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- (박주식의 주식보기)부동자금 증시유입 조건
- [edaily] 시중자금이 제 갈 길을 찾지 못하고 있어 MMF와 단기예금 등 단기성 수신이 급증하고 있다. 정기예금이나 채권투자는 저금리로 수익률이 성에 차지 않는 형편이고 조정이 지속되고 있는 주식시장은 원금손실을 용납하지 않는 보수적 투자자들에겐 도저히 접근할 수 없는 투자 대안이다.
금융기관 단기자금 변동추이
자료: 한국은행
이러한 상황에서 일부 자금은 부동산시장을 노크하고 있다. 풍부한 유동성과 저금리, 기업대출에서 가계대출로 영업대상을 전환한 금융기관들의 전략 등이 부동산 투자자들의 운신 폭을 넓히는 것은 물론 부동산 시장에 대한 전망을 긍정적으로 만들고 있다. 뿐만 아니라 다른 투자대상들의 예상수익률이 낮아진 상태에서 부동산의 매력이 상대적으로 높아진 점도 부동산으로 자금을 유인하는 작용을 하고 있다.
◇부동산시장으로 자금이 지나치게 흘러갈 경우의 문제점
시중자금이 부동산으로 흘러가면 당연히 부동산 가격은 상승한다. 그러나 아파트, 상가 등 부동산 가격의 상승은 여러 가지 측면에서 바람직하지 못한 효과를 동반하는 문제가 있다.
첫째, 부동산 가격 상승은 임대료 등 주거비 상승을 통해 물가불안 요인으로 작용한다. 물가가 상승하면 소비자들의 실질구매력이 감퇴하는 것을 피할 수가 없다. 소비자의 구매력이 감퇴하고 소비심리가 악화되면 기업경기에도 부담요인이 된다. 기업들의 입장에서도 임대료 상승은 생산원가 부담을 증가시켜 수익성을 악화시킨다. 생산원가 상승은 소비심리 악화에 의한 수요부진과 어우러지면서 투자심리를 위축시키게 되고 궁극적으로는 우리 경제의 성장잠재력을 훼손하는 결과를 초래한다.
부동산 가격 상승의 또 다른 문제는 소득 분배를 왜곡시킬 가능성이다. 그 이유는 다음과 같다. 부동산 가격이나 임대료가 상승한다고 하여 전체 국민 소득이 증가하는 것은 아니다. 그러나 임대료의 상승은 부동산 소유자의 소득을 증가시킨다. 전체 국민 소득은 큰 변함이 없는데 부동산 보유자의 소득만 증가시키는 것이다. 이를 위해서 임차인은 원래 자신의 소득이던 부분의 일부를 임대료 상승분 만큼 부동산 소유자에게 내 주게 된다. 개인의 경우 임대료를 지불후 소비여력이 그만큼 줄어들게 되고 기업들의 경우 이익이 감소되는 결과가 빚어진다.
그런데 부동산에서 발생하는 소득은 근로소득도 아니고 파산의 위험을 부담하고 기업활동을 수행한 대가로 주어지는 사업소득도 아니다. 노동없이 발생하는 소득, 즉 대표적인 불로소득이다. 그래서 부동산 가격 상승은 일하는 사람들의 소득을 떼내 불로소득자에게 주는 작용을 함으로써 바람직하지 못한 소득배분을 초래하는 것이다. 이런 현상이 심화되면 가진 자와 그렇지 못한 자간에 공정한 분배가 이뤄지지 못함으로써 계층간 위화감 조성은 물론 국민들의 근로의욕을 감퇴 시키는 작용을 한다. 뿐만 아니라, 이들 생산요소를 창의적으로 잘 활용하여 부가가치를 창출함으로써 국민경제의 성장을 뒷받침하는 기업활동도 위축시킬 수도 있다.
부동산 가격이 과도하게 상승하게 되면 나중에 경기 부진 등으로 부동산에 대한 수요가 감소할 때 가격거품이 급격하게 꺼지는 것이 불가피해 지고 이는 경기를 가속적으로 악화시키는 작용을 하게 된다. 주가 하락기에 역자산효과(reverse wealth effect)로 소비심리가 악화되어 경기회복이 늦어지는 것과 마찬가지 이치이다. 전체 인구중 주식투자 인구는 9.3%인데 비해 주택보유인구는 약 25%인 점을 고려하면 부동산가격 하락시의 역자산효과가 주가하락시 보다 더 악성일 것임을 쉽게 짐작할 수 있다.
◇주식시장으로의 자금 유입이 바람직한 이유
반면에 자금이 주식시장으로 이동하면 어떤 결과가 초래될까? 주식의 가격은 기본적으로 그 기업이 달성하는 실적에 의해 결정된다. 그 기업이 이익을 많이 내면 기업의 주가는 올라가고 그러지 못하면 주가는 내려간다. 그러므로 기업의 주가는 경영자와 종업원이 얼마나 성실하고 창의적으로 기업활동을 했느냐에 달려 있다. 주식시장은 이런 기업들의 경영실적과 향후 전망을 고려하여 적정한 가격을 결정하는 곳이다.
만약 어떤 이유로 주식시장으로의 자금유입이 활발하게 이뤄지지 않게 되면 주가는 기업의 실적을 제대로 반영하지 못하는 현상이 발생한다. 이런 일이 생기면 그 기업이 낮은 비용으로 생산에 필요한 자금을 조달하는데 어려움을 겪게 된다. 그러므로 주가의 상승은 기업활동에 따르는 가치변동위험을 부담한 주주에게 부의 증대라는 보상을 줄 뿐만 아니라 기업경영에 필요한 거액의 자금을 낮은 비용으로 조달하는 것을 가능하게 한다. 따라서 주가 상승은 재산가치의 증가라는 점에서 그리고 다같이 불로소득이라는 점에서는 부동산 가격 상승과 공통점이 있지만 그 경제적 효과는 매우 다른 형태를 보이게 되는 것이다.
◇부동산으로 흐르는 자금을 차단코자 하는 정부대책으로 증시유입 가능할까
최근 부동산시장으로 부동자금이 몰리고 부동산 가격이 급등하면서 투기조짐이 역력해지자 정부는 다급하게 투기의 불길을 잡기 위한 조치들을 취하고 있다. 부동산 시장의 열기는 주식시장이 조정기를 벗어나지 못한 상황에서 달아 오른 것이어서 정부 당국의 가슴을 더욱 졸이게 하고 있다. 정부는 자금이 부동산 시장으로 흐르는 것을 막기 위한 조치들을 취하면서 이들 자금들이 일부나마 주식시장으로 흘러 증시에 활기를 불러 일으켰으면 하는 기대를 숨기지 않고 있다.
부동산 거래와 보유에 따르는 각종 비용을 증가시키고 매매차익의 상당부분을 세금으로 환수토록 하는 조치가 부동산 투자의 매력을 감소시킴으로써 부동산시장을 기웃거리는 부동자금의 규모를 줄일 가능성은 상당히 커 보인다. 그러나, 부동산으로 유입되는 자금흐름을 차단하는데 성공한다 하더라도 이들 자금들이 방향을 틀어 주식시장으로 유입될 것을 기대하는 것은 지나친 바람으로 판단된다. 부동산으로 가는 흐름을 아무리 막아도 이윤동기에 따라 방향을 잡아가는 자금흐름의 특성상 증시자체의 매력이 부각되지 않으면 저절로 주식시장으로 방향을 잡지는 않을 것이기 때문이다.
◇부동자금이 증시로 가기 위한 조건
그럼 이들 대기성 자금이 증시로 유입되기 위해서는 어떤 조건이 성립되어야 할까?
당연한 얘기지만, 주식투자에서 기대되는 수익률이 동일한 위험수준의 다른 투자안에서 기대되는 수익률보다 높아야 한다. 이것은 상대적인 개념이다. 즉 주식투자에서 기대되는 수익률이 높아지면서 달성될 수도 있고, 주식과 동일한 수준의 위험을 가진 다른 투자안의 기대수익률이 낮아 짐으로써도 가능해 질 수 있다.
주식투자에서 기대되는 수익률은 배당수입과 주식매매차익 등이 커짐으로써 제고될 수 있다. 이들 수익은 해당 기업의 실적과 비례하는 것이 원칙이다. 또한 동일한 실적을 기록하더라도 기업의 성과가 주주들에게 공평하게 배분되는 시스템, 즉 지배구조가 투명할수록 소액주주들의 입장에서는 주식투자 수익률이 제고 될 것이다.
투자대안으로써 주식과 경쟁관계에 있는 자산들은 채권과 부동산이라 할 수 있다. 주식의 기대수익률이 동일하다 하더라도 이들 자산에서 기대되는 수익률이 하락한다면 주식의 매력이 상대적으로 증대되어 자금은 주식시장으로 물꼬를 틀 수도 있을 것이다.
그러므로, 부동자금의 주식시장 유입가능성을 가늠해 볼 수 있는 포인트는 하반기 이후 기업실적 전망, 지배구조 투명성, 저금리의 유지 가능성, 부동산에서의 기대수익률 하락 등을 들 수 있다. 단, 전제조건으로 미국경제의 재침체나 남북관계 악화등과 같이 투자심리와 시장수급에 악영향을 줄 수 있는 다른 사건이 발생하지 않아야 할 것이다.
현재의 부동자금 규모와 경기전망, 물가수준 등을 고려해 볼 때 저금리 기조가 바뀔 가능성은 그리 커보이지 않는다. 오히려 산업생산 증가에 비례하여 통화량과 투자자들의 여유자금이 지속적으로 증가하는 가운데 부동자금 증가가 지속될 경우 지난 해 10월 국고채 3년물 수익률이 4.34%까지 내려갔던 것과 같은 초저금리의 상황이 재현될 가능성도 있다. 지배구조 문제도 최근 후퇴조짐이 보이긴 하고 있지만 그래도 IMF이전에 비해서 많이 개선된 상태이고 이러한 부분에 대한 관련당사자들의 인식도 많이 제고된 상태인 것은 사실로 여겨진다. 또한 최근 취해진 일련의 부동산투기 억제책 등은 부동산 투자에서 기대되는 수익률을 상당수준 제약할 것으로 판단된다.
그렇기 때문에 최근 알려지기 시작한 우리 기업들의 3/4분기 실적발표와 향후 전망은 가장 중요한 자금의 방향을 결정하는 분수령이 될 가능성이 크다고 할 수 있다.
최근 주가 조정의 최대 원인은 미국 시장에서의 불확실성 확대라 할 수 있다. 미국 경제가 연초에 기대했던 속도보다 느리게 회복될 전망, 심지어 경기 재침체 가능성에 대한 우려마저 제기되면서 세계경제 전체의 회복속도도 늦어지고 우리나라도 예외가 아닐 것으로 전망되었다.
경기 회복이 당초예상보다 지연될 것으로 전망됨에 따라 상반기 사상최대 실적을 올렸던 우리 기업들은 하반기엔 상반기보다 부진한 실적을 기록할 것으로 우려하는 시각이 많아졌다. 이제 좀 있으면 기업들의 3/4분기 실적이 본격적으로 발표될 것이다. 하반기 실적이 상반기 보다 악화될 것이라는 기존의 전망을 고려할 때, 3/4분기 실적이 2/4분기 실적과 비슷한 수준을 유지하기만 하여도 시장은 긍정적 충격(positive surprise)로 받아 들이고 시장심리는 급격히 개선될 가능성이 높다. 그것은 주식시장에 대한 전망을 다시 긍정적으로 바꾸면서 자금의 흐름도 증시로 향하게 함으로써 유동성장세를 연출하는 근거가 될 것이다.
- (문답풀이)부동산 세제 관련 대책
- [edaily 손동영기자] - 신축주택에 대한 양도세 감면대상 제외 지역 및 1세대 1주택 거주요건 신설 지역을 서울, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천만 하는 이유는.
▲ 서울, 5대 신도시 및 과천의 경우 주택가격 상승을 주도하고 있는 지역이고 이들 지역은 주택에 대한 수요가 풍부하여 세금감면 혜택을 줄여도 전체적인 건설경기에 미치는 영향이 크지 않을 것이기 때문이다.
참고로 주택분양 청약율(02.7월 기준)이 서울의 경우 평균 54:1, 경기·인천은 2.7:1인 반면 비수도권은 미달이며 미분양 주택도 대부분 비수도권에 소재하고 있어 서울·인천·경기도에 소재하는 미분양 주택의 비중은 전체 미분양 주택의 6.1%( 02.7월 기준)에 불과하다.
- 1세대 3주택이상자에 대해서만 실가과세하는 이유는.
▲ 부동산에 대한 양도소득세제는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 세율을 적용하여 양도소득세를 납부하는 것을 원칙으로 하면서 예외적으로 다음의 경우 실지거래가액으로 양도소득세를 납부토록 하고 있다.
- 고급주택, 미등기 양도자산, 1년이내 단기양도자산
- 허위 계약서의 작성등 부정한 방법으로 취득·양도하는 경우
- 실지거래 가액으로 신고하는 경우
실지거래 가액에 의한 양도소득세 과세는 실질과세원칙에 부합할 뿐 아니라 과세형평측면에서도 우월한 방법이기는 하나 실가확인에 따르는 과세관청의 행정력 부담, 납세자와의 마찰, 허위계약서 작성등의 문제를 지니고 있다. 따라서 금번 주택시장 안정대책에는 투기성이 개입될 소지가 높다고 보여지는 1세대 3주택이상 보유자에 대해 실가과세 방식을 적용토록 하여 세부담을 늘림으로써 투기 억제효과를 강화토록 한 것이다.
- 기준시가 및 실거래가와의 세부담을 비교하면.
▲ 기준시가는 실지거래가액의 70∼80% 수준에 불과하므로 통상 실지거래가액에 의한 양도소득세 부담이 기준시가에 의한 경우보다 높다. 대표적인 사례의 경우 1.6∼1.9배 증가하고 있다.
- 고급주택 판정기준을 아파트등 공동주택만 강화하는 이유는.
▲이번 주택시장 안정대책은 전반적인 경기 흐름에 영향을 주지 않으면서 서울 강남을 중심으로 서울 및 수도권 일부 지역에서 나타나고 있는 주택가격 급등현상을 선별적으로 억제하는데 역점을 두고 있다.
올 1∼7월중 전국 평균 주택매매가격 상승률은 10.9%이나 아파트의 경우 이의 두배가량 상승했고 특히 서울 강남에 소재하는 아파트 매매가격 상승률이 두드러지고 있다. 또 아파트가 일반국민이 선호하는 주택유형이 되고 있고 전국의 주택 가격상승을 선도하고 있는 점을 감안, 아파트에 한해 고급주택 면적기준을 하향 조정하여 실가과세대상 고급주택 범위를 확대함으로써 아파트에 대한 수요를 억제하고 과세형평을 도모하기 위한 것이다.
- 보유과세를 강화해야 하는 이유는 무엇인가.
▲ 부동산세제는 `거래단계의 세부담을 완화하고 보유단계의 세부담을 강화`하는 방향으로 운용하는 것이 응능부담원칙에 보다 충실할 뿐 아니라 시장에 불요불급한 부동산 공급을 늘려 부동산가격의 안정과 제한된 부동산의 효율적 이용에 도움이 된다.
재산세·종합토지세의 경우 낮은 과표현실화율로 인하여 세부담이 극히 낮아 투기 목적으로 다수 주택을 보유하는 경우에도 세금이 부담요인으로 작용하지 않고 있다. 특히 재산세의 경우 주택 면적위주로 과세가 이루어져 경제적 재산가치에 상응하는 과세가 이루어지지 못하고 있다.
- 3주택이상 보유자가 보유주택 양도시 양도소득세를 실가과세하면 임차인에게 부담을 주는 것 아닌가?
▲ 정부는 임대사업자의 임대사업을 촉진하고 임차인의 부담을 덜어주기 위하여 재산·종토세 감면, 임대소득에 대한 소득세 감면등 다양한 세제지원을 하고 있다.
3주택이상 소유자가 보유(임대)주택 양도시 양도소득세를 실가과세하는 방안은 임대사업자가 임대사업을 종료하고 당해 보유 주택을 처분하는 단계에서 세부담이 늘어나는 것이기 때문에 이로 인해 임대주택 세입자의 세부담이 늘어난다고 보기는 어렵다.
- (박주식의 주식보기)주식과 부동산 투자매력은
- [edaily] 시중 부동자금이 늘어나면서 부동산시장이 들먹이고 있다. 부동자금이 증가한 것은 통화가 많이 풀렸지만 이를 유인할 수 있는 마땅한 투자처가 잘 나타나지 않기 때문이다.
주식을 사자니 넉 달째 진행중인 주가조정상황을 고려하면 원금까지 까먹을까 두려워 엄두가 나질 않고, 채권을 사자니 수십억 대는 되어야 가능한 최소 매매단위 때문에 웬만한 자금력을 보유하지 않고는 거래에 끼는 것 자체가 쉽지 않다. 그나마 투자가 가능하다 해도 가장 안전한 국고채 금리는 5%대를 간신히 넘는 상황이고 회사채도 7%에 미달하는 금리를 지급한다. 기대에 미치지 못하는 수익률이라 할 수 있다. 그러다 보니 자연스럽게 실물 자산 쪽으로 눈을 돌리지 않을 수 없게 된다.
실물자산 중에서 가장 대표적인 것은 부동산이다. 아파트와 같은 주거용 건물과 상가와 같은 비주거용 건물, 그밖에 토지 등이 주된 투자 대상이 되고 있다. 부동산이 우리 국민들의 여유자금 투자처로 사랑을 받는 현상은 최근에 갑자기 발생한 현상은 아니다. 전통적으로 우리 국민들은 부동산을 가장 선호하는 투자대상으로 여겨왔다.
2001년 한국은행이 제공한 우리 나라 민간부문 자산과 부채 구조에 관한 자료에 따르면 우리 국민들은 보유자산중 금융자산대 실물자산의 비중이 27:73인 것으로 나타났다. 미국인들의 금융자산대 실물자산의 비중이 63:37인 것을 고려하면 우리 국민들의 실물자산 선호도가 매우 높은 것임을 알 수 있다. 실제로 우리 주변에는 여유자금이 생기는 대로 투신펀드나 은행예금에 차곡차곡 넣어 뒀다가 목돈이 되면 아파트를 몇채씩 매입해 두는 것을 투자의 전형으로 삼는 사람들을 많이 볼 수 있다.
◇왜 부동산을 투자대상으로 선호할까?
여유자금을 보유하고 있는 투자자가 선택할 수 있는 투자대안은 크게 세가지로 나눌 수 있다. 그것은 주식, 채권, 부동산이다. 물론 이들 외에도 여러 다른 대상들이 있을 수 있겠지만 이들 세 종류가 가장 일반적이면서 높은 비중을 차지하는 투자 대상인 것임은 부인하기 어렵다.
이들 3대 주요 투자자산 중에서 부동산이 투자대상으로 우리 국민들의 애호를 받아온 주된 이유는 다른 자산에 비해 부동산투자가 투자자들에게 가장 만족할 만한 수익을 안겨 줬다는 믿음 때문이다.
그러나 실제 자료를 살펴보면 이러한 믿음은 잘못된 것임을 알 수 있다. 과거 15년 동안 주택가격지수는 연평균 3.3% 상승률을 기록함으로써 연평균 8.2% 상승해 온 종합주가지수에 비해 부진한 성과를 거둔 것으로 나타났다. 뿐만 아니라 주택가격지수는 연평균 5%를 기록하고 있는 소비자물가지수에도 미달함으로써 실질 구매력을 유지하는데도 비효율적인 투자임을 보여줬다.
주택매매지수, 주가 상승률 및 물가상승률 비교 (1987년 이후 15년간)
주; 주택매매지수, 종합주가지수 상승률은 연평균 지수를 전년도 연평균지수와 비교한 것임.
자료: 국민은행, 현투증권
그럼에도 불구하고 부동산 투자가 우리 국민들의 사랑을 받게 된 이유는 부동산 투자가 지니고 있는 몇 가지 장점 때문으로 분석된다. 투자대안으로써 부동산이 가지는 장점은 무엇일까? 그것은 첫째, 인플레 보호 능력에 대한 믿음이고 둘째, 안정적인 수익창출 능력, 셋째, 수익향유능력, 네째, 레버리지 용이성 등 이다. 이들 장점에 대해서 간략하게 살펴 보도록 하자.
첫째, 부동산투자는 주택매매가격 지수 상승률에서 볼 수 있는 것처럼 소비자물가상승률에도 못 미치는 성과를 보여줬다. 그러나 투자자들은 부동산 투자를 대표적인 실물자산으로 여기고 있으며 그 만큼 가치 보존능력이 뛰어난 자산으로 믿고 있다. 실제로, 투자자들이 보유기간 동안 거둔 임대수입이나 직접사용하면서 실현한 효용가치 등을 고려할 때 부동산투자가 가치보존에 실패한 투자대안 이었다고 단정하기엔 무리일 것으로 판단된다.
둘째, 주택가격지수는 주가지수 변동에 비해 매우 안정적인 모습을 보여주고 있다. 과거 15년간 종합주가지수평균은 최대 상승률이 92.7%, 최대 하락률이 38.6%로서 매우 큰 변동성을 보인 데 비해, 주택가격지수는 최대상승률이 17.1% 최대하락률이 9.2%로서 대조적인 모습을 보여 준다. 자산가격의 이러한 안정성은 안전자산으로서의 신뢰감을 제공함으로써 위험 회피성향의 투자자들에게 매력적인 자산으로 인식되는 요인이 된다.
셋째, 수익향유능력이란 부동산투자자가 보유 자산에 대해 100%지분을 확보하고 지배하는 자산이기 때문에 상장주식과 같은 지배구조의 문제를 겪을 필요가 없다는 점과 직결되는 특성이다. 우리 나라 주식투자자들은 기업의 주인이면서도 주인대접을 받지 못하고 있고, 그러한 주주문화에 익숙해 져 있기 때문에 자신을 주인이라고 생각하지도 않는 묘한 위치에 있다. 그러나 부동산 투자자들은 보유 부동산에 대한 처분과 관리에 대한 전권을 행사할 수 있고 수익에 대한 소유권을 확보하고 있다.
네째, 부동산은 우리 나라 금융기관들이 여신에 대한 담보물로서 전통적으로 선호하는 자산이다. 그러므로 부동산 투자자들은 매수대상 부동산을 담보제공하여 대출을 받아 구입자금으로 활용함으로써 투자원금이 부동산거래가액에 미달하더라도 소유권을 취득하는 것이 가능하고, 기보유 부동산을 담보로 필요한 자금을 융통하는 것도 가능하다. 그러므로 개인사업자들이나 기업들도 자금 융통상 편의 때문에 기회만 닿으면 부동산을 취득에 나서는 경우가 많이 있다. 또한 우리 나라 임대시장의 고유한 특성중 하나인 전세제도는 금융기관을 활용하지 않고 레버리지를 일으킬 수 있는 편리한 수단으로 활용될 수 있다.
◇주식투자에 비해 부동산 투자가 가지는 약점
그러나 이렇게 투자자산으로서의 매력이 돋보이는 부동산이지만 단점도 많이 있다. 부동산 투자의 단점은 주식투자에 비해 거래와 보유에 있어 여러 가지 비용이 따른다는 점과 수익창출능력이 제한적이라는 데에 주로 기인한다.
첫째, 부동산을 매매하는 데에는 거래 비용이 많이 따른다.
부동산을 취득하는 데에는 매도자를 찾는 서비스의 대가인 중개수수료와 등록세와 취득세 등의 세금비용도 발생한다. 또한, 부동산을 매각할 때에도 매수자를 물색하는 서비스에 대한 중개수수료, 양도차익이 발생하는 경우 상당한 수준의 양도소득세도 부담해야 한다. 그러므로 부동산 보유중 평가차익이 발생했다 하더라도 그 평가차익이 전부 투자자에게 귀속될 거라는 기대를 하기가 어렵다. 그 반면 현행 세제상으로 주식 매각 차익에 대해서는 세금을 부과하지 않기 때문에 자본이득을 거의 100% 향유할 수 있다.
둘째, 부동산은 보유하는 데에도 비용이 많이 따른다. 부동산은 보유기간 중 정기적으로 재산세, 종합토지세 등 보유과세에 노출된다. 뿐만 아니라 대부분의 부동산은 사용하는 데에 불편이 없는 상태유지를 위해 정기적인 관리비뿐만 아니라 수시로 발생하는 수선유지비에 대한 부담도 발생시킨다.
셋째, 부동산은 환금성이 문제시 되는 자산도 많이 있다.
부동산은 앞에서 지적한 것처럼 거래에 많은 비용이 수반될 뿐만 아니라 경기하강이 예상되거나 현재의 시세가 그 효용에 비해 과대하게 형성되었다는 인식이 확산되는 경우 추가적인 상승이 어려워 질 뿐만 아니라 처분할 경우에 상당한 원금손실을 감수하지 않고는 어려워 질 수 있다. 더구나 개발가능성이 희박한 토지의 경우에는 마땅한 거래상대방을 찾는 것조차 어려워 지기 때문에 처분 자체가 어려워 지는 경우도 있을 수 있다.
네째, 수익창출능력이 양호하다 해도 부동산에서 발생하는 소득은 생산요소에 대한 소득으로서의 한계가 있다. 주가형성의 기초가 되는 기업이익은 인력, 장비, 기술, 부동산 등과 같은 생산 요소들을 창조적으로 활용함으로써 실현된 부가가치에 의해 달성된다. 그러므로 경기가 활황세를 보이거나 기업이 혁신에 성공하여 기업이익이 막대한 크기로 실현되는 경우에 주주는 이익배당에 참여할 수 있는 기회를 얻을 수 있을 뿐만 아니라, 그런 이익수준이 향후에도 유지되거나 오히려 더 크게 성장할 것이라는 전망이 있을 경우 주가가 상승하게 되어 자본이득을 챙길 수 있는 가능성도 있다.
이에 비해, 임대료는 생산이나 주거 목적에 부동산을 공여하는 대신 받는 대가로서 계약개시 전에 쌍방간 합의에 의해 확정되기 때문에 그 부동산을 직접 사용 수익하는 임차인이 아무리 높은 효용 또는 수익을 실현하더라도 부동산 투자자는 약정된 임대료 외에는 추가적인 수익을 거두는 것이 불가능하다.
◇부동산 투자의 위험성
부동산투자가 나름대로 매력이 있는 것은 사실이다. 그러나 최근 부동산 시장의 상황은 부동산 투자에 대한 매력이 지나치게 부각된 감이 있다. 특정자산에 대해 시장의 기대가 지나치게 낙관적인 방향으로 치우치게 될 때 그 자산의 가격엔 필연적으로 거품이 발생한다. 특히 부동산은 거래비용이 가장 많이 발생하고 경우에 따라서는 환금성마저 제한되는 자산이기 때문에 거품이 발생했을 경우 그 해소과정은 훨씬 긴 시간과 고통을 동반할 수 있다.
최근2년 넘게 진행된 부동산 가격 상승, 특히 강남지역 아파트 가격의 상승은 해당 아파트가 제공하는 효용을 넘었을 가능성이 높다. 그 근거는 첫째, 강남지역의 아파트 가격은 정상적인 시장기능에 의해서 형성되었다기 보다 매도자측의 담합에 의해 인위적으로 조종된 호가가 반영된 경향이 있다는 점, 둘째, 이 지역의 아파트 시장은 한 사람이 수십 채의 아파트를 매집하는 사례가 발생하는 등 투기적인 성향이 농후하다는 점, 셋째, 이 지역 아파트의 경쟁력 요인으로 지적된 교육과 생활상 편의성 등이 영원히 지속되지는 못할 가능성이 있다는 점 등이 그것이다.
주식시장 격언 중에 겨울에 밀짚모자를 사란 말이 있다. 이 격언은 주식시장에만 적용 가능한 것이 아니라 모든 투자에 적용 가능하다. 모두가 부동산투자를 외면하고 그 부정적인 면이 집중적으로 부각될 때 그 때가 바로 부동산을 매입할 수 있는 적기라 할 수 있다. 그러나 현재의 부동산시장은 한 여름에 비싼 가격을 지불하고 밀짚모자를 사는 상황일 가능성이 크다. 한여름에 산 밀짚모자는 곧 다가올 가을이 되면 쓸모가 없어지고, 기나긴 겨울동안엔 보관하기에도 귀찮은 존재로 전락한다.
부동산과 주식사이에서 어느 쪽을 선택할 것인가를 고민하는 투자자들은 부동산, 특히 우량주로 일컬어 지는 강남지역 아파트 가격이 상투일지도 모른다는 가능성을 염두에 둘 필요가있다. 또한 부동산에서 발생하는 수입은 확정된 임대료에 불과하다는 사실도 염두에 둬야 한다. 경기가 나빠져서 기업들의 실적이 부진할 것이 예상되는 경우에는 확정 이자나 임대료수입이 매력적으로 부각될 수 있겠지만, 기업들의 생산성과 수익성이 상승커브를 그리고 있을 때는 주식의 위험성보다 수익성에 좀더 관심을 기울이는 것이 합리적 투자 판단이 아닐까 생각한다.
- 서울 상가보증금 1.6억원까지 임대차보호
- [edaily 오상용기자] 서울지역 상가 가운데 보증금 1억6000만원 이하인 상가만 `상가건물 임대차보호법`의 보호를 받게 됐다.
또 이법의 적용을 받는 상가는 연간 임대료를 12%이상 올릴 수 없게된다.
이와 함께 우선변제를 받는 상가는 서울의 경우 보증금 4500만원, 과밀억제권역 3900만원, 광역시 3000만원, 기타지역 2500만원 이하로 각각 한정했다. 우선변제 액수는 대상보증금의 30% 까지다.
법무부는 8일 이같은 내용을 담은 상가건물 임대차보호법 시행령안을 마련해 관계부처와 협의에 들어갔다고 밝혔다.
◇상가임대차보호법 보호대상 범위
지역별 법적용 대상 상가의 보증금액 상한은 서울이 1억6000만원, 수도권중 서울특별시를 제외한 과밀억제권역이 1억2000만원, 광역시가 1억원, 그 밖외 지역은 9000만원으로 결정됐다.
정부 관계자는 "중소기업청의 실태조사를 근거로 전체상가 80%까지 법의 보호를 받을 수 있도록 보호기준을 정했다"면서 "지역도 당초 수도권 광역시 기타 지역의 3분법에서 수도권을 세분화해 4분법으로 정했다"고 설명했다.
◇연간 임대료 인상률 상한 12%
상가임대차 계약은 1년단위로 자유롭계 갱신이 가능하다. 이때 임대료의 인상률은 연간 12%로 제한된다.
법무부는 실태조사 결과 임대료가 증액된 상가의 전국평균치가 12.4%인점을 감안할 때 임대료 상한선을 12%로 제한하는 것이 임차인의 피해를 막고 임대인의 정당한 이익도 보호해 상가건물의 공급위축 막을 수 있다고 설명했다.
이와함께 보증금을 월세로 전환할 경우 산정률을 연 15%로 제한했다. 이는 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우 보증금의 이율보다 월세가 과다하게 산정돼 세입자가 피해를 입지 않도록 하기 위함이라고 법무부는 덧붙였다.
◇우선변제권 전국 상가의 20% 부여
우선변제를 받게 되는 보증금의 범위는 서울특별시의 경우 4500만원, 수도권중 서울특별시를 제외한 과밀억제권역은 3900만원, 광역시는 3000만원 기타지역은 2500만원으로 제한된다. 정부의 표본조사에 따르면 전체 상가임차인의 20%가까이가 우선변제권을 얻게 되는 셈이다.
다만, 실제 우선변제를 받는 금액은 보호대상 보증금의 30%에 불과하며, 서울특별시의 경우 1350만원, 수도권중 과밀억제권역은 1170만원, 광역시는 900만원 기타지역은 750만원이 여기에 해당한다.
법무부는 "주택은 40%에 해당하는 보증금으로 규정하고 있으나 상가의 경우는 차임이 주된 비중을 차지하므로 30%선으로 규정하더라도 대부분 보호가 가능하다"고 설명했다.
- 더존디지털 등 삼성 모닝미팅(2일)
- [edaily 김세형기자] 다음은 2일 삼성증권 모닝미팅 뉴스속보 내용입니다.
[투자의견 제시/목표주가/수익추정 변경]
* 대우종합기계 : 2002년~2004년 EPS 각각 26.1%, 11.0%, 7.6% 상향조정; 투자의견 BUY 유지
* 태영 : 2002년,2003년 EPS를 각각 13.2%, 4.7% 상향조정; 목표주가 63,000원으로 하향조정 ; 투자의견 BUY 유지
* 현대백화점 : 2002년, 2003년 EPS 각각 7.3% ,7.6% 하향조정; 투자의견 Market Performer로 하향조정; 목표주가 43,000원으로 하향조정
[뉴스 코멘트]
* 불확실성이 긍정적인 실적치를 압도하는 상황
- 최근 국내 증시상황은 해외부문에서의 불확실성이 국내부문에서의 긍정적인 요인들을 압도하고 있는 상황으로 판단하고 있음. 우선 전일 발표된 7월중 수출지표의 경우 base-effect에 따라 전년동기 증가율 19.9%의 의미가 크게 퇴색되긴 했지만 7월중 일별 수출액규모가 5억9천만달러에 달해 지난 6월과 비슷했으며, 이는 올 들어 최고수준으로 7월 수출실적을 나쁘게 평가할 이유가 없음.
다음은전일 발표된 6월중 전세계 반도체출하동향 역시 base-effect에 따라 전년동기 증가율에 큰 의미를 두지 않더라도 D램 부문출하의 경우 가격하락에도 불구하고 전월대비 7.7%가 증가, 반도체분야 중두드러진 회복세를 시현하였음.
- 그런데 이와 같은 양호한 지표에도 불구하고 국내증시가 긍정적으로 반응하고 있지 못하는 이유는 미국의 전반적인 경제상황에 대한 불안인식이 크게 작용하고 있기 때문임. 특히 전일 발표된 미국의 2/4분기 GDP 성장률은 당초 예상보다 크게 낮은 1.1%로 발표되어 일부 비관론자들의 double-dip가능성을 높여 주고 있는 상황임. 또한 미국을 중심으로 한 하드IT부문(주로 PC, CPU, 통신장비)의 성장에 대한 불안감이 지난해 하반기 이후 국내 하드IT부문(주로 D램, 휴대폰, TFT-LCD, 디지털가전)의 두드러진 신장세의 긍정적인 요인들을 압도하고 있는 상황으로 볼 수 있음.
- 향후 전망에 대한 불확실성이 증시움직임에 그대로 반영되고 있음은 KOSPI움직임과 장.단기 금리 spread의 관계에서 잘 나타나고 있음. 즉, 지난 97년 외환위기 이후 주가 상승국면이 장.단기 금리 spread의 확대 시 나타나고 있는 반면, 주가 하락국면은 장.단기 금리 spread의 축소 시 나타나고 있음.
지난 4월 이후 주가 하락국면은 장.단기 금리 spread 축소기와 맞물려 나타나고 있는데 올 상반기 국내GDP 성장률 전망치가 지속적으로 상향 수정되어 6%대가 넘을 것으로 예상되고 있는데도 불구하고 장.단기금리 spread의 축소현상은 미국경제의 불안에 따라 하반기 성장전망에 대한 기대치가 낮아지고 있는데기인하고 있음. 그러나 아직까지 하반기 국내 경제성장률을 하향 수정할 조짐은 보이지 않고 있음.
- 이와 같은 국내외의 차별화 된 경제상황하에서 향후 국내증시는 다음의 두 가지 방향으로 전개될 전망임.
우선은 하반기 미국경제의 double-dip현상이 현실화되어 지금의 미국 증시상황보다 더욱 악화되는 경우인데 이 경우는 우리증시 역시 미 증시와의 동조화가 불가피해 상대적으로 긍정적인 국내경제의상황이 제대로 주가에 반영되지 못할 가능성이 높음. 이는 지난 7월 중순 이후 미국증시의 폭락현상이국내증시에도 그대로 나타났던 현상과 유사함.
- 다음은 미국의 경제상황이 추가로 악화되지 않은 가운데 지금까지(2000년 이후 지난 3년간)의 미국증시침체가 이와 같이 악화된 미국경제상황을 상당부분 반영해 오고 있다는 판단의경우인데, 이 경우향후 미국증시가 느린 회복과정을 거치더라도 추가 하락가능성이 높지 않다는 인식이 살아나면서 지난해 이후 중기적으로 유지되어 왔던 미국과 국내 증시간의 차별화기조는 유지될 것이라는 전망임.
- 당사에서는 지난 90년대 미국의 IT경기 호황에 따른 IT주가버블은 상당부분 해소되고 있다고 판단하고 있으며, 경기악화에도 불구하고 미국의 금융시스템에는 큰 문제가 없다고 판단하고 있음. 따라서 향후 미국증시하락에 따라 한 두 차례 정도 국내증시가 흔들리더라도 앞에서 살펴본 후자의 경우가 전개될 가능성이 높다고 판단하고 있음.
* 더존디지털웨어 : 전문경영인 체제 도입은 뉴소프트기술과의 합병과 더불어 한단계 도약을 가져올 중요한 사건; 투자의견 BUY 유지
- 어제 동사는 더존디지털웨어와 뉴소프트기술(6030/7,190원)의 합병법인 대표이사로 한국마이크로소프트 사장을 역임했던 김재민씨를 내정했다고 밝혔음. 김재민 신임사장은 한국IBM, 미국 제록스, 삼성SDS 등을 거쳐 한국MS와 유니시스 등 글로벌 IT기업의 대표를 지낸 엔지니어 출신 전문 경영인임.
특히 IMF기간 한국MS 사장 재직시 2년반 동안 취임시 400억원에 불과하던 매출을 3배가 넘는 1,400억원대로 끌어올려 MS가 한국시장에 정착하는데 있어 탁월한 경영능력을 발휘하였다고 알려져 있음. 이에 따라 더존디지털웨어의 대주주인 김택진 사장은 향후 신규사업 등 전략적인 의사결정에만 참여하게 될 예정이며, 삼성SDS 출신인 뉴소프트기술의 김정훈 사장은 기술부문을 총괄하게 됨. 동사의 전문경영인 체제 도입은 글로벌 기업용 소프트웨어업체를 지향하고 있는 동사에게 있어 합병 이후 효율적인 조직관리와 해외마케팅 등을 위해 경험 많은 전문경영인이 필요하다는 기존 대주주의 판단에서 기인한 것임.
한편 지난 주 합병IR에서 더존디지털웨어의 김사장과 뉴소프트기술의 대주주 4명이 향후 1년간 보유지분 (합병후 총지분의 27.5%인 180만주)을 처분하지 않고 보호예수하기로 하였는데, 이는 전문경영인 체제 도입과 더불어 우려되는 대주주 지분 매각에 대한 우려감을 불식시켜 준 것이라고 판단됨. 동사에 대한 BUY 투자의견을 유지함.
* 웅진닷컴 : 2/4분기 잠정실적, 예상치를 하회; 투자의견 Market Performer 유지
- 회사측에 따르면, 동사의 2/4분기 잠정실적은 매출 1,258억원, 영업이익 76억원, 경상이익 88억원(지분법 평가이익 55억원 포함)으로 매출은 전년동기대비 9.9% 증가하였으나 영업이익과 경상이익은 전년동기대비 각각 34.7%, 9.6% 감소하면서 당사 예상치와 일치하였음. 이는 신규 제품 출시 지연 및 월드컵의 부정적인 영향으로 매출이 크게 늘지 않았고, 씽크빅 사업부문의 팀장급 760명을 정규직으로 전환하면서 인건비가 크게 늘었기 때문으로 파악됨.
회사측은 ① 6종의 방판 제품과 2종의 학습지가 하반기에 출시되면서 매출이 늘고,
② 정규직 전환에 따른 퇴직금(20억원 정도)을 비롯한 추가적인 일회성 인건비가 없고,
③ 수정된 판매수수료 체계가 적용되면서 판매수수료 감소가 예상되며,
④ 순금융비용 및 임차료가 감소하여 2002년 연간 매출과 영업이익, 경상이익이 각각 5,402억원, 442억원, 471억원에 이를 것으로 예상하였음.
한편, 동사는 현재 확정되지는 않았으나 올해부터 지분법 평가 대상이 된 웅진코웨이(2124/12,000원/BUY)에 대한기존 투자주식평가이익(자본조정)이 지분법평가이익에 추가(약 100억원)로 포함될 수 있을 것이라고 밝혔음. 당사는 추가 지분법평가이익이 일회성이고, 동사의 순자산가치에 영향을 주지 않으며, 이미 최근 이익 전망을 하향 조정하였기 때문에 기존 이익 전망과 투자의견을 유지함.
- 쌍용화재, 문책기관경고·대표해임권고-금감위(상보)
- [edaily 김상욱기자][손보사 임직원 39명, 25개 대리점 문책 등 조치][보험질서 문란, 최고수준 제재 방침]
금융감독위원회는 24일 보험모집과정에서 특별이익 제공, 보험료 부당할인 등의 혐의가 적발된 쌍용화재에 대해 문책기관경고 및 대표해임권고 조치를 의결했다.
또한 임원 3명에 대해 문책조치를 내리는 한편 직원 면직 2명, 정직 3명, 문책 13명 등 22명에 대한 조치를 결정하고 특히 사업비 횡령혐의자 3명은 검찰에 별도 통보했다.
아울러 쌍용화재 대리점 5개를 포함 23개 대리점의 영업정지와 함께 2개 대리점의 등록을 취소하고 17명의 손보사 직원을 문책키로 했다.
이에따라 쌍용화재 임직원을 포함 총 39명의 손보사 임직원과 25개 대리점이 문책, 영업정지, 등록취소 등의 조치를 받게 됐다.
금감원 조사결과 쌍용화재는 지난해 4월부터 올 2월까지 총 78억2900만원의 사업비를 부당인출해 관리하면서 60여억원을 대리점에 지원하고 6억9500만원을 영업성 경비로 사용했다. 또 1억4200만원을 대리점 관계인에게 지급하고 7억5800만원은 특별이익 재원으로 사용했다.
특히 이중 1억7300만원을 임직원이 임의로 사용하는 등 2000년 9월이후 2억1000만원의 사업비가 횡령된 것으로 추정됐다.
또한 자동차보험 모집과정에서 임의로 범위요율을 적용, 17억3300만원의 보험료를 부당할인해 줬으며 주유권 및 현금 등 2억5500만원의 금품을 제공한 것으로 조사됐다.
삼성화재는 지난해 2월부터 올 2월까지 모 은행의 저당물손실보상보험계약을 인수하면서 불리한 약정을 체결, 1600만원의 임차료를 부담한 것으로 조사됐다. 또 약정에 따라 자동인수되는 자동차보험의 자기차량손해담보 4750건을 특정대리점이 취급토록 해 1억6300만원의 수수료를 지급했다.
이외에도 제일화재, 동부화재 등의 손보사들도 자동차보험을 모집하면서 임의의 범위요율을 적용 보험료를 부당하게 할인해준 것으로 나타났다.
또한 세종인스, 푸른신호등, 블루싸인, 상승보험 등 손보사 소속 대리점들은 무자격자를 통해 보험을 모집하고 이를 직접 모집한 것으로 처리해 부당한 수수료를 지급했다.
특히 신동아화재 소속인 상승보험대리점은 금감원의 업무정지로 보험모집이 금지된 상태에서 보험을 모집, 다른대리점을 통해 경유처리한 것이 적발돼 등록이 취소됐다.
금감원은 손해보험사들의 보험모집질서 문란과 관련 지속적인 검사를 실시해 특별이익을 제공하거나 보험료를부당하게 할인하는 행위에 대해서는 관계기관에 고지하는 등 법과 규정이 허용하는 최고수준의 제재조치를 취하기로 했다.
또 특별이익을 제공받은 자에 대해서도 제재가 가능하도록 보험관련 법령의 개정을 관련부처와 협의해 추진할 예정이다.
아울러 인터넷을 통한 보험료 부당할인행위 및 일부보험사에서 교묘하게 행하고 있는 기업성보험가입자에 대한 특별이익 제공에 대한 검사를 확대해 나갈 방침이다.
