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- [대박땅꾼의 땅스토리]연금처럼 수익 쌓이는 토지개발
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 요즘 부동산 재테크를 ‘연금’이라고 흔히들 말한다. 연금의 뜻은 원래 ‘일정 기간 국가기관 등에 복무한 사람에게 해마다 주는 돈’이다. 그러나 이러한 연금은 시간이 지남에 따라 꼭 국가기관이 아니더라도 근로자나 국민이 소정의 금액을 일정 기간 내고 노령이나 퇴직 시 지급받는 급여제도가 됐다. 국민연금이나 개인 민간 연금보험 등이 유행하게 된 것은 불확실한 미래에 대한 일부 투자가 되면서부터다.그런데 부동산이 ‘연금’ 대우를 받고 있다. 이유가 무엇일까. 우선 다른 금융상품 등에 비해 비교적 높은 수익률 때문일 것이다. 예를 들어 상가에 투자해 세를 주면 다달이 통장에 입금되는 돈이 노후 최고의 투자처가 되었기에 ‘수익형 부동산’ 혹은 ‘연금형 부동산’이라는 신조어까지 나오게 됐다. 그동안 빌라, 아파트, 상가가 직장을 은퇴하고 노후준비를 하는 이들의 ‘연금’이 됐다면 최근에는 이어지는 경제불황으로 30~40대, 이르게는 20대부터 시작하는 ‘투잡’,‘두번째 월급’, ‘당겨쓰는 연금’의 방식으로 바뀌었다. 이는 토지도 마찬가지다.부동산투자를 시작하는 연령대가 확 낮아진 만큼 토지에 대한 관심도 상상을 초월한다. 그러나 토지는 차익을 얻을 수 있는 부동산이라는 생각 때문에 쉽사리 ‘연금’과는 거리가 느껴진다. 과연 그럴까. 아니다. 토지는 그 본질은 차익에서 시작했지만 그것은 1차적인 부동산 재테크일 경우다. 토지의 가치는 토지개발 시에 드러난다.토지개발 시에는 토지는 다가구주택, 다세대주택이 될 수 있다. 상가가 돼 사람들이 몰려들기도 한다. 그냥 땅 자체를 창고용도로 장기 임대를 해주는 방법도 존재한다. 토지는 활용했을 때, 개발했을 때 그 힘이 발현된다. 여유가 있다면 크게 개발하는 방법도 있지만 아주 소액을 덧붙여 수익형으로 활용하는 방안도 존재한다.가장 기본적인 토지개발 혹은 토지활용은 ‘농지’로서의 역할을 할 때다. 농지활용이야말로 토지의 가장 기본적인 활용방법이라고 할 수 있다. 농지로 활용 시에는 농지연금이 있다. 농지연금은 지난 2011년쯤 도입된 것으로 65세 이상의 고령 농민이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 사망 시까지 연금으로 받는 것이다. 농촌귀농을 위해 토지투자를 하는 분들에게는 꽤 유용한 연금이 될 수 있다. 단, 농지연금은 실거래가 기준인 주택연금과 달리 공시지가를 기준으로 하기 때문에 가치가 낮게 책정된다.두번째 가장 현실적인 소액 토지개발 방법은 ‘주차장’으로 개발하는 방법이다. 해당토지가 상업활동지역과 멀지 않다면 혹은 관공서 등이 주변에 위치한다면 토지 위를 평평하게 성토 및 절토하고 그 위를 단단한 제형으로 덮어 주차장으로 활용하는 방법이다. 가장 소액으로 토지를 개발하는 방법이다. 이는 위치에 따라 그럭저럭 소형 원룸보다 수익률이 높기도 하다. 그러나 주차장은 도심일수록 활용도가 높고 주변 업무시설이나 상업시설이 많은 곳이어야 한다.세번째 소액 토지개발 방법은 고물상, 야적장, 컨테이너 창고 용도로 활용할 수 있도록 하는 것이다. 고물상과 야적장으로 장기계약을 하고 월 임대료를 받는다면 월수익과 함께 지가상승에 따른 시세 차익 역시 얻을 수 있다.따라서 수익과 차익을 얻기에 가장 무난하고 손쉬운 방법이 될 수 있다. 단, 야적장과 고물상 등으로 활용하기 위해 농지는 농지전용허가를 받아야 하고 부지조성에 절토 등의 공사가 필요하면 개발행위허가도 필요하다.또, 개발행위허가 시 지자체별로 다른 규제가 적용될 수 있어 지자체 개발행위허가 담당 부서에서 상담을 받는 것이 좋다.토지는 묵혀두는 부동산이 아니다. 개발 호재로 지가는 상승하고 동시에 연금처럼 수익을 받을 수도 있다. 불안한 미래 연금이 필요하다 생각한다면 오히려 토지개발로 시작해보는 것도 좋을 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]세계잼버리대회 개최가 땅 투자에 미치는 영향
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 전라북도는 최근 몇 년간 이렇게 흥분에 겨운 날이 없을 만큼 뜨겁다. 최근 몇 년간 숙원사업이었던 ‘2023 세계잼버리대회’ 유치가 확정됐기 때문이다. 아마 이 낯선 대회가 뭐 그리 중요한가 싶기도 하겠지만 이 대회를 유치하며 얻을 수 있는 경제적 효과는 생산유발 효과가 800억원, 부가가치효과 300억원, 고용창출 1000여명에 이른다고 한다.잼버리대회는 전 세계 스카우트 회원국의 대표단이 한 나라에 모여 야영을 하는 것이다. 그런데 4만여 명이 한곳에 모이다 보니 국제적인 규모의 행사로 발전하게 됐다. 이런 행사가 이뤄질 때마다 일부 땅투자를 하는 사람들은 걱정이 앞서게 된다. 이런 행사의 효과가 땅투자에 무슨 효과를 가져올지 말이다. 그 행사가 끝나면 아무것도 없는데 왜 이 행사만을 바라보며 땅투자를 해야 하는 지 쉽사리 이해하지 못한다. 실제로 몇몇 회원은 필자에게 ‘올림픽이며, 잼버리며 그런 것들 끝나면 소용도 없는데 왜 그곳에 땅투자를 해야 하냐’라는 질문을 하곤 한다. 단편적으로 바라봤을 때 이런 국제적 행사는 국가의 브랜드 이미지를 높여줄 뿐, 그 행사를 치르고 나면 쉽게 잊히곤 한다. 그러나 세계적인 행사가 치러진다고 하면 사람들은 해당 지역의 부동산을 들여다보기 바쁘다. 이유는 SOC(사회기반시설)사업의 지원이 빨라지기 때문이다. 올림픽이라는 세계적인 스포츠대회를 위해 고속철도, 고속도로 등이 2018년을 목표로 개통을 앞두고 있다. 평창이 뜨는 것은 이 ‘서울-평창’의 교통 이동망이 남달라지기 때문이라고 해도 과언이 아니다. 세계잼버리대회 역시 마찬가지다. 새만금의 국토의 지형이 바뀌는 사업인 만큼 개발계획기간이 길고 사업진척도 천천히 흘러간다. 반대로 생각하면 이런 세계적 대회를 유치해 내면서 앞으로 기반시설 조성을 위한 국가적 지원규모가 커진다.잼버리유치는 새만금의 기반시설 설립에 더 많은 공을 들이게 된다. 전 세계인이 몰리는 자리인 만큼 새만금 국제공항, 신항만, 내부도로 등의 기반시설에 좀 더 가속도가 붙을 것으로 예상한다.땅투자는 도로를 끼고 있어야 좋고 그 도로가 얼마나 많은 사람이 이용하느냐, 서울과의 시간을 얼마나 단축하느냐에 따라 땅값이 달라진다고들 한다. 국제적 행사는 주요교통망 중심의 조성을 앞당기기 때문에 해당 지역의 지가를 크게 끌어올리는 효과를 가져온다.한 가지 국제적 행사가 가져오는 후폭풍이 그저 단편적인 것만은 아니다. 행사가 끝난 이후의 지가도 염려해야 하기에 매수와 매도 타이밍 역시 중요하다.새만금에 잼버리대회 유치는 그저 국제 행사유치에서 끝나지 않는다. 그것은 새만금조성사업이 가진 본 목적(경제특구, 산업단지, 관광 레저 용지 등)에 한 발짝 다가서는데 가속도를 붙여주는 역할을 할 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]기획부동산과 땅투자
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 강원도에서 기획부동산을 운영하다가 투자자들에게 피해를 준 사건이 최근 알려졌다. 허위 부동산 정보로 수십억원을 피해 입힌 것이다. 이들은 강원 평창과 춘천의 땅을 주로 팔고 있었고 전화상담원을 고용해 이들의 지인이나 가족에게 판 것으로 나타났다.고전적인 기획부동산의 방식이지만 이러한 사례들은 끊임없이 이어지고 있다. 그동안 기획부동산에 대한 글을 써왔지만 여러 번 강조해도 모자람이 없으므로 다시 한번 기획부동산과 땅 투자에 대해 이야기하고자 한다.위의 사건을 보면 ‘아 역시 기획부동산은 사기꾼이야’라고 생각하기 쉽다. 결론부터 말하자면 그건 아니다. 기획부동산은 일종의 프로젝트라고 보면 된다. 그들의 판매방식이 잘못된 것은 아니다. 거대한 한 필지를 나누어 파는 것 자체가 문제는 아니기 때문이다. 해당 사건의 기획부동산이 잘못한 것은 거짓된 정보가 진짜인 것 마냥 제공했다는 것이다. 자신들이 팔아넘긴 토지의 위치와 전혀 다른 곳의 위치를 보여줬다는 것, 지인들의 말을 믿고 토지대장도 확인하지 않았다는 것이다. 사실 기획부동산에 속은 것 같다며 사연을 보내는 이들도 비슷비슷한 사례임을 확인할 수 있다. 하지만, 이런 사연을 들을 때마다 ‘왜 확인을 하지 않았을까’라는 사실이다. 생각보다 기획부동산을 이용한 땅 투자에서 실패를 면하는 가장 좋은 방법은 스스로 볼 줄 알면 된다는 점이다. 그래서 오히려 악질 기획부동산에서 피해를 보는 대부분 사람들은 초보자이거나, 어설프게 아는 사람(땅 투자 지식만 많이 있거나, 호재에 대한 정보만 수집하거나, 우연히 투자해 성공했던) 인 경우가 많다. 적어도 내가 확인할 줄 아는 것. 이것만 알고 있다면 악질 기획부동산을 통한 땅 투자 피해를 빗겨갈 수 있다. 다음은 그 방법이다.첫째, 현장에 반드시 가보라.현장에 가는 것은 필수 중의 필수다. 하지만, 땅의 위치를 확인 못하는 경우도 존재한다. 땅의 위치를 볼 줄 모르거나, 땅이 정확히 확인되지 않는 곳인 경우가 그러하다. 전자는 네비게이션, 인터넷 지도 로드뷰, 현지부동산의 도움 등으로 충분히 확인할 수 있다. 후자는 정확히 확인되지 않는 땅이라면 차라리 투자하지 말라고 말하고 싶다. 그 땅이 임야라서? 아니다. 숲 한가운데 있는 땅을 사서 어떻게 되팔 것인지를 생각해 보자. 둘째, ‘토지이용계획확인원’만이라도 사용할 줄 알자.필자의 책, 강의, 칼럼에 빠지지 않고 등장하는 토지확인법이다. 인터넷 검색창에 ‘토지이용계획확인원’이라고 검색을 하면 너무나도 손쉽게 해당 사이트를 찾을 수 있다. 이곳에서 알고자 하는 지번을 적어넣으면 해당 토지의 규제정보를 모두 확인할 수 있다.셋째, 모르면 물어보자.소개받은 토지에 대해 알아본다고 지인을 못 믿는 것이 아니다. 우리나라 사람들은 자신이 따로 알아보는 것은 상대에 대해 신뢰를 하지 못한다고 여기는 경우가 많은데 자신의 재산이 걸린 일이니 반드시 확인을 해봐야 한다. 여기서 물어본다는 것은 소개해준 지인이 될 수도 있고, 현지 부동산이 될 수도 있다. 각종 호재에 대해 알아보기 위해 커뮤니티를 활용할 수도 있고, 돈을 들여서라도 제대로 된 토지인지 분석하는 시간을 가질 수 있다. 이렇게 해서 제대로 된 땅이라는 것이 확인된다면 좋은 투자 기회가 될 것이고, 왠지 찜찜한 토지라면 투자하지 않아도 된다. 물어보는 것은 결코 쓸데없는 일이 아니다. 선택사항도 아니고, 반드시 해야만 하는 확인작업이다.이 너무나 간단한 확인방법을 하지 않는다는 것은 지독히도 많은 판돈이 걸린 도박을 하는 것과 마찬가지다. 땅 투자는 남이 아닌, 내가 하는 것이라는 것을 잊지 말고, 한순간의 선택에 대한 책임은 모두 내가 지게 되리라는 것을 반드시 명심해야 하는 이유다.
