뉴스 검색결과 1,898건
- [맵인터뷰] 민경남 "부동산 투자 뛰어들기 위한 조건"
- [이데일리 재테크전략팀 기자]부동산 전업투자자가 된 지 1년이 되는 민경남 KN Properties 대표(필명 : 시네케라)를 이데일리맵에서 만났다.그는 자신의 실전투자 경험을 바탕으로 부동산 투자 원칙과 방식을 공개, 공유하고 매일매일 부동산 생각으로 가득 차 있다고 한다.▶부동산 전업투자를 업으로 삼게 된 결정적인 계기가 있었을까?시간이 부족했기 때문이다. 아파트 투자의 경우는 직장 생활과 병행하며 투자가 가능하다. 평일 저녁과 주말을 활용하면 되기 때문이다. 하지만 주로 투자하는 구분 상가와 꼬마빌딩은 불가능하다고 생각했다. 근무시간 중에 현장에 수차례 나가서 눈으로 확인하고 투자의사결정을 해야 하는데 직장인이 그렇게 근무시간에 자리를 비운다면 아마도 직장생활을 영위하는 게 힘들 것이기 때문이다.▶직장을 떠난 지 1년이 다 되어가는데, 직장생활할 때와 부동산 투자를 할 때와의 가장 큰 차이점은 무엇인가? 12년간 자산운용회사 부동산운용팀에서만 근무했다. 연기금이나 보험사들의 투자를 받아 대형 오피스 등을 매수하고 운용하는 일을 했는데, 직장생활을 할 때는 거래하는 변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사, 자산관리회사 등이 많이 있어 편하게 도움을 받을 수 있었다. 하지만 지금은 이러한 전문가에게 도움을 요청하는 것 하나하나가 비용이기 때문에 기본적인 시장 조사부터 계약서 검토까지 웬만한 것은 직접 다 해야 하다 보니 쉽지가 않았다.시네케라 민경남 KN Properties 대표▶다시 직장생활로 돌아가고 싶 을때는 없었는지.아직 만 1년 밖에 안 돼서 함부로 이야기하기가 좀 부담스럽지만 아직까지는 전혀 없다.(웃음)▶913대책 이후 거래 절벽 상황이 지속되고 있는데 이 상황이 언제까지 이어질 거라 생각하는가?거래 절벽의 핵심은 대출 규제, 양도세 중과 그리고 주택임대 사업자의 등록이다. 질문 주신 내용은 결국 위의 규제가 언제 풀릴 것이냐를 묻는 것과 동일한 것인데, 글쎄다. 정책 입안자들이 결정하는 문제라 그 시점은 정말 모르겠다. 다만 며칠 전 한국은행에서 2019년 1분기 경제성장률이 -0.3%를 기록했다는 사실을 발표했지만 아직 정부에서는 건설업이나 부동산을 통한 경기 부양의 뜻이 전혀 없음을 밝힌 것으로 볼 때 빠른 시일 내는 아닐 것 같다.▶주변으로부터 부동산 상담도 많이 들어올 거 같은데 사연들 중에 투자자들이 공통적으로 놓치고 있는 부분이 있을까? 투자의 3요소는 분석력, 자본력 그리고 실행력이다. 대부분 특히 여의도에 있는 많은 지인들 중에는 분석력과 자본력이 뛰어난 분들이 정말 많았다. 하지만 직장생활 때문에 모든 시간과 에너지를 빼앗겨서인지 실행력이 부족한 사람들이 대부분이었다. 실행력을 확보하려면 결국 놀 시간, 잠잘 시간 등 시간을 아껴 현장도 수차례 방문해야 하는데 그 부분이 부족했다.<그림1(이데일리맵 홈페이지 이미지)> 강의를 진행하는 답변에서 그의 솔직함을 엿볼 수 있었다▶이데일리맵 강의를 진행하게 된 계기가 궁금하다.직장 생활을 안 하니 월급이 없다 하지만 아이들에게 들어가는 교육비는 늘어나고, 생활비는 줄일 수가 없다. 그게 솔직히 강의를 하는 이유이다.물론 강의 자체도 재미있다. 경험하면서 보고 배운 것들을 수강하시는 분들에게 전수해 주고 손해 보지 않도록 도와주는 것이 재미있고 거기다 ‘선생님, 선생님’이라고 불러주시니 더욱 좋다.하지만 앞으로 강의는 줄여나갈 생각이다. 아마 현금 흐름이 완성되면 강의는 완전히 중단할지도 모른다. 노하우를 너무 많은 사람들에게 알려주면 시장에 경쟁자가 많이 생길 수 있기 때문이다.▶이 강의의 핵심 포인트는 무엇인가? 어떤 분들이 들으면 가장 유익하다고 보는지. 6시간 동안 워낙 많은 내용들을 다룰 것이다 보니 핵심을 집어 말씀드리기는 좀 어렵다. 굳이 말씀드리면 ‘강의 내용을 70~80% 이해하기 전에는 함부로 부동산 투자를 시작하면 안 된다’ 정도일 것 같다.강의 레벨은 아마도 등기를 1~2번 정도 해 본 사람들 수준에 딱 맞는 강의일 것 같다. 물론 거래 경험이 없지만 이해력이 빠르고 공부하고자 하는 의지가 불타고 있는 젊은 분들에게도 많은 도움이 될 것 이다.▶다른 부동산 강의와의 차별화를 말해달라. 강의 중에 특정 지역이나 아파트 단지에 대해서 이야기하지 않는다. 즉, 찍어주는 강의를 절대 하지 않는다. 다만 부동산 투자에 있어서 변하지 않는 그 본질에 대해서만 이야기한다.또한 KB자산운용 등에서 정통의 부동산 금융을 배웠고, 개인적으로도 수많은 부동산을 거래해봤기 때문에 머릿속이 부동산 이야기로 가득 차 있다. 아직 젊지만 지난 10여 년간을 잠자는 시간 빼고 부동산에 올인했기 때문에 1만 시간이 아니라 3만 시간 이상의 노하우가 쌓여있다. 그리고 강의 중에 나오는 사례들은 대부분 경험한 사례들일 것이다.▶부동산 투자자로 가장 기억에 남는 경험이 있다면?작년에 상가를 매매할 때 있었던 일이다. 최초의 매매계약을 체결하고, 넘어야 할 산들을 넘어가며 2~3번의 변경 계약을 더 체결했던 적이 있었다. 각각의 계약 또는 변경 계약 때마다 공인중개사 사무소에서 매도자와 만나 4~5시간가량의 협상을 벌였다. 계약에 대해서 원인 무효 조항을 넣고, 계약금을 매도인에게 입금 후, 해당 계좌에 예금 질권을 설정해 놓기까지 하였다. 우여곡절 끝에 다행히 딜이 마무리되었다. 그때의 기억은 아마도 머릿속에서 평생 잊히지 않는 기억으로 남을 것 같다.▶앞으로의 계획이 궁금하다. 지금과 같이 1년에 딱 1건의 거래만 할 생각이다. 빌딩 등을 부지런히 사고, value-add 하고, 팔아 빠른 시간 내에 진정한 경제적 자유를 이루고 이후의 부동산 투자는 생존이 아니라 즐거움으로 해보는 것이 계획이자 꿈이다. 투자를 통해 수익을 실현하면, 수익 자체에 대한 1차적인 즐거움이 있고, 내 판단이 맞았다는 2차적인 짜릿한 즐거움이 있다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]수익형부동산 투자 전략적으로 변화해야 한다.
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자는 6년 전 한참 토지투자를 진행 중이었을 때 한가지 고민을 했다.땅은 수익률은 높지만 보유 기간 동안 쌀이나 농작물밖에 나오지 않는 점이 아쉬웠다.만약 요즘 건물주처럼 월세를 받는다면 어떨까 하는 마음으로 가장 접근하기 쉬운 오피스텔, 빌라부터 시작했다. 자기자본금 1000만원대에서 5000만원대까지 다양했다. 서울강남권, 비강남권, 수도권, 지방 가리지 않고 살펴보고 투자했다. 좀 더 욕심을 내어 대부분의 로망인 꼬마빌딩에 투자해보려 원룸건물을 알아보러 다녔다. 대학가 인근, 회사밀집지, 지방산업단지 등 다양하게 알아보고 수원에 삼성전자 주변 원룸과 구미의 LG전자 주변으로 투자했다. 둘 다 지금까지 괜찮은 수익이 나오고 있다. 확실히 고소득직장인들이 밀집된 곳에 투자해놓으면 공실이나 연체가 상대적으로 적기 때문에 위험부담이 적다.수익률이 높다는 장점이 있지만 여러 세입자들을 상대해야 하기 때문에 전화를 많이 받아야 하고 하자처리나 자잘한 부분까지 신경 써야 하기 때문에 손이 많이 가는 단점이 있다. 이점을 보완하려 3년 전부턴 상가위주로 투자하고 있다. 대신 지방상가보단 필자 주거지기준 1시간 이내로 살펴봤고 동탄, 양주, 의정부, 일산, 분당, 인천 등 다양하게 수도권상가에 투자했다. 서울보다는 매매가가 저렴해서 수익률이 높고 대단지주변은 공실이 적다는 장점이 있다. 또한 1층 상가보다는 2층 이상을 선호한다. 물론 안정성 면에선 1층에 가장 좋지만 2층과 비교했을 때 2배 차이 나기 때문에 수익률도 2배 정도 차이 난다. 강남권 1층 상가는 4~5퍼센트 수익률, 비강남권은 5~6퍼센트, 필자가 선호하는 수도권은 7~10퍼센트까지 수익률이 난다.상가의 최대장점은 관리가 거의 필요 없다는 것이다. 세입자 스스로 실내장식하고 고쳐쓰기 때문에 전화 올 일이 거의 없다.필자가 선호하는 업종은 학원, 병원, 독서실 등이다.장점만 있는 것은 아니다. 투자금이 소액투자라고 해도 거의 실투금이 1억 가까이 든다는 게 단점이다. 최근에는 지식산업센터에 투자하고 있다. 그 이유는 나라에서 밀어주기 때문에 경매와 비슷한 대출비율이 80퍼센트 이상 해주기 때문에 2억짜리 매물을 자기 돈 2000만원이면 투자가 가능하다는 게 가장 큰 장점이다. 또한 최근에 지어진 지식산업센터는 층높이가 5미터 이상 올려서 사무실 용도로 쓸 때 복층으로 해도 되기 때문에 실제평수보다 훨씬 크게 쓸 수 있다. 최근 필자가 좋아하는 평택 고덕신도시 주변 지식산업센터를 비롯해 목감신도시, 안양, 하남 등 다양하게 지식산업센터에 투자하고 있고 추천하고 있다. 땅은 일반매물기준 최소 3000만원이상의 자금이 필요한 데 비해 지식산업센터는 2000만원부터 가능하기 때문에 소액투자자들에게 추천할만한 투자처이기도 하다. 월세도 받으면서 매매가가 올라갈 만한 지역에 투자해놓는다면 실투자금 대비 어느정도 만족할만한 매가 상승도 기대가 된다. 땅처럼 고속도로 IC 주변이나 신설역세권 근방의 지식산업센터는 투자가치가 높다. 필자는 언제나 땅을 중심으로 투자를 해왔지만 그렇다고 한 가지 방법만을 고수하지는 않고 토지와 수익형 부동산을 융통성 있게 조절하여 투자방향을 잡는 편이다. 변화하는 환경에 맞춰 수익형 부동산투자 역시 전략적으로 접근해야 할 때다.
- 우리금융, 비은행 M&A 첫 발…동양·ABL자산운용 인수(종합)
- 지난 5일 서울 소공동 한진빌딩 본관에서 손태승 우리금융그룹 회장(사진 오른쪽)과 뤄젠룽 동양생명 사장이 주식매매계약(SPA) 체결 기념사진을 촬영하고 있다. (사진=우리금융그룹 제공)[이데일리 김정남 기자] 올해 1월 출범한 우리금융지주가 3개월 만에 비(非)은행 인수합병(M&A)에 나섰다. 첫 타깃은 자산운용사다. 이후 규모가 큰 증권사와 보험사 등도 인수한다는 계획이다.우리금융지주는 지난 5일 중국 안방보험그룹과 동양자산운용, ABL글로벌자산운용 인수를 위한 주식매매계약(SPA)을 체결했다고 8일 밝혔다.2000년 출범한 동양자산운용, ABL글로벌자산운용은 지난해 말 수탁고 기준 각각 13위, 29위의 종합자산운용사다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 동양자산운용 인수가는 1230억원이다. ABL글로벌자산운용은 공시 대상이 아니어서 공개되지 않았지만, 금융권에서는 500억원에 미치지 못할 것으로 보고 있다.우리금융이 자산운용사 M&A에 나선 것은 자기자본이익률(ROE)이 연 10% 이상으로 수익성이 양호하고 인구가 고령화하면서 자산관리 수요가 커질 것으로 예상되기 때문이다. 회사 관계자는 “두 자산운용사가 우리금융그룹의 네트워크를 활용하면 빠른 시일 내에 업계 5위권으로 도약할 수 있을 것”이라고 했다.우리금융은 현재 순이익의 대부분이 은행에서 나오는 구조다. 지난해 기준 우리금융그룹 전체의 당기순이익은 2조192억원을 기록했는데, 우리은행의 몫이 1조8821억원이었다. 93% 비중에 달한다. 자산의 쏠림은 더 심하다. 우리은행 총자산이 우리금융그룹 전체에서 차지하는 비중이 97%다.손태승 회장이 3개월 전 지주사 출범과 동시에 “비은행 분야를 적극 인수해 중장기적으로 (은행과 비교해) 6:4 비중까지 갈 것”이라고 공언한 이유도 여기에 있다.두 번째 인수 절차도 진행 중에 있다. 부동산신탁사다. 우리금융은 최근 국제자산신탁 인수를 위한 양해각서(MOU)를 체결했고 현재 실사를 하고 있다. 국제자산신탁은 지난해 기준 수탁고 23조6000억원, 당기순이익 315억원을 기록한 회사다.손 회장은 “이번 M&A를 시작으로 앞으로 부동산신탁, 캐피털, 저축은행을 비롯해 증권사, 보험사 등으로 비은행 포트폴리오 범위를 확장해 나갈 것”이라고 말했다. 과거 우리투자증권(현 NH투자증권)과 우리아비바생명(현 DGB생명) 등은 다른 금융지주사에 속해 있다.
