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- (주간부동산)새해 아파트값 하락세로 출발
- [edaily 이진철기자] 정부의 강력한 집값 안정대책이 실효를 거두면서 서울지역 아파트 매매가가 9주연속 하락했다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.11% 하락, 한주전(-0.12%)와 비슷한 수준의 내림폭을 나타냈다고 4일 밝혔다.
자치구별로는 25개 구중 13개 구가 하락한 가운데 송파구(-0.46%)의 내림폭이 가장 높았다.
하락세를 나타낸 지역은 전반적으로 매도, 매수자 모두 관망세가 이어졌다.
아파트별로는 재건축아파트가 -0.25% 하락, 전주(-0.19%)보다 내림폭이 커졌으며, 일반아파트(-0.08%)도 전주(-0.1%)와 비슷한 수준의 하락세를 보였다.
재건축아파트는 강남, 서초구 저밀도 단지들의 약세영향으로 저밀도지구가 -0.38%의 내림세를 기록했다.
부동산114는 "정부의 강력한 집값 안정대책이 실효를 거두고 새해들어 입주물량도 비교적 풍부한 상황"이라며 "수요자들이 관망세를 보이고 있어 가격안정세가 당분간 유지될 것으로 전망된다"고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 25개 자치구 중에서 13개 구가 하락한 가운데 송파(-0.46%)의 내림폭이 가장 높았다.
나머지 내림세를 나타낸 지역은 전반적으로 매도, 매수자 모두 관망세가 이어지면서 -0.1% 정도의 하락률을 기록했다.
단지별로는 송파구 방이동 올림픽베어스타운 25평형이 한주사이 2500만원 하락한 2억7500만원을 기록했으며, 잠실주공3단지 17평형도 한주사이 5000만원 하락한 6억4500만원의 시세를 형성했다.
신도시는 분당(-0.05%)과 중동(-0.09%)의 약세가 두드러졌다. 분당은 이달 인근 용인에서 5381가구가 입주할 예정인 영향으로 가격이 약세를 보이고 있으며, 중동은 40평형대가 내림세를 나타냈다.
경기지역은 과천(-0.74%)과 의왕(-0.39%)의 하락폭이 가장 높았으며, 그 다음으로 광명(-0.19%), 성남(-0.16%), 수원(-0.11%) 순이었다.
◇전세시장
서울 전세시장은 강남(0.26%)의 상승폭이 가장 높았으며, 강동, 광진, 용산 등도 소폭 오름세를 나타냈다.
반면, 동대문(-0.35%), 서대문(-0.29%), 송파(-0.18%) 등은 내림세를 기록했다.
신도시는 일산(0.11%)을 제외한 나머지 지역이 모두 하락세를 나타냈다. 단지별로 분당 서현동 시범한양 60평형대 전세가격dl 한주사이 2000만원 정도 하락한 2억6500만원을 기록했으며, 산본 산본동 동백우성 38평형과 일산 마두동 백마벽산 23평형도 각각 1000만원과 750만원 하락했다.
경기지역은 의왕(-0.63%), 안양(-0.34%)의 내림세가 두드러졌으며, 그외 지역은 대부분 0.1%정도의 보합세를 기록했다. 의왕과 안양은 주변의 입주물량이 풍부한 영향으로 전셋값이 약세를 보이고 있는 것으로 나타났다.
- 새해 강남에 신규아파트 6천여가구 `집들이`
- [edaily 이진철기자] 새해 서울 강남지역에 6000여 가구에 이르는 신규 아파트가 입주할 예정이어서 강남권 아파트 공급에 숨통이 트일 전망이다.
24일 부동산정보업체 내집마련정보사(http://www.yesapt.com)에 따르면 내년 강남, 서초, 송파 등 강남권 입주예정 아파트는 총 26개 단지 5985가구로 조사돼 내년 서울시 전체 입주물량 5만2861가구의 11%에 육박하는 것으로 나타났다. ★표참조
이들 강남권 입주예정 아파트는 대부분 200~300여가구의 소규모 단지가 주류를 이루고 있지만 교통이나 교육시설 등이 양호한 강남요지에 위치한 물량도 많아 강남권에 내집마련을 원하는 수요자들이 관심을 가져볼 만 하다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "최근 정부규제 영향으로 집값이 하향세를 보이고 있다는 점을 감안해 단순한 투자수요보다는 내집마련 목적과 병행한 투자계획을 세우는 것이 현명하다"며 "입주시점이 임박하면 가격이 강세를 보이는 경우가 많기 때문에 입주시점 6개월 전부터 매입시기를 조율하는 것이 좋다"고 말했다.
또 "강남권에 위치했다고 하더라도 100가구 이하 소형단지는 교통 및 생활편의시설 등을 세심히 따져보는 것이 필요하다"고 덧붙였다.
◇강남구 개포동 LG자이= LG건설이 12~25층 4개동 규모로 48평~61평형 총 212가구를 건립했으로 내년 6월 입주예정이다. 대진초등학교와 대치아파트 사이에 위치해 있으며, 개포동과 일원동 주변에 새로 공급되는 아파트가 거의 없고 단지 주변이 아파트 단지로 둘러쌓여 있다는 것이 장점이다. 지하철 3호선 대청역이 인접하고 남부순환로, 영동대로, 양재대로 등의 진입도 수월하다.
◇강남구 삼성동 중앙하이츠빌리지= 중앙건설이 삼성동 대한주택공사 연구소부지에 25평~58평형 총 298가구를 건립중이며 내년 12월 입주예정이다. 해청, AID아파트 등 주변지역이 대부분 재건축단지로 둘러쌓여 있다. 지하철 7호선 강남구청역과 삼릉초등학교, 언주중교 등이 도보로 이용가능한 거리이다.
◇강남구 삼성동 현대아이파트= 현대산업개발이 삼성동 옛 사옥터에 짓는 아파트로 55평~88평형 총 449가구이며, 내년 5월 입주예정이다. 삼성동 한강변 구릉지에 위치해 있어 한강조망이 가능하며, 코엑스 등 강남의 주요빌딩과 서울벤처밸리의 스카이라인도 볼 수 있다. 지하철 7호선 청담역이 인접하고 봉은초등학교, 봉은중교, 경기고교 등이 도보로 통학이 가능하다.
◇서초구 방배동 삼성아트힐= 삼성물산 건설부문이 방배소라아파트 재건축을 통해 41평~60평형 588가구를 건립중이며, 내년 12월 입주예정이다. 예술의전당 맞은 편에 위치했으며 지하철 3호선 남부터미널을 이용할 수 있다. 신중초, 서초중, 덕성여고, 서초고, 상문고, 서울고, 서울교대 등이 인접해 있어 학군이 양호하다.
◇서초구 잠원동 롯데캐슬2차= 롯데건설이 잠원동 설악아파트 재건축을 통해 42평~55평형 428가구를 건립중이며, 내년 4월 입주예정이다. 지하철 3호선 신사역을 도보로 이용할 수 있고 신동초, 신동중, 현대고, 세화고, 서울고 등의 교육시설도 가깝다.
◇송파구 문정동 삼성래미안= 삼성물산 건설부문이 문정주공 재건축을 통해 33평~60평형 1696가구를 건립중이며, 입주는 내년 9월 예정이다. 인근에 두댐이공원, 개농공원 등이 있어 주거환경이 양호하고 지하철 8호선 문정역과 5호선 개농역이 도보로 이용가능하다.
- 올해 대전 집값상승률, 강남재건축보다 높아
- [edaily 이진철기자] 올 한해 대전 집값 상승률이 서울 강남권 재건축아파트 매매가 상승률보다 높은 것으로 조사됐다.
11일 부동산정보업체 부동산플러스(www.dongaplus.com)가 전국 8250개 단지 425만여 가구를 대상으로 연초대비 지역별 아파트 매매가 상승률을 조사한 결과, 대전시 아파트 상승률이 27.21%로 가장 높은 것으로 나타났다. 이는 강남 재건축아파트 상승률(24.27%)보다도 높은 수준이다.
또 충남(18.05%)도 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 등 수도권 5대 신도시(15.72%) 매매가 상승률보다 높게 조사돼 행정수도 이전에 대한 기대심리가 집값에 크게 반영된 것으로 나타났다.
수도권지역은 경기지역(12.40%)이 서울(10.00%)보다 상승률이 높았으며, 지방 도시중에서는 재건축 등 개발사업이 활발히 진행된 대구(8.72%)와 부산(7.55%)의 오름폭이 컸다. 이밖에 경남(7.82%)과 울산(7.33%), 충북(7.55%) 등도 비교적 높은 상승률을 기록했다.
반면, 전남(0.01%), 제주(1.35%), 경북(2.27%), 전북(3.51%) 등은 은행 예금금리 수준보다도 가격상승률이 크게 못미쳐 호재에 따른 지역별 집값변동의 큰 편차를 나타냈다.
양미라 부동산플러스 리서치팀장은 "행정수도 이전 등의 호재로 올 한해 대전시와 충남지역의 아파트 매매가가 큰 폭으로 오른 것 같다"며 "강남 재건축아파트 등 수도권 집값은 정부의 10.29대책 이후 가격이 크게 떨어지는 상황이지만 대전, 충남권은 내년부터 행정수도 이전이 더욱 구체화될 것으로 보여 오름세가 꺾이기는 쉽지 않을 전망"이라고 말했다.
- 10.29대책 약발 끝?
- [조선일보 제공] 정부의 ‘10·29대책’ 발표 이후 한 달간 재건축 아파트는 최고 1억원 이상 급락한 단지도 속출했지만 일반아파트는 대부분 보합세를 보이고 있는 것으로 조사됐다.
부동산 정보업체 ‘부동산 114’ 조사 결과, 서울은 재건축 아파트가 한 달간 4.33% 내렸지만 일반 아파트는0.25% 하락에 그쳤다. 수도권 전체도 재건축이 3.58% 하락했지만 일반아파트는 -0.08%의 보합세에 머물렀다. 11월이 전통적인 비수기임을 감안하면 대부분의 일반아파트는 ‘10·29대책’의 영향을 받지 않은 셈이다.
더군다나 시간이 지날수록 낙폭도 줄어 일부에서는 ‘10·29대책의 약발이 벌써 다했다’는 성급한 전망을 내놓고 있다. 강남권 매물도 줄어 들고 있다. 부동산정보업체 ‘파인드올 부동산’ 조사 결과, 강남권 매물은 3306건으로 10.29조치 이후 매물이 가장 많았던 11월 20일에 비해 15% 가량 줄었다.
◆강북권 일반아파트는 보합세=재건축 단지의 경우, 강동구(-7.89%), 송파구(-4.82%), 강남구(-4.46%) 등이 폭락세를 보였다. 하지만 일반아파트는 강동(-0.78%), 강남(-0.84%), 서초(-0.34%), 송파(-0.2%) 등이 모두 1% 미만의 하락세에 그쳤다. 성동(0.11%), 성북(0.43%), 도봉(0.25%), 동작(0.26%) 등 강북권 일반 아파트는 소폭의 오름세를 보였다.
경기도 지역도 재건축단지는 -3.44%의 급락세를 보였다. 특히 올해 재건축 투자붐을 타고 급등세를 보였던 군포(-5.95%), 과천(-5.91%), 광명(-5.74%), 수원(-3.22%), 의왕(-3.22%)은 급락했다. 하지만 경기도 일반아파트는 -0.08%의 보합세에 그쳤다. ‘부동산 114’ 김규정 과장은 “10·29대책이 다주택자를 겨냥한 대책인 만큼, 다주택자가 대거 투자한 재건축이 집중적인 타격을 받았다”고 분석했다.
◆재건축 반등론도 제기=급락했던 재건축 아파트도 시간이 지나면서 반등 조짐을 보이고 있다. 대표적인 재건축단지인 강남 A아파트 31평형의 경우, 호가가 7억5000만∼7억7000만원에서 한때 5억5000만원대까지 급락했다. 하지만 지난달 말 5억5000만원대 급매물이 일부 소화되면서 최근 호가가 6억원대를 넘어섰다.
강동구 고덕 주공과 고덕 시영, 서초구 반포 주공 등 강남권 다른 주요 단지들도 ‘10·29대책’ 이후 호가가 최고 1억∼2억원 정도 떨어졌다가 최근 1000만∼3000만원 정도 반등했다. 이 때문에 부동산 중개업자들은 “겨울 이사철에 돌입하면 다시 반등할 것”이라고 주장하고 있다.
삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “400조에 달한다는 부동자금이 언제든지 다시 부동산으로 유입될 수 있다”고 말했다. 건설산업연구원 김현아 연구위원은 “내년 4월 총선과 관련, 재건축이나 뉴타운개발 등의 공약이 쏟아져 나올 가능성이 많이 부동산에 대한 기대감은 지속될 가능성이 높다”이라고 말했다.
◆정부 추가 대책이 변수=하지만 정책 변수 때문에 주택시장의 침체가 장기화될 가능성에 무게를 두는 전문가들도 많다. 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과세, 주택거래신고제, 강남권 보유세 강화 등 초강도의 정부대책이 줄줄이 예고돼 있기 때문이다.
‘스피드뱅크 안명숙’ 부동산 경제연구소장은 “지난 한 달간의 집값 하락세는 ‘10·29대책’의 심리적 충격 때문”이라며 “대책들이 구체적으로 시행되면 직접 규제 대상이 되는 아파트 단지들은 가격의 추가 하락이 예상된다”고 말했다. 특히 재건축은 재건축 조합원 분양권 전매금지·선(先)시공·후(後)분양제의 악재가 남아있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “지난 2~3년간 가격이 급등한 만큼 상당기간 가격 조정이 불가피하다”고 말했다.
- "10·29 대책" 이후… 대세 하락 오나
- [조선일보 제공] ‘10·29 부동산대책’ 발표 이후 시작된 아파트값 하락을 놓고, 전문가들 사이에서도 일시적 현상이라는 시각과 대세하락의 징조로 봐야 한다는 주장이 팽팽하게 맞서고 있는 것으로 나타났다.
과거보다 투자 매력이 낮아진 아파트를 대체할 만한 상품으로는 토지와 상가가 1순위로 꼽혔고, 집을 사려면 급매물이 늘어날 올 연말~내년 상반기가 적당할 것으로 전망됐다.
본지 부동산팀이 최근 부동산 전문가 8명을 대상으로 ‘10·29대책 이후 부동산시장 전망’에 대한 설문조사를 실시한 결과, 이같이 나타났다.
◆아파트값 하락, 일시적 현상인가=최근 서울 강남(江南)을 중심으로 아파트값이 약세를 보이는 것과 관련, 전문가들 사이에서도 해석이 엇갈리고 있다. 일단 “대세는 하락세로 돌아섰다”는 응답자가 다소 많았지만, 일시적인 조정기에 접어든 것이라는 견해도 만만치 않았다.
대세 하락론의 근거는 ▲투기적 주택수요 감소 ▲입주물량 증가 ▲금리인상 가능성 ▲부동산경기 주기 등이다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “경기회복에 따른 금리인상과 아파트 입주물량 증가 등 주택시장에 악재가 겹치고 있다”면서 “급락은 없겠지만, 하락세가 최소한 1~2년쯤 지속될 것”이라고 예상했다. 내집마련정보사 김영진 대표도 “집값이 99년 이후 계속 상승해 경기 주기상 하락기에 접어들 시기”라며 “정부의 강력한 안정대책으로 투자자들도 시장을 떠나고 있다”고 말했다.
반면 최근 하락세는 정부의 고강도 정책에 따른 ‘일시적 쇼크’라며 시중의 풍부한 부동자금, 수급불균형 등이 여전해 가격 상승 불씨가 남아 있다는 분석도 제기된다.
삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “부동자금 흡수대책이 나와 자금의 선순환 구조가 정착되지 않는다면 일시적 하락에 그칠 수도 있다”고 지적했다. 신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “최근 가격하락은 일부 급등했던 특정 지역 및 단지의 조정 현상으로 봐야 한다”면서 “저금리와 400조원의 부동자금이 복병으로 남아 있다”고 말했다.
집값이 일단 안정세를 찾고 있기 때문에 대다수 전문가들은 부동산 공개념 제도 도입이 불필요하거나 장기적인 검토 과제라는 반응을 보이고 있다. 김선덕 소장은 “주택거래신고제 및 거래 전산화 작업이 순조롭게 이어지고, 현재의 세율이라면 아파트 투자수익이 거의 없다”면서 “2단계 대책은 불필요하다”고 지적했다.
◆주택 언제 팔고, 언제 살까=그렇다면 집을 언제 사고, 파는 게 가장 유리할까. 집을 살 계획이 있다면 올 연말~내년 상반기가 좋다는 의견이 많았다. 신규 분양 아파트를 노리는 무주택자들은 내년부터 우선공급 대상 물량이 50%에서 75%로 확대되기 때문에 1월부터 적극적으로 청약할 필요가 있다는 분석이다.
RE멤버스 고종완 대표는 “보유세 및 양도세 중과(重課)를 앞두고 내년 2~3월까지 급매물이 계속 나올 가능성이 높다”면서 “특히 강남권 이주 희망자라면 급매물이 많은 지금이 매수 적기가 될 수 있다”고 조언했다.
스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “올해 집값이 크게 오르지 않았던 서울 외곽지역에서는 좋은 물건이 나온다면 언제라도 매입을 고려해볼 만하다”고 말했다. 다만, 박재룡 연구위원은 “정부가 내놓은 각종 부동산대책 관련 법안이 국회에서 통과될지 여부가 불투명하기 때문에 이를 지켜본 후 결정하는 게 좋겠다”는 입장을 보였다.
다(多)주택 보유자가 집을 팔려면 내년 상반기 이내에 가급적 빨리 처분하는 게 나을 것으로 보인다. ‘부동산114’ 김혜현 팀장은 “양도세 강화 이전에 1~2채를 빨리 팔아 세(稅) 부담을 줄이는 게 좋다”며 “1가구 1주택자는 서둘러 매각할 필요 없이 내년 봄·가을 이사철을 겨냥하거나 본격적인 경기회복이 예상되는 2005년 이후로 미루는 게 좋을 것”이라고 말했다.
◆아파트 대체상품 1순위는 ‘토지’와 ‘상가’=전문가들은 정부의 규제 대책이 집중되는 아파트 대신 투자할 만한 상품으로 토지와 상가·오피스 등을 가장 많이 꼽았다.
해밀컨설팅 황용천 대표는 “안정적인 임대수익이 가능한 중소규모 오피스 빌딩이 가장 매력적”이라며 “유일하게 분양권 전매가 가능한 아파트형 오피스텔(일명 아파텔)에도 관심을 둘 만하다”고 말했다.
김선덕 소장과 김영진 대표는 “고속철도 중간역 등 개발압력이 커지고 있는 지방의 땅값이 상승할 가능성이 있다”고 전망했고, 안명숙 소장은 “뉴타운 지역의 소규모 재개발 지분이나 10·29대책에서 벗어난 상가도 괜찮아 보인다”고 말했다.
고종완 대표는 양도세 비과세 혜택을 받는 농가주택, 택지개발지역의 상업용지와 단독주택지 등을 대체상품으로 꼽았다. 이 밖에 중소형 빌딩, 리모델링 아파트, 펜션 등도 투자 유망 상품으로 예상됐다.
- (가판분석)11월21일자 조간신문 주요기사
- [edaily 김세형기자] ◇헤드라인
경향: 부안사태 최악상황 치닫나
동아: 구회장 (주)LG 지분 채권단에 담보로 제공
조선: 삼성전자 이사 120억 배상판결..이건희 회장에도 70억 부과
한국: 현대차 비자금 계좌 추적
한겨레: 정재계 수사 발목잡기 우려
한경: 정치자금 족쇄까지..재계 "이래선 기업 못합니다"
매경: 법인세 2%p 내린다..여야 의견접근 2005년부터 시행
서경: LG카드 정상화 난항 예고
◇주요기사
(검찰 재계 비자금 수사)
대한항공 사장, 검찰 소환조사
총수 줄소환·대규모 사법처리 "최악 시나리오 현실화 되나" 재계 불만 폭발(한경)
검찰 강경..재계 비명..청와대 침묵(한경)
기업수사팀 본격 기동시 기업들 상당히 곤란해질 것(조선)
현대차 비자금 편법 전달(전 조간)
삼성 회계자료 넘겨받아 정밀 추적(동아)
대선자금 수사방식 적정성 논란(동아)
대선자금 수사, 수사망에 걸린 기업 10개 육박(한국)
(LG카드 채권단 지원 합의)
LG·외환카드 정상화 실마리(한경)
구회장 (주)LG 지분 담보 제공(매경)
카드채 문제 해결 실마리(매경)
구회장 LG 경영권 내걸었다(조선)
외환카드, 외환은행에 합병
급한 불 껐다(한국)
카드채 발행 제한한다..일반 회사채 수준 억제(한국)
(SK, 소버린 입장발표)
소버린, SK 경영권 인수 추진 선언(한경)
SK 주가 급등락 거듭(한경)
소액주주·외국인 향배가 열쇠(매경)
소버린, 내년 주총서 이사진 교체(서경)
(현대그룹, KCC-현정은 회장 경영권 다툼)
KCC, 국민주 발행금지 가처분 신청(조선)
정-현 진실게임(한국)
현대 경영권 법원 손에 달렸다(매경)
현대-KCC 공모주 전쟁 점화(서경)
엘리베이터 지분매집 현대측서 요청..정상영 회장(서경)
(미-중 브래지어 통상 마찰)
미·중 브래지어전쟁 파장 가시화..대두·밀값 동반급락(한경)
한국기업에 유탄..중국내 한국법인 수출 타격(한경)
중, 보유중인 미국채 투매 조짐(매경)
무역마찰 금융시장 불똥..페그제 폐기 압박 강화전망에 위앤화 선물 급등(서경)
(참여연대 삼성전자 소송)
경영판단 책임 못물어..190억은 배상(한경)
재벌 거수기 이사회 관행에 쐐기(조선)
사업판단은 경영진 몫, 뇌물제공엔 엄격한 법적용(동아)
재계, 다른 소송에 불똥 튈라 긴장(동아)
법원, 사실상 경영자 손 들어줘(한국)
(외국인 주식시장서 사흘 연속 매도)
외국인 매도공세 심상찮다(한경)
외국계증, 조정기를 매수기회로..외국인도 곧 순매수(서경)
수출기업 피해 없도록 환율 운용.. 박승 한은 총재(한경)
환율 급등 1191원 4개월래 최고(전 조간)
경기 회복돼야 금리인상 검토..박승 총재(한경)
경기부양위해..적자재정 급선회(한국)
강남 집값하락·거래중단 지속(조선 등)
디지털TV도 3년내 세계 1위(매경 등)
하나은행 자사주 3220만주 처분..일부 소각·일부 영펀드에 매각(매경)
이통3사 상호 비방전 여전(서경)
씨티·HSBC가 국내은행 인수하면 금융시장 쑥밭될 것..김정태 국민행장(조선)
- 재건축 바닥 보이나?
- [조선일보 제공] 최근 서울 강남(江南)지역 재건축아파트값이 10·29대책 이전과 비교해 20~30%까지 급락하자, ‘이제 바닥이 보이는 것 아니냐’는 전망이 나오고 있다. 이를 반영하듯, 잠실주공 등 일부 단지에선 저가(低價) 매수세가 유입되면서 그동안 쌓였던 급매물이 1~2건씩 소화됐다.
하지만 전문가들은 아직 재건축아파트 가격의 ‘바닥’을 거론하기에는 시기상조라고 지적한다. 내년부터 조합원 분양권 전매 금지가 시행되고, 정부가 개발이익환수제 등 2차 재건축 대책까지 예고하고 있어 투자심리가 쉽게 회복되기 어렵다는 분석이다.
◆잠실 등 일부 단지 급매물 소화=강남 재건축 시장의 경우, 10·29대책 쇼크로 시세가 최고 30%까지 급락한 단지도 있다. 강남구 개포동 주공 13평형은 급매물 호가(呼價)가 4억원으로 10월 초(5억8000만원)보다 31%쯤 가격이 빠졌다.
서초구 반포동 주공, 송파구 잠실동 주공, 강동구 둔촌·고덕동 주공 등 강남권 주요 재건축 단지도 3주일 만에 평균 20%쯤 가격이 급락하며 거품이 빠졌다.
이런 가운데, 최근 일부 단지에선 완전히 끊어졌던 거래가 급매물 위주로 일부 이뤄지고 있다. 지난달 5억2000만원까지 호가했던 잠실주공은 4억1000만원대에서 3~4건 매매계약이 체결된 것으로 알려졌다. 잠실동 ‘에덴공인’ 김치순 사장은 “일부 실수요자들이 지금이 가격이 바닥인지를 놓고 고민하는 것 같다”고 말했다.
사업이 본궤도에 올라 있는 일부 단지는 하락 폭이 10% 안팎에서 멈춘 상태다. 삼성동 AID아파트 15평형은 최근 5억1000만원대에 급매물이 1~2건 나왔지만 나머지 매물은 정상 시세인 5억5000만원대에서 유지되고 있고, 도곡동 주공저층2차는 10·29대책에도 가격이 요지부동이다. 삼성동 ‘영동공인’ 박철래 사장은 “이미 사업이 확정된 단지들은 가격을 내려서 팔겠다는 집주인이 거의 없다”고 말했다.
◆악재 많아 당분간 반등 기대는 어려워=재건축 바닥론이 제기되면서 일부에서는 실입주 목적이라면 저점 매수를 고려할 시점 아니냐는 분석도 나오고 있다. 실제로 잠실 A아파트의 경우, 33평형을 배정받는 13평형을 4억1000만원에 구입하면 추가부담금과 금융비용을 합쳐 입주까지 총 투자비는 5억5000만원 안팎으로 추산된다. 이는 오륜동 올림픽선수촌 34평형(6억2000만~7억원)과 비교하면 비싼 가격은 아니라는 주장이다.
RE멤버스 고종완 대표는 “이제 재건축 투자는 시세차익보다 내집마련이란 장기 안목에서 접근해야 한다”면서 “재건축 추진 속도가 빠르거나 개발이익이 큰 단지의 급매물을 주목할 필요가 있다”고 말했다.
하지만 재건축아파트 가격이 아직 바닥까지 떨어지지 않았다는 의견도 많다. 스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “후분양제, 소형의무비율 등을 적용받는 단지는 추가 하락 가능성이 있다”고 말했다. ㈜시간과 공간 한광호 대표도 “심리적으로 워낙 악재가 많아 매수세가 본격적으로 달라붙기는 어렵다”고 말했다.
내년부터 조합원 분양권 전매가 금지되고, 개발이익환수제까지 도입되면 제2의 한파가 몰아닥칠 가능성도 배제하기 어렵다는 것이다.
- 1가구3주택, 양도세율 75%까지
- [조선일보 제공] 오는 2005년 이후 `1가구 3주택` 이상을 소유한 사람들이 집을 파는 경우, 납부해야 할 양도세가 현재보다 약 3~5배 정도 늘어날 전망이다.
정부는 1가구 3주택 이상 보유자들의 양도세율을 60%(서울 강남 등 투기지역은 75%)로 높일 뿐 아니라, 주택을 3년 이상 보유한 장기 보유자에 대해 양도차익의 10~30%를 깎아주는 혜택(장기보유특별공제)도 적용하지 않기로 했다.
정부는 이 같은 내용을 담은 `소득세법 개정안`을 국회에 제출, 내년부터 시행에 들어가는 방안을 추진 중이다. `10·29 부동산 대책`에 따른 법 개정안의 주요 내용을 살펴본다.
◆ 1가구 3주택 이상 보유자
예컨대 서울에 집을 3채 가지고 있는 A씨가 강남에 있는 아파트를 판다고 치자. A씨는 이 아파트를 지난 1992년 2억원에 취득했고, 현재 시가는 6억원이다. A씨가 지금 아파트를 판다면 세율은 9~36%가 누진 적용되고, 집을 10년 이상 보유했기에 ‘장기보유특별공제’(양도차익을 깎아주는 것)도 30%나 혜택볼 수 있다. 그러나 2005년 이후에 팔면 세율은 75%로 껑충 뛰고, 장기보유특별공제도 사라진다.
결국 A씨가 지금 집을 파는 경우 그가 부담해야 할 세금(주민세포함)은 8419만9500원이다. 그러나 2005년 이후 팔 때 물어야 하는 세금은 2억8586만원으로 현재보다 3.4배 정도 높아진다.
정부는 양도세를 중과할 `1가구 3주택자`의 범위를 아직 확정짓지 못했다. 다만, 농어촌지역의 3주택이 도시지역의 1주택 값에도 못 미친다는 점을 감안, `수도권과 6대 광역시` 안에 집을 3채 가진 경우로 제한하는 방법을 검토 중이다. 또 이미 `1가구 3주택`을 보유한 사람이 내년 말까지 집을 팔면 기존세율(9~36%)을 적용하고, 장기보유특별공제도 인정해주기로 했다.
◆ 1가구 2주택자
세법 개정안은 내년부터 `투기지역 내 2채 이상` 집을 보유한 경우뿐 아니라 `투기지역 1채+비투기지역 1채`를 가진 경우에도 양도세율을 최고 15% 포인트(투기지역 주택을 파는 경우) 높이도록 했다. 이 경우엔 시세차익이 더 큰 쪽을 나중에 파는 것이 세금 절약 면에서 유리하다고 김종필 세무사는 말했다.
예컨대, 투기지역 내 집의 시세차익이 큰 경우에는 비투기지역 집을 먼저 팔고, 투기지역 집을 `3년 이상 보유+2년 이상 거주`의 조건을 갖춘 뒤 파는 것이 세금절약에 가장 유리하다. 반대로 비투기지역의 집을 오랫동안 보유하고 있어 시세차익이 더 큰 경우에는, 투기지역 내 집을 올해 안에 파는 것이 유리하다.
