뉴스 검색결과 308건
- (이경태의 간결한 상권매뉴얼) 노점상 성공노하우
- [이데일리 이경태 칼럼니스트] 路店은 No店이다. 1 태생적으로 노점을 하고 싶어서 하는 사람은 없을 것이다. 상황이, 자금이 여의치 않다 보니 노점을 시작하게 된 것이다. 사실 번듯한 가게도 아니고 환경도 열악하고, 한겨울의 추위라면 사는 자체가 버겁기만 하다. 그러나 노점을 무시하거나 업신여겨 볼 필요는 없다. 내가 가야 하는 길이 그곳이라면 즐겨야 할 것이다. 담담히 받아들이면서 말이다. 노점으로 대박을 이어가는 사람이 부쩍 늘었다. 숙대 앞의 호떡가게며 광화문의 토스트, 닭꼬치 하나로 부산을 제패하고 서울로 입성한 모 브랜드는 이제 식상하기까지 하다. 거기에 이름도 모를 필부가 신화를 써가는 사람들을 우리는 심심치 않게 귀동냥 들을 수 있다. 정말 노점은 신화창조가 가능한 젖과 꿀이 흐르는 땅인가? 노점은 부끄러움의 출발이다. 아무리 거창한 계획 아래 노점을 시작했다 하더라도 남에게 보여지는 뚜벅거림은 부끄러울 수 밖에 없다. 심심풀이 부업 삼아 혹은, 젊은 나이의 치기 삼아 시작한 것이 아닌 생계를 위해 수레를 끌면서 위축되지 않을 사람은 없을 것이다. 이것을 해결하는 방법은 세밀한 목표를 수립하는 것이다. 아이템 선정부터 영업 전략까지 그리고 목표 매출의 그래프를 통해 자신감을 배가해야 한다. 거기에 덧붙이자면 철저히 망가짐으로 자신이 바닥에 있음을 인정하는 것이다. 해보면 어떻게 되겠지, 해보다 정 안되면 다른 것을 알아보던가라는 식의 타협은 용서될 수 없다. 오히려 노점은 장점이 많다. 점포 창업이야 선택한 아이템에 맞추어 시설과 상품을 준비하는데 결과가 신통치 않으면 자리를 옮길 수도 없고 하루하루 쫒기다 많은 돈을 들여 업종을 바꾸어야 한다. 그에 반해 노점은 자리가 마땅치 않으면 이동하면 되고, 아이템이 먹히지 않으면 큰 부담 없이 상품을 바꿀 수 있다. 거기에 각종 공과금이나 세금, 인력도 필요치 않아 버는 족족 재료비를 제외하면 손에 남는다. 단순한 산수식의 계산법으로 보면 노점은 점포를 훨씬 능가하는 창업 접근법이다. 이런 조촐한 위로의 말로 노점의 부끄러움을 조금이라도 극복하길 바라는 마음이다. 路店은 No店이다. 2 그렇다면 노점을 어떻게 준비할 것인가? 노점도 시장조사가 필요하다. 되겠지라는 자기 확신으로 아이템을 선택하는 것보다는 현재 노점의 패턴을 읽어볼 필요가 있다. 대학로는 무엇이 잘되고, 명동이나 종로는 무엇이 리딩하는지 살펴봐야 한다. 무조건적으로 먹는 게 남을 거라거나 그래도 유행에 민감한 공산품이 제일이다는 획일적 계산은 피해야 한다. 유통에 노하우가 있다면 공산품 취급을, 음식에 대한 색다른 비법이 있다면 먹거리를 선택해야 한다는 것은 사실 귀아픈 이야기일 것이다. 둘째는 어떤 장소를 선택할 것인가의 문제인데, 이는 아이템이 결정 된 후 그 아이템을 가장 선호할 대상이 이동하는 장소를 택해야 한다. 번화가의 노점은 확인되지 않은 권리금은 물론이고, 상상할 수 없을 정도의 텃세가 있다. 때문에 무리하게 1급지를 선택하지 말아야 한다. 내가 목표한 매출 정도만 발생할 수 있다면 동네 어귀라도 상관없다. 처음부터 배부를 수는 없다. 기동성이 있기 때문에 하루 하루 발전하겠다는 마음으로 자리를 탐색해야 한다. 셋째는 노점에도 치장이 필요하다는 점이다. 점포 창업은 간판부터 내부 인테리어, 진열장, 유니폼 등을 준비한다. 영업을 위한 반드시 준비해야 할 소프트웨어다. 노점도 마찬가지다. 눈에 띄지 않는 손수레나 포장마차, 이동 차량이 아닌 무엇을 파는 집인지 단정해 줄 수 있는 치장에 투자해야 한다. 앙증맞은 간판도 달고, 화려한 조명도 달아보자. 좀 더 위생적으로 보일 수 있는 매대 세팅도 필수다. 거기에 창업자의 단정한 혹은 즐거운 복장도 마무리되어야 한다. 옷이 사람을 결정하는 것은 직장생활뿐 만이 아니다. 고객에게 신뢰를 주기 위해서라도 또는 자신의 소심함을 감추기 위해 과대 포장하는 것도 좋은 전략이다. 허름한 복장보다는 기억에 남을 수 있는 복장으로 준비된, 용기를 가진 장사꾼임을 실토해야 한다. 노점이라고 얕보기 보다는 노점에서 출발해 점포창업으로 이어지는 과정으로 접근할 때 고단한 노점이 아닌 즐거운 노점의 주인이 될 수 있을 것이다. 물론 말처럼 쉬운 것은 아니지만.. 路店은 No店이다. 3 노점 아이템으로 추천할만한 것은 그래도 먹거리다. 노점 먹거리는 비싸지 않다. 지갑을 여는데 인색하지 않다는 뜻이다. 게다가 잠깐 먹거나 포장(?)해 자리를 뜨기 때문에 회전도 빠르다. 푼돈이 모여 태산이 될 수 있다. 가장 확실한 아이템 선정은 점포에서 유행하는 것을 소포장, 저단가로 세팅 해 내는 일이다. 다만 조리가 번거롭다면 위생에 문제가 발생할 수 있다. 불닭이 히트칠 때 불닭 꼬치로 돈을 번 사람은 장사 기법이 세련된 사람이다. 김밥집이 많음에도 불구하고 미니 김밥으로 손님을 끌어 모으는 노점도 상당한 고수다. 간단한 요기용으로 일식집에서나 파는 마끼를 5백원에 파는 청년의 아이디어도 100점짜리다. 1천원 만두가 유행할 때 중국식 만두 딤섬으로 차별화에 성공한 아주머니도 능력 있는 가장이다. 공산품을 파는 일에는 가격이라는 장애를 염두에 두어야 한다. 아무리 좋은 제품이라 하더라도 몇천원을 넘어서는 곤란하다. 고객이 노점에서 1만원이 넘는 상품을 구매하기란 대단한 용기가 필요하기 때문이다. 그러다보니 소품이나 악세서리 보완제품이 가장 흔한 것이다. 게다가 공산품은 구입처 확보가 필수적이다. 조금이라도 싸게 구입해서 100원이라도 싸게 파는 전략이 마련되지 않는다면 재고에 숨이 막힐 것이다. 잘 알고 있는 사례 하나로 매듭을 지어보자. 평범한 어묵을 파는 김씨는 꼬지를 버리는 용단으로 돈을 벌었다. 대다수 노점이 어묵 꼬지를 재사용하는데 대학생 특히 여대생이 많은 입지이어서 위생에 대한 연구를 하게 되었고, 실천의 방법으로 손님이 먹은 꼬지는 “이제 전 쓰레기 場으로 갑니다”라는 문구를 붙인 통에다 버렸다. 그리고 작은 스티로폴 용기를 구해 간장을 따라 각자 먹도록 장치했다. 잠깐의 먹거리지만 입가를 정리하도록 예쁜 거울도 붙여두고, 팬시용 시계로 내부를 치장했다. 시계는 유학지로 인기 높은 나라의 시각을 각각 표시하여 혹시 있을 친구와의 연락에 도움이 되도록 말이다. 알고 보면 대단할 거 없는 전략이지만 남이 시도하지 않는 서비스는 감동을 주었고, 번성했음이 사실이다. 노점은 집이 없다. 그래서 서럽지만 그만큼 가볍다. 가벼움은 실패에 대해 관대하다. 관대하기 때문에 의욕과 열정을 가진다면 좋은 결과를 얻을 수 있다는 필자의 생각이 일방적, 편향적 바람일까? 이경태 맛있는 창업연구소장 (www.jumpo119.biz) 창업 전문작가 (대박식당 알고 문을 열어라, 밥장사멘토링 외) 외식
- (백관호의 투자레터)수주대토(守株待兎)와 수주대박
- [이데일리 백관호 칼럼니스트] 옛날 어느 농부가 밭에서 일을 하다 잠시 쉬고 있는데, 무엇엔가 쫓기던 토끼가 근처 나무 그루터기에 부딪혀 목이 부러져 죽었습니다. 뜻밖의 횡재를 한 이 농부, 그 뒤로 힘든 농사일은 뒷전. 또 다른 토끼가 뛰어오다 죽으려니 하고, 허구헌날 나무 그루터기를 지키며 근처에서 기다립니다. 수주대토(守株待兎)의 고사입니다. 요즈음 증시가 활황이다 보니 주식투자 설명회라는 이름으로 많은 모임이 있습니다. 증권 관련 인터넷 싸이트도 북적입니다. 필자의 직업이 증권투자를 연구하고 가르치는 것이기에 어떻게 진행되는가 궁금하여 몇 군데 방문하여 보았습니다. 화려한 언변과 수식에다 청산유수입니다. 그대로 따라하면 금방 모두 부자가 될 것 같습니다. 그런데 필자의 생각과 많이 다르군요. 솔직히 말하자면 깜짝 놀랐습니다. 거침없이 그러한 말을 쏟아놓는 소위 “전문가들” 수백 명, 수천 명 단위로 방문하는 “회원들” 그것을 받아 적으며 진지하게 경청하는 “참가자들” 우선 너무도 당당한 예측입니다. 그리고 매수를 권유하는 지극히 자극적인 표현입니다. 다소 거북하지만 그대로 옮겨 보겠습니다. “이 종목은 때려 죽여도 갑니다.” “집을 팔아서라도 사야 할 때입니다.” “지금 안사면 땅을 치고 후회합니다.” “이 종목 묻어두면 최소한 더블은 갑니다.” 주식시장 어떻게 될지, 주가가 어떻게 변할지, 아무도 모릅니다. 수 많은 천재들에 의하여, 몇 번이나 검증된 현대투자이론의 총체적인 결론입니다. 그런데도 안다고 하면 둘 중 하나 그 사람은 사기꾼이거나 과대망상증 환자입니다. 그래도 한번 생각해 볼까요. 맞거나 틀리거나 둘 중 하나인데. 먼저 첫째 가능성. 그 예측이 틀리면 어찌 되나요? 그 말 듣고 집 팔아 날리고 나면 누가 책임을 지지요? 틀리면 아예 모든 것이 끝나는 것이니 논외입니다. 더 이상 언급할 말 없습니다. 두 번째 가능성. 어쩌다 그 전문가의 말이 맞을 수도 있습니다. 불붙는 활황장이 되고 주가가 올라갈 수도 있지요. 실상 그러한 예측 누구나 할 수 있지요. 누가 하더라도 확률은 반반 50%입니다. 즉 나 자신도 눈감고 할 수 있는 일. 무엇 때문에 자신의 운명을 남에게 맡깁니까? 설혹 그 예측이 맞더라도, 그것이 바로 물고기를 낚는 미끼이고 “쥐약”입니다. 그 말 듣고, 계속 믿고 따라가다가는 패가망신 지름길이지요. 어쩌다 한번 맞추어 수십% 아니 수백%를 벌고 나면? 그 맛에 빠진 사람 평생을 헤어나지 못합니다. 마치 마약에 중독된 것 마냥 대박을 쫓으며 시장을 헤맬 겁니다. 계좌가 깡통이 되어 더 이상 투자할 돈이 없어야 정신을 차리겠지요. 단단한 땅에 물이 고이는 법입니다. 자신의 노력으로 힘들게 조금씩 번 돈이 부자를 만들어 줍니다. 속칭 로또 복권으로 벼락부자가 된 사람들. 결국은 그 돈 다 날리고 패가망신하는 거 아시지요? 자 결론은? 대박으로 유혹하는 전문가의 말. 맞거나 틀리거나 그대로 따라가다가는 패가망신하게 마련입니다. 대박을 바라며 주식(株)을 지키는(守) 주식투자자들. 꼭 같지 않습니까? 수주(守株). 수주대토와 수주대박. 앞의 두 글자, 한자(漢字)의 음과 훈까지 꼭 같습니다. 참 신기하지요. 주식이 없는 수천 년 전에 생겼을 법한 이 고사성어는 꼭 주식투자자를 위해 생긴 것 같군요. 이참에 아예 고사성어 “수주대토”를 “수주대박”로 바꾸어 버릴까요? 투자자 여러분, 이제 수주대박이 수주대토임을 아시겠습니까? 제발 대박 찾지 마세요. 누가 “대박” 그러면 “사기꾼"을 연상하세요. 그런 말 자체를 싹 잊어버리세요. 욕심을 썩 베어버리세요. 미련을 쏙 빼어버려야 합니다. 그러면 귀하의 투자등급은 쑥 올라갑니다. [백관호 선문대학교 교수] *이 글을 쓴 백 교수는 <주식투자의 지혜와 성공비결>의 저자이기도 하다. 그의 블로그 http://blog.joins.com/paekany/로 가면 다른 글들도 볼 수 있다.
- [New Trend] 농업 CEO들이 만화책에 파묻힌 이유는?
- [조선일보 제공] 범접할 수 없는 힘을 가진 마족(魔族)의 왕 손손(손오공)이 동자승 삼짱(삼장법사)과 함께 죽은 이들이 살고 있는 땅 ‘서천’으로 떠난다. 도적단의 두목 돈팔계(저팔계)와 장사꾼 소녀 오드리 사(사오정)가 그 길을 함께하게 됐다. 높은 산, 넓은 물, 갖은 괴물과 요괴가 판치는 그 길에 선 손손 일행은….서유기를 바탕으로 한 각색 만화 ‘크로니클스’ 2권까지의 내용이다. 3권은 아직 나오지 않았다. 과연 앞으로 손손 일행은 어떤 위험을 마주쳐, 뚫어 나가게 될까. 지난 14일 오후, 농업 CEO 8명이 경기도 화성 미래상상연구소의 상상교육센터에 모여 앉았다. ‘크로니클스’ 3권을 이어갈 내용을 궁리해 보기 위해서다. 전남 해남에서 온 고구마 장수, 무안서 온 양파 장수, 경북 상주의 은행나무 묘목 아빠, 경기도 화성의 배밭 할아버지…. 자신을 소개하는 방식도 예사롭지 않다. 농사 짓기도 바쁜 사람들이 왜 만화책을 읽어야 하느냐고? 행사를 주관한 홍사종 미래상상연구소 대표는 “사람들은 FTA(자유무역협정)다, 개방이다 해서 농업이 금방 망할 거라고 생각하는데 창조적 상상력만 있으면 절대 망하지 않는다”고 잘라 말했다. 만화에서 상상력을 길어 올리자는 이야기다. 하지만 상상력 하면 그 자리에 모인 농업 CEO들도 뒤지지 않았다. 정운천(53) 참다래유통사업단 대표는 지난해 2월 농수산 홈쇼핑에서 ‘대박’을 터트렸다. 고구마를 팔 때 구이용 냄비를 원가로 끼워 파는 아이디어였다. 다른 상품이 1분에 100만원 매출을 올릴 때, ‘고구마+냄비’ 세트는 400만원 매출을 올렸다. 그렇게 23차례 매진을 기록했다. 정씨는 “냄비를 함께 산 사람들은 우리 고구마를 앞으로도 계속 사 먹지 않겠느냐”며 웃었다. 이윤현(60) 현명농장 대표는 농업과 음악을 연결했다. 하얀 배꽃이 안개처럼 깔리는 배밭에서 음악회를 여는 것. 올 한 해 농장축제에 3000명이 다녀갔다. 윤명희(51) 한국라이스텍㈜ 대표는 주부 경험을 살려 씻어서 진공 포장된 간편한 쌀을 무기로 백화점·콘도를 뚫어 연 100억원의 매출 기업을 일궈 냈다. 그런 상상력과 이야기를 북돋워 농업 경쟁력을 높인다는 게 이번 행사의 목적이다. ‘크로니클스’를 펴낸 ㈜거북이북스의 강인선 대표는 상상력으로 만들어 낸 이야기가 농업의 부가가치를 한층 끌어올릴 수 있다고 말했다.“일본 가면 작은 마을에 파는 과자 껍데기에도 그 과자에 대한 이야기를 담습니다. 전국 어디에 가도 호두과자 포장이 똑같은 우리와 다르죠. 그렇게 이야기를 담으면 보통 과자보다 부가가치가 2~3배 높아지는 것은 당연하죠.”이날 농업 CEO들은 만화책을 돌려 읽고, 팀을 이뤄 다음 이야기를 풀어 나갔다. 20대 젊은 만화가들이 농업인들의 이야기를 만화로 한 컷 한 컷 그려 냈다. 그 중 한 팀의 이야기는 이렇다. “오랑쥐(오렌지 모양의 요괴)가 카우본(소뼈)을 무기로 자청비(우리 민속에 농사를 관장하고 있다고 전해지는 여신·女神)를 납치한다. 한순간에 수호신을 빼앗긴 마을은 굶주리게 되는데. 주인공 손손은 마을 사람들이 가져다 준 빨간 참다래, 보라색 감자, 노란색 양파를 무기로 간신히 자청비를 구해 낸다. 여신 자청비는 손손의 손바닥 안에서 무지갯빛 씨앗으로 변한다.” 농업 경영인을 위한 만화책 읽기 상상력 아카데미 행사는 12월까지 모두 10회에 걸쳐 무료로 계속될 예정이다. 문의 미래상상연구소 (02)734-1233.
- DMZ가 뚫렸다, 투기 바람에
- [조선일보 제공] 부동산 투기 바람이 휴전선 철책을 넘었다. 비무장지대(DMZ) 토지를 사고파는 거래가 급증하고 있고, 휴전선 너머 북한군이 관리하는 DMZ 토지까지 매물로 나와 있다. 지뢰는 도로가 나기 좋은 곳에 매설되어있다며 지뢰밭만 사러 다니는 사람들도 있다. DMZ에는 지금 자식·손자 대의 ‘대박’을 노리는 ‘100년 투기’가 소리 없이 진행 중이다.◆지적도만 보고 매매(賣買)지난 7일 서울 강남의 S영농조합. “지금은 오히려 투자하기 좀 늦었습니다. 저희도 남은 물건이 거의 없어요.” 조합의 한 간부가 말했다. 이 조합은 경기도 연천의 DMZ 땅을 팔고 있다. 평당 3만6000원, 작년 9월부터 올 6월까지 16만평을 팔았다. “이미 파주 쪽은 오를 대로 올랐고, 연천도 재작년부터 1000~2000원 하던 땅이 이제 평당 최고 5만원까지 뛰었어요. 더 이상 매물도 없고 DMZ영업도 거의 끝나갑니다.” 이 조합은 현재 연천군 갈현리, 고잔하리 쪽 자투리땅 7000여 평 정도만 가지고 있다고 했다. 이 땅의 공시지가는 평당 800원 선이다.땅은 지적도만 보고 산다. 사진 한 장도 없다. DMZ 안으로 들어가 볼 수 없기 때문이다. 그래도 잘 팔린다. “작게는 500평(1800만원)을 사는 분도 있지만 보통은 1000~1500평(3600만~5400만원)은 삽니다. 역삼동 사장님은 31살, 30살인 딸들의 명의로 1500평, 1300평씩 구입했고요, 한 중소기업 사장님은 7800여 평을 자녀 세 명의 명의로 등기했습니다.” 서울 강남 뿐 아니라 경기도 파주·일산 등에서 찾아온 사람들이다. 사업가·공무원·대기업임원을 비롯한 다양한 직업의 사람들이 개인 혹은 가족·친척 단위로 땅을 사들이고 있다.◆북측 관리 DMZ도 매물로같은 날 경기도 연천의 한 부동산. “작년 10월까지는 DMZ물건이 많이 나왔는데 요즘은 정부의 부동산 규제가 많아서 그런지 좀 뜸하네요.” K공인중개사는 지적도를 꺼내 들며 말했다. “벌써 5~6만 평짜리 큰 물건들은 다 팔려나갔고, 요즘엔 이런 게 나왔어요.” K공인중개사는 연천군 도밀리 일대의 20여 개 지번(地番)이 적힌 종이를 내밀었다. “한 15만평은 되는데…, 문제는 휴전선 북쪽 북방한계선 근?땅이라는 거예요.” DMZ의 경우 남쪽이든 북쪽이든 서로 소유권을 주장할 수 없어, 북한이 관리하는 DMZ까지 매물로 나올 수 있다는 설명이다. “솔직히 이런 땅은 문제가 있지. 소유권이 인정 안 될 수도 있고. DMZ물건 나온 것 중에는 남측관리 지역이라고 표시돼 있지만 실제로는 휴전선 너머 북쪽에 땅이 있는 경우도 많아요. 일제시대 지적도를 쓰고 있어서 오류가 많거든요.”DMZ 안쪽 땅의 경우에는 토지대장이 있는 경우가 있고 없는 경우가 있다. 오랫동안 측량이 되지 않아 지적도가 제대로 돼 있지 않기 때문이다. 토지대장이 있으면 정상적으로 거래가 가능하다. 그러나 토지대장이 없을 경우에는 등기를 하지 못해 개인들끼리 매매계약을 체결한 뒤 공증을 한다. 북측 관리 DMZ 땅도 당연히 등기가 안 된다. 등기가 없는 경우에는 공증을 받더라도 통일된 후 소유권을 인정 받을 수 있을 지 미지수다. ◆지뢰밭만 사는 사람들강원도 철원의 N부동산. C공인중개사는 “자식들을 위해 땅을 사놓으려면 민간인출입통제선(민통선)이나 철책선 안의 지뢰밭을 사야지”라고 말했다. 지뢰는 북한군의 침투가 예상되는 곳에 주로 매설돼 있다. 바꿔 말하면 북측과 연결되는 도로가 날 가능성이 크다는 말이다. 이 때문에 지뢰밭만 사러 다니는 사람도 있다고 했다. “민통선 안의 지뢰밭은 현재 국방부 소유이지만, 이건 예전에 아주 싼값에 강제수용이 된 것이라서 통일이 되면 땅을 원래 주인에게 산 값에 되팔 수밖에 없어요. 이 땅에 대한 환매권을 사는 거죠.” 지뢰밭은 평당 1만5000원에서 2만원에 거래된다. C공인중개사가 접경지역의 매물이 나와있는 수첩을 열었다. ‘서울시 ×××, (아들 줄 DMZ 구함)’이라고 적혀있었다. “서울시에 있는 고위 공무원이라던데…, 지난주에 와서 한 번 알아봐 달라더라고요.”◆민통선은 예전에 투기판으로민통선 안쪽의 땅(민통선과 남방한계선 사이의 땅을 의미) 값은 이미 예전에 올랐다. 민통선 안쪽은 일반 땅 거래와 똑같다. 지적도와 토지대장도 모두 갖춰져 있다. 그래서 더욱 안전하다. 또 현실적으로 가장 싼 대토(代土)용지다. 대토란 농지가 토지수용이 됐을 경우 이와 똑같은 넓이의 농지를 사면 양도세가 전액 감면되는 제도다.철원의 한 부동산 업자는 “파주LCD단지의 보상액이 한 2조원 풀렸잖아요. 그 돈이 고스란히 민통선 안쪽 땅값을 올렸다고 보면 돼요. 불쌍한 건 농사꾼들이지…”라고 했다. 2000년대 초 평당 5만원 선이던 철원 민통선 안쪽 농지는 현재 20만~30만원 선까지 치솟았다. 외부인들에 의한 철원군 접경지대의 토지거래도 폭발적으로 늘고 있다. 유곡리의 경우 2002년 76건이던 토지거래가 2005년에는 227건으로 늘었다. 이외에 율이리와 생창리, 월하리 등도 같은 기간 2배 이상 토지거래 건수가 늘어났다.
- (부동산레이다)8,31정책과 부동산 투자 원리와의 관계②
- [이데일리 양은열 칼럼니스트] 그러나 이것이야말로 부동산이 가지고 있는 숨어 있는 보배다. 단숨에 모든 것이 나타나지 않고 주변의 여건에 따라 엄청난 결과를 가져다주는 것이 부동산인 것이다. 우리가 일생을 살다보면 모든 것이 다 알려진 사람은 별 인기가 없다. 웬지 뭔가 숨겨지고 비밀에 쌓여 있는 사람이 더 인기가 많다. 그렇다고 무턱대고 베일에 쌓인 부동산을 사라는 말은 아니다. 부동산에는 기본적이고 특별한 원리가 있기 때문에 이를 알아야 한다는 것이다. 또 다른 예를 들어보자. 요즘 젊은 사람들이 서울의 32평 아파트를 하나 사는데 걸리는 기간이 평균 10년이라고 한다. 이것도 어느 정도 현실적인 방법으로 지혜롭게 적금등을 통해 취득한 경우를 말한다. 단순한 급여만을 모아서는 평균 15년 이상 걸린다. 그렇다면 30세 이전에 직장을 다닌다고 해도 40세 이전에 아파트를 하나 사기가 여간 쉽지 않다. 적당한 소비로 재테크에 관심을 가지지 못한 사람의 경우 50세가 넘어도 아파트를 사기가 쉽지 않다는 이야기가 나온다. 그만큼 우리나라에서는 아파트 하나 매입하기가 굉장히 어렵다는 것을 알 수가 있다. 이렇게 아파트 하나 구입하기 힘든 현실에서 지난 8,31 정책과 같은 규제책이 양산되면 아파트 구입하기가 더 어려워질 것인데 이럴수록 젊은 사람들이 부동산재테크를 하기 전에 가장 먼저 인식해야 할 부동산 투자원리를 알아야 한다. 부동산에 대해 긍정적으로 생각하여야 한다는 것이다. 부동산하면 다들 투기를 먼저 생각한다. 즉 떳다방, 투기꾼, 전매처럼 말이다. 그러나 투자에 있어서 가장 기본적인 투자는 긍정적인 투자인 것이다. 과거 강원도 고성, 양양 지방에 임야를 투자한 사람이 있었다. 하필이면 왜 그곳에 임야를 매입했냐고 물어 보았다. 그 이유는 간단했다. 남북한 화해 무드 속에 추후 통일이 되면 남북간에 교류가 많아질 테니까 북쪽과 가까운 고성지방이 발달이 될 거라는 이유로 임야를 샀다는 것이다. 현재 임야가 평당 10,000원 이하이기 때문에 추후 통일이 되면 평당100,000원은 될 것이다 라는 자신만의 생각으로 임야를 샀다는 것이다. 이것은 다시 생각해 보면 부동산의 근본 원리를 잘 모르고 하는 이야기다. 만약 통일이 된다면 평양이나 개성지방이 더 개발되어 토지가격이 오르고 고성지방은 남북한 통로 역할 밖에 되지 않아 부동산이 흘러가는 지역으로 전락할 수 밖에 없어 도리어 하락한다는 사실을 원리를 잊고 있어 참으로 안타까웠다. 또 다른 예를 들어보자. 양양지방에 공항이 생기면 임야가 많이 오른다고 해서 투자한 사람이 있었다. 그런데 막상 양양 공항이 개항이 되었지만 국내 사람들은 공항을 거의 이용하지 않아 1년에 100억이 넘는 적자에 공항은 폐쇄직전에 있다. 만약 양양공항이 폐쇄 된다면 주변땅값이 어떻게 되겠는가! 금번 8,31부동산 정책으로 최대타격을 받은 종목이 강남 재건축 아파트다. 2006년부터 분양권을 주택으로 간주한다는 정책이 순식간에 강남 재건축 시장을 동토로 만들어 버린 것이다. 그러나 곰곰이 생각해 보면 이렇게 가격 하락기가 또 다른 기회라는 것이다. 상대적으로 급락하는 부동산 종목이 있다면 해당부동산은 투자측면이 강하게 나타나는 종목이라는 것이다. 따라서 부동산에 투자하는 사람은 우선 긍정적인 생각으로 투자해야 한다. 오로지 부동산 투자가 무슨 대박이나 터뜨리고 투자하는 사람은 반드시 실패할 가능성이 매우 높다. 부동산 투자의 근본원리중의 하나가 젊은 사람들은 우선 내 집 마련부터 시작을 해야 한다는 것이다. 금번 8,31 부동산 정책에 따라 실수요자들은 엄청난 기회가 온 것이다. 같은 내 집 마련이라도 아파트와 빌라, 다세대는 다르다. 빌라나 다세대 주택은 가격이 일반적으로 좀 싸고 아파트는 비싸니까 우선 내 집 마련을 빌라부터 시작하자라고 생각한다면 시작 단추부터 잘못 채우는 것이 된다. 일반적으로 초보자일수록 오늘 아파트를 샀다면 내일부터 아파트 가격이 올라야 한다. 조금이라도 안오르면 속상해 한다. 그러나 이것은 가장 피해야 할 부동산 투자 원리중의 하나다. 부동산은 중장기 투자요, 안정적인 투자이기 때문에 긍정적인 생각으로 접근해야 한다는 것이다. 금번 8,31 부동산 규제책에 따라 1세대 2주택자도 2007년부터 양도세를 실거래가로 50%를 내야 한다. 초보자 일수록 이러한 규제책이 발표되면 이를 피하기 위해 너무 성급하게 주택을 팔려고 움직이는 바람에 손해 보는 경우가 한 두가지가 아니다. 따라서 투자한 아파트는 가장 좋은 지역에 위치한 아파트이어야 하고, 이러한 아파트는 블루칩아파트라는 사실을 인식하는 긍정적인 생각이 부동산에서 가장 지켜야 할 기본 법칙중의 기본이다. 적금이나 주식은 수익성이 다 보인다. 적금에는 이자 붙는 것이 보이고 주식은 시시각각 변하는 시세표를 보고 알 수 있다. 그러나 부동산은 가격은 즉시 보이지 않는다. 그러나 긍정적인 부동산 투자는 반드시 성공할 수 있다. 초보자 일수록 앞에서 예를 든 것처럼 고성, 양양지방 임야투자부터 시작하는 것이 아니라 우선 내 집 마련부터 시작해야 한다. 내 집 마련을 아파트부터 시작하게 되면 부동산의 특징인 안정성, 환금성이 주식보다 더 좋은 결과를 가져다 준다. 더 나아가 아파트는 투자보장성까지 있기 때문에 투자에 있어서 가장 첫째가 내 집 마련 아파트 투자인 것이다. 그런데 처음에 빌라는 적은 금액으로도 살 수 있다. 그러나 투자안정성이 보장되지 않기 때문에 가격이 거의 오르지 않거나 심지어 떨어지는 경우도 발생한다. 피해야 할 종목 중의 하나다. 그런데도 사람들은 빌라가 싸다는 이유 하나만으로 쉽게 매입한다. 싼 게 비지떡인줄 모르면서 말이다. 그럼 어떻게 처음 아파트를 구입해야 하나? 8,31 부동산 규제책에 따라 많은 변화가 예상된다. 비인기지역 아파트는 계속 하락할 것이고 전세가격은 폭등으로 돌아설 것이다. 분양권은 약세로 이어지며, 분양시장도 대출 규제로 인해 상당한 타격이 예상된다. 그런데 긍정적인 사고는 이러한 현상도 실수요자에게는 호재로 작용하게 된다. 초보자일수록 우선 적금을 들어서 종자돈을 만들고 이것을 전세금이나 상가, 분양권, 미분양아파트에 투자하며 영역을 넓혀가야 한다. 이때 투자는 투자 시점보다 2~3년 후의 투자이익 창출 시점을 보고 투자해야 한다. 분양권 같은 경우를 보자. 금번 정책으로 인해 분양권이 주택으로 산정 되고 분양권 전매금지가 되어 쉽게 투자할 수는 없지만 분양권투자는 적은 금액으로 아파트를 장만할 수 있는 종목중의 하나다. 서울의 인기지역의 경우는 대부분 규제에 의해 취득하기 힘들지만 지방의 경우 좋은 지역을 고르면 아직도 종자돈으로 구입 가능한 것들이 있다. 또한 매입할 때 미분양 아파트를 매입하게 되면 최소 건설하는 공사기간을 감안하면 3년 이후에 입주를 하게 된다. 이때 건설기간 동안 정책이 바뀐다거나 개발계획이 수정되거나 하는 여러 가지 변화가 있다면 해당 아파트는 상당한 혜택을 받을 수 있다. 미분양의 경우 대부분이 중도금 무이자나 계약금 10%만 내는 경우가 허다하다. 만약 아파트 분양가가 25,000만원이라면 2,500만원으로 계약금 10%를 치루고 중도금이 무이자라면 그 사이에 돈을 꾸준히 모은 다음 잔금 치를 때쯤 되면 아파트 가격이 상당이 올라있을 가능성이 많다. 그런데 3년동안 2,500만원을 은행에 넣어둔다면 400만원도 안되는 이자가 붙게 된다. 3년 동안 좀 더 많은 돈을 모은다고 해도 이미 3년 뒤에는 미분양아파트는 상당한 금액이 되어 적금으로 접근한 사람은 미분양 아파트 근처에도 못 가게 된다. 또한 3,000만원으로 주식을 하는 사람은 늘 주식 가격이 올랐는지 떨어졌는지 시시각각으로 매일 봐야 하니까 제대로 어디 휴식하기도 힘들게 된다. 이와는 반대로 제대로 된 부동산은 한번 투자해 놓으면 이익창출시점인 2~3년후 에만 신경 쓰면 되니까 그 중간 기간에는 신경을 쓰지 않아도 된다. 필자의 강의를 듣는 어떤 한 분의 예를 들어보자. 5년동안 1억원을 목표로 아파트를 사기 위해서 아껴가면서 모았는데 5년후에 가보니까 집값이 두배 이상으로 올라 집사는 것을 포기 했다고 한다. 아마도 5년전에는 1억원은 큰돈이었는데 5년뒤인 현재는 전혀 다른 금액으로 인정되니까 돌파구를 찾기 위해 필자의 강의를 들으러 왔다고 했다. 다른 예를 들어보자. 3년전에 송파구 오금동에 있는 K아파트 32평을 2억8천에 매입하려는 사람이 있었다. 그 사람도 자신이 가지고 있는 돈은 1억 조금 넘는 돈만 있었기에 1억6천만원 전세 끼고 5천만원 대출받아 매입했다. 현재 K아파트는 5억원이 훨씬 넘는다. 만약 이 사람이 계속 적금등을 통해 돈만 모았다면 아직도 집장만 하기는 커녕 집장만하는 것을 포기 하였을 것이다. 송파구 송파동 S아파트를 2억6천 주고 입주했던 다른 사람도 부동산 활용에 따라 큰 돈을 번 경우다. S아파트는 1동짜리 나홀로 아파트였다. 그런데 S아파트에 입주한 사람은 조합주택을 통해서 어렵게 얻은 것이라며 금과옥조로 아꼈다. 그런데 필자의 판단으로는 강남권의 아파트가 향후 5년내 재건축 단지의 새로운 건축등으로 나홀로 아파트는 상당한 타격이 예상이 되어 S아파트를 팔고 다른 대표아파트로 갈아 탈 것을 권유했다. 그런데 고정관념에 가득한 S아파트 소유자는 끝까지 고집하였고 결국에는 S아파트를 팔지 않고 근처 H아파트 50평짜리를 매입하지 못했다. 그때 H아파트 매입가격이 4억2천만원 이었는데 S아파트 판 금액 2억6천만원과 전세 2억원을 끼면 살 수 있었던 금액이었다. 현재 H아파트는 12억원이 넘는다. 결국 긍정적인 생각과 고정관념에 가득한 생각과의 차이 결과가 얼마나 큰 결과를 가져다 주는지 알려주는 좋은 예인 것이다. 스스로 1억밖에 없다 또는 5천만원 밖에 없다는 고정관념을 가지고 있다면 앞으로도 지속적으로 아파트를 사지 못할 것이고 계속 적금만 붓고 있을 것이다. 일단 내 집 마련부터 시작하면 인생이 풍요로워 진다. 앞에서도 설명했지만 부동산 투자에 있어서 우선적으로 해야 할 것은 내 집 마련을 위한 종자돈을 모아야 한다는 것은 거듭 강조해도 부족함이 없다. 혹 모은 종자돈이 좀 모자라면 분양권이나 상가, 미분양아파트를 공략해야 되고 투자된 종목이 한 싸이클 돌아올 때까지 기다려야 하는 것이다. 한 싸이클이 되어 돌아와 이익이 생긴 자금으로 다시 투자를 해야 하는데 투자금액은 매입금액의 70%는 자기자산이어야 한다. 예를 들어 3억원짜리 아파트를 산다면 70%인 2억원이 넘는 자금을 모아야 한다는 것이다. 그런데 여기서 2억원을 어떻게 모으나 하고 생각하는 사람들이 있을 것이다. 우선 자기자산이라는 개념부터 살펴보자. 자산이란 현재가지고 있는 자본에 부채(은행에서 빌린 것, 전세금)까지 합한 것을 말한다. 예를 들어 2억원짜리 아파트를 산다고 할 때 전세금이 1억원은 될 것이고, 그럼 자기자본은 1억원만 있으면 충분히 사고도 남는다. 자기자본 1억원 중에 대출을 5천만원이 가능하다면 실제 투자금액은 5천만원이면 되는 것이다. 이것을 활용하는 사람과 그렇지 못할 사람의 결과는 하늘과 땅 차이 일 것이다. 금번 8,31 부동산 정책을 보면서 부동산 투자원리에 충실한 사람들은 또다시 기회가 왔다는 것을 입증해 주었다. 좋은지역 인기종목은 흔들림이 없었고 긍정적인 생각으로 부동산에 접근하는 사람은 앞으로 또다시 좋은 결과가 올 수 있다는 사실 말이다. 거듭 이야기 하지만 아무리 강력한 부동산 규제책이라고 하더라도 세금으로 이루어진 규제책은 부동산 기본 투자원리 측면에서 보면 하나의 흘러가는 바람이라고 생각할 수 밖에 없다. 왜냐하면 그 결과는 6개월 내지 1년내에 정답으로 우리 앞에 나타나 있기 때문일 것이다.
