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- 달라지는 부동산 세제.. 절세방안은
- [edaily 이진철기자] 올해 대대적인 세제개편의 영향으로 부동산 관련 절세전략에 대한 관심이 높아지고 있다.
특히, 다수의 고가 부동산을 보유한 부동산 부자들은 종합부동산세 신설과 1가구3주택이상 보유자에 대한 양도소득세 중과, 취득·등록세 과표변경 등으로 보유와 거래 모두 세금부담이 늘어나는 것이 불가피한 상황이다.
전문가들은 "내년부터 실거래가 신고 의무화와 양도세 과세기준 실거래가 전면 전환 등 부동산 세금의 기본골격이 완전히 바뀔 것으로 예상된다"며 "부동산 구입부터 매도단계까지 나름대로의 절세전략을 재구성할 필요가 있다"고 말한다.
◇거래세 줄이려면.. ´아파트 연내 매입, 단독은 매도타이밍 조절´
거래세는 크게 취득과 매도시에 지불해야 하는 세금으로 나뉜다. 아파트 등 주택을 취득하게 되면 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세를 납부해야 한다.
부동산 거래관련 세금은 올 1월5일 개정된 지방세법 및 지방세법 시행령이 공포되면서 부동산 소유권 이전등기에 대한 등록세율이 기존보다 1~1.5%포인트 인하됐다.
이에 따라 개인간 거래시 취득·등록세율은 5.6~5.8%에서 3.8~4.0%로 낮아졌다. 하지만 취득·등록세는 과세표준이 시가표준액(시세의 30~40%)에서 올해부터 아파트는 국세청 기준시가(시세의 70~90%), 단독주택은 건교부의 공시가격으로 각각 변경됐기 때문에 달라진 과표에 따라 세금이 오히려 늘어나는 경우가 생길 수 있다.
아파트의 경우는 5월 2일 발표된 전국기준시가가 평균 4.2% 떨어졌지만 지역별로 뚜렷한 편차를 보이는 곳이 많은 상황이다.
실제로 양천구 목동의 35평형 시가 7억원인 아파트를 작년에 샀다면 1900만원의 거래세를 부담했지만 이제는 2400만원으로 500만원 정도 부담이 늘어나게 된다.
반면, 거래세 인하로 혜택을 보는 경우도 많다. 새로 입주하는 아파트의 경우에는 기존 아파트와는 별개로 과세표준이 분양가가 기준이 되기 때문에 등록세율 인하로 인해 세부담이 줄게 된다.
또한 실거래가액으로 신고해야 하는 주택거래신고지역이나 낙찰가 기준인 경매주택도 세금 인하 혜택을 받을 수 있다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "매수를 미뤘던 실수요자들은 부동산중개업법 개정으로 내년부터 실거래가 신고가 의무화될 것으로 예상되기 때문에 연내 집을 마련하는 것이 유리하다"며 "다만, 단독주택의 경우에는 주택공시가격이 나오기 이전까지만 인하혜택을 보기 때문에 당장 거래를 서두르기보다 여유롭게 매도타이밍을 조절하는 것이 좋다"고 말했다.
◇1가구3주택 보유자, ´수익성 낮은 주택 먼저 처분유리´
올해부터 1가구3주택 보유자가 주택을 매도할 때 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 60%를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구할 것으로 보인다.
우선 수도권(서울·인천·경기) 및 광역시(부산·대구·대전·광주·울산)에 소재하는 주택이 아니거나, 수도권·광역시 이외의 지역에 소재하는 주택으로서 양도시 기준시가가 3억원을 넘지 않는다면 중과적용을 피할 수 있다.
또한 2주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기 이전에 분양권을 매도하거나 조세특례제한법 99조3항을 적용받는 주택(단, 양도시 6억원을 넘는 고가주택 제외)을 갖고 있다면 양도세 중과대상에서 벗어날 수 있다.
매도에 나설 경우는 단순 세금차액을 따지는 것보다는 보유한 주택의 지역호재나 가격상승여력 등 내재가치를 따져 매도순위를 결정하는 것이 필요하다.
향후 발전가능성 적고 수익성이 낮은 주택을 우선 처분하는 것이 바람직하고 비슷한 조건일 경우는 3주택중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후에 양도해 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다.
아울러 매도할 여건이 안되거나 여유자금이 있는 다주택자들이라면 급하게 매물을 처분하기보다 장기적으로 증여나 임대사업자로의 전환을 모색하는 것도 좋은 방법이다.
◇1가구2주택 보유자, ´양도세 적은 주택 매도후 비과세 요건 갖춰라´
1가구2주택 보유자는 정부가 5·4 부동산대책의 일환으로 내년부터 거주하지 않은 주택을 팔 때 실거래가 기준으로 양도세를 부과키로 했다는 것을 염두에 둬야 한다. 이럴 경우 과세표준이 시세의 70~80%선인 기준시가에서 실거래가(시세)로 바뀌기 때문에 최소 30% 이상 부담이 늘어나게 된다.
따라서 비거주 주택을 보유하고 있는 2주택자들은 경우에 따라 올해 안에 매도를 고려할 필요가 있다. 올해는 기준시가가 하락했기 때문에 세금이 줄어들 수도 있기 때문이다. 발전가능성이나 수익성이 낮은 주택의 매도를 고려하되, 비거주 주택의 연내 매각이 어렵고 비교우위의 주택이라면 내년에는 거주하고 있는 주택을 먼저 매각하는 것이 유리하다.
다만, 주택투기지역(전국 31곳)에서는 거주 여부에 관계없이 실거래가로 양도세가 부과되기 때문에 굳이 매각을 서두를 필요는 없다. 이 경우엔 양도세가 적은 집을 우선 매각한 다음 나머지 집은 비과세 요건을 갖추는 게 중요하다.
이밖에 주택을 양도할 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익을 얻더라도 세금으로 환수 당하기 때문이다.
반면, 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제(3~5년 10% 감액, 5~10년 15% 감액, 10년 이상 30% 감액) 혜택까지 받을 수 있다.
◇보유세를 줄이려면.. ´분산투자 등 포트폴리오 새로 짜라´
재산세 통합과 종합부동산세 신설로 보유세 부담이 상대적으로 늘어났다. 과거 보유세는 지방세 과세표준(시세의 30~40%)을 기준이 적용됐지만 앞으로는 국세청 기준시가, 건설교통부 공시가격 기준으로 과표가 정해지기 때문에 실거래가 반영률이 상당히 높아졌다.
특히 종부세는 인별 과세를 하기 때문에 다주택 소유자의 부담이 늘어날 수밖에 없다.
종부세의 절세방법으로는 주택과 토지는 과세 기준이 다르다는 점을 활용할 만 하다. 주택은 기준시가 9억원이상, 토지는 공시지가 6억원 이상의 소유자에게 과세되기 때문에 주택, 토지 등 분산투자를 통해 종부세를 피하는 것이 좋다.
또한 개인별의 합산 과세이기 때문에 부부간 증여와 공동등기가 유리하다. 3채를 가진 남편이 주택이 없는 부인에게 1채의 주택을 양도하면 합산되는 주택의 기준시가가 낮아져 종부세를 피할 수도 있다. 단, 늘어나는 종부세에 비해 증여로 인한 취득·등록세의 부담이 큰 경우도 있다는 점을 간과해서는 안된다.
1가구 3주택 이상 보유자라면 임대사업자 등록도 대안이다. 전용면적 25.7평(85㎡) 이하인 기존 주택을 5채 이상 매입해 10년 이상 임대하면 종부세 과세대상에서 제외될 전망이기 때문이다.
종부세 과세 기준일은 6월 1일이기 때문에 올해 5월31일까지 매도를 통해 소유권 이전등기를 마치면 재산세·종부세를 납부하지 않아도 된다.
이밖에 종부세는 국세청에서 부과, 징수하는 만큼 자진 신고하는 것이 상대적으로 유리하다. 공제세액은 납부액의 3%로 그리 크지 않지만 자진신고기간과 납부기일이 바로 연결되기 때문에 서두르는 것이 보다 효율적이다.
분양권의 경우 입주지정일이 과세 기준일(6월1일) 1~2개월 전이라면 약간의 지연등기를 통해 올해 보유세를 피할 수 있는 방법도 있다.
◇보유세 과세 일정
-4월31일 : 단독주택가격 공시(과표결정)
-6월 1일 : 보유세 납부대상자 결정
-7월말 : 건물분 재산세 전액납부, 주택분 재산세의 2분의 1 납부
-9월말 : 토지분 재산세 전액납부, 주택분 재산세의 2분의 1 납부
-12월15일: 종합부동산세 신고·납부
◇양도세 관련 바뀌는 제도
자료제공: 내집마련정보사
- 투기와 전쟁 "서민에 유탄 안튀게"
- [edaily 김수헌기자] "앞으로 10년동안 해야 할 세제개편을 1~2년만에 뚝딱뚝딱 하고 있다"
지난해 종합부동산세 도입 이후 정부가 부동산 세제개편 정책을 쉼없이 내놓자 정부 한 관계자는 이렇게 말했다. 그는 이같은 급속한 세제개편에 청와대의 의지가 담겨있고, 정부의 코드 맞추기가 작용하고 있음을 부인하지 않았다.
지난해 말 국회 통과된 종부세에 이어 정부는 재건축 이익환수, 부동산 실거래신고 의무화, 양도세 과세대상 확대, 보유세 강화, 기반시설금 부담을 통한 개발이익 환수 등 다양한 부동산 정책들을 쏟아내고 있다.
부동산 보유기간에 발생하는 불로소득이나 단기간에 값이 많이 오른 부동산 차익에 대한 환수비율은 높이게 되면 부동산 거래가 실수요자 중심으로 활기를 띠게 될 가능성이 높다. 따라서 부동산 투자로 큰 돈을 벌기 어려운 구조를 만드는 정책방향은 바람직하다고 전문가들은 지적한다.
그러나 정부 스스로도 "부동산세제는 너무 민감하다"고 밝히듯, 투기를 잡겠다는 부동산세 강화정책이 일반 서민들의 세부담을 조금만 영향을 미쳐도 조세저항은 불보듯 뻔하다.
재경부는 6일 이런 지적에 대해 경제의 경상성장률 범위 안팎수준에서 부동산세 증가율이 유지되도록 하겠다고 밝히고 나섰다.
수단은 이미 알려진대로 재산세 같은 보유세를 올리고 취득, 등록세같은 거래세를 낮추는 방법을 통해서다. 그러나 보유세 과표는 해마다 20% 이상 올리는 반면 거래세는 2~3년 주기로 조정하겠다는 것이 정부 방침이다.
더구나 거래세 조정도 지방자치단체와 협의가 필요해, 취등록세 수입으로 그나마 재정을 이끌어가는 지자체가 선뜻 중앙정부의 뜻에 따라줄지도 미지수다.
물론 제도를 시행해봐야 알겠지만 일반국민들의 조세부담 증가 가능성도 만만치 않을 수 있다.
재정상황이 어려운 서민동네 지자체보다는 재정여력이 상대적으로 높은 부자동네 지자체가 세율조정에는 더 적극적으로 나설 가능성이 높다. 이렇게되면 투기잡으려다 오히려 서민층 조세부담율을 더 높여 살림살이를 빠듯하게 할 수 있다는 것이 전문가들의 지적이다.
정부는 물론 이같은 가능성을 부인하고 있다.
재산세같은 보유세가 전체 조세에서 차지하는 비중이 15%밖에 안되기 때문에, 조세부담이 늘어난다 또는 줄어든다고 말하기 어렵다는 것이다.
또 보유세가 연간 20~30% 올라가는 것은 맞지만 취등록세율을 조정해주는데다,부동산을 사고파는 회전율도 낮아서 거래세 부담이 크지 않을 것으로 보고 있다. 그래서 전반적인 부동산 관련 세부담 증가율은 경제 경상성장율에도 못미칠 수 있다고 주장한다.
그렇지만 당장 내년 이후 양도세가 실거래 기준으로 매겨지면 앞으로 비과세 요건을 못채운 1세대1주택자도 실거래가 양도세 적용대상이 될 것은 확실하다.
현재 1세대1주택자는 3년 이상 집을 보유했거나 서울과 과천 등 5대 신도시는 3년 보유와 2년 이상 거주 요건을 동시에 채우면 양도세를 안 내도 되며, 요건을 못 채울 경우에는 기준시가로 과세된다.
서울 강남이나 전국적으로 집값이나 땅값이 많이 오른 지역은 이미 투지지역이나 거래신고지역에 묶여 실거래가 신고가 의무화돼 있다. 이들 지역 외의 지역은 양도세 부과기준이 실거래가로 바뀌면 세부담이 2~3배 늘어나는 곳도 있을 수 있다.
투기를 잡아 부동산값을 안정시킬 경우 중장기적으로 국민경제 전체에 도움이 되는 것을 확실하다.
전문가들은 "다만 본격적인 제도시행에 앞서 일부 서민층의 급격한 세부담 증가 가능성을 세심하게 따져서 보완책을 마련해야 할 것"이라고 지적했다.
- (稅개편)주요 내용과 문답풀이
- [edaily 이정훈기자] 다음은 제37차 세제발전심의위원회에서 논의된 올 상반기와 중장기 세제개편방안에 대한 문답풀이다.
-사업손실준비금제도의 도입 취지는 무엇이며 어떻게 적용되는지.
▲코스닥등록 중소기업 및 거래소상장 중소기업이 이익을 실현했을 때 준비금을 적립하고(세무상 손금으로 인정) 향후 손실 발생시 적립된 준비금과 상계하도록 함으로써 법인세 경감과 경영손실의 위험감소를 지원하여 중소기업의 신규상장과 거래활성화를 유도하기 위한 것이다.
예를 들어, 과세표준이 100억원인 법인이 사업손실준비금 설정시 본래 법인세 부담액은 100억원×25%(법인세율)=24.88억원(1억원 이하 13%)인데, 사업손실준비금 설정시 법인세 부담액은 사업손실준비금 설정액(30억원)= 100억원×30%과 법인세 부담액(17.38억원)= 70억원×25%(법인세율)을 합쳐 7조5000억원이 줄어들게 된다.
-법인세법상 지급배당금액에 대해 소득공제를 적용받을 수 있는 SPC의 요건은 무엇인가.
▲설비투자, SOC투자, 자원개발 등 상당 기간과 자금이 소요되는 사업을 영위하는 명목회사인 SPC가 이익의 90%이상을 배당하는 경우 배당금액을 소득금액에서 공제하여 사실상 법인세를 비과세 적용한다. 설립시 자본금이 50억원 이상에서 이번 개정으로 BTL사업자의 경우 10억원으로 완화됐고,
발기인에 금융기관이 포함되고 5%이상 출자, 자산 관리·운용을 자산관리회사에 위탁 등의 기준이 충족돼야 한다.
-면세금지금 제도는 무엇인지.
▲금지금이란 금괴(덩어리), 골드바 등 순도가 99.5%이상인 금을 말하며 원칙적으로 부가가치세가 과세된다. 그러나, 금지금 도매업자 또는 세공업자중 일정요건을 갖추어 세무서장의 사전승인을 받은 사업자에 대하여는 귀금속 원재료용이나 금융기관에 의한 金先物용으로 거래하는 금지금에 대하여 면세한다. 금지금은 귀금속제품으로 제조판매되는 단계에서 과세한다.
-납세담보제도를 도입하는 이유는.
▲면세금지금 제도의 운영결과 일부 도매업자가 면세금을 과세금으로 판매후 세금을 체납하는 사례가 발생한다. 이에 따라 납세담보 제도를 도입하여 체납을 통한 세금탈루를 사전에 방지하기 위한 것이다.
-종합부동산세 합산과세에서 제외되기 위한 임대주택의 요건판정 기준일 및 임대사업자 등록요건은.
▲임대주택의 요건판정 기준일은 과세기준일(매년 6.1)이다. 6.1 현재 다음 두가지 등록을 모두 마치고 임대를 하는 주택이어야만 한다. 임대주택법 제6조에 의한 사업자등록과 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 의한 사업자 등록이 필요하다. 다만, 예외적으로 금년에는 시행령 공포일로부터 과세기준일까지의 기간이 짧은 점을 감안하여 신고기한일(’05.12.15)까지 등록한 경우도 인정하나 이 경우에도 6.1현재 임대를 하고 있는 주택이어야 한다.
-기존에 임대사업자로 등록하여 임대주택을 임대하고 있던 임대사업자도 임대주택 호수ㆍ기간 등 요건이 동일한가.
▲`05.1.5(법 시행일) 이전부터 임대사업자로 등록하여 임대하고 있던 기존임대사업자는 2호이상의 주택을 5년 이상 임대하는 경우 종합부동산세 과세에서 제외된다. 기존 임대사업자로 인정받기 위하여는 `05.1.5 현재 임대주택법에 의한 임대사업자 등록과 세법에 의한 사업자 등록을 하였어야 하나 세법에 의한 사업자등록은 `05.12.15까지 하는 경우에도 인정한다.
-전국에 보유하고 있는 임대주택을 합쳐서 5호이면 합산에서 배제되는가.
▲전국의 임대주택을 합하여 호수를 계산하는 것이 아니라, 동일 시(광역시)ㆍ도 단위로 5호 여부를 판정하는 것이다.
-장기임대주택 5채를 보유하다가 1채를 매각하는 경우 종합부동산세는 어떻게 부과되는가.
▲ 5채 전체에 대하여 최초로 임대사업을 시작한 때까지 소급, 매년 다른 주택과 합산하여 산출한 종부세에서 기납부한 종부세를 차감한 금액이 추징된다.
-장기임대주택 7채를 보유하다가 1채를 매각한 경우에 종합부동산세는 어떻게 부과되는가
▲이 경우에는 여전히 6채를 임대하고 있으므로 장기임대주택 요건에 해당하며 따라서, 매각한 1채만을 대상으로 당해 주택이 장기임대주택으로 편입된 때까지 소급, 매년 다른 주택과 합산하여 산출한 종부세에서 기납부한 종부세를 차감한 금액이 추징된다.
-장기임대주택 5채를 보유하다가 1채를 매각한 후 다시 1채를 매입한 경우 종합부동산세는 어떻게 되며 임대기간은 어떻게 계산하는가.
▲1채를 매각한 경우 전체가 장기임대주택에 해당되지 않으며, 추가 1채를 매입한 때에 새로이 장기임대주택으로 기산되는 것이다. 기존 주택의 임대기간은 고려치 않고, 추가 1채를 매입하여 5채 보유요건을 충족한 때부터 새로이 임대기간을 기산하는 것이다. 따라서, 기존 주택의 경우 임대기간에 합산되지 아니하므로 소급하여 종합부동산세 과세대상이 된다.
-장기임대주택사업을 시작한 때에 기준시가 3억원인 주택이 가격상승으로 기준시가가 4억원이 되는 경우 또는 증축으로 기준시가가 4억원이 되는 경우 장기임대주택 여부 판단은 어떻게 되는가.
▲최초로 장기임대주택이 되어 임대를 개시한날의 가격을 기준으로 장기임대주택 여부를 판단하기 때문에 가격상승으로 인한 경우는 3억원을 초과하더라도 장기임대주택에 해당된다. 그러나 증축, 개축 등 물리적인 변경으로 인해 주택의 가액이 상승하여 가격요건을 초과한 경우에는 장기임대주택으로 보지 아니한다.
-5채의 주택을 7년간 임대해온 납세자가 사망 후 그 아들이 위의 임대주택을 상속받은 경우 추후 몇 년간 임대하여야 합산배제 요건을 충족하는가.
▲3년을 더 임대하는 경우 요건이 충족된다. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 임대기간을 합산한다. 합병ㆍ분할 등에도 동일하게 적용된다. 따라서 (父의 임대기간 7년 + 子의 임대기간 3년)= 10년이 되는 것이다.
-임대주택에 대하여 종합부동산세 합산배제를 받기 위하여는 합산배제 신청을 하여야 하는가.
▲장기임대주택은 합산배제를 신청하는 경우에 한하여 과세당국이 이를 10년(또는 5년) 임대할 예정인 장기임대주택으로 의제, 합산배제하는 것이다. 따라서, 임대주택을 합산배제 받기 위하여는 종합부동산세 신고기한내 반드시 종합부동산세 합산과세 배제신청서에 합산배제 임대주택을 기록하여 제출하여야 한다.
-세부담 상한제도란 무엇인가.
▲금년 총보유세액이 전년 총보유세액의 150%를 초과하는 부분은 과세하지 아니하도록 하여 금년세액이 전년세액보다 50%를 초과하여 증가하지 않도록 한 제도다.
-인별 보유세액 합계액을 기준으로 상한을 적용하는가.
▲그렇지 않다. 과세유형별로 각각 상한을 적용한다. 종합부동산세는 주택, 나대지등(종합합산 토지), 상가ㆍ사무실ㆍ빌딩등 부속토지(별도합산 토지)별 종합부동산세액을 각각 구분하여 상한을 적용한다.
-전년도와 금년도에 소유 부동산 현황이 다른 경우에는 세부담 상한제를 어떻게 적용하나.
▲기본적으로 세부담상한을 적용하는 방법은 소유부동산의 변동 여부와 관계없이 `금년도에 소유한 부동산을 작년도에 소유했다면 냈을 금액`을 전년도 납부한 세액으로 의제하여 금년세액이 그 의제세액의 150%를 넘지 않도록 하는 것이다. 이럴 경우 소유부동산에 변동이 없는 경우에는 (전년도 세액 = 전년도 의제세액)이 되어 금년 납부할 세액의 한도는 전년도 세액의 150%가 되며 소유 부동산에 변동이 있는 경우에는 (전년도 세액 ≠ 전년도 의제세액)이 되어 금년 납부할 세액의 한도는 전년도 의제세액의 150%가 되는 것이다.
-토지의 합필, 분필, 분할, 지목변경, 지번분할, 지번합병, 간척, 매립 등이 있거나 주택을 신·증축한 경우 어떻게 상한을 적용하는가.
▲이 경우에도 상한적용의 일반원칙이 그대로 적용된다. 당해 합·분필이 있는 토지나 신&8228;증축된 주택이 전년도에 그 상태로 있었다고 가정한 경우의 세액을 기준으로 150% 상한을 적용한다.
-전년도에 비과세 또는 감면이 적용된 부동산의 경우 150% 상한 적용시 비과세가 그대로 적용되는가.
▲당해연도에도 동일한 비과세, 감면이 적용된다면 전년 비과세, 감면이 그대로 적용되지만 전년도에 비과세, 감면을 적용받다가 당해연도에는 적용받지 못하게 된 경우는 전년도에 비과세, 감면이 없는 것으로 보아 종부세를 산출한다. 반대로 전년도에 비과세, 감면을 적용받지 않다가 당해연도에 비과세, 감면을 적용받게 되는 경우는 전년도에 비과세, 감면이 있었던 것으로 보아 종부세를 산출한다.
-150% 세부담상한을 적용받기 위해서는 신고, 납부시 반드시 세부담상한 적용신청서를 내야 하는가.
▲150% 상한은 법에 규정된 사항이므로 신청서의 제출여부와 관계없이 적용된다. 다만, 자기소유 부동산의 변동내역을 잘 아는 납세자로 하여금 협조를 얻기 위하여 세부담상한 적용신청서를 제출하도록 한 것이며 신청서를 제출하지 않은 경우에도 과세관청이 직권으로 상한 적용을 하게 된다.
-송파구에 살고 있는 납세자가 서초구와 과천시에 각각 주택 A, B를 보유하고 있는 경우 이 납세자는 종합부동산세를 어떻게 납부하여야 하나.
▲12.1～12.15 까지의 기간에 송파(주소지) 세무서에 종합부동산세를 자진 신고하고 납부하여야 한다.
-연말정산 간소화 방안은 어떻게 추진되나.
▲우선 상반기중 공제항목별 전산처리 실태 파악하여 전산화를 통해 국세청 등으로 전산집중가능한 항목은 간소화대상으로 확정한다. 하반기에는 법령 개정이 필요한 사항을 발굴하여 금년 정기국회에서 개정하며 공제요건이 복잡하여 전산화하기 어려운 항목은 단순화하고 간소화를 위한 절차개선을 포함한다. 이후 `05년분 연말정산부터 전산화가 가능한 항목에 대하여 간소화하고 `06년분 연말정산시 간소화대상을 확대할 예정이다.
- (일문일답)韓부총리 "벤처육성 끝장 본다는 각오"
- [edaily 김수헌기자] 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 31일 관훈클럽 초청토론회에서 "벤처육성은 올해 끝장을 본다는 각오로 진행할 것"이라고 말했다.
한 부총리는 최근 정례브리핑에서도 올해 재경부 역점정책 중 하나가 벤처 중기지원이라고 밝혀, 앞으로 이 부문에 대한 추가 지원책이 나올 가능성도 제기되고 있다.
한 부총리는 한편 종합부동산세법과 소득세법 시행령을 고쳐, 임대주택에 대한 종부세와 양도세 중과세 배제요건을 크게 완화하겠다고 밝혔다. 다음은 일문일답이다.
◇서비스업과 벤처에서 일자리창출.."벤처육성 끝장본단 각오"
-현재 경기회복 조짐에 대해, 오랫동안 터널속에 있다보니 불빛이 반짝하는 것을 보고 터널끝에 왔다 착각하는 게 아니냐는 착시설이 있다.
▲지난 2월은 설 연휴로 수출성장이 둔화됐다. 그러나 3월 두자리 증가가 지속되고 있다. 환율절상 때문에 걱정이 없는 것은 아니다. 그러나 우리 제품 브랜드 이미지가 과거와 달리 매우 높아졌다. 반드시 가격경쟁력에 따라 수출이 결정되던 시기는 지났다.
수출은 낙관하는 편이다. 그러나 성장세 둔화로 수출의 성장기여도는 떨어질 것이다.그렇다면 내수성장이 관건이다. 지표들이 다소 상충되기도 하나 전체적으로는 소비기대 심리지수를 보면 소비도 신장세다. 지난해 4분기에 처음으로 민간소비가 플러스 전환했다.
-최근 주가하락세가 뚜렷하다. 외국인들은 20일 연속 순매도했다. 셀 코리아가 아니냐는 우려도 나오는데, 정부는 어떻게 보나.
▲주가가 연초에 1000포인트 넘은 것은 내가 보기에 경제펀더멘털보다는 조금 오버슈팅된 측면이 있었다. 지금은 주가이익 실현이 일어나 조정을 받고 있다. 주가 문제는 1분기 실적들이 나오고, 펀더멘털에 대한 확신이 확고해질때 상승세를 탈 것으로 본다. 주가수익률 등을 보면 우리 주가는 아직 상당히 낮은 수준이다.
-사회안전망 구축의지는 좋으나 재정부담을 어떻게 하려는가.
▲우리나라 재정은 OECD 어느 국가보다 안정적이다. 재정은 GDP에서 23% 정도 차지하는데, 올해는 공적자금 채권발행분을 채무에 반영하면 25%정도 될 것이다. IMF는 오히려 경제활성화에 재정의 적극적 역할을 주장하고 있다.
올해 민자를 활용한 공공시설 건설사업이 7월부터 일부 시작될텐데, 이것이 우리 재정구조를 선진구조로 바꾸는 브릿지 역할을 하고 있다. 경제개발에 재정은 23%정도 들어가는데, 선진국은 8~9% 밖에 안된다. 국민세금은 국민의 생활질을 높이고 복지를 향상시키는쪽으로 전환해야 한다.
따라서 과거 재정사업으로 하던 분야에 민자가 들어오는만큼 재정에서 사회안정망 확충을 하는데 여유가 생길 것이다. 앞으로 사회안전망에 연간 2조원 정도 추가재원이 필요한데, 개혁프로그램 통해 조달가능하다고 본다.
-고용의 질이 문제다. 여학생들은 70% 이상이 월100만원 미만 임시직에 고용된다는 이야기가 있다.
▲정부도 심각하게 생각한다. 버젓한 일자리가 많아져야 한다. 버젓한 일자리는 양질의 서비스 산업과 벤처 등에서 나올 수 밖에 없다고 본다. 벤처육성은 끝장을 본다는 각오로 해 나갈 것이다. 서비스업종의 일자리창출을 위해서는 규제개혁이 가장 큰 문제인데, 철저히 해나가겠다. 비정규직도 불합리하게 과도한 차별을 받지 않도록 보호해 나가는 입법을 국회가 하고 있고, 4월 중 통과돼 비정규직 삶의 질도 높여야 한다.
◇법인세, 외국인 투자유치 걸림돌 안되게
-부동산을 경기 활성화에 사용안한다고 했는데 부동산을 통한 경기 활성화를 추진할 계획이 있는지, 그리고 저소득층이 경기회복을 체감하려면 언제쯤돼야 하는지.
▲건설경기를 살리는 부동산 정책은 투기적 요소는 막고 건전한 건설경기는 촉진한다는 것이다. 투기는 아직도 우리나라 주택보급률이 낮은 상황에서 저소득층 주택보급에 악영향 미친다.
너무 많는 주택을 가진 사람들에게 보유세를 강화해 세부담을 합리화해야 한다. 투기를 근본적으로 막으려면 공급측면을 조정해야 한다. 그래서 서울근교에 판교에 버금가는 택지 3군데를 개발할 것이다.
저소득층이 경기회복을 느끼는 시기를 예측하기란 어렵다. 지금 우리 경제에는 양극화현상이 강하게 나타나고 있어 과거처럼 거시적으로 경기가 회복됐다고 해서 저소득층이 어려움을 극복하지는 못한다.
좀 더 마이크로적인 접근을 해야 이 사람들이 경기회복을 체감할 수 있다. 국민의 정부 시절 내내 아랫목이 따뜻해지니 윗목이 따뜻해질 거라고 했지만, 한때 좀 나아지고 끝난 일이 있다.
앞으로 주거환경과 교육비 두 문제에서는 경기가 회복돼도 정부가 강력한 정책을 펴겠다. 임대주택을 확대하고, 민간이 장기임대주택에 투자할 경우 정부가 보조를 해 주겠다.
신용불량자 문제의 경우 신용이 없는 사람을 대상으로 평가하고 대출해주고 하는 비즈니스가 다른 나라에도 있다. 이를 발전시켜 혜택을 주도록 하겠다. 올해 고성장은 아니더라도 국민들이 느끼는 감은 좀 더 나을 것이다.
-정부가 세제를 경기부양이나 조절수단으로 남용한 적이 있었다. 경기가 좀 안좋다고 해서 양도세를 대규모 감면했다가 과열되면 중과했다. 그래서 양도세 같은 경우는 한마디로 누더기라는 비판도 받았다. 상충되는 세제로 인한 시장왜곡 문제를 어떻게 해결할 것인가.
빈약한 세제 인프라도 문제다. 우리는 개인별 세금부과방식인데, 만약 남편이 1억원 이상 연봉을 받고 부인이 비정규직이라면 부부합산과세를 하지 않으면 시장왜곡이 생긴다.
▲세제 인프라 빈약에 대해서는 동의한다. 근로소득보전제도 도입에는 소득파악에 대한 우리 인프라와 기초수급자와의 조정문제 등이 있다. 상반기에 검토하고, 하반기에 입법예고를 검토하겠다고 했는데, 실행시기는 입법과정에서 검토될 것이다.
나는 개인소득을 제대로 파악하지 못하면서 선진경제 시스템으로 가는 것은 기초를 갖추지 못한 허상이라고 생각한다. 근로소득보전세제 때문만은 아니고 각종 세제와 세정을 제대로 하려면 소득파악은 반드시 해내야 하는 필수불가결 과제다. 법인세 인하문제는 세계각국과 비교해 외국인 투자유치 등에서 걸림돌이 되지 않게 할 것이다.
경기에 예민하게 효과가 미치는 세제수단을 경기조절에 사용하는데 있어 배제할 이유는 없다. 국채발행 등을 통해 금리에 영향을 주는 정책도 필요하다면 해야 한다.
◇경영권 보호 과도한 혜택주면 경쟁력 약화
-세제는 예측성과 안정성이 중요한데, 세금집행을 하는 국세청에서도 헷갈린다는 이야기를 할 정도다.
▲1주택 양도세 비과세 폐지문제의 경우 재경부 업무보고 때 중장기적 관점에서 과세를 검토하겠다고 했다. 지금도 6억원 이상 주택에 대해서는 양도세를 매기고 있어서 소득공제 시스템을 도입하면 1주택에 과세해도 충격을 주지 않을 것으로 봤다. 그러나 이 문제는 국민정서나 정치과정과 연관이 있다. 그래서 신중하게 검토한다는 것이 원칙이다.
-은행들이 실물부문은 어려운데도 기록적 흑자를 냈다. 예대마진, 수수료 추가인하를 유도할 생각은? 또 외국계 자본이 은행을 상당수 장악했는데 산업지원보다 상업적 이익을 지나치게 추구한다는 비난이 있다.
▲금융은 결국 하나의 경제중추시스템으로 선진화를 시켜야 할 과제와 산업으로서 금융의 세계적 경쟁력을 키워야 하는 문제가 있다. 벤처를 육성할 때 벤처캐피털 등의 투자만 갖고 키울 수는 없고, 은행들이 일정한 리스크를 평가해 필요하면 높은 금리를 적용하더라도 벤처지원을 해 나가야 한다.
은행과 벤처캐피털 비중은 8대2 정도가 돼야 한다. 이런 점에서 보면 은행들이 기술평가 기법,신용평가기법, 하이리스크 관리기법이 안돼 있어 쉬운 담보대출을 하고 흑자를 낸다는 비판이 있다.
그러나 은행들이 그동안 구조조정을 열심히 해서 지금 저금리로 돈을 빌려주고 있고, 앞으로도 과거같은 고금리는 없을 것으로 본다.
-정부는 외환시장에 투기세력이 준동한다고 하는데, 시장에서는 투기세력 없다는 이야기도 한다. 정부가 외환시장에 지나친 개입을 하고 있는 게 아니냐는 지적도 있다. 개입비용이면 차라리 수출보험 등을 통해 중소기업을 지원하는 것이 더 싸게 먹힌다면 주장도 있다.
▲최근 환율이 좀 오르는 것은 사후적으로 해석해 보면 3월말이 돼가면서 외국인에 대한 배당의 달러환전 수요, 미 금리인상과 앞으로 추가 인상조짐 등으로 인해 단타로 들어온 자금들이 어느 정도 다시 나가고 있고 주식시장서 이익실현한 자금이 조금씩 나가고 있는 등 외환시장의 자연스런 수급에 의한 것으로 본다.
과도한 환율변동은 절대로 바람직하지 않으며, 이 경우 한은과 협력해서 필요한 응분의 조치를 할 것이다.
-출자총액제한에 대해 어떻게 생각하나.
▲출총은 우리나라만의 독특한 재벌 내지 대기업군에 대한 견제제도 중 하나다. 재벌을 어떻게 보느냐가 중요하다. 분명히 해야 할 것은 대기업이 나쁜 것은 아니라는 점이다. 고용창출 등을 통해 우리 경제에 대기업들이 기여했다. 나쁜 것은 대기업들이 모여 선단경영 상호보조 불공정거래를 하고 시장질서를 교란시켜 중소기업을 시장에서 생존할 수 없게 만드는 것이 문제다.
우리는 큰 것이 나쁘다는 인식을 하게 됐다. 큰 것이 나쁜게 아니고 잘못된 행위가 나쁘다는 식으로 인식이 바뀌어야 한다.
공정거래법에는 그러한 잘못된 행위유형이 다 기록돼있다. 출총은 사전적으로 나쁜 행위를 할 수 있는 가능성을 줄이는 것이다. 사전적으로 할 필요가 없으면 제도는 없어질 것이다.
기업지배구조 제대로 개선돼 사후규제만으로 충분하다 판단되면 출총제가 없어져도 시장교란은 없을 것이다. 정부가 불공정거래를 규제하고 출총을 집행하는 것도 중요하지만 잘못하는 기업은 시장에 의해서도 페널티를 받아야 한다.
-국내 기업 경영권 방어를 위해 차등의결권 제도 같은 걸 도입할 수 있는지.
▲우리 국내기업 역차별도 문제지만 과도한 특혜를 받는 것도 문제다. 어제도 경제5단체장 간담회에서 여러 분이 특혜로 보호하면 기업들 경쟁력이 낮아진다고 이야기하길래 이 분들이 정말 균형적 고민을 하는구나 라고 생각했다.
작년 증권거래법 개정때 차등의결권도 검토됐으나, 지금 우리나라에 도입해 운용하는 것은 바람직하지 않다고 판단했다. 특혜를 줘서 경쟁압력으로부터 괴리시키면 경쟁력이 약화된다.
-지난해 성장률이 4.6%밖에 안되는데.
▲과거에는 엄청난 노동과 외국자본을 투입해서 물량성장을 이뤘다. 그러나 고령화 등으로 노동투입이 감소되고 외국으로 투자를 많이 해서 그런 것은 어렵다.
국가 전체의 생산성, 국가경쟁력 제고가 필요하다. 저임금과 싼 땅값 등은 과거 이야기다. 깨끗한 정부, 사법부 독립, 효율적 국회, 교육을 통한 근로자들의 경쟁력 향상 등이 모든 것들이 뒷받침되지 않으면 잠재성장도 못한다.
그런 점을 생각하면 등골이 오싹하다. 이런 것들은 소프트웨어적이라 쉽게 안된다. 이제는 시스템 경쟁이고 총요소생산성의 경쟁이다.
◇임대주택사업에 종부세 양도세 감면혜택
-영세자영업자 문제가 심감하다.
▲외환위기 때 상당수 근로자가 자영업자로 전환했다. 영세업자 숫자가 선진국의 3배여서 그만큼 경쟁이 치열하다. 하반기 내 음식점 택시 등 5개 분야 실태조사를 통해 어려움을 해결해 주는 대책을 마련할 계획이다.
-증권업계는 금융정책이 지나치게 은행중심이어서 형평을 잡아달라고 한다. 주가 변동폭 제한 등도 고쳐달라고 하는데.
▲지금 딱 어떻게 하겠다는 것은 어렵다. 그러나 그런 것들이 자본시장 심화를 위해 필요하다면 검토해야 할 것이다. 자본시장 심화가 실물경제와 선순환이 있어야 한다.
지금 주택쪽에 좀 더 투자가 이뤄져야 한다. 정부에서는 건설업자가 직접 지어서 임대를 할 경우 종합부동산세와 양도세 중과 대상에서 제외해주는 요건을 완화할 것이다.
건설임대주택사업자의 경우 세제혜택 주택평수를 45평 이하까지 확대하고, 2채 이상 5년이상 임대하면 종합부동산세 합산대상에서 제외한다.
주택을 사서 임대하는 매입임대사업자의 경우 경우 25.7평 국민주택규모 5채 이상을 10년이상 임대하면 같은 세제혜택을 보게 하겠다. 올 4월 확정할 종부세법 시행령에 이같은 내용을 담고 소득세법 시행령을 개정할 방침이다.
- (04 부동산결산)①냉온탕식 처방으로 `골병`
- [edaily 윤진섭기자] 올해 부동산 시장은 정부 정책의 영향력이 그 어느 때보다 강하게 작용했다. 정부는 `10. 29 부동산 대책`이후 주택, 토지에 관한 각종 후속대책을 내놓으면서 1년 내내 시장을 압박, 전반적인 시장 안정에 주력했다.
하지만 부동산 시장 안정세를 유지했다는 평가에도 불구하고 정상적인 부동산 거래마저 중단시켰다는 비난은 면치 못하고 있다는 게 업계의 평가다. 이런 지적 속에 하반기 들어 정부는 지방 투기과열지구 부분 해제와 주택거래신고제 해제 등 각종 규제를 조금씩 완화하는 조치를 단행했다.
물론 이는 건설경기 부양을 위한 소극적 조치일 뿐 전반적인 정책 기조는 `규제 일변도`라는 게 업계의 평가다. 올해 선보인 각종 부동산 정책과 흐름, 그리고 내년도에 시행될 부동산 정책을 점검해본다.
◇4월 주택거래신고제 지정 이후 규제 일변도 지향
상반기 부동산 시장은 10. 29 부동산 대책 이후 하락했던 아파트 가격이 잠실 저밀도 지구를 중심으로 가격 상승세를 보이는 양상이었다. 특히 시티파크와 위브더스테이트 등 주상복합 아파트 시장이 청약 과열 양상을 보이면서 분양 시장마저 들썩이는 모습을 나타냈다.
그러나 4월말 서울 강남·송파·강동구와 경기 성남시 분당구 등 4곳에 대해 주택거래신고제를 처음 적용하면서 아파트 시장을 하락세로 돌려놓는 결정적 역할을 했다. 이어 용산과 경기도 과천을 추가 지정하면서 이들 지역은 거래가 중단되고 가격이 하락하는 등 극심한 침체기를 맞기 시작했다.
해당 지역은 과세표준 인상에 따라 취득ㆍ등록세가 종전에 비해 2.5배 이상 급등하면서 아파트값 폭등세를 꺾는 역할을 했다.
때마침 불어닥친 시티파크와 부천 위브더스테이트의 청약 열풍 역시 정부가 주상복합 분양권 전매 완전금지 대책을 내놓으면서 그나마 호황(?)을 누렸던 주상복합 시장도 진정세로 돌아서게 됐다.
주택시장이 침체 국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을 보이자 정부는 서둘러 각종 대책을 발표했다.
우선 도시지역 내 녹지 및 비용도 지역, 비도시지역 임야와 농지에 대한 토지거래허가 기준면적으로 종전보다 절반 수준으로 각각 낮췄고, 신행정수도 후보지 주변을 중심으로 주택투기지역, 투기과열지구 등을 잇따라 지정했다.
이에 따라 현재 대전 충청권은 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주시, 충북 청주시 청원군 등 10곳은 주택투기지역으로 ▲ 대전 서·유성구 충남 천안 아산 연기군, 충북 청원군 등 15곳은 토지투기지역 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주 계룡시 연기군, 충북 청주시 청원군 등 11곳은 투기과열지구로 지정돼 있다.
이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한것도 부동산시장 안정에 크게 기여했다.
◇시장 침체 깊어지면서 하반기 들어 완화조치 단행
이 같은 정부의 규제 일변도 규제 정책은 하반기 들어 서서히 바뀌기 시작했다. 건설 수주와 미분양 증가 등 건설, 주택시장이 침체국면을 벗어나지 못하자 정부는 각종 제도의 탄력 운용을 본격적으로 검토하기 시작했다.
하반기 들어 해제된 규제 중 첫 번째는 주택투기지역의 부분 해제다. 재정경제부는 지난 8월 20일 부산 북구, 해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다.
이어 지난 23일에는 ▲ 서울 중랑구, 서대문구 ▲ 인천남동구, 부평구 ▲ 경기 의왕시, 군포시, 고양시 덕양구, 하남시 등 8곳이며 지방은 ▲ 대전 서구, 유성구, 대덕구 등을 추가로 해제시켜 거래 활성화를 꾀하는 조치를 단행했다.
투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다.
또 건교부는 송파구 풍납, 거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다.
건교부는 이와 함께 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 기간을 `소유권 이전 등기시까지"에서 `분양계약후 1년 경과시까지로" 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다.
◇`10.29 부동산대책` 내년부터 본격화..국회 통과가 관건
정부는 침체된 시장에 숨통을 터주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10. 29 부동산 대책 중 상당수가 내년에 시행이 예정돼 있어, 규제에 따른 부동산 시장 약세는 내년에도 이어질 것으로 업계에선 예상하고 있다.
내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택 가격공시제도, 원가연동제, 채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다.
물론 현재 국회에서 종부세, 재건축개발이익환수제, 부동산중개업법 처리가 늦어지고 있지만, 이들 법안은 참여정부의 핵심 법안으로 인식해 반드시 처리할 것을 고수하고 있어 늦어도 내년 임시국회에서 통과될 가능성이 높다.
주요 법안을 살펴보면 우선 내년 3월 초부터는 아파트 분양 및 택지공급에서의 투기수요 차단을 위해 원가연동제와 채권입찰제가 본격 시행된다.
원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다.
이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다.
임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도는 현재 국회에서 여, 야간 논쟁이 벌어지고 있어 올해 내 통과는 힘들 것으로 점쳐지고 있다. 그러나 내년 2월 임시국회내에서 이 법안에 대한 논의가 다시 돼, 통과될 가능성이 커 늦어도 내년 6월 이후엔 시행될 것으로 점쳐지고 있다.
이 법안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 했다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침"도 예정대로 시행된다. 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 집을 팔때 양도차익의 60%를 세금으로 내야하기 때문에 부동산시장에 미치는 충격이 상당할 전망이다.
또 이번 임시국회 내 처리가 미뤄졌지만 부동산 실거래가 신고 의무화 조치도 내년 하반기부터 시행될 가능성이 높다.
이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다.
그러나 참여정부가 역점 정책으로 추진한 종합부동산세 및 주택 가격공시제도 등 일부 법안은 여전히 국회 내에서 논란을 빚고 있어 제때 시행이 불투명한 상태다.
- 종합부동산세 도입 찬반공방 `팽팽`
- [edaily 김춘동기자] 종합부동산세 도입을 놓고 국회에서 치열한 공방이 벌어졌다.
국회 재정경제위원회는 8일 오전 열린우리당 김종률 의원이 대표발의한 종합부동산세법안을 놓고 공청회를 가졌다.
종합부동산세 도입에 찬성하는 패널들은 종부세가 보유세의 형평성을 제고하는 것은 물론 부동산 투기억제와 집값 안정에 기여할 수 있다고 밝혔다. 오히려 보유세 수준을 더 강화해야 한다는 주문도 나왔다.
반면 반대측은 지방분권의 원리에도 맞지 않고, 이중과세 소지가 있다고 지적했다. 또 지나친 세부담 증가로 인해 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 주장했다.
이날 공청회에는 김정훈 한국조세연구원 재정연구실장과 최영태 참여연대 조세개혁센터소장, 이윤원 동아대학교 교수, 김경환 서강대학교 교수, 송쌍종 서울시립대학교 교수, 이택규 시장·군수·구청장협의회 사무국장 등이 패널로 참석했다.
◇세부담 형평성 제고..집값안정에도 기여
김정훈 한국조세연구원 재정연구실장은 "정부의 보유세제 개편내용은 누진도 완화와 수평적 형평성 제고, 조세수출 완화 측면에서 긍정적"이라고 밝혔다.
또 "지자체가 재분배와 투기억제 기능에 얽매이지 않고, 보유세를 통한 재원확충을 원활히 수행토록 하기위해서는 중앙과 지방간 보유세의 기능 분리가 필수적"이라고 지적했다.
최영태 참여연대 조세개혁센터소장 역시 "시가 또는 시가에 근접한 국세청 기준시가(토지인 경우 공시지가)를 과세표준으로 정해 부동산 가격에 상응하는 세금을 부담하게 한다는 개편방향은 조세 형평성면에서 과거에 비해 진일보한 개편안"이라고 말했다.
그는 "다만 납세자들이 이해하고 예측가능한 과표체계 구축에 반대되는 적용율 제도는 폐지돼야 한다"며 "2008년까지 보유세 실효세율을 2003년 기준으로 2배이상 높이겠다는 `보유세 강화` 정책방향에 비추어볼 때도 정부안은 미흡하다"고 평가했다.
이윤원 동아대학교 교수는 "보유세 개편안이 시행되면 일부 고액의 부동산 소유자들은 세금이 늘어나겠지만 전 국민의 60~70%는 재산세 부담이 낮아지고, 부동산 투기억제와 집값도 안정돼 서민들의 주거비 부담을 줄일 수 있다"며 찬성표를 던졌다.
이어 "이중과세란 지적이 있는데 시ㆍ군ㆍ구에서 1차 과세된 부분은 전액 공제를 하기 때문에 이중과세가 아니다"라며 "수도권의 부동산 값은 정부투자에 의한 도로, 교통, 공공시설 등에 따른 것인데 단지 청소나 도로정비 등을 담당하는 지자체가 보유세를 독점하는 것은 형평성에 문제가 있다"고 지적했다.
◇급격한 세부담 증가..지방분권에도 역행
반면 김경환 서강대학교 교수는 "정부의 종합부동산세 개편안은 지자체와 여론 수렴 노력이 미흡했다"며 "납세자에 대한 설득 노력과 정보제공도 부족했다"고 지적했다.
그는 "종합부동산세는 조세 형평성이 낮고 지방분권의 원리에도 맞지 않는다"며 "종합부동산세를 통해 정부가 추구하고 있는 정책목표는 실현가능성이 낮은 반면 부작용이 우려되는 만큼 도입을 재고할 필요가 있다"고 말했다.
또 "굳이 종합부동산세를 도입한다면 합산범위를 토지로 최소화하고 건물은 배제하는 것이 바람직하다"며 "종합부동산세를 국세로 하기 보다는 광역자치단체가 징수하는 시도세로 해야 한다"고 강조했다.
송쌍종 서울시립대학교 교수는 "부동산 보유세를 더 내도록 해 조세형평을 기하고 투기억제 등의 정책효과를 기대한다는 것은 바람직하지만 그것을 반드시 국세로 과세해야한다는 논리에는 무리가 있다"고 밝혔다.
그는 또 "지나친 세부담에 따른 경제 전반에 미칠 영향도 무시하기 어려운 만큼 굳이 무리한 입법을 추진하는 일은 삼가야 한다"며 "기업 특히 중견기업들의 세부담이 급격히 늘어나면서 기업활동의 발목을 잡을 수 있다"고 지적했다. 이어 "준비기간도 충분히 못해 졸속입법의 우려가 있다"고 부연했다.
이택규 시장·군수·구청장협의회 사무국장은 "종합부동산세는 내년부터 당장 시행이 불가능한 낭비적 세제로 지방의 살림을 더 어렵게 하고, 지역간 재정격차 해소에도 전혀 도움이 안된다"며 "조세형평에도 위배되며, 명백한 이중과세로 위헌소지도 있다"고 꼬집었다.
- (부동산레이다)기회의 미분양아파트 투자
- [양은열] 부동산경기가 급속히 위축되면서 미분양 아파트가 다시 크게 늘어났다. 특히 작년 `10.29 부동산종합대책` 여파가 1년동안 작용하여 강남의 재건축을 중심으로 부동산 경기가 상당기간 침체기에 접어들자 부동산 투자는 다 끝났다라고 말하는 이도 있다.그러나 결론부터 이야기하자면 부동산의 기본원리 조차 모르고 하는 이야기다.
특히 10.29대책 연장으로 내년 7월경에 실시될 종합부동산세가 주택에 대한 세금부담으로 가중되어 올 초부터 늘어나기 시작한 미분양아파트는 종부세의 확정으로 12월 들어 미분양아파트 증가가 급물살을 타고 있는 것으로 분석되었다. 사실 노무현 정부가 들어서면서 부동산에 대한 강력한 규제에 대한 부담으로 아파트에 대한 선호도가 떨어지고, 그 결과 상당기간 주택시장, 특히 아파트 시장이 침체기가 연속될 것으로 여러 연구기관에서 분석되었다. 이러한 침체기에 접어들었다는 반증이 미분양아파트의 증가로 볼 수 있다.
미분양 아파트는 작년 12월 3만8천261가구에서 현재 5만여 가구로 25%가 증가했다.2002년 12월말 기준에 2만4천923가구에 비하면 배가 증가 된 것이다. 특히 올해는 10월 한 달간 전국적으로 6,000가구가 늘어나 미분양 아파트 가구수가 5만8905가구가 되었다. 이것은 지난 IMF직후인 1998년 10만2천701가구를 최고로 기록한 이후로 ▲1999년 7만872가구 ▲2000년 5만8천550가구 ▲2001년 3만1천512가구 등으로 계속 감소세를 보여 2003년 10월 2만 가구였던 미분양 아파트가 노무현 정부의 강력한 부동산 규제책으로 미분양아파트 증가되기 시작했고, 그 결과 현재 2000년 말과 비슷한 5만 가구를 조금 넘은 것이다.
그동안 노무현 정부의 부동산 정책을 살펴보자.
서민경제위주의 부동산 정책으로 가진 자들에게 압박하고자 투기과열지구나 투기지역, 주택거래 신고제를 도입하였으나 결국에는 주택의 숨통을 막아 버리고 오히려 서민이 더 살기 어려운 환경을 조성해 버린 것이다.
주택거래 신고제를 실시(서울 강남,송파,강동,용산, 분당,과천)하여 등록, 취득세를 기존보다 5-6배나 늘어난 실거래가로 납부하라고 하니 누가 주택을 취득하겠는가? 도리어 거래위축으로 전세난만 가중시키고 있지 않은가!
또한 부동산을 많이 가진자 들에게 종합부동산세를 도입하여 세금을 부과 하겠다고 하니 누가 십자가를 지고 주택을 매입하겠는가? 뿐만 아니라 재건축개발이익환수제의 초헌법적인 제도를 도입하면서 공공이라는 명분아래 자기집을 재건축한다는데 임대아파트를 10~25%까지 내놓으라고 하니 누가 선뜻 재건축 사업에 동참하겠는가!
그렇다면 이러한 세금위주 규제일변도 정책으로 인해 주택가격은 내려올 것인가? 결론을 이야기하면 정부의 규제일변도의 부동산 정책은 경제의 내수침체와 세금대폭인상이라는 악재로 인해 실수요자들의 내 집 마련 시기를 계속 늦출 것이고, 그 결과 부동산 가격은 보합 또는 하락 현상을 보일 것이다. 그러나 이러한 현상은 잠시뿐, 몇 년 내 결국 이러한 현상이 착시현상 이었음을 알게 될 것이다.
경우에 따라서 노무현 정부가 추진하는 세금위주의 부동산 규제책은 어느 정도 효과를 보이는 듯 하겠다. 그럼에도 불구하고 필자는 부동산 근본원리 측면에서 볼 때 몇 년 내 부동산 폭등기가 틀림없이 도래할 것이라고 자신있게 말할 수 있겠다.
따라서 잠시 경기의 둔화와 규제일변도의 부동산 정책은 미분양 아파트를 양산할 것이지만 미분양이라는 호재를 잘 활용하면 아파트 투자의 재미를 상당히 느낄 수 있을 것이다.
필자의 경우 2001년 수원 신영통 망포지구 현대아이파크 42평형을 계약금 10%로로 계약한 후 입주시에 대출과 잔금 8천만 원 정도로 아파트를 구입한 적이 있다. 물론 지금 시세는 3억원이 넘었지만 그 당시 필자가 적은 돈으로 신영통 지역에 아파트를 구입할 수 있었던 것은 미분양 아파트였기 때문이다.
이러한 미분양아파트의 등장과 급증은 실수요자나 투자자에게는 실익을 주지만 우리경제에는 몇 가지 어려운 점을 주고 있다.
첫째, 건설업계의 경기현황을 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 당장 자금이 돌지 않아 유동성 부족을 느끼고 공사물량 또한 고갈 되게 되어 관리비등의 고정비 증가로 건설업계는 몇 중고를 겪게 될 것이다.
둘째, 건설회사의 어려움은 철근, 모래, 시멘트등과 인력시장에 상당한 어려움을 파생시킬 것으로 보인다.
셋째, 고용 흡수력이 높은 건설산업의 위축은 일자리 부족현상을 가져올 것이고, 이러한 일자리는 반도체의 눈부신 수출과는 거리가 멀다. 아무리 수출증가와 외화유입이 좋더라도 서민경제와 직결되는 건설경기의 위축이야말로 일반 서민과 인력시장에 막대한 악영향을 끼치게 되는 것이다.
그렇다면 이러한 미분양아파트의 급증은 어디에 있는가? 결론부터 이야기 하면 주택시장이 공급자에서 수요자 위주로 바뀌고, 정부의 강도 높은 부동산 억제 및 규제책에서 기인된 것으로 보인다. 거래세인 등록,취득세를 강화하고 보유세인 주택세를 턱없이 올리면서 더 나아가 종합부동산세등 강도 높은 세금위주 정책으로 온통 경제를 동맥경화증 환자로 만들어 버린 것이다. 이에 따라 기존주택을 처분하기 어렵게 만들었고, 전세는 나가지 않아 이사할 여유도 없으며, 아파트 신규 입주는 과도한 세금과 자금경색으로 온 국민을 꼼짝 못하게 한 현 정부의 부동산 억제책이 신규입주를 어렵게 만들어 미분양 아파트 증가로 이어지게 한 것이다.
그러나 정부 당국자가 꼭 유념해야 할 점이 있다.
이렇게 부동산 규제책이 지나칠 경우 주택 미분양 급증과 이에 따른 부작용으로 경제가 멍들기 시작한다는 것이다. 90년대 초반 일본경제가 장기침체 국면에 빠지게 된 중요한 이유 중의 하나도 과도한 부동산 규제와 경기불황에 따른 건설경기 침체였음을 정부 관계자는 알아야 할 것이다. 따라서 과도하게 규제일변도로 나가는 부동산 정책 결정을 청와대만 바라보고 갈팡지팡 하지 말고 하루빨리 완화책으로 전환되어야 할 것이다. 또한 서울과 수도권을 제외한 충청권이 이남의 모든 부동산 관련규제책은 해제 완화 시켜야 할 것이다.
특히, 부동산 규제 중 분양권 전매 금지라는 투기과열지구 해제는 그 무엇보다도 선결되어야할 정책이다. 왜냐하면 부동산 동맥경화증을 가장 효과적으로 풀 수 있는 방법이기 때문이다.
그렇다면 이러한 미분양 아파트 증가가 꼭 일반 청약자들에게는 악조건으로만 작용하는가? 결론을 이야기하면 미분양아파트가 경기에 악영향을 미치는 것은 확실하지만 실수요자들에게는 상당한 호재로 볼 수 있다.
왜냐하면 미분양 아파트는 투기과열지구 내 재당첨 금지에 해당되지 않아 청약통장 1순위 제한이 없고, 동과 호수를 고를 수 있는 장점이 있으며, 청약통장과도 전혀 관계가 없다는 장점이 있기 때문에 악재가 호재라는 것이다.
그러나 미분양아파트가 무조건 좋은 조건은 아니다.
무주택 실수요자들에게는 내 집을 마련하기에는 한결 쉬워진 반면 재테크 투자환경은 여간 까다로워진 게 아니어서 투자하기 전 신중히 검토해야 하지 않으면 안 되는 시기가 도래한 것이다. 부동산 관련 정책이나 법규를 모르고 투자했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 미분양아파트도 마찬가지다.
미분양으로 남아있는 데는 이유가 있는 것이다. 그 이유를 살펴보면,
●분양가격이 주변지역 기존아파트 보다 10%이상 높게 설정된 단지
●층 또는 향에 따라 가격차등화를 할 경우와 그렇지 않을 경우, 층과 향에 따라 분양가격을 차등화한 단지가 평균 미분양률이 낮기 때문에 차등화가 안되는 단지나 층
●향별 가격차등화의 효과를 검증한 결과, 남향에 비해 동향의 미분양률이 매우 높기 때문에 유의 깊게 판단함.
●각 부문별로는 분양가격이외에 단지구성 및 주택설계 특성, 입지특성 순으로 미분양 요소에 작용하고 있음.
●기타 지역적 교통의 편리성과 주거환경의 쾌적성이 미분양 아파트 특성과 밀접한 관계가 있으므로 특성간 보완 또는 대체전략부문으로 계획수립시 고려해야 함.
그렇다면 미분양아파트에 투자하려면 어떻게 하나?
첫째, 현지시장조사를 통해 주변지역 신규아파트의 평형별, 층별, 향별 가격을 조사하여, 구입하고자하는 미분양 아파트를 보수적 가격으로 검토한다.
둘째, 단지 및 주택 내부설계가 불편하지 않은지, 구입하고자 하는 아파트의 단지 내 배치가 열악하진 않은지 비교 검토한다.
셋째, 전체적으로 단지가 지역 내 어떠한 위치에 입지하여 있는지 교통과 교육, 주거환경이 대체적으로 쾌적한지 등을 파악한다.
넷째, 아파트가 오랫동안 미분양 상태로 남아있는 데는 일반 소비자들이 기피해온 이유가 있다. 기피요인을 파악하여 미분양아파트로 재테크와 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 노하우를 터득하여야 한다.
다섯째, 부동산 투자 정책을 파악한다. 예를 들어 부동산시장이 침체기에 접어들 때는 아파트 분양이 대부분 계약금 10%이내에 중도금 무이자 형태로 간다. 이때 투자시점이 아닌 이익창출 시점의 부동산 시장을 보고 투자한다.
수도권과 서울의 강남까지 미분양 아파트가 선을 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 양극화 현상으로 간다. 삼성동 아이파크가 평당 3,000만원 넘어간 지 오래다.
잠실주공 재건축 평당 분양가가 2000만원이라 하나 수도권 밖에서는 미분양 속출하고 있다. 개미군단은 이럴수록 조건 좋은 미분양 아파트를 고르고 골라 향후 3년을 바라보고 투자하여야 하지 않을까 한다.
부동산은 언제나 순환한다. 법칙은 동일하지는 않지만 순환의 고리는 비슷하다. 지금의 미분양아파트가 넘쳐나고 있을 때 미분양아파트 하나쯤 작은 돈으로 투자할 법도 하다. 또한 부동산의 고수들은 현재의 가치로 투자하지 않는다. 초보자들만이 현재가치를 제일먼저 따지면서 투자할 뿐이다.
