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- 서울 고밀도 개발로 8만가구 짓는다… 공급까지는 ‘첩첩산중’(종합)
- 박원순 서울시장이 26일 오전 서울시청 기자실에서 ‘주택공급 5대 혁신방안’과 ‘8만호 추가공급 세부계획’을 발표하고 있다. 사진=연합뉴스[이데일리 김기덕 경계영 기자] 고속도로 위에 조성한 독일 ‘슐랑켄바더 슈트라세’ 같은 건축물을 앞으로 서울에서도 볼 수 있게 될 전망이다. 서울시가 부족한 공공 임대주택을 공급하기 위해 국내 최초로 도로 위에 건물을 짓는 이색 사업을 펼친다. 또 상업·준주거·역세권지역 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 상향, 정비사업 단지 내 임대주택 비율 확대 등을 통해 주택 공급을 대폭 늘린다는 계획이다. 박원순 서울시장은 26일 ‘서울시 세부 공급 계획’ 발표를 통해 “시민들의 삶의 질과 미래도시 전략을 고려한 새로운 공공주택 모델을 선보여 2022년까지 공공주택 8만 가구를 추가 공급할 것”이라고 밝혔다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]◇용적률 상향으로 3만5000가구 공급 서울시가 공급하기로 한 8만 가구의 세부 계획은 △부지 활용(2만5000가구) △도심형 주택 공급(3만5000가구) △저층주거지 활성화(1만6000가구) △정비사업 및 노후 임대단지 활용(4600가구) 등의 방식을 통해 이뤄진다. 기존 부지 활용 계획에는 버스 차고지, 노후 공공시설, 저이용 공공부지 같은 유휴부지를 복합개발해 청년과 신혼부부 등에 공공주택을 조성한다는 내용이 포함됐다. 특히 가장 공급 숫자가 많은 도심형 주택 공급은 상업지역 주거 비율(400%→600%)과 준주거지역 용적률(400%→500%) 상향 등을 통해 이뤄진다. 또 도심 내 정비사업구역 주거비율도 90%까지 확대, 상향분의 50%를 공공주택으로 집중 공급하기로 했다. 서울시 관계자는 “용적률 상향 등은 도시계획조례 및 규정 개정을 통해 내년 3월부터 3년 간 한시적으로 운영하기로 했다”고 말했다. 서울시는 또 역세권 반경 250m 내 입지, 규모, 노후도 등 일정 조건을 만족할 경우 용도지역을 준주거지역에서 상업지역으로 상향하기로 했다. 전체 1만7600가구 중 임대주택 5600가구, 분양 1만2000가구 비중이다. 내년 SH공사가 7호선 공릉역 주변 등 5개소에서 시범사업을 시작한다. 또 역세권 반경 250m 내 입지, 규모, 노후도 등 일정 조건을 만족할 경우 용도지역을 준주거지역에서 상업지역으로 상향하기로 했다. 눈길을 끄는 건 도로 위에 조성하는 주거단지다. 신내IC~중랑IC 구간 북부간선도로 상부 500m 구간에 2만5000㎡규모 건물을 지어 1000가구를 공급한다. 도로 위에 인공대지를 설치하고 그 위에 주택을 건설하는 방식이다. 공사 완료 후 도로가 인공대지 위 주택가 사이의 터널을 관통하면서 지나게 된다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]◇용도 변경 3년간 한시적 시행… 민간사업자 참여 ‘관건’ 업계 전문가들은 주거 연면적을 늘려 주택 공급을 늘리는 것에는 찬성하면서도 시행까지는 적지 않은 난관이 예상된다고 입을 모은다. 상업용 건물에 임대주택을 짓는 것은 민간 사업자가 판단하는 사업성에 의존할 수밖에 없는데다 상업용 시설을 주거용 시설로 변경하는 데는 구조적으로 한계가 있기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “용적률 완화 특례기한 3년으로 못 박으면 이미 개발이 지연된 곳은 모르지만, 신축은 대상지가 많지 않아 충분한 공급이 이뤄질지가 의문”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “서울시가 용적률을 상향하면 민간업체서 나서야 하는데 파격적인 인센티브 혜택이 없는 상황에서 건물주나 시행사가 임대비중이 많은 건물을 지을지가 관건”이라고 말했다. 도심 내 공실률이 높은 빌딩에 주거용도로 전환하는 방안도 500가구에 그칠 정도로 공급 비중이 미미한 수준이다. 서동한 KB금융지주 경영연구소 책임연구원은 “도심 내 빌딩이나 오피스 시설을 활용하는 방안은 기존 시설에 난방시설, 엘레베이터 등 주거용 인프라를 확충하는데 한계가 있다”며 “재개발 등 신축하는 건물이라며 주거시설을 넣는 것이 가능하지만 물량 자체가 많지 않다는 점도 문제”라고 지적했다. 재건축 등 정비사업 단지 내 공원이나 도로 등 기부채납(공공기여) 비중을 줄이고 공공주택을 확보하는 방안도 조합들의 적지 않은 반발이 예상된다.권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “서울시가 그린벨트(개발제한구역) 해제를 하지 않기 위해 당장 가용토지를 적극 활용할 계획을 내 놓았지만, 장기적으로 비축토지가 없다는 게 문제”라며 “장기적인 관점에서 공공부지 위에 짓는 주택은 분양이 아닌 영구임대 형태로 지어야 한다”고 말했다.
- 서울 고밀도 개발 통해 8만가구 짓는다.. 공급까지는 ‘첩첩산중’
- [이데일리 김기덕 경계영 기자] 서울시가 부동산시장 안정화와 주거난 해소를 위해 2022년까지 총 8만 가구의 공공주택을 공급하기로 했다. 유럽과 같이 도로 위 혁신적인 공간 개발과 함께 상업·준주거·역세권지역 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 상향, 정비사업 단지 임대주택 비율 확대 등을 통해 주택 공급을 대폭 늘리겠다는 것이다. 다만 부지 개발에 따른 사업성 부족과 정비사업 조합들의 반발로 정해진 기한 내에 목표 물량을 달성이 쉽지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다. 서울시 용도지역·용적률 상향 통한 주택 공급 방식.(서울시 제공)◇용적률 상향으로 3만5000가구 공급 박원순 서울시장은 26일 ‘수도권 주택공급 서울시 세부계획’ 발표를 통해 “시민들의 삶의 질과 미래도시 전략을 고려한 새로운 공공주택 모델을 선보여 2022년까지 공공주택 8만 가구를 추가 공급할 것”이라고 밝혔다. 이번 주택 공급 방안은 앞서 국토부가 발표한 ‘1·2차 수도권 주택시장 안정화 방안’의 후속 조치다. 서울시는 지난 9·21 주택 공급 대책에서 11곳에서 총 1만282가구를 공급하기로 했다. 지난 19일 발표한 ‘2차 공급 계획’에서는 서울시 1만5000가구, 한국토지주택공사(LH) 4000가구 등 32개 부지에서 총 1만9000가구의 공공주택을 짓기로 했다. 이와 별도로 서울시는 도심 고밀도 개발을 통해 2022년까지 5만5000여가구를 추가로 공급한다는 계획이다. 서울시가 공급하기로 한 8만 가구의 세부 계획은 △부지 활용(2만5000가구) △도심형 주택 공급(3만5000가구) △저층주거지 활성화(1만6000가구) △정비사업 및 노후 임대단지 활용(4600가구) 등의 방식을 통해 이뤄진다. 기존 부지 활용 계획에는 버스 차고지, 노후 공공시설, 저이용 공공부지 같은 유휴부지를 복합개발해 청년과 신혼부부 등에 공공주택을 조성한다는 내용이 포함됐다. 예를 들어 버스 차고지 복합개발의 경우 1층은 차고지, 상부는 공공주택, 공원, 생활서비스시설 등을 짓는 방식이다. 특히 가장 공급 숫자가 많은 도심형 주택 공급은 상업지역 주거 비율(400%→600%)과 준주거지역 용적률(400%→500%) 상향 등을 통해 이뤄진다. 또 도심 내 정비사업구역 주거비율도 90%까지 확대, 상향분의 50%를 공공주택으로 집중 공급하기로 했다. 서울시 관계자는 “용적률 상향 등은 도시계획조례 및 규정 개정을 통해 내년 3월부터 3년 간 한시적으로 운영하기로 했다”며 “이 기간 동안 도심 내 임대 5752가구·분양 1만1058가구 등 총 1만6810가구를 공급할 계획”이라고 말했다. 서울시는 또 역세권 반경 250m 내 입지, 규모, 노후도 등 일정 조건을 만족할 경우 용도지역을 준주거지역에서 상업지역으로 상향하기로 했다. 전체 1만7600가구 중 임대주택 5600가구, 분양 1만2000가구 비중이다. 내년 SH공사가 7호선 공릉역 주변 등 5개소에서 시범사업을 시작한다. 또 역세권 반경 250m 내 입지, 규모, 노후도 등 일정 조건을 만족할 경우 용도지역을 준주거지역에서 상업지역으로 상향하기로 했다. 서울 종로구 베니키아 호텔과 용산구 업무용 빌딩 등을 시작으로 전체 1만7600가구(임대주택 5600가구· 분양 1만2000가구)를 공급할 계획이다. ◇용도 변경 3년간 한시적 시행… 공급 ‘의문’ 업계 전문가들은 주거 연면적을 늘려 주택 공급을 늘리는 것에는 찬성하면서도 시행까지는 적지 않은 난관이 예상된다고 입을 모은다. 상업용 건물에 임대주택을 짓는 것은 민간 사업자가 판단하는 사업성에 의존할 수 밖에 없는데다 상업용 시설을 주거용 시설로 변경하는데는 구조적으로 한계가 있기 때문이다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “용적률 완화 특례기한 3년으로 못 박으면 이미 개발이 지연된 곳은 모르지만, 신축은 대상지가 많지 않아 충분한 공급이 이뤄질 수 없을 수 있다 ”이라며 “임대주택을 기부채납해야 하는 민간건설사가 적극적으로 나설 가능성도 크지 않다”고 말했다. 도심 내 공실률이 높은 빌딩에 주거용도로 전환하는 방안도 500가구에 그칠 정도로 공급 비중이 미미한 수준이다. 서동한 KB금융지주 경영연구소 책임연구원은 “도심 내 빌딩이나 오피스 시설을 활용하는 방안은 기존 시설에 주거 인프라를 확충하는데 한계가 있어 쉽지 않을 것으로 보인다”며 “재개발 등 신축하는 건물이라며 주거시설을 넣는 것이 가능하지만 물량 자체가 많지 않다는 게 문제”라고 지적했다. 재건축 등 정비사업 단지 내 공원이나 도로 등 기부채납(공공기여) 비중을 줄이고 공공주택을 확보하는 방안도 조합들의 적지 않은 반발이 예상된다. 이에 대해 서울시 관계자는 “아파트지구의 경우 단지별로 공공시설을 기여하는 비율 정해져 있는데 정말 필요한 복지 시설만 짓고 나머지는 공공임대주택으로 직겠다는 것”이라며 “정비구역 지정 절차는 도시계획위원회 등을 통해 정해지기 때문에 이 과정에서 충분히 조합들을 설득할 수 있을 것으로 본다”고 말했다. 서울시 주택공급 방안 세부 내용.(서울시 제공)
- 서울시, 북부간선도로 위에 건물 지어 주택 공급한다
- 서울시 제공[이데일리 정병묵 기자] 서울시가 주택 공급을 늘리기 위해 도로 위에 건물을 짓는 ‘복층 도시’ 사업을 추진한다. 고속도로 위에 주택을 지은 독일의 ‘슐랑켄바더 슈트라세(Schlangenbader strabe)’ 같은 혁신적인 건축을 서울에서도 볼 수 있게 된다.서울시는 지난 19일 국토교통부와 공동 발표한 ‘2차 수도권 주택공급 계획’에서 제시한 서울시내 8만가구 추가 공급에 대한 세부계획을 26일 발표했다. 8만가구는 △부지 활용(2만5000가구) △도심형 주택 공급(3만5000가구) △저층주거지 활성화(1만6000가구) △정비사업 및 노후 임대단지 활용(4600가구) 등을 통해 이뤄진다.이 중 1600가구는 도로위에 건물을 짓는 등 기존에 없던 방식으로 공급한다. 우선 북부간선도로 입체화 사업을 통해 신내IC~중랑IC 구간 도로 상부에 2만5000㎡규모 건물을 지어 1000가구를 공급한다. 도로 위에 인공대지를 설치하고 그 위에 주택을 건설하는 식이다. 공사가 완료되면 도로가 인공대지 위 주택가 사이의 터널을 관통하면서 지나가게 된다. 시 관계자는 “도로로 가로막혔던 지역 간 단절을 회복하는 효과가 기대된다”고 설명했다. 해외에서는 이미 이러한 사례가 있다. 슐랑켄바더 슈트라세는 독일 아우토반 104번 고속도로 위에 지난 1974년부터 1981년까지 총 6년간에 걸쳐 지어진 대규모 아파트 단지다. 1.5km 길이에 이르는 고속도로 인공지반 위에 1215가구의 아파트를 조성했다. 박원순 시장은 지난해 프랑스 파리 방문 중 ‘리인벤터 파리’ 계획을 접하고 이 사업에 관심을 가진 것으로 알려졌다. 리인벤터 파리는 파리시가 추진 중인 도시공간 혁신사업으로 오는 2022년까지 시 내 도로·철도·공터 부지 등 유휴지 22곳을 재창조하는 사업이다. 대표 건물은 파리 17구 외곽순환도로 위에 들어서는 1만8000㎡ 규모의 ‘복층 도시’로 1만1000㎡에 사무실이, 나머지 공간 주택 및 상가가 입주할 예정이다.북부간선도로 입체화 사업 외에도 교통섬으로 활용되던 서대문구 연희동 경의선 숲길 끝부분 유휴부지(4414㎡)에 300가구를, 은평구 증산동 빗물펌프장 부지(5575㎡)에 300가구를 공급한다.한편 시는 버스 차고지, 노후 공공시설, 저이용 공공부지 등을 복합개발해 공공주택을 조성, 청년과 신혼부부 등에 제공하는 방식을 도입한다. 버스 차고지 복합개발의 경우 1층은 차고지, 상부는 공공주택, 공원, 생활 서비스시설 등을 짓는 식이다. 도시개발사업 및 사전협상을 통한 공공주택 공공기여도 확대한다.세부적으로는 강남구 삼성동 서울의료원 주차장 부지(7000㎡·800가구)와 대치동 동부도로사업소 부지(5만2795㎡·2200가구)에 공공주택 3000가구를 공급한다. 중랑·서남 물재생센터 내 유휴부지(3220가구)에도 주택을 공급한다. 당초 2040년 주택공급을 목표로 추진해왔던 계획을 변경, 선도사업 추진으로 공급시기를 앞당긴다는 구상이다. 또 강일·장지·방화 버스차고지(1430가구)와 한강진역 주차장(450가구) 등 8곳에도 공공주택을 공급한다. 구 가리봉시장 부지(3620㎡, 220가구)는 시장 상인 및 방문객을 위한 주차장 건립시 복합화를 통해 공공주택을 추가한다. 관악구 금천경찰서 이전부지(5480㎡, 130가구)는 신혼부부 특화단지를, 관악구 신봉터널 상부 유휴부지(5205㎡, 280가구)에는 청년주택을 각각 조성한다. 광진구 구의유수지(1만895㎡, 304가구)도 작은도서관, 육아시설 등을 함께 복합개발하여 신혼부부 특화단지를 만든다. 박원순 시장은 “기존의 공적 임대주택 24만가구 공급을 차질 없이 추진하면서 도심을 비롯한 기성시가지 활용 방식 등의 추가 공급전략을 통해 공공주택 혁신모델을 만들어 나가겠다”고 말했다.
- 베드타운 NO, 교통대책 UP..3기 신도시 어떻게 조성하나
- 김현미 국토교통부 장관이 19일 서울 종로구 정부서울청사 브리핑룸에서 2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안을 발표하고 있다. 왼쪽부터 박남춘 인천시장, 박원순 서울시장, 김 장관, 이재명 경기도지사, 조광한 남양주시장. 사진=이데일리 노진환 기자[이데일리 성문재 기자] 정부의 3기 신도시 선정 과정에 서울 접근성과 함께 광역교통망 인프라 활용 가능성이 가장 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다. 국토부는 앞으로도 수도권 광역급행철도(GTX) 등 광역교통망 축을 중심으로 신규 택지 개발이 이뤄질 것이라고 밝혔다.국토부는 특히 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천계양, 과천 등 100만㎡ 이상 대규모 택지의 경우 서울 경계선으로부터 불과 2km 거리에 위치해 있는 곳으로만 엄선했다. 입지가 좋다는 평가를 받은 1기 신도시(5km)보다도 서울과 가까운 위치다. 대부분 훼손되거나 보존가치가 낮은 개발제한구역(그린벨트)에서 수도권 주택단지로 탈바꿈하게 됐다.◇GTX 축 중심 개발..“서울 출퇴근 30분내 가능”김현미 장관은 19일 “이들 대규모 택지는 GTX 등 광역 교통망을 충분히 갖춤으로써 서울 도심권에 30분내 접근이 가능한 도시로 만들 것”이라며 “기존보다 2배 이상의 광역교통개선부담금을 투입하고 지구지정 제안 단계에서부터 교통대책을 수립·시행할 것”이라고 말했다. 김 장관은 또 “3기 신도시는 스스로 일자리를 만드는 도시”라며 “기존보다 도시지원시설용지를 2배 이상 확보하고, 시세보다 훨씬 저렴한 임대료로 스타트업을 육성하겠다”고 설명했다.이에 따라 주택용지의 3분의 2 정도가 자족기능을 위한 벤처기업시설과 소프트웨어진흥시설, 도시형공장 등이 들어설 수 있는 용지로 개발된다. 여기에 도시첨단산업단지를 중복지정하면 기업 유치에 도움이 될 것으로 기대된다.신규 택지에는 문재인 정부가 처음으로 선보이는 신혼희망타운 등 신혼부부를 위한 주택도 들어서게 된다. 3기 신도시를 ‘아이 키우기 좋은 도시’로 만들겠다는 방향성도 이와 같은 맥락이다. 유치원은 100% 국공립으로 설치하고, 학교도 적기에 개교할 수 있게 적극 지원한다는 계획이다. 개발이익은 복합커뮤니티센터와 도서관 등 생활SOC(사회간접자본) 구축에 재투자하는 데 활용하는 것을 최우선으로 한다. 공원도 기준보다 1.5배 수준으로 조성해 쾌적한 주거환경 마련을 위해 노력하기로 했다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇토지거래허가구역 즉각 지정..원주민 재정착률 제고방안도 제시정부는 이번 3기 신도시 개발 계획을 발표하면서 나타날 수 있는 부작용을 최소화하는 대책도 마련했다. 올들어 수도권 일대 신규 택지 조성이 예고되면서 유력 후보지를 중심으로 토지거래가 증가하고 지가가 급등하는 현상도 나타났다. 국토부는 택지 개발 과정에 투기세력이 끼어들어 부동산 시장을 왜곡시키는 것을 막기 위해 경기·인천 등 총 7곳의 공공택지와 인근지역을 즉각 토지거래허가구역으로 지정했다. 20일 공고돼 26일부터 발효될 예정이다. 지난 9·21 대책에서 공개한 신규 택지의 경우 1개월 이상 지난 뒤에 뒤늦게 토지거래허가구역으로 지정했던 것에 비하면 발빠른 조치다.김복환 국토부 토지정책과장은 “지가 급상승 및 투기성행 우려가 있는 지역에 대해서는 토지시장 불안 요인을 사전에 차단할 수 있도록 토지거래허가구역 지정을 검토할 것”이라고 강조했다.또한 대토보상 선택범위를 확대하는 등 원주민의 재정착률을 높이기 위한 방안도 제시했다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “내년부터 지구계획 수립과 보상이 시작되는데 대토보상 선택범위를 확대한다든지 대토보상자들이 리츠(REITs)에 출자하는 것도 활성화할 것”이라며 “기존 국민임대만 허용하던 원주민 임시 거주지에 행복주택과 10년 임대주택도 추가했다”고 말했다.◇“입지 좋아 대기 수요 늘 것” VS “서울은 공급 효과 미미”국토부의 이같은 3기 신도시 조성계획에 대한 평가는 대체로 긍정적이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “GTX 등 광역교통망 조성 사업이 본격화되면서 수도권에서 서울 접근성이 좋아져 서울 주택수요가 다소 분산되는 효과가 나타날 것”이라며 “무주택 실수요자들은 신도시 주택공급을 기다리면서 분양시장을 통해 내 집 마련을 하려는 수요가 더 늘어날 수 있다”고 말했다. 양지영 R&C연구소장은 “서울 접경지역으로 서울 출퇴근하는데 좋은 입지를 갖춘 지역이 선정됐다는 점에서 서울 수요를 분산시키는데 도움이 될 것”이라며 “광역교통망 개발 계획까지 감안했을 때 기대감이 더 커져 3기 신도시 매수 대기가 늘어날 것으로 예상된다”고 했다.반면 시장 기대에는 못미친다는 의견도 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울의 경우 도심지 미공개 지구 발표만으로는 공급 효과가 별로 없다”며 “재건축을 적극 활용한 공급 확대 방법을 고민해야 할 시점”이라고 말했다.국토교통부 제공
- [3기 신도시][일문일답]국토부 "2021년부터 입주자 모집"
- 김현미 국토교통부 장관이 19일 서울 종로구 정부서울청사 브리핑룸에서 2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안을 발표하고 있다. 왼쪽부터 박형우 인천시 계양구청장, 박남춘 인천시장, 박원순 서울시장, 김 장관, 이재명 경기도지사, 조광한 남양주시장, 김상호 하남시장, 김종천 과천시장. 사진=이데일리 노진환 기자[이데일리 경계영 기자] 이문기 국토교통부 주택토지실장은 19일 정부서울청사에서 발표한 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’을 통해 “대규모 택지지구는 2021년부터 입주자를 모집할 수 있을 것”이라며 “지구 지정이 필요 없는 소규모 택지는 보상을 마치고 2020년부터 주택 공급을 개시할 예정”이라고 밝혔다. 다음은 이문기 실장 등과의 일문일답이다. -내년 상반기 나올 3차 공급 계획에도 이번 발표한, 서울 도심까지 30분 내 출퇴근 등 개발 방향이 똑같이 적용되나. △그렇다. 내년 상반기 3차 공급 계획에서 11만호 공급을 추가로 발표할 예정으로 서울 접근성 등을 고려해 후보지를 조사하고 있다. 지자체와의 협의를 거쳐 내년 상반기 발표할 계획이다. 언제 발표될지 구체적으로 월까지 밝히긴 어렵다. (신도시급이) 1~2곳 될진 유동적이다. -수도권 광역급행철도(GTX)의 역할이 상당히 중요해졌다. A·B·C 노선의 향후 추진 절차가 어떻게 되나. △(황성규 국토부 철도국장) C노선은 예비타당성(예타) 조사 결과가 나와서 이르면 2021년 착공할 예정이다. B 노선은 내년까지 예타 통과를 마치고자 노력하고 있다. -광역교통대책이 획기적이라고 할 만한 것은 없었다. 어떤 식으로 무엇을 조기에 추진하겠다는 것인지 구체적 계획이 있나. △(김경욱 국토교통부 교통물류실장) 급행·간선 중심으로 중추망을 조기에 구축하겠다. 신안산선은 고속으로 서울에 진입 가능한 노선이다. 이런 중추망을 조기에 구축해야만 교통난을 해소할 수 있기에 이를 중심으로 대책을 세웠다. 수도권 취약지를 보완하는 대책도 담았다. 예타를 거치는 데 장기간 소요되면서 추진이 잘 안된 사례가 많았는데 예타를 거친 GTX A·C노선을 조기 착공하겠다. 신분당선 연장 등은 이번 대책에서 결정할 순 없고 국가균형발전위원회를 중심으로 예타 등을 논의하겠다. GTX B노선은 예타가 진행 중이어서 이를 빠르게 진행해 내년 하반기까지 예타를 마무리 짓고 추진하겠다는 정책적 의지를 표현했다. 신분당선 연장 등처럼 입주민이 재원을 분담했는데도 예타에 걸려 추진 안된 사항에 대해 문제의식을 공유하고 있다. 입주민 재원 분담 사업이 국가 사업과 동일하게 처리되는 데 따른 문제를 인식하고 제도 개선해 협의 추진하겠다. -종전보다 두 배 이상의 광역교통개선부담금을 투입하겠다고 했다. 누가 부담하게 되나. △(김경욱 국토교통부 교통물류실장) 그간 주택공급 가격을 낮추는 위해 2기 신도시를 공급하다보니 광역교통 시설이 부족했다. (3기 신도시엔) 사업비 20%를 교통에 쓰도록 할 계획이다. 교통망이 완비된 신도시를 공급함으로써 소기의 정책 효과를 거두겠다는 취지다. 1기 신도시는 대중교통 분담률이 50%인 데 비해 2기 신도시의 경우 27% 수준에 불과하다. 2기 신도시에 비해 두 배의 자금을 교통에 투입해 이런 문제를 해소하겠다. -3기 신도시 위치가 1·2기 신도시보다 서울과 가깝다. 기존 신도시가 타격 받을 수 있을텐데 이에 대한 대책이 있나. △(김경욱 국토교통부 교통물류실장) 1기 신도시의 경우 이미 교통망이 갖춰졌지만 문제는 2기 신도시다. 그래서 이번에 광역교통망 대책을 함께 발표했다. 고속, 대량으로 서울에 진입할 교통 중추망을 구성해서 교통 문제의 숨통을 틔울 생각이다. 또 중요한 부분이 M버스다. 3월 출범하는 대도시권 광역교통위원회를 중심으로 개선책에 반영된 사업을 적극 추진할 수 있도록 할 예정이다. 환승센터를 (서울 인접한 지역 곳곳에) 구축하고, 원하는 만큼 무제한으로 (노선을) 수용해주는 방안을 고려하고 있다. 신도시가 80~90% 입주할 때까지 버스가 다니지 않는 경우도 있는데 준공영제를 통해 입주 시점과 동시에 M버스가 운행될 수 있도록 하겠다. -오늘 선정된 택지지구 가운데 이미 토지거래가 많이 늘고 일부 기획부동산 의심 거래도 있는 것으로 안다. 이에 대한 대책이 있나. △오늘 발표된 택지지구에 대한 특이한 토지거래 동향이 따로 없었던 걸로 안다. 이들 지역은 오늘 이후 개발행위가 제한된다. -과천 등 지역주민의 반대가 컸던 것으로 안다. 지역 주민의 의견 수렴은 어떻게 진행되나. △이번 발표한 택지에 대해 지자체와의 충분한 협의를 거쳤다. 태스크포스(TF)에서 30차례 넘게 회의 했고 그 과정에서 개발 방향 등을 충분히 협의했다. 앞으로도 지구 지정하고 지구 계획 수립 절차가 남아있는데, (지자체와) 협의하고 주민 의견도 폭넓게 수렴해서 반영하겠다. -지난 9월 국토부가 서울시에 개발제한구역(그린벨트) 해제를 요구했는데 이번 공급 계획에서 서울시 그린벨트 해제는 없었다. 앞으로도 그린벨트 해제는 없는 건가. △처음에 서울 내 그린벨트 해제가 필요하다고 판단했다. 이번에 서울시가 서울의료원 주차장 부지를 포함해 입지가 우수한 24곳 1만9000호 공급안을 내놨다. 여기에 용적률·종 상향 등으로 4만호 공급도 제시했다. 이에 이번에 개발제한구역 해제를 요구하지 않았다. 다만 앞으로 시장 불안이 있을 시 서울시와 협의하겠다. -서울 내 공급 계획은 언제쯤 구체화할 수 있나. △(류훈 서울시 주택건축국장) 서울의료원 주차장 부지처럼 이미 시유지인 곳은 내년 지구단위계획을 바꾸고 2020년 착공이 가능하다. 중랑구 신내동 북부간선도로 상부에 주택을 놓는, 혁신적이고 획기적 방안이 추진되는 곳의 경우 위를 덮는 공사가 진행되고, 도시계획 절차가 진행돼야 한다. 이 때문에 공급게획은 부지별로 조금씩 차이가 있다. 나머지 5만5000호는 용적률·종 상향에 따른 증가분을 공공주택으로 확보하는 안이다. 서울은 직주근접, 중심지를 고밀복합 개발하는 것이 세계적 추세다. 자세한 내용은 추후 공개하겠다. -서울의료원 부지는 당초 매각 대상으로 알고 있다. △(류훈 서울시 주택건축국장)(이번 안에 포함된) 서울의료원 부지는 강남병원이라고 시립병원 자리였는데 서울의료원이 신내동으로 이동하면서 현재 주차장이나 일부 의료 기능을 겸하고 있다. 그간 매각 대상 부지로 관리해왔는데 부지 전체에 주택을 짓는 건 아니고 4분의1 정도를 활용해 800가구를 공급하는 안을 검토 중이다. -테크노밸리가 우후죽순 생기고 있는데 계양테크노밸리를 어떻게 차별화할지 방안이 있나. △판교테크노밸리 규모가 66만㎡인데 이번에 지정된 대규모 택지 네 곳엔 (이에 비해) 2~3배 규모로 추진한다. 자족 기능을 높이기 위해서다. 지자체와 협의해서 반영한 내용이다. 구체적 규모나 자족 시설의 성격, 공급 시기는 지구 계획을 수립하는 과정에서 충분히 반영하겠다. (공급 과잉 문제는) 공급 시기 조절을 통해 정리될 것이다. 지자체와 충분히 협의해 진행하겠다. -그간 시장, 언론 등에서 유력지로 꼽았던 고촌이 빠진 이유는 무엇인가. △후보지 풀(pool)이 많아서 여러 안을 검토하다가 지차체와 협의했다. (고촌의 경우) 최종 검토하는 안엔 없었다.
- '도시 재생' 날개 달고..영등포역 일대 新주거촌 탈바꿈 '속도'
- 그래픽= 문승용 기자[이데일리 김기덕 기자] 지하철 1호선 영등포역을 나와 문래동 방향으로 걷다 보면 타임스퀘어와 신세계백화점 등 대형 쇼핑몰과 고급 호텔이 들어서 있지만 길 하나를 사이에 두고는 쪽방촌과 홍등가, 가동을 멈춘 폐공장들도 혼재해 있다. 서울지역 내 기계·금속기업 창업의 요람이자 1970~80년대 우리나라 경제 성장을 이끌었던 문래동 철공소 집적지역에는 약 1300여개의 소공인업체가 몰려 있지만 제조업 쇠퇴로 경기가 죽은 지는 오래다. 최근 이들 지역(총 면적 52만㎡)이 도시재생 사업을 통해 시민들을 위한 복합문화시설 및 창업공간, 창작예술촌 등으로 탈바꿈하고 있다. 오래된 상권과 노후 공장시설로 저평가됐던 영등포역 일대에 주거·상업복합시설 등이 대거 들어서 서울 서남권 대표 중심지로 재도약할 것이라는 기대감에 주변 부동산시장도 들썩이고 있다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “영등포역을 중심으로 트라이앵글을 형성하고 있는 영등포뉴타운(북쪽), 신길뉴타운(동쪽)에 이어 서쪽 방향인 경인로 일대 도시재생이 속도를 내고 있다”며 “중공업·상업지역에 있던 낙후된 공장·제조업 시설 부지 개발을 완료하면 여의도 못지 않은 신흥 주거지로 각광받을 것”이라고 말했다. ◇82년 된 밀가루 공장→ 문화공장 탈바꿈 서울 영등포구 대선제분 공장 전경. 서울시 제공.서울시는 6일 영등포구 문래동 대선제분 밀가루 공장을 시민들을 위한 복합문화공간으로 탈바꿈하는 도시재생 선포식을 열었다. 전체 대지면적 1만8963㎡에 사일로(곡물 저장창고), 제분공장, 목재창고 등 23개 동으로 구성된 이 공장은 준공된 지 82년 만에 카페와 레스토랑 등 상업시설과 전시장, 역사박물관, 창업지원공간 등 공공시설로 조성된다.서울시 관계자는 “지난 2013년 충남 아산시로 대선제분 밀가루 공장이 모두 이전해 5년 넘게 도심 한복판에 흉물스러운 폐공장으로 남아 있어 그 활용 방안에 대해 오랫동안 고민해 왔다”며 “총 2단계로 나눠 사업을 진행하는데 먼저 내년 가을께 1단계 사업을 통해 8개동을 시민들에게 복합문화 공간으로 제공할 예정”이라고 말했다. 이들 공간에 폐쇄된 화력발전소에서 세계 최대 규모의 현대미술관이 된 영국 런던의 ‘테이트 모던(Tate Modern)’, 옛 맥주 양조장을 복합문화시설로 재탄생한 독일 베를린의 ‘쿨투어 브라우어라이(Kultur Brauerei)’와 같이 지역 경제에 활력을 불어넣을 수 있는 문화 인프라를 조성한다는 계획이다. 이 공장 길 건너인 경방 옛 영등포 공장 부지(총 면적 5324㎡)에도 최고 20층 높이의 주거시설이 들어설 예정이다. 이 곳은 대형 쇼핑몰인 타임스퀘어 개발이 끝나고 남은 땅을 부동산 개발업체인 신동해그룹이 사들여 현재 민영주차장으로 사용 중이다. 이 부지를 지하 4층~지상 20층 높이로 상가·오피스·준공공임대주택이 혼재된 주거지로 활용할 예정이다. 앞으로 서울시 건축허가를 거쳐 이르면 내년 하반기 중 착공할 예정이다. ◇역 주변 영등포푸르지오·문래자이 등 집값 상승세영등포역 철도 차량기지와 인접한 부지 개발사업도 속도를 내고 있다. 서울시는 영등포 철도역사 인접지(총 면적 7만5000㎡) 활용 방안에 대한 종합 마스터플랜을 수립하기 위해 연구용역 등을 준비 중이다. 이르면 연내 구체적인 계획을 발표할 예정이다. 역사 주변은 1990년 준공 후 롯데백화점 영등포점이 문을 열면서 주변 상권도 일부 형성됐지만, 여전히 주변 환경이 낙후한 곳이 많아 시급히 개발이 필요하다는 지적이 많았다. 이에 따라 서울시는 2017년 영등포 역세권·경인로변 일대를 ‘서울형 도시재생 2단계 사업지’로 지정, 총 500억원을 투입하기로 했다. 서울시 도시재생본부 관계자는 “영등포역사 주변에 대규모 업무빌딩 조성보다는 소규모 임대주택이나 문화·일자리 공간 등 공공시설을 대규모로 활용하는 안을 고려 중”이라고 말했다. 역사 주변 낙후지가 개발될 것이라는 기대감에 주변 주택시장도 들썩이고 있다. 영등포역에서 걸어서 5분여 거리에 있는 ‘영등포푸르지오’ 전용면적 79㎡는 지난 9월 8억7500만원에 팔리며 최고가를 경신했다.영등포역과 신도림역 사이 문래동 1~4가 일대(총 면적 27만9427㎡)도 지역 상생형 도시재생사업이 진행 중이다. 당초 서울시는 이 곳에 초고층 주상복합아파트 등을 조성하기로 했던 방안을 마련했지만, 주변 공장 철거 등에 따른 부담과 지역 상생을 위해 경제기반형 도시재생 사업을 추진하기로 했다. 이미 이 일대는 빼곡한 수백개의 철공소 골목마다 까페나 이색 음식점들이 들어서 ‘문래예술창작촌’이라는 이색 공간으로 불리며 젊은층이 모이는 핫플레이스로 떠올랐다. 문래동 S공인 관계자는 “이 일대는 그동안 주변에 소규모 밀집 공장이 상존했다는 단점이 있었지만 오히려 최근에는 주거지 주변 재생사업이 활기를 띄면서 투자 및 실거주 목적의 매수 문의가 늘고 있다”며 “문래동에서 가장 비싼 아파트에 속하는 ‘문래 자이’ 전용 84㎡형은 최근 최고가인 10억5000만원에 팔렸는데 집주인들이 매물을 거둬들여 매매 거래는 거의 없는 상황”이라고 말했다.서울 영등포구 경인로 일대 영등포역 주변 전경. 영등포구 제공.
- [웰스투어2018]"개발호재 많은 용산, 강남 넘어설 것"
- 12일 서울 중구 명동1가 은행회관에서 열린 ‘이데일리 웰스투어(Wealth Tour) 2018 서울’에서 참석자들이 재테크 전문가의 강연을 경청하고 있다. (사진=이데일리 신태현 기자)[이데일리 박일경 박종오 기자] 올해 서울 시내 25개 자치구 중 아파트 매매가격이 가장 많이 오른 곳은 어디일까? 강남이 아니다. 정답은 용산구다. 정부의 부동산 가격 조사를 담당하는 한국감정원에 따르면 용산구 아파트값은 올해 들어 현재까지 무려 10.53% 올랐다. 강남구(7.87%), 서초구(6.96%), 송파구(9.65%) 등 이른바 강남 3구의 가격 상승 폭을 크게 웃돈 것이다. 용산구는 정부의 ‘9·13 부동산 대책’ 발표 이후 서울 아파트시장 관망세가 짙어지는 가운데에도 매매가격 오름폭이 오히려 확대됐다. 지난주 용산구 아파트값은 한 주 전보다 0.05% 올라 상승률이 직전 주보다 0.02%포인트 커졌다. 반면 같은 기간 서울 전체 아파트값은 오름세가 둔화했다. 부동산 전문 컨설팅 업체인 리얼피에셋의 박병찬 대표는 “기존 강남 중심의 서울 아파트 시장의 판세를 뒤엎을 단 하나의 도전자는 바로 용산”이라고 강조했다. 12일 서울 중구 명동1가 은행회관에서 열린 ‘이데일리 웰스투어 2018 서울’에서다. 박 대표는 용산구가 앞으로 서울 도심권의 최고 도시가 될 것이라고 예상했다. 인천공항철도·광역급행철도(GTX) B노선·신분당선의 용산역 연결과 같은 광역 교통망 확충, 대기업 입주 및 그에 따른 일자리 증가, 대형 녹지 확충, 노후 지역 정비 등 주거 수요를 자극할 재료가 많다는 이유에서다. 특히 최대 개발 호재로 용산공원을 꼽았다. 박 대표는 “용산공원이야말로 전체 용산 개발 중 가장 핵심”이라며 “뉴욕 센트럴파크, 런던 하이드파크 등 세계적으로 대형 녹지 주변이 부촌으로 발전한다”고 설명했다. 서울 안에 이처럼 대규모 녹지를 조성할 입지가 없는 만큼 희소성이 높다는 것이다. 그는 용산공원 외에도 용산국제업무지구, 현대차그룹 복합 단지 개발, GTX 개통 및 신분당선 연장 등 용산구가 가진 15개 핵심 호재를 더 짚었다. 박 대표는 “용산은 사유지가 극도로 적고 아파트도 대체로 슬럼화돼 있다”며 “반면 주요 개발은 업무 시설, 녹지 등 주거 수요를 자극하는 것뿐”이라고 말했다. 구도심 개발, 교통망 확대로 일할 사람이 몰리는데 정작 새 아파트 등 주거시설이 드물어서 집값 상승 가능성이 크다는 얘기다. 박 대표는 용산구를 3개 구역으로 구분했다. 그는 “용산은 가운데에 녹지를 조성하고 서쪽에 최고의 업무 중심 타운, 동쪽에는 초고급 주거 단지를 만드는 것이 특징”이라고 했다. 동쪽 주거지역에서는 한남뉴타운에 주목했다. 박 대표는 “한남뉴타운이 지금은 반포보다 아래이지만, 개발 완료 후에는 반포의 웬만한 아파트보다 비싸질 것”이라고 내다봤다. 그 근거로는 한남뉴타운 인근 ‘나인원 한남’의 사례를 들었다. 나인원 한남은 용산구 한남동 옛 외인아파트 부지에 조성하는 초고가 주택 단지로 지난 7월 임차 가구(세입자) 341가구를 모집하는데 무려 1886명이 몰려 평균 경쟁률 5.53대 1을 기록했다. 당초 3.3㎡당 6300만원 안팎의 국내 최고가 분양을 하려다가 공공기관인 주택도시보증공사 분양 보증을 받지 못해 보증금만 33억~48억원에 달하는 ‘임대 후 분양’ 방식으로 전환했는데도 이례적으로 거주·투자 수요가 대거 몰린 것이다. 다만 박 대표는 “재개발을 추진하는 효창동, 한남뉴타운 등 주요 입지 아파트나 빌라는 엄청나게 비싸서 투자금이 많이 든다”면서 개발 호재가 있는 지역 인근을 주목할 필요가 있다고 권유했다. 그는 “1억원 중반 정도의 투자금으로 전세를 끼고 효창공원역 일대나 숙명여대 주변의 빌라 등을 공략하는 것도 괜찮을 것”이라며 “올해 말까지 임대 사업자로 등록해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있는 만큼 시간이 많지 않다”고 했다.
- 천안역세권 도시재생 속도…천안시·LH·코레일 협약
- [이데일리 권소현 기자] 천안역세권 도시재생 뉴딜사업이 관련 기관간 유기적 협력을 기반으로 본격 추진된다. 국토교통부는 오는 5일 천안 두드림센터에서 천안시·한국토지주택공사(LH)·한국철도공사(코레일)와 사업공동이행협약을 체결하고 도시재생에 적극 나서기로 했다고 4일 밝혔다.천안역세권 도시재생 뉴딜사업은 지난해 정부 도시재생 뉴딜사업 시범사업으로 선정됐다. 충남 천안시 동남구 와촌동 일원 21만㎡ 부지에 6219억원을 들여 스마트도시플랫폼을 구축하고 노후주거지역에 취약계층을 위한 공공임대주택을 공급하는 등 중심시가지형으로 진행된다. 천안시와 LH, 코레일은 천안역세권 재생 필요성에 공감하면서 공동으로 재생방안을 모색하다 작년 12월 뉴딜사업지로 선정되자 협력방안을 본격적으로 논의하게 됐다. 천안 원도심이었던 옛 동남구청사 부지도 국토부와 지자체, 공기업이 유기적으로 협력해 재생사업에 성공한 사례가 있는 만큼 이를 모델로 천안역세권 도시재생사업도 긴밀한 협력체제를 기반으로 추진하겠다는 방침이다. 동남구청사 부지는 2005년 천안시청이 외곽 신도심으로 이전한 후 복합시설로 개발하기 위해 민자유치를 시도했지만 사업성이 낮다는 등의 이유로 번번이 실패했다. 하지만 이 일대가 2014년 도시재생 선도사업 대상지로 선정된 이후 관련 기관 간 협력을 통해 2021년까지 동남구청사, 지식산업센터, 주상복합아파트로 이뤄진 원도심 혁신거점으로 복합재생된다. 이번 협약으로 천안시는 시유지 출자, 스마트도시 플랫폼 건립, 캠퍼스타운 조성 및 사업 인·허가 지원 등을 추진한다. LH는 사업부지 조성, 스마트도시 플랫폼 건립·시행, 공공임대주택 공급 및 첨단지식산업센터 시행방안 마련을 맡는다. 코레일은 코레일 부지 출자, 철도시설 이전, 캠퍼스타운 부지 제공·임대 및 복합환승센터 시행방안 마련 등을 추진한다. 이번 업무협약이 차질 없이 추진될 경우 사업 참여 기관들은 천안역세권 일대에 약 4900억원을 투자하고 약 3만3000㎡의 토지를 출자·매입하게 된다. 이를 통해 2022년까지 천안역 서측에는 스마트도시플랫폼, 청년주택, 공공상생상가, 복합환승센터, 첨단지식산업센터, 상업업무 복합시설 등이 들어선다. 천안역 동측에는 천안 소재 대학교 학생들을 위한 창업·학습 및 문화 활동 관련 시설이 집약된 캠퍼스타운이 건립될 예정이다. 김이탁 국토부 도시재생사업기획단장은 “이 사업은 주택·도시 관련 공기업인 LH와 철도 관련 공기업인 코레일이 지자체와 협력해 뉴딜사업을 통해 쇠퇴한 역세권을 재생시키는 첫 사례”라며 “앞으로 전국의 지자체와 공기업이 참고할 만한 우수사례가 될 수 있도록 사업관리에 만전을 기하고 다양한 공기업이 뉴딜사업에 적극적으로 참여할 수 있도록 각종 유인방안 등을 강구하겠다”고 말했다. 천안시 도시재생 사업 위치도