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- [청약제도 100% 활용법]①달라진 청약제도…나의 가점 당첨 확률은
- [이데일리 원다연 기자] 8·2 부동산 대책에 따라 청약가점제가 확대 시행된다. 오랜 기간 무주택자는 청약 당첨 확률이 높아진 것으로 달라진 청약제도를 활용해 적극적으로 내 집 마련에 나서볼 만 하다. 청약가점제는 무주택기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점), 부양가족수(최고 35점)에 따라 가점을 산정해 점수가 높은 순으로 청약 당첨자를 가려내는 방식이다. 항목별로 무주택기간은 기본 2점에서 무주택기간이 1년씩 늘어날때마다 2점이 가산돼 최고 15년 이상 무주택인 경우 32점의 최고점을 받는다. 청약통장 가입기간의 경우 1점에서 1년식 늘어날때마다 1점이 가산돼 최고 15년 이상이면 17점의 최고점을 받고, 부양 가족수의 경우 기본 5점에서 최고 6명 이상인 경우 35점의 최고점을 받는다. 무주택 실수요자에게 주택을 우선 공급한다는 정부의 주거정책 방향으로 개선된 주택법이 지난 20일부터 시행됨에 따라 이 같은 청약가점제를 적용해 공급하는 아파트의 비율이 지역에 따라 크게 늘어난다. 우선 조정대상지역에서 공급하는 전용면적 85㎡ 이하 주택은 청약가점제 적용 비율이 기존 40%에서 75%로 늘어난다. 조정대상지역 내 전용 85㎡ 초과 주택에는 청약가점제가 적용되지 않았지만 달라진 제도에 따라 앞으로는 이 같은 중대형 평형도 30%는 가점제로 공급된다. 투기과열지구의 경우 청약가점제에 따라 공급되는 물량이 이보다 많다. 투기과열지구에서 공급하는 전용 85㎡ 이하 주택은 100% 청약가점제 적용을 받고 전용 85㎡ 초과 주택은 현행대로 50%가 청약가점제로 공급된다. 현재 전국의 투기과열지구는 서울 25개구 전역과 과천시, 세종시, 성남시 분당구, 대구 수성구다. 이 외 조정대상지역은 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시와 부산 운대, 연제, 동래, 수영, 남, 부산진구 및 기장군이다. 최근 서울 비강남권에서 공급해 1순위에서 청약을 마감한 ‘한양수자인 사가정파크’의 경우 전용 84㎡형 청약 당첨자의 평균 가점은 42점 수준이었다. 부양가족이 2명(15점), 청약통장 가입기간이 5년(7점)이라고 가정하면 무주택 기간이 9년 이상(20점)은 돼야 청약 기회를 얻을 수 있었던 셈이다. 수요자가 몰리는 인기 지역의 경우 당첨 가점선은 더욱 올라간다. 강남권 ‘신반포 센트럴 자이’의 경우 전용 84㎡형 청약 당첨자의 평균 가점은 73점을 웃돌았다.오랫동안 무주택으로 새 아파트 청약을 준비해왔던 수요자에게는 당첨 기회가 높아진 셈으로 본인의 가점을 따져 전략적인 청약에 나설 필요가 있다. 청약 가점은 아파트투유(https://www.apt2you.com)의 ‘청약가점 계산하기’를 통해 쉽게 계산해 볼 수 있다. △민영주택 가점제 적용비율. [자료=국토부]
- 부동산 투기 5년간 5만여명 적발…3200억원 추징
- [이데일리 원다연 기자] 최근 5년 새 부동산 투기사범으로 적발된 인원은 5만 2000여명, 추징 세액은 3200억원에 달하는 것으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 소속 국민의당 윤영일 의원이 국세청, 법무부 등으로부터 제출받은 자료에 따르면 2012년부터 2016년까지 5년 간 부동산 투기 및 양도소득세 탈루로 부동산 투기센터에 접수된 신고건수는 모두 7426건으로 이 가운데 25%인 1886건에 과세해 3200억원을 추징했다. 연도별로는 2012년 869건의 신고를 접수해 335억원 추징(과세활용 250건), 2013년 1349건 접수 582억원 추징(과세활용 272건), 2014년 1075건 접수 580억원 추징(과세활용 293건), 2015년 2121건 접수 800억원 추징(과세활용 543건), 2016년 2012건 접수 903억원 추징(과세활용 508건)했다. 5년 새 신고건수는 231%, 추징세액은 269% 급증한 셈이다. 부동산 투기사범으로 적발된 인원은 2012년 1만 623명, 2013년 9792명, 2014년 9827명, 2015년 1만 1477명, 2016년 1만 491명으로 모두 5만 2210명으로 한 해 평균 적발 인원이 1만 442명에 달했다. 윤영일 의원은 “부동산 투기가 증가하고 있는 만큼 정부는 투기조짐을 사전에 파악하여 대처할 필요가 있다”면서 “부동산 투기 근절을 위한 ‘부동산특별사법경찰제도’ 등을 통해 투기를 근절할 필요가 있다”고 지적했다.△최근 5년간 부동산 투기 및 양도소득세 탈루 제보 신고·접수 및 처리현황. [자료=윤영일 의원실]
- [9월 주택시장 무슨 일이]①8·2대책 집값 랠리 제동 걸렸지만…
- [이데일리 이진철 기자] 정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 지 한달째인 9월 전국의 주택 매맷값은 전월대비 상승폭이 축소된 것으로 나타났다. 투기과열지구와 투기지역을 지정된 서울을 중심으로 상승세는 유지했지만 8·2대책 발표 직후부터 매매시장이 냉각되면서 상승률 확대는 제동이 걸린 모습을 보였다.지역별로는 서울·수도권은 오름세가 유지된 반면 지방 일부 지역은 지역경기 침체와 입주물량 부담으로 약세를 보이며 차별화가 지속됐다.3일 KB국민은행의 ‘월간 KB주택가격 동향’에 따르면 9월 전국의 주택 매맷값은 0.08% 상승해 전월(0.24%)에 비해 상승률이 크게 축소됐다. 수도권(0.16%)은 전월(0.42%) 대비 상승폭이 줄었고, 5개 광역시(0.06%)는 지역별로 증감이 엇갈리며 상승세 유지했다. 기타지방(-0.08%)은 전월(-0.11%)에 이어 하락하며 10개월 연속 내림세를 보였다.◇ 서울 동대문·마포구 강세.. 안양 실수요자 몰려 지난달 지역별 매맷값 변동률은 서울이 0.15% 올랐다. 자치구별로는 동대문구(0.36%)가 이문동, 회기동 인근 대학가의 임대 수요 증가로 수요가 일부 매매로 전환되고 있고 지지부진하던 청량리역 일대 도시정비사업들이 속도를 내면서 가격이 상승했다. 마포구(0.3%)는 목동, 강남, 여의도 등으로 출퇴근이 용이하고, 교통편이 편리한 입지로 실수요자 및 임대목적 투자 수요가 선호하는 지역으로 가격 상승을 나타냈다.9월 KB주택가격 동향인천(0.14%)은 연수구(0.18%)에서 송도신도시의 GCF 사무국, 포스코건설 등의 이전 확정 및 롯데·이랜드 복합쇼핑몰 건설공사 등 개발 호재로 상승했다. 남구(0.33%)는 주안7구역이 7월 부터 내년 3월까지 이주 및 철거예정에 따른 기대심리가 반영돼 전세와 더불어 매맷값이 올랐다.경기(0.18%)는 성남 분당구(0.6%)가 GTX 성남역 3월말 착공, 판교테크노밸리 조성 및 삼성물산 판교이전 등의 영향으로 가격이 상승했다. 안양 동안구(0.54%)는 서울, 과천 등에서 유입하는 출퇴근 직장인 수요와 전세매물 부족으로 매매로 전환하는 실수요자들이 꾸준히 늘면서 가격이 상승세를 나타냈다.◇ 대구 중구·수성구 상승 두드러져.. 울산, 경기침체 약세 지속부산(0.07%)은 동래구(0.37%)가 명장동, 온천동, 낙민동 등 동래구 전반적으로 개발 지역이 포진해 있어 움직이는 수요가 꾸준한 편이다. 여기에 다른 구보다 상대적으로 저렴해 투자자 관심이 꾸준하고 문의가 많아 상승세를 보였다. 남구(0.24%)는 작년 연말부터 거래량 감소하다가 8·2대책 발표 후 매물 품귀 현상을 보이고 있다.울산(-0.15%)은 조선업계의 불황과 현대중공업 인원 감축 등으로 지역경기가 위축된 반면, 지역 내 입주물량은 꾸준히 증가해 가격이 하락했다. 특히 북구(-0.42%), 울주군(-0.17%)의 하락폭이 컸다.광주(0.08%)와 대전(0.09%)은 중소형 및 소형매물을 중심으로 실수요가 발생하며 소폭 상승했다. 지난달 일부 지역에서 상승으로 전환을 보였던 대구(0.12%)는 지난달 하락세를 멈추고 상승 전환했다. 특히 중구(0.41%), 수성구(0.41%) 중심으로 상승을 보였다.9월 KB주택가격 동향충북(-0.19%)은 세종시 인접지역으로 세종시 생활기반 시설이 갖춰지면서 수요가 유출되고 거래가 한산해진 여파로 내림세를 보였다. 청주 서원구(-0.3%)와 청주 상당구(-0.26%) 모두 하락세가 지속됐다.세종(0.07%)은 세종시의 행정수도 기능강화에 대한 기대감으로 가격상승 기대감이 높아지고 투자수요가 대거 유입되는 모습을 보이며 전월 대비 소폭으로 상승했다. 경남(-0.43%)은 창원 시내 전체적으로 매매수요 대비 신규 입주물량이 과잉 공급돼 창원 진해구(-1.03%), 창원 의창구(-1.01%) 등이 전월에 이어 매맷값 하락세가 이어졌다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “10월 가계부채 종합대책이 예고됐지만 최근 조금씩 살아나는 주택시장 오름세가 쉽사리 꺾일 것으로 보이지 않는다”면서 “서울은 재개발에 따른 멸실과 재건축 이주 수요로 집값이 오를 수 있는 여지가 많다”고 말했다. 그는 “지방 광역시는 강보합, 그 외 기타지방은 공급 물량 확대로 매맷값 약세가 이어질 것”이라고 전망했다.9월 KB주택가격 동향
- [김학렬의 All that 부동산 92회] 분양가 상한제에 대한 소고
- 서초구 잠원동에서 분양했던 신반포센트럴자이의 청약 결과를 보면 분양가 상한제의 효과를 어느정도 예상해 볼 수 있다. 현재 주택도시보증공사(HUG)에서 통제하고 있는 분양가 제한 정책은 분양가 상한제와 유사하기 때문이다.현재 부동산 시장은 양극화가 진행되고 있다. 시장에서 원하던 원하지 않던 간에 지난 40년간 부동산 역사를 정리해 보면 결국은 양극화 과정이었다. 서울의 아파트 평균가격은 서울 이외의 지역과 비교가 되지 않는다. 17개 광역 지자체 어떤 지역과 비교해도 이미 2배가 넘는다. 17개 광역지자체 중에서 2위권 지역이라고 할 수 있는 부산에서 가장 비싼 지역이 해운대구인데 평당 가격은 2천만원이 안된다. 서울에서는 강남구가 가장 비싼 지역인데 평균 가격이 4천만원이 넘는다. 이미 지역별 양극화는 우리 현실로 와 버렸다.이 양극화를 해소하기 위한 방법으로 어떤 대안이 있을까?두가지 시장 변화를 기대할 수 있다. 비싼 지역의 가격을 낮아지게 하는 방법과 싼 지역의 가격을 올리는 방법이다. 두가지 방법을 동시에 쓸 수 있다면 좋겠지만 그것은 현실적으로 불가능하다. 어떤 방법이든 인위적으로 조정할 경우 특혜나 비리가 발생할 수 있기 때문에 사회적으로 인정되지 않을 것이기 때문이다.분양가 상한제는 급등하고 있는 부동산 가격을 진정시키기 위한 하향 평준화 하는 방법이다. 기존 시세로 기준을 정하고 그 이하로 분양가를 책정시킴으로써 지속적인 상승을 막는 효과를 노린 정책이다.분양가상한제를 실시하게 되면 단기간적으로는 무조건 시세 하락 효과가 있다. 인위적이긴 하지만 싸게 제공되는 것은 실제 분양기이기 때문이다. 신규 아파트의 가격이 싸게 공급되므로 기존 아파트의 가격에도 영향을 줄 수 있다. 당연히 기존 아파트는 똑같은 조건이라면 신규 아파트보다는 싸야하기 때문이다. 논리적으로는 완벽한 방법이다.하지만, 문제는 시장이라고 하는 곳에는 우리가 정확히 예측 못하는 수요가 있다. 특히 강남구의 수요는 강남구 인구 만큼 만이라고 조건이 한정한 상태라면 이에 대한 대책을 만들었을때 분양가 상한제든, 투기지역 선정이든 어떤 규제 정책을 펴도 효과를 볼 수 있을 것이다. 하지만 강남에 대한 수요는 강남구 주민들만이 아니라는 데 있다. 그 규모를 추정조차 할 수 없다. 아무도 추정 못한다. 절대 못한다.왜냐하면 지금의 강남구에 대한 수요는 강남구 아파트를 평당 4682만원(KB부동산 시세, 17년 8월 기준)이라고 평가하는 사람들의 숫자 만큼이다. 그것이 지금 강남구의 수요량이다. 인구로는 53만명, 세대수로는 23만5000세대다. 그런데 인위적으로 강남구 평균 시세를 평당 1천만원 정도 내렸다고 가정해 보자. 그러면 수요층이 당연히 더 늘어날 것이다. 얼마나 늘어날까? 그 규모를 추정할 수 없다는 것이다. 최소한 서초구, 송파구, 용산구, 동작구, 광진구, 강동구, 성동구, 분당구 등 강남구를 에워싸고 있는 지역에서는 1차적으로 이 강남구의 적극적인 수요층으로 참여를 하려고 할 터이고, 2차적으로 서울 전체, 경기도 일부 지역, 인천 일부 지역, 3차적으로 전국 까지 수요 규모가 기하급수적으로 증가할 테니까 말이다. 여기서 가격을 더 내리게 되면 그 수요층은 더 커지게 된다. 이렇게 되면 현재 강남구에서 수용할 수 있는 총 세대수가 23만 여세대인데 공급은 한정된 상태에서 수요량만 기하급수적으로 증가하게 되기 때문에 다시 가격이 오를 수 밖에 없다. 이것이 시장 가격이다. 분양가 상한제 이야기로 다시 돌아오자. 수요가 많은 지역은 분양가를 고정시킨다 해도 결국 사후 프리미엄으로 분양가와 시장가의 그 갭을 메울 수 밖에 없다. 그게 자본주의 사회의 시장 논리다.물론 수요가 없는 지역은 분양가 상한제를 하지 않을 것이다. 굳이 분양가 붙잡아 둘 실익이 없으니까. 결국 지역내 수요가 있는지 없는지에 대한 문제다.폭발적인 수요를 해결하는 방법은 하나 밖에 없다. 수요층을 분산시키는 것이다. 수요가 몰린 지역의 수요층들에게 자발적으로 타 지역을 선택할 수 있도록 대안을 마련해 주는 것이다. 지금의 강남구에 몰려있는 양질의 일자리와 인프라를 일부라도 타 지역으로 옮길 수 있다면 그만큼 수요층은 줄어들게 될 것이다. 하지만 강남구를 그대로 방치한 채 강남구에 몰린 수요만 잡겠다고 하는 노력은 결국 시장과 시간에게 이길 수가 없을 것이다. 서울시에서 서울시 생활권 계획을 발표했었다. 서울시 생활권 계획은 핵심은 일자리가 부족한 동북권에 일자리를 만들어서 동북권을 활성화 하겠다는 것이었다. 매우 좋은 시도라고 생각한다. 강남에 몰린 수요층을 효과적으로 분산시킬 수 있는 실질적인 방법일테니까 말이다.하지만, 문제점은 그대로 남는다. 동북권에 많은 개발 계획 및 발전방향을 제시했지만 아무리 따져봐도 강남의 수요를 가져올 만한 확실한 미래가 보이지 않는다. 강남구과 포함된 동남권은 오히려 개발 계획이 많지 않다. 그런데 국제업무,MICE 산업 중심지 개발 하나만으로도 서울시 전체 개발 계획, 동북권은 물로, 서북권, 서남권, 도심권 개발 계획을 모두 포함한 것보다 훨씬 강력해 보인다.분양가 상한제는 수요가 고정된 상태라면 시도 해 볼만한 정책이라고 생각한다. 거품을 제거하기 위한 효과적인 방법이 될 테니까. 하지만 실질적인 수요층이 많은 지역이라면 그것도 수요층이 고정은 커녕 계속 증가할 수 밖에 없는 지역이라면 과연 무슨 어떤 효과가 있을까 의문이 들 수 밖에 없다.투기지역의 집값을 잡고 싶으면 투기지역이 아닌지역을 활성화해야 한다. 투기과열지구의 집값을 잡고 싶으면 투기과열지구가 아닌 지역을 개발시키야 한다. 그래야 수요가 분산되니까 말이다.집값 오른다고 집값만 잡으면 된는 것이다. 집값이 크게 오르지 못하도록 다른 대책이 함께 펼쳐져야 한다. 그것이 진정한 부동산 정책이 될 것이다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만 2여천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 아시아경제TV 대국민 부동산 토크쇼 살家말家과 부동산 클라우드 팟캐스트 진행을 담당하고 있다.
- 9월 전국 집값 0.12% 상승.."4분기 상승률 예년보다 낮을 것"
- 한국감정원 제공[이데일리 성문재 기자] 정부의 8·2부동산대책 이후에도 전국의 집값 상승세가 이어졌다. 하지만 추석연휴 이후에는 정부 규제가 본격화하면서 집값 상승세에 제동이 걸릴 것으로 전망된다.한국감정원은 9월 전국주택가격동향조사를 실시한 결과 전월 대비(8월 14일 대비 9월 11일 기준) 매매가격이 0.12% 상승했다고 29일 밝혔다. 전월세통합은 0.03% 상승, 전세가격은 0.06% 상승, 월세가격은 0.02% 하락을 각각 기록했다.◇짙어진 관망세..9월 매맷값 상승폭 축소전국 매맷값은 늦여름 비수기에 8·2 부동산 대책 발표 등으로 주택시장의 관망세가 짙어진 가운데 서울 등 일부 지역의 상승세가 크게 둔화됐고, 수요 대비 신규 주택 공급이 많은 지역은 하락세가 지속된 여파로 전월 대비 상승폭이 줄었다.지역별로 보면 강원(0.33%), 대구(0.32%), 제주(0.31%) 등은 상승한 반면 경남(-0.19%), 충북(-0.06%), 울산(-0.02%) 등은 하락했다. 서울(0.07%)은 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 노원구가 하락 전환했지만 우이~신설선 개통호재를 맞은 성북·강북구는 상승했다. 전국 전셋값도 전월보다 상승폭이 축소됐다. 교통·학군 등이 양호한 지역이나 일부 정비사업에 따른 이주수요가 유입되는 지역은 일시적으로 수요에 비해 공급이 부족해지면서 상승했지만 전체적으로 늦여름 비수기에 신규 입주물량 증가가 겹친 탓이다.지역별로는 세종(0.44%), 강원(0.24%), 인천(0.23%) 등은 상승한 반면 경남(-0.35%), 경북(-0.14%), 울산(-0.11%) 등은 하락했다. 서울(0.13%)에서는 재건축 이주가 진행중인 강동·송파구와 직장인 수요가 많은 중·은평구 등이 상승했고, 노후 재건축단지 저가매물이 누적된 서초구와 8·2 대책 이후 매매 물건이 전세매물로 전환 공급되고 있는 영등포구가 하락하면서 전체적으로는 3개월 연속 상승폭이 줄었다.전국 월세의 경우 매매·전세가격 상승세가 유지되는 지역을 중심으로 월세가 동반 상승하면서 전체적인 하락폭이 전월보다 축소됐다.지역별로는 전남(0.11%), 세종(0.09%), 강원(0.07%), 대전(0.05%), 인천(0.05%) 등은 상승한 반면, 경남(-0.32%), 경북(-0.12%), 충북(-0.11%) 등은 하락했다.◇10월 이후 집값 안정 지속..전세 오름세는 소폭 확대전국 주택 매매평균가격은 2억5278만7000원으로 전월 대비 소폭 상승했다. 서울은 4억8448만8000원을 기록했다. 전세 평균은 전국 1억6683만4000원, 서울 3억216만원이다. 전국 주택의 매매가격 대비 전세가격 비율은 평균값 기준 66.6%로 전월과 같았다. 월세의 경우 보증금 평균은 전국 4685만6000원, 서울 1억394만4000원, 월임대료는 전국 56만1000원, 서울 80만7000원으로 집계됐다.한국감정원은 10월 이후 매맷값 상승폭이 예년 대비 높지 않을 것으로 내다봤다. 추석 연휴가 시작되고 이후 예정된 주거복지 로드맵 및 가계부채 종합대책 발표와 내년 4월부터 적용되는 다주택자 양도세 중과 등 시장 안정을 위한 정책이 순차적으로 도입되고 하반기 입주예정 물량 증가, 미국 금리인상 가능성 등 각종 요인이 상승폭을 제한할 것이라는 전망이다.감정원 관계자는 “서울, 과천 등 투기과열지구는 3억원 이상 주택에 대해 자금조달·입주계획 신고가 지난 26일부터 시행됨에 따라 개인자산노출 및 세무조사 가능성 등 심리적 부담으로 매수심리가 위축될 것”이라고 말했다.전세시장은 가을철 이사수요가 이어지면서 전월 대비 상승폭이 소폭 확대될 가능성이 있다. 하반기 예정된 신규 입주물량이 적지 않아 전셋값이 크게 오르기는 어렵다는 분석이다.월세시장의 경우 최근 전세 선호도가 높아진데다 입주물량 공급도 많아 현재 수준에서 소폭의 하락세가 지속될 것으로 보인다. 한국감정원 제공한국감정원 제공
