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- (알면 힘이 되는 법)약속지킨 사람의 착각
- [최광석] 부동산거래와 관련해서 거래 상대방이 계약을 이행하지 않아 애를 먹는 경우가 비일비재하다. 이 경우 상대방의 계약불이행만 염두에 두고 정작 자신의 채무이행에 대해서는 준비를 소홀히 하는 경우가 많다.
가장 대표적인 예를 들어 보자. 갑이라는 사람이 부동산을 매도했는데 상대방인 매수인 을로부터 계약금과 중도금까지만 지급받고 잔금을 지급받지 못한 경우에, 일반적으로 갑은 을에게 잔금지급을 촉구하기만 할 뿐 자신의 의무인 매매대상 부동산의 이전등기서류를 준비하는 것을 미처 생각지 못하는 것이다. 갑의 입장에서는, 을로부터 돈만 제공받으면 등기서류는 당연히 준비될 수 있다는 마음으로, 자신의 서류준비에는 별다른 비중을 두지 않는다.
그러나, 위에서 예를 든 부동산매매를 비롯한 부동산거래의 대부분에 있어 거래당사자의 의무는 법률적으로 동시에 이행되어져야 하는 것으로 해석되고 있다. 즉, 위에서 예를 든 을의 잔금지급의무는 갑의 이전등기의무와 동시에 이행되어져야 하는 관계인 것이다. 따라서 법률적으로 따질 때, 갑이 을의 잔금미지급을 이유로 계약을 해제하거나, 잔금에 대한 지연이자를 청구하기 위해서는 갑 스스로 자신의 이전등기의무를 다할 수 있는 상태를 만들었다는 사실, 즉 이전등기에 관련된 서류(매도용 인감증명서, 등기권리증 등)를 준비하였다는 것을 입증해야한다.
그럼에도 불구하고, 위에서 든 갑의 경우와 같이 상대방이 채무를 이행하지 않음으로 인하여 계약이 진행되지 못하는 것이 너무나 명백하다는 주관적인 판단하에, 상대방에 대한 채무만을 계속 독촉할 뿐, 갑 자신의 의무를 이행해야한다는 사실을 망각하거나, 아니면 이행준비가 되었더라도 이행준비가 된 사실을 입증할 수 있는 노력을 소홀히 하는 경우가 많다. 그 결과, 향후에 갑이 을의 대금지급지연을 이유로 계약을 해제하거나 지연이자를 청구하는 재판이 진행될 때, 갑의 의무이행 역시 부족하다는 취지로 을로부터 반박을 당하게 되어, 이에 관한 입증이 곤란함으로 인해 낭패를 보게 되는 것이다.
반면, 잔금지급 이전에 중도금지급이 별도로 약정된 계약에 있어, 매수인이 잔금기일 이전에 중도금을 지급하지 않는 상황이라면, 매도인으로서는 중도금을 지급받는 것 이외에는 굳이 매도인으로서 제공해야 할 다른 의무는 없기 때문에 매수인에게 중도금지급을 독촉한 후, 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있게 된다. 부동산매매계약에 있어 매도인의 이전등기의무는 잔금지급시에 발생하기 때문에 중도금지급단계에서는 매도인에게 별다른 의무는 없기 때문이다.
위에서 든 경우 이외에 자주 발생하는 사례로는 ① 계약에 하자가 있어, 이전등기 받은 매수인이 매도인에게 이전등기를 말소해 주고, 대금을 반환받고자 할 적에 매도인에게 대금반환만 독촉할 뿐 매수인의 의무인 이전등기말소서류를 제공하는 의무를 소홀히 하여 지연이자지급을 제대로 받지 못하는 경우(말소등기서류를 제공한 때로부터 지연이자가 기산되기 때문) ② 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 건물주인으로부터 임대차보증금을 돌려받지 못하고 있는 임차인이 자신의 채무인 명도의무를 소홀히 한 채 임대차보증금에 대한 계약기간 이후의 지연이자를 청구하는 경우를 들 수 있다.
이러한 차원의 연장선에서 예를 들어 매매대금을 전부 지급하였음에도 불구하고, 매도인으로부터 이전등기서류를 제공받지 못하였음을 이유로 계약을 해제하기 위해서, 단순히 이전등기서류를 제공해 줄 것을 촉구하는 것만으로는 의무를 다하지 못하는 것으로 해석할 수 있다. 법률적으로 이전등기절차는 매도인의 일방적인 행위로 이루어지는 것이 아니라 이전등기를 받을 사람의 협조를 필요로 하는 행위로 해석하기 때문에, 이 경우 매수인으로서는 매도인에게 단순히 이전등기서류를 제공해 달라고 요구하기 보다는, 언제, 어디서 이전등기서류를 받겠다는 취지로 구체적으로 명시하지 않는 한, 매수인이 협조하지 않아 이전등기를 하지 못했다는 변명을 매도인으로부터 받을 수 있기 때문이다.
따라서, 상대방이 계약을 이행하지 못하고 있을 경우에 상대방에 대한 독촉에만 몰두할 것이 아니라, 상대방의 채무이행에 대응하는 자신의 채무는 어떤 것이 있는지 반드시 한 번 더 고민하고, 이를 이행할 준비를 갖추었다는 점을 입증할 수 있는 방법을 염두에 두어야 한다.
- (알면 힘이 되는 법)부동산 위조 사기 예방법
- [최광석] 최근 소유자를 사칭하는 부동산사기사건이 빈발하고 있다. 그 유형으로는 소유자를 사칭하여 부동산을 매매하거나 임대차한 후 대금을 가지고 잠적하는 경우가 대표적이다. 이들 사건의 경우 대개 사기범은 부동산등기부상 소유자의 신분증을 위조하여 소유자행세를 하는 경우가 일반적이다.
매매사기의 경우, 특히 재건축대상 아파트와 같이 매수인이 매매대상 부동산의 구조나 내부 상태에 대하여 특별한 관심이 없어 해당 부동산(아파트)을 직접 방문하지 않는다는 점을 노리고 있다. 해당부동산을 직접 방문하게 될 경우, 진실한 소유자나 임차인에게 사기행각이 적발될 우려가 있기 때문이다(어떤 경우는, 해당 부동산이 매물로 나와 있다는 정보를 사기범이 입수한 후, 매수인이나 중개업소로 하여금 해당 부동산을 방문케하여 세입자를 직접 만나게 하는 등 대담한 행동을 하는 경우도 있었다).
한편, 임대차와 관련해서는 해당 부동산을 월세로 임차한 후, 이를 사용하던 중 임대인의 신분증을 위조해서 마치 자신이 임대인인 것처럼 사칭하면서 해당 부동산을 전세로 임대하여 전세금을 편취하는 사건이 종종 발생하고 있다. 이 때 사기범은, 자신이 실제 임대인과 임대차계약을 체결하면서 알게 된 실제 임대인명의의 예금구좌를 전세 임차인에게 알려주어 전세금의 일부를 그 구좌로 송금하게 하는 등 자신을 진정한 소유자로 믿게끔 치밀하게 계산된 행동을 하는 사례도 있었다.
한편, 신분증이 아니라 부동산등기부등본을 위조하는 사례도 있었다. 이러한 경우는, 사기범이 제시한 부동산등기부등본에만 의존하지 말고, 별도로 등기부등본을 발급받아 등기부등본의 진위를 확인하는 것으로 간단히 예방될 수 있다.
현행법 하에서는, 위조된 공문서를 믿고 거래한 경우 아무리 위조가 정교하게 이루어져서 그 진위를 식별할 수 없었다고 하더라도, 최종적으로는 대개 진실한 소유자가 권리를 보호받는 반면, 거래상대방은 피해를 입는 구조로 결론지어진다. 즉, 위조된 서류를 통해 매매에 따른 이전등기까지 받았다고 하더라도, 소유자가 재판을 통해 이전등기의 말소를 받게 되는 것이다. 따라서, 자신에게 권리가 있다고 행세하는 사람과 거래하는 상대방으로서는 그 사람의 권리확인에 더욱 철저한 주의를 기울여야 한다.
우선, 공문서 그 자체에 대해서 육안으로 세밀하게 확인만 하더라도, 위조사실을 적발할 수 있는 경우도 있다. 실제로도, 위조된 주민등록증을 믿고 진정한 소유자인 것으로 알고 거래를 했는데, 결국 나중에 사기사건으로 확인되어 상당한 피해가 발생한 이후에 다시 확인한 결과, 부동산등기부상의 소유자 인적사항과 위조된 주민등록증과를 비교해서 주민번호 중 1개가 다르다거나, 한자가 약간 차이가 있었던 것이다. 이 경우에는 조금만 더 주의를 기울였더라면 사기범행을 예방할 수 있었을 것이다.
또한, 권리자라고 칭하는 사람의 신분증확인은 물론 등기권리증을 소지하고 있는지, 그 내용이 정확한지를 확인할 필요가 있고, 이러한 확인은 잔금지급시가 아니라 부동산계약체결 당시부터 이루어질 필요가 있다는 것이다. 일반적으로, 개인간의 거래이건 아니면 중개업소가 개입된 거래이건간에 등기권리증의 확인은 계약체결 당시에 하지 않고 잔금을 수수할 때 하는 것이 관행이다. 이는, 등기귄리증을 거래당사자가 진정한 소유자인지 확인하는 서류로 인식하기보다는, 소유권이전등기를 하는데 필요한 서류로만 인식하기 때문이다.
이러한 관행에 따른다면, 결국 계약체결당시에는 거래상대방이 권리를 가지고 있는지 여부를 신분증에만 의존할 수 밖에 없게 되어, 신분증위조가 횡행하는 최근의 상황에 비추어 볼 때, 이러한 관행에는 문제가 있는 셈이 된다. 더구나, 부동산거래의 특성상 권리를 취득하고자 하는 사람으로서는 부동산등기를 넘겨받기 이전에 계약금, 중도금이라는 명목하에 상당한 대금을 미리 지불하게 되어, 잔금지급이전에 사기범이 도주해 버린다면 등기권리증을 확인할 수 있는 기회조차도 가지지 못하고 사기피해를 입게 되는 것이다.
물론, 중개업소가 개입된 거래일 경우, 현행 판례상으로 중개업소가 상대방의 위조된 신분증만을 믿고 거래를 체결한 경우, 중개업소의 과실을 인정하여 손해배상책임을 인정하고는 있어서, 피해자의 입장에서는 이를 통해 피해를 배상받을 수는 방법은 있지만, 이 경우에도 중개업소에게 전적으로 손해배상책임을 인정하지는 않고 피해자의 과실도 인정하고 있어(과실상계), 일정부분의 손해는 피해자가 스스로 부담할 수 밖에 없는데다가, 대부분의 중개업소 역시 이러한 사고에 대비한 보험가입액수가 1억 원 정도로 한정되어있는 것이 일반적이어서, 피해금액이 큰 부동산사기사건에 대해서는 만족할만한 피해보상이 이루어지지 못할 수도 있다. 따라서, 계약체결 당시부터 상대방의 신분증 뿐 아니라, 등기권리증 소지 여부까지도 확인한다면 사기를 예방하는데 훨씬 많은 도움이 될 수도 있다.
그러나, 등기권리증도 위조되는 경우가 많은 현 상황에서는 등기권리증만으로도 거래의 안전을 장담할 수 없다. 더구나, 사기범이 신분증 뿐 아니라, 등기권리증까지 위조하여 사기행각을 벌였다면 거래한 중개업자에게는 특별한 다른 과실이 없는 한 중개업자의 업무상 과실은 없다고 보아 중개업자에게도 책임을 묻기가 곤란한 것이 현행 판례의 입장이라는 점에서 본다면, 최종적인 피해는 사기피해자에게 전부 돌아갈 수 밖에 없다. 이러한 점에서는 본다면, 계약당시에 상대방의 등기권리증까지 확인하였다고 하여 마음을 놓을 것이 아니라, 잘못될 경우 피해 전부가 거래당사자에게 돌아올 수 있다는 점에서 오히려 더 주의를 기울여야 한다는 논리가 되는 것이다.
이러한 점에서, 최근에 모 법무사가 위조된 등기권리증의 외관을 주의 깊게 살펴 사기위조범을 적발한 사례가 사고예방을 위해 좋은 귀감이 될 수 있다. 이러한 사례에 비추어 본다면, 거래금액이 꽤나 큰 부동산거래에 있어서는 거래 초기단계에서부터 해당 전문가(법무사, 변호사 등)를 통해 해당 부동산거래에 대하여 충분히 자문과 검증을 받은 후에 계약을 진행하는 자세가 필요하다고 사료된다. 단적인 예로, “등기권리증”이라는 서류를 이전등기에 필요한 소요서류로만 인식하는 자세에서 벗어나, 거래상대방이 진정한 소유자인지 여부를 확인할 수 있는 중요한 자료라는 차원에서 접근하면서, 그 내용을 검증하고 확인할 전문가의 도움을 구하는 마음가짐이 바로 그것이다.
결국, 부동산사기를 예방하기 위해서는 신분증이나 등기권리증과 같은 서류를 본인 스스로 꼼꼼히 살펴보아야 하고, 더 나아가 서류에만 의존하지 않고 직접 해당 부동산을 방문하여 거래상대방이 진정한 소유자인지 여부를 탐문하는 등의 노력이 요구되며, 아울러 해당 전문가의 도움을 그 때 그 때 구하는 자세가 필요한 것이다. 해당 전문가에 대한 자문은, 사고예방에 도움이 될 수 있음은 물론이고, 그럼에도 불구하고 예기치 않은 사고가 발생할 경우 해당 전문가에 대한 손해배상청구를 통해 위험을 분산할 수 있는 방법이 될 수도 있을 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)소위 `내용증명`의 정체
- [최광석] 소위 `내용증명`보내고 받는 것에 지나치게 민감해하는 경우를 자주 보게된다.
그러나, 내용증명이 가지는 법률적인 의미를 알게 되면 너무 지나치게 예민할 필요가 없다는 것을 알게 될 것이다.
내용증명이란, 우체국에서 실시하는 우편서비스의 일종으로서, 정확한 명칭은 `내용증명우편`인데, 글자표현 그대로 어떤 내용의 우편물을 보내어졌는지를 우체국에서 증명해 주는 우편서비스인 것이다.
예를 들어, 부동산매수인이 중도금이나 잔금을 지급하지 않을 경우, 매도인의 입장에서 법률적으로 매매계약을 해제하기 위해서는 최소한 1차례 이상의 대금지급을 최고(독촉)해야 하는데, 이러한 최고를 한 사실을 입증하기 위해 내용증명우편을 보내는 것이다. 결국, 내용증명이란 보내는 사람의 주장(의사표시)을 적어서 보내는 것인데, 일반우편물과는 달리 보내는 내용을 우체국에서 증명해주는 정도의 의미인 것으로 이해하면 되는 것이다.
그럼에도 불구하고, 내용증명우편을 보내고 받는 것에 대해 일반인들은 너무 민감해하는 것이 일반적이다. 이는 일반인들에게 법률문제가 발생하는 경우는 매우 드문 일인데다가, 대부분 구두(말)로 해결하는 것을 미덕으로 생각하는 터에, 관(우체국)의 도장이 찍힌 서면을 받는 것을 매우 의미있는 것으로 받아들이기 때문이다. 심지어는 내용증명받는 것 자체를 매우 불쾌하기까지 느끼는 사람도 많다.
이러한 관념 때문인지, 상대방으로부터 내용증명우편물을 받게 되면 그 내용에 대해 상세하게 반박해서 다시 내용증명우편으로 보내지 않으면, 마치 상대방의 주장을 묵시적으로 인정하게 되는 효과가 법률적으로 생기는 것처럼 오해하는 경향이 많다.
그러나, 위에서 본 것처럼 내용증명우편은 보내는 사람의 일방적인 주장에 불과하기 때문에, 보내는 사람의 일방적인 주장에 대해 답변하지 않는다고 하여 그 내용을 인정하는 법률효과가 생기는 것은 결코 아닌 것이다. 전혀 터무니없는 주장에 대해서는 대꾸할 필요조차 느끼지 못하고 답변하지 않을 수도 있는 것인데, 이를 두고 상대방 주장을 인정하는 것으로 법률적으로 해석할 수는 없기 때문이다.
따라서, 만약 상대방의 터무니없는 내용증명우편에 대하여 대꾸할 필요성은 느끼지 못하지만, 아무런 답변을 하지 않으면 왠지 통념상으로 이를 인정하는 것처럼 보이는 것을 걱정한다면, 상대방 주장의 핵심에 대해서만 간단히 답변하거나, 아니면 ‘귀하의 주장은 전혀 터무니없는 허위주장이므로 일일이 답변하지 않겠다’는 취지로만 답장우편을 보내면 될 것이다.
반면에, 내용증명우편만으로는 법률적으로 부족함에도 불구하고, 관행적으로 내용증명우편만을 보내는 경우도 있다. 이러한 관행 역시 법률적인 문제에 대해서는 무조건 내용증명우편을 보내야한다는 잘못된 관념에 기인한 것이다. 앞서 이야기한 것처럼 내용증명은 보내는 사람의 주장(의사표시)에 불과한 것이고, 단지 어떠한 내용이 보내졌는지만을 우체국에서 증명하는 우편서비스인 것이다. 따라서, 어떠한 주장(의사표시)이 도달된 것까지 입증해야하는 법률문제에 대해서는 내용증명우편만으로는 법률적으로 부족하게 되는 것이다. 내용증명우편 그 자체만으로는 보내진 우편물이 상대방에게 도착된 것인지, 도착되지 못한 것인지, 도착되었다면 언제 도착된 것인지를 정확히 확인할 수 있는 서비스가 아니기 때문이다.
앞서 예를 든 것처럼 중도금이나 잔금을 지급하지 못하고 있는 매수인에 대하여 법적인 절차에 따라 매도인이 매매계약을 해제하기 위해서는 최소한 1차례 이상 대금지급을 최고(독촉)해야 하는데, 우리 민법 하에서는 이러한 내용의 최고를 한 사실은 물론이고, 그러한 최고내용이 상대방(매수인)에게 도달한 사실까지 계약해제를 주장하는 매도인이 입증해야하는 책임이 있는 관계로(우리민법은 기본적으로 의사표시의 도달주의원칙을 채택하고 있어, 어떠한 의사표시는 발송하는 것에 그치지 않고 의사표시의 상대방에게 `도달`되어야만 의사표시로서 효력이 발생하는 것을 원칙으로 하고 있고, 민사소송법상의 입증책임원칙상 이러한 사실은 그러한 행위를 한 사람이 모두 입증해야할 필요가 있다), 내용증명우편만으로는 법률적으로 입증이 부족하게 되는 것이다. 이 경우에는 우편 서비스 중의 하나인 배달증명우편을 이용하는 것이 필요한데, 보낸 내용까지 함께 증명하는 차원에서 `내용 및 배달증명우편`을 통해 의사표시를 하는 것이 가장 적절하다고 할 것이다.
결국, 법률적으로 볼 때 도달이 필요한 의사표시일 경우에는 내용 및 배달증명우편을 보내는 것이 원칙인 점에서, 도달이 필요한 의사표시가 무엇인지를 먼저 염두에 둘 필요가 있게 된다. 이를 구체적으로 전부 열거하기는 어렵지만, 부동산거래와 관련해서는 위에서 예를 든 계약해제의 최고의 의사표시, 계약해제(지)의 의사표시, 중도금지급기일 이전의 해약의 의사표시, 임대차계약에 있어 묵시적 갱신을 막기 위해 임대차계약종료 내지 조건변경의 의사표시 등이 대표적인 경우가 될 수 있다. 만약, 도달이 필요한 의사표시인지 아닌지 정확하게 알 수 없다면, 법률문제와 관련된 우편물은, 내용증명이 아니라 아예 내용 및 배달증명을 함께 하는 것이 안전한 방법일 수 있다.
- (10·29대책 1년)①집값 잡았지만 거래실종
- [edaily 윤진섭기자] 29일로 참여정부의 부동산정책 일정표가 공개된 지 1년이 됐다. 그동안 고강도 투기억제책이 잇따라 나오면서 과열 양상이던 부동산 시장은 안정을 되찾았다.
하지만 투자 심리가 급랭하면서 주택거래와 공급이 급감하는 후유증도 만만치않아 보완 대책 마련이 시급하다고 전문가들은 입을 모은다.
지난해 10·29 대책은 크게 ▲ 분양권 전매 금지 ▲ 종합부동산세 조기 시행 ▲ 주택거래신고제 실시 ▲ 주택담보비율 축소 등으로 정리할 수 있다. 한 마디로 시장 전반에 대한 규제를 강화해 부동산 투기를 근절하겠다는 것이 주요 내용이었다.
정부는 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구를 확대 지정했고 주택거래 신고제를 도입해 서울과 수도권 일대 6개 지역에서 일정규모 이상의 주택을 거래할 때 관할관청에 신고하도록 했다. 또 1가구 다주택자에 대해 양도세를 60%이상으로 대폭 늘렸고 주택담보 인정비율을 50%에서 40%로 낮췄다.
이 같은 대책을 시행한 결과 1년이 지난 지금 정부가 당초 의도한 집값 안정은 일단 성공한 것으로 평가받고 있다.
28일 부동산 정보업체와 업계에 따르면 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남권 아파트값은 지난해 10월 말보다 서울 평균(-3.6%)의 배 이상인 7.6% 떨어졌다.
재건축 추진 단지 하락폭은 더 심해 같은 기간 강동구는 9.3%, 강남구는 12.5% 내려앉았다. 반면 같은 기간 서울지역의 40평형 이상 대형은 1.3∼3.4%, 강북권도 2.2% 각각 올라 10ㆍ29 대책 충격이 지역ㆍ평형에 따라 다르게 나타났다.
◇ 10. 29 부동산 대책 이후 거래 급감
집값은 떨어졌지만 정부의 초고강도 대책으로 올 들어 정상적인 거래도 위축되면서 주택 실수요자의 어려움이 가중되는 부작용도 초래하고 있다.
실제 주택거래신고제 지역인 서울 강남구의 지난 9월 주택 검인건수는 357가구로 지난해 같은 달보다 87% 줄고, 송파ㆍ강동구도 85% 이상 감소했다.
거래 위축을 초래한 10. 29 부동산 대책에 시너지 효과를 낸 것이 바로 올들어 급격히 늘어난 입주 물량이다. 부동산 정보업체 내집마련정보사에 따르면 올해 입주물량은 총 25만1800가구로 지난해 보다 50% 이상 증가했다.
또 이 같은 입주물량의 증가는 내년(28만1641가구)까지 이어지면서 공급 과잉을 초래해 부동산 침체를 가속화시킬 것으로 업계에선 분석하고 있다. 입주 물량의 증가에 따라 부동산 시장에서 나타나고 있는 부작용은 입주률 하락과 역전세난을 꼽을 수 있다.
실제 업계에 따르면 올해 입주한 관악구 신림동 신림푸르지오(1456가구)는 입주률이 50~60%에 그친 상태고, 성남시 정자동에 위치한 파크뷰(1829가구)도 40~60% 수준에 머물고 있다.
뿐만 아니라 북한산 아이파크(입주률 50~60%), 서초동 아크로비스타(60%) 등도 입주률이 50%를 약간 상회하는 수준에 머물고 있다.
◇ 입주물량 증가, 입주률 하락..전세가격 큰 폭 하락 등 악순환 반복
이처럼 입주률이 낮은 데는 신규 주택으로 이사하려는 수요자들이 기존 집을 전세 놓거나 매도하고 싶어도 주택거래신고제, 양도세 증가 등으로 인해 매수세가 끊겼기 때문으로 풀이된다.
더욱 큰 문제는 신규 아파트 입주자들이 기존 아파트를 싸게 전세를 내놓고 싶어도 역전세난으로 인해 전세 수요가 자취를 감췄다는 데 있다. 이에 따라 전세금마저 제때 확보하지 못하면서 새 아파트로 옮겨 타지 못하는 악순환이 반복되고 있는 실정이다.
이 같은 악순환이 반복되면서 전세 가격은 큰 폭으로 떨어져 인천 서구 마전동, 원당동 일대 새 아파트 전셋값은 33평이 3000만원대까지 떨어졌다. 인천에서 평당 100만원대 전세 아파트가 등장한 것은 외환위기 이후 최초다.
특히 상반기에 1만3000가구 정도가 입주를 한 죽전지역은 33평형의 경우 2년전 1억5000만원 하던 전세가격이 7000만~8000만원선으로 전세가격이 반토막난 상태다.
빈집이 늘어나면서 임대차 분쟁도 급증세다. 집 주인이 임대보증금을 돌려주지 않은 피해사례가 서울시에서만 한 달에 수 십 건씩 접수되고 있다. 또 월세 전환률도 0.2~0.3% 대로 떨어져, 은행권 이자 수익만 못하다는 게 일선 중개업소의 평가다.
◇거래 숨통 터줄 당근이 필요하다..주택거래신고제 완화, 거래세 인하 등 필요
부동산 업계와 주택업계는 부동산 경기의 숨통을 틔워줘야 한다고 강력히 요구하고 있다.
내집마련정보사 김영진 대표는 “입주물량이 내년까지 큰 폭으로 늘어나, 공급과잉을 초래 부동산 침체 뿐만 아니라 자산디플레 우려도 있다”라며 “정부가 강경 일변도의 부동산 규제 정책에서 이젠 완화를 시도하는 방향으로 유턴해야 한다”고 규제 완화를 촉구했다.
규제 완화의 핵심으로 주택거래신고지역 해제의 목소리도 높다. 안명숙 스피드뱅크 부동산 경제연구소 소장은 “이미 건교부가 동별 등 세부적으로 주택거래신고제를 전환하겠다는 의지를 밝히고 있지만, 여전히 `시장 상황 점검`을 이유로 미루고 있다”라고 말했다.
또 그는 “변죽만 울리는 규제 완화보다는 실질적이면서 조속한 규제 완화가 필요하다”고 전했다.
주택을 매매할 때 부과하는 거래세율을 낮춰 주택거래를 활성화시켜야 한다고 목소리도 높다. 양해근 부동산뱅크 리서치 실장은 “정부가 애초 계획했던 대로 보유세 부담을 높이는 세제 현실화는 필요하다”며 “그러나 다주택 소유자들로 하여금 시장에 매물을 내놓는 등 거래 활성화를 위해선 거래세 인하 등이 병행돼야 한다”고 주장했다.
- (알면 힘이 되는 법)위헌결정이 부동산거래에 미치는 법률적 문제
- [최광석] 신행정수도이전을 위한 특별조치법이 헌법재판소에서 위헌결정되면서, 그간에 이를 전제로 행하여진 수많은 부동산거래에 큰 혼란이 예상된다. 특히, 이러한 사유를 이유로 기존의 부동산거래행위를 무효로 하거나 취소하고자 하는 소송이 줄을 이을 것으로
보인다.
그러나 행정수도가 이전될 것을 예상하고서 부동산을 매매하거나, 부동산을 담보로 대출한 경우에, 그 거래를 무효로 하거나 취소하기는 법적으로 거의 어려울 것으로 보인다. 이러한 부동산거래의 대부분은 행정수도가 이전할 경우 이전 예정지 내지 인근 지역 부동산의 가격이 상승할 것을 전제로 한 것이기 때문이다.
행정수도가 이전되면 상당한 가격상승이 발생할 것으로 예상되어 부동산을 거래했는데, 막상 행정수도 이전이 불가능한 상황이 발생했을 경우, 이러한 문제에 대해서는 법적으로 “착오”로 인한 의사표시의 문제로 다루어질 수 있다. 즉, 부동산거래를 하게 된 동기에 있어서 착오가 발생하게 되었는데, 이를 이유로 거래를 취소할 수 있는지의 문제로 논의될 수 있다.
그런데, 행정수도 이전과 같이 부동산거래를 함에 있어 당초 예상했던 어떠한 전제에 변화가 발생한 경우, 법적으로는 “동기”의 착오라고 분류되어지는데, 동기의 착오로 거래가 취소되기 위해서는 그 동기가 계약당시에 상대방에게 “표시”되어져야 하고, 또한 그 동기가 거래내용에 있어 “중요”한 부분이어야 한다.
그러나 행정수도이전과 관련된 대부분의 부동산거래는 이러한 요건을 충족하기가 곤란할 것으로 예상된다. 즉, 행정수도이전을 예상한 부동산거래라고 하더라도 이는 그야말로 “內心”의 동기에 그치는 경우가 많고, 행정수도이전을 전제로 거래하는 것이라는 의사가 외부적으로 거래상대방에게 정확히 표시되는 경우는 드물기 때문이다. 또한, 이러한 내심의 의사가 거래상대방에게 표시되었다고 하더라도 단순히 행정수도이전에 따른 시 세변동을 예상한 거래에 대해서는, 거래당사자가 스스로 부담해야 될 모험적인 거래로 해석해서 착오로 인해 취소될 수 있는 중요부분에 대한 착오로도 보지 않는 것이 일반적이다.
다만, 단순히 시세변동을 염두에 둔 거래가 아니라 예를 들어, 신행정수도건설을 위한 사전 준비차원에서 수용대상부동산의 시세 평가를 하기 위해 모 감정평가기관이 어떠한 건물을 임차하였는데, 결과적으로 행정수도이전이 무산되어 임대차의 목적을 달성할 수 없게 된 경우에는, 그러한 임대차의 동기가 임대차계약당시에 상대방에게 정확히 표시되었다면, 중요부분의 착오로 인정되어 취소될 수 있는 가능성은 크다고 할 것이다. 그렇지만, 행정수도이전을 위한 절차가 아직 본격화되지 않은 현 시점에서는, 행정수도이전을 염두에 둔 부동산거래 중에서 이와 같은 거래는 극히 적을 것이다.
또한, 이러한 변동을 이유로 한 대금을 감액해 달라는 주장도 생각해 볼 수 있으나, 조정으로 상호 협의되는 것은 별론으로 하더라도, 법적인 판결로는 권리주장이 곤란할 것으로 예상된다.
한편, 행정수도이전에 관한 법제정을 함에 있어 국회가 위헌문제를 진지하게 논의하지 못함으로써 결국 법이 위헌 결정되고, 이로 인해 행정수도이전을 믿고 부동산을 거래한 사람에게 피해가 발생하였음을 이유로, 국가에 대한 손해배상문제를 생각할 수 있겠지만, 이 역시 매우 곤란할 것으로 예상된다.
불법행위로 인한 손해배상이 가능하기 위해서는, 어떠한 행위로 인하여 손해가 발생하였고, 그 행위가 불법적이라는 요건 이외에도, 그 행위주체에게 고의, 과실이라는 귀책사유가 존재해야 하는데, 전체적으로 판단할 때 결과적으로 법 제정이 위헌 선언되었다고 하여, 행정수도이전과 관련한 법 제정과정에서 법제정하는 행위자나 기관에게 불법에 대한 고의, 과실이 있다고 판단하기는 어려울 것이기 때문이다.
따라서, 행정수도이전이 무산됨으로 인하여 발생한 손해에 대해서는 법적인 구제가 사실상 극히 어려울 것으로 보이고, 결국 이 손해는 수도이전을 믿고 거래한 최종 당사자가 감내해야 할 문제로 돌아갈 가능성이 크다고 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)알쏭달쏭 부동산 중개수수료
- [최광석] 중개업자를 통해 부동산거래를 한다면, 수수료를 지급하는 것이 일반적인데, 이 때 법정수수료에 대해 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 법정수수료의 자세한 내용은 각 시도의 조례로 정하고 있고, 구체적인 거래의 경우마다 조금씩 차이가 있지만, 대개 거래금액에 일정한 요율(몇 %)을 곱하여 계산하게 된다. 그런데, 이와 같은 법정수수료규정을 참조하더라도 중개수수료계산에 대해 일반인들이 잘 이해하지 못하는 점이 있어 이 부분에 대해 설명하고자 한다.
먼저, 高價의 부동산의 거래에 있어 적용되는 법정수수료 요율은, 획일적이지 않고 거래금액의 0.2~0.9%의 범위 내에서 당사자간의 협의로 정하도록 규정하고 있다. 즉, 거래의 난이도, 중개업자의 노고 등을 모두 감안하여 이 범위 내에서 적절한 수수료를 상의하여 정하도록 규정한 것이다.
그런데, 실무상으로는 구체적인 보수액수에 관해 협의가 이루어지지 않는 경우가 많다. 중개의뢰인의 입장에서는 0.2%에 근접한 낮은 보수를 지급하고 싶어하는 반면, 중개업자의 입장에서는 0.9%에 근접한 많은 액수를 받고 싶어하기 때문이다.
그런데 이와 같이 원만한 협의가 이루어지지 않은 경우 과연 법적으로 받을 수 있는 보수가 얼마인지에 관해 논란이 있을 수 있다. 일부 견해는 보수에 관한 합의가 이루어지지 않은 이상, 최저한인 0.2%의 요율을 적용해야 한다고 하지만, 법원실무는 0.2~0.9%의 범위 내에서 법원이 여러 가지 점을 고려하여 적절한 선을 정할 수 있는 것으로 해석하고 있다. 중개업무 역시 민법상의 위임업무와 유사하다고 보아, 합리적인 보수범위에 대하여 법원의 재량으로 보수를 정할 수 있도록 판단하고 있는 것이다.
결국, 보수의 범위에 관해 적절한 합의가 이루어지지 않을 경우에는 불필요한 다툼을 최소화하는 차원에서 법원의 판단을 받는 것도 하나의 방법일 수 있다.
한편, 월세 임대차계약의 경우 역시, 법정중개보수에 관해 많은 오해가 있는 부분이다. 위에서 본 바와 같이 중개보수의 산정은 거래금액에 지정된 중개요율을 곱해서 계산되는데, 월세 임대차계약의 경우에는 “거래금액”이 얼마인지에 대해 많은 오해가 빚어지고 있다.
월세 임대차계약에 따른 거래금액은, 월임료에 해당 임대차개월 수를 곱한 다음, 임대차보증금을 합산한 금액이 된다. 임대차보증금 1억원에 월임료 100만원으로 하여 임대차기간을 12개월간으로 정하였다면, 거래금액은 모두 1억1200만원인 것이다<임대차보증금 1억원 + (월임료 100만원 × 12개월)>. 그럼에도 불구하고, 일부 중개업소에서는 거래관행이라는 핑계 하에, 월세계약을 전액 전세보증금으로 환산하였을 때 산출된 금액을 임의대로 거래금액으로 보고, 이에 따른 고액의 중개수수료를 받고 있다.
분양권거래의 경우 역시 이러한 탈법적인 보수 수수가 많은 부분이다. 분양권거래의 거래금액은, 실제 수수된 금액 그 자체라고 판단하면 무방하다.
예를 들어, 최초 분양가격 5억원인 주상복합건물 분양권에 대하여 당시 3억원이 분양대금으로 이미 납입된 상태에서 1억원의 프리미엄을 추가로 지급하고 분양권을 매매하였다면, 중개수수료를 산정하기 위한 분양권거래금액은 4억원(납입금액 3억원 + 프리미엄 1억원)인 것이다. 그럼에도 불구하고, 일선 중개업소에는 최초분양가격 5억원이나, 아니면 최초분양가격 5억원에 프리미엄 1억원까지 포함한 6억원을 거래금액으로 간주하여, 고액의 중개수수료를 받고 있는 것이다.
법정수수료보다 많은 금액을 중개보수로 지급하기로 약속한 경우에 그 약속이 유효한지에 대해서도 많은 논란이 있어 왔다. 즉, 법정수수료 한도가 500만원인데, 2000만원을 보수로 지급하기로 약속하였다면 약속한 금액을 지급할 법적의무가 있는 것인가의 문제이다.
이미 법정수수료를 초과한 2000만원을 지급한 경우에 한도를 초과한 1500만원을 돌려받을 법적인 권리가 있는 것인지 역시 마찬가지 측면에서 문제가 된다. 이 점에 대해서는 오랜 논란끝에 최근 대법원판례는, 초과하여 지급하기로 약정한 중개보수약속은 초과한 범위에서 민사적으로도 무효이므로, 아직 지급하지 않았다면 지급할 의무가 없고, 이미 지급하였다면 초과한 범위에서 반환받을 수 있다고 판단하고 있다. 이는 법정중개보수에 관한 법규정을 사회질서를 유지하기 위해 반드시 필요한 “강행규정”으로 해석하여, 당사자간의 합의가 있더라도 민사적으로 “무효”라고 판단하기 때문이다.
- (자료)소비자피해보상규정 개정 주요내용
- [edaily 김춘동기자] □ 도서·음반 등의 피해보상기준 강화
ㅇ 도서·음반·정기간행물 등의 경우 계약의 중도해지시 제공받은 사은품에 대해 사업자가 과도한 변상을 요구해 분쟁이 발생하는 사례가 증가. 이에 따라 계약 중도해지시에 제공받은 사은품에 대한 반환기준(제품에 손상이 없는 경우: 반환, 제품이 훼손된 경우: 업체 매입가 배상)을 마련해 사은품에 대한 과다한 금액 청구로 인한 소비자 피해를 방지
ㅇ 또 청약을 철회할 수 있는 범위에 판매자가 소비자의 동의 없이 임의로 포장을 훼손한 경우도 포함되도록 하여 피해보상기준을 강화
□ 학원운영업 및 평생교육시설운영업의 피해보상기준 강화
ㅇ 학원 및 평생교육시설 이용 계약시 수강료와 교재비 등을 따로 분류하지 않아 분쟁이 다수 발생해 수강 계약시 사업자가 수강료와 교재비 등을 따로 기재해 고지토록 개정
□ 모발미용업에 대한 보상기준 신설
ㅇ 마·염색 등으로 인한 부작용이나 모발손상 등 소비자 피해가 다수 발생하고 있으나 이에 대한 보상규정이 미비해 현행 피부미용서비스업을 미용업으로 변경해 모발미용업까지 포괄해 미용업의 보상기준을 적용
□ 숙박업 등에 대한 보상기준 신설
ㅇ 숙박시설 이용자의 예약 취소시 과다한 위약금 부과 등으로 소비자불만이 증가함에 따라 숙박업에 대한 피해보상기준을 신설
* 사업자의 귀책사유로 인한 계약해제
-사용예정일 5일전까지 취소: 계약금 환급
-사용예정일 2일전까지 취소: 계약금 환급 및 요금의 10% 배상
-사용예정일 1일전까지 취소: 계약금 환급 및 요금의 20% 배상
-사용예정일 당일 취소 또는 통보가 없는 경우: 계약금 환급 및 요금의 30% 배상
* 소비자의 귀책사유로 인한 계약해제 및 해지
-사용예정일 5일전까지 취소: 계약금 환급
-사용예정일 2일전까지 취소: 요금의 10% 공제 후 환급
-사용예정일 1일전까지 취소: 요금의 20% 공제 후 환급
-사용예정일 당일 취소 또는 연락 없이 불참: 요금의 30% 공제 후 환급
ㅇ 또한 소비자 피해가 빈발하는 유학수속대행업·어학연수수속대행업·고시원운영업·정수기임대업에 대한 보상기준도 신설
<유학수속대행업>
* 사업자의 귀책사유로 인한 계약해제: 대행료 전액 환급 및 손해배상
* 소비자의 귀책사유로 인한 계약해제 및 해지
-학교선정 사실의 통지 전: 대행료의 20% 공제후 환급
-학교선정 사실 통지후 입학관련 서류 발송 전: 대행료의 50% 공제후 환급
-입학관련 서류를 발송한 경우: 대행료의 80% 공제후 환급
-1개교 이상 입학허가서를 수령한 경우: 대행료의 90% 공제후 환급
-출국수속이 이루어진 경우: 대행료의 100% 공제
<어학연수수속대행업>
* 사업자의 귀책사유로 인한 계약해제: 대행료 전액환급 및 손해배상
* 소비자의 귀책사유로 인한 계약해제 및 해지
① 대행료만 포함된 계약의 경우
-어학원이 선정되지 않거나 어학연수 신청서 작성이 이루어지지 않은 경우: 비용의 20% 공제후 환급
-어학원 선정후 입학신청서 및 관련서류가 작성중인 경우: 비용의 40% 공제후 환급
-입학신청서를 발송한 경우: 비용의 70% 공제 후 환급
② 대행료 및 어학연수프로그램비용이 포함된 계약의 경우
-어학연수 출발 전 40일까지: 비용의 10% 공제후 환급
-어학연수 출발 전 39～30일까지: 비용의 20% 공제후 환급
-어학연수 출발 전 29～20일까지: 비용의 30% 공제후 환급
-어학연수 출발 전 19～10일까지: 비용의 40% 공제후 환급
-어학연수 출발 전 9～1일까지: 비용의 50% 공제후 환급
-당일: 비용의 95% 공제후 환급
<고시원운영업>
* 사업자의 귀책사유로 인한 계약해제
-개시일 이전: 계약금 환급 및 이용금액의 10% 배상
-개시일 이후: 취소일까지의 이용일수에 해당하는 금액 공제후 환급 및 총이용금액의 10% 배상
* 소비자의 귀책사유로 인한 계약해제 및 해지
-개시일 이전: 총이용금액의 10% 공제후 환급
-개시일 이후: 취소일까지의 이용일수에 해당하는 금액과 총이용금액의 10% 공제후 환급
<정수기임대업>
* 사업자의 귀책사유로 인한 고장·훼손 및 손해 발생 : 무상수리·부품교환 및 손해배상
* 사업자의 귀책사유로 인한 계약해지: 등록비 상당의 손해배상금액을 소비자에게 반환, 소비자는 해지월의 실제 사용일까지의 사용기간에 비례해 정산한 월임대료를 사업자에게 지급
* 소비자의 귀책사유로 인한 고장·훼손 : 소비자의 비용으로 사업자에게 수리 및 부품교환 요청
* 소비자의 귀책사유로 인한 계약해지
-의무사용기간을 1년 이하로 정한 경우: 의무사용기간의 잔여월 임대료의 50%에 해당하는 금액과 잔여 임대차기간 임대료 총합의 10%에 해당하는 금액 중 적은 금액 배상
-의무사용기간은 없고 임대차기간을 1년 이하로 정한 경우: 임대차기간 잔여월 임대료의 50%에 해당하는 금액과 판매가액의 10%에 해당하는 금액중 적은 금액 배상
-의무사용기간을 1년 초과로 정한 경우: 의무사용기간 잔여월 임대료의 10%에 해당하는 금액 배상
-의무사용기간은 없고 임대차기간을 1년 초과로 정한 경우: 임대차기간 잔여월 임대료의 10%에 해당하는 금액 배상
□ 품질보증기간 및 부품보유기간 개정
ㅇ 품질보증기간 및 부품보유기간에 대한 별도의 기간을 정하지 않은 경우 적용할 일반적 규정을 신설(품질보증기간 1년, 부품보유기간 5년)
ㅇ 계절상품인 보일러의 품질보증기간을 1년에서 2년으로 연장하고, 기술 발전에 따라 전자제품·사무용기기 등의 제품 수명이 단축되고 있으므로 기업의 재고비용 절감을 유도하기 위해 부품보유기간을 합리적으로 조정
* TV·전축·냉장고·전자렌지: 8년→ 7년 / VTR: 7년→ 5년 / 세탁기·전기청소기: 6년→ 5년 / 퍼스널컴퓨터 및 주변기기: 5년→ 4년 / 휴대폰: 5년→ 3년
□ 기타 사항
ㅇ 전화서비스
* 이동통신서비스의 경우 6시간 이상 서비스 중지 또는 장애로 인한 피해발생시 손해배상토록 돼 있으나 전화서비스는 동일한 사유 발생시 피해보상규정이 미비해 6시간 이상 서비스 중지 또는 장애로 인한 피해발생시 손해배상이 가능하도록 규정 신설
ㅇ 가전제품, 사무용기기, 전기통신기자재 등
* 구입후 1개월 이내에 정상적인 사용상태에서 발생한 성능·기능상의 하자로 중요한 수리를 요할 때 제품교환 외에 무상수리도 가능하도록 개정
ㅇ 의복류, 신발
* 디자인·색상 불만으로 교환하는 경우 구입가의 90% 이상인 제품으로 교환하고 발생한 차액을 현금으로 정산토록 돼있는 현행 규정은 실효성이 떨어지므로 구입가의 80% 이상인 제품으로 교환하도록 하향 조정
ㅇ 여행업
* 여행개시·여행출발일, 여행요금·여행경비로 혼용돼 있는 용어를 여행개시와 여행요금으로 통일하고, 기간계산시 이해하기 쉽도록 괄호안에 병기해 명확하게 표기하도록 개정
ㅇ 이사화물취급사업
* 고의·과실로 인한 피해만을 보상요건으로 규정하고 있는 현행 규정을 사업자의 고의·과실에 관계없이 보상할 수 있도록 하고, 사업자의 귀책사유로 인한 운송지연의 경우 약정된 운임의 범위 내에서만 보상토록 돼 있는 현행 규정을 지연으로 인한 직접적인 손해배상을 하도록 보상기준을 강화
ㅇ 화장품
* 이물혼입, 함량부적합, 변질·부패 등에 대해 제품교환·구입가 환급 외에 부품교환도 가능하도록 하고, 치료비 지급 요건에 대해 명확하게 표기해 불필요한 분쟁을 방지
- (알면 힘이 되는 법)부동산거래시 배우자가 대리인으로 참석할 경우
- [edaily] 부동산거래를 함에 있어 부동산소유명의자가 아닌 그 배우자만이 계약체결현장에 참석해서 부동산소유자의 대리인자격으로 계약을 하는 경우가 많다. 이 경우 대다수의 사람들은 소유자와 대리인으로 자칭하는 사람이 법적으로 부부관계에 있는 이상, 별다른 문제가 없겠거니 하면서 대리권 수여사실을 별도로 확인하지 않고서 무심코 계약을 체결하는 경우가 많다. 이러한 현상은 부동산거래를 직업적으로 하는 중개업자의 경우도 마찬가지이다.
그러나 법적으로 볼 때, 이러한 거래관행은 매우 위험할 수 있다. 최근에 필자는, 이혼을 앞둔 처가 남편 명의의 부동산을 처분하면서 마치 자신이 처분을 위임받은 것처럼 매수인을 속여 매매계약을 체결한 후에 매매대금을 가지고 가출해버려, 그 후 부동산매수인이 남편을 상대로 매매를 원인으로 한 이전등기청구소송을 제기하였으나 무권대리라는 이유로 패소한 후에, 결국 매매계약을 중개한 중개업자를 상대로 손해배상청구소송을 제기한 사건을 상담하였다.
부부간에는 비록 민법상의 일상가사대리권이 인정되어 부부의 공동생활에서 필요로 하는 통상적인 사무에 대해서는 배우자 상대방에게 대리권을 허용하고 있지만, 일상가사대리권으로 허용되는 범위는 일용품의 구입 등과 같이 가정생활에 필수적이거나 거래금액이 적은 것에 국한하고 있어, 거래금액이 크면서 드물게 이루어지는 것이 일반적인 부동산거래의 경우에는 대부분 일상가사대리권의 범위를 벗어나게 된다. 결국, 부부라고 하더라도 법적으로는 엄연히 별개의 인격인 이상, 원칙적으로 부동산거래에 있어서는 배우자 상대방이라고 하더라도 위임권한이 별도로 수여되어야만 계약이 유효한 것이다.
그런데, 많은 사람들은 이러한 위임사실을 확인함에 있어 배우자가 부동산소유명의자의 인감도장과 인감증명서, 위임장을 소지하고 있는 경우, 거래상대방으로서 이러한 사실까지만 정확히 확인했으면, 만약 실제로 부동산처분에 관하여 배우자에게 위임되지 않았다고 하더라도(즉, 이러한 서류가 모두 배우자에 의해 위조된 경우), 거래상대방은 보호받을 수 있는 것으로 오해하고 있으나, 그렇지 않다는 점에 유의해야 한다. 부동산처분이 위임되지 않았다면, 원칙적으로 그 배우자의 행위는 무권대리행위가 되어 부동산 소유명의자에 대해서는 무효가 되는 것이다. 다만, 민법은 “표현대리”라는 제도를 두어, 대리권이 존재하는 것으로 오인한 사람이 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없는 정당한 사유가 있다면 예외적으로 유효한 법률행위로 인정하고 있다. 그런데 배우자가 부동산소유명의자의 부동산처분서류(인감증명서, 위임장, 인감도장, 권리증 등)를 소지하고 있다는 그 자체만으로는, 배우자에게 대리권이 있다고 거래상대방이 믿을 수밖에 없는 정당한 사유가 있는 것으로 법원실무에서 인정되지 않고 있다는 것이다. 부부간에는 상대방 배우자의 부동산처분과 관련한 서류를 쉽게 입수할 수 있다는 점, 부부 사이라고 하더라도 부동산을 처분할 수 있는 대리권을 수여하는 것은 이례적이라는 점을 전제로 하기 때문이다.
따라서, 비록 법률적인 부부사이라고 하더라도 부동산 소유명의자가 아니라 배우자가 대리인으로 계약을 체결한다고 한다면, 부동산처분에 관한 기본서류를 소지하고 있는지만을 보고 계약을 체결할 것이 아니라, 직접 소유명의자에게 유선으로 위임사실을 별도로 확인하는 등의 추가적인 확인조치가 반드시 필요하다고 할 것이다. 이러한 확인과정에서는 대리인이라고 자칭하는 배우자가 대리권수여에 관해 거짓말을 할 수 있다는 전제하에서, 약간 지나치다고 할 정도로 철저하게 할 필요가 있다. 예를 들어, 단순히 소유명의자인 남편에게 위임사실을 확인하는 전화를 하는 것으로 그치지 말고, 전화의 상대방이 실제 남편이 아니라 남편을 가장하는 사람일 수 있다는 것까지 염두에 두고, 소유명의자의 실제 의사를 확인할 수 있는 충분한 시간을 두면서, 다양한 방법으로 사전확인을 한 연후에 계약서를 작성하는 여유가 필요할 것이다. 만약, 남편이라고 하면서 전화통화한 사람이 가짜일 경우, 이러한 전화통화를 시도했다는 사정만으로, 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없는 정당한 사정이 있다고 단정적으로 해석하기가 현행 재판실무상으로는 곤란하기 때문이다.
한편, 대리권이 존재한다고 믿을만한 정당한 사유가 있는지의 여부는, 구체적인 부동산거래의 경우마다 다르지만(예를 들어, 부동산매매와 임대차, 근저당설정 등), 어떠한 거래이건간에 부동산거래는 대체로 일상가사대리권을 넘는 상당한 자금이 소요되는 거래인 이상, 세심한 주의가 요망된다. 특히, 요즘과 같이 이혼이 늘고 있는 상황하에서 아무리 주의해도 지나치지 않는 것이 바로 배우자인 대리인과의 거래가 아닌가 생각된다.
- 오피스텔·상가 임대 `깔세`를 아시나요
- [edaily 윤진섭기자] 오피스텔과 상가 임대시장에 `깔세`가 확산되고 있다. 깔세는 임대료를 선납하는 방식으로 적게는 1~2개월에서 길게는 1년 단위로 임대료를 선납받아 월세를 처리하는 것을 말한다.
이런 깔세시장은 동부이촌동, 성북동 등 외국인 임대시장에서 통용되던 것으로 보증금과 전세금을 받고 임차해주는 국내 임차시장과는 확연히 다른 구조의 임차 제도다.
14일 업계 전문가들은 이런 깔세시장의 확산은 공급물량 증가와 전세가 하락, 경기 불황이 맞물리면서 나타난 임차시장의 이색 풍경으로 전세 보증금 위주의 현행 임대차 제도 변화의 단면이란 지적도 있다.
◇일산·천안 등 공급량 많은 지역 오피스텔 깔세 확산
일산 신도시 대화동 일대 오피스텔은 최근들어 부쩍 `깔세`물량이 늘고 있다. 대화동 D공인 관계자는 "최근 들어 10건 중 3건은 깔세"라며 "적게는 1개월, 길게는 6개월 단위의 깔세가 나오고 있고, 심지어 보름 단위의 물량도 있다"고 말했다.
현재 이 일대 깔세 시세는 17평형 기준으로 월 40만원으로, 보증금 없이 선납하는 조건이 주류라는 게 현장 중개업자의 설명이다.
아파트 공급물량이 많은 천안시 불당동 일대 오피스텔도 깔세가 심심찮게 나오는 실정. 불당동 S 오피스텔의 경우 월 35만원에 1년(420만원)을 계약, 한꺼번에 선납하면 입주가 가능한 물량이 많다.
오피스텔 시장을 중심으로 깔세 임차가 나오고 있는 배경엔 우선 공급물량이 넘쳐나는 반면 장기간 임차할 수요는 턱없이 부족하기 때문이다. 천안시 불당동 M 공인 관계자는 "아파트 전세 물량이 넘쳐나면서 월세 수요가 줄어, 집주인들이 `울며 겨자먹기`식으로 깔세를 내놓는 상황”이라고 말했다.
또 그는 "깔세의 경우 단기간에 월세를 목돈을 받을 수 있고, 보증금 걱정을 할 필요가 없다는 장점이 있지만, 임차 수요가 안정적이지 못하다는 점이 단점"이라고 지적했다.
◇경기 불황 상가시장, 전전세 통한 `깔세`등장
상가 임차 시장에서의 `깔세`도 눈에 띈다. 경기 침체로 재래시장과 근린상가에 임대료를 선납하는 전전세 매장이 늘고 있는 것이다. 상가 깔세는 매장의 원세입자들이 매출감소로 월세를 낼 여력이 없자 건물주와의 합의 아래 적게는 며칠에서 많게는 몇개월단위로 빌려주면서 임대료를 선납받아 월세를 내는 것을 말한다.
보증금과 권리금을 마련하기 힘든 세입자는 적은 자본으로 사업을 시작할 수 있고 원세입자에게도 이로운 윈-윈 전략인 셈이다. 위치에 따라 다르지만 대개 보증금과 권리금이 없어 일반적인 임대료보다 20~30% 이상 높은 경우가 대부분이다.
현재 이대입구에서 위치가 좋은 매장의 경우는 보증금과 권리금을 더한 가격의 2푼 이자(2%)로 월임대가를 정하고 있으며 입지가 안 좋은 매장은 보증금의 2푼 정도에 시세가 형성돼 있다. 또한 목동시장의 한 점포 10평은 월 170만원에, 잠실동 신천역 인근에 위치한 점포는 10평에 월 400만원의 깔세가 형성되어 있다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 "공급 물량이 증가와 상가 시장의 침체로 집주인과 건물주 입장에선 월세 수익을 올리기 위한 다양한 전략이 필요하게 됐고, 그 방편 중 하나가 기간을 다양화하고 일시불로 월세를 받는 깔세의 등장"이라며 "공급물량과 경기가 풀리지 않을 경우 이 같은 임대관행은 확대될 것"이라고 분석했다.
