계50대기업`(동아)
-자동차 기준연비 내년 시행(한국)
-국회, 상품권 탈세 철저조사 촉구(한겨레)
-광고 스팸메일 형사처벌한다..내년부터 상습위반업체 대상(한국)
-검찰총장 김종빈씨 국세청장 이주성씨(매경)
-`비정규직 업종 확대` 없던일로(한경)
-마사회 박창정회장 돌연 사표(한겨레)
-日대사 "독도는 일본땅" 망언(한국)
-美 "北, 무조건 6자 복귀를"(한국)
-日, 비공식 `대북 경제제재` 나서(조선)
- (부동산레이다)지금 강남아파트를 사야하는 이유②
- [양은열] 첫째,10,29 부동산 대책의 피해는 대부분 서민용 아파트였다는 사실이다.
10,29부동산 대책의 대부분은 부자를 향한 정책들로 이루어졌다. 재건축 개발이익환수제, 주택거래신고제, 종합부동산세 등으로 이루어진 정책의 화살은 결국 서민에게 돌아왔다는 사실을 인식하여야 한다.
강남의 아파트를 가지고 있는 부자들은 세금을 피하기 위해 아파트를 움직이지 않는다.
1가구 3주택 중과세 도입하면 정부의 의도대로 부자들은 아파트를 팔고 소유 주택을 축소해야 하는데 그렇게 하지 않는다는 것이다. 정책이 바뀔 때까지 보유하고 세월을 낚으며 기다리는 것이다.
10,29부동산 대책은 서민용 아파트에 강력한 타격을 가했다. 그렇기 때문에 아파트에 거품이 있었다면 서민의 아파트였단 말인가? 필자는 과거 10,29부동산 대책이 나올 때 많은 부분을 우려 했다. 그 중에 고래등 싸움에 새우등 터지지 않을까 였는데 돌이켜 보면 예상했던 대로 되어 버린 것이 안타깝다. 세금위주의 부동산 정책은 반드시 실패한다. 왜냐하면 부동산에 있어서 세금은 결국 약자가 뒤집어 씌기(?) 때문이다.
둘째, 저변에 깔려 있는 ‘강남불패 신화’의 신뢰감이다.
부동산시장은 정부의 가격안정 대책이 나오면 잠시 가격이 주춤거리다가 다시 재상승하는 상황을 반복하고 있다. 정부 정책이 단기적인 대책이라면 효과도 일시적일 수 있다. 그러나 10,29 부동산 대책의 약발의 효과는 너무 커서 전반적인 부동산 시장에 영향을 끼치고 있다. 주택거래신고제,재건축개발이익환수제,종합부동산세등 굵직한 정책이 한꺼번에 쏟아져 나와 장기적인 부동산 시장에 영향은 막대했다. 그러나 기간이 1년을 넘기고 나니 부작용이 나오기 시작하여 지금은 정책 보완으로 선회하기에 이르렀다. 강력한 정책도 길어봐야 1년6개월을 넘지 못한다.
도대체 그 이유는 무엇일까?
그것은 정부의 부동산 정책이 시장에서 모르핀 효과를 나타내고 있기 때문으로 해석된다. 부동산 시장에서의 모르핀 효과는 먼저 투자자들에게서 발견된다. 그들은 이미 정부 정책에 강한 내성을 보이고 있다. 정부 대책에 중독이라도 된 듯 규제 대상에서 벗어나는 지역과 상품으로 발빠르게 이동하고 있다. 아파트를 잡으니 토지로 도망가고 토지를 잡으니 농지로 이동한다. 투자자뿐만이 아니다. 또다시 더 많은 사람들이 서울 강남의 집값에 관심을 갖는다.
그리고 더 많은 사람들이 강남 집값은 절대로 떨어지지 않는다는 "강남 불패 신화"에 빠져 들고 있다. 강력한 10,29 부동산 대책 영향도 강남의 재건축 시장을 빼고는 영향이 미미했다. 이러한 맹목적인 믿음이 강남 집값을 계속 떠받치고 있는 것이다.
부동산 투기를 생각할 수 없는 서민들조차 "더 강력한 정부의 대책"을 요구한다. 정책의 변화로 잠실 등 사업승인 난 저밀도 아파트 단지 내 가격이 한달여 사이에 5천만원 오른다는 소식을 접하면서 이들이 느끼는 강남불패 신화는 절대적으로 변화되었다.
정부로서도 고민이 될 것이다. 계속되는 처방에 대한 효과가 시장에 반영 되어 해당 시장이 죽어 가면 부동산시장은 다른 방향으로 가닥을 잡아간다.강남의 부동산시장은 "메커니즘"을 갖는 정상적인 시장으로 이해할 수 없는 상황이다.
그렇다고 정부가 더 이상 할 일이 없다는 것은 아니다. 정책당국은 좀더 생산적인 곳으로 국민들의 관심을 돌리고 돈의 흐름을 바꾸는 데 모든 힘을 기울여야 한다. 개인과 기업이 건전한 투자에 나설 수 있도록 자금의 물꼬를 터줘야 한다. 이런 밑바탕 위에서 정부는 일관성 있는 시장 정책을 끈기 있게 밀고 나가야 한다. 이로 인해 투자자들이 정부를 믿게 될 때 부동산시장 안정은 찾아올 것이다. 그러나 아쉽게도 우리 정부는 투자자들의 발을 묶어 놓기엔 웬지 역부족인 것처럼 보인다.
셋째, 계속적인 저금리 현상이다.
계속되는 콜금리 인하는 실물경제를 살리겠다는 정부의 의지에 따라 경제가 연착륙을 할지는 의문이지만 부동산에는 호재로 계속 남아 있다. 이러한 저금리가 2007년까지 갈 것으로 본다면 이자율 3%대로는 금융소득을 의지하는 사람들에게는 투자수익률 측면에서 외면단계에 와 있다. 지금의 부동산 펀드로 부동자금이 몰리는 것도 이러한 이유에서다.
저금리는 부동산 급등의 한축인 것은 확실하다. 과거 미국의 금리도 6~7%대에서 1%대까지 급락한 것은 불과 2년밖에 걸리지 않았다. 그런데 금리를 왜 내리는 걸까? 물론 다양한 경제 논리가 있을 수 있지만 가장 쉬운 논리는 경기를 되살리기 위해서다. 거꾸로 보면 경기가 살아난다고 했을 때 금리는 지속적으로 오른다고 봐야한다.
우리나라도 마찬가지다. 당분간 국내경기가 아직 회복 될 기미가 보이지 않아서, 금리 상승에 대해서는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 따라서 부동산 가격이 금리와 관련이 있을지 는 몰라도 꼭 정비례하는 것만은 아니다. 왜냐하면 부동산은 경제 원리로 풀지 못하는 비밀이 너무 많기 때문이다. 간혹 대학이나 연구소에서 발표하는 통계는 참고할 수 있지만 부동산 시장에서 그대로 적용되는지는 희박한 확률게임에 불과하다.
부동산은 사용가치요소 및 투자이익요소를 고루 갖추고 있다. 우연히 토지가 용도 변경이 된다든지 개발계획이 발표가 된다든지 할 때마다 엄청난 자본 이득이 생겨난다. 이자율로는 감히 상상도 못하는 이익을 창출해 내니 투자자가 몰릴 수 밖에 없다. 특히 우리나라 부동산은 외환위기 이후 3년도 안 되어서 부동산 가격이 극복됨으로써 일본과는 전혀 다른 양상을 보여주고 있다. 따라서 저금리가 주도하는 방향으로 흐르고 있을 경우 정책에 의해 하락된 부동산의 가격은 상당기간 유지 또는 가격 조정을 거친 뒤에 또다시 상승할 거라 예상이 된다.
넷째, 10년 주기설 과 5년 중주기설이다.
강남 불패론을 뒷받침하는 논거 중 하나가 ‘10년 주기설’과 ‘5년 중주기설’이다. 부동산이 호황기는 경기흐름상 10년마다 대세상승이 찾아오고 그 중간에 5년마다 선거와 개발에 따라 아파트 상승기가 온다.
과거 예를 들어보면, 1960년대 말과 70년대 말,80년대 말, 90년대 후반과 2000년말 부동산값은 여지없이 상승했다.과거 60년대 초 강남 땅값은 한 평에 90∼120원이었지만 제3한강교(현 한남대교)가 완공되면서 크게 개발될 것이라는 소문에 말죽거리(현 양재동) 일대 땅값이 평당 4,000∼5,000원으로 올랐다. 당시는 외자도입 덕에 시중자금도 풍부했다.
그리고 77년 초부터 79년 2월까지를 보면 부동산이 급등했음을 알 수 있다. 70년대 중동 특수에서 번 돈이 시중에 넘치면서 집값, 땅값이 급등했다. 88년부터 시작된 세 번째 부동산값 대상승은 91년 5월을 정점으로 꺾였다. 3년간 전국 아파트값은 평당 평균 280만원에서 727만원으로 160%나 올랐다. 같은 기간 강남은 332만원에서 1,017만원으로 206%나 상승했다. 3저(저유가·저금리·저환율) 활황의 결과였다.
그리고 네 번째는 2001년 강남 재건축단지에서 불붙기 시작한 아파트값 대상승은 계속이어져 가고 있다. 엄청난 부동자금이 부동산에 몰렸다. 90년대 말에 대상승이 나타나지 않고 2000년대로 넘어온 것은 98년 IMF 경제위기를 겪느라 순환주기가 1∼2년 연기되었기 때문이다.
5년 중주기설로 보면, 83∼84년과 95∼96년이다. 경기부양에 따른 통화팽창으로 부동산값이 상승했다. 따라서 5년,10년 주기설에 따르면 2006년초와 2010년초에 또다시 부동산이 폭등할 것으로 예상된다.
다섯째, 32평아파트가 10억원이 되는 시기가 왔다.
우리나라 은행대출 관행을 보면 감정가에서 전세를 빼고 대출을 해주고, 대출한도 또한 전체 실거래가의 50%를 넘지 못하게 제한을 두었다. 과거 일본의 100%이상의 대출과는 전혀 다른 제도를 운용하고 있는 것이다. 또한 부동산에서 우리나라만 특별히 존재한 제도가 있다. 전세라는 제도 인데 서방국가의 모기지론과 상응되는 제도다.
또한 서울의 경우 대출할 경우 무조건 방 1개에 1,600만원을 뺀다. 따라서 매매가에 대비하여 부동산 대출시 절대로 50% 이상은 대출받기가 어렵다. 따라서 부동산 가격에 거품이 끼어 있다 하더라도 급격히 50%이상 가격이 빠지지 않는 한 금융대란은 오지 않을 것이다. 거꾸로 지금과 같은 강남권 아파트 규제책이 지속될 경우 32평 중산층 아파트가 10억원이 되는 날도 멀지 않음을 감각적으로 느껴야 할 것이다.
여섯째, 버블의 징후로 보는 성수기때 인기지역 아파트 가격 하락, 소비자 지수 계속적인 하락, 매도우위 지속, 인터넷상 실거래가격 하락등이 버블의 징조라고 한다.
과연 그러한가? 우리경제는 부동산 안정 대책이전부터 어려움이 계속 되어 소비자 지수는 계속 하락을 유지했고, 10,29 부동산 대책이후로 투자자들이 주춤하는 사이 급매물 위주의 시장이 형성되고 있었다. 그러나 이를 보고 부동산 가격에 거품이 끼었다고 판단할 것인가?
인터넷상의 가격은 믿을만한 것 보다 참고사항일 뿐이다. 언제나 시세는 변동이 있기 마련이고 최고가와 최저가 사이의 가격은 항상 있기 마련이다. 요즈음의 인터넷상의 가격은 부동산 중개업체들이 세금조사나 양도세관련 기준을 피하기 위해 실거래 가격보다 더 높게 제시하는 가격이라 신뢰하기 힘든 부분이다.
일곱째, 국민소득으로 보는 부동산 버블 기준이다.
우리나라 4인가족 가장이 대학을 졸업하고 국민주택규모(32평아파트) 주택을 구입할 경우 7.5년이 조금 넘는다.
만약 현재 우리나라 1인당국민소득이 1만달라라고 할 때 한가정의 국민소득 총액은 4만달라, 약 4,500만원이 된다. 4,500만원을 매년 모아서 7.5년간 아파트를 사는데 투자했다고 했을 경우에 3억3천만원이 조금 넘는다. 만약 거품이 있다면 4인가족 전원이 각자 자신의 1인당 국민소득을 전부 투자 했는데도 아파트를 살 수 없다면 아마도 거품의 징조가 아닐까?
그렇다면 현실적으로 평균 1인당 국민소득 1만달라의 기준은 어느 지역으로 볼 것인가? 지역에 따라 편차가 있을 것으로 보인다. 울산같은 도시는 이미 2만 달라를 넘긴지 오래다. 따라서 평균치로 본다면 부산, 대전과 서울의 경우 강북이나 강서 지역이 되지 않을까 한다.
만약 강남의 경우는 1인당 국민소득은 얼마로 잡을 것인가? 예시로 1인당 국민소득을 3만 달라로 잡는다면 32평아파트 가격은 10억원이 넘어야 버블의 징조가 보인다는 계산이 나온다.
여덟째, 출산율과 베이비붐 시대.
1990년대 우리나라가 부동산이 급등한 요인중의 하나가 60~70년대 베이비붐 시대에 태어난 수많은 사람들이 결혼할 시기가 되었고, 그동안 우리나라 경제성장 또한 전세계에서 가장 높은 수준을 누렸기 때문이다. 즉, 이 시기에는 부동산이 실수요 및 공급부족으로 인한 충분한 실거래 수요가 있었기 때문이었다.
그러나 베이붐 시대를 지나고 현재의 출산율을 보면 2004년 말 기준으로 1,17명으로 급락을 하게 된다. 따라서 베이붐시대 와는 달리 출산율의 저하로 주택이 남아돌게 되어 결국 아파트 가격은 떨어질 거라는 예상이다.
필자도 이렇게 되었으면 하는 바램 간절하다. 그러나 불행하게도 출산율은 떨어지는데 홀로된 가구수는 년간 20%씩 늘어 난다는 것이다. 결국 나홀로 가구가 늘어 난다는 것이다. 이혼과 독립, 직장과 학교의 거리상 가족과 떨어지게 돼 출산율보다도 몇 배 높은 나홀로 가구가 급증하는 것이다. 결국 임대사업이 호황을 누리는 시기가 도래했다는 것을 의미하고 이에 준비 하는자는 부동산을 선점할 것으로 보인다.
강남의 아파트값은 ‘백약이 무효’라고 한다. 왜냐하면 공급은 없는데 수요만 있기 때문이다. 그렇다면 이러한 가수요를 막는 방법은 어떠한 규제나 정책보다 아파트를 원하는 매입자에게 무제한 공급을 하는 길 밖에 없다. 공급할 수 있는 지역으로는 이미 신도시가 확정된 판교는 물론 청계산 지역과 헌인릉지역, 과천 서울대공원 및 경마장지역 그리고 송파나 강동등의 단지를 택지 개발 단지로 몇 십년을 계획하여 꾸준한 공급을 이룬다면 강남의 아파트 가격은 상당부분 조정 될 것으로 보인다. 그러나 문제는 이러한 정책을 꾸준히 이끌어가는 정부의 의지가 있느냐가 몇 배 더 중요한 문제다.
그리고 아파트 가격도 시장원리에 맡겨야 한다. 왜냐하면 계속적인 규제 일변도 정책을 펼친다면 공급부족으로 인해 강남 아파트 32평 값이 10억원을 넘는 것은 시간문제라는 사실을 정부 관계자들 특히 정책을 입안하는 분들이 알았으면 한다.
- (돈 어디로 가나)④부동산,뜨는 곳만 뜬다
- [edaily 윤진섭기자]올해 부동산 시장은 `수렁`은 지났지만 전반적으로 `흐림`에서 벗어나기 힘들다는 게 업계 전문가들의 의견이다.
정부의 규제완화와 건설경기 부양에 대한 기대감이 돌고 시세도 지난해와 같은 급락 사태는 없을 것으로 예측되고 있다. 그러나 전체적으로 가라앉은 상황에서 예전과 같은 `부동산 불패신화`는 더 이상 기대하기 어려울 전망이다.
다만 각종 규제와 개발재료 등 변수에 따라 지역, 종목별 `희비`가 극명하게 교차하고 있다는 데는 업계 전문가들도 공감하고 있는 대목이다.
◇송파 저밀도·용산 `큰손투자자`, 뚝섬주변·9호선·판교 주변은 `실수요`인기
그렇다면 차별화 장세 속에 `뜨는 지역`은 어디가 있을까? 이에 대해 전문가들은 우선 강남권의 경우 재건축 개발이익환수 영향권에서 비켜나 있는 송파구 일대 재건축 단지를 꼽고 있다.
경기 침체에도 불구하고 송파나 가락, 잠실권이 각광을 받는 데는 대중적인 인기도가 도곡동이나 압구정동 못지않게 높은 곳이며 향후 최고가 단지로 변모할 입지적 환경을 갖추고 있기 때문이다. 예컨대 토지구획정리사업 등의 여파로 공지가 널찍하다.
더구나 재건축이 잇따르고 있는 잠실주공 등의 아파트는 빼어난 입지와 주변 녹지 환경을 갖추고 있다. 그러나 무엇보다 올해 6월부터 실시되는 임대아파트 건립을 골자로 재건축 개발이익환수제도에서 제외됐다는 게 투자자들이 경기 불황에도 관심을 갖는 이유다.
이 같은 기대심리를 반영하듯 송파구 내 재건축 아파트는 올해 들어 3.68%의 가격 상승을 나타냈고 실제 송파구 잠실동 잠실주공 1~2단지는 올 들어 1000만~1500만원씩 올랐다. 지난 연말 4억9500만~5억 1000만원선이던 1단지 13평형은 5억 1500만~5억 2000만원대를 호가하고 있는 실정이다. 여타 아파트도 비슷한 가격 추세를 보이고 있는 실정.
안명숙 우리은행 부동산 재테크 팀장은 “강남권 지역 내 아파트는 희소가치가 가격을 좌우하고 있다”며 “잠실 일대 저밀도 아파트는 임대아파트 없이 중대형 단지 건립이 가능하기 때문에 큰 손 투자자들의 관심이 꾸준하고 가격도 관심에 비례하는 상황”이라고 말했다.
용산 한강로 일대도 관심 지역이다. 이 지역이 관심을 끄는 데는 용산공원과 한강을 동시에 조망할 수 있을 뿐만 아니라 도심재개발 사업에 따라 주거지역으로 빠르게 변모하고 있기 때문이다.
이 같은 분위기를 반영하듯 오는 3월에 분양을 앞두고 있는 용산공원 남측도시환경정비사업지역(이하 용산 남측구역)은 벌써부터 관심이 집중된 상태. 실제 이 지역 내 10평형 재개발 지분값이 최근 한달새 평당 200만~400만원 정도 오르는 등 급등세를 보이고 있다.
현대건설(000720)과 삼성물산(000830)건설부분이 공동시공하는 이 사업은 `파크타워`로 단지명이 잠정 결정된 상태로, 건립 가구수는 아파트 30평∼98평형 888가구와 오피스텔 51평∼93평형 126실 등 총 1014가구가 들어설 예정이다.
강남권과 용산 일대가 5억~10억원의 자금을 갖춘 투자처라면, 뚝섬일대는 3~4억원 투자자들이 주류다.
뚝섬 일대는 35만평 규모의 `서울숲공원`이 오는 상반기에 개원하고, 이미 착공한 왕십리~선릉구간 분당선 연장구간이 개통될 예정이다. 특히 성수역을 중심으로 주상복합아파트-업무시설-전시장 등이 들어올 역세권 개발이 추진되고 있어 시너지 효과가 클 것이다.
앞으로 역세권 및 공원조망권 아파트로 변신하는 성수동 대림-한진타운-강변건영 등은 집값이 상승하다 최근 들어 소강상태다. 대림 로즈빌은 1년 전보다 5000만∼6000만원이 올라 28평형이 4억원을 호가한다.
뚝섬 바로 옆인 왕십리 주변 아파트도 분당선 개통과 뚝섬 개발의 수혜지로 꼽힌다. 왕십리는 분당선 개통으로 4중 역세권이 되며 인근 뉴타운사업도 진척을 보이고 있어 장기 개발 전망이 밝다. 이에 따라 주변에 위치한 대림, 한신, 한진아파트, 금호베스트빌 등도 관심 아파트 리스트에 올려놓을 만한 곳이다.
이밖에 9호선 주변, 상암동 DMC 주변, 뉴타운후보지 주변, 송파장지지구 등이 투자유망지로 손꼽히고 있다.
수도권지역에선 판교신도시의 개발 이후 수혜가 점쳐지는 분당신도시를 비롯해 용인죽전지구, 그리고 분당선 연장에 따라 역세권으로 부상할 수지 1·2지구, 성복, 상현지구 일대 주택 수요의 움직임 예상되고 있다.
◇교통망 갖춰지고, 개발호재 지역 주변 토지 관심
토지시장은 주택 경기에 상관없이 물밑 움직임이 가장 활발한 투자처다. 특히 정부 정책이나 경기에 상관없이 철도망이나 고속도로망, 그리고 이미 계획이 실행 중인 개발프로젝트 등이 올 토지시장을 주도할 곳으로 점쳐지고 있다.
특히 올해와 2008년 사이에 복선화가 완료되는 중앙선, 경춘선, 경의선, 경원선 등과 경부고속철도에 이어 호남권을 연결하는 고속철도 경유지역도 눈여겨볼 지역으로 꼽힌다.
2006년 이후에는 지하철의 혜택을 받지 못했던 경기도와 충청권 일대에 경전철이 연결된다. 특히 의정부, 하남시 경전철과 이미 개통된 경부선 복복선 구간도 관심지역이다.
개발이 확정된 시화호 주변 화성시 송산면·남양면, 서신면 일대 `시화호개발` 후광 효과 점쳐지는 곳들이다. 여기에 신행정수도 위헌 판결 이후 주춤했던 충청권 토지시장도 행정수도 대안이 확정되면서 또 다시 투자자들의 관심 지역으로 부상할 가능성도 높다.
- (04 부동산결산)②아파트 강남불패 `종지부`
- [edaily 윤진섭기자] 2004년 부동산 시장은 지난해 정부가 내놓은 10.29 부동산 대책이 단계적으로 시행되면서 전반적으로 침체를 면치 못했다.
특히 강남권 재건축 아파트는 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 등의 조치로 된서리를 맞았고, 결국 외환 위기 이후 투자 수익률이 마이너스로 떨어지는 약세를 나타냈다.
아파트 분양 시장도 판교를 염두에 둔 청약 수요자들이 통장 사용을 유보하면서 전반적인 침체를 이어갔고, 주상복합아파트 시장은 시티파크 분양으로 초반 반짝 상승세를 탔지만 분양권 전매 제한 등 각종 규제로 열기가 오래가지 못했다.
상가나 펜션, 오피스텔 등 틈새 시장도 경기 침체와 맞물려 별다른 반사이익을 얻지 못했다. 반면 토지시장은 신행정수도 이전 등 각종 개발 호재에다 주택 시장에서 빠져나온 여윳돈이 몰리면서 상승세를 탔다.
◇전국 아파트 가격 6년만에 안정세..전세가격 큰 폭 하락 `역전세난`우려
올해 아파트 시장은 정부의 각종 부동산 대책이 쏟아지면서 깊은 침체에 빠졌다. 특히 4월 말에 집중된 주택투기지역 확대와 취득·등록세를 실 거래가격을 기준으로 내는 주택거래신고제 시행(대상 지역 서울 강남·송파·강동·용산, 경기도 과천·분당)은 아파트 시장 침체에 결정적 역할을 했다.
또 강남권을 중심으로 한 재건축 아파트 시장<사진>은 연이어 나온 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도 도입, 그리고 1가구 다주택자 양도세 중과ㆍ종합부동산세 시행 방침이 차례로 예고되면서 일반ㆍ재건축 가릴 것 없이 약세를 나타냈다.
이를 반증하듯 부동산 114 조사에 따르면 외환위기 이후 99년부터 꾸준한 상승세를 보이던 아파트 가격이 6년 만에 안정됐다. 올해 전국 아파트는 0.29% 소폭 오르는 데 그쳤고, 서울(0.62%)보다 경기도(-1.45%) 집값의 하락폭이 더 컸다. 강남구도 3.18%가 내려앉아 `강남 불패신화`에 종지부를 찍었다.
특히 아파트에 대한 투자 수익률은 큰 폭으로 하락 강남구의 투자수익률이 외환위기 이후 처음으로 -0.62%를 기록하는 양상을 보였다.
서울은 용산구(10.02%) 종로구(6.67%) 성동구(5.67%) 광진구(4.43%) 등 뉴타운 추진이나 뚝섬 공원화 등 호재지역 집값 상승이 강남권 집값 하락을 상쇄하는 효과가 있었다.
충청권은 10월 행정수도 위헌 결정전까지 급등 양상을 보였으나 이후 소폭 떨 어졌다. 하지만 10월까지 집값 상승폭이 워낙 커 충남 연기(38.73%)나 공주(20 .08%) 집값은 여전히 전국 최고 상승률을 기록했다.
전셋값은 예년보다 늘어난 입주 물량과 경기침체로 전세 이사 수요가 줄며 전년 대비 서울 -3.58%, 경기 -4.23%, 인천 -5.77% 등을 나타냈다. 이는 수도권이 대규모 입주가 많아 약세가 두드러졌고 전국적으로는 -2.76%가 하락했다.
이 같은 전세가격의 하락세 속에 전셋집을 빼지 못해 이사를 못 가는 `역전세난`이 심각하게 나타났다. 실제 경기도 용인 일대는 지난 6월 말 입주가 몰리면서 32평형이 전세가격이 6000만원까지 하락하는 등 빈집이 속출하기도 했다.
◇강남권도 미분양 아파트 시대..미분양 물량 급증
서울 동시분양 시장은 상반기 잠실 3, 4단지에 청약자가 몰렸으나 이후 극도의 침체를 보여 8차 0.8대1, 9차 0.5대1, 10 차 0.5대1, 11차 0.7대1 등 줄곧 1대1을 밑돌았다.
반면 아파트 분양가는 침체된 청약 시장과는 달리 꾸준히 상승해 올해 강남구에서 분양된 아파트의 평균 분양가는 평당 1994만원으로 작년(1677 만원)보다 18.9% 올랐다. 송파구도 작년 1404만원에서 올해 1696만원으로 20.8%가 뛰었다.
분양 시장 침체가 이어지면서 미분양 물량도 크게 늘어나는 양상이다. 인기지역으로 분류되는 강남권 잠실 3, 4단지의 경우 계약 포기 물량이 늘면서 미분양이 발생했고, 수도권 지역은 사전 예약자에 대한 청약이 순위 청약을 웃도는 게 다반사가 됐다.
이를 분위기를 반영하듯 미분양 아파트는 11월 말 현재 전국의 미분양 주택수가 6만4000호를 넘은 것으로 파악됐다.
이는 지난 10월말 대비 5755호(9.8%) 증가한 것으로 주택경기 회복직전인 200년 3월 수준(6만4550호)으로 수도권의 경우 올 4월 이후 계속 증가세를 보이고 있다.
지역별로는 서울 및 경기도가 10월 대비 각각 76호(13.8%), 2621호(21.1%) 증가했다. 수도권 지역에선 인천광역시만이 485호(21.8%) 감소했다.
지역별로는 ▲울산(1269호, 392.9%) ▲ 충남(1863호, 22.8%) ▲ 경기(2621호, 21.1%)에서 총 5753호가 발생하는 등 전국에서 고르게 늘어나는 추세다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "10. 29 부동산대책을 비롯해 주택거래신고제 실시 등 규제책이 강화되면서 그동안 시장을 주도했던 재건축 아파트와 분양권이 직격탄을 맞았다"고 말했다.
이어 안소장은 "아파트 가격이 안정세를 보였지만 거래를 너무 위축시켜, 향후 거래 활성화가 숙제로 남겨진 한 해"라고 정리했다.
- `강남불패` 옛말, 투자수익률 98년이후 첫 `마이너스`
- [edaily 윤진섭기자] 올해 강남 아파트 투자 수익률이 98년 외환위기 이후 처음으로 마이너스를 기록, 연초에 이 지역에 아파트를 매입한 사람은 오히려 손해를 본 것으로 파악됐다.
아울러 서울 아파트 투자수익률도 지난해 수익률의 8분 1 수준으로 급락했다.
부동산정보제공업체 부동산뱅크가 올해 서울지역 아파트 수익률을 집계한 결과 강남구의 자본수익률은 -1.85%, 임대수익률 1.20%를 각각 기록, 총 투자수익률이 -0.65%인 것으로 집계됐다고 20일 밝혔다.
강남구의 투자수익률이 마이너스를 기록한 것은 98년 외환위기 이후 처음이다. 지난해 강남구의 투자수익률은 24.49%였다.
아파트 수익률은 아파트 매매가격의 변동과(자본수익률), 전세가 대비 매매가 비율에 3년 만기 회사채 수익률(3.71%)을 곱해 나온 이득률을 합산 것으로 수익률이 -0.65%라는 것은 올 1월 초 1억원짜리 구입한 사람의 경우 올 한 해 동안 약 65만원의 투자손실을 입었다는 뜻이다.
강남구의 투자수익률이 급감한 데는 올해 들어 재건축 아파트를 중심으로 자본 수익률이 지난해 23.28%에서 올 -1.85%로 하락하면서 투자 수익률이 24.49%에서 -0.65%로 낮아졌다.
서울시 전체 투자수익률도 큰 폭으로 하락했다. 서울시내 아파트의 경우 자본 수익률은 올해 0.51%, 그리고 임대수익률은 1.55%를 기록, 총 투자수익률은 2.06%를 기록했다.
이는 지난해 동일 회사채 조건을 적용해 산출된 투자수익률 16.02%와 비교해 8분의 1 수준에 불과한 수치라고 부동산뱅크 관계자는 설명했다.
구별로 보면 용산구가 투자수익률 10.87%로 1위를 차지해 용산 지역 개발에 대한 기대심리를 반영했다. 이어 뚝섬 개발이 진행 중인 성동구가 6.32%로 그 뒤를 이었고, 중구(5.26%), 종로구(5.22%), 광진구(4.33%) 순으로 나타냈다.
반면 지난해 24.47%로 투자수익률 1위를 기록했던 강동구는 올 들어 -0.10%를 기록해 큰 폭의 하락세를 보였고, 송파구와 서초구도 각각 3.89%와 2.58%를 나타내 지난해 7분의 1 수준에 불과한 투자 수익률을 나타냈다.
양해근 부동산뱅크 리서치 실장은 “개발이익환수제 도입 등 재건축을 중심으로 한 정부의 부동산 규제가 쏟아지면서 강남구가 98년 이후 처음으로 투자 수익률이 마이너스를 기록하는 등 수익률이 급락했다”고 말했다.
이어 그는 “내년도에 양도세 중과, 종합부동산세 도입, 개발이익환수제 본격 실시 등 각종 규제들이 구체화되는 시점이라, 수익률 하락현상은 더욱 심화될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.
- 고사직전 건설업…경제 "먹구름" 몰고오나
- [조선일보 제공] 매출 규모 10위권의 한 대형건설사는 최근 부산 지역의 한 아파트 사업을 사실상 포기했다. 모델하우스를 열고 한 달 동안 분양 신청을 받았지만, 전체 400가구 중 팔린 것은 단 9가구뿐이었다. 결국 분양자 9명에게 계약금을 되돌려주고, 모델하우스 문도 닫아버렸다.
건설경기가 꽁꽁 얼어붙었다. 늘어만 가는 미분양 아파트에 투기규제 강화로 인한 신규 사업 수주 중단, 여기에 입찰 과열경쟁에 따른 수익성 악화와 금융권의 돈줄 죄기 등 4중고(重苦)에 비명을 지르고 있다.
감원 얘기는 물론이고, 연쇄 부도설도 끊이질 않는다. 전체 산업에서 건설 관련 산업이 차지하는 비중은 20%를 웃돈다. “이러다간 건설업계발(發) 장기복합불황의 가능성도 배제할 수 없다”는 우려의 목소리도 커지고 있다.
◆ 서울·경기 8000가구 미분양
한 중견 주택건설사 김모 사장은 요즘 잠을 이루지 못한다. 지난 5월 수도권에서 아파트 500여가구 분양을 시작한 지 벌써 3개월째. 그러나 절반도 주인을 찾지 못했고, 최근에는 해약 요구까지 밀어닥치고 있다.
모델하우스를 찾는 발길도 뚝 끊겼다. 김 사장은 “금융 비용만 30여억원을 날렸다”며 “부양책이 없으면 사업을 접을 수밖에 없다”고 애를 태웠다.
미분양 아파트도 급증세다. 서울·경기에서만 5월 말 현재 8186가구가 미분양 상태이고, 이어 부산(4281가구)과 대구(3193가구), 광주(5723가구) 등도 시간이 갈수록 미분양 아파트 가구수는 늘어나고 있다.
‘불패 신화’를 자랑하던 강남도 예외가 아니다. 최근 서울 강남구 삼성동에서 모 건설사가 분양 중인 주상복합아파트의 20% 가량이 미분양으로 남아 있다. 완공되고도 빈 채로 남아 있는 아파트도 넘쳐난다. 부산·대구 건설업계에서는 “입주 시작 6개월 안에 30% 정도 입주하면 다행”이란 말이 나돌고 있을 정도다.
◆ 수주량, IMF때보다 적어
각 건설사 재건축사업팀은 아예 일손을 놓아버린 상태다. 올해 사업 승인이 새로 난 단지가 거의 없을 정도로 일감이 없기 때문이다. 일감이 있어야 살아가는 건설업계에 신규 일감이 없다는 것은 그 자체로 사망선고나 다름없다.
그런데도 건설사들의 수주 물량은 급감 추세다. 향후 1~2년간 주택 신규분양 규모를 보여주는 주택허가 물량은 올 상반기 15만3664가구로 작년(32만1471가구)보다 52.2%가 감소했다. 외환위기 직후인 1998년(16만6142가구) 상반기보다도 적은 실적이다.
◆ "죽느냐…사느냐" 게임
주택사업이 부진하자 정부발주 공사 입찰장은 출혈 덤핑이 속출하고 있다. H사는 최근 낙찰예정가가 3300억원인 도로 공사를 44.7%선인 1477억원에 수주했다. 경기도 중견 K건설은 예정가 1746억원짜리 도로 공사를 830여억원에, D건설은 예정가 1414억원짜리를 712억원에 각각 수주했다. S건설의 한 임원은 “죽느냐, 사느냐 하는 생존 게임을 벌이고 있다”고 말했다.
◆ 돈줄 죄는 금융권
빈 아파트가 늘면서 잔금 결제가 안 되고, 미분양으로 금융 비용이 증가하면서 건설사들은 자금 압박에 시달리고 있다. H건설 한 임원은 “전국 수십개 현장 중 매출액 대비 10%선의 수익을 남기는 곳은 거의 없으며, 5%만 남아도 너도나도 줄을 선다”고 말했다.
이런 판국에 금융 회사들은 거꾸로 돈줄을 죄고 있다. 조흥은행은 지난 6월 말 건설업과 부동산임대업, 부동산공급업 등 3개 업종을 특별관리업종으로 지정, 대출 한도를 50%로 줄였다. 건설업체들은 제2금융권 문을 두드려 보지만 금리가 은행들보다 5%포인트 이상 비싸 어려움이 가중되고 있다.
◆ 연쇄부도 위기감
올 2분기 부도 업체는 192개. 전체 부도 업체들 중 건설업체의 비중은 17%에 달했다. 이 비중은 작년 2분기만 해도 12%에 불과했다.
부도설도 끊이질 않는다. 자금력이 탄탄한 것으로 알려진 W, D사는 최근 미분양 아파트가 대거 발생했다는 소문이 돌았다.
한 대형건설사 전략담당 임원은 “기존 공사물량이 거의 고갈될 것으로 예상되는 내년 상반기 이후에 대비, 일부 업체들은 인력 감축을 전제로 구조조정 계획을 짜고 있다”고 말했다.
RE 멤버스 고종완 대표는 “투기억제 위주의 규제가 계속되면 부동산뿐 아니라 경기 전반의 악영향을 초래, 장기복합불황이 초래될 수도 있다”고 말했다.
- (edaily리포트)사장님, 땅사세요 땅!
- [edaily 이진우기자] "부동산 불패신화"라는 말은 개인들의 재테크에만 적용되는 단어는 아닌듯합니다. 거래소와 코스닥에 상장·등록된 상당수의 기업들도 부동산 잘 사뒀다 팔자(?)를 고치는 사례가 허다합니다. 영업실적은 부진한데 사둔 부동산 값이 오르는 바람에 몇년간의 적자를 한번에 만회하는 회사들을 보면서, 주주들은 환호성을 올리지만 지켜보는 이들의 마음이 개운치 않습니다. 증권부 이진우 기자가 전합니다.
제가 아는 코스닥 업체의 모 사장은 사석에서 이런 말을 한 적이 있습니다.
"사업 시작한지 10년이 넘어 가는데 내가 제일 잘했다고 생각하는 결단은 장외 벤처기업 투자하자는 이사들 반대를 무릅쓰고 보유자금 절반 이상을 털어서 우리 사옥사고 공장부지 구입한 겁니다. 그때는 그냥 내 건물이 있었으면 좋겠다 싶어서 산 건데 그거 아니었으면 우린 벌써 망했어요"
코스닥의 벤처기업들이 어려운 건 어제 오늘 일이 아닙니다만 지독한 불경기 속에서도 마음 한쪽이 든든한 벤처기업들이 있고, 정말 가슴이 까맣게 타들어가는 회사들도 있습니다. 그래도 좀 여유가 있는 쪽은 대개 공장이나 사옥이 있는 회사들이죠. 정말 맨주먹으로 뭉친 벤처기업들은 정말 하루하루가 가시밭길입니다. 예를 들어드리죠.
코스닥에 등록된 C사는 최근 입주하고 있는 사옥을 팔았습니다. 250억원이나 받았죠. 그도 그럴것이 C사의 사옥은 서울 강남구 논현동 요지에 자리잡은 건물입니다. 이 회사는 4년전인 2000년에 이 건물을 약 150억원에 샀습니다. 이 회사는 2000년에 코스닥에 등록해서 공모자금으로 430억원을 끌어들였는데, 이 돈 중에 30% 정도를 써서 건물을 산 거죠.
그런데 "4년만에 100억원을 앉아서 벌었구나. 좋겠다, 부럽다." 이러고 끝날 문제가 아닙니다. 이 회사는 등록 첫해인 2000년 23억원의 순이익을 올렸지만 이듬해부터 매년 100억원이 넘는 적자를 기록합니다. 2001년부터 3년동안 무려 450억원의 손실을 기록했습니다.
이렇게 공모자금을 모두 소진했지만 여전히 100억원가량의 현금을 갖고 있을 수 있는 건 오로지 그 부동산 때문입니다. 이 회사직원들이 3년동안 열심히 사업해서 450억원을 까먹었는데, 회사 사옥은 3년동안 100억원을 벌어준 거죠.
또 다른 벤처기업 B사도 99년 초에 서울 강남 요지에 약 90억원을 들여 사옥을 샀습니다. 이 회사 사장은 벤처사업가의 대부격으로 꼽히던 인물이라 투자를 기다리는 수많은 후배 벤처기업을 제쳐두고 부동산에 투자하는 것에 대해 말들이 많았었죠. 아무튼 이 회사는 이 사옥을 산 이듬해인 2000년 15억원의 적자를 기록한 것을 시작으로 2002년까지 3년 연속 적자를 이어갔습니다. 3년동안 약 70억원 가량의 누적적자를 기록했죠.
하지만 작년 12월, 이 회사는 강남 요지에 자리잡은 그 사옥을 170억원 받고 팔았습니다. 장부가에 비해 70억원이나 더 받았죠. 3년간의 사업부진을 현명한(?) 부동산 투자로 깨끗이 만회한 겁니다.
벤처기업만 이런게 아닙니다. 역시 서울 강남에 사옥을 가진 S증권은 지난 3월에 1265억원을 받고 건물을 팔았습니다. 1년반쯤 전인 2002년 8월 1100억원에 이 건물을 샀으니, 약 160억원의 차익을 올린 셈입니다.
이 회사는 작년에 31억원의 손실을 기록했는데, 사옥을 안팔았으면 180억원이 넘는 손실을 기록할 뻔 했죠. 이 회사는 올해도 사옥을 판 돈을 바탕으로 주주들에게 130억원의 배당금을 돌렸습니다.
"코스닥에 등록해서 한 300억 되는 돈을 받았어요. 직원도 더 많이 뽑고 관련 기업에 투자도 하고 열심히 했는데 지금은 남은게 하나도 없네요. 그때 사옥이라도 샀으면 좋았는데 부동산 오르면서 임대료만 더 올라서 강북으로 사무실을 옮겼습니다. 순간의 선택이 참 여러가지를 좌우하네요"
B사나 C사와 비슷한 시기에 코스닥에 올라왔지만 지금은 증자를 위해 주가관리에 힘을 기울이고 있는 모 벤처업체 사장의 말입니다. 증자에 실패하면 부채 막을 일이 큰 걱정이랍니다. 자회사에 많은 돈을 쏟아 부었지만 IT경기가 어려워지자 같이 기울었답니다.
부동산 투자가 무조건 나쁜것도 아니고, 땅값이 올라서 비싸게 판 건데 그걸 뭐라고 할 수도 없습니다. 그렇지만 몇년씩 적자를 이어오다가 부동산을 팔아 한 번에 적자를 만회하는 회사들을 보면 "과연 저 회사가 우리의 미래를 짊어진다는 벤처기업 맞나" 싶은 생각도 들구요, 그러다가도 "그래, 저 정도 선견지명은 있어야 우리 미래를 짊어지지"하는 생각도 듭니다. 여러분 생각은 어떻습니까?
- 상반기 서울 아파트 투자수익률 급감
- [edaily 윤진섭기자] 서울 아파트 투자 수익률이 급감했다. 또 불패신화를 이어오던 강남구는 올 상반기에 서울지역 아파트 투자수익률에도 못 미치는 수익을 올린 것으로 파악됐다.
29일 부동산정보업체 부동산뱅크가 상반기 서울지역 아파트 수익률을 집계한 결과 가격 상승을 의미하는 자본수익률은 연초대비 3.29%를 나타냈다. 또 전세가격 변동에 따른 이득률은 2.05%로 총 투자수익률은 5.34%인 것으로 집계됐다고 밝혔다.
이는 올해 초 1억원짜리 아파트를 구입한 사람의 경우 6개월간 약 534만원의 투자수익을 올렸다는 의미로 현재 회사채 수익률 4.9%와 정기예금금리인 3.8%보다는 높은 수익률이다.
그러나 이는 작년 같은 기간 서울지역 아파트를 통한 총 투자수익률 9.25%와 비교해선 절반을 조금 넘어서는 수치다.
이렇게 올해 들어 서울지역 아파트 투자 수익률이 급감한데는 아파트 값이 작년 같은 기간 6.26%에서 3.29%로 낮아지고, 임대수익률도 전세가격이 0.16% 하락하면서 작년 같은 기간(2.99%)과 비교해 올 상반기에 2.05%로 하락했기 때문이라고 부동산뱅크측은 밝혔다.
특히 상반기 각 구별 투자수익률을 분석한 결과 강남구와 서초구 등의 투자수익률이 급락한 것으로 파악됐다. 반면 강남구의 수익률은 임대수익률이 1.59%, 자본수익률 3.66%를 나타내면서 총 투자수익률은 5.25%로 작년 같은 기간 수익률 9.09%의 절반을 조금 넘는 수준으로 떨어졌다. 또 서초구 역시 작년 상반기(8.46%)보다 훨씬 낮은 4.96%의 수익률을 올리는데 그쳤다
구별로 보면 용산구가 수익률 10.18%로 1위를 차지했고 송파구(8.43%), 중구(7. 68%), 강동구(7.50%) 등이 차례로 뒤를 이었으며 성동구(6.50%), 광진구(5.65%), 종로구(5.41%) 등도 평균을 웃돌아 도심권 재개발 사업에 대한 기대심리를 보여줬다.
평형대별로 보면 56평 이상 대형아파트의 수익률이 6.72%로 가장 높았고, 46~55평 5.47%, 15평 이하 4.60%, 36~45평 4.24%, 26~35평 3.90% 등의 순이었으며 16~25 평이 3.72%로 가장 낮은 수익률을 낸 것으로 나타났다.
한편 경기지역과 신도시 수익률은 서울지역보다 더 떨어진 것으로 파악됐다. 올 상반기 경기지역 아파트 총 투자수익률은 3.10%로 작년 같은 기간(11.67%)와 비교해 8.57%가 하락했고, 신도시도 올 상반기에 3.26%의 수익률을 나타내, 작년 상반기 수익률 6.12%의 절반 수준에 그쳤다.
부동산뱅크 이동훈 취재팀장은 “작년 이후 정부의 부동산 대책이 쏟아지고, 외환위기 이후 수급불균형이 아파트 공급이 늘면서 전반적인 아파트가격 하락으로 연결돼, 수익률 하락을 가져왔다”라며 “하반기 서울 및 수도권에서 8만여가구가 새로 입주할 예정이어서 수익률 하락현상은 더욱 심해질 것으로 보인다 "고 말했다.
부동산뱅크측이 분석한 임대수익률은 상반기 전세가 상승률을 3년만기 회사체 수익률에 적용해 얻은 것이며, 자본이득수익률은 아파트 가격 상승률을 의미한다.
- 주택시장 거품 꺼지나
- [조선일보 제공] 정부의 지속적인 규제 정책으로 주택경기가 꽁꽁 얼어붙으면서 부동산 시장의 ‘경착륙’ 위기감이 급속히 확산되고 있다.
수도권에서 새로 입주한 아파트 10가구 중 3~4가구는 비어 있고, 전국에서 팔리지 않은 미분양 주택도 4만여가구로 작년 동기보다 60%나 급증했다. 경기가 나빠지고, 분양원가 공개 압력 등으로 건설업체들이 집짓기를 줄줄이 포기하면서, 주택건설 실적도 작년의 60%대로 곤두박질치고 있다.
하지만 정부가 의도했던 집값 하락은 아직 가시화되지 않고 있다.
이에 따라 전문가들은 일본식 버블(거품) 붕괴는 아니더라도, 주택경기 침체가 상당 기간 지속될 수밖에 없다는 의견을 내놓고 있다.
현재 주택경기를 가늠해 볼 수 있는 모든 지표가 악화되는 추세다. 수도권의 경우, 새 아파트 입주율은 30~40%대에 머물고 있다. 경기도 광주의 D, L아파트는 입주를 시작한 지 한 달이 넘었지만, 빈집이 절반을 넘는다. 부동산뱅크 양해근 실장은 “주택거래신고제 등으로 거래가 끊기면서 기존 집이 팔리지 않아 잔금을 치르지 못해 새집으로 이사를 못 가는 경우가 많다”고 말했다. 잔금이 들어오지 않아 일부 중소업체는 자금난까지 겪고 있다.
신규 분양시장도 ‘빨간 불‘이다. ‘분양불패(分讓不敗)’ 지역으로 꼽히던 강남에서도 아파트 계약률이 70~80%에 머물고 있다. 수도권에서 분양하는 일부 아파트는 1순위에서 단 한 명도 청약하지 않는 단지까지 등장, 업계를 긴장시키고 있다.
사정이 이렇다보니 주택업체들이 집짓기를 포기하면서 주택건설 실적도 뚝 떨어졌다. 올 들어 4월 말까지 건설된 주택은 8만여 가구로 지난해 같은 기간보다 5만가구 이상 줄었다.
하지만 정부는 경착륙 가능성을 우려하면서도, 집값 불안요인이 상존하고 있어 섣불리 부양책을 쓸 여건은 아니라고 보고 있다. 건교부 권도엽 주택국장은 “아직 시중 부동자금이 풍부하고, 일부 지역은 언제든지 집값이 오를 가능성이 있다”면서 “일단 안정기조를 그대로 유지하되, 경기 동향을 예의주시하고 있다”고 말했다. 일부에서는 정부의 규제강화가 서민들에게 큰 도움이 되지 않고 있다는 지적도 나오고 있다.
