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- 용적률 상향, 대치은마 재건축 가능할까
- [이데일리 윤진섭기자] 서울시가 서울지역 10층 이상 중고층 아파트의 재건축 용적률을 종전 210%에서 230%로 높여주기로 하면서 강남구 대치동 은마아파트 등 해당 아파트의 재건축 기대감이 커졌다. 서울시는 이 같은 내용의 `2010 도시·주거환경정비기본계획(안) 주택재건축부문`(재건축 기본계획)을 확정, 오는 18일 열리는 도시계획위원회에 상정키로 했다고 4일 밝혔다.기본계획안에 따르면 대치동 은마는 물론 선경·개포우성, 송파구 잠실 우성 등 서울 강남권 10개 중대형 재건축단지들의 용적률이 230%로 상향된다. 다만 기본계획을 별도로 수립하는 아파트지구(일명 고밀도지구)는 제외된다. 시는 오는 18일 도시계획위원회에 관련 안을 상정해 다음 달중 확정고시할 방침이다. 시 관계자는 "재건축 기본계획 용적률은 조정하지 않는 게 원칙이지만 3종 일반주거지역내 재건축 대상단지에 한해 용적률을 완화키로 했다"고 말했다.이에 따라 이들 아파트는 공공용지 기부채납으로 인센티브를 받을 경우 용적률이 250%대까지 높아진다. 3종 일반주거지역의 경우 층고제한이 없음을 감안할 때 지상35층 안팎으로 재건축이 가능할 것으로 보인다.이번 조치로 수혜를 보는 아파트는 3종 일반주거지역에 속하면서 아파트지구가 아닌 서울 강남구 대치동 은마아파트와 선경.쌍용, 강남구 도곡동 삼익, 송파구 잠실동 우성1-3차.우성4차, 송파동 반도, 용산구 이태원동 청화 아파트 등이다. 이들 단지는 기부채납을 통한 인센티브를 포함하면 최고 250%까지 지을 수 있다. 업계 관계자는 "3종 주거지내 아파트를 210%로 재건축하라는 당초 안에 무리가 있었던 만큼 용적률 상향으로 재건축의 가능성은 열렸다"고 말했다. 하지만 이번 조치가 대치 은마 등 재건축 사업뿐만 아니라 가격에 판도변화를 보일 가능성은 적다는 게 업계의 관측이다. 서울시 도시계획 조례상 3종 일반주거지역내 아파트의 허용 용적률이 250%여서 대치 은마 등은 이미 250%를 기준으로 재건축을 추진해왔다. 또 소형평형의무비율, 기반시설분담금, 개발이익환수제에 따른 임대아파트 건립, 공원 일조권 강화 등의 첩첩 규제는 여전해 재건축이 쉽지 않기는 마찬가지다. 강화된 안전진단 통과도 관건이다. 은마아파트는 최근 서울행정법원에 제출한 안전진단반려처분 취소 청구소송에서 패소, 수년째 안전진단 단계에 발이 묶여 있다. 매매 시장도 분위기도 큰 변화가 없다. 강남구 대치동 은마아파트 일대 중개업소에는 문의 전화는 조금 늘었지만 매물이나 가격 변동은 거의 없다. 대치동 공인 관계자는 "이 일대 주민들은 용적률을 이미 250%로 알고 있어, 특별히 호재로 받아들이지 않는 분위기"라며 "안전진단 통과 문제가 해결돼야, 가격도 뛰지 않겠느냐"고 말했다.
- OECD "저금리 필요"..권고안 주요내용은
- [이데일리 김수헌기자] 경제협력개발기구(OECD)가 5일 `한국경제 보고서`를 내고 내년 한국경제 성장율 전망치를 4.9%로 제시했다. 올해는 정부가 최근 밝힌 3.8%보다 약간 떨어진 3.7%에 이를 것이라고 밝혔다. OECD는 애초 올 5월 한국경제 성장율이 4.3%에 달할 것이라고 밝혔으나 이번에 전망치를 0.6%포인트 낮췄다. 내년 전망치 4.9%는 국내 일부 연구기관의 전망치와 비슷한 수준이나, 5%는 충분히 넘을 것이라는 정부의 전망치와는 차이가 난다. ◇잠재성장률 4.6%~5.2%..총요소생산성도 2%대 OECD는 외환위기 이후 우리 경제의 성장과 회복을 높이 평가했지만 최근 내수회복 지연 등을 중장기 성장전망에 대해서는 우려를 표명했다. 특히 지난 2002년말 이후 내수부진과 노동 자본투입의 증가세 둔화 등이 향후 전망을 우려하게 한다고 밝히고, 4.5%~5%수준의 잠재성장률을 유지하기 위해서는 거시경제 안정성과 재정 건전성 유지, 노동시장 유연성 제고, 기업과 금융부문의 구조개혁 등이 지속돼야 한다고 강조했다. OECD는 구조개혁의 진전과 개방에 따라 2003년~2012년까지 잠재성장률이 4.6%~5.2%수준에서 움직일 것으로 내다봤다. 이 가운데 총요소생산성이 2.1%~2.6% 수준을 유지할 것으로 예상, 긍정적으로 평가했다. ◇총수요 견조한 회복세 보일때까지 `저금리` 유지 필요 OECD의 정책권고사항으로는 낮은 금리 수준 유지와 외환시장 개입축소, 균형재정달성에 노력, 서비스 진입 장벽 제거 등에 주력해야 한다고 강조했다. OECD는 우선 통화 및 환율정책과 관련, 저금리 효과는 원화절상에 따라 부분적으로 상쇄되고 있다고 진단하고 "중앙은행은 중기 물가안정목표를 감안해 총수요가 견조한 회복세를 보일때까지 낮은 금리수준을 유지할 필요가 있다"고 강조했다. 아울러 "외환시장 개입축소를 지속해야 한다"면서 "외환보유고를 관리하기 위한 새로운 계획(KIC설립 등)을 주의깊에 모니터링해 나가야 할 것"이라고 주장했다. 부동산 가격을 안정시키기 위해 금리인상을 동원해서는 안된다고 지적했다. 금리인상은 부동산값 안정목적으로는 `무딘` 정책이라면서 부의 분배문제는 자본이득세 조정 등 특화된 조치들을 통해 다뤄져야 한다고 밝혔다. ◇균형재정에 노력해야..재정추가투입 불필요 재정정책에 대해서는 "지난 2004년~2005년간은 다소 확장적으로 운영돼 왔다"면서 "내수회복세 등을 감안하면 추가적 재정투입을 불필요하며 오는 2009년까지 균형재정을 달성하는데 정책의 우선순위를 둬야 한다"고 지적했다. 종합투자계획은 경기부양정책으로 추진되선 안된다면서 인구 고령화 추세 등을 감안할때 공공채무 증가 억제가 매우 중요한 과제라고 강조했다. OECD는 이밖에도 ▲연금제도 개혁을 위한 보험료 급여수준 조정 ▲지방정부의 과세권한을 증대시킬 수 있는 지방세제개혁 ▲자산거래에 대한 세율 인하과 보유세율 인상 등이 필요하다고 지적했다. 한편 OECD는 서비스부문의 생산성 향상이 성장을 지속하는데 필수적인 요소라고 지적하고 소매 의료 사회서비스 등에서 진입장벽을 제거해야 한다고 밝혔다. ◇정규직 고용보호 수준 완화 필요 노동시장에 대해서는 경제활동 참가율 제고를 위해 공공재정으로 지원되는 출산휴가 기간연장 등 육아지원확대가 필요하다며 정규직 노동자에 대한 고용보호 수준완화, 비정규직 노동자에 대한 사회안전망 확대 및 노사관계 등 포괄적 개혁이 필요하다고 제안했다. 기업 및 금융구조개혁과 관련해서는 기업지배구조개선, 투명성 제고 등 추가적 성과와 연계해 현행 출자총액제한제도를 단계적으로 폐지하고 은행 민영화를 신속하게 추진해야 한다고 강조했다.
- 참여정부 `강남 재건축과의 전쟁` 재개
- [이데일리 남창균기자] 참여정부의 부동산정책을 한마디로 표현하면 `강남 재건축과의 전쟁`이다. 참여정부는 2003년과 2005년 6차례의 대책을 통해 재건축과 관련된 각종 규제를 쏟아냈다.부동산대책 종합판으로 불리는 8.31대책에서는 재건축 관련 대책을 내놓지 않았지만 집값이 원하는만큼 떨어지지 않자 후속대책으로 재건축 입주권을 세대수에 포함(양도세 중과)하는 조치를 부랴 부랴 내놓았다.지금까지 나온 재건축관련 규제는 조합원들의 시세차익을 줄이는 데에 포커스가 맞춰져 있다. 소형평형의무비율, 조합원지위양도금지, 개발이익환수제, 기반시설부담금제 등은 모두 조합원 부담을 늘리는 조치들이다.이처럼 참여정부가 강남 재건축 규제에 모든 수단을 동원해 온 이유는 강남 재건축이 집값 상승의 주범이라는 판단에서다. 참여정부의 이같은 판단은 임기동안 계속될 것으로 보인다. 김수현 청와대 국민경제비서관은 최근 국정브리핑 기고를 통해 "이번 정책은 재건축을 통한 주택공급확대에 명확히 부정적인 입장을 취한 것"이라며 "재건축사업이 아니면서도 주택공급을 늘릴 수 있는 방법으로 송파신도시를 구상했다"고 밝혔다.김 비서관은 또 "20년 밖에 안된 멀쩡한 아파트를 공급확대라는 명목으로 부수고, 11평짜리를 30평으로 바꾸는 것을 원거주민의 재산권을 보호한다는 이유로 정당화하는 이런 비정상적인 사업이 계속되도록 둘 수는 없다"고 재건축 규제완화 불가 입장을 분명히 했다.■참여정부 재건축 대책 ▲재건축아파트 후분양제 도입, 재건축 안전진단 강화 (5.23대책, 2003년) ▲재건축 소형평형의무비율 도입, 재건축 조합원 지위양도금지(9.5대책, 2003년)▲재건축 개발이익환수제 도입(10.29대책, 2003년)▲강남 재건축 안전진단 강화 및 초고층 재건축 불허(2.17대책, 2005년)▲기반시설부담금제 도입(5.4대책, 2005년) ▲재건축 입주권 세대수 포함(8.31대책 후속) 등이다.
- 강남권 단독주택 재건축 노려볼까
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 강남권 일대 단독주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 지난 5월 도시 및 주거환경정비법 개정으로 단독주택 밀집지역에 대한 아파트 재건축 추진 요건이 대폭 완화된 때문이다. 또 강남 아파트 재건축은 지속적인 규제 대상이지만, 단독주택은 규제완화가 검토되고 있고 단독주택은 대지지분이 커 추가 분담금 부담도 덜하다. 반면 더딘 사업 속도와 아직은 규제완화의 구체적인 내용이 확정되지 않았다는 점은 투자자들에게 부담이다. 강남구 삼성동과 대치동 대치 네거리 주변, 일원동 일대에서는 노후 단독주택 밀집지역에 대한 재건축 사업 움직임이 활발하다. 일부 단독주택 땅값은 평당 3000만원을 호가한다. ◇강남구 삼성동 아이파크 주변 단독 재건축 추진 활발=18일 업계에 따르면 강남구 삼성동 84번지 일대 아이파크 뒤편 단독주택지는 입지가 뛰어나고 최근 재건축 사업설명회 등이 개최되면서 가격이 오르고 있다. 전체 규모만 3만평에 달하고, 현지에선 40평형 이상 중대형 아파트 1200가구 정도가 들어설 수 있을 것으로 추산하고 있다. 최근 시행사 두 곳이 주민들을 대상으로 사업 설명회를 개최하면서 토지는 평당 3000만원, 건물은 평당 200만원에 매입하겠다는 의사를 밝히기도 했다. 그러나 1종 전용주거지와 3종 일반주거지역이 섞여 있어 현재로선 재건축 추진이 어렵다는 게 걸림돌이다. 1종 전용주거지는 현행법상 아파트가 들어설 수 없다. 이와 관련해 시행사 측은 1종 전용 주거지는 공원으로 조성하고, 나머지를 주거지로 개발하는 안을 제시한 것으로 알려지고 있다. 이밖에 주민 간 보상을 둘러싼 이견이 있고, 주민 동의률도 25%에 머물고 있어 투자자 입장에선 사업 추진 속도를 챙겨야 한다. 단독주택 지분 10평짜리가 평당 2600만~2700만원 선, 20평 이상은 2600만 원 이하로 가격이 형성돼 있다.바로 옆 98번지 일대 연립도 재건축이 추진 중이다. 지난 2004년 6월 안전진단통과 후 현재 조합설립인가를 준비 중이다. 바로 옆에 삼성물산 건설부분이 삼성래미안 1,2차를 건립 중에 있어, 시공업체로 삼성건설이 거론되고 있다. 4개의 연립주택이 동시 재건축을 추진 중이지만 여의치 않을 경우 각 연립별로 개별 재건축 추진도 검토할 수 있다는 게 추진위원회 관계자의 설명이다. 현재 시세는 평당 3000만원 내외를 호가한다. ◇강남구 대치동 대치네거리 일대 단독 평당 3000만원= 유명 학원이 즐비한 강남구 대치동에서도 대치네거리 주변 단독주택을 중심으로 2곳에서 재건축이 추진 중이다. 대치동 963번지 일대에 위치한 1지구는 2003년 6월경에 안전진단을 받고 조합설립까지 마쳤으나 단독주택 규정이 완화되면서 인근 노후 주택을 포함해 정비구역을 다시 신청한 상태다. 조합측은 용적률 235%를 적용해, 7층 저층과 23층 고층이 혼합된 단지로 개발하겠다는 입장이다. 대치동 977번지 일대에 위치한 2지구는 3개 구역으로 나눠 재건축이 진행 중이다. 이미 조합설립인가까지 받아놓은 상태다. 다만 노후도 비율을 맞추지 못하고, 일부 상가들이 재건축을 반대하고 있어, 사업 속도가 다소 떨어진다는 게 흠이다. 대책을 앞두고 문의는 많이 줄었지만 최근에도 1주일에 4~5건의 문의가 온다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 10평짜리 단독주택은 구역에 상관없이 평당 3000만원, 20∼30평대는 평당 2500만원 선이다.한편 현재 강남권에서 단독주택 재건축이 추진되는 곳은 ▲ 서초구 방배1동 171일대, 방배3동 992일대, 방배4동 855일대, 방배4동 942일대, 서초3동 1350일대, 서초3동 1478일대, 서초 3동 1487일대 ▲ 강남구 대치동 963일대, 일원동 619일대, 삼성동 84번지, 98번지 일대 ▲ 강동구 고덕1동 503일대, 고덕2동 260일대, 상일동 192일대 등이다.
- 부동산정책 재검토..공급확대 `선회` 가능성
- [edaily 윤진섭기자] 당.정.청이 17일 부동산 정책 간담회를 열고 모든 부동산 관련 제도를 전반적으로 재검토, 종합적인 대응방안을 강구키로 한다는 입장을 정리했다.
이같은 발언은 그동안 정부가 추구해온 규제 일변도의 부동산 정책을 탄력 운영으로 전환할 가능성을 담고 있어 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.
정부의 이번 조치에 대해 `규제 일변도 정책의 실패에 따른 불가피한 선택`이라는 주장이 설득력을 얻고 있는 가운데 8월에 나올 부동산 대책이 과연 어떤 것이 있을까 하는데 관심이 쏠리고 있다.
◇참여정부 부동산대책 3개월, `실효성 없다` 시인
우선 청와대와 정부가 그동안의 부동산 정책을 전면 재검토하겠다는 것은 규제 일변도 대책이 현재로선 시장에서 먹히지 않고 있다는 점을 인지했기 때문으로 풀이된다.
즉 규제 일변도의 대책은 결과적으로 특정 지역에 대한 공급 부족을 낳았고, 결과적으로 기존 중대형 물량에 대한 희소성만 키워 집값을 폭등시켰다는 지적이다.
실제 이같은 지적은 참여 정부 출범 후 나온 각종 대책과 집값과의 상관관계를 통해 쉽게 알 수 있다.
부동산정보제공업체 닥터아파트 조사에 따르면 참여정부 이후 발표된 부동산대책의 집값 안정 효과를 수도권 재건축 아파트 가격과 대비해 조사한 결과, 짧게는 1개월, 길게는 3개월에 그친 것으로 분석됐다.
닥터아파트는 2003년 `5.23대책(재건축 안전진단 기준 강화 등)`이 발표된 직후 서울과 경기도 재건축 아파트가격의 오름세가 크게 둔화됐지만 8월 들어 서울 재건축 아파트는 한달간 5.89%나 급등했다고 설명했다.
이에 정부는 `9.5대책(재건축단지의 소형평형 의무비율 확대와 조합원 명의변경 금지)`를 내놨지만 별 효과가 없자 연이어 고강도 규제인 `10.29대책(주택 거래신고제와 재건축 개발이익환수제 도입 등)`을 발표했다.
시장은 곧바로 침체기로 접어들어 2004년 1월까지 약세를 면치못했으나 2월 서울과 경기 재건축 아파트 가격은 각각 2.51%, 0.53%로 큰 폭으로 올랐다. "10.29대책"이 3개월만에 약발이 떨어졌다.
올 들어서도 개발이익환수제 제외 예상단지와 초고층 재건축을 추진중인 중층 재건축단지를 중심으로 가격이 급등하자 `2.17대책(초고층 재건축추진 억제와 2종 주거지역 층고 제한)`이 나왔지만 4월들어 서울과 경기도는 각각 7%와 4% 대의 높은 상승세를 나타내며 정부의지를 무색케 만들었다.
정부가 1가구 2주택 양도세 실거래가 과세와 재건축 등 개발이익 기반시설부금제 도입 등을 내용으로 한 `5.4대책`을 발표했지만 시장은 내성이 강해져 불과 한 달도 안된 현재 강남권 중대형아파트와 판교후광을 입은 분당과 용인 등지의 가격이 가파르게 상승하고 있다.
닥터아파트 이영호 리서치팀장은 "참여정부이후 집값 상승의 근원지인 재건축 단지 가격을 안정시키기 위해 잇따라 부동산대책을 내놓았지만 결과적으로 효과가 없는 것으로 조사됐다“며 ”결과적으로 17일 당, 정, 청 회의는 이 같은 규제 일변도의 대책에 대한 전면 수정이 불가피하다는 인식을 공유한 것으로 보인다“고 말했다.
◇8월 부동산대책 어떤 내용 담길까?..수요억제 근간, 공급은 확대
정부는 8월까지 당.정.청 그리고 전문가 그룹을 구성 부동산 대책반을 구성, 지금까지 나온 대책에 대한 평가와 백지상태에서 재검토하기로 했다.
일단 8월에 나올 부동산 대책은 그동안의 수요 억제와 공급확대가 맞물리는 정책을 내놓을 관측이 많다. 이에 따라 신도시 건설, 재건축 규제 완화, 강북 뉴타운 건설 등 공급확대에 나서되 철저한 개발이익환수는 물론 주택거래허가제, 기반시설부담금제 등이 안정장치가 동시에 적용될 가능성이 크다.
특히 최근 집값 폭등의 진원지로 거론되는 판교신도시의 경우 25.7평 초과 물량을 10% 내외인 2600가구를 늘려, 중대형 평형 부족에 따른 기대심리를 가라앉힐 가능성이 높다. 이럴 경우 용적률 확대에 따른 용적 단가(땅값)하락으로 분양가 역시 낮아질 수 있다.
재건축발 강남 집값 불안을 차단하기 위해서는 강남권 저밀도 단지에 대한 용적률 확대 및 층고 완화, 그리고 단독주택의 고밀도 개발을 통해 중대형 평형 공급을 늘릴 가능성이 있다.
이 경우 개포지역과 고덕지구 등이 우선 완화지역으로 거론되고 있다. 다만 이들 지역의 규제를 완화할 경우 그에 따른 개발이익환수 범위를 확대할 가능성도 배제할 수 없다.
그러나 고밀도 단지는 건교부가 공급 확대 효과가 적고 집값 불안만 조장한다는 입장을 고수하고 있어 규제 완화가 단행될지는 현재로선 미지수다.
최근 건교부가 내놓은 강북지역의 광역개발도 공급확대 차원에서 적극 추진될 공산이 크다. 다만 임대주택 건설 등 개발이익환수를 위한 조치를 갖춰, 집값 불안 가능성을 사전에 차단할 것으로 보인다.
또 시중의 부동자금이 부동산 부문으로 몰리는 것은 실질금리가 사실상 마이너스 상태에 있기 때문인 만큼 저금리 정책에 대한 전면 재검토도 이뤄질 것으로 보인다.
다만 금리 인상 카드는 산업 전반에 미치는 후유증이 상대해 취급 금융기관에 대한 감독강화, 주택담보대출 총량제 등 간접적인 조치가 주종을 이룰 것으로 보인다.
그러나 일각에서는 이번 당.정.청 회의에서 야당과의 협의 등을 강조한 만큼 한나라당이 제시한 판교 신도시 공영개발, 분양원가 공개, 분양권 전매 금지 등 초강경 대책을 들고 나올 가능성도 배제할 수 없는 실정이다.
- 세계 채권수익률 "동반 하락시대"
- [edaily 하정민기자] 전 세계 각국의 국채수익률이 동반 하락세를 나타내고 있다. 거듭되는 연방기금금리 인상에도 불구하고 연일 하락세를 보이고 있는 미국 국채수익률을 필두로 유럽, 아시아 주요 국가의 국채수익률도 일제히 내림세다.
각국 채권수익률의 동반 급락 요인은 다양하다. 일단 소위 `8이닝` 발언으로 미국 금리인상 중단 가능성을 시사한 리처드 피셔 댈러스 연방은행 총재의 발언이 가장 큰 요인으로 작용하고 있다.
이 외 세계 경제의 성장 속도가 예상보다 느려지면서 인플레이션 압력이 완화됐고, 기업들이 투자를 꺼린 탓에 채권을 통한 자금조달 수요도 크게 줄었다. 제너럴모터스(GM)와 포드 회사채가 정크본드로 추락하면서 투자자들의 안전자산 선호 심리가 커진 것도 글로벌 채권수익률 하락을 뒷받침하고 있다.
◇세계 국채수익률 동반 하락
미국을 포함해 현재 세계 각국에서는 채권수익률 동반 하락 조짐이 뚜렷하다.
1일 뉴욕시장에서 10년만기 국채수익률은 전일 4.0%에서 3.89%로 11bp 급락했다. 10년물 국채수익률이 3.8%대로 떨어진 것은 지난 2월 이후 석 달 만에 처음이다.
미국 국채수익률 하락의 일등공신은 리처드 피셔 댈러스 연은 총재다. 피셔는 1일 "FRB는 지금 통화긴축정책 사이클의 8이닝에 자리하고 있다"고 말했다. 그는 "1이닝에 0.25%포인트씩 지금까지 8이닝이 진행된 것"이라며 "오는 30일 열릴 공개시장위원회(FOMC)가 마지막 회인 9이닝이 될 것"이라고 설명했다. 금리 정책을 야구에 비교해 FRB가 곧 금리인상을 중단할 준비를 하고 있음을 시사한 것이다. 피셔의 발언에 채권시장은 즉각 반응했다.
작년 6월 이후 연방준비제도이사회(FRB)가 무려 여덟 차례나 연방기금금리를 인상했지만 미국 국채수익률은 금리 인상과 반대 방향으로만 가고 있다. 연방기금금리는 1.0%에서 3.0%까지 올랐지만 같은기간 미국 국채수익률은 4.6%에서 3.8%로 80bp 이상 떨어졌다.
비단 미국 뿐만이 아니다. 리서치회사 ISI그룹은 현재 세계 각국 중 미국보다 낮은 국채수익률을 기록하고 있는 나라가 무려 14국에 달한다고 공개했다. 수 년 째 제로금리 정책을 고수하고 있는 일본, 역사적으로 항상 미국보다 낮은 국채수익률을 나타냈던 유럽 각국에서도 채권수익률 하락 행진이 이어지고 있다. 이 외 그리스, 이탈리아, 대만의 국채수익률도 미국보다 낮다.
한국도 예외가 아니다. 2일 서울 채권시장에서 지표물인 국고채 3년물 5-1호의 채권수익률은 장중 한 때 3.5%대에 진입했다. 지표 금리가 3.5%대에 진입한 것은 지난 1월13일 이후 처음이다.
◇채권수익률, 왜 하락하나
전문가들은 피셔 총재의 발언은 확인 사살에 불과하다고 평가하고 있다. 세계 각국 경제지표 둔화, 자금 수요 감소, 달러 강세와 위험자산 회피 현상에 따른 미국 국채의 선호도 증가 등이 결합해 오래 전부터 글로벌 채권수익률 동반 하락이 예상됐다는 의미다.
JP모건체이스는 5월 세계 각국의 제조업 동향이 2년래 최저 수준의 부진을 보였다고 지적했다. 실제 1일 발표된 미국 ISM 제조업 지수는 월가 예상치보다 크게 낮은 51.4에 불과했다. 51.4는 2003년 6월 이후 2년 최저치다. 하루 전 나온 5월 시카고 제조업(PMI) 지수도 마찬가지로 2003년 6월 이후 최저 수준인 54.1로 하락했다. 미국 대기업 최고경영자(CEO)들의 모임인 비즈니스 라운드 테이블 설문 조사에서도 "미국 경제 성장세가 지속되겠지만 그 속도는 예상보다 낮을 것"이란 결과가 나왔다.
유럽 각국은 높은 실업률, 늘어나는 재정적자 등으로 고전하고 있다. 게다가 프랑스와 네덜란드의 EU 헌법 비준 거부로 정치적, 경제적 안정성도 크게 훼손당했다.
아시아의 경우 달러 약세, 미국-중국 경제 둔화 등으로 성장 동력인 수출 신화가 위협받고 있다. 파이낸셜타임스(FT)는 2일 한국, 태국 등을 비롯한 일부 아시아 국가들이 수출 둔화 위기에 직면해 있으며, 올해 하반기 국내총생산(GDP) 성장률도 예상보다 크게 둔화될 것이라고 지적한 바 있다.
경제성장 속도 둔화는 채권시장의 최대 위협인 인플레 우려를 완화시킨다. 채권수익률이 하락할 수 밖에 없는 이유다.
부정적인 경기전망은 기업들의 투자의욕 감퇴와 직결된다. 비즈니스 라운드 테이블 설문 조사에서 미국 CEO의 49%만이 "하반기에 설비투자를 계획하고 있다"고 답했다. 불과 두 달 전 3월 조사의 60%보다 크게 낮다. 샌포드번스타인 증권은 미국, 아시아, 유럽 기업들의 설비투자 규모가 역사적으로 낮은 수준이라고 지적했다.
여기에 GM과 포드 회사채의 정크본드 추락도 가세했다. 고위험 자산에 대한 투자기피 현상이 확산되면서 대표적인 안전자산인 미국 국채로 투자자들이 몰리고 있다. 게다가 최근의 달러 강세로 미국 국채 투자 매력도가 커졌다는 점도 수익률을 끌어내리는 데 일조했다.
◇채권수익률, 추가하락할까..찬반양론 팽팽
그렇다면 세계 각국 채권수익률이 앞으로도 하락할 것인가. 이 문제에 대해서는 전문가들의 의견이 엇갈리고 있다. 미국 국채수익률의 추가 하락을 점치는 의견이 있는가 하면, 미국 경제 상황과 연방기금금리 수준을 감안할 때 현재 미국 국채수익률이 너무 낮다는 반론도 나온다.
모건스탠리의 스티븐 로치 수석 이코노미스트는 1일 "미국 국채수익률은 당분간 낮은 수준에 머물 것이며 더 낮아질 수도 있다"고 말했다. 그는 "앞으로도 몇 년간 채권시장의 랠리가 펼쳐질 것"이라며 "내년에 미 10년물 국채수익률이 3.5%까지 떨어질 수 있다"고 예상했다. 그는 아시아, 특히 중국의 경제 성장속도가 둔화될 것이라며 이것이 미국 국채에 대한 수요를 높이는 요인으로 작용할 것이라고 내다봤다.
도이치 자산운용의 로버트 프로이리히 수석 스트래티지스트도 "미국 10년물 국채수익률이 곧 3.75%까지 떨어질 것"이라며 "올해 여름 미국 채권시장의 호황을 기대할 수 있다"고 말했다.
월스트리트저널(WSJ)도 2일 유럽을 포함해 미국보다 국채수익률이 낮은 나라들이 상당수 존재하기 때문에 상대적으로 고금리를 보장하는 미국 국채의 인기가 더 높아질 것이라고 진단했다.
물론 반론도 존재한다. 일부 전문가들은 피셔 총재의 발언이 다른 FRB 관계자들의 발언과 너무 달라 큰 의미를 부여하기 힘들다고 지적한다. 전 FOMC 멤버이자 스탠퍼드 워싱턴 리서치의 선임 이코노미스트인 릴리 그램리는 "FRB의 결정은 연방은행 총재가 아니라 그린스펀 의장을 통해 이뤄진다"며 "피셔는 아직 신참에 불과하며 그의 말이 FRB 전체를 대변하는 것은 아니다"라고 말했다.
실제 1일 시카고상품거래소(CBOT)의 연방기금금리 선물은 오는 30일 연방기금금리가 3.25%로 오를 가능성을 96%로 반영했다. 8월 혹은 9월 FOMC에서도 금리인상이 이뤄질 가능성이 높다는 의견이 많다.
국채수익률 추가 하락에 의문을 보내는 전문가들은 3일 고용지표가 좋을 경우 미국 국채수익률이 다시 상승세로 돌아설 수도 있다고 주장한다. 일본 솜포 자산운용의 아사이 사토시 매니저는 "FRB에서 꾸준히 금리를 인상할 가능성이 있고 미국 경제도 크게 나빠 보이지 않기 때문에 국채수익률은 조만간 오름세로 돌아설 것"이라고 지적했다.
- (부동산레이다)강남 재건축전쟁, 누가 이길까?
- [양은열] 온통 강남의 재건축 기사로 언론이 야단법석이다. 매일 초강도의 단어를 써가며 강남의 재건축을 잡겠다고 난리다. 얼마나 강남의 재건축이 잘못을 했기에 이정도인가? 아니면 과연 강남의 재건축은 그토록 중요한 것인가?
부동산 정책이 모두 재건축 정책으로 몰려 있는 느낌이다.
그도 그럴 것이 참여정부 들어와서 강남의 집값은 반드시 잡겠다고 했던 정부다. 10,29 부동산 정책이후 잠잠하던 재건축이 올해 초부터 꿈틀거리기 시작하자 대대적인 재건축과의 전쟁을 선포한 것이다. ‘세무조사’는 물론 ‘ 재건축 분양승인 취소 검토’며 ‘재건축 비리 전면 조사’등의 카드를 꺼내고 있다.
그런데 아이러니하게도 이러한 상승의 출발점이 부동산을 반드시 잡겠다는 정부로부터 시작되었다는 점이다. 년초부터 서울시가 정밀안전진단 권한을 구청에 위임하겠다고 밝히자 은마, 둔촌주공아파트가 꿈틀거리기 시작했고, 2종 일반주거지역 재건축 층고제한인 12층이하를 폐지하자는 안이 발표되자 고덕주공, 개포주공 등이 폭등에 가세하였다.
재건축 개발 이익환수제 예외 규정을 상승용적률 30% 이내와 50가구미만 재건축으로 하여 이런 아파트는 임대아파트를 짓지 않아도 된다는 안이 나오자 강남의 중층 아파트가 급등을 하였다. 이에 질세라 3종 일반주거지인 압구정동 아파트 단지가 60층 높이의 초고층 재건축 추진까지 공론화 되면서 강남 집값은 폭등의 방향으로 접어들게 된 것이다.
이에 정부는 초강도 재건축 규제책으로 전환하여 재건축사업에 제동을 걸고 만약 중대한 사항이 발견되면 이미 사업승인을 받은 단지라도 직권으로 사업을 취소시키겠다는 것이다. 이게 무슨 해괴망측한 말인가? 누가 사업승인을 해주었는가? 이제와서 사업승인을 취소한다니 어린아이들의 말장난인가?
그동안 재건축 진행상황을 보면 도시 및 주거환경 정비법이나 재건축 개발이익환수제 등 새로 도입되는 규제를 피하기 위해 기존 재건축 조합은 급하게 사업을 진행시켰고 무리수가 도입된 것은 사실이다. 그런데 이를 문제 삼아 사업승인을 취소시킨다면 또다른 부작용을 양산할 것이다. 무엇이 부적절한 하자며 중대한 것인지. 또한 적절한 분양가는 어떤지 기준도 없는 재건축 전쟁과의 결과는 뻔한 사실임에 틀림이 없다.
만약 재건축 사업이 절차상 문제가 있다면 사업승인을 관리 감독해야 할 정부의 책임 또한 피할 수 없다. 왜냐하면 재건축 최종 승인자는 정부이기 때문이다.
이런 상황아래 정부는 자신들의 잘못된 부분은 제쳐두고 재건축과 또다시 전쟁을 치루겠다고 선언한 것이다.
우리는 이것을 또 지켜 보아야 하나? 누구를 위한 전쟁인가?
과연 이렇게 하면 강남의 재건축은 잡히는가?정부가 온갖 정책을 다 동원해서 재건축으로 인한 강남의 집값 상승을 막는다고 재건축의 투자 메리트는 사라지는 것인가?
시중의 부동자금이 갈 곳이 없어 방황하고 있는 현실에서 일반인에게 투자 메리트가 산재해 있는 강남의 재건축에 투자하지 말고 정부정책을 믿고 조용히 있어달라고 할 수 있겠는가?
결론부터 이야기하면 또다시 정부는 악수를 두고 패배할 것이 뻔한 전쟁을 치루고 있다는 것이다.
지금까지 참여정부가 추진해온 주택정책은 노동자와 소외계층을 배려하고 약한자들을 위한 대책이 주를 이루어 왔다. 그래서 임대주택을 활성화하고 부자들에 대한 양도세 강화나 종합부동산세 도입, 재산세 인상등에 주력해 온 것이다.
그러나 결과는 어떻게 되고 있는가?
강남의 재건축 가격은 참여정부 출범이후 가격은 보합이나 하락을 쳤단 말인가?
도데체가 정부의 관료들은 진정으로 서민을 위한 정책을 펴고 있는가?
며칠 전 강남구청에 민원처리를 위해 주택과를 찾아갔다. 깨끗한 건물이며 바쁘게 돌아가는 사람들과는 반대로 여전히 공무원들의 무사안일 탁상행정은 여전함을 느끼게 되었다. 물론 많은 공무원들께서 다 그러는 것은 아닐 것이다.
그런데 아침 9시가 조금 넘어서 민원처리 하나 하려고 갔던 일은 오후 3시가 가까이 와서야 담당자와 만나 이야기를 들을 수 있었다. 물론 근본적인 해결책은 듣지 못한 채 말이다.
필자와 같이 부동산 전문가가 이토록 힘들게 민원처리를 하는데 일반 서민은 오죽이나 할까? 다시는 오고 싶은 강남구청이 아니었다. 하나의 민원을 처리하기 위해 5개과를 돌아다녀야 하는 현실이 너무 필자의 마음을 무겁게 하였던 것이다.
강남재건축 문제 처리에서도 필자의 마음을 안타깝게 만든다.
재건축은 아파트 미래의 자산 가치를 반영하는 것이다. 따라서 현재의 시세와 직접 비교는 곤란하다. 그런데 현실은 어떤가? 예를 들어보자.
잠실 5단지 아파트를 8억5천만원에 주고 샀다고 보자. 다른 지역 아파트보다 오래된 5단지 재건축 가격이 훨씬 비싸다하더라도 이를 매입한다.
왜 그렇까? 간단히 말해서 향후 투자가치가 보장 되었다고 신뢰하기 때문이다. 투자가치는 미래에 대한 확실한 안정감에서 존재하는 것이다. 잠실 5단지의 경우 상업지역으로의 전환이 확정적이라고 믿는다. 그래서 이곳에 주상복합아파트를 지을 수 있다고 가정을 한다. 그리고 수익성 계산을 해 본다. 주변의 갤러리아 팰리스와도 비교해 본다. 장미아파트와도 비교해 본다.
주상복합아파트로 지어진다면 수익성은 얼마든지 있다. 수익성이 있다는 확신이 확산되면 해당아파트 가격은 폭등하는 것이다. 아무리 강력한 규제를 내 놓아도 미래에 대한 확신만 있다면 투자하고 상승하는 것이다. 그 가격이 10억원이 넘더라도 말이다.
이때 정부가 가장 먼저 해야 할 일은 이러한 심리적 불안감을 해소 시켜 주어야 한다. 그런데 현재의 정부는 어떤가? 거꾸로 정책을 펴고 있다. 규제할 때는 안하고 지금과 같이 재건축을 빼고는 아파트 공급이 거의 없는 강남은 전쟁을 선포해서라도 잡겠다는 것이다. 암환자에게 감기약을 가지고 잡겠다고 하니 약발이 먹히겠느냐 말이다. 암환자에게는 모르핀을 놓아주어야 한다. 제아무리 규제를 한들 투자 수익성이 있다고 느낄 때는 물불을 가리지 않고 몰려 드는 것이 투자자들의 습성이지 않는가!
도시외곽으로 아무리 신도시를 신축하여 공급하여도 근본적인 강남의 수요를 해소하지 않는 이상 대체하는데 한계가 있다. 규제도 잠시뿐이다.
재건축 분양가를 낮추는 것도 오히려 분양시장 과열을 가져와 투기적 이익만 확대될 뿐이고 최초의 분양자만 혜택을 볼 것이다.
따라서 정부가 해야 할 일은 강력한 비리조사나 단속의 엄포는 그만두고 재건축 활성화와 공급위주의 깨끗한 정책을 펼쳐나야 한다. 투기세력이 재건축 시장을 부추켜 가격이 뛴다면 이를 단속하면 될 것이다. 괜히 언론이 떠들어 순수한 사람들까지도 심리적 불안감을 갖지 않도록 하여야 할 것이다.
또한 재건축 추진절차에 문제나 비리가 있으면 조용히 조사하여 조치하면 될 것이다. 엄포성 말로 분위기를 잡아가서는 않된다.
만약 정부가 가격 폭등이 무서워 재건축을 계속 규제를 풀지 않고 묶어 둔다면 2-3년 뒤에는 또 다른 폭풍우가 되어 돌아 올 것임을 정부관계자는 명심하여야 한다. 더 나아가 판교와 같은 강남대체지를 계속 개발해야 하고, 보유세(재산세나 종토세)를 늘리고 거래세를 과감하게 내려야 할 것이다.
2종 주거지역 층고제한도 과감히 풀고 초고층 아파트 허용으로 서울의스카이 라인을 다시 설계해야 한다. 설령가격이 잠시 오른다고 해서 과잉반응을 하지 말고 자제하여 시장원리에 맡기는 인내도 필요할 것이다. 규제하고 억누른다고 안정될 강남의 아파트 가격이라면 진작에 잡혔을 것이다.
또한 정부가 해서는 안되는 일도 있다. 먼저 즉흥적인 단기대책 발표나 여론에 따른 규제와 완화 반복등은 금지해야 할 정책 중의 하나다.
소형평형 의무비율 건립등 시장을 왜곡하는 정책들은 일률적으로 적용하지 말고 지역적인 사항을 고려하여 능동적으로 대체해야 할 것이다. 정부가 부동산 시장에 적극 개입하는 것도 자제해야할 종목이다. 정상적인 재건축을 위해 법제를 정비하고 재건축개발이익 환수제도 적절하게 적용해야 할 것이다.
만약 강남에 임대아파트가 들어서면 누가 들어갈 것인가? 저층 서민이 입주하게 된다면 생활비등 수준의 차를 극복할 수 있을 것인가? 아마도 이를 견디지 못하고 해당 임대아파트를 불법으로 팔고 나갈 때 또다른 사회문제를 양산할 것이라면 아예 처음부터 이러한 부작용에 대해 제도적인 보완을 준비해야 할 것이다.
강남의 재건축 아파트 가격은 누가 뭐라고 해도 내려오지 않는다. 강력한 규제에 대해 강남의 재건축 아파트 가격이 내릴 것으로 기대한다면 그것은 정부의 안타까운 짝사랑에 불과한 것이다. 강남에 대한 강력한 어떤 정책을 펴도 이에 아랑곳하지 않고 재건축 아파트 가격은 꾸준한 상승이 이어질 것이다. 왜냐하면 강남은 교육, 문화, 교통, 투자등에서 월등하기 때문에 이를 대체할 만한 자리가 아직까지는 없기 때문이다.
강남의 재건축 아파트와의 전쟁에서의 승리자는 이미 정해져 있다. 그 승리는 오직 부동산의 원리에 따라 충실하게 이끌어가는 자에게 온다는 사실을 기억하였으면 한다.
- 용적률 1%만 늘어나도 임대아파트 지어야
- [edaily 윤진섭기자] 앞으로 50가구 이상 공동주택단지는 재건축 추진으로 그 용적률이 1%만 늘어나더라도 그 증가분의 일정비율에 해당하는 임대아파트를 의무적으로 지어야 한다.
건설교통부는 50가구 미만 공동주택단지를 제외한 모든 재건축 아파트 단지에서 임대아파트를 의무공급토록 하는 내용의 도시및주거환경정비법 시행령 개정안을 확정하고 6일 차관회의에 상정할 예정이라고 5일 밝혔다. 이 개정안은 10일 국무회의를 거쳐 이달 19일부터 시행될 예정이다.
개정안에 따르면, 50가구 미만의 공동주택단지는 재건축임대주택 공급의무 대상에서 제외하되, 그 이상 단지는 용적률이 1%만 증가해도 임대주택 공급대상이 된다. 수도권내 50가구 미만 단지는 8만3000가구로 전체의 약 8% 수준이다.
또 재건축임대주택 공급에 따른 정비계획의 변경은 경미한 변경사항에 포함해 공람·공고, 심의절차 등을 생략해 재건축임대주택에 따른 사업지연 요인을 완화토록 했다.
이와 함께 준공후 15년 이상 경과한 다세대·다가구 주택이 그 지역 건축물 수의 10분의 3 이상인 경우에는 노후·불량건축물이 그 지역 건축물의 2분의 1 이상이면 재건축이 가능하도록 재건축 요건을 완화했다.
또 재건축 및 재개발사업시 교통영향평가와 건축심의 과정에서 계획이 변경되면 그 내용을 정비계획에 반영토록 하던 것을, 이를 경미한 변경사항에 포함해 공람·공고, 심의절차 등을 생략해 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 했다.
한편 정부는 재건축사업의 법질서 확립을 위해 재건축 추진상황 점검반을 상설화하기로 했다. 또 재건축안전진단을 철저하게 이행토록 하고 부실안전진단에 대해 직권진단을 실시할 방침이다. 이와함께 재건축을 부추기는 행위에 대해서는 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하의 벌금을 물리는 등 강력 대처키로 했다.
또 추진위원회 설립에서부터 일반공급 승인신청시까지 재건축 추진 전과정에서 위법성 여부를 점검하고 정비사업 전문관리업자, 철거업자, 시공사, 자산평가업자, 신탁 및 등기업자, 샤시업자 등의 선정과정의 투명성도 검증할 계획이다.
- 李총리 "참여정부 올 목표는 경제활성화"
- [edaily 정태선기자] 이해찬 총리는 "국민소득 2만달러 시대를 열기 위해서는 선진경제시스템이 필요하다"면서 "참여정부는 선진적인 기업환경을 조성하고, 투명한 시장 환경과 강한 경쟁력을 가진 경제시스템을 만들어 나갈 것"이라고 말했다.
또 "올해 경제활성화를 정부의 최우선 목표로 두고, 종합경제계획을 차질없이 집행하고 있다"면서 "내수경제가 회복의 조짐을 보이고 있다"며 경제활성화에 대한 자신감을 나타냈다.
3일 오전 서울 프레스센터에서 개최된 관훈토론에 참석한 이 총리는 기조연설을 통해 최근 노무현 대통령이 취임 2주년을 맞아 국회 연설에서 밝힌 `선진한국`의 목표를 다시 한번 강조하고, 정부가 올해 경제활성화에 `올인`하고 있음을 역설했다.
이날 연설에서 이 총리는 "올해 참여정부의 최우선 목표는 경제활성화"라며 "규제개혁 등 여러면에서 기업환경을 개선하는 노력도 곧 가시적 성과를 보일 것"이라고 말했다.
이 총리는 "지난달 14일까지 전체 예산의 11.8%인 20조원이 집행되고, 18만8000명에게 일자리와 훈련기회를 제공하는 등 종합경제계획이 차질없이 집행되고 있다"며 "아직 단언하기에는 이르지만 내수회복의 조짐이 보이고 있다"고 판단했다.
이어 이 총리는 참여정부의 경제 개혁의지가 퇴색되고 있다는 우려에 대해 해명했다.
이 총리는 "참여정부의 경제활성화 정책은 일부 기업에게 특혜를 준다거나 일시적인 경제 부양책을 펴는 것이 아니라, 사회적 자본에 대한 투자를 통해 성장잠재력을 실현하고 강화시키는데 초점을 두고 있는 것"이라고 설명했다.
또 "공정성과 투명성을 제고시키는 제도적 개혁조치들이 일부 완화되거나 유예되는 면이 있지만, 이는 경제에 미치는 충격을 고려해 호흡을 조절하는 것이지, 과거의 불공정 불투명한 경제 시스템으로 돌아가는 가는 것도 아니고 돌아갈 수도 없다"고 강조했다.
경제소득 못지 않게 양극화의 완화가 필요하다는 점도 강조했다.
이 총리는 "양극화는 한국전체 경쟁력을 약화시키고 성장과 분배 모두에 악영향을 주고 있다"면서 "중소기업 기반이 무너지고 서민계층의 소비여력이 없어지면 대기업의 상위계층 역시 지속적인 성장이 불가능하다"고 지적하고, "분배여력이 줄어들면 저성장 저분배의 악순환이 계속될 수 있다"고 진단했다.
그는 "양극화 해결하고 동반성장을 추진하는 것은 모든 지역 계층 기업을 위한 것"이라면서 "상위계층, 대기업, 수도권 등 좀더 앞서가는 쪽이 양보를 해야한다"고 말했다.
노동자 측에도 양보를 촉구했다. 이 총리는 "비정규제 문제를 해결하는데는 정부와 기업의 양보뿐 아니라 대기업노조와 정규직들도 어느 정보 양보해야 한다"고 부탁했다.
이 총리는 한국기업이 실제가치보다 30% 저평가된 `코리아 디스카운트`의 원인을 ▲불투명한 기업지배구조 ▲전투적인 노사관계 ▲북핵문제 등으로 꼽아 눈길을 모았다.
특히 북핵문제와 관련, 이 총리는 "기업지배구조와 노사관계는 선진경제 시스템구축을 통해 해소되는 반면 북핵문제와 한반도 동북아 평화는 경제논리로 풀 수 있는 문제가 아니다"면서 북핵문제를 비중있게 언급했다.
이 총리는 "북한이 여러채널을 통해 6자회담 개최를 위한 전제 조건을 요구하는 등 일견 꼬이는 듯한 모습을 보이고 있지만 근본적 구조는 변하지 않았다"고 진단했다.
이어 "참여정부는 북핵 불용, 북핵문제의 평화적 해결, 한국의 주도적 역할 견지라는 북핵 3대 원칙에 따라 북핵문제에 대응하고 있으며 충분히 역할을 할 수 있는 위치에 왔다"고 원론적인 입장을 강조하고, 해결의지를 강하게 내보였다.
원칙에 따라 차분히 대응한다면 동북아 평화에 이바지하는 형태로 반드시 해결될 것이란 낙관적인 견해다.
또 이 총리는 "한미관계는 역대 어느때 보다 안정적"이라고 말한 뒤, "남북경협은 북한에 대한 우리의 발언권을 강화시키며 한반도 평화에 알게 모르게 기여하고 있다"고 평가했다.
노 대통령과 마찬가지로 공정과 투명 원칙에 기반한 사회통합, 국민통합에 대해서도 강조했다.
이 총리는 "대화와 타협을 통해 갈등을 해결하는 자세가 필요하다"면서 "자신의 목적을 달성하기 위해 사실을 왜곡하거나 집단적 힘으로 밀어붙여 이익을 얻어내려는 일은 용납하지 않는다"고 잘라말했다. 사회적 갈등은 법률과 원칙을 바탕으로 해결하겠다는 의지다.
아울러 "사회적 약자와 지역균형발전 역시 국민 통합과 선진한국 건설에 빼 놓을 수 없는 요소"라며 "참여정부는 사회 안전망을 튼튼히 하고 국가균형발전 정책을 일관되게 추진해 국민통합을 이룰 것"이라고 덧붙였다.
이와 함께 참여정부의 정책들을 성공적으로 추진하기 위해서 "언론의 역할도 중요하다"면서 "언론인 모두가 역사의 책임을 느껴야 하며 스스로 공인이라는 관점을 가지고 국가 비전을 실현하는데 같이 나서달라"고 이 총리는 당부했다.
- 수도권 재건축단지 74%, 개발이익환수제 적용
- [edaily 이진철기자] 수도권 과밀억제권역 재건축추진 아파트 중에서 개발이익환수 대상은 189개단지, 14만4937가구에 달하는 것으로 조사됐다. 이는 수도권에서 재건축을 추진중인 전체 243개단지 19만3632가구의 가구수 대비로 74%에 달하는 규모로 향후 재건축시장에 큰 파장을 몰고 올 전망이다.
2일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 이달 국회 본회의를 통과하고 오는 5월초부터 시행될 예정인 재건축 개발이익환수제 대상 아파트(연립주택 제외)는 ▲서울 118개단지, 9만5064가구 ▲경기 62개단지, 4만3953가구 ▲인천 8개단지 5920가구 등으로 집계됐다.
이중 5월 전까지 사업시행인가를 받지 못한 재건축아파트는 182개단지 13만3332가구에 달하는 것으로 조사됐으며, 지역별로는 서울 113개단지 8만9079가구, 경기 61개단지 3만8333가구, 인천 8개단지 5920가구 등이다.
이들 단지들은 용적률 증가분의 25%만큼 임대주택을 건설해야 하며, 임대주택 건립 가구수 만큼 용적률 인센티브를 받고 임대주택건축비를 표준건축비로 보상 받을 수 있다.
주요 아파트로는 서울의 경우 강남구 개포주공1~4단지, 강동구 고덕주공1~4단지, 둔촌주공 1~4단지 등이 대표적이며, 인천에서는 서구 신현동 주공, 남구 주안동 안국, 경기에서는 광명시 철산동 주공2~3단지, 하안동 하안주공저층본1~2단지, 부천시 약대동 주공, 의왕시 내손동 대우사원 등 대규모 재건축단지들이 그 대상에 포함될 것으로 예상된다.
개발이익환수제 적용대상 단지 가운데 올 5월 사업시행인가를 받았거나 받을 예정이지만 분양승인 신청을 하지 못할 것으로 확실시되는 단지는 7개단지 1만1605가구로 나타났다. 해당 아파트로는 서초구 반포동 주공2~3단지와 과천 원문동 주공3단지가 대표적이다.
특히 강남구 삼성동 해청의 경우 현재 재건축결의 무효소송으로 인해 일반분양승인 신청이 지연되고 있어 최악의 경우 개발이익환수 대상 단지가 될 가능성이 큰 것으로 전해졌다.
이 경우 용적률 인센티브가 적용되지 않고 증가된 용적률의 10%를 의무적으로 임대주택을 짓는 대신 공사비를 표준건축비와 시세보다 낮은 공시지가로 보상받게 된다.
닥터아파트는 "개발이익환수 적용단지 중에서 제도시행 이전에 사업시행인가를 받지 못한 단지가 사업시행인가를 받은 단지보다 추가부담이 상대적으로 적다"면서 "따라서 조합이 사업시행인가를 개발이익환수제 시행 이후에 받기 위해 의도적으로 사업을 늦춰 그 수가 적은 것으로 풀이된다"고 설명했다.
반면, 5월초 분양신청이 가능해 개발이익환수제가 적용되지 않는 재건축단지는 54개 단지 4만8695가구에 불과한 것으로 조사됐다. 지역별로는 서울이 39개단지 3만3558가구, 경기는 9개단지 7537가구, 인천 5개단지 7600가구다.
강현구 닥터아파트 실장은 "개발이익환수제 뿐만 아니라 안전진단 절차강화, 층고제한 완화범위 축소 등으로 사업속도가 지연돼 조합원들의 추가부담금이 늘어날 전망"이라며 "재건축사업이 어려워져 사업자체를 포기하는 곳도 늘어날 전망이어서 향후 재건축아파트의 가격하락이 불가피할 것"이라고 말했다.
- 판교 분양연기,집값 안정위한 고육책
- [edaily 윤진섭기자]정부가 판교신도시 아파트 분양을 4회에 걸친 연차분양에서 1회 일괄분양으로 선회한 것은 청약 과열을 잠재우고 집값 상승을 막기 위한 대책이란 점에서 의미가 크다.
또 최근 집값의 불안요인으로 부상한 재건축 아파트에 대한 규제 강화를 명확히 함으로써 완화 기대감에 따른 집값을 올리는 부작용을 조기에 차단하겠다는 의미도 담고 있다.
그러나 이번 판교분양 연기와 재건축 아파트 규제 강화가 집값 상승을 원천 봉쇄할 수 있을지는 미지수다. 우선 판교신도시에 분양되는 아파트의 분양가격이 가격 비교단지로 거론되는 분당 신도시보다 싸게 공급되기 때문이다.
이어 재건축아파트 역시 초기 사업 추진 단지는 규제 강화로 일정부분 가격 상승세가 수그러들겠지만, 이미 개발이익환수제에서 벗어난 저밀도 재건축 단지는 오히려 수요자들이 몰려 집값이 강보합세로 유지될 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 의견이다.
◇판교 분양 연기, `2007년 입주시점 가격 폭등 배제할 수 없어`
정부가 판교신도시 아파트 분양을 11월로 미루고, 당초 4회에 걸친 연차분양에서 1회 일괄분양으로 선회한 것은 청약 과열을 잠재우고 집값 상승을 막겠다는 고육책으로 풀이된다.
정부는 2만1000가구를 한꺼번에 공급하면 청약경쟁률이 종전보다 3분 1 이상 떨어질 것으로 추정했다. 이처럼 한꺼번에 분양될 경우 신규 분양이 기존 아파트 값을 자극해 집값을 올리는 현상은 차단될 수 있다는 게 건교부의 복안이다.
하지만 이 같은 처방이 집값 상승을 원천 봉쇄할 수 있을지에 대해선 미지수라는 게 업계 전문가들의 중론이다. 안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "당장은 기대심리에 따른 분당, 용인 일대 아파트 값을 꺾을 수 있을 것"이라고 말했다.
그러나 안 팀장은 "판교신도시 내 중소형아파트는 평당 900만원, 중대형은 평당 1500만원으로 분당신도시에 비해 가격이 저렴하다"며 "2007년과 2008년부터 아파트 입주가 시작되면 아파트 가격 상승 등 부작용도 예상된다"고 말했다.
정부가 판교 분양을 연기하고 일괄 분양으로 선회한 데는 판교 분양으로 인해 불거진 분양 시장의 침체를 어느 정도 해소할 수 있을 것이란 기대감도 깔려 있다.
이와 관련해 김세호 건설교통부 차관은 "현재 판교 분양 문제로 인해 다른 분양 물량의 공급이 연기되는 등 부작용이 크다"라며 "주택시장의 불균형을 초래하는 상황에서 판교 분양 연기가 불가피했다"라고 밝혔다.
이어 김 차관은 "4회에 나눠 분양될 예정이던 판교신도시 분양을 일괄 분양함에 따라 오히려 분양 왜곡 현상이 나아질 것"이라고 설명했다.
그러나 이에 대해 건설업계는 판교분양이 11월로 연기됨에 따라 타 지역 분양 물량이 연쇄적으로 분양 연기 될 수 있다고 지적하고 있다.
대형건설업체 분양팀 관계자는 "판교분양에 수요자 관심이 쏠리면서 분양을 대거 연기해 왔는데 다시 분양일정을 조정해야 할 것 같다"면서 "판교 분양이 실시될 때까지 분양시장 침체가 지속되지나 않을까 우려된다"고 말했다
◇채권입찰·분양예정가 심사,`사실상 분양가 규제`논란
이번 대책 중 주목되는 부분은 그동안 논란을 빚어왔던 25.7평 초과 아파트 용지의 공급방식이 바뀌었다는 점이다.
건교부는 택지 입찰에 참여하는 업체는 채권액과 아파트 분양 예정가를 같이 제출토록 하고, 채권은 높게 쓰고 분양 예정가는 낮게 쓴 업체에게 택지를 공급할 방침이다. 이를 통해 건교부는 평당 1500만원 이하에 중대형 아파트를 공급할 수 있을 것으로 내다보고 있다.
이는 단순 채권액만 높게 쓸 경우 주변 집값 불안을 야기 시킨다는 지적에 따른 조치로 해석된다. 또 택지입찰에 참여할 업체도 최근 3년간 300가구 이상 시행실적에 시공능력을 갖춘 업체(건교부 추산 288개 업체)로 한정시켰다.
그러나 이 같은 조치는 사실상 간접적으로 분양가 규제 기능을 갖는 것이어서,이에 따른 논란의 불씨도 안고 있다.
한편 건교부는 수요자 관리차원에서 인터넷으로 청약접수를 받고 청약기간 연장 및 예약접수제를 도입키로 했다. 인터넷으로 청약을 접수하고 청약기간을 연장하면 청약인원을 분산할 수 있어 과열분위기를 잠재울 수 있을 것으로 보인다.
◇재건축 상승세 꺾일 듯,강남권 저밀도 반사이익 예상돼
건교부는 재건축 아파트와 관련해 개발이익환수제 조기시행, 그리고 안전진단 강화, 층고제한 현행 유지, 초고층 재건축 불허를 공식화했다. 이에 따라 사업 속도에 상관없이 올 들어 크게 가격이 뛰던 재건축단지도 가격이 하락할 전망이다.
2종 주거지역에서 재건축은 추진하는 단지의 층고 제한을 풀지 않기로 해 고덕 주공과 개포 주공 등의 시세에 타격이 예상된다.
안전진단을 구청에 위임하기로 한 서울시의 방침에 대해 건교부가 반대 입장을 분명히 밝히면서 은마아파트 등 사업 초기 재건축단지의 가격도 하향 조정될 전망이다.
아울러 초고층 재건축을 추진했던 압구정동 일대 아파트도 건교부가 초고층 재건축을 불허함에 따라 이에 따른 가격 하락이 불가피할 것으로 업계 전문가들은 점치고 있다. 다만 가격이 급격히 위축되기 보다는 약보합세를 보이고, 특히 저밀도 재건축은 별다른 영향이 없을 것으로 예측하고 있다.
RE멤버스 고종완 대표는 “건교부의 재건축 3대 규제 강화로 전반적인 상승세는 꺾일 것”이라며 “그러나 급락하기 보다는 약보합세를 유지하고, 특히 규제 예외지역인 강남권 저밀도 지구아파트는 오히려 반사이익을 볼 가능성도 있다”고 말했다.
