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- 포스코건설 주주총회 개최..대규모 임원인사
- [edaily 윤진섭기자] 포스코건설이 3일 역삼동 사옥에서 제 23기 정기주주총회를 개최했다고 밝혔다.
한수양사장의 사회로 진행된 이날 주주총회에서는 대차대조표 및 손익계산서의 승인, 이익잉여금 처분계산서의 승인, 정관 일부 변경, 임원선임 등 6개의 안건이 처리됐다.
한 사장은 인사말을 통해 지난해 극심한 내수부진에 따른 경기침체에도 불구하고 전 임직원이 합심 단결하여 수주 4조1446억원, 매출 2조6931억원을 달성했으며, 세후순이익은 915억원으로 회사 창립이래 최고의 성과를 달성했다고 밝혔다.
이어 지난해 12월 창립 10주년을 맞아 새롭게 제시한 SMART Global E&C Company라는 새로운 비전을 설명하고, 비전에서 제시한 2015년 수주 7조원, 매출 6조원을 달성하여 Global Top 30위의 E&C기업으로 성장해 나갈 것을 다짐했다.
이번 주총에서는 박동진 전무와 고영균 전무가 부사장으로 승진하고 김익희 상무와 조영희 상무가 전무로 김병호, 이문표, 박화용, 김덕태, 최석용, 민은호, 박상곤, 위영진 상무대우가 상무로 각각 승진했다.
신임임원으로는 이춘환 포스코 상무가 전무로, 이상엽, 김현동, 한철환, 오영석, 김완수, 김찬영, 임남재, 조남훈 이사보와 황병연 포스코 부장(열연부장)이 상무대우로 선임됐다.
<승진>
◇부사장
▲박동진 부사장
▲고영균 부사장
◇전무
▲김익희 전무
▲조영희 전무
◇상무
▲김병호 상무
▲이문표 상무
▲박화용 상무
▲김덕태 상무
▲최석용 상무
▲민은호 상무
▲박상곤 상무
▲위영진 상무
<신규임원>
◇전무
▲이춘환 전무
◇상무대우
▲이상엽 상무대우
▲김현동 상무대우
▲황병연 상무대우
▲한철환 상무대우
▲오영석 상무대우
▲김완수 상무대우
▲김찬영 상무대우
▲임남재 상무대우
▲조남훈 상무대우
- (알면 힘이 되는 법)임대차에서 차임이 연체된 경우
- [최광석] 최근 심각한 불경기의 여파로 부동산 임차인들의 차임연체가 속출하는 실정이다.
부동산임대차계약에서 차임이 연체된 경우의 법률효과에 대해 언급하고자 한다.
민법 제640조, 제641조는, 부동산 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하여, 임대차계약의 해지사유로 삼고 있다.
차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우라 함은, 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미이다. 예를 들어, 1, 2월분의 차임을 계속 연체한 경우뿐만 아니라, 1월분 연체 후 2,3월분을 지급하였다가 4월분을 연체한 경우도 여기에 해당한다.
차임연체액이 2기에 달하게 되면, 임대인은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게 된다. 이 경우에는 상당한 기간을 정하여 최고할 필요가 없다는 점을 유의해야 한다(이 점에서 이행지체로 인한 계약해제를 위하여 상당한 기간을 최고해야하는 경우와 차이가 있다).
보통 일반인들은, 차임이 2기 이상 연체된 경우에도 계약을 해지하기 위해서는 한 번쯤은 임차인에게 내용증명으로 차임의 지급을 촉구하고서야 계약해지가 가능하다고 이해하고 있지만, 계약해지를 위해서 도의적인 차원은 별론으로 하고서라도 법률적으로는 최고가 불필요하다.
한편, 어떤 임대차계약서에는 ‘차임을 2회이상 연체하면 해지의 의사표시 없이도 임대차가 당연히 종료한다’는 이른바 실권약관을 두는 경우가 있다. 이 규정의 효력에 대해서는 논란이 있다.
이러한 실권약관이 대규모 건물의 사무실 또는 점포를 임대차하는 경우에 약관의 형태로 규정되어 있다면, 약관의규제에관한법률 제9조 제2호에서 정한 ‘법률의 규정에 의한 해제권, 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항’으로 판단되어 무효라는 견해가 다수설이다.
반면, 위와 같은 약관이 아니라 개별적인 임대차계약관계에서의 임대차계약서상에 이러한 조항이 기재되어 있다면, (임대인이 임대인으로서의 의무를 다하지 않는다는 등의) 특별한 사정이 없는 한 2회 이상 차임이 연체될 경우 별도의 해지의사표시 없이 계약이 해지될 수 있다는 조항은, 법률적으로 무효라고 단정하기는 어렵다고 판단된다(이 점에 관해서는 다툼이 있을 수 있다).
한편, 2기의 차임액에 달하도록 차임이 연체되어야만 임대차계약을 해지할 수 있다는 규정은 민법상 강행규정이므로(제652조), 1기의 차임만 연체되어도 계약을 해지할 수 있다는 것과 같이 임차인에게 불리한 약정은 무효이다.
그 밖에, 임대차보증금이 존재한다는 것을 이유로 월세지급을 거부할 수 있는지가 의문일 수 있으나, 월세연체를 담보할만한 임대차보증금이 충분하다고 하더라도, 임차인으로서는 월세지급을 거부할 수 있는 권리는 없다고 본다(판례, 다수설). 임대차보증금은 임대차목적물이 임대인에게 명도될 때까지 차임 및 기타 임차인의 의무를 담보하기 위해 교부되는 것이기 때문이다. 이는 임대차계약이 종료되었다고 하더라도 임대차목적물이 명도되지 않고 있는 경우에도 마찬가지이다. 즉, 임대차보증금이 있다는 것을 이유로 월세지급을 거부할 권리가 없다.
차임이 연체될 경우 임대차보호법에서 정하는 임차인 보호규정이 적용되지 못하는 사유로 작용할 수도 있다. 주택임대차보호법 제6조는 제1항에서, ‘임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고, 제2항에서는 ‘제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다’고 하여, 묵시적 갱신조항을 두고 있어 임차인이 희망하기에 따라 2년간의 기간을 종전과 동일한 조건으로 임대차할 수 있는 권리를 부여하고 있다.
그러나, 제6조 제3항에서는 묵시적 갱신이 될 수 없는 사유로, ‘2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우’의 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다고 하여, 묵시적 갱신의 예외사유로 정하고 있다.
이러한 취지는 상가건물임대차보호법(이하, 상가보호법이라고 한다)에도 마찬가지이다. 즉, 상가보호법 제10조는, 일정한 환산보증금 이하의 임대차계약의 임차인에 대하여 최장 5년간의 기간동안 임대차기간의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하면서, 그 예외사유 중의 하나로 ‘임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 규정하고 있다(제10조 제1호). 차임연체액이 다른 법에서 정한 2기가 아니라 3기인 점에서 다소 차이가 있지만, 임차인의 의무 중에서 가장 중요한 차임이 연체될 경우 임차인의 권리행사에 제한을 가하고자하는 점에서 같은 맥락이라고 할 수 있다.
이 때 주의할 점은, 갱신요구권행사를 제한받는 사유는, 갱신요구권행사 당시에 차임연체가 3기에 달하는 “현재”의 사실이 아니라, 갱신요구권 행사 당시는 물론, 행사 이전에 그러한 사실이 있었다는 “과거”의 사실이라고 해석될 소지가 있다.
다시 말하면, 차임을 2기 이상 연체한 사실이 있다고 하더라도 임대인이 이를 이유로 계약을 해지하기 이전에 차임을 납부하여 그러한 사유가 소멸하면, 2기 이상의 차임연체사실이 있었다는 사유만으로는 계약을 해지할 수 없음에 반해, 상가보호법상으로는 갱신요구권 이전에 3기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에, 갱신요구권을 행사할 당시에는 비록 차임을 납부하여 차임연체가 3기에 달하지 않는다고 하더라도, 과거의 3기 이상 차임연체사실을 이유로 갱신요구가 불가능해질 수 있는 소지가 있음을 유의해야 한다(해석상 다툼이 있을 수는 있으나, “--차임을 연체한 사실이 있는 경우”로 규정하여, 민법이나 주택임대차보호법에서의 규정과 차이가 있으므로, 이와 같은 해석이 타당하다고 생각된다).
그 밖에, 차임연체와 같은 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에, 민법 643조, 민법 646조에서 정한 부속물매수청구권도 행사할 수 없다는 것이 판례다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카 7245호, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249호).
이상과 같이 차임연체는 임차인에게 여러 가지 불이익이 많다는 점에서 임차인 스스로의 권리보호를 위해서라도 차임연체문제는 각별한 주의를 기울여야 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)건물명도 제소전 화해조서의 문제점
- [최광석] 건물명도를 손쉽게 하는 차원에서 임대차계약과 동시에 제소전 화해조서를 많이 작성하고 있다. 건물명도를 위한 제소전화해조서는 명도판결을 받아둔 것과 기본적으로는 동일한 효력이 있다는 점에서, 제소전 화해조서를 작성해 둔 임대인으로서는 임대차기간이 종료하면 조만간 틀림없이 임대차 목적물을 명도받을 수 있을 것으로 확신하는 경향이 있다.
그러나, 임대차 목적물이 타인에게 무단전대되거나 무단양도된 경우에는 이러한 임대인의 예상이 전혀 빗나갈 수도 있다는 사실을 유의해야 한다. 해당 임대차목적물을 임차인이 계속 점유하고 있으면 제소전 화해조서에 기해 명도집행이 당연히 가능하지만, 임차인이 다른 사람에게 이를 무단전대하는 등으로 점유주체가 변경되면 제소전화해조서에 기한 집행이 법적으로 곤란할 수 있는 소지가 있는 것이다.
판결(제소전 화해조서, 두가지는 효력면에서 대동소이하기 때문에 용어를 적절히 혼용하기로 한다)의 효력(기판력, 집행력)은 기본적으로 재판의 당사자간에게만 미치는 것이 원칙이지만, 예외적으로 변론(재판심리)이 종결된 이후에 소송목적물을 승계한 사람에 대해서는 판결의 효력이 승계될 수 있다. 따라서, 제소전 화해절차의 재판종결일 이후에 임대차목적물을 승계받은 사람 역시 제소전화해조서의 효력을 받게 될 수 있는데, 문제는 승계인에 대하여 제소전 화해조서(판결)의 효력이 미치는 경우가 현행 판례상 제한되어 있다는 것이다.
법률적인 용어로 정리하자면, 제소전화해조서의 효력이 승계인에게 미치는 것은 제소전 화해조서의 청구(신청)원인이 대세적 효력이 있는 물권적 청구권일 경우에 국한되고, 대인적인 효력에 불과한 채권적 청구권일 경우에는 제소전화해의 효력이 승계인에게 미치지 않는다는 것이 현재의 대법원판례이다(대법원 1991. 1. 15.선고 90다9964호).
예를 들어 피고의 불법점유로 인하여 원고가 소유권에 기한 방해배제청구권(물권적 청구권)에 기한 명도청구를 하고 이러한 재판 끝에 판결이 선고되었다면, 그 이후 변론종결일 이후의 점유자는 판결의 효력을 그대로 받게 되지만, 반면 임대차계약기간이 종료되어 임대차계약기간만료에 따른 청구(채권적 청구권)를 해서 판결을 받은 것에 불과하다면, 변론종결 이후의 무단점유자에 대하여 기존의 판결의 효력을 미치게 할 수 없는 결과가 된다. 이 점에 대해서는, 채권적 청구권과 물권적 청구권을 불문하고 판결의 효력을 승계인에게 미치게 해야 한다는 학설이 있지만, 대법원은 이를 명백히 구분하고 있다.
그런데 문제는, 현재 임차인의 부당점유를 막고자 신청되고 있는 제소전화해신청의 거의 대부분은 이러한 문제점을 인식하지 못하고서, 임대차계약기간만료 내지 차임연체 등 채권적 청구권에 기해서만 청구되고 있을 뿐이어서, 현행 판례에 따르면 임차인이 다른 사람에게 무단으로 전대하더라도 제소전화해조서에 기한 효력을 전차인에게 미치게 할 수 없게 되는 결과가 될 수 있다.
따라서, 건물명도를 위해 제소전화해신청을 하는 것이라면, 명도신청(청구)을 임대차기간만기나 월세미납과 같은 채권적인 청구권에만 의존하지 말고, 소유권에 기한 방해배제청구권에도 근거하고 있다는 점을 신청서상에 적극적으로 반영하게 하는 것이 향후 무단점유자에 대한 집행을 위해서 반드시 필요한 것이다.
더불어서, 무단점유자가 발생하기 이전에 적절한 시점에서 현 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 받아두는 것도 하나의 방법일 수 있다. 점유이전금지가처분이 집행된 이후에는 비록 점유자가 변경되더라도 가처분의 효력에 따라 점유변경이 가처분권자에 대해서는 무효가 되기 때문에 무단점유자에 대해서도 판결의 효력이 미칠 수 있기 때문이다(가처분이후의 점유변경은 형사상 공무상표시무효죄로 처벌될 수 있는 소지도 있다).
제소전화해조서는 법원 앞에서 한 엄정한 약속이면서 판결과 대동소이한 효력이 있음에도 불구하고, 현행 판례에 의하면 무단 전대차행위에 대해서는 자칫 무용지물이 될 소지가 있으므로, 주의가 요망된다고 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)가압류 부동산을 거래할 때
- [최광석] 부동산을 거래할 때 거래대상 부동산에 가압류나 근저당권이 되어 있는 경우가 종종 있는데, 이 때 어떤 점을 주의해야 하는지에 대해 이해하지 못하는 것을 자주 본다. 이는 가압류와 근저당권의 법률적인 의미를 이해하지 못하는데서 기인한 것인데, 다음에서는 이들의 의미와 그에 따른 주의사항에 대해서 구체적으로 살펴보고자 한다.
부동산 가압류의 경우 가압류청구금액이 부동산등기에 기재된다. 이는 가압류 채권자가 가압류채무자(부동산소유자)에 대하여 청구하는 금액을 나타내는 것인데, 그 금액의 범위 내에서는 그 이후의 부동산거래자에 대하여 향후 문제가 될 수 있는 소지가 발생한다. 부동산을 임차할 경우, 부동산등기부등본에 기재된 가압류청구금액의 범위내에서 임차인이 가지는 우선변제권(주민등록 + 전입 + 확정일자)보다 순위가 처지지 않는 채권으로 작용할 수 있고, 부동산을 매매할 경우에는 매수인이 가압류금액을 변제하지 않으면 향후 부동산이 경매될 수 있는 부담을 가지게 되는 것이다.
다만 가압류 자체만으로는 그러한 부담이 현실화하지는 않지만, 향후 가압류채권자가 채무자를 상대로 본안(지급)판결을 받으면 그 위험이 현실화될 수 있다. 부담의 범위는 본안판결의 결과에 따라 결정되는데, 다만 가압류청구금액 이상의 금액이 판결되더라도 가압류청구금액을 넘어서 부담으로 작용하지는 않는다. 즉, 부동산을 취득하는 사람에 대해서는 가압류청구금액이 부담의 한계인 셈이다.
반면 부동산에 근저당권이 설정된 경우에는 실제 채무액은 등기부상에 표시되지 않지만, 대신 `채권최고액`이 표시된다. 채권최고액은 해당 부동산에 대하여 근저당 채권자가 근저당권으로 우선확보할 수 있는 금액이다. 금융거래 관행상 금융기관은 지연이자 등을 감안하여 당초 실채무액의 약 130% 정도를 채권최고액으로 정하지만, 실채무액과 채권최고액과의 관계가 반드시 일정한 관계가 있는 것은 아니다.
따라서 부동산을 거래함에 있어서는 채권최고액 이외에 실 채무액이 얼마인지를 구체적으로 확인할 필요가 있다. 이러한 확인을 통하여 매매의 경우에는 이전등기 당시까지의 실 채무액을 잔금중 일부로 변제하거나, 아니면 잔금에서 그 금액만큼을 공제한 후 매수인이 채무를 승계하는 형식으로 거래를 완결하게 된다.
그러나 매매의 경우와 달리 임대차의 경우에는 실 채무액만을 기준으로 삼아서는 않된다는 점을 주의할 필요가 있다. 임대차의 경우에 근저당권 채권최고액과 실 채무액을 확인하는 이유는 임대차보증금 보다 선순위로 작용할 수 있는 근저당권의 금액 범위를 확인하기 위해서이다.
그런데 일반인들로서는 채권최고액에 비해서 실 채무액이 얼마 남아있지 않으면 당시 적은 실채무액을 믿고서 임대차보증금을 반환받는데 아무런 문제가 없다고 확신하는 경향이 있다. 예를들어 시가가 1억5000만원인 아파트에 근저당채권최고액이 1억원인 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 임대차계약 당시 해당 근저당권의 실채무액이 불과 2000만원인 것을 확인한 임차인이 있다고 하자. 이 임차인이 임대차보증금 1억원으로 하는 임대차계약을 체결하였다면 임대차보증금보다 선순위인 금액이 언제나 2000만원인 것은 아니라는 것을 주의해야 한다.
임대차계약 이후에도 근저당권의 실 채권채무액은 증감이 있을 수 있고, 채권최고액의 범위 내에서는 근저당권설정 등기일을 기준으로 후순위채권자보다 우선하게 되므로, 비록 임대차계약 당시에 실채무액이 2000만원에 불과하다고 하더라도 그 이후에 대출이 추가되었다면 채권최고액 1억원의 범위 내에서는 추가대출된 금액 역시 임대차보증금보다 우선순위가 되는 것이다.
따라서 임대차계약 당시에 일시적으로 채무가 상당금액 변제되어 실채무가 얼마 남지 않았다고 하더라도, 채권최고액이 큰 근저당권이 말소되지 않고 남아 있다면 임대차보증금 확보에 안심할 수는 없는 셈이다. 만약 이러한 점을 해결하고 임대차계약을 하고자 한다면, 임대인의 협조를 얻어 채권최고액을 낮은 금액으로 변경하는 절차를 사전에 미리 밟아야 할 것이다.
한편 가등기나 가처분이 된 부동산 거래는 가급적 회피하는 것이 바람직하다. 가등기나 가처분이 된 원인에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만, 가등기나 가처분은 해당 부동산에 대한 권리가 있다는 이유로 가등기나 가처분 이후의 거래를 금지하는 차원에서 이루어지는 경우가 많다. 만약 가등기나 가처분에도 불구하고 부동산을 거래했는데, 그 이후 가등기나 가처분이 된 권리가 현실화되어 부동산소유자가 권리를 잃게 된다면 가등기나 가처분 이후에 부동산을 취득한 사람은 가등기나 가처분에 배치되는 범위에서는 취득한 권리를 상실하게 된다.
위에서 본 바와 같이 부동산등기부에 제한이 가해져 있는 상태에서 부동산을 거래함에 있어서는 해당 제한에 대해 법률적으로 충분히 숙지할 필요가 있다. 이는 안전한 권리보호를 위해서는 물론 불필요한 오해와 걱정을 해소하는 차원에서도 그러하다.
- (알면 힘이 되는 법)임대차보증금 중 일부만을 받고 이사할 경우
- [최광석] 최근 전반적인 임대차보증금하락으로 인해 임대인으로부터 임대차보증금 전액을 받지 못하고 그 중 일부 금액만을 받은 채 이사를 나오는 경우가 많다. 새로 이사들어오는 사람이 지급하는 임대차보증금이 기존 임차인의 임대차보증금에 미치지 못하기 때문에 그 차액만큼을 지급받지 못하는 경우가 대부분인 것이다.
그렇다면, 이 때 임차인으로서는 어떤 조치를 해 두는 것이 나머지 금액을 반환받는데 가장 안전할까?
단순히 차용증이나 현금보관증과 같이 언제까지 지급을 약속한 문서를 받아두는 것 보다는, 임차권등기를 신청하거나 아니면 근저당권을 설정하는 것이 나머지 보증금확보를 위해서 더 유리하다. 주택(상가건물)임대차보호법은 임차인보호를 위해 임대차보증금반환채권에 대하여 주민등록(사업자등록), 인도(이사)와 확정일자를 갖추면 그 때로부터 일반채권자나 후순위채권자보다는 우선해서 변제받을 수 있는 우선변제권제도를 인정하고 있다. 만약 임대차보호법과 같이 임차인을 배려하는 특별법규가 없다면, 임대차보증금반환채권은 일반 채권의 성격을 가지게 되어 근저당권과 같은 물권과 달리 채권회수에 있어 우선순위를 가지지 못하게 된다. 예를 들어, 임대차보호법의 우선변제권 조항이 없다면, 임차인이 임대차보증금을 지급하고 이사한 이후에 임대인이 근저당권을 설정한 경우, 임차인의 임대차보증금반환채권은 그 이후에 설정된 근저당권보다도 채권회수에 있어 후순위에 처하게 된다. 그런데, 보증금일부를 받고 이사할 경우에는 주민등록을 이전하거나, 아니면 주민등록을 이전하지 않더라도 기존 임대차목적물에서 이사를 함으로써 우선변제권을 상실하게 되어, 후에 입주한 임차인의 임대차보증금반환채권이나 후에 설정된 근저당권보다도 후순위로 처지게 됨으로서, 사실상 보증금회수가 곤란해질 가능성이 발생하게 되는 것이다. 따라서, 이러한 우선변제권을 유지하기 위해서는 임차권등기를 하거나 근저당권을 설정해 둘 필요가 있다.
그러나, 임차인 입장에서는 임차권등기를 하거나 근저당권을 설정하는 것이 가장 이상적이지만, 임대인과의 관계에서 임차권등기나 근저당권설정을 하지 못하는 부득이한 경우가 발생할 수 있다. 해당 부동산등기부에 이러한 표시가 될 경우에 새로운 세입자가 이사를 꺼려서 새로운 세입자가 임대인에게 지급한 돈을 회수하여 이사를 해야 할 기존 임차인 입장에서는 이러한 방법을 고집할 수만은 없기 때문이다. 그렇다면 그 다음 차선책으로는 임대인으로부터 나머지 지급받지 못한 금액에 대해서 공증을 받아둘 필요가 있다. 공증이라는 절차를 밟아두면 이는 판결을 받은 것과 마찬가지의 효과가 있어 약정한 기일까지 돈이 지급되지 않을 경우 바로 강제집행(경매)절차를 밟을 수 있는 장점이 있다. 그러나, 위에서 본 임차권등기나 근저당권설정을 해두지 못한 상태에서 공증만을 받고 이사를 해 버릴 경우 우선변제권은 상실된다는 점을 유의해야한다. 공증받은 채권자라도, 임대차보호법상의 대항력(전입신고 + 이사)을 상실하게 되면 일반채권자로 취급되기 때문이다.
만약 이 마저도 여의치 않다면 차용증 등과 같은 형식으로 언제까지 돈을 지급하겠다는 취지로 임대인이 작성한 서면을 받아둘 수밖에 없을 것이다. 다만, 이 때에는 언제까지 지급하지 않을 경우 상당한 이자약속까지 함께 받아둘 필요가 있다. 그렇지 않으면, 지급약정일 이후에 법정이자(연5%)만을 청구할 수 있을 뿐이어서, 임대인을 부담주기가 어렵기 때문이다.
한편, 임대인이 돈을 지급하겠다는 취지의 차용증이나 각서를 법률사무소에서 인증받기도 하는데, 인증과 공증은 엄연히 구별된다는 점을 유의할 필요가 있다. 예를 들어 차용증을 인증하였다면, 채무자가 차용증작성을 스스로 했다는 사실을 변호사 앞에서 확인절차를 거친다는 점에서 향후 차용증이 위조되었다는 주장을 방지할 수 있는 정도의 효력만을 가질 뿐이며, 공증과 같이 판결을 받아둔 것과 같은 효력은 없다는 것이다. 결국, 차용증을 인증받더라도 임대인이 약속한 돈을 자진해서 지급하지 않으면 임대인의 재산에 강제집행을 하기 위해서는 인증된 차용증을 법원에 증거로 제출하여 별도의 재판을 받아야만 하는 것이다.
- 상가건물임대차보호법하에서의 임대료 인상에 관한 오해
- [최광석] 상가건물임대차보호법의 주요 특징 중의 하나가 바로 5년간의 갱신요구권을 보장하면서, 갱신될 때의 임대료인상을 일정 비율 이하로 제한하고 있다는 점이다.
이에 관해 동법 제10조 1항은, “임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다”고 하고, 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다”고 하고, 제3항은 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다”고 하고, 제11조 1항은 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 하며, 동법 시행령 제4조는 “법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있다.
먼저 짚고 넘어가야할 점은, 동법의 적용은 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 임대차계약에 한해 가능하다는 것이다. 즉, 일정금액 이상의 환산보증금에 해당하는 임대차계약은 동법이 적용되지 않기 때문에 임차인에게 갱신요구권도 없고, 임대료제한도 당연히 해당될 수 없게 된다.
결국, 다음에서의 설명은 동법이 적용되는 일정한 임대차계약에 국한되는 것이라는 점이다.
이러한 전제하에서, 임대료인상과 관련해서 많은 오해가 있는 점에 대해 말하고자 한다.
첫째, 매년 올릴 수 있는 임대료 인상폭이 12%가 아니라는 점이다.
예를들어 보자. 최초 임대차기간이 2년인 임대차계약에서 최초 임대차계약 후 2년 후에 갱신되는 과정에서 올릴 수 있는 임대료인상폭은 24%일까 아니면, 12%일까?
정답은 12%이다. 이는, 동법 시행령 4조에서, 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 “청구당시의” 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다는 문구상에서 분명하게 알 수 있다.
즉, 갱신요구 “당시”의 차임 또는 보증금의 12%라는 취지로 규정하고 있기 때문에, 2년이 계약기간인 임대차계약에서는 2년 후에 갱신요구를 하게 되고, 그 때 인상할 수 있는 범위는 그 당시 차임 또는 보증금의 12%라는 해석에 이를 수밖에 없는 것이다.
이 문제와 관련해서는 동법 시행 당시 많은 언론에서 “매년” 12%씩만 임대료를 인상할 수 있다는 취지로 불명확한 보도를 한 바 있어, 더욱 오해가 많은 실정이다.
결국, 임대인 입장에서는 임대료인상폭을 최대한 높이기 위해서는 임대차기간을 1년으로 정하는 것이 유리하고(1년 이하로 정하더라도, 동법 제9조 1항에서 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다”고 정하고 있어, 1년의 기간이 가장 짧은 기간이 된다), 반대로 임차인 입장에서는 임대차기간을 가급적 장기간으로 정하는 것이 임대료지급면에서 유리한 것이다.
둘째, 동법에 저촉되는 비율의 높은 금액을 지급하기로 임대인과 임차인간에 합의하였다면 그러한 합의는 동법에 위반되는 범위에서 무효이고, 이미 지급되었다고 하더라도 반환받을 수 있다.
동법에서 정하는 임대료 인상제한규정은 당사자간의 합의로 깨뜨릴 수 없는 강행규정이기 때문이다.
결국, 임차인으로서는 임대인이 요구하는 높은 금액의 부당한 임대료를 지급해왔다고 하더라도 임대인과의 관계상 비록 임대차기간 도중에는 임대료를 반환해 달라고 요구하지 못하더라도, 임대차관계 청산을 즈음해서는 지난 기간 동안 법에 저촉되는 높은 금액을 지급한 것에 대하여 반환을 요구할 수 있다는 것이다.
- 위약금 10% rule, 철칙은 아니다.
- [최광석] 계약을 위반하면 거래대금의 10%를 몰수당하거나 손해본다는 것이 사회통념인 것 같다. 그러나, 다음에서 보는 바와 같이 반드시 그렇지는 않다.
우선, 계약위반에 따른 대금의 10%몰수는 계약상으로 그러한 취지의 위약금조항이 존재할 경우에만 가능하다는 점을 유념할 필요가 있다. 다시말하면, 계약상으로 위약금조항이 없다면 10%를 당연히 몰수할 수는 없다.
이에대해 대법원은 ‘위약금조항이 계약에 없다고 하더라도 계약을 위반하면 계약금을 몰수할 수 있다는 관습법이 존재한다고는 볼 수 없다’고 판시하고 있다. 위약금조항은 어떤 내용이고, 유사한 해약금조항과의 차이 등에 대해서는 <매매계약 깨져도 계약금 반드시 포기해야하는 것은 아니다>라는 종전 글에 자세히 언급한 바 있다.
한편, 대금의 10%를 몰수(배상)한다는 위약금조항이 계약상 존재한다면 계약을 위반한 사람으로서는 대금의 10%를 반드시 몰수당할 수밖에 없는 것일까?
이 점에 관해서는 민법 398조 1항에서, “당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다”, 2항에서 “손해배상의 예정이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다”, 4항에서 “위약금의 약정은 손해배상의 예정으로 추정한다”고 규정하고 있다.
따라서, 위약금약정이 부당히 과다한 경우에는 법원에서 적당하다고 판단되는 금액으로 감액될 수 있는데, 대금의 10%를 위약금으로 정한 경우에는 감액될 수 있는 여지가 있는 것일까? 다시말하면, 대금의 10%로 정한 위약금은 항상 적당한 것으로 판단되어 감액될 수 없는 것일까?
이 점에 관해 대법원은, ‘손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우라 함은, 계약당사자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반사회관념에 비추어 그 손해배상의 예정액이 부당하게 과다하다고 인정되는 경우를 가리킨다’고 하여, 일응의 판단기준을 제시하고 있다.
그러나, 이러한 틀을 바탕으로 한 구체적인 판단은 사안에 따라 다소 차이를 보이고 있다. 대법원 1989. 12. 12. 선고 89다카10811호 판결은, 대금 9억3500만원의 부동산매매계약에서 9500만원을 위약금으로 한 것을 하급심이 부당하게 과다하다고 하여 6000만원으로 감액한 사안에서, “계약당시의 거래관행”이라는 이유로 6천만원으로의 감액이 잘못되었다고 하여 파기환송하고 있다.
이 판례에 따르면, 일응 대금의 10% 정도로 정한 위약금은 적절하다고하여, 감액될 여지는 적다고 할 수 있을 것이다.
반면 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카685 판결은, 대금 4100만원에 계약금 4000만원으로 체결되었으나, 매수인이 중도금, 잔금의무를 이행하지 못하여 매도인이 해제통고하고 4000만원을 몰수한 사안에서, 위약금 4000만원이 부당히 과다하다고 하여 2000만원으로 감액한 원심판단을 수긍하고 있다.
결국, 위약금이 대금의 10% 이하로 감액될 수 있는 여지는 있다고 할 것이다. 이 사안은, 매매계약에 법적인 문제가 있다고 매수인이 오인하여 대금을 지급하지 못한 점, 그 동안 부동산가격이 상승한 점 등을 특별히 고려하여, 대금의 10%로 정한 위약금이 과다하다고 판단하였다.
또한, 대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다50350호 판결은, 비록 대금의 10%로 정해진 위약금약정을 부당하지 않다고 판단하면서도, 10% 위약금을 감액할 수 있는 사유로 채권자가 손해를 입지 않았거나, 그 손해액이 매우 적다는 등의 특별한 사정을 거론하고 있다.
결국 이러한 판례를 종합해 본다면, 구체적인 사정하에서 대금의 10% 이하로도 위약금이 감액될 수 있는 소지는 있다고 보아야 할 것이다.
한편, 대금의 10%를 넘는 금액으로 위약금약정이 되었다고 하더라도, 10%를 초과한 금액이 당연히 반환될 수 있는 것은 아니다. 대법원 1988. 12. 6. 선고 87다카2739호 판결은, 대금 2억7000만원의 공장매매계약에서 9000만원의 위약금이 약정된 사안에서, “얼핏 과다한 배상으로 보이는 것은 사실이나, 매수인이 중도금만을 지급하고 목적물 일체를 명도받아 사용수익할 수 있도록 되어 있어 그 운영수익에 따른 대가와 시설의 사용에 따른 매도인의 손해 등을 감안할 때” 부당하게 과다하지 않다고 판단하고 있다.
그 밖에 여러 하급심판결에서도, 10% 이상으로 위약금약정된 사안에서 반드시 10%로 감액하지 않고 여러 가지 사정을 고려하여 감액 자체를 인정하지 않거나 감액하더라도 대금의 10% 이상의 금액으로 위약금을 정하는 사례가 다수 있다.
판례를 종합해 보면, 일응은 당사자의 의사를 존중하여 당사자가 약정한 위약금액수가 높으면, 감액을 하더라도 대금의 10%를 초과하는 선에서 위약금이 인정되는 경우가 많았다.
마지막으로 고려해 볼 점은, 예를들어 임대차계약의 경우와 같이 보증금 뿐 아니라 월세가 함께 존재하는 경우에 어떤 기준으로 거래금액(규모)를 산정해야 하는지에 관한 문제이다.
만약 보증금 1억원에 월세 100만원으로 임대차계약이 체결되었고, 계약금 2000만원만 지급된 후 더 이상 보증금이 납부하지 않아 계약이 해제된 경우에 계약서상의 위약금조항에 따라 계약금 2000만원을 위약금으로 임대인이 몰수했다면, 어떠한 기준으로 거래금액을 정할 수 있을까?
이 경우 역시 일률적인 기준이 없다. 월세가 포함된 임대차계약은 일응 상가건물임대차보호법상에서 정하는 환산보증금으로 거래금액을 계산해 볼 수 있지만{이 경우 위 계약은 환산보증금이 2억원<1억원 + (100만원 × 100)>}, 환산보증금계산방식은 거래금액을 계산하는 일응의 기준에 지나지 않는다. 법원으로서는 사회통념적인 계산방식 등 여러 가지를 종합적으로 판단하여 거래대금을 결정할 수 있는 것이다.
결국, 통상적으로 생각하는 위약금 10%룰은 모든 계약에서 적용될 수 있는 철칙이 아니라는 점에서, 계약을 위반했다고 하더라도 너무 쉽게 포기하지 말고 각자의 권리주장을 적극적으로 해 볼 필요가 있다고 생각한다.
- (알면 힘이 되는 법)부동산거래에 있어 선지급구조의 위험성
- [최광석] 부동산거래는 다른 일반물건의 거래와 달리 대체로 부동산을 취득하는 측에서 권리를 취득하기에 앞서 상당한 금전을 미리 지급하는 선지급구조가 관행이 되어있다. 상점에서 물건을 살 때는 돈을 지급하면서 바로 물건을 받아오게 되지만, 부동산의 경우에는 부동산에 대한 권리에 해당하는 등기를 넘겨받기 이전에 상당한 돈을 계약금이나 중도금이라는 명목으로 미리 지급하고, 마지막으로 잔금이라는 돈을 지급하면서 동시에 등기를 넘겨받는 구조가 일반적이다.
이러한 거래방식은 사실 다음에서 보는 바와 같이 원천적으로 권리를 취득하는 입장에서 볼 때 여러 가지 위험성을 가질 수 밖에 없다는 점을 유의할 필요가 있다.
첫째, 매도인이 이중으로 처분할 위험성이 있다. 계약금, 중도금명목으로 상당한 대금을 전부 지급했는데, 매도인이 악의를 가지고 다른 사람에게 해당 부동산을 이중으로 처분해 버리고 잠적하는 경우가 대표적이다.
둘째, 계약이행과정에서 매도인의 다른 채권자로부터 상당한 가압류가 발생하는 경우이다. 10억원에 아파트를 매매하고 계약금 중도금명목으로 5억원을 지급하고 잔금 5억원을 지급하기 직전에 매도인의 채권자라는 사람이 매도인에 대한 채권을 이유로 해당 아파트에 7억원의 가압류를 해 버리는 경우이다. 미지급된 잔금의 범위 내에서 가압류가 된다면 가압류된 금액을 공제하고 대금을 지급하면 되지만, 지급해야 할 금액을 초과한 금액이 가압류되면 해결이 곤란해진다.
주의할 점은, 이러한 위험성은 굳이 매매 뿐만 아니라 임대차와 같은 경우에도 충분히 발생할 수 있는 것이다. 잔금지급이전에 해당 임대차목적물에 상당한 가압류가 되거나, 건물주가 고의로 상당한 근저당권을 설정하는 경우가 바로 그것이다.
이러한 위험에 대비하기 위해서 부동산권리를 취득하는 입장에서 기본적으로 어떠한 대비를 해야 할까?
우선, 언제 법적인 권리를 확보하게 되는지를 염두에 두고 그 때까지는 부동산상의 권리변동에 주의를 기울여야 한다. 앞서 이야기한 바와 같이 매매의 경우에는 이전등기를 넘겨받게 되는 시점, 임대차의 경우에는 점유를 넘겨받아 주민등록, 확정일자를 갖춘 시점에서야 비로서 매수인과 임차인으로서 비교적 확고한 지위를 가지게 되는 것이다. 따라서, 그 전에는 위에서 본 바와 같은 위험요소가 도사리고 있다는 점을 항상 인식하면서, 계약체결 이후 잔금지급 사이에 거래 부동산에 어떠한 변화가 발생하지 않았는지 여부를 등기부를 통해 면밀히 살필 필요가 있는 것이다.
두 번째, 선지급된 금액을 가급적 줄이는 것이다. 앞서 살펴본 바와 같이 물건을 거래하는 기본원칙은 동시에 서로 주고받는 방식이 가장 공평하지만, 부동산거래는 대금이 크다는 점과 오랜 관행이라는 점에서 선지급구조가 정착되어 있다. 그러나, 여러 가지 사고의 위험성을 감안한다면 미리 지급되는 금액을 가급적 적게 하는 것이 안전하다. 즉, 중도금을 없애고 계약금지급 후에 바로 잔금을 지급하거나, 계약금액도 가급적 액수를 적게하는 식이다.
셋째, 잔금지급되기 이전이라도 가등기나 근저당권과 같은 물권적인 조치를 해 둘 필요가 있다. 가등기를 통해서는 그 이후 다른 처분을 방지할 수 있고, 근저당권설정을 통해서는 대금으로 지급한 금액에 대한 우선순위를 확보할 수 있기 때문이다. 다만, 이러한 방법은 매도인의 협력을 필요로 하는데, 일반적인 거래관행상 이례적인 조치여서 매도인이 협조하지 않을 가능성이 크다는 점에서 한계가 있다.
네째, 거래가 완결되기 이전에 대금을 미리 상대방에게 지급하지 않고 중립적인 사람에게 임시적으로 보관케하는 방법이다. 선지급구조의 기본문제는 계약진행과정에서 계약에 문제가 발생하여 지급한 돈을 돌려받아야 하는데 상대방인 매도인이 받은 돈을 지급해 줄 수 없는 상황에 처하는데서 발생한다. 이러한 점을 타개하기 위해서는 미리 지급되는 계약금, 중도금을 매도인이 보관하지 말고, 중립적인 금융기관이나 변호사와 같은 지위에 있는 공신력있는 측에 보관케하여, 문제가 발생할 경우 즉시 돌려받을 수 있는 가능성을 높일 필요가 있다. 이 제도는 미국에서 에스크로우(Escrow)라는 이름으로 부동산거래에서 널리 활용되고 있는 반면, 우리나라에서는 이 제도에 대한 홍보부족과, 위험발생에 대비하기 위한 비용지불에 대해 사회적인 관념이 뒷받침되지 못해 부동산거래에서 거의 활용되지 못하고 있는 실정이다. 부동산사고를 사전에 근원적으로 예방할 수 있는 제도라는 점에서 적극적인 도입이 필요하다고 보인다.
위에서 본 바와 같이 물건을 받기 이전에 돈을 미리 지급하는 거래방식은 그 방식자체에 위험성을 내포할 수 밖에 없다. 아파트나 상가의 선분양제도도 바로 그것이다. 완공하기 이전에 미리 여러차례에 나누어서 돈을 지급하다가, 분양하는 측에서 부도가 나거나 부실한 건물을 짓게 되는 것이다.
관행도 사람이 만들어가는 것이다. 상식에 맞지 않은 관행이라면 적극적으로 개선할 필요가 있는 바, 부동산거래에서 선지급의 관행이 바로 그 대표적인 것이 아닌가 생각된다.
- (알면 힘이 되는 법)보증금의 효과적 회수
- [최광석] 최근 부동산 경기불황과 전세금 하락현상이 지속되는 가운데 임차인들이 전세금을 회수하는데 애를 먹는 역전세난이 뚜렷해지고 있다.
임차인들이 적시에 임대차 보증금을 반환받아야 하는 애로가 있음에도 불구하고, 임대인들은 다른 세입자가 구해질 때까지 기다리라고만 하는 등 임대차 보증금을 돌려주는데 적극적이지 않은 것이 일반적이다.
임차인들이 임대차 보증금을 빠르고, 손쉽게 반환받을 수 있는 주요한 방법에 대해서 간단하게 언급하고자 한다.
우선, 임차인으로서는 임대차계약을 연장하지 않겠다는 의사표시를 임대인에게 분명하게 서면으로 밝힐 필요가 있다. 보통 임차인들은 임대인에게 구두상으로만 임대차 보증금 반환을 요청하는데, 법적인 분쟁으로 갈 경우에는 ‘계약기간 만료전에 임대차계약을 연장하지 않겠다’는 내용을 임차인으로부터 통보받지 못했다고 임대인이 거짓말하는 경우가 자주 발생하고 있기 때문이다.
또한, 임대인들은 임대차 보증금 재판으로 진행되더라도 ‘그때가서 임대차 보증금 원금만을 지급하거나 아니면 보증금 원금과 법정이자 연5%만을 지불하면 그만이다’라는 생각에 젖어있어, 재판 이전에 자발적인 지급이 이루어지지 않는 경우가 많다.
임차인으로서는 이러한 경우를 대비해서, 임대차 기간 만료전에 임대차 보증금을 반환받지 못하면 다른 장소로 이사하면서 입게 되는 대출금에 따른 이자상당의 손해 등 임차인이 임대차 보증금을 적시에 돌려받지 못함으로써 받는 구체적인 손해를 계약기간 만료 이전에 미리 임대인에게 고지함으로써, 임대인으로 하여금 임대차 보증금 반환을 조속히 해야 한다는 부담을 지우게 할 필요가 있다.
왜냐하면, 임대차 보증금 반환을 지체함으로써 임차인이 입게 되는 손해는, 법원실무상 특별한 사정이 없는 한 민법상 연 5%의 지연이자를 가산하는데 그치고 있고(통상손해), 그 밖의 손해는 “특별손해”라고 해석하고 있어, 이러한 임차인의 손해를 임대인이 알거나 알 수 있는 경우에만 손해배상청구가 가능하도록 운용되고 있기 때문이다.
한편, 임대차 보증금 중 일부만을 받고 이사를 가는 경우에도, 나머지 지급받지 못한 돈을 반환받기 위해 단순히 차용증이나 현금보관증과 같은 것에만 의존하지 말고, 임차권 등기를 신청하거나 아니면 건물에 근저당권을 설정해 달라고 할 필요가 있다.
이러한 방법을 통해서 새로운 세입자가 들어오는 과정에서 기존 임차인의 임대차 보증금 문제가 해결되지 않고 남아있다는 것을 부동산 등기부를 통해 공지할 수 있을 뿐 아니라, 기존 임차인으로서의 돈을 받을 수 있는 순위, 즉 우선변제권을 유지하는 효과를 함께 누릴 수 있기 때문이다.
한편, 임대차 기간만료 이전이라도 임대인이 임대차 보증금 반환에 미온적이거나, 향후 임차인을 선정함에 있어 시세보다 훨씬 높은 차임의 욕심을 부려 쉽게 다른 임차인이 들어올 수 없는 사정이 있다면, 임대차 만료일 2~3개월 이전이라도 미리 재판(지급명령 내지 소송)을 신청할 필요도 있을 것이다.
현행 재판실무상 소제기 이후 판결이 선고되기까지는 최소한 2~3개월이 소요된다는 점을 고려하여 미리 판결을 확보함으로써 임대차 보증금 회수를 조금이라도 앞당길 수 있기 때문이다.
- (알면 힘이 되는 법)임대인이 자진해 보증금을 잘 주지않는 법적 이유
- [최광석] 우리나라 임대인들은 참 보증금지급에 적극적이지 않다는 느낌을 자주 받게 된다. 법적으로는 임대차기간이 종료하면 당연히 보증금을 반환할 의무가 있는데도 대부분의 임대인들은 제 날짜에 보증금을 반환해야한다는 부담을 갖고 있는 것 같지 않다.
`다른 임차인이 들어와야 줄 수 있다`는 태도는 보통이고, 심지어는 임대차보증금을 회수하는 것이 임차인의 의무인 것인양, `직접 중개업소에 집을 내놓고 알아서 보증금을 회수하라`는 식의 태도를 보이기도 한다. 반면 임차인은, 임대차만기일이 되기 몇 달전부터 임대차보증금을 반환해 줄 것을 이야기한 것은 물론, `이 보증금을 반환받아야만 다른 곳에 내정된 다른 전셋집(점포)에 보증금을 지급할 수 있다`거나, `분양받은 곳에 잔금을 지급하고 입주할 수 있다`는 식의 통사정으로 보증금반환에 소극적인 임대인을 감동시키고 있는 것이 지금의 일반적인 현상이다.
임대차보증금을 반환해야 한다는 점에서는 임차인에 대해 채무자일 수밖에 없는 임대인의 자세가 왜 이렇게 소극적, 아니 어떻게 보면 고압적으로 느껴지는 것일까? 다른 사회, 경제적인 이유는 생략하고, 이 문제를 법적인 측면에서 이야기해 볼까 한다(보증금반환은 주택이나 점포이거나간에 논리가 대동소이하므로 이해의 편의상 주택을 중심으로 한다).
우선, 시간과 비용이 많이 드는 재판구조에 큰 이유가 있다. 임대차보증금소송은 사실 쟁점이 전혀 없는 아주 간단한 재판이다. 따라서, 법률전문가라면 기록 검토하는데 불과 10분이면 충분하다. 그럼에도 불구하고, 일반사건과 별반 다름없이 처리되어 재판이 3-4개월이 걸리는 것이 보통이다. 이를 보완하기 위해 “지급명령”이라는 제도가 있지만, 지급명령신청 후에 지급명령이 결정되기까지는 불과 1-2주 밖에 걸리지 않지만, 임대인이 지급명령결정에 이의할 경우 보통의 본안재판으로 회부될 수밖에 없는데, 그 경우 오히려 지급명령을 신청하지 않고 바로 본안재판을 신청할 때보다 오히려 시간이 더 소요되어버린다. 또한, 소송을 위한 인지대나 송달료, 그 밖에 법률구조를 위한 제반비용 역시 경제적인 약자인 임차인에게는 큰 부담이 되고 있는 것이다.
두 번째, 재판으로 가더라도 임대인에게 별다른 큰 불이익이 없는 것이 우리나라 재판구조이다. 임대인이 자진해서 임대차보증금을 지급하지 않을 경우에 임차인이 소송을 제기한다면 임대인에게 상당히 큰 타격이 될 수 있다고 할 때, 임대인은 임차인을 소송으로 가지 않도록 달래기 위해 노력할 수밖에 없을 것이다.
그러나, 우리나라 재판구조는 이와는 정반대이다. 이는 굳이 보증금사건 뿐 아니라 다른 보통의 사건에도 적용될 수 있는 경우이지만, 지급의무가 명백한 보증금사건에 적용하여 생각해 보면 이해가 훨씬 빠를 수 있다. 실력있는 변호사 유능한은, 임대차보증금소송을 당한 임대인을 위해 다음과 같이 자문할 수 있다.
① 소송이 제기되어 재판이 되더라도 재판이 종결될 때까지 임대차보증금을 마련하라. 재판이 마칠 때까지만 보증금을 돌려주게 되면 임대인에게는 어떠한 불이익도 없다. 재판 도중에 임대차보증금을 구해서 임차인에게 지급하려 하면, 대부분의 순진하고 착한 임차인들은 보증금 원금만 받고 임대차만기일 이후의 이자나, 소송비 등과 같은 다른 보상없이 바로 소송을 취하하게 된다.
`억울해서 그렇게는 할 수 없다`고 임차인이 항변해도 오히려 법원이 좋은 말로 임차인에게 양보할 것을 설득한다. 법원에서 합의를 하게 되면 재판비용은 상대방인 임대인에게 받지 못하는 것이 일반적이다. 만약, 재판 도중에 극히 일부 독한 임차인이 ‘보증금 원금만 지급받고는 도저히 재판을 그만둘 수 없다’고 하더라도, 결과는 별로 임차인에게 득이 되지 않는다. 임대인은 그 금액을 (변제)공탁할 수 있고, 그 공탁서가 법원에 증거로 제출되면 법원은 원고인 임차인의 청구(소송)를 기각하는 판결을 선고할 수밖에 없다. 즉, 임차인이 재판에서 패소하는 것이다.
왜냐하면, 우리 재판구조는 재판(변론)종결 당시의 상황을 기준으로 승패의 판단을 하게 되어있어, 비록 재판제기 당시에는 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황이었지만, 재판이 종결되기 전에는 임차인이 보증금을 (공탁으로)돌려받은 셈이 되므로, 보증금을 달라고 하는 임차인의 청구는 기각될 수밖에 없는 것이다. 재판에 패소하면, 재판에 따른 소송비용은 오히려 패소자인 임차인이 부담할 수도 있게 된다(물론, 예외적으로 패소자에게 소송비용부담을 하지 않을 수 있지만, 어디까지는 예외적인 경우이므로, 이러한 경우의 임차인 모두에게 그러한 예외가 적용될 수 있을지는 장담할 수 없다). 만약, 합의도 하지 않고 패소판결을 선고받기도 싫다면, 독한 임차인이 택할 수 있는 방법은 소를 취하하는 방법 밖에 없다. 그러나 재판절차상 소취하 역시 상대방인 임대인의 동의를 받아야만 가능하므로, 임대인이 동의하지 않으면 소취하도 가능하지 않게 되어 결국 패소판결이 불가피하다. 소취하에 대한 임대인의 동의는 결국, 임차인에게 불이익한 방향으로 서로간에 합의가 되고야 사실상 가능한 것이다.
② 만약, 재판종결될 때까지도 돈을 마련하지 못하더라도 재판이 끝난 이후에도 보증금을 지급하고 사건을 해결할 수 있는 방법이 얼마든지 있다. 보증금반환판결을 받은 임차인은 임대차목적물을 경매신청하는 것이 일반적인데, 여러 가지 소송절차적인 이유로 법원에 경매신청하는데만 판결 선고일로부터 1개월 이상이 걸리기 때문에, 그 사이에 보증금을 갚아버리면 아무런 이상없다. 만약, 부득이 이 시점까지도 보증금이 준비되지 못해 부득이 경매신청되더라도, 경매신청에서부터 낙찰시까지는 최소 6개월 이상이 걸리는 것이 일반적이므로, 그 사이에 보증금을 변제하면 된다. 다만, 이 때는 임차인이 부담한 경매신청비용은 임대인이 부담해야 한다.
③ 보증금을 지급하지 않더라도 임차인이 전셋집에서 이사하지 않으면 임차인에게 지연이자를 지급할 의무가 없으니 보증금반환에 너무 초조해 하지 마라. 임대인의 임차인에 대한 보증금반환의무는, 임차인의 임대인에 대한 임대차목적물 인도의무, 즉 전셋집을 완전히 비우는 의무와 법률적인 용어로 “동시이행의 관계”에 있어, 비록 보증금만기가 지났다고 하더라도 임차인이 집을 비워주지 않으면 이자지급의무가 없는 것이다. 즉, 보증금에 이자를 가산하는 시점은, 임차인이 집을 비워주는 시점부터이다. 돈없는 임차인이 어떤 방법으로 보증금을 받지 않고 다른 곳에 주거를 구할 수 있으랴?
④ 더구나, 우리 재판제도는 보증금을 돌려주지 못한 임대인에게 임차인의 정신적인 위자료를 지급할 의무를 부여하지 않는다. 위에서 본 바와 같이, 장기간의 소송 끝에 판결을 받아 경매절차를 거쳐 낙찰 직전에 겨우 보증금을 반환받더라도, 임차인에게 돌아오는 것은 보증금 원금이 전부이다. 임대인은 경매비용을 약간 손해볼 수 있지만, 그 돈은 임차인 몫이 아니다. 오랜 기간 보증금을 돌려받지 못함으로 인해 정신적인 고통이 당연히 예상될 수 있지만, 이러한 정신적인 고통에 대해서는 재산적인 손해가 회복되면, 즉 보증금을 돌려받으면 모두 없어지는 것으로 법원실무에서 관행처럼 운영하고 있기 때문이다.
이상의 내용이, 유능한 변호사가 임대인을 위해 훌륭하게 자문할 수 있는 내용이다.
결국, 이런 방법으로 임대인이 큰 돈 들이지 않고 임대차보증금만기일로부터 약 1년간 이상을 버틸 수 있는 것이 우리나라 재판구조인 것이다.
이런 구조에서 어느 임대인이 임의적인 보증금반환에 적극적일 수 있으며, 그렇다고 어느 임차인이 소송제기에 적극적일 수 있을까?
그렇다고 임차인의 입장에서 무작정 소송을 회피하면서 임대인의 선처만 기대할 수는 없다. 위에서 본 바와 같은 이유로 우리나라 임대인은 보증금반환에 대단히 소극적인 인간형이 대부분이므로, 임대인의 눈치를 보면서 재판을 지체하다보면 마냥 세월이 흘러가게 된다. 결국, 임차인 입장에서는 장시간을 소요하는 우리재판절차를 감안하여, 가급적 일찍 재판을 시작하고, 재판 도중이나 재판 종결이후에 보증금을 돌려받기를 기대하는 것이 현재로서는 가장 안전한 방법으로 생각된다. 재판은, 보험료 납부가 아깝지만 어쩔 수 없이 가입하는 일종의 “보험” 정도로 생각하는 것이 적절할 것이다.
결국 이를 개선하기 위해서, 제도적으로는 임대차보증금사건과 같이 쟁점이 단순하고 명백한 사건에 대한 재판처리절차를 총체적인 측면에서 개선하는 것이 시급히 필요하다고 보이고, 아울러, 보증금반환도 상호간에 중요한 “약속”이라는 점을 인식하여 자신의 약속위반으로 상대방에게 폐를 끼치지 않겠다는 성숙한 시민의식이 좀 더 필요하지 않을까하는 마음이다.
※ 그나마, 현행 재판구조하에서 임대차보증금을 수월하게 반환받을 수 있는 방법에 대해서는 종전에 <임대차보증금의 효과적인 회수방안>이라는 제목으로 쓴 칼럼내용을 참고하기 바란다.
- (법원경매천하평정)배당절차
- [우형달] 매수인(낙찰인)이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 된다.
◇ 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명한다. 낙찰자가 낙찰대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 된다.
1) 채권계산서의 제출
각 채권자는 낙찰기일까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대
채권의 계산서를 제출하여야 한다. 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산한다. 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 낙찰기일 후에는 채권액을 보충할 수 없다.
다만, 이자채권자의 경우에는 낙찰기일 전에 제출된 계산서에 이자채권이 기재되어 있으면 낙찰기일 이후 추가로 배당기일까지의 이자를 계산해 오면 그 부분 이자를 배당 받을 수 있다.
민사집행법에는 각 채권자는 배당요구의 종기일까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출하여야 한다. 만일 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산하며, 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 배당요구종기일 후에는 채권액을 보충할 수 없다.
여기서 한가지 참고해야 할 것은 주택임대차보호법의 보호대상이 되는 임차인(소액임차인 포함)이라 하더라도 배당요구를 하지 않은자에 대해서는 법원은 배당해 주지 않는다는 사실이다.
2) 배당표의 작성 및 확정
집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 또 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 이에 기하여 배당표 원안에 추가, 정정할 것이 있으면 추가, 정정하여 배당표를 완성, 확정한다.
3) 배당이의
법원이 확정한 배당표에 이의가 있는 이해관계인은 배당 당일 배당 현장에서 일단 구두로 배당에 대한 이의를 제기하여 배당을 중단시킨 다음, 1주일 이내에 정식으로 "배당이의소송"을 제기하여야 한다. 만약 배당이의소송을 제기하지 않으면 당초의 배당 내용이 확정되게 된다.
- (알면 힘이 되는 법)다시보자, 임차인의 원상복구의무 조항
- [최광석] 표준화된 임대차계약서 서식에 거의 빠지지 않고 들어가 있는 문구 중 하나가 바로 “임차인의 원상복구의무”에 관한 규정이다.
문구 그대로 해석하면 임대차목적물을 임차하기 이전의 상태로 복구하도록 하는 의무이지만, 그 의미 이외에도 법적으로는 “필요비, 유익비에 대한 포기”의 의미로 해석될 수 있다. 민법 제626조는, 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하거나, 임차물의 객관적인 가치를 증가시킨 유익비를 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데, 만약 임대차계약에 임차인의 원상복구의무가 규정되어 있다면, 이는 임대인에 대한 필요비, 유익비청구권을 임차인이 포기하는 것으로 법적으로 해석하는 것이다.
따라서, 임차인의 입장에서는 원상복구의무를 규정한 계약내용에 동의함에 있어, 원상복구비용을 임차인 스스로 부담해야한다는 점과 함께, 임차인이 임대차목적물에 관하여 투자한 비용 대부분을 임대인에게 청구할 수 없게 된다는 점을 유의할 필요가 있다. 더구나, 다른 임차인에게 시설을 양도하면서 “권리금”이라는 명목으로 투자한 자본을 회수하는 자체가 법적으로 보장되지 않는 현실에서는 그러한 내용이 포함된 계약의 체결에 더욱 신중을 기할 필요가 있는 것이다.
그럼에도 불구하고, 우리 부동산임대차계약의 현실은 너무나 임대인의 입장에 치우쳐있다고 밖에 볼 수 없다. 부동산 임대차에 관한 서식화된 계약서의 거의 대부분이 위와 같은 임차인의 원상복구조항을 무비판적으로 삽입함으로써, 민법에서 보장하는 임차인의 당연한 권리인 필요비, 유익비청구를 원천적으로 막고 있기 때문이다. 필자로서는, 이에 대한 책임이 부동산거래의 주무관서인 건설교통부에도 상당히 있다고 판단하고 싶다. 과거에 비해 상당히 개선되었다고는 하지만 여전히 임대인에 비하여 임차인은 약자일 수 밖에 없는 것이 현실이다. 이러한 현실하에서 임대차계약은 임차인에게 불리할 소지가 클 수 밖에 없다. 따라서, 건설교통부로서는 행정지도권한을 통해 임차인에게 불리하지 않은 표준계약서의 사용을 적극 권장할 필요가 있는 것이다.
더구나, 부동산중개업법 시행령 21조 3항은 “건설교통부장관은 중개업자가 작성하는 거래계약서에 관하여 표준이 되는 서식을 정하여 이의 사용을 권장할 수 있다”고 규정하고 있어, 부동산거래의 상당부분을 담당하는 부동산중개업자를 통해서도, 이러한 목적달성은 충분히 가능하다고 본다. 그렇지만 현실은, 일반적인 표준계약서는 물론이고, 중개업자들이 사용하는 표준계약서 작성에 건설교통부는 전혀 관여하지 않고 있다. 이러한 행정당국의 수수방관 속에서 현재 사설기관에서 제각각 임대차계약서를 만들어 유통하고 있고, 그 내용들 속에는 거의 천편일율적이고 무비판적으로 임차인의 원상복구조항이 부동문자로 삽입되고 있는 것이다.
한편, 임차인의 원상복구의무에 관해 양 당사자간에 충분히 이해하고 계약이 체결된 경우에도, 임대인의 입장에서 볼 때 너무나 계약내용이 허술한 경우가 많다.
임대차계약에서 원상복구란, 기본적으로 임대차 이전의 상태로 복구하는 것이어서, 원상복구를 위해서는 종전의 상태가 정확히 파악되어져야 한다. 임대인이 임차인에 대하여 원상복구의무를 요구하고 의무를 이행하지 않을 경우 의무에 상당하는 금전을 청구하기 위해서는, 임대차개시하기 이전의 상태는 어떠하였고, 임대차가 종료된 현재의 상태는 어떠한데, 종전의 상태로 원상복구하기 위한 비용이 얼마인지에 관한 모든 입증을 임대인이 해야한다.
그러나 임대차계약의 현실은, 우선 임대차 개시 이전의 상태가 무엇인지에 관해서부터 아무런 자료가 없는 경우가 많다. 인테리어 공사, 시설 개보수공사를 통해 임차인이 임대차목적물에 변형을 가한 후 임대차목적물을 사용하다가 임대차목적물을 명도할 때는 이미 종전의 원상태는 존재하지 않게 된다. 따라서, 최소한 종전 상태에 관한 자세한 사진이라도 계약서상에 첨부가 되었어야 하는데, 원상태에 관한 사진첨부가 되지 않은 것은 물론이고, 계약서상에 “원상”에 관해 아무런 언급자체가 없거나, 언급이 있다고 하더라도 대단히 미흡한 경우가 태반이다. 원상태에 관한 구체적인 재질이나 비용 등에 대해서 언급이 없는 것은 두말할 필요가 없을 정도다. 사진 몇장이 첨부되어 있거나, 간단한 원상태에 대한 설명이 있다고 하더라도, 구체적인 원상복구비용을 감정하여, 금액으로 판단받기 위해서는 부족하다. 따라서, 원상복구의무가 충실히 이행되기를 원한다면, 종전 상태에 관한 사진을 가급적 자세하게 첨부하고 사진에 담긴 원상태의 재질, 비용 등에 대해 임대차개시 당시부터 합의를 해 두는 것이 바람직하다. 그렇지않으면, 임대차계약체결 당시부터 원상복구를 바로 “금액”으로 합의하는 것도 하나의 방법일 수 있다.
서로 좋은 말만 하면서 상대방에게 부담주지 않는 분위기로 계약하고 싶은 것은 누구나에게 희망사항이다. 그렇지만, 미비하고 오해의 소지가 있도록 계약한 부분은 몇 년이 지난 시점에서 엄청난 분쟁으로 번지게 되어 서로를 원수지간으로 만들 수도 있다는 점을 명심해야 한다.
더구나, 경기가 불황인 최근에 들어서 이와 같은 원상복구문제가 자주 다툼이 되고 있는 것은 다음과 같은 이유가 아닌가 짐작된다. 경기가 호황일 때는 기존의 임차인이 나가고 새로운 임차인이 들어오게 되는 경우, 향후 기대될 수익이나, 임대료 등과 비교할 때, 철거비용이 큰 부담이 아닌 관계로 통상 철거비용을 새로운 임차인이 대신 기꺼히 부담해 왔기 때문에 기존의 임차인이나 임대인에게는 계약서상의 원상복구조항이 그야말로 형식적인 문구에 지나지 않았을 수 있지만, 지금과 같은 불경기하에서 새로 들어오는 임차인 입장에서는 철거의무를 대신 부담하려고 하지 않는 경향이 늘고 있어, 기존의 임차인에 대한 원상복구문제가 심심찮게 분쟁거리로 등장하고 있는 것으로 보인다.
위에서 본 바와 같이 임차인의 원상복구의무 조항은, 비록 표준계약서상의 활자로 박혀있어 별다른 법적 의미를 지니지 않은 것으로 보일 수 있지만, 임대인, 임차인 모두에게 법적으로는 매우 큰 의미가 있음을 유의할 필요가 있다.
- (알면 힘이 되는 법)계약해제, 계약금포기하더라도 언제나 가능한 것은 아니다
- [최광석] 매매나 임대차계약한 부동산을, 지급한 계약금을 포기하고서라도 해제했으면 하고 희망하는 사람들이 많다. 지급한 대금 중에서 계약금만 반환받지 못하게 되더라도 나머지는 돌려받으면서 계약을 끝냈으면 하는 바램인 것이다. 부동산시장에 상당한 거품이 형성되어 있다고 느껴지는데다가, 예정대로 부동산을 인수하더라도 수지가 맞지 않을 것으로 보이기 때문이다.
계약금 정도만 포기한다면 언제든지 계약을 종료하고 더 이상 계약에 구속되지 않게 되면서, 더불어 계약금 이외에 지급한 돈이 있다면 나머지는 반환받을 수 있는 법률적인 권리가 있을까?
이 문제는 법률가들에게는 매우 간단함에도 불구하고 일반인들은 의외로 많은 분들이 오해하고 있는 사실에, 적지않게 놀라곤 한다. 일반인들은 계약금을 포기하면 당연히 계약을 해제할 수 있다는 생각을 하고 있는 경우가 많았다.
계약금 상당의 금액을 포기하고서라도 계약을 해제하고자 하더라도, 언제든지 가능한 것이 아니라 시기적인 제한이 있다. 이 문제에 관해 민법 제565조에서는 “해약금”이라는 제목으로 다루고 있는데, 계약금을 포기하고서 계약을 해제할 수 있는 시기를 “이행에 착수하기 이전까지”로 제한하고 있다. “이행에 착수하기 이전”이라는 시점에 대해서는 상황에 따라 여러 가지 법률적인 해석이 있을 수 있지만, 보통의 경우에는 “중도금지급약정일”로 해석된다. 따라서, 중도금지급일 이후에는 계약금 상당을 자진해서 포기하더라도 임의로 해약할 수 없게 된다. 즉, 계속 계약에서 구속될 수밖에 없게 되어, 계약을 벗어나지 못하고 이행할 의무를 부담하게 되는 것이다. 결국, 이행에 착수한 시점 이후에는 상대방과의 합의나, 상대방의 계약위반사유(이행지체, 이행불능 등)가 없는 등 다른 사정이 없는 한, 계약금을 포기하고서라도 마음대로 계약을 깰 수는 없게 된다.
그렇다면, 그럼에도 불구하고 더 이상 계약을 이행하지 않으면 법률적으로 어떻게 처리될까? 당사자간에 계약처리에 관해 적절한 합의가 이루어지지 않고 결국 법적으로 해결될 수밖에 없다면, 매도인이나 임대인으로서는 상대방을 상대로 나머지 대금을 지급해 달라는 소송을 제기할 수 있다. 재판결과, 일정금액을 지급하라는 판결이 선고되면, 매수인이나 임차인의 재산에 강제집행이 가능하게 된다.
그럼에도 불구하고, 많은 사람들이 ‘계약금을 포기할 경우 언제든지 계약을 끝낼 수 있다’고 오해하고 있는 이유는, 비록 법률적으로는 계약금을 포기하고 임의로 계약을 해제할 수 있는 시기가, 이행에 착수하기 이전까지로 제한되어 있지만, 부동산거래 관행상으로는 매수인이나 임차인이 계약을 이행할 의사나 능력이 되지 않는데, 매도인이나 임대인으로서도 굳이 법적인 소송으로 진행되는 것을 원치않은 상황하에서, 계약금만 받고 계약을 합의하면서 다른 계약자를 구하거나 아니면 현재의 계약자 대신 바로 다른 매수자를 연결하는 식으로 해결되어 올 수 있었기 때문이다.
그렇지만, 현재와 같은 극심한 부동산불황기에서는 지금까지와 같은 원만한 해결이 되지 않고 그 이상의 상당한 손해를 감내하거나 아니면 법적인 분쟁으로 가야 될 가능성이 커지고 있다는 점을 유의해야 한다. 단적으로 상가분양의 경우만 하더라도, 토지매입비에서 분양대행수수료에 이르기까지 실제 상가의 순수가치보다 엄청난 거품을 포함한 금액으로 상가분양가격이 책정된 경우가 많은 것이 현 실정인데, 지금과 같은 부동산불황기에는 현재의 계약자와 적절한 금액(계약금 정도)으로 합의해제한 이후에, 상당한 손해를 보지 않고 다시 다른 적절한 계약자를 구한다는 것은 사실상 불가능하다는 계산이 된다는 점에서, 종전과 같이 원만하게 해결되기가 쉽지 않기 때문이다.
결국, ‘여차하면 계약금이라도 포기하고서 계약에서 벗어날 수 있다’는 안이한 마음으로 쉽게 체결한 계약은, 예상치 못한 족쇄로 작용할 수 있다는 것을 명심하고, 계약체결에 더욱 신중을 기해야 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)환산보증금에 대한 몇가지 오해
- [최광석] 상가건물임대차보호법은 환산보증금이라는 개념을 도입하고 있다. 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 임대차계약에만 이 법을 적용하기 위해서이다.
흔히들 알고 있는 것처럼 환산보증금의 계산은, 월차임에 100을 곱한 금액과 임대차보증금을 합산한다. 즉, 월차임이 200만원이고 임대차보증금이 3천만 원인 임대차계약의 환산보증금은 2억3천만 원이다<(200만원 × 100) + 3천만 원)>.
그런데, 환산보증금을 인상할 경우의 계산방식과 그 한도에 대해서 많은 사람들이 오해하고 있다.
서울의 경우 환산보증금 기준이 2억4천만 원인데, 위에서 예를 든 임대차계약에서 임대차기간이 갱신되었다면, 갱신되면서 올릴 수 있는 한도는 얼마일까? 이에 관하여 법 제10조 제3항은, “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다”고 하고 있고, 법 시행령 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있다. 따라서, 임대차계약을 갱신하면서 월차임은 224만원<200만원 + (200만원×12%)>, 보증금은 3천3백6십만 원< 3천만 원 + <3천만 원×12%)>까지 각각 올릴 수 있다.
만약, 보증금은 인상하지 않고 월차임만 인상한다면 최대한 올릴 수 있는 금액은 얼마일까? 환산보증금 2억3천만 원일 때 갱신하면서 인상할 수 있는 한도가 12%이기 때문에, 환산보증금 257,600,000원<2억3천만 원 + (2억3천만 원×12%)>이 한도가 된다. 따라서, 보증금은 3천만 원으로 그대로 유지한다면, 월세로 환산될 수 있는 환산보증금 227,600,000원(257,600,000원 - 3천만 원)이 한도가 된다. 그런데, 환산보증금 227,600,000원에 해당하는 월차임은 2,276,000원(227,600,000원/100) 이므로, 결국 인상할 수 있는 월차임은 276,000원(2,276,000원 - 200만원)이 한도인 셈이다.
한편, 위에서 예를 든 환산보증금 2억3천만 원 임대차계약의 임대차기간이 1년이 아니라 2년일 경우에, 2년 계약기간이 지난 이후에 갱신할 수 있는 한도는 종전의 환산보증금 기준금액의 12%인지, 아니면 24%인지 오해가 많다. 즉, 인상한도범위인 12%가 1년간의 한도범위인지, 아니면 임대차기간에 불구하고 기간을 한 번 갱신할 때마다의 인상한도인지가 문제인 것이다.
결론적으로 이야기하자면, 당초 임대차기간이 2년인 위 계약에서 2년 이후에 인상할 수 있는 한도는 24%가 아니라, 12%이다. 왜냐하면, 법 시행령 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있어, 갱신청구할 때 당시의 차임 내지 보증금의 12%로 해석할 수밖에 없다는 점에서, 임대차기간이 2년인 임대차계약의 경우에는 계약기간 2년이 경과하면서 인상할 수 있는 한도는 24%가 아니라 12%인 것이다. 결국, 12% 인상한도를 무조건 1년간 인상한도로 이해하는 것은 명백한 오해인 것이다.
따라서, 임대인 입장에서는 합법적으로 임대료인상을 최대한 할 수 있기 위해서 계약기간을 1년으로 정하는 것이 가장 유리하고(법 제9조에서 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다”고 규정하여, 임대차계약기간을 1년 미만으로 정하고 자주 갱신하는 것을 금지하고 있기 때문에, 임대인 입장에서는 1년이 가장 짧은 기간이 되는 셈이다), 임차인 입장에서는 가급적 임대차기간을 길게 정하는 것이 임대료인상폭을 적게 이끌어갈 수 있는 방법이 되는 셈이다.
그밖에, 월세 임대차계약에 따른 중개수수료 계산을 함에 있어서는 환산보증금의 계산과 같은 방법으로 하는 것은 적법하지 않다는 점을 유의할 필요가 있다. 중개수수료는 거래금액에 일정한 요율을 곱하여 계산하게 되는데, 월세가 있는 임대차계약의 거래금액계산은, 월세에 해당 임대차계약의 임대차 개월 수를 곱하여 계산된 금액에 임대차보증금을 합산하여야 함에도 불구하고, 일부 중개업소에서는 환산보증금과 같은 방식으로 계산하여 거래금액을 부풀려서 과도한 중개수수료를 받는 경우도 있다는 것이다.
예를 들어, 위에서 든 사례에서 본바와 같이 임대차보증금 3천만 원에, 월차임 200만원인 임대차계약에 있어서 중개수수료 산출을 함에 있어 바탕이 되는 거래금액은, 임대차기간이 1년일 경우에는 5,400만원< 3천만 원 + (200만원×12개월)>, 임대차기간이 2년인 경우에는 7,800만원< 3천만 원 + (200만원×24개월)>에 불과함에도 불구하고, 일부 중개업소에서는 환산보증금과 같은 계산방식으로 2억3천만 원을 거래금액인 것처럼 중개수수료를 계산하는 잘못을 범하는 것이다. 환산보증금은 상가건물임대차보호법에서 임대차의 규모를 정함에 있어서 일응의 기준이 될 수 있을 뿐이며, 중개수수료계산에 따른 거래금액산정에 있어서는 이 방식을 그대로 통용할 수는 없다. 중개수수료계산에 있어서는 각 시도조례의 관련 규정에 따를 수밖에 없는 것이다.