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- [김학렬의 All that 부동산 45회] 입지와 상품 경쟁력 중 뭐가 더 중요할까?
- 부동산 선택 시 입지 경쟁력과 상품 경쟁력 중 어떤 쪽을 더 중요하게 고려해야 할까요?요즘 말로 케바케(case by case)일 것이다. 그럼에도 불구하고 대체적으로는 입지 경쟁력이 더 중요하다. 그래서, 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 세째도 입지 라는 명제가 있을 테니까. 하지만, 시장이 예전과는 달라졌다. 과거처럼 누구나 집을 매수하려고 했던 시대에는 입지가 무조건 가장 중요했지만, 이제 생각보다 많은 세대에서 집을 사려고(buy) 하지 않는다. 이러한 세대는 그저 살려고(live)만 한다. 굳이 자가로 집을 살 필요가 없다고 판단하는 것이다. 그렇다면 이러한 시대에는 부동산 선택 전략을 어떻게 짜야 할까? 먼저 부동산 관련된 계층을 4개로 나누어 보자. 집을 매수하려는 집단과 매수하지 않으려는 집단이 있을 것이다. 또한 부동산을 선택 시 입지를 더 중요하게 고려하는 집단과 상품을 더 고려하는 집단이 있을 것입니다. 이 4가지 요인을 종합하면 매수 집단 중에서도 입지 고려 집단과 상품 고려 집단이 있고, 비매수 집단 중에서 입지 고려 집단과 상품 고려 집단으로 나눌 수 있다. 그렇다면 집을 사려고 하는 매수 집단 중 입지 고려 집단이 더 많을까? 상품 고려 집단이 더 많을까? 당연히 입지 고려 집단이 조금 더 많을 것이다. 또한 임대로 살려고 하는 비매수 집단 중에서도 입지 고려 집단이 더 많을 것이다. 그래서, 입지 좋은 곳의 구 부동산이 입지가 나쁜 지역의 새 부동산 보다 더 비싼 것이다. 이것이 지금까지의 판세였다. 그런데 부동산 시장에 변화가 오기 시작했다. 교통수단이 급격하게 발전한 것이다. 일자리가 많은 도심에서 떨어진 교외 지역에 신도시를 만들어도 사람들이 이사를 가게 되는 계기가 된다. 결국 신도시의 등장 시기부터 상품에 대한 중요성이 과거 대비 더 커지기 시작한 것이다. 분당 신도시의 초기 입주자들은 기존 강남권 거주자들이 다수를 차지했었다. 그들은 강남이라는 어마어마한 양질의 입지를 포기하고 신도시 내 새 상품을 선택한 것이었다. 그 선택에 있어서 도로와 전철 등 교통망의 확충이 결정적인 역할을 하게 된다. 새로운 전철망과 도로망으로 통한 서울과의 접근성은, 서울에서 떨어진 입지라 할지라도 신상품을 선택할 수 있었던 것이다. 더 놀라운 사실은 이렇게 신도시로 사람들이 지속적으로 이사를 오게 되면서 기반시설들이 계속 추가되고, 입지 경쟁력도 좋아지게 되었다는 것이다. 결국 신도시도 서울 만큼이나 입지 좋은 곳이 되었다. 시간이 지나자 신도시에도 문제가 생기기 시작했다. 이름은 신도시지만 구도시가 되어 가고 있는 것이다. 신도시가 형성된 지 20년이 넘어가게 되니 상품 경쟁력이 급격하게 떨어지기 시작했다. 신도시의 상품 경쟁력이 낮아짐과 동시에, 입지 좋은 기존 구도심이 도시 재생 사업을 진행하게 된다. 신도시에 밀렸던 상품 경쟁력이 좋아지기 시작한 것이다. 원래 좋은 입지에, 상품 경쟁력까지 갖추게 되니 이전보다 더 많은 선택을 받게 된다. 가격이 급등한다. 시장에서 급등한 가격을 수용해 준다. 수요층이 많다. 기존의 구도심 거주층과 신도시나 나갔던 층까지 도심으로 복귀를 하니 수요층이 더 많아진 것이다. 결국 입지 좋고, 상품 좋은 부동산은 언제나 수요층이 있다는 것이다. 이제 신도시는 어떻게 될까? 신도시는 그냥 구도심에 계속 수요를 빼앗길까? 설상가상으로 신도시에는 또 다른 경쟁자가 등장한다. 새로운 신도시, 즉 2기 신도시가 새로운 도전을 해 온다. 입지 조건은 아직은 신도시만 못하지만 상품 경쟁력이 신도시보다 더 뛰어나다. 기존 신도시의 문제점이었던 주차환경도 더 넉넉하고, 조경 공간이 좋고, 평면 구조와 옵션이 매우 다양하다. 결국신도시는 부동산 경쟁력 싸움에서 구도심에도 밀리고, 새로운 신도시에도 경쟁이 밀리기 시작한다.이제 수도권 부동산 시장이 한동안 혼란스러울 것이다. 시장만 보고 묻지마 투자를 하면 안되는 시기가 되었다. 철저하게 지역별로 입지 경쟁력과 상품 경쟁력을 따져야 한다. 구도심에서는 상품 경쟁력이 좋아지는 곳이 어딘지 파악해야 하고, 신도시에서는 어떤 입지 경쟁력이 있는지 분석을 해야 한다. 아무리 인기가 하락하는 신도시라 할 지라도 경쟁력이 있는 입지는 매수 대상이 될 수 있기 때문이다.부동산은 경쟁력 있는 입지를 선택하는 것 만으로 80%는 성공한 투자라고 할 수 있다. 입지가 좋으면 상품성을 사후적으로 보완할 수 있다. 하지만 상품성만 좋다고 입지가 좋아지는 것은 매우 어려운 일이기 때문이다. 그래서, 입지가 상품보다 더 중요한 것이다. 어떤 부동산을 선택해야 할지 모르는 분들께 이렇게 이야기하고 싶다. 고민하지 마시고 가능한 금액 내에서 가장 좋은 입지 하세요!
- 대림산업, 'e편한세상 용인 한숲시티' 분양 중
- [이데일리 e뉴스 김민정 기자] 대림산업이 경기도 용인시 처인구 일대에 ‘e편한세상 용인 한숲시티’를 분양 중이라고 4일 밝혔다.이 단지는 지하 2층~지상 29층, 67개동, 전용면적 44~103㎡, 총 6,800가구 규모의 신도시급 대단지로 지어질 예정이다. 이 중 금회 6725가구가 일반공급됐다.이 단지는 서울~세종고속도로(예정)와 인접해 서울 및 수도권 타지역으로 이동하기 수월해질 것으로 전망돼 미래가치가 높다. 또, 3.3㎡당 평균 분양가 790만원대로 수도권에서 보기 힘든 저렴한 분양가를 선보이고 있다. 단지 내 들어서는 축구장 15배 크기의 테마파크도 눈 여겨볼만하다. 대형도서관 ‘라이브러리파크’를 비롯해 실내 체육관과 실내외 수영장이 들어서는 ‘스포츠파크’, 산책 숲길이 조성되는 ‘포레스트파크’, 자연 속 피크닉을 즐길 수 있는 ‘피크닉파크’, 수생식물 관찰이 가능한 생태연못이 있는 ‘에코파크’, 어린이들에게 놀이공간을 제공할 ‘칠드런파크’ 등 6개의 테마파크로 꾸며져 입주민의 삶을 풍요롭게 해줄 예정이다.뿐만 아니라 ‘e편한세상 용인 한숲시티’는 단지 내 모든 생활인프라를 갖췄다. 단지 안에 공원, 문화체육ㆍ근린생활시설 등 도시기반시설이 함께 조성되며 750m 스트리트몰 ‘한숲애비뉴’도 들어선다. 단지 중앙을 가로지르는 ‘한숲애비뉴’에는 학원, 카페, 레스토랑과 각종 의료시설 등이 입점할 예정이다.분양상담은 경기도 화성시 동탄면 방교리 29-1에 위치한 동탄 홍보관에서 받을 수 있으며 서울 강남구 신사동 631번지에 위치한 신사동 분양홍보관에서도 상담 받을 수 있다.
- [부동산캘린더]대책 발표후 분양시장 주목…청약접수 7곳
- [이데일리 김성훈 기자] 열기를 더해가던 분양시장이 급속도로 얼어붙고 있다. 정부가 지난 3일 ‘주택시장 관리방안’을 발표하면서 전매제한 기간과 청약제도의 문턱을 대폭 끌어 올려서다. 핵심 내용은 △아파트 분양권 전매제한 기간 강화 △1순위 청약자격 제한 △재당첨 자격 제한 확대 등이다. 서울과 과천, 수도권 공공택지, 세종시와 부산(전매제한은 제외) 등 총 37개 지방자치단체가 대상 지역이다. 이달 3일부터 입주자 모집공고를 하는 신규 분양아파트는 분양권(새 아파트에 입주할 수 있는 권리) 거래나 청약 때 제약이 커진다. 분양 일정을 미룬 사업장이 속출한 가운데 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다. 6일 부동산114에 따르면 11월 둘째 주에는 전국 7개 아파트 단지(5306가구)가 청약을 받고 5개 단지가 모델하우스 문을 연다.GS건설은 7일 경기 안양시 관양동 1591-12번지 일대에 ‘평촌 자이엘라’ 오피스텔 청약 접수에 나선다. 지하 5층~지상 28층짜리 건물 1개 동에 총 414실(전용 21~84㎡)로 구성된다. 지하철 4호선 평촌역을 도보로 이용할 수 있고 시민대로를 이용해 과천대로 및 외곽순환도로 진입이 수월하다. 생활편의시설로는 안양시청, 이마트, CGV, 한림대학교성심병원, 안양체육공원 등이 있다. 당첨자 발표는 오는 9일이며 11월 10일에 계약을 진행한다. 입주는 2019년 7월 예정이다.진흥기업은 9일 경북 구미시 공단동 110번지 공단 2주공 300단지를 재건축한 ‘강변뉴타운효성해링턴플레이스’ 청약 접수를 받는다. 지하 2층~지상 19층짜리 아파트 5개 동에 총528가구(전용 59~84㎡)로 구성된다. 이 가운데 280가구를 일반분양 한다. 단지는 판상형에 남동향 위주로 설계해 채광과 통풍을 갖췄다. 구미 IC가 차량 10분 내외에 있고 종합터미널, 구미역을 이용할 수 있다. 당첨자는 11월 17일 발표하며 23~25일까지 계약을 진행한다. 입주는 2019년 4월 예정이다.호반건설은 11일 경기 시흥시 목감지구 B-9블록에 공급하는 ‘시흥목감호반베르디움5차’ 아파트를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 25층 아파트 11개 동에 총 968가구(전용 84㎡) 규모다. 단지는 신안산선 목감역(2023년 예정), 서해안고속도로, KTX경부선 및 강남순환도로 등을 이용해 지역 내외로 이동할 수 있다. 코스트코, 이케아, 롯데아울렛 등 광명역세권 생활 인프라를 누릴 수 있다.
- [맥모닝 뉴스]朴 대국민 담화 무슨 내용? 外
- 밤 사이 쏟아진 수많은 뉴스 가운데 아침 출근 길에 꼭 봐야할 뉴스, 맥(脈)이 있는 뉴스만 콕 집어 알려드리는 ‘이데일리 맥모닝 뉴스’ 11월 4일 소식입니다.-朴, 오늘 대국민담화...‘재사과+檢수사’ 수용할 듯박근혜 대통령이 ‘최순실 국정개입 파문’의 결자해지를 위해 오늘(4일) ‘대국민담화’를 발표하기로. 이번 담화는 국정 최고책임자로서 사실상 마지막 읍소의 자리가 될 것으로 보여. 여권 관계자는 “박 대통령은 결자해지 차원에서 최씨와 본인과의 관계에 대해 다시 한번 진솔하게 설명한 후 사과할 것”이라며 “검찰의 조사도 전격적으로 수용한다는 의지를 밝힐 것”이라고 전해.박대통령은 김병준 총리 후보자에게 경제·사회 전반을 아우르는 내치의 전권을 주고 자신은 외교·안보에만 전념하겠다는 사실상의 ‘이원집정부제’ 구상도 직접 밝힐 듯.어떤 내용이 담길지 모르겠지만 과연 국민들의 화를 누그러뜨릴 수 있을 지…3일 오전 국회 의원회관에서 최순실 사태 진상규명과 국정 정상화를 위한 새누리당 국회의원 모임에서 참석자들이 현안에 관해 얘기하고 있다. (사진=연합뉴스)-“빨갱이 나라 막아야” 與 중앙위, 언론·야당에 색깔론새누리당 중앙위원회가 3일 최순실 게이트와 관련, “일부 언론과 야당의 거대한 음모가 정국을 혼란 속으로 몰아가며 국민을 선동하고 있다”고 맹비난.새누리당 중앙위가 언론에 배포한 ‘새누리당 당원 및 중앙위원회 성명서’에서 “지금 대한민국은 일부 언론의 추측성 보도와 지성인이라고 일컬어지는 교수들의 시국선언, 그리고 야당 등으로부터 마치 박근혜정부와 새누리당 당원들이 이 나라를 망친 대역 죄인처럼 매도당하고 있다”고 지적. 중앙위는 아울러 “일부 대권욕심에 눈 먼 자들이나, 팩트가 없는 허위 보도에 항의나 대꾸조차 제대로 하지 못하는 새누리당의 국회의원들만을 믿고 있을 수는 없다”며 “우리 이제 모두 패배의식에서 벗어나 정권재창출보다 더 중요한 조국 대한민국을 지키기 위해 더 나아가 빨갱이 나라가 되는 것을 막기 위하여 일치단결하자”고 덧붙여.군사기밀과 청와대 기밀을 외부로 유출하여 안보를 위협한 이는 누구? 때아닌 빨갱이 타령에 황당.-예상보다 강력한 부동산 대책…투기 잡지만 경제 악영향 우려도정부가 3일 서울 ‘강남 4구’와 경기 과천시 등에서 분양권 거래를 사실상 전면 금지하는 강도 높은 규제 카드를 꺼내들어.업계는 이번에 청약 조정대상 지역이 사실상 최근의 주택 경기를 이끌어온 곳이라 규제 시행 이후 분양권 전매시장이 사실상 통째로 증발할 것이라고 예상. 또 재당첨·청약자격 제한은 계약금만 들고 시세차익 목적에서 웃돈을 노리던 가수요, 투기세력의 활동을 위축시킬 것으로 전망.하지만 규제의 허점을 찾아 투기 수요가 이동하는 ‘풍선효과’ 걱정. 당장 양천이나 마포, 영등포 등이 새 유망지역으로 부상.또한 입주권 전매제한이 빠져있어 투기세력이 재건축이든 재개발이든 교통, 학군, 생활편의시설 등 인프라가 좋은 곳을 중심으로 한 입주권 거래로 방향을 틀 수도.한편에선 경기 침체 우려도 제기. 현재 한국 경제에서 유일하게 투자가 활발하고, 돈이 도는 영역이 주택 건설시장인데 이번 대책이 부동산 침체로 이어질 경우 경제 전반에 악영향을 줄 수 있다는 것.어쨌든 천정부지로 치솟은 집값이 정상이 아니라는 것은 사실. 또한 부동산만 활황이고 부동산 만으로 경제를 이끌어가는 것은 비정상. 빨리 정상으로 돌아오길…-한전, 3분기 매출액·영업익 역대 최고한국전력 올해 3분기 매출액과 영업이익이 역대 최고치를 기록.한전은 올해 3분기 연결기준 매출액이 15조 9435억원, 영업이익이 4조 4242억원으로 지난해 같은 기간보다 각각 3.1%와 1.9%가 늘었다고 1일 공시.이는 올 여름 무더위로 에어컨 가동 등 전기수요가 크게 늘었기 때문.새누리당 이철우 의원이 한전에서 받은 자료에 따르면, 8월 검침분 전기요금이 6월분보다 두 배 이상 늘어난 가구는 모두 298만 1000호. 같은 당 이채익 의원은 8월 전력 사용량 구간이 누진제를 본격적으로 적용받는 300kWh 초과에 속하는 가구가 모두 1138만 1000호에 달했다고 밝혀. 지난 6월 509만 8000호의 2.2배.이 와중에 누진제 개편 TF는 개점휴업인 상태. 국민들 피와같은 땀방울로 이루어낸 역대 최대 매출액. 과연 어떻게 쓰일지, 또 성과급 잔치?
- [11·3 대책]강호인 장관 “필요시 투기과열지구 지정 추가할 것”(일문일답)
- △강호인 국토교통부 장관이 3일 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’ 등 부동산 대책을 발표하고 있다.[사진=한대욱 기자][이데일리 박태진 기자] 정부가 서울 강남권을 중심으로 달아오른 주택시장 열기를 잠재우기 위해 규제 카드를 꺼내들었다. 강호인 국토교통부 장관은 3일 서울 종로구 정부서울청사에서 아파트 분양권(새 집에 입주할 수 있는 권리) 전매제한 강화·1순위 청약자 제한·재당첨 금지 확대를 골자로 한 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리 방안’을 발표했다. 당초 강남 지역에 그칠 것이란 예상과 달리 서울 25개 자치구와 경기도 6개 지역(과천·성남·하남·고양·동탄2·남양주),부산 5개 자치구(해운대·연제·동래·수영·남구), 세종시에도 적용한다.이번 대책의 핵심은 전매제한이다. 현재 서울·수도권 민간택지 내 분양권은 전매제한이 6개월, 지방은 아예 없다. 하지만 대책 발표일(3일)부터 ‘입주자 모집 공고’를 하는 조정대상 지역 분양아파트는 짧게는 1년 6개월, 길게는 최고 3년까지 분양권 거래가 금지된다. 강 장관은 “전매제한이 강화되는 대상 지역은 서울 25개 자치구를 포함해 경기도 과천·성남·하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시만 해당), 세종시”라며 “여기에 부산시 해운대·연제·동래·남구·수영구에 대해서는 청약 1순위 자격제한과 재당첨 금지 등을 적용하겠다”고 밝혔다.단기 투자수요 관리 및 실수요자 금융지원도 강화하기 위해 △중도금 대출보증 발급 요건 강화 △청약통장 2순위 접수시 사용 △1순위 청약 일정 분리 △청약가점제 현행대로 시행 등을 추진한다. 강 장관은 “입법 예고한 주택법 시행령, 주택공급에 관한 규칙 등 법령은 이달 중순까지 개정하고, 앞으로 시장동향과 지표를 모니터링 하면서 필요시 투기과열지구 등 맞춤형 대책을 추가적으로 마련해 나갈 계획”이라고 말했다. 다음은 강호인 국토교통부 장관과의 일문일답이다.△이번이 1단계 대책이라고 했는데 추가적인 대책은 어느 정도까지 검토가 됐는가.-국토부와 한국감정원, 주택도시보증공사 등 관계기관들이 함께 전국의 10곳을 지정해 세부적인 시장 분석에 나서 이번 대책을 마련했다. 그 이후 단계는 추가적인 모니터링을 통해 대책이 필요하다고 판단되면 내놓을 예정이다.△추가대책에는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율)도 포함돼 있는가.-지금 논의할 단계는 아닌 것 같다. 그때 상황에 맞춰서 검토하겠다.△이번 대책에는 향후 분양시장에 나올 강남 재건축 단지에 대한 규제가 빠졌는데 왜 그런가. 청약조건 조정으로 시장 과열을 막을 수 있다고 보는지.-(시장에 나올 강남 재건축 단지를 포함) 강남 4개구에 대해서도 전매제한 기간을 강화했다고 보면 된다. 최근 청약시장을 통해 단기 투자자 등 가수요가 붙어 집값 상승을 부추기고 있는데, 이런 가수요를 줄이기 위해선 강남4구와 과천까지는 소유권 등기이전 시까지 분양권 전매제한 조치를 한 것이다. △부산이 전매제한 규제에서 빠졌는데, 이로 인해 투기수요가 부산으로 몰릴 수 있다는 지적에 대해 어떻게 생각하는가.-부산지역은 주택법 규정상 당장 전매제한 조치가 불가능하다. 앞으로 부산지역의 청약시장을 지켜보면서 추가 대책을 검토하겠다.△부산에 전매제한 조치를 적용할 구체적인 시기는 정해진 게 없는가.-이달 중 주택법 시행령, 주택공급에 관한 규칙 등 입법예고와 제도 개선에 포함해 차후 고쳐나갈 것이다. 부산은 청약 1순위 조정, 청약자격 제한만으로 과열된 청약시장 열기를 잠재울 수 있을 것으로 본다.△보금자리론 대출이 최근 축소됐는데 실수요자를 위한 대책을 마련한다고 했다. 정부 간 엇박자가 아닌가.-엇박자는 아니다. 보금자리론 대출도 저소득 계층에 대한 지원은 탄력적으로 이뤄지는 것으로 알고 있다. 이번 대책에서는 주택도시보증공사 등에서 공급하는 중도금 대출보증을 받는 기준을 실수요 위주로 재편하고, 한국토지주택공사(LH)가 공급한 공공분양주택의 경우 무주택 서민을 위한 중도금 대출도 원활히 지원되도록 한다는 데 초점을 맞췄다.
