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- 판교개발 둘러싸고 `백가쟁명` 처방
- [edaily 윤진섭기자] 오는 11월 일괄분양 예정인 판교신도시가 여전히 뜨거운 논란의 핵심으로 부상중이다. 판교는 현재 아파트 용지 분양이 진행되고 있음에도 불구하고 개발방식과 밀도 등 판교개발에 대한 전면 수정을 요구하는 목소리 마저 터져나오고 있다.
경실련 등 시민단체와 정치권은 판교 개발 자체를 중단하고 공영개발할 것을 촉구하고 있는 반면 부동산업계와 전문가들은 고밀도 개발을 통한 가구수 확대를 주장하고 있다. 또 정책수립의 한 축인 여권 일각에서도 판교개발 전면 재검토 의견이 제시돼, 판교개발 방식을 둘러싼 논란을 증폭시키고 있다.
그러나 이미 택지공급을 위한 절차가 시작됐고, 개발계획을 변경하기 위해서는 상당한 시간이 필요해 논의 자체가 너무 늦게 시작됐다는 지적도 일고 있다.
◇경실련·일부 정치권 `공영개발` 전제로 판교신도시 개발 전면중단
경실련 등 시민단체는 판교 중단 촉구 온라인 항의 시위를 벌이며 공영개발을 외치고 있다.
경실련은 "판교 개발에 따라 집값 안정은커녕 주변 아파트 가격만 올렸다"라며 "판교 개발을 전면 중단하고 공공개발 방식으로 판교 개발을 전면 재검토해야 한다"고 주장하고 있다.
경실련은 공영개발을 통해 소유권은 공공이 갖고 공급되는 주택은 장기임대 또는 영구임대 주택으로 활용하자는 것으로 임대주택은 중소형과 중대형을 혼합 해 주택의 질은 높이고 투기는 막자는 것이 기본 취지다.
여권인 열린우리당도 공영개발 방식으로 전환하자는 의견을 내놓고 있다. 실제 열린우리당 제3정책조정위원회가 작성한 내부문건에 따르면 판교와 관련해 `판교 로또 전면 재검토, 공영개발 추진`안을 적시하고 있다. 한나라당도 일부 의원을 중심으로 공영개발 방식으로 전환할 것을 요구하고 있다.
◇업계 전문가, `판교 고밀개발 통해 공급 확대 필요`
반면 업계 전문가 그룹은 강남 수요를 대체하기 위해선 판교 개발밀도를 상향조정해 공급확대하는 것이 최선이란 주장을 내놓고 있다.
실제 판교는 계획과정에서 환경부와 협의를 거쳐, 인구밀도를 ㏊당 86명 , 전체 공급주택은 2만6804가구가 들어서는 저밀도 도시로 개발토록 확정됐다.
이는 분당(198명) 일산(176명) 파주(145명)보다 쾌적한 주거여건이지만, 판교가 강남을 대체할 목적으로 조성된다는 취지를 감안하면 지나치게 적은 주택이 들어선다는 지적이 나오고 있다.
업계 일각에선 판교신도시 인구밀도를 분당 신도시 수준으로 늘릴 경우 판교에 들어설 가구수는 최대 5만가구 이상 지을 수 있을 것으로 추산하고 있다.
안명숙 우리은행 부동산재테크팀장은 "강남 대체 주거지로 인식되는 판교신도시란 점을 감안하면 공급되는 가구 수가 너무 적은 게 사실"이라며 "(현 시점에서 다소 어렵겠지만) 선호도가 높은 판교 가구 수를 늘릴 경우 안정 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.
고종완 RE멤버스사장도 "가장 효과적인 대책은 공급 확대인 만큼 판교에서 공급물량이 늘어난다면 과열을 식히는 효과는 있을 것"이라고 말했다.
◇건교부, `논의시점 너무 늦었다` 개발방식 변경 논의 일축
그러나 판교신도시의 개발 계획을 수립해 추진하고 있는 건설교통부는 이 같은 주장에 대해 `현실적으로 어렵다`며 일축하고 있다.
건교부 관계자는 "판교신도시의 공영개발을 추진하자는 의견이 있지만 이미 택지공급 일정이 진행되고 있어 개발계획 변경은 힘들다"고 못 박았다.
이어 그는 "가구수를 대폭 늘리자는 의견도 교통, 학교 등 기반시설 문제에 대한 전면 재검토가 필요해 불가능한 이야기"라며 "이 경우 사전환경평가부터 다시 시작해야 하는 등 최소 2~3년 사업 지연이 불가피해, (내부적으로) 검토 자체를 하지 않고 있다"고 말했다.
- 압구정 등 고밀도지구 내년부터 재건축 본격화
- [edaily 윤진섭기자] 서울시내 중층 아파트 단지 100여 곳에 대한 정비계획 수립이 연내에 마무리됨에 따라 내년부터는 중층아파트 재건축이 활발하게 추진될 것으로 예상된다.
서울시는 13개 고밀도 아파트지구 중 지난해 말 결정 고시된 반포, 서초지구와 건축연한이 짧은 아시아선수촌아파트를 제외한 청담·도곡지구, 여의도지구 등 10개 고밀도지구의 정비계획 수립을 늦어도 연말까지 마무리할 계획이라고 9일 밝혔다.
고밀도지구는 70년대 후반부터 주택의 원활한 공급과 개발을 촉진하기 위해 지정·건설된 것으로, 최근 노후화가 가속화됨에 따라 서울시가 도시관리 차원에서 원활한 재건축 추진을 위해 기본계획 변경용역을 지난 2002년부터 순차적으로 진행해 왔다.
시는 "청담.도곡, 압구정 등 10개 고밀도 아파트지구의 개발기본계획안 용역이 완료돼 최근 주민 공람을 거쳤다"며 "향후 시의회 의견 청취, 시 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 올해 안으로 최종 결정고시를 하게 될 것"이라고 밝혔다.
이들 10개 지구의 용적률은 제3종 일반주거지역의 경우 용적률이 230%, 제2종 일반주거지역에서 제3종으로 상향된 지역의 경우 용적률이 200%로 각각 결정됐다. 그러나 두 지역 모두 도로나 공원, 학교 용지 등 공공용지를 내놓을 경우 인센티브를 부여해 최대 250%까지 허용하기로 했다.
총 13개 아파트지구 중 정비계획 수립대상은 ▲청담·도곡 ▲서빙고 ▲여의도 ▲이수 ▲압구정 ▲원효 ▲이촌 ▲가락 ▲잠실 ▲암사·명일지구 등 10개 지구다. 여기에 속한 아파트는 압구정동 현대아파트, 잠실주공5단지, 역삼동 개나리 4~6차 아파트 등 약 100개 단지이다.
시는 기본계획안에 대해 주민공람을 거친 10개 지구 중 공람 기간 제출된 의견 검토가 끝난 청담.도곡, 여의도, 이수, 가락, 원효, 이촌, 잠실 아파트지구 등 7개 지구는 시의회 의견 청취를 위해 오는 13일 제157회 임시회에 상정할 계획이다.
시의회에서 보완사항이 없을 경우 7월 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 8월 중 최종 결정고시가 되면 아파트 단지별로 재건축 추진위원회가 결성돼 재건축 추진 절차에 들어가게 된다.
주민 의견을 검토 중인 서빙고, 암사.명일, 압구정 아파트지구 등 3개 지구 역시 검토가 완료되는 대로 재 공람 등을 거쳐 시의회에 상정되고 올해 안으로 재건축 절차에 들어간다.
- 지방이전 예정 수도권 공공기관 177곳 공개
- [edaily 윤진섭기자] 지방으로 이전될 수도권 소재 공공기관 177곳의 명단이 공개됐다.
건설교통부와 대통령 직속 국가균형발전위원회는 25일 국회 건설교통위원회 전체회의에서 정부출자기관인 한국자산관리공사 등 5곳, 그리고 정부소속기관 68곳, 정부출연기관 54곳, 정부투자기관 21곳, 기타공공법인 29곳 등 총 177곳이 지방으로 이전(잠정)할 수도권 공공기관이라고 밝혔다.
건교부는 "본사인원, 지방세납부액 등을 기준으로 관계부처 및 해당기관과의 협의를 거쳐 지방이전 대상 기관 177곳을 선별했다"라며 "잠정적으로 분류한 공공기관 이전안을 오늘 국회 건교위에 보고했으며, 오는 27일 공청회를 개최할 것"이라고 밝혔다.
건교부와 국가균형발전위원회는 다음달 지역별 이전대상기관 발표에 이어 올해 중 입지선정, 기본계획 수립에 착수해 오는 2012년까지 공공기관 이전 및 혁신도시 건설을 완료할 계획이다.
이날 회의에서는 이전대상 177개 공공기관 가운데 매출액과 자산 규모 기준으로 상위 30개 기관이 별도로 발표됐다.
여기에는 한전과 국민건강보험공단, 대한주택공사, 한국가스공사 ,한국문화컨텐츠진흥원, 한국도로공사, 중소기업진흥공단, 사립 학교교직원연금관리공단, 한국토지공사 등이 포함됐다.
한편 정부는 이전대상기관은 `대규모기관`, `산업특화기능군`, `유관기능군`,`기타기관`으로 분류해 배치할 방침이라고 밝혔다.
◇이전대상기관 상세 현황
▲정부소속기관(68)
교육·연수 기능 또는 연구활동을 주로 하는 기관(23)
중앙공무원교육원, 교육인적자원연수원, 국립특수교육원, 통일교육원, 법무연수원, 국방대학교, 자치인력개발원, 농업연수원, 건설교통인재개발원, 국세공무원교육원, 국세기술연구소, 기상연구소, 경찰대학, 경찰종합학교, 국립방재연구소, 농업과학기술원, 농업공학연구소, 원예연구소, 축산연구소, 작물과학원, 한국농업전문학교, 농업생명공학연구원, 해양경찰학교
특수한 기능을 수행하기 위해 설립된 기관(32)
국립과학수사연구소, 국립농산물품질관리원, 국립수의과학검역원, 국립식물검역소, 국립종자관리소, 기술표준원, 정보통신부지식정보센터, 정보통신부조달사무소, 전파연구소, 질병관리본부, 노동부종합상담센터, 중앙해양안전심판원, 국립해양조사원, 국립수산물품질관리원, 국세종합상담센터, 중앙관세분석소, 조달청중앙보급창, 기상통신소, 중앙신체검사소, 운전면허시험관리단, 중앙119구조대, 산림항공관리소, 국립독성연구원, 해외홍보원, 영상홍보원, 국세심판원, 금융정보분석원, 경제자유구역기획단, 지역특화발전특구기획단, 광업등록사무소, 우정사업본부, 항공안전본부,
전문분야에 대한 의결 또는 심의 등을 위해 설립된 각 부처 소속 위원회(13)
소청심사위원회, 보훈심사위원회, 공적자금관리위원회, 교원소청심사위원회, 전기위원회, 무역위원회, 통신위윈회사무국, 중앙환경분쟁조정위원회, 산업재해보상보험심사위원회, 중앙노동위원회, 최저임금위원회, 중앙토지수용위원회, 항공사고조사위원회
▲정부출연기관(54)
특정분야 연구개발을 위해 설립된 기관(32)
경제사회연구회, 한국개발연구원, 한국조세연구원, 대외경제정책연구원, 산업연구원, 에너지경제연구원, 정보통신정책연구원, 한국보건사회연구원, 한국노동연구원, 한국해양수산개발원, 교통개발연구원, 한국환경정책&8228;평가연구원, 한국농촌경제연구원, 국토연구원, 과학기술정책연구원, 인문사회연구회, 한국교육과정평가원, 한국직업능력개발원, 한국법제연구원, 한국청소년개발원, 한국교육개발원
한국과학기술기획평가원, 기초기술연구회, 공공기술연구회, 산업기술연구회, 한국해양연구원, 한국식품연구원, 한국지방행정연구원, 산업기술시험원, 요업기술원, 한국산업기술평가원, 한국보건산업진흥원
그밖에 정부가 출연한 기금, 재단 또는 각종 공단 등(22)
신용보증기금, 한국소비자보호원, 한국학술진흥재단, 한국교육학술정보원, 재외동포재단, 국방품질관리소, 석탄사업합리화사업단, 에너지관리공단, 한국소프트웨어진흥원, 한국전산원, 한국정보문화진흥원
한국정보보호진흥원, 국립공원관리공단, 근로복지공단, 산재의료관리원, 한국노동교육원, 한국산업안전공단, 한국산업인력공단, 한국시설안전기술공단, 교통안전공단, 도로교통안전관리공단, 중소기업진흥공단
&41651; 정부투자기관(재투자기관 포함)(21)
한국관광공사, 농업기반공사, 농수산물유통공사, 대한석탄공사, 한국석유공사, 대한광업진흥공사, 주택관리공단, (주)한국건설관리공사, 한국토지공사, 한국도로공사, 대한주택공사
한국전력공사, 한국수력원자력(주), 한국전력기술(주), 한전기공(주), 한국중부발전(주), 한국서부발전(주), 한국남부발전(주), 한국동서발전(주), 한국남동발전(주), 한전KDN(주)
▲ 정부출자기관(5)
한국자산관리공사, 한국주택금융공사, 한국가스공사, 한국감정원, 대한주택보증(주)
▲기타 공공법인(29)
한국보훈복지의료공단, 증권예탁결제원, 사립학교교직원연금관리공단, 한국사학진흥재단, 한국국제교류재단, 대한법률구조공단, 한국갱생보호공단, 공무원연금관리공단, 대한지적공사, 영화진흥위원회, 저작권심의조정위원회, 한국간행물윤리위원회, 영상물등급위원회
한국문화예술진흥원, 한국문화콘텐츠진흥원, 한국청소년상담원, 한국가스안전공사, 한국전기안전공사, 한국산업단지공단, 한국승강기안전관리원, 한국전자거래진흥원, 한국전력거래소, 한국무선국관리사업단, 프로그램심의조정위원회, 한국인터넷진흥원, 대한적십자사, 국민연금관리공단, 건강보험심사평가원, 국민건강보험공단
- 어설픈 판교 규제, `집값·민심` 다 놓친다
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 분양가 상한제 적용 아파트의 분양가격이 평당 1000만원으로 정해지면서 정부의 표준건축비를 통한 분양가 규제가 적정한가에 대한 논란이 다시 불거지고 있다.
건설교통부는 지난 24일 판교신도시 분양가상한제(전용 18~25.7평 이하) 아파트 땅값이 평당 850만원~1054만5000원으로 확정됐다. 평균 택지가격은 평당 928만원이고, 평균 용적률(151%) 적용시 평당 614만6000원이다.
분양가 상한제 아파트 분양가는 땅값에 건축비(평당 339만원), 부대비용(평당 46만원)을 더한 값으로 평균 평당 999만 6000원이다. 이에 따라 용적률이 낮은 서판교는 대부분 평당 1000만원선을 넘을 것으로 예상된다.
이를 둘러싸고 업계에선 `시장 원리에 어긋난다는 것을 알면서도 정부가 분양가를 잡기 위해 분양가 상한제를 도입, 시세차익만 극심하게 벌어지게 하는 등 과열 열기만 키웠다`라며 정부의 무리한 분양가 규제를 비판하고 있다.
반면 시민단체들은 정부가 분양가 상한제를 도입하면서 공언했던 평당 850만~900만원을 어겼다며 판교신도시의 개발승인을 취소할 것을 요구하고 나서, 사실상 정부는 `과열 열기도 잡지 못하고, 민심도 놓쳤다`라는 지적이 일고 있다.
◇판교 분양가 상한제 도입..`시세차익만 키웠다` 비난 여론
로또라고 불리는 판교신도시에 대한 관심은 뛰어난 입지 못지않게 시세차익이 클 것이라는 기대감 때문이다.
이는 주변 분당 일대 아파트 값이 크게 뛴 상황에서 정부가 판교신도시 내 아파트 가격을 인위적으로 낮춰, 실제 청약자들이 가져 갈 수 있는 이익을 극대화 했다는 지적이다.
실제 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 아파트의 분양가격이 평당 1000만원이라고 가정하고 시세차익을 따져보자. 부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면 현재 분당신도시의 전용면적 18평~25.7평의 평균 매매가는 평당 1295만원이다.
분당보다 입지여건이 결코 떨어지지 않는 판교신도시의 경우 곧바로 분당의 시세를 따라잡을 것으로 보인다. 따라서 판교에 당첨되면 평균 평당 295만원, 32평형 아파트라면 당첨과 동시에 9440만원에 달하는 시세차익을 얻는 셈이 된다.
그러나 이는 평균 금액일 뿐 분당 서현동, 분당동 등 주요 지역과 비교하면 이 같은 시세차익은 더욱 커진다. 예를 들어 서현동 시범 삼성, 한신 아파트 32평형 시세는 4억6000만~5억2000만원으로, 이 아파트와 비교하면 최소 1억3000만원에서 최고 1억9000만원까지의 시세차익이 가능하다.
현재 판교신도시 내에 들어설 18평~25.7평 이하 아파트는 대략 7274가구. 가구별 이익이 평균 1억 5000만원이라고 해도 1조911억원에 달하고, 이를 전체 가구수로 환산하면 무려 3~4조원에 육박할 것으로 업계에선 추산하고 있다.
분양가를 잡는다는 정부의 정책방향이 엉뚱하게 당첨자에게 막대한 시세차익을 안겨주게 된 꼴이다.
안명숙 우리은행 부동산 재테크 팀장은 "판교 아파트의 시세차익 기준이 되는 용인과 분당은 판교 개발에 따른 기대감으로 하루가 다르게 아파트 값이 뛰어, 결과적으로 분양가 상한제로 묶인 판교 신도시 내 아파트 당첨자의 시세차익만 키우고 있다"라고 말했다.
이어 안팀장은 "32평형을 기준으로 3억원 이상을 동원해서 분양받을 능력을 가진 사람에게 정부가 수억원의 차액을 안겨주는 셈"이라며 "정부의 무리한 분양가 상한제 도입으로 판교 가수요를 부추기는 결과를 빚어내고 있다"고 지적했다.
◇시민단체·네티즌 `판교 분양가 너무 높다`..분양가상한제 취지 무색
반면 시민단체와 네티즌은 당초 정부가 발표한 분양가보다 100만원 이상 올랐다며, 반발하고 있다. 경제정의실천연합은 성명을 내고 "공공택지 조성 목적을 상실하고, 땅장사 수단으로 전락한 판교신도시의 택지공급승인을 취소해야 한다"고 주장했다.
경실련은 "건설교통부가 승인한 판교신도시 택지공급가격은 최근 분양된 동탄지구의 택지비 360만원보다 2.6배나 비싸다"라며 "이 같은 금액이 확정될 경우 33평형 아파트 분양가는 평당 1000만원에 육박해 국민주거안정, 지가안정, 부동산투기억제라는 택지개발사업의 목적을 전혀 충족하지 못하게 된다"고 말했다.
시민단체 뿐만 아니라 네티즌들 역시 판교 분양가를 둘러싼 불만을 표출하고 있다.
모 포털사이트에 `ycs6240`라고 아이디를 밝힌 네티즌은 "분양가 연동제를 할 경우 평당 800만원 이라 선전하고, 뒤에서 참여정부가 이럴 수 있는가"라며 "이는 대국민 사기극이다"라고 의견을 피력했다.
이어 `zzungah0`의 네티즌도 "평당 천만원에 아파트를 팔 생각을 하면서 서민주택을 운운하고 있으니.. 세상에 이런 나라가 있을 수 있나"라며 "대한민국에서 3억원짜리 아파트를 살 수 있는 서민이 몇 프로 됩니까"라며 분양가 책정이 비현실적이란 점을 꼬집었다.
이 같은 논란에 대해 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “정부가 분양가 상한제를 도입한 취지는 집값을 안정시키겠다는 게 목적이었는데, 용인 분당 일대 아파트 값이 뛰어, 분양가 상한제 정책은 사실상 실패했다고 볼 수 있다”라고 말했다.
이어 그는 “분양가 상한제를 도입하기 전에 청약제도를 손질하는 방안이 병행되었어야 했는데, 이를 간과해 결과적으로 판교 청약이 막대한 시세차익을 얻을 수 있는 로또로 인식케 만들었다”라며 “정부가 집값도, 민심도 잡지 못하는 상황이 전개되고 있다”고 말했다.
- 판교 분양계획 확정..청약전략 ´관심´
- [edaily 이진철기자] 판교신도시의 분양규모가 확정됨에 따라 청약통장 가입자들의 ´판교입성´을 위한 전략에 관심이 모아지고 있다.
19일 건설교통부가 발표한 판교신도시 개발계획 변경안에 따르면 주택건설 가구수는 당초 2만9700가구보다 2896가구가 줄어든 2만6804가구로 최종 확정됐으며, 오는 11월 분양에서는 총 31개 블록 1만6157가구가 선보인다.
공급가구수가 정해짐에 따라 판교신도시 청약을 준비중인 수요자들은 자신이 보유한 청약통장에 맞는 공급규모와 제도를 사전에 알아두는 것이 좋다.
판교에서는 전용면적 25.7평 이하 주택엔 우선공급제도가 적용된다. 우선 40세·10년 이상 무주택 세대주의 경우 전체 공급물량의 40%가 배정되고, 35세·5년 이상 무주택 세대주에게 35%가 돌아간다.
또 지난 2001년 12월 26일 이전에 성남에 거주하는 청약통장 가입자에게 전체 공급물량의 30%가 우선 공급되고 나머지는 수도권 일반1순위자들에게 기회가 돌아간다.
◇전용 25.7평이하, 성남 2304가구·수도권 5376가구 배정
판교신도시에 공급되는 아파트 2만4191가구중 청약예·부금 1순위 가입자들이 신청할 수 있는 일반분양물량은 1만4023가구다.
이 가운데 분양가 상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트는 7680가구다. 이중 성남지역 거주자에게 우선 공급되는 물량은 2304가구다. 이를 제외한 나머지 5376가구는 수도권 거주자에게 배정된다.
성남지역에 우선 공급되는 2304가구중 40%에 해당되는 922가구는 성남의 40세·10년 이상 무주택자 몫이다. 또 30%인 806가구는 성남지역 35세·5년 무주택자에게 우선 배정된다. 성남 1순위 통장 가입자에게는 나머지 물량인 576가구가 돌아간다.
수도권 1순위에게 돌아가는 5376가구중 40세·10년 이상 무주택세대주는 2150가구, 35세·5년 이상 무주택세대주는 1882가구, 나머지 1344가구는 일반 1순위자가 각각 신청할 수 있다.
이중 성남에 거주하는 40세·10년 이상 무주택자는 당첨이 안 될 경우는 매번 청약이 가능해 총 6회 통장을 사용할 수 있다. 또 성남 35세·5년이상 무주택자는 총 5회 청약에 도전할 수 있다.
채권입찰제가 분양가격 심사 등 병행입찰제가 적용되는 전용면적 25.7평 초과 중대형아파트는 4836가구가 공급된다. 이 가운데 성남 거주자에게 공급되는 지역우선 물량은 공급가구수의 30%인 1459가구이며, 수도권 거주자에게는 나머지 70%인 3404가구가 배정되는데 이 물량을 놓고 일반 1순위자들이 청약경쟁을 벌이게 된다.
◇무주택 우선공급자격 당첨유리.. 1순위 요건 확보해야
부동산전문가들은 판교 최종 분양물량이 확정된 만큼 자신의 청약순위 요건부터 챙겨보는 것이 현명하다고 조언한다.
만약 세대원중 당첨 사실이 있는 자녀 또는 부모, 형제가 있다면, 무주택 우선공급 자격은 없어진다. 이 경우 세대분리나 세대주 변경을 통해 가능한 자격요건을 확보하는 것이 중요하다.
판교가 중소평형과 임대아파트의 비율이 비교적 높고 분양가상한을 통해 무주택 실수요자들에게 많은 당첨기회를 제공한다는 점도 적극 활용할 만 하다.
무주택우선 순위자들중 청약예금 30.8~40.8평이하, 40.8평초과 가입자라면, 최초 모집공고일전일까지 30.8평이하 예치금으로 낮추면 중소형아파트에 바로 청약이 가능하다.
무주택 우선순위에 해당되지 않거나 불입회수가 적은 청약저축 가입자라면 과감히 청약예금으로 통장을 변경하는 방법도 있다.
청약저축의 경우는 동일순위 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선 당첨이 되므로 적어도 60~120회이상 가입자들에게 당첨확률이 높기 때문이다.
서울·부산·기타광역시가 아닌 기타 시·군에 거주하는 3~4년 정도밖에 안된 청약저축 가입자의 경우 30.8평 초과~40.8평 이하(400만원)나 40.8평 초과(500만원)의 청약예금으로 변경하면 중대형아파트에 청약할 수 있다.
장기 청약저축 가입자들은 분양전환이 가능한 장기 10년 공공임대를 노려볼 만 하다. 11월에 일괄분양에 공급되는 공공임대아파트는 총 3911가구로 전용면적 ▲18평 이하 2662가구 ▲18평~25.7평 952가구 ▲25.7평 초과 297가구 등이다.
◇경쟁치열.. 다른 수도권 유망 분양물량 눈돌리는 것도 방법
한편, 판교신도시의 공급가구수 축소로 당첨확률이 더욱 낮아진 만큼 수도권의 다른 대체 유망 분양물량으로 눈을 돌리는 것도 고려할 만 하다.
판교의 경우 당첨확률이 낮아진 상황에서 설사 당첨되더라도 분양가 상한제가 적용되는 중소형 아파트의 경우 분양계약일 후 5년, 중대형은 입주 때까지 분양권 전매가 제한되기 때문이다. 아울러 당첨 후 10년간은 다른 아파트에 1순위로 청약할 수 없다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "서울과 수도권에서 개발이익환수제를 피해 일반분양에 나서는 재건축 사업장들과 입지여건이 양호한 대단지 주상복합 등 신규 분양물량이 꾸준히 나오고 있다"며 "판교만을 고집하기 보다는 자신의 당첨확률과 자금여력 등을 따져본 후 청약여부를 결정하는 것이 바람직하다"고 말했다.
- 재건축, 10평대 초소형 일반분양 양산 막는다
- [edaily 이진철기자] 강남 등 수도권 재건축단지에서 10평형대 초소형 일반분양 아파트가 양산되는 것을 막기 위해 앞으로는 기존 소형평형 의무건설 비율과 함께 전용 25.7평 이하가 재건축 사업단지 전체 연면적에서 차지하는 비율을 50% 이상이 되도록 평형구성을 해야 한다.
또 정부가 매입하는 재건축 임대주택 가격의 건축비는 공공건설 임대주택의 표준건축비를 기준으로 지급된다.
건설교통부는 ´도시 및 주거환경정비법(도정법)´ 시행령이 오는 19일 공포·시행됨에 따라 재건축임대주택 공급가격의 산정기준과 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율을 마련, 시행한다고 18일 밝혔다.
주요 내용에 따르면 재건축의 경우 현재 수도권 과밀억제권역에서 세대수 기준만으로 전용면적 18평이하 20%, 25.7평이하 40%, 25.7평 초과 40% 등으로 짓도록 한 소형의무비율을 10평 수준의 초소형 주택건설하는 것을 방지하기 위해 전용면적 25.7평 이하가 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50% 이상 되도록 한 규정을 추가했다.
이 기준은 오는 19일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 사업부터 적용된다.
건교부는 "기존의 세대수 기준의 소형의무비율은 그대로 유효하고 거기에 연면적 기준으로 전용 25.7평 이하를 연면적의 50% 이상으로 추가하는 것"이라며 "개정되는 기준은 오는 19일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용되기 때문에 이미 사업시행인가를 득한 단지는 적용대상이 아니다"라고 설명했다.
건교부 관계자는 "일부 재건축단지의 경우 세대수 기준의 소형의무비율을 형식적으로 충족시키기 위해 전용 18평 이하를 극소형으로, 25.7평 초과를 초대형 평형으로 건설함에 따라 공급규모를 왜곡시키고 있다"며 "이번에 새롭게 추가된 규정을 동일조건으로 적용하면 10평대 초소형은 20평대로 늘고, 50평대 대형평형은 40평대로 줄어들게 된다"고 말했다.
현재 재건축사업의 소형의무비율의 적용대상지역은 수도권 과밀억제권역으로 서울시, 인천시(일부제외), 수원시, 안양시, 구리시, 고양시, 부천시, 과천시, 광명시, 의정부시, 하남시, 남양주시(일부), 성남시, 시흥시(일부제외), 의왕시, 군포시 등이다.
건교부는 이와 함께 "개발이익환수제에 따라 건설되는 재건축 임대주택의 매입가격중 건축비 산정기준은 공공건설 임대주택의 표준건축비로 하기로 했다"고 밝혔다.
임대주택의 부속토지비는 개별공시지가에 지급시점까지의 월별 지가변동율을 감안해 산정하고, 재건축 사업부지가 다수의 필지로 구성된 경우에는 필지별 개별공시지가를 가중 평균한 것을 개별공시지가로 하게 된다. 이 기준은 오는 19일 이후 최초로 입주자 모집승인을 신청하는 사업부터 적용된다.
건교부는 "평형이나 층수별로 표준건축비에 차이가 있으나 평균적으로 평당 약 288만원정도 되기 때문에 일반적인 수준의 아파트의 실제 건축비와의 차액은 거의 발생하지 않을 것"이라며 "고급형으로 건축하는 주택의 경우 건축비의 차이가 발생할 수 있으나 재건축 임대주택 제도도입 취지를 감안, 이같이 결정했다"고 말했다.
한편, 이달 19일부터 도정법의 재건축 개발이익환수제가 시행되면 사업계획 승인을 신청한 재건축단지는 개발이익환수제 시행일 전인 18일까지 승인을 받으면 늘어나는 용적률의 10%, 이후 승인을 받으면 25%를 각각 임대아파트로 건설해야 한다.
- (BOK워치)총재님, 너무 신중하셨어요
- [edaily 강종구기자] 채권금리가 또다시 바닥찾기에 나섰다. 연초 국고채3년물 기준 4.5%까지 치솟았던 금리는 16일 3.6%대에 진입했다.
시장전문가들은 자신감에 차 있는 표정이다. 일부 과열을 우려하는 목소리가 나오고 있지만 대체적으로 3.6%대 금리를 당연하게 받아들이는 모습이다. 13일 edaily가 실시한 설문조사에서는 국고채 3년물 기준 3.60%를 전망하는 곳도 나왔다.
◇ 채권시장, 박총재 발언에 환호
콜금리를 6개월째 동결한 지난 12일 한국은행 금융통화위원회. 통화정책방향 설명회에서 박승 총재가 입을 열면서 채권 매수세력이 상기되기 시작했다. 관망세는 매수세로, 소극적인 매수는 적극적인 매수로 돌아섰다.
박 총재의 이날 발언중 채권전문가들 뇌리에 박힌 문장들은 다음과 같은 것들이다. 이 말들은 대부분 박 총재가 연초부터 여러차례 반복해 왔던 말이다. 1분기 성장률 전망치 수정을 빼고는 차이가 없다.
"내수가 살아나고 있지만 수출신장율 둔화를 상쇄하기는 아직 미흡한 상태다. 1분기중 경제성장률은 3%에 다소 미치지 못할 것으로 보고 있다. 경기회복은 하반기에나 가시화될 것으로 보고 있다. 물가는 대체로 양호하다. `당분간` 경기회복을 계속 뒷받침할 필요가 있다고 판단하고 있다"
박 총재는 이밖에도 채권시장이 반길만한 말을 몇마디 더 했다.
현 상황에서 금리를 올리면 경기회복에 지장을 줄 것으로 본다거나 최근 채권시장에 큰 화두였던 한-미 금리 역전에 대해 자본유출을 걱정하지 않고 있다고 한 대목 등이다.
이날 이후 일부 채권전문가들은 "경기회복에 대한 의심이 커졌다. 인하기대감이 다시 나올 수도 있다"는 반응을 보였다. 한국은행이 당분간 저금리 정책을 지속할 뜻을 `분명히` 했다는 반응도 나왔다.
그렇지 않아도 장기물 공급이 부족하던 터. 펀더멘털 우려까지 겹치며 장기금리 하락 기대가 커졌고 수익률곡선은 평평해지고 있다.
◇ 채권시장이 듣지 않은 말..조건부 낙관은 낙관이 아니다?
그러나 채권시장이 듣지 않는 목소리도 적지 않았다. 듣지 않을 것일 수도 있다.
1분기 경제성장률 전망과 관련해 시장의 이해가 맞는 것인지도 의심스럽다. 3% 안되는 성장률이 과연 그토록 열광할 만한 것이었는지..
박 총재는 "담배생산 감소가 경제성장률을 0.4%포인트 가량 끌어내리는 작용을 했다"고 말했다. 이는 2%대 성장률이 통계상의 수치일 뿐이라는 한은의 해석이다.
실제로 한은 관계자는 "담배생산 영향이 그렇게 클 줄 짐작치 못했다"며 "그것을 감안하면 1분기 성장률은 3%대 초반이 나온다"고 말했다. 박 총재도 이날 "1분기 성장률은 담배생산 요인을 감안하면 3% 성장이라고 봐도 좋다"고 했다.
2%대 성장률은 채권시장이 이미 예상했고 또 금리에도 어느정도 반영돼 있던 터였다. 그러나 한은과 채권시장의 이유는 달랐다. 그래도 채권시장은 한은이 2% 성장률을 확인했다며 고무됐다. 한 증권사 애널리스트는 "예상하는 것과 확인하는 것은 아무래도 느낌이 다르겠죠"라고 말했다.
채권시장은 2월 산업생산이 충격적인 7% 감소로 나왔을 때 성장률 하락을 직감했다. 그러나 한은 관계자는 "2월 산업생산은 조업일수 감소때문에 이미 예상했다. 그것때문에 성장률이 떨어진 것은 아니다"고 일축했다.
한은의 상반기 성장률 전망치는 의심의 여지없이 하향조정됐다. 연초 한은 전망치는 3.4%, 박 총재가 이날 제시한 수치는 아래 위로 0.2%포인트 여유를 둔 3% 내외, 즉 2.8~3.2%다. 그러나 담배때문에 그 의미는 희석된다.
오히려 이날은 지난달보다 경기회복에 대한 한은의 눈높이가 더 높았다.
박 총재는 "2분기 성장률은 1분기보다 좋아질 것으로 보고 있다. 경기회복은 하반기에 가시화된다"고 말했다. 또 "소비와 설비투자등 내수증가세가 올라가기 때문에 내용면에서는 개선되는 의미가 있다"고 덧붙였다.
한은 집행부의 경기판단이 종합된 `최근 국내외 경제동향` 보고서에는 낙관론이 더 분명하다.
소비는 완만한 회복세를 보이고 있고 앞으로도 회복세가 이어질 것이라고 내다봤다. 설비투자는 미약하지만 회복세에 있고 하반기 이후에는 회복속도가 빨라질 것이란 진단이다. 건설경기는 바닥을 친 것으로 분석했고 서비스경기나 고용사정은 회복세이거나 개선조짐을 보이고 있다고 해석했다.
자금수요가 늘어나면서 금융기관의 여신활동은 `아직은 부진하지만` 개선조짐을 보이고 있다고 한은은 지적했다. 하루전인 11일에는 기업대출과 가계대출은 모두 늘었고 주택경기가 10.29사태 이전 수준을 회복했다는 설명도 했다.
한은 집행부는 "대외여건이 크게 악화되지 않는다면 2분기말 경기회복"이라고 적시했다. 박 총재가 이를 "하반기부터나"라고 바꿔 말했지만 2분기말이나 3분기초나 다를 것도 없다.
그러나 시장은 "그럼 대외변수가 악화되면?..."이라며 이를 일축했다. 조건부 낙관은 신중한 경고로 해석할 수도 있을텐데 시장은 낙관이 아니라는 논리로 대응했다.
"내수회복이 수출신장률 둔화를 아직 상쇄하지 못할 것"이란 박총재의 설명은 채권시장에 어떤 영향을 줄까. 시장은 채권을 사란 뜻으로 받아들였다.
그러나 금리가 자금수요와 자금공급이 만나는 지점이라는 의미에서 볼때 과연 채권시장에 호재일지는 아직 장담하기 어렵다.
지난해까지는 수출호조와 외국인 주식자금 유입으로 해외에서 엄청난 통화증발 요인이 있었다. 그러나 올해는 이런 영향이 사라졌다. 거의 제로수준이라고 한다.
그런데도 통화량은 줄지 않았다. 오히려 전년동월비 통화량 증가율은 그저 그런 수준이지만 전기비로 보면 상승조짐이 눈에 보인다. 해외부문에서 통화가 터지지 않는데도 말이다.
◇ 묻혀버린 경고, "부동산 거품엔 금리인상으로 대응" 시사
사실 5월 통화정책방향의 `백미`는 부동산 과열에 대한 경고였다. 박 총재는 자산가격 거품에 대해 금리인상으로 대응할 수 있음을 `분명히` 밝혔다. 이는 또 올해초부터 장기간 조율을 거친 금통위의 공식 의견이기도 하다.
그간 자산가격 거품에 대해 한은의 입장은 정리가 돼 있지 않았다. 자산가격에 대해 콜금리로 대응해야 하는지, 대응한다고 했을 때 그 효과는 어느 정도나 있는지 자신도 없었다.
박 총재는 "부동산 가격과 같은 자산버블은 국가적 차원에서 어떤 경우에도 용납할 수 없다는 게 금통위의 기본 입장이다. 또 이것은 정부의 기본입장으로 보고 있다"고 말했다. 한술 더 떠 "부동산문제가 중앙은행 통화신용정책 대상이 된다는 것은 의심의 여지가 없다"고 못박았다. 김태동 금통위원도 다음날인 13일 한 라디오방송에 나와 "북핵문제 다음에 심각한 것이 부동산 문제"라고 지적했다
박 총재가 지난해말 저금리의 부작용을 지적하며 "부동산 거품이 다시 안 올줄 아느냐"고 한 적이 있다. 그러나 부동산 과열이 생기면 통화정책으로 대응한다고 총재가 공식적으로 밝힌 것은 한은이 생긴이래 처음이 아닌지..
한은의 이같은 위기의식은 강남 재건축단지의 투자과열이 단초를 제공했다. 그뿐이면 그냥 지나칠텐데 문제는 확산되고 있다는 점이다.
강남 재건축 아파트는 분명한 거품으로 한은은 보고 있다. 한은 설명에 따르면 재건축대상 아파트 10평규모가 5억~6억원을 호가하고 있단다.
한은 관계자는 "재건축하면 30평정도가 될텐데 건축비와 세금 등 이것 저것을 합치면 입주때까지 10억가까이 들어간다고 봐야 한다"며 "다시 팔때 평당 3000만원 정도 나와야 하는데 지금 강남에서도 그정도 시세는 타워팰리스, 삼성동 I파크, 대치동 센트레빌 정도"라고 말했다. 재건축후 그정도 입지조건이 될 수 있느냐는 것.
그는 "재건축이 다되면 신천에서만 5000가구, 송파구에서 5만가구가 쏟아져 나온다. 수도권에서는 20만가구 정도로 알고 있다"며 "재건축후 그정도 시세가 되는 입지조건이 될 수 있겠느냐"고 반문했다.
한은 관계자는 "강남 재건축아파트와 분당과 용인 판교 등 신도시 근처는 분명한 상승세에 있다"며 "2001년도에도 (과열이) 강남에서 시작해 확산됐다. 확산되는 문제때문에 심각하게 받아들인다"고 말했다.
그는 또 "문제는 부동산투기가 주택에서 토지로 움직이는 걸로 보이기 때문"이라고 말했다. 그리고 그 배경에는 정부의 개발정책이 있다.
부동산가격은 행정도시 후보지가 가장 많이 올랐다고 한다. 또 기업도시 선정이 2~4군데 예정돼 있어 주변 땅값이 올라갈 수 밖에 없다는 전망이다. 여기에 공공기관이 100여개 이상 옮겨가게 되면 토지는 지금보다 앞으로가 문제가 될 수 있다는 지적이다. 한은 다른 관계자는 "정부가 그렇게 개발을 해대는데 땅값이 오르지 않을 수 있느냐"고 반문했다.
박 총재의 이 경고는 묻히고 말았다. 1분기 2%대 성장률이 지나치게 부각됐고 박총재의 이날 발언도 전에 없이 신중에 신중을 기한 것이었기 때문이다. 정부도 전처럼 막하지는 않았지만 금리인상을 원하지 않는다는 뜻을 내비쳐 채권시장의 눈을 가렸다.
이날 박 총재는 말을 꺼낼때마다 "아직은..." "현 상황에서는..." "현재 단계에서는..." "당분간은..." "다만...." "..하더라도..."이라는 단서를 붙였다.
`아직은` 내수만으로 경제를 이끌기에 부족하고, `현재 단계에서는` 부동산 거품에 대해 중앙은행이 나설 때가 아니고 `당분간`은 저금리 기조를 유지하겠다는 것이다.
그러나 5월의 `당분간`이 연초 올해의 통화정책 방향을 정할 때 `당분간`이나 4월까지 금통위 회의 이후 표현한 `당분간`과 같은 말인지는 곱씹어 봐야 할 것으로 보인다. 한은의 전망처럼 하반기 경제가 회복된다면 `당분간`은 그리 길지 않을 수도 있다.
한은 한 국장은 이런 말을 했다. "부동산 가격이 뛰게 되면 거품도 문제지만 실물경제가 타격을 받는다. 땅값이 높아지면 기업이 설비투자를 하기 어렵고 임대료가 올라가면 서비스업이 영향을 받는다"
그리고 또 그는 곧이어 다음과 같이 말끝을 흐렸다. "부동산을 생각하면 경기가 빨리 살아나야 할텐데..."
- 개발이익 철저히 환수한다
- [edaily 윤진섭기자] 정부는 현행 기반시설 부담금을 대폭 강화하고 실효성을 높이는 방향으로 전면 개편키로 했다. 특히 택지개발, 재건축 등 개발 사업을 벌일 경우 발생하는 개발이익을 환수하기 위한 토지부담금 특별법 제정을 추진키로 했다.
또 재건축 관련 비리 예방과 투명성 확보를 위해 일정규모 이상의 재건축 단지에 대해 정비업사업 전문업체 활용을 의무화하고 재개발, 재건축 사업에 주택공사와 지방공사 등이 참여해 개발하는 방안을 추진키로 했다.
건설교통부는 4일 오후 청와대에서 노무현 대통령 주재로 열린 국민경제자문회의에서 이 같은 내용의 토지 및 주택 투기수요 억제를 위한 방안에 대해 논의했다고 밝혔다.
건교부는 우선 지난 2003년 도입된 기반시설부담금제도를 대폭 강화해 개발이익환수를 위한 실효성을 높일 방침이다.
기반시설부담금제도는 국토의 이용 및 계획에 관한 법률 규정에 따라 기존 택지지구 및 산업단지 주변에 아파트 단지 등을 개발할 때 해당 사업지 및 주변지역을 `기반시설부담금 부과구역`으로 지정해 계획단계부터 사업자가 기반시설 설치비용을 분담토록 한 것이다.
하지만 기반시설 부담금 부과구역에 대한 구체적인 시행규정이 마련돼 있지 않아 지금까지 화성매송 1곳에 지정됐을 정도로 사문화돼 있다.
그러나 이 제도가 재건축 사업에까지 확대 적용될 경우 민간사업자의 부담이 예상될 뿐만 아니라 아파트 분양가 상승이 불가피해 업계의 반발이 예상된다. 또 임대아파트를 의무적으로 짓게 한 개발이익환수제와 함께 시행되면 이중부담 논란도 일 것으로 보인다.
정부는 또 지난해부터 부과가 중지된 개발부담금제를 부활하는 방안을 적극 검토키로 했다. 개발부담금제는 지난 80년대 말 토지공개념 법안의 하나로 도입된 것으로 택지개발, 도심재개발, 공단, 골프장 건설 등 토지형질변경으로 발생하는 개발이익 가운데 25%를 환수하는 것이다.
정부는 특히 20여개에 달하는 각종 개발관련 부담금을 한데 묶는 토지부담금제 관련 법률을 별도로 제정키로 하고 건설교통부에 테스크포스팀을 운영키로 했다. 또 이를 위해 국토연구원에 개발부담금 개편안에 대한 용역을 의뢰한 상태다.
정부는 이와 함께 토지투기근절을 위해 불법 토지거래자에 대한 단속을 강화하고 재건축관련 위법행위를 근절하기 위해 건교부가 직권조사에 나서도록 했다. 이어 기업도시, 행정중심복합도시 등 개발사업 주변지역에 대해서는 토지거래허가구역을 조기에 지정하는 등 철저히 관리키로 했다.
정부는 뉴타운 등 기존 도시지역 개발에 대해 광역적 개발을 통해 기반시설과 교육여건 등을 획기적으로 개선할 수 있도록 제도화할 계획이다. 광역개발은 공공기관이 주관하되, 프로젝트 파이낸싱 등을 통해 민자를 적극 유치하며, 선계획 후개발 체계로 난개발을 방지하고, 도로, 학교, 공원을 포함한 종합 커뮤니티를 형성할 수 있도록 할 방침이다.
정부는 아울러 택지의 안정적 공급을 위해 공공택지 지정물량을 연간 1300만평(20만가구)에서 1500만평(25만가구) 규모로 확대하고 대도시 인근은 공공택지의 개발밀도를 상향조정해 택지의 효율적 사용을 유도할 방침이다.
