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- '전세버블' 은행·집주인·세입자 위협
- [이데일리 성선화 기자] 올들어 수도권 주요 지역을 중심으로 집값의 70~80%에 육박할 정도로 전세값 상승세가 지속되면서 소위 ‘깡통전세’가 속출할 우려를 낳고 있다. 전셋값만 뜀박질하는 전세버블 국면에서 집값이 추가 하락할 경우 세입자와 집주인뿐만 아니라 은행이 동반부실화될 가능성이 높아졌기 때문이다.23일 금융권에 따르면 전세자금대출 확대를 주도하고 있는 신한 하나 국민 우리 농협 기업은행 등 6개 시중은행의 올해 신규 취급 전세자금대출 규모는 4조4373억원(순증액, 9월말 기준)인 것으로 나타났다. 이는 전년 같은 기간에 비해 27.2%(9498억원) 증가한 규모로, 전세버블 현상이 뚜렷해지고 있다.은행별로 보면 신한은행이 1조7000억원으로, 다른 은행에 비해 증가세가 두드러졌다. 이는 지난해 동기 대비 86.0%(7860억원) 증가한 수치다. 신한은행 관계자는 “전세가격 급등과 함께 서울보증보험과 주택금융공사의 보증한도 상향 등이 전세자금대출 확대 요인으로 작용한 것으로 보인다”며 “전세자금대출의 경우 대출액의 100% 또는 90% 보증서를 담보로 취급되고 있는데다, 주택가격 범위내로 취급함으로써 리스크관리에 만전을 기하고 있다”고 말했다.우리은행과 국민은행도 각각 지난해 동기 대비 각각 24%, 13.5% 증가한 7656억원, 7300억원 등으로 나타나, 전체적인 전세자금대출 증가세를 견인했다. 하나은행의 경우 같은 기간 대비 14.2% 감소했지만 취급액 기준으로는 국민·우리은행 등과 비슷한 7455억원으로 나타나, 전세버블에 대비한 속도조절에 나서고 있는 것으로 나타났다. 제2 금융권에서는 현대캐피탈의 신규 취급액이 9월말 현재 2844억원으로, 지난해 동기 대비 4% 감소한 2961억원으로 나타나 비슷한 수준을 유지했다. 주택금융보증(주금공)에서 보증하는 전세자금보증도 지난해 8월 7조789억원에서 같은 기간 약 1조원 증가한 8조393억원을 기록, 가파른 전세수요를 방증했다. 하지만 전세값만 오르는 전세버블 국면에서 향후 집값 하락이 추가로 이어질 경우 세입자와 집주인뿐만 아니라 은행의 동반 부실화로 이어질 우려가 확산되고 있다. 주택담보대출과 달리 전세자금대출은 신용대출이기 때문에 리스크가 높고, 금리도 주택담보대출에 비해 높은 편이기 때문이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “지난해 대비 전세자금대출이 20% 가까이 늘어난 것은 위험한 수준”이라며 “과거에는 매매가 대비 전세가율이 60% 이상만 돼도 전세 수요가 매매 수요로 전환 됐지만, 이제는 70% 이상이라도 전환이 일어나지 않고 있는 만큼 현재의 전세자금대출 증가 추세는 기형적”이라고 말했다.
- [미리보는 이데일리신문]"삼성, 납품가 조작해 나랏돈 4조 폭리"
- [이데일리 김도년 기자] 다음은 4일자 이데일리신문 주요 뉴스다.▲1면-“삼성 납품가 조작해 나랏돈 4조 폭리”-MS, 노키아 삼켰다..스마트폰 4파전 예고-朴대통령 다자외교 데뷔…오늘 출국▲종합-從北주의자 ‘운명의 시간’이 다가온다-국세청 ‘유령법인’ 유명인 세무조사..전재국도 포함된 듯-전자업계 담합..조달청 입찰 돌아가며 최저가 내고 ‘나눠먹기’-약점이던 단말기 꿰찬 MS..삼성·애플·구글에 도전장▲정치-朴대통령 ‘글로벌 의제’ 주도한다-2010년 회의 개최로 한국의 G20 입지 굳혀-새누리, 이석기와 연대 민주당 압박..민주, 국정원 의혹 부각해 역공-개성공단 재가동 변수 셋▲경제-채권시장 ‘외국인 핫머니’ 주의보-S&P “한국 신용등급 A+ 유지”-에버랜드·현대글로비스, 일감몰아주기 규제받는다▲금융-대형가맹점-카드사 수수료 협상 내주 타결-하반기 은행 채용 4社 4色-현대라이프생명, 후순위채 300억 발행-‘깡통전세’ 주의보..전세금보장보험 인기-하나銀 ‘빅넷 프랜차이즈’..사업자 자금관리 서비스▲중견기업의 한숨-2세에 1000억 물려주면 500억 과세..가업 승계 꿈도 못꾼다-독일, 7년간 고용수준 유지하면 상속세 전액면제-“법적으로 대기업과 동일한 규제..개념 바로잡아야”▲산업-이상철 LG U+ 부회장 “2.6GHz는 새로운 기회의 땅”-창업자는 회사 키우지만..개발자는 꿈을 키워-통상임금 현명한 판결을…-三多島 제주에 전기車 택시도 있다-채권단 “강덕수 회장, STX서 손 떼”-벤처 1세대 뭉쳐 후배 지원한다-‘돈줄’ 희망 끊긴 해운업계 한숨만-IS동서, 욕실시장 진출..한샘·대림에 도전장-택배업체 “일손 부족”-중소기업 “자금 부족”-“인터넷쇼핑몰 해외진출..카페24가 도와드립니다”-캔맥주 서울서, 병맥주 호남서 잘 팔렸다▲LTE&service-걷는 놈, 뛰는 놈, 나는 놈…차이는 ‘스피드’-제4이통 내주 사업권 신청서 제출..30~40% 싼 통신서비스 나올수도-쓰던 LTE폰 그대로..KT·SKT 연내 서비스▲Golf&Sports-3억원 히로인 누구?..해외파·국내파 격돌-이적 불발 박주영 ‘투명인간’으로 전락하나-류현진 등판 연기..추신수와 7일 두 번째 맞대결▲Entertainment-이승기 ‘꽃보다 할배’ 2탄 출연..나영석 PD와 재회-방송사 ‘쇄국정책’ 풀렸다-가요 차트 1위 명절때가 찬스▲Culture-山 향한 마음 54편..‘설악의 시인’ 이성선 유고시집 출간-가방 고르듯 애인 골라라..남성성을 잊어라-1%를 탐하라, 세상은 욕심내는 자의 것-입속의 ‘칼’..나쁜 말은 뱉는 순간 상처가 된다-개미처럼 富 쌓으면..남는 건 고급 휠체어뿐▲증권-“애니팡 신화, 코스닥서 다시한번”-“3Q 삼성전자 실적, 하반기 증시 좌우”-한가위 대목 다가오니..유통株 모처럼 활짝-주가 뛰고 정부 지원..현대그룹 숨통 트인다-비싼 펀드가 비지떡?..보수 싼 상품이 수익률 높네-창조경제 정책수혜..소프트웨어株 뜬다-산은 팬오션 인수설..STX그룹주 급등-“늙지 않으려 돈 쓴다”..안티에이징株 주목▲글로벌 마켓-유럽위기 끝났나..제조업 부활 날갯짓-거품 꺼진 日 부동산..해오펀드 투자 ‘밀물’-후쿠시마 원전 주변 땅 얼린다-美 기업들 “히스패닉 모셔라”-호주 기준금리 年 2.5% 동결-핌코 CEO “9월중에 美 양적완화 축소”▲오피니언-박근혜정부 성장불감증-5低·2高 시대와 은퇴 설계-오바마가 의회로 찾아간 이유는▲피플-금융위 ‘독수리 5형제’ 금융연표 만든다-미국 유출됐던 ‘호조태환권 인쇄 원판’ 환수-“발 맞추고 달리다보면 유대감 쑥쑥”-“조니워커처럼 인정받는 사회공헌 펼치겠다”▲사회-서울 심야버스 9개 노선으로 확대-SH 등 지방공기업 64곳 ‘경영 낙제’-학업중단한 초·중·고생 7만명-전군표 전 국세청장..CJ돈 3억 수수 시인▲부동산-“강남 재건축 구입땐 리스크 적은 일반분양 물량 잡아라”-개발바람 부는 제주에 사람·돈 몰린다
- [경매달인, 돌직구토크]내돈없이도 빌라 4채..'깡통전세' 관점을 바꿔라
- [이데일리 성선화 기자] 전세 전쟁이다. 집주인 대출금보다 전셋값이 높다. 이른바 ‘깡통 전세’다. 경매시장에선 전세가보다 낮은 낙찰 물건들이 속출하고 있다. 내 돈 한푼 들이지 않고 전셋값만 받고서도 집 한 채를 가지는 셈이다. 돈이 많아서 집주인이 아니다. 관점을 바꿔야 집주인이 되는 시대다. 이데일리의 이번주 ‘재테크 직구토크’ 주제는 은행들의 빚잔치, ‘부동산 경매’다. 너도나도 경매에 뛰어들지만 실제로 성공하는 사람이 많지 않다. 알고보면 쉽지만, 쉽게 보면 당하는 부동산 경매의 세계에 대해 가감없이 소개한다. 이번주 직구토크에는 경매초짜에서 달인까지 다양한 경험자들을 모셨다. 30대 초반 신혼부부인 황미정 씨는 3주전 첫 낙찰에 성공했고, 프리랜서 강사로 일하는 이종환 씨는 2년전 경매에 도전해 내 돈 없이 인천 빌라 4채 소유에 성공했다. 벌써 9건의 낙찰 경험이 있는 주부 김진희 씨는 4건의 매도 경험이 있다. 28일 오후 서울 낙성대역 인근 카페에서 경매정보사이트 ‘북극성’을 운영 중인 오은석 대표과 함께 했다. ▲이데일리 ‘돌직구토크-경매편’에 참여한 네 명의 남녀가 자신의 경험담을 털어놓고 있다. 왼쪽부터 김진희, 황미정, 오은석, 이종환 씨.◇내돈 한푼없는 ‘무피’로 월 40만원 월세 순익▶성선화 기자(이하 성)=초·중·고의 다양한 경매 경험자들이 모였다. 먼저 내 돈 한푼 안 들이고 빌라 4채에서 월세를 받고 있다는 분의 노하우가 궁금하다. 어떻게 그런 투자가 가능한가.▶이종환(이하 이)=인천 지역의 특수성 때문에 가능하다. 인천은 경매 낙찰가의 90%까지 대출이 가능하다. 그러니까 대출금과 보증금을 합친 금액이 낙찰가보다 높을 수 있다. 경매 용어로 이런 경우를 ‘무피’라고 한다. 지금까지 입찰한 4건의 경매가 모두 무피였다. 인천 용현동은 임대 시세는 보증금 2000만원에 월세 35만원 정도다. 낙찰가가 7400만원 선이었다. 90%까지 대출을 받아 6600만원을 은행에서 빌렸다. 보증금을 받으면 돈이 남는 구조다. 한달 이자 20만원을 내고나면 한 채에서 나오는 월세 순익은 15만원 정도다.▶성=그렇다면 실제로 초기 자금이 한푼도 안 들어간건가.▶이=초기 자금은 필요하다. 이른바 경매 입찰금이라는 건데, 경매를 할 때 감정가격의 10%를 현찰로 내야한다. 지금까지 낙찰받았던 빌라의 감정가격이 8000만원 선이었다. 경매 입찰금으로 최소 800만원은 필요했다. 넉넉잡아 1000만원을 초기 시작 자금으로 잡았다. 프리랜서로 일하면서 1년간 모았다.▶성=왜 하필 인천지역인가. 사실 인천은 그동안 빌라 가격이 많이 떨어져 비추천 지역에 속한다.▶이=거주지가 인천 용현동이기 때문이다. 집 근처 빌라들을 주로 낙찰 받았다. 관리하기도 편하다. 인천 용현동은 서민들이 많이 사는 지역이다. 현재는 인천의 다른 지역들도 보고 있다. ▶성=그래서 지금 받는 월세가 얼마인가.▶이=한 달에 40만원 정도다. 투자금이 하나도 안 들어갔다는 걸 감안하면 만족하다. 앞으로 3채 정도를 더 잡아 7~8채 선을 유지하려고 한다.▶성=대출금이 많아 리스크가 크다고 본다. 앞으로 인천 지역의 빌라 가격이 더 떨어질 수도 있는데.▶오은석 대표(이하 오)=물론이다. 하지만 인천 지역은 앞으로 4년 뒤를 보고 들어간 것이다. 지금은 가격이 많이 떨어진 상태지만, 전세주기(2년)로 두 번을 더 도는 4년 뒤엔 가격 상승의 여지가 있다. 이는 과거 용인 등 빌라 가격이 떨어졌던 지역의 시장 경험치를 통해 알 수 있다. ◇대구,광주 등 전셋값 높은 지역을 공략하라▶성=최근에 낙찰에 성공했다는 분은 어느 지역으로 들어간건가.▶황미희(이하 황)=충북 진천군이다. 2015년까지 공급물량이 없어 전세 수요가 늘어갈 것으로 전망하고 낙찰에 성공했다. 방 두 개짜리 26평 아파트인데, 6600만원에 낙찰받았다. 예상 수익률은 20%였다. ▶성=요즘 충북 진천이 뜨는 지역인가. 특별한 호재가 있는 것 같지는 않은데.▶오=호재가 있어서 들어간 것은 아니다. 공급이 부족해서 앞으로 2년을 보고 들어간 것이다. 경매 투자는 공급이 부족한 지역을 공략하는 게 맞다. 하지만 최근에는 전세가율이 경매 투자의 중요한 잣대가 되고 있다. 전셋값이 급상승하면서 매매가와의 차이가 불과 1500만원 밖에 되지 않는 지역들을 유심히 보고 있다. 이들 지역은 전세 수요가 매매 수요로 전환되면서 매매가 상승 가능성이 크다. ▶성=경매의 목적을 분명히 하는 게 중요한 것 같다. 전셋값 상승 지역으로 들어가는 건 임대 목적보다는 시세차익을 노린 것인가.▶오=그렇다. 이들 지역은 임대 보다는 매매가 상승을 노려야 한다. 매도 타이밍을 잘 잡는 게 중요하다. 몇 달만 늦어도 타이밍을 놓치게 된다.▶성=역시 부동산은 팔아야 돈이 된다. 하지만 매도 타이밍을 잡고 실제 매도에 성공하기란 쉽지 않다. ◇매도, 타이밍이 관건…며칠새 시장 상황 달라져▶김진희(이하 김)=정말 그렇다. 지금까지 3건을 매도했고, 현재 1건을 진행 중이다. 조치원 지역의 물건을 팔고 있는데 이미 5~6월에 시세차익을 보고 빠져나가 지금은 매도가 쉽지 않은 상황이다. 하지만 원주 태장동의 S아파트는 2년 전 5000만원에 낙찰받아 올초 6800만원에 팔고 나왔다. 2년 만에 1800만원의 시세차익을 남긴 셈이다. 광주 금호동의 주공 아파트는 2년전 8000만원에 낙찰받아 현재 1000만원 정도 올랐지만, 그냥 보유 중이다.▶성=부동산에 집을 판다고 전화를 하고 내놓아도 피드백이 없는 경우가 있다. 그럴 땐 어떻게 하나.▶김=그때는 직접 그 지역으로 간다. 인근 부동산을 돌면서 정확한 시세를 다시 파악한 뒤 내놓는다. 매도는 원래 오래 걸리는 것 같다. 대구 아파트를 파는 데도 석달 정도 걸렸다. ▶성=직장 생활하면서 경매를 한다는 게 쉬운 일은 아니다. 어려운 점들은 없나. ▶황=최근 명도(집에 살던 사람을 내보내는 일) 때문에 마음 고생을 하고 있다. 신용불량자인 집주인인데, 아무래도 강제집행까지 갈 것 같다. 막무가내로 못 나간다고 버티고 있다. 한 달 전으로 돌아가라고 한다면 그냥 급매를 잡고 싶은 심정이다. ▶김=경매할 때 가장 힘든 게 명도인 것 같다. 공매로 받은 물건에도 집주인이 살았는데, 공매는 강제집행을 할 수 없어 애를 먹었다. 진짜 갈 데가 없는 사람들을 내보내는 일은 쉽지 않다. 웬만하면 집주인이 살고 있는 경매 물건은 건드리지 않는 게 좋다. 세입자는 몰라도 집주인은 진짜 갈데까지 간 사람들이 많다.▶성=명도보다 더 힘든 게 월세 안 내는 세입자 문제인 것 같다. 벌써 경매 낙찰 경험이 9번이나 있는데 월세 밀리는 사람들은 어떻게 관리하나.▶김=신경이 쓰이더라도 월세 입금 날짜를 꼬박꼬박 체크해 하루라도 밀리면 문자를 먼저 보낸다. 고압적인 메시지가 아니라, 깜빡하신거 같은데 챙겨달라는 식이다. 그리고 나도 대출 이자 연체 때문에 어쩔 수 없다고 덧붙인다. 그래도 안 내는 사람들한테는 직접 전화를 한다. 지금까지 단 한번도 제때 월세를 낸 적이 없는 사람이 있는데, 하는 수없이 매달 전화를 하고 있다. ▶오=개인적으로 밀린 월세를 받아내는 일에서 성취감을 느끼기도 한다. 다양한 방법을 시도해 보는데, 먹히는 방법을 찾아냈을 때 일종의 쾌감을 느낀다. ◇미친 전셋값, 경매로 내집마련 도전해볼만▶성=최근 경매 시장 상황은 어떤가. 경매 최저가보다 전셋값이 높은 물건들이 늘고 있는다는데.▶오=요즘에는 확실히 실소유자들이 늘었다. 투자 목적보다는 경매로 낙찰 받아 실제로 거주하려는 사람들이다. 전셋값이 워낙 높다보니 차라리 경매로 집을 사는 게 낫다는 심리인 것 같다.▶김=투자 입장에서 볼 땐 매력이 상당히 줄었다. 경매가 워낙 대중화되다보니 이런 현상이 나타나는 것 같다. 고가 낙찰도 많고 경쟁률도 높아졌다. 예전만큼 괜찮은 투자 물건이 보이는 것 같지는 않다.
