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- 1000P 넘었지만 주식형 펀드 `미흡`
- [edaily 조진형기자] 주식시장이 5주 연속 강세를 보이며 종합주가지수가 1000포인트를 재차 넘었다. 그러나 중소형주에 비해 대형주의 수익률이 다소 처지며 주식형 펀드의 수익률은 기대에 못 미쳤다. 채권형 펀드는 금리 폭등의 영향으로 연 -10.10%의 실망스런 수익률을 냈다.
제로인은 지난 17일 기준가로 펀드 수익률을 조사한 결과 약관상 주식편입비중 상한이 70%를 초과하는 성장형은 한주간 1.15%의 수익률을 거뒀다고 19일 밝혔다. 이 보다 주식비중이 낮은 안정성장형(41%~70%)과 안정형(40%이하)는 각각 0.62%, 0.25%를 기록했다. 인덱스형는 1.80%의 성과를 보였다.
16일 종가 기준으로 KOSPI는 1.58%, KOSDAQ은 0.43%, 배당지수는 1.99% 상승했다. 중형주와 소형주가 각각 2.30%와 2.79%의 약진을 기록한 반면 대형주는 1.45%의 수익률을 내며 다소 뒤처졌다.
주식시장의 변동에 가장 민감한 반응을 보이는 성장형 펀드의 주간 평균수익율은 1.15%로 주간 코스피 수익률(1.58%)을 다소 하회했다. 설정액이 100억원 이상이면서 한달 이상 운용된 성장형펀드 94개중 푸르덴셜운용 Pru프리엄브렐러나폴레옹주식펀드는 2.25%의 주간 수익률 보이면서 가장 양호한 모습을 보였다.
주식편입비중이 약 95선을 유지하는 이 펀드는 대형주와 가치주를 중심으로 운용하면서 특정종목에 집중 편입하지 않고 고른 보유비중을 보였다.
알리안츠운용 HA-고배당주식G- 1(2.15%), 신한BNP운용 프레스티지고배당주식 1(2.02%), 푸르덴셜운용 Pru파이팅코리아나폴레옹혼합 1(1.90%), 미래에셋자산 미래에셋3억만들기중소형주식1(1.89%) 등도 상위권으로 분류됐다.
설정액 300억 이상의 성장형 운용사 26곳중 알리안츠운용(1.76%), 신한BNP운용(1.73%), 푸르덴셜운용(1.73%), 신영운용(1.59%), PCA운용(1.56%) 등이 유형평균(1.15%)을 상회했지만 칸서스운용(-0.32%), KB운용(0.25%), CJ운용(0.40%), 한화운용(0.64%), 미래에셋자산(0.66%) 등은 유형평균을 하회하는 성과를 보였다.
주중 채권시장은 미 금리 상승과 외국인의 순매도세, 부동산 과열억제 등의 영향으로 국고채 3년물 금리이 21bp 상승한 3.86%을 기록했다. 금리 폭등의 영향으로 채권형 전체의 성과는 연 &8211;10.10%을 기록했다. 단기형과 중기형이 각각 연 -9.29%와 연 10.49%, 장기형은 연 -14.48%의 성과를 냈다.
설정액 100억원 이상이면서 한달 이상 운용된 채권형 펀드 99개 중 대신운용 대신CLEAN-UP3M국공채1(연 -1.70%)가 낙폭을 최소화했다.
도이치운용 도이치코리아채권1-1(연 -2.06%), 교보운용 교보3M스페셜공모국공채C-2(연 -2.27%), 한일운용 한일6MHIT채권1(연 -2.48%), 대신운용 대신백년해로적립국공채1(연 -3.02%) 등도 그나마 양호한 성과를 보였다.
이 펀드들은 편입채권의 비중을 80%선을 유지한 가운데 듀레이션은 단기수준으로 유지하면서 금리 폭등장세에 적절히 대처했다.
설정액 300억 이상의 성장형 운용사 23곳 중 도이치운용(연 -2.06%), 조흥운용(연 -5.01%), 교보운용(연 -5.35%), 칸사스운용(연 -5.92%), CJ운용(연 -6.07%) 등이 유형평균(연 -10.10%)을 상회했다. 반면 아이운용(연 -24.15%), KB운용(연 -17.26%), 맵스운용(연 -15.58%), 푸르덴셜운용(연 -15.37%) 등은 유형평균을 하회하며 심한 낙폭을 그렸다.
한편 자산운용협회에 따르면 지난 한주간 총 수탁고는 5350억이 증가한 200조6397억으로 집계됐다. 주식혼합형과 MMF의 자금이 각각 1121억원, 5113억원 감소했지만 그 외의 유형에는 자금이 꾸준히 유입됐다. 주식형 804억, 채권혼합형 2241억 그리고 채권형 5300억이 증가했다.
- 자산운용 `족쇄풀기`..경쟁력 높일까
- [edaily 이정훈기자] 자산운용업을 둘러싸고 있던 영업상, 운용상 규제가 전향적으로 풀리면서 정부가 동북아 금융허브의 선도산업중 하나로 생각하고 있는 우리의 자산운용업이 경쟁력을 확보하는데 밑거름이 될 수 있을 것으로 기대된다.
다만 은행과 보험, 증권 등 `공룡`들과의 경쟁이 불가피해진 만큼 대형화와 전문화를 위한 업계 내 자발적인 구조조정 노력이 어느 정도 속도를 낼 수 있을 지가 관건으로 지적되고 있다.
그에 앞서 해외 자산운용업계에 비해 뒤쳐지고 있는 국내 운용사들의 경쟁력 제고는 물론, 떨어질대로 떨어진 투자자들의 신뢰를 하루 속히 되찾을 수 있느냐가 가장 시급한 과제라는 지적에도 귀를 기울여야할 것으로 보인다.
◇자산운용업 `덩치만 커졌지 체력은 약하다`
정부가 이번에 추진하는 1단계 자산운용업 규제완화 방안은 크게 ▲자산운용회사의 전문화와 대형화 촉진 ▲펀드 운용과 영업의 자율성 확대 ▲펀드의 판매채널 확대 등 3가지 방향으로 구성돼 있다.
이를 뒤집어 얘기한다면, 국내 자산운용업은 아직도 전문화돼 있지 못하고 중소형사에 머물러 있으며 펀드 운용과 영업에 있어 규제가 많고 펀드를 판매할 수 있는 채널은 부족하다는 현실을 여실히 말해준다고 할 수 있다.
현재 국내 41개 운용사가 주식형 펀드를, 47개사가 혼합형 펀드를, 46개사가 채권형 펀드를, 35개사가 MMF를 취급하고 있다. 대부분의 자산운용사들은 풀 라인업(Full Line-up)을 갖추고 모든 펀드상품을 취급하고 있다는 것.
또 작은 규모의 펀드를 단기에 운영하고 있어 펀드의 관리비용이 올라가고 분산투자를 제한받게 돼 효율적인 펀드 운용에 어려움이 따르게 된다. 작년말 우리나라 펀드의 평균규모는 286억원으로, 미국(1조1000억원) 영국(2826억원)은 물론 일본(1596억원)에 비해서도 턱없이 낮다.
설정기간이 2년이 채 안되는 단기펀드가 차지하는 비중 역시 전체 펀드의 65%에 이르고 있다. 3년 이상 되는 장기펀드는 16%에 불과한 실정이다.
펀드 운용과 판매에 있어서도 경쟁력은 떨어진다.
해외 국공채에 대한 투자비율이 10%로 제한돼 있고 펀드의 공매도가 금지돼 있으며 재간접투자기구(펀드오브펀즈)의 투자 역시 동일회사의 50%로 제한돼 있다. 그나마 비용을 절약할 수 있는 통합주문(블록트레이딩)도 금지돼 있다.
새로운 간접투자자산운용업법이 시행되면서 펀드 투자대상과 방법이 확대되긴 했지만, 감독기관의 가이드라인이 갖춰지지 않아 새로운 상품을 만드는 일도 쉽지 않은 형편이다.
펀드 판매의 경우에는 문제가 더 심각하다. 지난해의 경우 전체 펀드 판매의 99.4%가 증권회사와 은행에서 이뤄졌다. 자산운용사의 자사 운용펀드 직접 판매는 내년부터나 가능해진다.
이렇다보니 투신권 총 수탁고가 200조원을 넘어서고 있지만, 자산운용사들의 수익성은 점차 떨어지고 있다. 자산운용사들의 자기자본이익률(ROE)는 지난 2001년 14.7%에서, 2002년에 13.4%, 2003년 8.9%, 작년 5.5%로 매년 떨어지고 있다.
외국계 자산운용사에도 부대끼고 있다. 지난 3월말 현재 47개 자산운용사중 20개사인 외국계의 시장 점유율은 이미 37%를 넘어서고 있다.
업계 경쟁이 지나치게 치열해지는 가운데 영업과 운용에 있어서 규제 걸림돌이 많고 은행과 증권, 보험사, 외국계 운용사 등 상대하기 벅찬 경쟁자들의 틈바구니에서 시달리면서 국내 운용사들은 `덩치만 커졌지 허약한` 모습을 보여주고 있다.
◇틈새시장 공략기대..자발적 구조조정이 `관건`
자산운용업 경쟁력 강화를 위한 이번 1단계 정부 대책은 올 하반기부터 내년 상반기에 걸쳐 추진되며, 국내 자산운용사들의 틈새시장 공략에 일조할 것으로 기대된다.
특히 펀드운용대상을 열거주의(포지티브)에서 포괄주의(네거티브)로 전환하고 펀드관련 모든 규제를 제로베이스에서 검토하기로 한 2단계 대책과 외국 자산운용사 지역본부 유치, 글로벌 네트워크 구축 등이 차례로 추진될 경우 자산운용업 경쟁력을 높이는데 큰 힘이 될 전망이다.
내년중 현실화될 1단계 대책으로, 신용파생상품, 부동산, 선박, 사모투자회사(PEF) 등에 특화된 전문 자산운용사들이 생겨나고 기존 운용사들도 공매도와 통합주문 등으로 운용에 숨통이 트일 것으로 보인다.
또 보험설계사의 판매권유 허용과 전문펀드판매 중개회사의 등장으로 펀드 판매채널도 다양해지면서 일반 투자자들에게 펀드상품이 한 발 더 다가설 수 있는 기회가 될 것으로 기대를 모으고 있다.
이 과정에서 관건은 자산운용사들이 얼마나 자발적으로 대형사와 전문화라는 구조조정의 노력을 보일 것인가 하는 점이다.
외국계 자산운용사들의 국내 진출과 동원증권-한투증권, LG투자증권-우리증권 등 국내 증권사들간 짝짓기 등으로 이미 이같은 흐름이 나타나곤 있지만, 여전히 47개사에 이르는 운용업계는 판박이식 영업으로는 한계가 있을 수 밖에 없다.
그렇지 않을 경우 여러 전문, 소형 운용사들이 난립하면서 오히려 판매나 성과보수의 출혈 경쟁을 다시 촉발시킬 수 있는 소지도 충분하다.
이미 한 발 앞서 온라인증권사, 위탁전문증권사 등 틈새시장 공략의 길을 열어준 증권업계에서도 여전히 자발적 구조조정으로 인한 특화와 자동 퇴출 등이 원활하게 일어나지 않고 있다는 점에서 볼 때 의미있는 지적이다.
또한 자산운용업계에 대한 규제가 풀리는 동시에 전 금융권역간 영업이나 업무 장벽이 허물어지고 있다는 점 역시 자산운용사들을 부담스럽게 하는 부분이다. `규제 완화=경쟁력`이라는 등식이 성립되지 않을 것이라는 우려는 내부로부터 나오고 있다.
그러나 어찌보면 이보다 더 중요한 것은 자산운용사들의 자체적인 경쟁력 제고와 투자자 신뢰 회복일 수 있다.
전문적인 운용인력은 여전히 턱없이 부족한 실정이고 운용상 시스템이나 노하우도 해외사들에 비해서 떨어진다. 기대를 모으고 있는 퇴직연금 도입 역시 은행이나 보험사에 비해 뛰어난 상품 개발과 자산운용 능력을 보유하느냐에 따라 자칫 `독(毒)`이 될 수도 있다.
또 대우사태로부터 카드채, SK글로벌 사태 등으로 이어지는 과정에서 실추된 투자자들의 신뢰를 되찾는 것도 운용사들의 급선무다.
- (자산운용)①특화된 `미니` 운용사 생긴다
- [edaily 이정훈기자] 정부가 17일 내놓은 자산운용업 활성화 및 규제완화 조치는 부동산, 선박, 사모투자회사(PEF), 신용파생상품 등에 특화된 소규모의 전문 자산운용회사의 등장을 촉진할 것으로 예상된다.
정부는 내년 상반기 중 자산운용업법 개정을 추진할 계획이어서, 하반기에는 이같은 특화 운용사가 나타날 수 있을 것으로 보인다.
또 특정 개인이나 법인이 영화나 문화산업 등에 투자하는 소규모 사모펀드는 반드시 자산운용사가 아니더라도 설립하거나 운용할 수 있도록 규제가 완화된다.
아울러 모회사의 매매주문을 전문으로 하는 위탁회사의 경우 여러 건의 주문을 하나로 모아 통합주문(블록 트레이딩)을 할 수 있도록 허용해 주는 한편 내년에 펀드 판매만을 전문으로 하는 중개사를 도입하는 방안도 검토키로 했다.
◇자산운용사 전문화 촉진한다
많은 회사들이 생겨나 이익구조가 불안정한 자산운용업계의 생존을 돕고 자발적인 구조조정을 유도하기 위해 자산운용사들의 전문화, 특화를 촉진한다는 게 정부의 큰 밑그림이다.
정부는 파생상품과 실물자산, PEF 등에 특화된 전문 자산운용회사의 설립을 허용하고 이런 운용사의 설립을 쉽게 할 수 있도록 현행 100억원인 자산운용사 최소 자본금 요건을 낮추기로 했다.
또 본질적 업무에 대한 위탁금지 제한을 완화해 전문화된 자산운용사의 활성화를 유도하기로 했다. 주식, 채권 전문운용사라 하더라도 파생상품, 실물자산 등의 운용위탁을 허용한다는 것.
소규모 사모펀드에 대한 규제도 완화된다. 일정규모 이하의 사모펀드는 자산운용회사만이 설립· 운용을 할 수 있도록 한 제한을 없애는 등 규제를 대폭 완화하기로 했다.
이에 따라 앞으로는 영화펀드, 문화투자펀드 등 소규모 사모펀드의 설립이 쉬워진다. 또 공모펀드를 설립·운용하지 않고 오직 사모만을 전문으로 하는 자산운용회사 설립을 허용하고 최소 자본금 요건도 완화하는 방안을 검토하기로 했다.
단기, 소규모 펀드들의 난립으로 부작용이 커짐에 따라 펀드의 대형화·장기화를 유도하는 정부의 조치도 잇따라 현실화된다.
대형·장기 펀드에 대해서는 자산운용회사의 적기시정조치 기준인 자기자본비율(순자기자본/총위험액)을 산정할 때 위험가중치를 펀드 규모에 따라 체감해 우대해 줄 방침이다.
기존 펀드의 수익률이 낮을 경우 기존 펀드와 별 차이가 없는 펀드를 새롭게 설정하는 사례가 많기 때문에 펀드 약관심사를 강화해 소규모 단기펀드 난립을 억제하며 자산운용사간 합병, 전문화된 자(子) 운용사 설립 등을 적극 유도하기로 했다.
◇펀드 운용규제 완화된다
자산운용사들의 펀드 운용에 대한 규제가 완화돼 운용상 자율성과 독립성이 크게 강화될 전망이다.
펀드의 분산투자를 유도하기 위해 선진국의 국공채 등에 대해서는 해외 국공채에 대해 종류별로 펀드재산의 10%내로 운용토록 한 제한을 30%까지 완화하기로 했다. 현재 우리 국채에 대해서는 투자한도가 없으며 지방채 등 공채에 대해서는 30% 투자한도가 적용되고 있다.
펀드의 안정적 운용을 위해 공매도를 금지하고 있지만, 펀드의 효율적 운용이 가능하도록 결제이행이 보장되는 차입공매도에 한해서 펀드 자산의 일정범위 내에서 허용하기로 했다.
다른 펀드에 투자하는 것을 목적으로 하는 펀드의 운용 자율성 확대를 위해 동일 회사펀드에 대해 50%로 투자 한도를 두는 등 재간접투자기구의 투자 제한도 완화된다.
또한 자산운용회사가 주식 등의 매매주문업무를 독립적으로 수행하는 계열사에 업무를 위탁할 경우 같은 계열사의 통합주문(Block Trading)을 허용키로 했다. 다만, 매매주문을 위탁하는 자산운용회사별로 매매 결과가 공정하게 배분되는 경우에 한해 인정키로 했다.
최근 종류형펀드(멀티클래스펀드) 가이드라인 마련 후 상품 개발이 활발해진 점에 착안, 신상품 개발을 촉진할 수 있도록 전환형이나 모자형 펀드 등 신상품 설정·운영에 대한 가이드라인을 확대키로 했다.
전환형 펀드는 주식형, 채권형 등 다수의 펀드간 전환이 허용되는 상품이며, 모자형 펀드는 투자자가 자펀드로 자금을 납입하고, 자펀드는 모펀드의 간접투자증권을 매입하거나 직접 운용하는 상품을 말한다.
◇펀드 판매채널 다양화한다
시중에서 맴돌고 있는 부동자금을 주식이나 채권형 등 펀드로 유도하고 운용사들의 수익성을 높이기 위해 펀드 판매 채널을 다양화하려는 노력도 단계적으로 추진된다.
1단계로는 올 하반기중 펀드에 대한 전문지식을 보유한 독립된 개인을 판매채널로 활용할 수 있도록 일정요건을 갖춘 보험설계사 등에게 펀드 판매권유를 허용하는 방안을 추진키로 했다.
단, 판매권유가 허용되는 설계사들은 간접투자자산운용업법령 등 간접투자관련 교육을 30시간 이수한 후 자산운용협회가 주관하는 시험과 매년 보수교육을 이수해야 한다.
2단계로는 현재 수탁고의 20% 또는 4000억원 이내로 제한된 자산운용사의 자사(自社) 운용펀드 직접판매 범위를 점진적으로 확대하고 펀드 판매의 알선·중개, 권유행위를 독립적으로 수행하는 전문 펀드판매 중개회사(Financial Planner)제도 도입을 검토키로 했다. 이는 내년 상반기중 추진된다.
마지막 단계에서는 판매회사 요건을 제한적 열거주의에서 은행 증권사 보험사 종금사 등 모든 금융권역을 망라하는 포괄주의로 전환하는 방안을 검토하기로 했다.
실적배당 상품의 특성에 대한 설명부족 등 불완전 판매를 최소화하기 위해 펀드 판매에 대한 전문성과 법규준수 체계(Compliance) 등을 갖춘 경우에 한해 허용한다는 게 정부의 방침이다.
아울러 온라인 펀드판매가 활성화될 수 있도록 올 하반기중 금감위를 통해 투자자 보호를 위해 온라인 판매시 투자설명서를 제공하고 주요내용 설명방법 등에 관한 절차를 보완하도록 지도할 예정이다.
- 채권금리 급등..`악재만 보인다`(마감)
- [edaily 이학선기자] 채권금리가 15일 외국인 국채선물 순매도 영향으로 급등했다. 60일 이동평균선 등 주요 지지선이 가볍게 무너지자 여기저기서 손절성 매물이 쏟아졌다.
종합주가지수가 석달만에 1000포인트는 넘어서는 등 강세를 보인 점도 참가자들에게 부담이 됐다. 채권시장에서 주식시장으로 자금이동 가능성이 높아질 수 있는 데다 향후 경기회복 기대감이 확산될 수 있다는 이유에서다.
수급에 대한 낙관적 분위기도 바뀌는 분위기다. 참가자들은 정부의 추경편성시 적자국채 발행이 불가피하다고 우려했다.
외국인은 이날 장초반부터 국채선물을 순매도하며 채권시장을 약세로 몰아갔다. 이틀전 1만5000계약 이상 국채선물 팔아댄 외국인이 또다시 매물압박을 가하자 참가자들의 심리가 잔뜩 위축됐다.
특히 부동산 시장 과열로 금리인하 가능성을 희박해진 가운데 외국인 매물이 나오자 참가자들은 당혹감을 감추지 못했다. 팔자주문이 봇물을 이루면서 연초 금리 급등기의 `악몽`을 떠올리는 참가자들이 부쩍 늘었다.
장외시장에서 지표금리인 국고채 3년물 5-1호 수익률은 전날보다 11bp 오른 3.89%에 거래를 마감했다. 고점은 3.90%, 저점은 3.82%였다.
국고채 5년물 5-2호와 경과물인 4-7호는 각각 12bp 오른 4.09%, 4.08%를 기록했다. 국고채 10년물 4-6호는 15bp 급등한 4.58%였다.
장내시장에서는 2조800억원 가량이 거래됐다. 국고5-1호가 8000억원으로 가장 많이 거래됐고 국고5-2호가 5700억원으로 뒤를 이었다. 국고4-6호와 국고4-7호는 2600억원정도씩 손바뀜이 있었다.
증권업협회가 고시한 최종호가수익률은 국고채 3년물이 10bp 상승한 3.89%였다. 국고채 5년물은 11bp 오른 4.08%, 국고채 10년물은 15bp 오른 4.58%를 기록했다.
통안증권 2년물은 10bp 상승한 3.89%, 통안증권 364일물은 5bp 상승한 3.71%였다. 3년만기 무보증 회사채 AA-와 BBB-는 각각 9bp 오른 4.28%, 8.25%로 고시됐다.
3년만기 국채선물 9월물은 전날보다 46틱 하락한 111.02로 거래를 마쳤다. 거래량은 10만5090계약. 은행이 6394계약 순매수, 외국인이 8284계약 순매도했다.
◇`반전은 익숙한 곳에서 시작된다`
올해 들어 채권형 펀드 자금은 빠지는 대신 주식형으로 돈이 몰렸다. 과거 랠리 때와는 사뭇 다른 흐름이었지만 이에 주목하는 곳은 많지 않았다. 그러다 주식시장이 1000포인트를 넘자 갑자기 참가자들의 불안감이 높아졌다.
미국의 금리 인상 가능성도 마찬가지. 주택가격 버블 우려가 꾸준한 가운데 미국 국채 10년물이 3.8%대까지 떨어지자 미국시장에서는 과열 우려가 고개를 들었다. 하지만 국내 채권시장은 주목하지 않았다. 외국인 국채선물을 팔아대자 화들짝 놀라 위험관리를 서둘렀다.
추경편성시 적자국채 발행 가능성도 이미 익숙한 재료였지만 시덥잖게 여기던 재료까지 가세하자 참가자들은 당혹감을 감추지 못했다. 그야말로 익숙한 것에서 크게 당한 셈이다.
김형곤 현대증권 투자전략가는 "6월말에는 3.90% 정도에서 마무리될 것으로 예상했다"며 "그러나 그런 것까지 생각할 수 없을 정도로 시장의 심리가 흘러가고 있어 어떻게 될지 모르겠다"고 말했다.
그는 "그동안 반영되지 못했던 악재들이 한꺼번에 인식되고 있고 하반기 경기회복 가능성, 단기적인 수급 악화, 부동산 문제, 국채 10년물과 국주3종 입찰 등 전반적으로 여건이 나쁘다"고 평가했다.
◇불안감 확산..`지지선 어디냐`
전날 가격반등 시도의 성공으로 자신감을 갖고 있던 참가자들은 60일 이동평균선과 120일 이동평균선 등 주요 지지선들이 힘없이 무너지자 허탈한 표정을 감추지 못했다.
특히 눈에 띄는 지지선이 없어 불안감이 커지고 있다. 어느새 단기적인 추세반전 가능성을 예상하는 목소리가 나오고 보수적 대응이 바람직하다는 의견이 나오고 있다.
익명을 요구한 투신사 한 투자전략가는 "펀더멘털에 근거한 전망은 중장기적으로 유효할지라도 단기적으로 특히, 금리가 변곡점을 맞았을 때는 틀릴 때가 많다"며 "펀더멘털에 집착하다보면 매도나 매수 타이밍을 놓치기 일쑤"라고 지적했다.
그는 "펀더멘털 변화는 없지만 지금은 경기가 나쁘면 금리를 내려야한다는 교과서적 설명이 어그러지고 있는 상황"이라며 "지표금리는 일단 4.00% 가까이 갈 것 같다"고 전망했다.
시중은행 한 채권운용담당자도 "어제 잠깐 안정되는 듯 했으나 외국인들의 국채선물 순매도로 차트가 망가지면서 기술적으로 모양이 안좋게 됐다"며 "추격매도하기는 껄끄럽지만 보수적으로 대응하는 게 바람직할 것 같다"고 말했다.
- 환수제 시행 한달..재건축단지 선택 `제각각`
- [edaily 이진철기자] 재건축 개발이익환수제가 본격적으로 시행된 지 한달여가 다가오면서 서울 강남권 재건축대상 단지들이 사업추진 지속여부를 두고 고심하고 있다.
15일 업계에 따르면 소평평형 의무비율, 용적률 제한, 후분양제 등 정부의 기존 재건축 규제에 지난달 중순부터 개발이익환수제까지 시행되면서 단지마다 사업추진 여건이 과거와 크게 달라지고 있다.
이에 따라 정부 규제가 느슨해질 때까지 기다리면서 재건축사업 추진을 고수하는 단지가 있는가 하면 리모델링으로 선회하거나 재건축사업을 중단한 경우도 나타나는 등 강남권의 재건축 단지들이 각양각색의 모습을 보이고 있다.
◇대부분 재건축 추진의지 고수.. 환수제 시행후 사업지연 `속출`
강남권의 조합설립인가를 받은 후 사업을 추진중인 단지들은 대부분 재건축에 대한 기존 의지에는 변함이 없다. 하지만 중대평형이 혼재돼 기존 소형평형 의무건립 등의 규제영향을 크게 받는 단지의 경우 임대아파트 의무건립까지 적용받으면서 재건축을 굳이 해야 하는지에 대한 주민들간 의견이 분분한 상태다.
강남구에서는 조합설립인가를 받은 개포주공1단지는 물론 안전진단을 통과한 개포주공 2, 3, 4단지와 개포시영 등이 용적률 문제가 쟁점이 되고 있다.
이들 단지의 재건축조합과 추진위측은 현재 2종 주거지역 용적률인 177%를 적용할 경우 8평형 입주자들이 재건축을 통해 14평형 정도로 늘려갈 수밖에 없어 재건축 메리트가 없다는 입장이다. 따라서 층수제한 해제나 용적률을 230~250% 정도로 상향될 경우 개발이익환수제도 감수할 수 있는 입장이어서 관련 규제가 느슨해지길 기다리면서 재건축사업 의지를 고수하고 있다.
송파구의 풍납동 우성과 신천동 장미, 진주 등 중층단지들도 개발이익환수제 시행이후 재건축추진이 잠잠해진 상태지만 그렇다고 리모델링 움직임도 없는 상태다.
강동구 둔촌주공은 현재 재건축 추진위원회 승인을 받은 단계로 임대아파트 25% 의무건립과 후분양제 적용이 불가피하다. 둔촌주공 재건축추진위는 개발이익환수제 시행 이전에 계획했던 설계와 시공사 선정을 전면 백지화한 상태로 앞으로 사업승인을 받은 후 조합원 투표를 통해 시공사를 재선정할 예정이다.
둔촌주공 조합추진위 관계자는 "환수제 시행 이전에 계획했던 것보다 수익성이 낮을 것으로 전망되지만 입주민들 사이에 재건축을 반대하는 움직임이 없기 때문에 지속적으로 사업을 추진하고 있다"고 말했다.
개발이익환수제 시행 이전에 사업시행 인가를 받은 경우 임대아파트를 건립하는 것을 염두에 두고 여전히 재건축을 추진중이다. 강동구 길동진흥의 경우 지난 5월15일 재건축 시업시행 인가를 받아 임대아파트 10%를 의무건립해야 하고, 아파트공사를 80%이상 마친 후 일반분양이 허용되는 후분양제가 적용된다.
◇`재건축이냐`, `리모델링이냐`, 수익성 직결.. 주민간 의견 `팽팽`
재건축에 대한 각종 규제로 사업여건이 어려워지면서 리모델링이 대안으로 각광받을 것이란 예상과 달리 리모델링을 추진하는 단지의 사정을 각기 다르게 나타나고 있다.
도곡동 동신아파트의 경우 한동안 리모델링 추진이 활기를 보였지만 지분별 평형배분 문제로 최근 사업추진이 답보상태를 보이고 있다. 또 대치동 은마아파트도 재건축과 리모델링을 놓고 각각의 추진위가 입주자들의 설득에 나서고 있다.
일원동 개포한신아파트는 정부규제로 재건축이 어렵다고 판단, 리모델링으로 선회했다. 이 아파트는 현재 건축심의를 신청해 놓은 상태로 리모델링을 통해 기존 27평형은 35평형으로, 35평형은 42평형으로 각각 늘릴 계획이다. 둔촌현대1차도 단일 32평형으로 구성돼 리모델링 추진에 큰 문제가 없는 상태다.
한편, 개발이익환수제 등 정부 규제가 본격적으로 시행되면서 재건축 사업추진을 중단한 단지도 속속 나오고 있다.
압구정동 현대사원아파트는 임대아파트를 짓느니 재건축을 중단하겠다는 입장이다. 또 서초구 반포동 한신3차와 인근의 15차는 안전진단을 통과하고 시공사도 선정한 상태지만 소형평형 및 임대아파트 의무건립 적용으로 대형평형 배정이 사실상 어려워 재건축사업이 중단된 상태다.
이동훈 부동산뱅크 팀장은 "재건축이나 리모델링 추진여부 모두 조합원의 수익성과 관련된 민감한 문제로 주민들간 다양한 의견도 팽팽해 쉽게 결정을 내리지 못하고 있는 실정"이라고 말했다.
임달호 현도컨설팅 사장도 "개발이익환수제 시행이후 대부분의 재건축 추진단지들이 이렇다할 대안이나 사업방향을 마련하지 못하는 상황"이라며 "최근 강남권 일반아파트의 가격강세에 편승해 재건축 아파트값도 크게 오르고 있지만 이는 사업성과 관계없이 분위기에 편승한 경향이 강하다"고 지적했다.
- (주간부동산)강남구 저밀도 3개월만에 하락세
- [edaily 윤진섭기자] 재건축에 대한 정부의 강도높은 규제 대책이 이어지면서 서울 강남구 저밀도 재건축 아파트 가격이 지난 2월초 이후 3개월만에 하락세로 돌아섰다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트값은 0.17% 올라 한주전(0.11%)보다 조금 오르는 데 그쳤다고 22일 밝혔다.
그러나 재건축 아파트 가격은 강남구 저밀도 재건축이 2.17% 하락했고, 강동구도 일반재건축이 0.02% 떨어지는 등 약세를 면치 못했다. 이 같은 재건축 아파트 가격의 약세로 전체 재건축 아파트 가격 상승률은 0.23%를 기록했고, 서울지역에서 재건축을 제외한 일반아파트값은 0.16% 기록했다
구별 아파트 매매가 변동률을 살펴보면 양천(0.41％), 송파(0.31％), 서초(0.3％),도봉(0.24％), 동작(0.21％), 강남(0.2％), 영등포(0.19％) 등이 소폭 올랐고 동대문(-0.01％), 성북(-0.01％), 금천(-0.03％), 종로(-0.1％) 등은 내렸다.
서울 전세시장은 지난주와 같은 0.05％로 서초(0.35％), 동작(0.29％), 구로 (0.14％), 강남(0.07％), 송파(0.07％) 등이 소폭 올랐고 강동(-0.03％), 서대문(- 0.03％), 동대문(-0.07％) 등은 하락했다.
부동산114는 "재건축은 사업승인을 받은 주요 단지들의 호가를 중심으로 가격이 오르고 있다"라며 "그러나 개발이익환수제와 소형평형의무비율 강화 등 주요 규제가 본격 시행될 경우 수익성 저하에 따른 가격 조정 가능성이 크다"고 내다봤다.
◇매매시장
서울 매매시장은 주요 재건축 규제들이 본격 시행에 들어감에 따라 단지별로 적용 여부에 따라 희비가 엇갈리고 있는 것으로 파악됐다.
특히 조합 분쟁으로 사업승인 통과 여부가 불투명한 강남 삼성동 AID차관 아파트 15평형은 한 주간 2250만원이 하락했고, 개포동 시영 13평형 500만원, 서초 잠원동 한신4차 52평형 5000만원 정도가 떨어졌다.
이에 따라 지난 주 재건축 아파트 가격은 강남구 저밀도 재건축이 3개월만에 2.17% 하락했고, 강동구도 일반 재건축이 0.02%로 떨어졌다. 이 같은 재건축 아파트 가격의 약세로 전체 재건축 아파트 가격 상승률은 0.23%로 상승하는 데 그쳤다.
서울 매매시장은 양천(0.41％), 송파(0.31％), 서초(0.3％),도봉(0.24％), 동작(0.21％), 강남(0.2％), 영등포(0.19％) 등이 소폭 올랐고 동대문(-0.01％), 성북(-0.01％), 금천(-0.03％), 종로(-0.1％) 등은 내렸다.
신도시에선 분당의 강세가 단연 돋보였다. 매물이 부족해 거래가 많지는 않지만 시세는 꾸준히 올라 지난 주에는 0.74% 상승률을 기록했다.
주요 단지로는 정자동 상록보성 26평형이 2500만원, 수내동 양지금호 50평형이 5000만원, 구미동 까치신원 60평형이 5000만원이 올랐다. 그 외에는 평촌이 주간 0.39% 올랐고 일산(0.26%), 산본(0.1%), 중동(-0.01%) 순의 변동률을 보여 전체적으로 0.5%의 상승률을 기록했다.
수도권은 지난 주 0.16% 변동률을 보였다. 한주전(0.1%)에 비해 소폭 올랐고, 일부 개발호재 지역 중심으로 가격 상승세가 컸다. 주공 3.11단지의 재건축이 본격화되고 있는 과천시가 한 주간 0.97% 올랐고, 용인도 신봉자이, 신봉 현대아이파크 등을 중심으로 0.53% 뛰었다.
그 외 광명(0.31%), 의왕(0.21%), 안양(0.2%) 등이 한 주간 오름세를 보였다. 반면 김포(-0.01％), 성남(-0.01％), 의정부(-0.01％), 하남(-0.02％), 평택( -0.06％), 양주(-0.06％), 군포(-0.15％), 포천(-0.2％) 등은 소폭 하락했다.
◇전세시장
전세 시장은 서울이 지난주와 같은 0.05％로 서초(0.35％), 동작(0.29％)등이 강세를 보였다. 서초구는 반포주공 이주와 관련 주변 신반포 단지와 일부 새아파트 중대형이 오름세를 보였고 동작구는 상도동과 대방동 등 신규입주 단지에 맞춰 일대 새아파트들이 소폭씩 올랐다.
이어 구로 (0.14％), 강남(0.07％), 송파(0.07％) 등이 소폭 올랐고 강동(-0.03％),서대문(- 0.03％),동대문(-0.07％) 등은 하락했다.
신도시는 0.22％의 변동률을 보인 가운데 분당(0.43％)이 많이 올랐고 일산이 0.12％, 산본은 0.08％의 변동률을 보였다.
수도권은 매매와 마찬가지로 과천(0.79％), 의왕(0.37％), 용인(0.32%) 등이 상 승률이 높았고 포천(-0.97％), 남양주(-0.25％), 군포(-0.22％)등의 하락폭이 컸다.
