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- 부동산 규제의 역설..'똘똘한 한채' 쏠림에 강남 집값 '쑥'
- 그래픽= 이미나 기자[이데일리 성문재 기자] ‘투기와의 전쟁’을 선언하며 지난해 5월 출범한 문재인 정부는 집값 안정을 위해 다주택자 양도세 중과, 대출 제한, 재건축 초과이익 환수제 부활 등 강력한 규제책들을 잇따라 쏟아냈지만 집값을 잡는데 실패했다는 게 전문가들의 대체적인 평가다. 정부가 투기꾼으로 낙인찍은 다주택자들은 오는 4월 양도세 중과 전에 지방 소재 보유주택을 처분하는 동시에 미래가치가 높은 서울 강남권의 ‘똘똘한 한 채’로 자산 포트폴리오를 재정비하기 시작했고, 그 결과 작년 한해 지방 집값은 침체에 빠졌고 강남을 필두로 한 서울 집값은 고공행진했다는 것이다.◇누를 수록 더 뛰는 서울 아파트값7일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 주간 매매가격지수는 ‘8·2 부동산 대책’ 직후 잠시 주춤하다가 한 달만에 다시 상승 흐름을 탔고 새해 첫주까지 꾸준히 올랐다. 반면 지방은 거의 제자리걸음을 해오다 지난해 10월 들어 하락세로 돌아서는 등 서울과 반대로 움직이고 있다.곽창석 도시와 공간 대표는 “재건축 조합원 지위 양도 제한, 다주택자 대출 제한, 양도세 중과 등 강남권 다주택자를 타깃으로 한 대책들이 나오면서 실수요자들이 똘똘한 한채로 집중하기 위해 강남권 재건축 단지와 인기 주거지역 중대형 주택으로 몰리고 있다”며 “부동산 규제 대책의 역설”이라고 꼬집었다. 전문가들은 정부의 규제가 의도와는 다르게 서울을 중심으로 집값 상승을 불러일으켰고, 수요자들로 하여금 ‘강남 불패’ 믿음을 확신시켰다고 말한다. 실제로 서울 전역과 과천시, 세종시, 성남시 분당구, 대구 수성구 등 지난해 투기과열지구로 지정된 지역의 집값 상승률을 살펴보면 규제 적용 이후 오름세가 더 가팔라졌다. KB부동산시세에 따르면 서울의 ㎡당 평균 아파트값은 작년 상반기 4% 상승했지만 8·2 대책이 발표된 하반기에는 7% 뛰었다. 과천시도 작년 상반기와 하반기 집값 상승률이 각각 2%, 6%로 집계됐다. 세종시의 경우 상·하반기 모두 9%의 상승률을 기록했다. 업계 관계자는 “투기과열지구 지정 이후 해당 지역 집값이 잠시 주춤하다가 바로 회복됐다”며 “거래량은 줄었지만 가격 상승세가 계속되면서 정부 대책에 대한 회의감이 커지고 있다”고 말했다.부동산114에 따르면 작년 한해 서울 아파트가격은 11.4% 뛰었다. 정부가 6년만에 투기과열지구를 부활시켜 서울 전역을 강력한 규제 바구니 안에 넣었는데도 오히려 전년 상승폭(7.6%)보다 더 크게 뛴 것이다. 25개 자치구별로 보면 송파구가 20.1%로 가장 많이 올랐고 강동(17.9%)·강남(14.5%)·서초구(12.8%) 등 강남4구가 집값 상승을 주도했다. 감정원 관계자는 “오는 4월 다주택자 양도세 중과가 시행되면 매물이 줄어들 것으로 우려했는데, 되레 수요가 몰리면서 최근 들어 강남4구 아파트 가격이 크게 뛰었다”고 말했다.그래픽= 이미나 기자◇“강남 타깃 규제가 ‘강남 불패’ 신화만 키웠다”강남은 재건축아파트와 일반아파트 모두 매물을 찾아보기 힘든 가운데 귀한 매물들이 높은 가격에 거래되면서 호가가 오르는 등의 상황이 반복되고 있다. 압구정동 신현대아파트, 한양3차아파트, 개포동 주공1단지, 역삼동 역삼래미안, 대치동 래미안대치팰리스 등은 일주일 새 1억원 넘게 올랐다.특히 지난 주 강남구 압구정동 현대7차 전용 245.2㎡형은 40억원에 매매계약을 체결하며 올해 고가 아파트 마수걸이 거래의 주인공이 됐다. 이 주택형보다 조금 작은 전용 196.7㎡형의 호가는 이미 40억원 안팎 수준까지 치고 올라왔다.게다가 재건축 초과이익 환수제의 부활이 예고되면서 강남권 재건축 추진 단지들이 사업을 서둘렀고 이 같은 움직임이 가격 상승을 부추겼다는 전문가들의 분석도 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남 재건축 추진 단지들이 작년 서울 집값 상승을 이끌었다”며 “전체 거래량에서 재건축 단지가 차지하는 비중은 작지만 ‘부르는 게 값’이어서 거래별 가격 상승폭이 상당히 컸다”고 말했다. 작년 한해 집값 상승률이 가장 높았던 송파구의 경우 잠실동 잠실주공5단지와 장미아파트 등 준공 후 30년이 지난 아파트 단지가 1만8000가구 정도다. 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구 재건축 추진 단지를 모두 합하면 약 7만6000가구로 전체 서울 아파트 수의 5% 수준이지만 이들 단지의 지난달 가격 상승률은 2%대로 서울 아파트값 평균 상승률(1.36%)을 웃돌았다.재건축 초과이익 환수제 부활이 야기한 재건축발 공급 가뭄 우려도 집값 상승의 한 요인으로 풀이된다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “올해 재건축 초과이익 환수제가 부활하면서 재건축 사업 속도가 전반적으로 지연될 가능성이 크고 층고 제한 등 규제가 강한 상황이라 재건축 일반분양이 감소할 수밖에 없다”고 말했다. 결국 향후 서울지역 신규 주택공급 가뭄이 초래될 것으로 예상되는 상황에서 수요자들이 재건축 매수에 적극적으로 나설 수밖에 없었다는 것이다.임병철 부동산114 책임연구원은 “재건축 초과이익 환수제 부활에다 대출 규제 부담까지 더해지고 다주택자 양도세 중과 등 부동산 규제가 본격화하고 있지만 서울 주요 지역 아파트시장은 아랑곳하지 않고 있다”며 “강남권을 티깃으로 한 정부 규제가 ‘강남 불패’ 신화만 키운 것 같다”고 꼬집었다.정부의 잇단 부동산 규제가 ‘강남 불패’ 신화만 키웠다는 지적이 일고 있다. 아파트 단지들이 빼곡히 들어선 서울 강남구 대치동 일대 전경. (사진=뉴시스)
- [현창용의 공간·공감]모듈러 주택과 모듈러 이론
- 지난달 26일 오후 서울 강서구 가양동에 준공된 국내 첫 모듈러 행복주택 ‘라이품’ 전경.(사진=연합뉴스)국내 첫 모듈러 행복주택 ‘라이품’ 주택 내부 모습. (사진=연합뉴스)[현창용 Architects H2L 대표] 최근 서울 강서구 가양동에 ‘모듈러주택’ 실증단지인 라이품(Lipoom)이 준공됐다. 모듈(module)이란 측정 단위 혹은 공작물의 기본 단위를 의미하며, 건축에서는 흔히 건축물을 동일한 평면의 반복으로 만들어 낼 때의 기본단위를 뜻하기도 한다. 우리나라에서 모듈러주택이 각광받는 이유 역시 ‘단위’의 힘에 있는데 공장에서 단위세대(unit)를 만들어 현장에서는 붙이고 쌓아 조립만 하면 되기 때문이다. 이러한 효율성이 모듈러주택 시장을 확산시키고 있고 나아가 정부의 주택정책에 반영되고 있다.라이품을 구현한 건설기술연구원은 모듈러주택에 대한 설명에서 ‘12가지 실증기술’에 주목했다. 모듈 하나의 무게가 대략 25t인 점을 감안해 모듈을 운반하기 위한 운송기술을 개발했고 모듈간 접합의 방식도 연구했다. 단위세대를 쌓고 붙이는 과정에서 결함이 생길 수 있는 내화, 내진, 단열에 대한 독자적인 해결책 역시 마련했다. 국책연구소가 첨단 건설기술을 동원하고 개발했다는 점에 비춰 정부가 모듈러주택에 거는 기대감을 짐작케한다 . 다만 이같은 라이품의 준공에서 우리가 모듈러 주택을 완전히 이해했다고 보기는 어렵다. ‘모듈러(modular)’ 개념의 기원을 찾아보면 우리의 모듈러주택엔 ‘건설’만 있고 ‘건축’은 없음을 찾아낼 수 있다. 모듈러 이론은 근대건축 거장 르 코르뷔지에(Le Corbusier)에 의해 연구돼 세상에 태어났다. 그는 인간의 신체척도와 비율을 기초로 ‘황금분할’을 찾아내 건축적으로 수치화시켰는데, 인간이 다리를 뻗거나 팔을 벌렸을 때 불편함이 없는 기초 치수들을 규정해 건축물을 설계하는 방법론을 내놓은 것이다. 르 코르뷔지에가 연구한 모듈러 이론의 다이어그램과 이를 바탕으로 설계한 최초의 모듈러주택인 ‘위니테 다비타시옹(Unite d’Habitation)‘ 내·외부의 모습.(사진=르코르뷔지에 재단(Fondation Le Corbusier))이러한 모듈러이론은 주로 그가 대형 집합주거공간, 즉 아파트를 설계할 때 적용했다. 코르뷔지에가 설계한 최초의 모듈러주택인 ‘위니테 다비타시옹(Unite d’Habitation)‘은 빈민층을 위한 대량공급주택으로 계획됐다. 건축가를 통해 맞춤형 주택을 짓고 살 수 없는 저소득 계층을 위한 이 집은 보편적인 인체치수와 활동유형을 분석해 편안하면서도 삶의 질이 높은 공간으로 각 단위세대 공간을 설계했다. 이 공간은 시간이 지날수록 차별화된 가치를 갖게 됐고 완공된 지 60여년이 지난 지금 오히려 부유층이 입주해 있다. 이는 모듈러주택의 가치가 같은 세대를 반복해 짓는 단위성 뿐 아니라 거주성을 위한 치밀한 설계에 기반하고 있음을 증명한다. 건축적 목적을 위해 건설은 수단이 된 셈이다.즉 모듈러 이론은 편안한 거주, 곧 삶을 위한 도구였다. 반면 수십년이 지난 지금 한국에서 주목하는 모듈러주택은 단지 효율성에 집중한 모습이다. 코르뷔지에의 모듈러주택 역시 같은 단위의 집합으로 쌓아올리기에 건설 효율성을 담보하지만 이는 결국 ’사람‘이 사용하는 공간에 대한 건축적 연구에서부터 시작된 것이었다. 하지만 최근 세워지고 있는 모듈러주택은 대량공급 효율성, 공사 효율성, 공급가격 효율성, 공기 효율성 측면에서 다루어지고 있으며, 각 단위세대의 내부공간이 어떤 삶을 담기 위한 것인지 궁금해 하지 않는다.물론 주거에 대한 부담이 상상을 초월하는 현재 우리나라의 상황에서 모듈러 주택은 탁월한 해결책일 수 있다. 그럼에도 최근 모듈러주택에 대한 담론들은 우리가 집이라는 공간에서 파생되는 많은 요소들 중 ’정량적‘ 가치에만 몰입해 있다는 점을 다시한번 보여준다. 아파트 문화가 만들어 낸 ’집의 도구화‘ 풍조는 모듈러주택의 효율성만을 부풀려 재생산 해 내고 있는 것이다. 모듈러주택 도입기인 지금 ’건설‘과 ’건축‘이 균형을 잡을 수 있는 건축적 해법이 필요한 시점이다. 정부가 모듈러주택을 통한 주택공급에 발 벗고 나선 이상 모듈러주택 시장의 확대는 지속될 것이고 현장에서 건설하는 기존 집합주거공간의 건설형식을 바꿀 새로운 방법론으로 대두될 가능성도 있다. 이제 ’얼마나 빨리‘, ’얼마나 싸게‘ 지을 수 있는지에 대한 연구와 함께 ’얼마나 좋은‘ 거주(dwelling)가 가능한지에 대한 연구가 병행돼야 한다. 건설의 기술과 함께 건축과 삶의 기술이 뒷받침 될 때 모듈러주택의 힘은 증폭될 것이다. 기술이 적용될 대상은 결국 우리 삶의 터전인 집이 될 것이란 점을 잊지 말아야 한다. 현창용 Architects H2L 대표.☞현창용 대표는?- 현(現) Architects H2L 대표- 현 중앙대학교 건축학부 겸임교수- 건축사/건축학박사/미국 친환경기술사(LEED AP)
- [미리보는 이데일리 신문]"미국發 법인세 인하 경쟁…한국도 보조 맞춰야"
- [이데일리 김관용 기자] 다음은 5일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면-“미국發 법인세 인하 경쟁…한국도 보조 맞춰야”- 구조조정 골든타임 이미 놓쳤는데…“성동·STX조선 추가 진단 후 지원 결정”- 인텔 칩 설계 결함, 구멍 뚫린 PC 보안- ‘제 식구’ 챙기려 공무원 보수규정 바꾼 文정부- [사설] 남북대화 적극 나서되 조바심은 금물- [사설] 중국의 ‘사드 몽니’ 언제까지 견뎌야 하나△새해 첫 천만영화 ‘신과함께’-[Zoom人]김용화 감독의 어머니 전상서…“극중 자홍은 20대 때 제 모습, 어머니 하늘에서 보고 계시죠”- 神과 함께…辛(신동빈 롯데그룹 회장)도 웃다△성동·STX조선 구조조정 흑역사- 7兆 쏟아붓고도 “생존 불가능”…지방선거 앞두고 ‘정치외풍’에 추가지원 우려- 수주실적 ‘0’…성동·STX조선 ‘청산될까’ 좌불안석- ‘또 적자의 늪 빠지나’…은성수 수출입은행장, 깊어진 고민△인텔發 CPU 게이트- 인텔 너마저…도덕성 위기- 소프트웨어 아닌 하드웨어 문제…설계부터 뜯어고쳐야 해결△가상화폐 시장 연초부터 활활- 비트코이너들 ‘고강도 규제’ 콧방귀…이더리움·리플 갈아타며 ‘가즈아’- 가상계좌 신규 개설 금지 ‘안 통하네’…정부, 더 센 대책 만지작- “세계 가상화폐시장, 황소장으로 몰아가는 한국인”△이데일리 석학 인터뷰- 제프리 삭스 美컬럼비아대 교수, 韓 경제를 진단하다- “脫원전 아닌 脫탄소 시대 한국, 왜 원자력 포기하나”- “北 압박 전략은 위험, 대화가 유일한 해법”△정치- 통합신당 vs 개혁신당…국민의당 분당 가속화- 文대통령 “위안부 합의, 진실·정의 원칙 어긋나”- 美 “북핵 해결없는 남북 대화무드‘에 떨떠름- 양승조 ”충남지사 출마“…與지방선거 출마 ’포문‘△경제- 애플 배터리가 불지핀 ’집단 소송제‘…소송남발 부작용 우려- 평창올림픽 코앞인데…’옆동네‘ 포천 AI 비상- 예측불가…韓경제, 연초부터 ’新3고‘에 초비상△금융- 원종규 코리안리 사장 ”3년 안에 해외서 3.8조 매출 달성할 것“- ’현장 중시 CEO‘ 김지완 BNK금융 회장, ’판에 박힌‘ 신년회 대신 지방 돌며 덕담- 우리銀, 창립 119주년 ”금융의 뿌리깊은 나무“- 구조조정 칼바람 피한 씨티銀, 알고보니…- 국민銀, 게임닮은 자산관리서비스로 젋은층 공략 성공△특파원리포트- ”글로벌 리더“ 선언한 시진핑…한국 이어 ’앙숙‘ 일본과도 손잡는다- 한·중·일 정상회의, 올 4월엔 열리려나△산업&기업- ”서울 도심서 핸들 놓고 씽씽“…현대차, 3년내 ’자율주행 수소전기차‘ 출격- AI·클라우드·드론·블록체인…올해 주력해야 할 기술 8가지- 1.5GB 영화 10초면 다운로드 ’끝‘…갤S9에 ’엑시노스9‘ 탑재- SUV 라인업 재편…현대·기아차 美시장 ’반전 시동‘- 반도체 장비 투자 역대 최대, 삼성·SK하이닉스 전체 41%△산업- 美공장 조기 준공…삼성·LG 세이프가드 파고 넘는다- 신뢰 잃은 애플…”올해 아이폰 판매 1600만대 감소 가능“- 크리에이터 1만명 시대…상위 1% 연수입 ’1억‘- 넥슨, 새해 첫 게임 ’열혈강호M‘…”일일 접속자 100만 자신“△소비자생활- ’패션‘ 지고 ’리빙‘ 뜬다- 미국 간 ’토종 버거‘…맘스터치, 캘리포니아 1호점- 4000만원 짜리 코냑, 이번 설엔 주인 찾을까- 반려동물 간식도 무방부제·무색소 따지세요△중소기업·벤처- JW생명과학 ”3개의 방, 오메가3 든 영양수액…올해 글로벌 공급“- 이상훈 제지연합회장 신년사 ”제지업계 경영환경 어렵지만 능동적 대응으로 위기 돌파“- 중기부 ’월드클래스300‘ 지원 재개에…중소기업들 안도- 김흥빈 소진공 이사장 ”소상공인 전통시장 경쟁력 높여 일자리 창출 노력“- KCC 창립60주년 엠블럼△증권&마켓- 덱스터·씨아이에스…코스닥기업, 中서 수주 낭보 잇따라- 미래에셋대우, 증권업 첫 연금자산 10조원 돌파- 지주사 전환 나선 효성, 주가 재평가 이뤄지나- 연말연시 코스닥 랠리…개미에겐 ’그림의 떡‘△증권- 이랜드 ’1兆 유치‘ 흔들…재무구조 개선 멀어지나- 맥주사업 부진한 롯데칠성, 회사채 흥행에는 ’자신만만‘- ”유연한 투자법이 수익률 비결…올해 조선·건설 주목“- NH투자證, 2년 연속 ’펀드 상담 최우수‘△여행- 어머니 품처럼 포근한 품…바람도 시간도 쉬었다 간다- 레일크루즈·나이트다이닝, 한국을 담다△스포츠- 김효주 ”지옥의 40일…나쁜 스윙 확 고쳐야죠“- 이정민 ”한화 모자 쓰니…올시즌 느낌 굿“- ’장수 용병‘ 리퍼트, 두산 떠나 kt 품으로- ”관록·자신감…이상화 올림픽 3연패 보인다“- 이틀 연속 대회新…포스트 이상화 ’김민선‘ 이대로 평창까지- 평창올림픽-패럴림픽, 개·폐회식 출연진 ’열정페이‘ 없앤다△사람&나눔- 허영만 화백, 주식만화책 ’허영만의 3천만원‘ 출간 기자간담회- 강준 지지자산운용 신임대표- 조성진 ”쇼팽만 치기엔 아까워…다른 곡도 시도“- 김철수 킴스패밀리 원장 ”뇌세포 70% 망가질 때까지 치매증상 안 나타나…예방이 중요“△오피니언- [남궁덕칼럼]국민체감 ’3만달러 시대‘ 되려면- [목멱칼럼]삶의 질 높이는 산림서비스- [기자수첩]강남 집값 잡으려다 전셋값 놓칠라△부동산- ”월세 9만원으로 압구정 아파트에 산다“…매력 더하는 공유주택- 17조원 사우디 신도시 개발, 한미글로벌 총괄관리 수주- 강남 11개구 주택 매매 중간값 7억원 첫 돌파- 이라크 총리, 한화건설 신도시 건설대금 안정적 지급 약속△사회- 박 전 대통령, 국정원서 36억5000만원 받아 氣치료 받고 옷 샀다- ”권력 남용해 기본권 침해“ 우병우 前 수석 추가기소- 공원·인도서 ’무면허‘ 전동킥보드로 사고내면 낭패- 서울교육청 간부 직원 숨진 채 발견
