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[목멱칼럼]부동산 시장, 50%의 진실을 경계하라
[박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원]유럽의 전설적인 투자자인 앙드레 코스톨라니. 그는 50%만 옳은 정보가 가장 위험하다는 명언을 남겼다. 즉 “50%만 옳은 정보는 100% 틀린 정보보다 더 위험하다. 50%의 진실은 완전한 거짓말이기 때문”이라는 것이다. 우리가 접하는 정보 중에는 사실도 있고 거짓도 있을 것이다. 내가 받은 정보가 모두 거짓이라면 판별이 간단해서 헷갈릴 필요도 없다. 문제는 일부는 진실이고 일부는 거짓일 때다. 진실보다 그럴 듯한 거짓이 사람을 현혹시킨다. 더 화려하게 포장되고 자극적이니 눈길이 갈 수 밖에 없을 것이다. 그의 말처럼 절반의 진실은 결국 거짓이다. 부분, 부분은 옳을지 모르지만 전체적으로 틀린 것이다. 우리는 부분적 진실에 현혹돼 결정적인 순간 판단을 그르치기 쉽다. 부분보다 전체가 중요하다. 전체는 부분의 합보다 크다. 부분에 함몰되지 않고 전체를 통찰할 수 있는 식견이 필요하다는 얘기다. 가령 우리는 토지보상금이 많이 풀리면 집값이 오른다고 생각한다. 지난해 토지보상금이 32조원이나 풀린다는 보도가 있었지만 집값은 되레 급락했다. 토지보상금은 부동산시장의 하나의 변수일 뿐이다. 토지보상금은 기본적으로 시장 흐름에 민감하게 움직인다. 투자환경이 그만큼 우호적으로 조성돼야 시장의 불쏘시개 역할을 한다. 금리가 급등하는 국면에서는 토지보상금이 풀려도 부동산시장에 미치는 영향은 극히 제한적이다. 즉 부동산경기가 활황이냐, 아니면 침체기냐에 따라 토지보상금의 영향이 서로 달리 나타난다는 것이다. 토지보상금 변수를 시도 때도 없이 확대 포장하는 일은 정확한 시장분석에 걸림돌이 된다.공급이 모자라니 집값은 무조건 오른다는 말도 또 다른 도그마다. 한동안 공급 부족으로 집값이 오른다는 담론들이 많았다. 하지만 집값이 급락한 요즘은 누구도 공급부족 얘기를 꺼내지 않는다. 공급 부족보다 공급이 부족할 것이라는 불안심리가 집값에 더 영향을 미쳤는지 모른다. 2012년 하우스 푸어 사태 당시에도 서울과 수도권 아파트 입주 물량이 태부족해도 집값은 폭락했다. 미국 하버드대 에드워드 글레이저 교수는 “탄력적인 주택공급은 급격하고도 고통스러운 가격 급등 가능성을 낮춰주는 것은 맞다. 하지만 주택 매수광기를 다스리는 완벽한 해독제는 아니다”라고 말했다. 다른 변수를 고려하지 않고 오로지 공급량만으로 집값을 논하는 것도 논리의 비약이 될 수 있다는 얘기다. ‘아니면 말고 식’ 극단적인 비관론자를 조심해야 하듯 극단적인 상승론자 역시 경계하라. 전망이 틀렸다고 손해배상을 청구할 수 없는 노릇이다. 그 책임은 내가 오롯이 다 떠안아야 한다. 이래서 부동산시장을 볼 때 균형과 객관적 고찰, 그리고 비판의식이 필요한 것이다.사실 부동산처럼 이해관계가 엇갈리는 분야도 없다. 누구나 자신의 입장에서 희망한다. 집이 없는 사람은 집값이 내리길 바라고, 집이 많은 사람은 집값이 오르길 기도할 것이다. 개인의 희망이 전망으로 자주 포장된다. 대체로 전망을 할 때 자신의 ‘소망적 사고’를 뒤섞기 마련이다. 이런 소망적 사고가 SNS(소셜 네트워크 서비스)를 타고 유령처럼 흘러 다닌다. 집값 하락국면에서는 무주택자의 전망이 잘 맞을 것이다. 반대로 상승국면에서는 다주택자들의 전망이 적중할 수 있다. 시장 전망에 대해선 정서적 소망과 이성적 예측을 구분해야 하는 것이다. 주관적 감정보다 냉철한 이성적 분석이 더 중요하다. 중심을 잡고 사견 없이 있는 그대로 읽어낼 수 있는 능력이 필요한 시대다. 부동산시장은 갈수록 극단적인 논리만 횡행한다. 기계적인 균형이라도 좋다. 이해관계에서 벗어나 생각의 중심 추를 중앙에 놔보자. 쉬운 얘기는 아니다. 하지만 중심을 잡고 좀 더 종합적으로 바라보는 안목을 기르기 위해 노력한다면 불가능한 것은 아니다. 일단 너무 그럴듯해 보이면 의심부터 해보자. 정보 홍수 시대, 냉정하게 정보를 잘 가려 수용하는 분별지(分別智)가 절실한 때다.

2023.01.16 I 논설위원 기자

집값 하락폭 축소, 급매물 소진…주택시장 바닥론 '솔솔'
[이데일리 김아름 기자] 주택시장의 바닥기로 꼽히는 2013년의 각종 지표와 현재 상황이 닮았다는 평가가 제기되면서 이를 기점으로 집값이 반등할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 급매물 소진이 서서히 이뤄지고 하락세도 둔화하는 등 시장 반등의 기미가 엿보이고 있다. 여기에 부동산 경기 부양을 위한 정부의 정책도 뒷받침하면서 집값 반등의 시기도 빨라지는 게 아니냐는 기대감도 나오고 있다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]15일 이데일리가 부동산 정보제공 업체 경제만랩에 의뢰해 서울 거주자의 타지역 아파트 매매 거래 현황을 살펴본 결과 2013년1월 이후 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 이는 서울 거주자가 다른 지역의 아파트를 사들이는 ‘원정 매입’이 얼만큼인지를 나타내는 수치로 부동산 투자 심리를 알 수 있는 지표다.경제만랩이 2006년1월부터 2022년11월까지 한국부동산원의 통계를 분석한 결과 지난해 11월 서울 거주자의 타지역 아파트 매매거래량은 2429건이었다. 2013년1월에는 2838건을 기록한 뒤 2월 2590건, 3월 3034건으로 회복되는 추세를 보인 바 있어 지난해 11월을 기점으로 반등할 수 있을지도 관심이다.부동산R114에 따르면 지난해 12월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 하락했다. 일반 아파트가 0.07%, 재건축 아파트가 0.06% 내렸다. 서울 아파트 매매가격은 지난해 7월부터 6개월 연속으로 매주 하락하면서 연간 기준으로 2013년 이후 9년 만에 약세로 마감했다. 이에 집값이 바닥을 찍었던 지난 2013년 때와 견줘 현재 주택 매매 시장 역시 바닥을 다지고 반등을 기대해볼 만하다는 전망도 나온다. 실제 부동산 시장을 가늠하는 여러 지표가 호전되는 신호도 포착되고 있다.부동산원의 1월 2주(1월 9일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 매매가격은 0.52% 하락해 하락세가 둔화했다. 전국 주간 아파트 매매가격은 1월 첫주에는 전 주보다 0.65% 하락했고 12월 마지막 주에는 전주보다 0.76% 하락해 최고점을 찍고 이후 2주 연속으로 하락폭을 줄이고 있다.급매물 거래도 속속 이뤄지고 있다. 지난 9일 서울 여의도 시범아파트 전용면적 79㎡(약 24평) 매물이 15억원에 손바뀜됐다. 잠실주공5단지 전용면적 76㎡형은 지난 5일 19억8350만원에 거래가 체결됐다. 목동14단지도 지난 9일 전용 74㎡형이 10억2000만원에 계약됐다.서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습. (사진=방인권 기자)가격이 하락한 급매물이 소진되는 것은 부동산 바닥 다지기의 전형적인 현상이라는 게 전문가들의 평가다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “거래 절벽이 해소되는 이런 모양새로 가는 게 제일 좋은 시나리오다”며 “규제를 풀고 거래를 유도하는 과정에서 급매물이 늘어날 수 있지만 시장에서 수요자가 바닥이라고 확인하고 그에 동의해야 시장도 정상 거래 흐름으로 갈 수 있다”고 설명했다.이달 30일부터 소득요건을 불문하고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 배제하는 특례보금자리론 시행을 두고 2013년 박근혜 정부의 ‘빚내서 집사라’는 정책과 비슷한 상황이 아니냐는 의견도 나온다. 고종완 한국자산관리연구소장은 “부동산 매수 심리가 살아나는데 긍정적인 영향을 줄 수 있다고 본다”며 “실수요자에게는 가뭄 속 단비처럼 내 집 마련의 대출 문턱을 낮추는 효과를 가져올 수 있다”고 말했다.

2023.01.16 I 김아름 기자

[미리보는 이데일리 신문]‘긴축의 끝 다가온다’ 고개 드는 위험자산
[이데일리 김미경 기자] 다음은 16일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-‘긴축의 끝 다가온다’ 고개 드는 위험자산-은행 대출금리 0.3%p 떨어진다-연일 관계개선 외친 日총리…‘강제징용’ 해결까진 첩첩산중-[사설]내막 드러나는 ‘재판거래 의혹’…檢, 서둘러 실체 밝혀야-[사설]회장단 사의 전경련, 과감한 혁신으로 새 모습 보여주길△종합-턱밑까지 차오른 美부채…옐런 “한도 늘려달라”-다섯에 두집은 ‘나홀로 산다’, 1인가구 ‘1000만 시대’ 눈앞△LG전자 북미 전초기지를 가다-부품생산·조립·포장까지 로봇이 ‘척척’…10초마다 세탁기 한대 ‘뚝딱’-류재철 LG전자 H&A사장 “UP가전으로 북미시장 공략 가속화”△긴축 종료 시그널-기류 달라진 중앙은행-물가만 보던 한은 “경기도 고려”…하반기 금리인하론 ‘솔솔’-서머스마저 “끝 보인다”…힘받는 美 금리정점론△긴축 종료 시그널-시장 영향은-끝나가는 돈줄 죄기에 유동성 랠리 기대…기업 실적악화는 변수-두달 만에 2만달러 회복…반등엔진 시동 건 비트코인-원화값 석달 새 15% 급등…1200원대 초반서 안정 찾을 듯△종합-日 ‘군국주의’ 강화 행보, 반일 감정 격화 ‘부채질’-작년 3명 중 1명 ‘36시간 미만’ 근무…단기근로자 역대 최대-‘대출 영업·승인 등 직무 분리’ 저축은행 PF대출횡령 막는다△정치-‘해임’된 나경원 행보에 집중된 시선…달갑지 않은 다른 당권주자들-양곡관리법 개정, 北 무인기 대응…여야 ‘설 밥상 이슈’ 선점 경쟁-“당대표 수도권 출마 약속보다 중요한 건 인재 영입”-북한, 내일 최고인민회의…김정은 ‘입’에 쏠린 눈-정진석 “계파 있을 수 없다…우린 모두 친윤”△경제-전기요금 독립적 결정 어려워…구조개편 절실-올해 제조업 매출 전망도 먹구름-2020년 집 산 사람도 일시적 2주택 세금 혜택-“부양책에도 소비심리 저조…中 부동산 올해도 어렵다”△금융-기준금리 올랐지만 떨어지는 주담대…시장은 혼란-돈줄 마른 취약층 ‘긴급소액대출’ 나온다-5대 은행 평균연봉 1억 훌쩍…‘고금리 이자장사’ 눈총-오피스텔·상가주택은 제외…전세낀 집은 부분 대출 가능△글로벌-美 실적시즌 개막…“하반기까지 수익침체, 대응책 봐야”-中 작년 경제성장률 2.8%…46년來 두번째로 낮아-중국 ‘위드 코로나’ 이후 사망자 6만명-러, 우크라에 공습 최소 18명 사망…英 “전차 지원”△산업-축구장 880개 크기, 길이만 1km…SK, 링컨 고향서 배터리 승부수-신학철, 韓기업인 첫 다보스포럼 화학·소재 의장-시속 64km로 충돌한 아이오닉5 배터리·탑승자 모두 멀쩡했다-떨어지는 니켈·코발트값…K배터리 방긋△ICT-스타링크, 2분기 국내 상륙…韓 위성통신 시장 지각변동 예고-포시마크 품은 네이버, 글로벌 C2C 사업 확장 가속-전북에서 60억 수주…토종 클라우드 도약 발판될 것△중소기업- 추가연장근로제·안전운임제 한 세트로 묶어 논의해야- 중기부 청년창업사관학교 민간주도·디지털전환 강화 - 생태계 살릴까…차기 벤처업계 수장 관심집중- 기업 인사담당이 꼽은 올해 사자성어 ‘악전고투’ △소비자생활- 판매·관리비 탓…이마트 빛바랜 최대 실적- 친환경 스토어…삼청동 ‘플리츠마마 이웃’ 가보니 - 한 땀 한 땀 수작업…명품정장 男다르네 - 대한상의 “코로나보다 혹독한 소비한파 온다” △증권- 중국에 울고 웃는 화장품주…봄날은 온다- 내달 FOMC까진 경계감 풀지말라…박스권 증시, 종목별 전략 세워야 - “대체플라스틱 제품 개발, 신시장 개척…백판지 업황 반등 이끌 것”- 외인 귀환에도…하락에 베팅하는 개미들- 바람 잘 날 없는 오스템임플란트, 단타족 타깃 떠올라 △부동산 - 집값 하락폭 축소, 급매물 소진…주택시장 바닥론 ‘솔솔’ - 주건협 위기대응 TF 신설…중소건설사 지원책 모색- “떠났던 투자자들이 돌아온다, 서울 아파트 주목하라” - 재건축단지 투자, 대지지분·용적률부터 살펴보세요 △문화 - 불확실하고 막막한 미래 오늘 하루를 유쾌하게 웃어라 - 고전발레부터 K발레까지 ‘발레풍년’일세 - 독립 열망만큼 화려하게 女봐라, 통쾌한 액션 강렬△스포츠 - “오타니 공요? 우리도 못 치란 법 없죠”- “미국 진출요? 민지 언니가 간 후에” - 韓 최초 ATP투어 2회 우승 권순우, 호주오픈서 일낼까- ‘새신랑’ 김시우, PGA 투어 소니오픈 3R 공동 5위 △이데일리가 만났습니다 - 감염병 돌 때마다 공공의료 경영난…3차병원 수준으로 의료 질 높여야 - “2~3배 급여 차에 상대적 박탈감…공공병원 간호사 이탈현상 심화” △오피니언- 부동산 시장, 50%의 진실을 경계하라 - 바이오에 국운을 걸어야 하는 이유- 금리 올려라 내려라…시장 왜곡하는 관치금융△피플- “mRNA·LNP 등 ‘미개척’ 분야 난제부터 풀어갈 것”- 경계현 사장 “美테일러에 ‘삼성 고속도로’ 생겨” - 독립운동하는 심정으로 ‘이란 반정부 시위’ 알리기 나서- 수분 안정성 향상 차세대 태양전지 기술 개발- 조수미 앨범 ‘사랑할 때’, 클래식 분야 골든디스크 달성- 송은미술대상 대상에 전혜주 작가△사회- ‘쌍방울 의혹 핵심’ 김성태 내일 국내 송환…이재명 사법리스크 고조- ‘이태원 수사’ 바통 받은 檢…경찰도 못한 ‘윗선’ 겨눌까 - “제발 도와주세요” 흑두루미의 외침- 외교부, MBC에 정정보도 청구 소송…‘바이든vs날리면’ 결국 법정으로 - 서울시 2025년 경제학자대회·정치학회총회 잇달아 유치

2023.01.15 I 김미경 기자

일시적 2주택 처분기한 3년으로 연장…2020년 산 주택도 적용
[세종=이데일리 공지유 기자] 정부가 일시적 2주택자의 주택 처분 기한을 2년에서 3년으로 늘리면서 2020년에 집을 한 채 더 구입한 2주택자들도 내년까지 기존 주택을 팔면 1세대 1주택자로 세금 혜택을 받을 수 있게 된다.8일 서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. (사진=연합뉴스)15일 기획재정부에 따르면 정부는 일시적 2주택자의 주택 처분기한을 2년에서 3년으로 늘리는 개정 시행령안을 과거까지 소급 적용하기로 했다. 지금까지는 서울·수도권 등 조정대상지역의 일시적 2주택자가 기존 주택 1채를 보유한 상태에서 신규 주택을 취득할 경우 2년 이내에 기존 주택을 팔아야 1세대 1주택자로 간주해 세 혜택을 받았지만, 이를 3년으로 늘렸다. 시행령 개정안의 효력이 발생하는 지난 12일 이전에 매수한 주택도 동일하게 주택 처분 기한이 3년으로 늘어난다.이에 따라 과거 부동산 규제지역에서 새로 집을 산 일시적 2주택자도 3년 안에 기존 주택을 처분(1월12일 이후 양도분)해 2주택 상황을 해소하면 1가구 1주택자로서 세금 혜택을 볼 수 있다. 기존 주택이 시가 12억원 이하 저가 주택일 경우 양도 차익에 대한 세금을 내지 않는다. 최대 80%의 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 취득세 역시 조정대상지역 기준 8%에 달하는 중과세율이 아닌 1~3%의 기본세율만 부담하면 된다.기존 규정에서는 현재 조정대상지역 여부와 무관하게 과거 조정대상지역에서 주택을 보유한 사람이 조정대상지역에서 추가로 주택을 구입하면 반드시 기존 주택을 2년 이내에 처분해야 했다. 주택 소재지가 현재 조정대상지역에서 해제됐더라도 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 규제가 적용됐다.가령 지난 2021년 10월에 당시 조정대상지역 및 투기과열지구였던 수원에서 주택 1채를 추가로 사 일시적 2주택자가 된 경우, 수원이 지난해 11월 조정대상지역에서 해제됐지만 구입한 시기에 조정대상지역이었기 때문에 올해 10월까지 주택을 처분해야 일시적 2주택 혜택을 받을 수 있었다.그러나 정부가 시행령을 개정하면서 내년 10월까지 주택을 처분하면 1주택자로 양도세와 취득세 특례를 적용받는다. 2020년에 주택을 산 일시적 2주택자도 올해까지 기존 주택을 처분하면 세금 혜택을 볼 수 있다. 다만 2020년 주택을 한 채 더 산 일시적 2주택자의 경우 기존 처분기한인 2년에 맞춰 지난해 집을 처분했을 가능성이 크다.종합부동산세(종부세)도 마찬가지로 3년 내 처분 시 일반 기본공제 9억원이 아닌 12억원의 1세대 1주택 기본공제를 받을 수 있다. 기재부가 지난해 일시적 2주택자에 대한 종부세 특례를 접수한 결과 총 1만2000명이 이를 신청했다.이 기간 일시적 2주택자는 공시가 기준 12억원까지는 종부세를 부담하지 않아도 되고 고령층이거나 주택을 장기간 보유했을 경우 최대 80%의 세액공제도 받을 수 있다.정부는 이번 조치를 통해 고금리 상황 등 거래 절벽 속에서 기존 주택을 처분하지 못해 어려움을 겪고 있는 실수요자의 걱정을 덜고, 급매물에 따른 집값 폭락을 막겠다는 복안이다. 추경호 부총리 겸 기재부 장관은 “거래 부진 장기화로 기존 주택 매도 의사가 있어도 기한 내 처분하지 못하리란 우려가 큰 상황”이라며 “부동산 가격과 거래동향을 잘 살펴 주거 실수요자와 취약계층 애로사항을 미리 해소하겠다”고 밝혔다.

2023.01.15 I 공지유 기자

새해 '금리 인상' 멈추고 '인플레이션' 잡히면 집값 오를까?
[이데일리 양희동 기자] 최근 발표된 미국의 지난해 12월 물가상승률이 6.5%로 13개월 만에 6%대로 내려오는 등 인플레이션이 정점을 지나 확연한 하락세로 접어들고 있다. 이에 미국 연방준비제도(연준)의 금리 인상도 속도 조절 가능성이 커지며 연내 인상 중단 전망이 우세해지고 있다. 한국은행도 4%까지 기준금리를 올리지 않고 최대 3.75%로 연내 금리 인상을 마무리할 가능성이 높게 점쳐지고 있다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]새해 부동산 시장에선 금리 인상과 인플레이션 우려가 낮아지고, 정부의 각종 규제 완화책이 나오며 반등 기대감도 조심스럽게 고개를 들고 있다.정부는 지난 12일 일시적 1가구 2주택자의 종전주택 처분기한을 2년에서 3년으로 연장했다. 이에 따라 일시적 1가구 2주택자는 이날부터 양도세·취득세·종합부동산세 등에서 혜택을 받게 됐다. 양도세는 1가구 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 적용(취득세), 다주택자 중과(조정대상지역 2주택 중과세율 8%) 배제(1~3% 기본세율 적용), 종부세는 기본공제 12억원, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%) 등을 적용한다.이런 정부의 규제 완화 추세에도 불구하고 서울과 전국 아파트값의 반등 기미는 아직 보이지 않고 있다.14일 KB부동산에 따르면 1월 둘째주(9일) 서울 아파트값 변동률은 -0.38%, 전국은 -0.37%로 집계됐다. 서울은 지난해 7월 셋째주(18일) 하락세로 전환된 이후 25주 연속 떨어지고 있다. 또 전국은 지난해 6월 둘째주(13일) 하락 반전된 이후 30주 연속 하락세가 지속되고 있다.정부의 규제 완화책이 나오고 있지만 매수 심리가 완전히 얼어붙은 상황에서 쉽게 매수세가 붙기 어려운 시장 분위기가 집값 하락을 부추기고 있는 것이다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “매수자들은 금리, 가격 부담으로 추가하락을 기대하고 있어 단기적으로는 거래 소강, 힘겨루기가 지속할 것으로 예상한다”며 “집값 하락요인이 해소되거나 수용 가능한 가격 조정이 완료되기 전까지는 거래 활성화가 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.◇ IMF외환위기·글로벌금융위기 땐 금리 내리자 ‘집값’↑하지만 일각에선 과거 금리 인상기에서 동결 및 하락기로 전환되는 시기, 우리나라 부동산 시장이 상승 전환했던 사례에 주목하고 있다.우리나라 금리가 급격히 인상됐던 대표적인 시기는 1998년 IMF 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 등 두 차례 있었다. 1998년의 경우 콜금리 목표(기준금리)가 한때 20%까지 치솟기도 했지만 이후 1999년 4~5%대로 빠르게 낮아지며 집값도 가파르게 반등한 바 있다.1987년~2022년 서울 아파트값 연간 변동율 추이. (자료=KB부동산·단위=%)KB부동산 통계에 따르면 1998년 한해 서울 아파트값은 14.60%나 급락했지만, 이듬해인 1999년엔 12.50% 상승했고 이후 2003년까지 5년 연속 올랐다.부동산 장기 침체를 상징하는 시기인 2008년 글로벌 금융위기 이후를 살펴보면 서울 아파트값은 그해 10월 하락세로 전환돼 6개월 연속 떨어졌지만 연간 변동률은 3.20% 올랐다. 또 2009년에도 2.58% 상승했다.실제 하락이 시작된 것은 글로벌 금융위기가 촉발된 지 2년 뒤인 2010년부터로 그해 -2.19%를 시작으로 2011년 -0.44%, 2012년 -4.48%, 2013년 -1.84% 등 4년 연속 하락세가 이어졌다.(자료=한국은행)◇ 금리 인상 후 하락시 어김없이 집값 상승…1%대 낮은 성장 변수주목할 점은 기준금리와 집값 변동률의 상관관계다. 글로벌 금융위기 직후 한국은행은 기준금리를 2008년 10월 5.25%에서 2009년 2월 2.0%로 불과 4개월 만에 3.25%포인트나 낮췄다. 이 시기 급격한 금리 인하와 맞물리며 부동산 시장은 별다른 하락세를 보이지 않았다.하지만 한국은행이 2010년 7월부터 기준금리를 인상하기 시작해 2011년 6월 3.25%까지 금리를 올리면서 집값 하락이 시작됐다. 이후 2012년 7월까지 높아진 금리가 유지됐고, 2%대로 낮추는 확실한 하락 시그널이 나온 2014년부터 집값은 다시 상승 반전됐다.결과적으로 한국은행이 기준금리를 2%대 이하로 유지했던 2014년부터 2022년까지 무려 8년간 서울 아파트값은 상승세를 탔다. 이로인해 과거 사례를 미뤄볼 경우 집값이 상승 반전하는 조건은 올해 금리인상 기조가 멈추고, 내년 이후 2%대 이하로 확실한 금리 인하 시그널 나오는 상황 등이 거론된다.문제는 1998년 IMF외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 당시엔 우리나라 연간 국내총생산(GDP) 성장률이 단기간에 빠른 회복세를 보였다는 점이다. 이에 비해 올해 우리나라 GDP 성장률은 1%대로 전망되고 있어, 한국은행이 기준금리 인상을 멈추더라도 단기간에 과거와 같은 집값 반등이 어렵다는 분석이 나오는 이유다.이승훈 메리츠증권 연구원은 “2023년 한국 경제는 1.4% 성장에 그칠 것이다. 당초 예상에 비해 반도체 업황이 악화되며 수출이 더욱 부진할 가능성이 커졌기 때문이다”라면서도 “관리물가 인상에 따른 것이기에 추가 금리인상의 실효성은 낮고, 오히려 한은은 경기대응 일환으로 연말 쯤 인하를 고민해야 할 것으로 보인다”라고 전망했다.

2023.01.14 I 양희동 기자

“규제 다풀었다”…내집 마련 적기는? [복덕방기자들]
[이데일리 신수정 기자] “주택규제에 수익형 부동산으로 몰려갔던 투자자가 다시 주택시장을 눈여겨 보는 타이밍이 왔다”[사진=방소현]고준석 제이에듀투자자문 대표는 13일 유튜브 ‘복덕방기자들’에 출연해 최근 주택규제 완화와 관련해 이같이 설명했다. 고 대표는 “다주택자들에게 메겨졌던 세금도 상당 부분 완화됐고 분양권 전매제도와 실거주 의무도 폐지됐기 때문에 주택시장에 대한 투자 보폭은 굉장히 넓어졌다”며 “지역별 주택시장을 비교했을 때 지방보다는 수도권, 수도권 내에서도 서울로 쏠릴 가능성이 높다”고 전망했다.특히 민간임대사업자의 경우 과거와 달리 아파트도 등록이 가능해 진데다 2채 이상부터 등록할 수 있도록 규제가 바뀌면서 투자 가능성이 높아졌다고 설명했다. 고 대표는 “규제 완화로 1채만 들고 있기보다 2채 이상을 보유하면서 임사자 등록을 하는 편이 나은 분들이 있어 이 시기에 세금 등을 고려한 매입 판단을 하는것도 좋다”며 “임사자 등록은 공공임대가 공급하지 못하는 주택을 공급하는 순기능 역할을 하는데다 지금과 같은 집값 경착륙을 방어해주는 효과를 나타낼 수도 있다”고 설명했다.실수요자의 내 집마련도 적극적으로 판단해야 할 때가 다가왔다고 강조했다. 그는 “부동산 분위기가 1998년 IMF때나 2008년 금융위기와 비슷한데, 지금은 위기가 아니다”며 “금리가 높아서 가격을 통제, 하락시키는 국면인데 과거 사례를 돌이켜 봤을 때 지금 내 집 마련을 위해 움직여야 할 때”라고 분석했다.다만 그는 과거 대표적인 규제 완화시기였던 박근혜 정부때와 다른 점을 원금상환에 대한 ‘거치기간’이라고 지적하며 주택경추락 완화와 실수요자에 대한 현실적인 지원을 강화해야 한다고 설명했다. 고 대표는 “규제가 완화됐다고 하지만 고금리에 부담을 느낀 실수요자들의 움직임은 크지 않을 것”이라며 “과거 박근혜 정부때도 주택담보대출 금리가 4~6%였지만 이자만 낼 수 있는 거치기간을 줬기 때문에 당장의 부담이 덜했기에 실수요자들이 시장에 진입할 수 있었다”고 설명했다. 이어 고 대표는 “현재 경기도 좋지 않은데다 청년이나 신혼부부들은 사회 초년생인 만큼 DSR 범위 내에서 대출을 받았다고 하더라도 원금과 이자를 동시에 갚는 것은 부담이 큰 상황”이라며 “원금상환에 대한 유예기간을 통해 실수요자의 숨통을 틔워준다면 주택시장 연착륙을 이끌어 낼 수 있을 것”이라고 덧붙였다.앞으로 집값 변동은 현재의 규제 완화만으론 반등하기 어렵다고 내다봤다. 고 대표는 “집값이 반등하려면 금리 인하가 있어야 하는데, 한국은행 기준금리는 미국 기준금리 영향에서 벗어나기 힘들다”며 “미국은 여러 지수 중 소비자물가지수(CPI)를 중요하게 생각하는데, CPI를 상반기 6.5%에서 3.5%로 내려갈 것으로 예상했기 때문에 실제 CPI 지표가 그대로 움직인다면 주택가격 반등 시그널로 봐야 할 것”이라고 분석했다.※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=서보석PD,출연=고준석, 신수정)

2023.01.13 I 신수정 기자

한국 부동산 세금 부담 5년새 '껑충'…OECD국 1위
[세종=이데일리 공지유 기자] 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 부동산 관련 세금 비중이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 38개국 중 가장 높은 것으로 나타났다. 특히 지난 정부에서 순위가 급격히 상승했다. 8일 서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. (사진=연합뉴스)12일 유경준 국민의힘 의원실이 발표한 ‘부동산 관련 세금 국제비교 보고서’에 따르면 지난 2021년 기준 한국의 GDP 대비 부동산 세금 비율(양도소득세 제외)은 4.502%를 기록했다. 이는 OECD 회원국 중 1위로, 룩셈부르크(4.021%)가 뒤를 이었다.이어 프랑스(3.823%), 영국(3.814%), 캐나다(3.486%), 벨기에(3.341%), 미국(2.971%), 스페인(2.733%), 일본(2.647%), 이스라엘(2.597%) 순으로 부동산 관련 세금부담이 컸다. 문재인 정부가 출범하기 이전인 2017년에는 OECD국가 중 8위였지만, 2021년에 1위까지 올랐다. 부동산 관련 세금에 양도세를 포함할 경우 한국은 6.274%로 2위인 영국(4.337%)보다 훨씬 높은 것으로 나타났다. 이어 룩셈부르크(4.021%), 캐나다(3.962%), 미국(3.884%) 순이었다. 부동산 관련 세금을 보면 재산세와 종합부동산세를 포함하는 부동산 재산세의 증가세가 뚜력했다. 한국의 GDP 대비 부동산 재산세 비중은 2020년까지 평균에 못 미쳤지만 20201년에는 1.182%로 12위를 기록해 OECD평균인 0.969%를 크게 웃돌았다.2017년 대비 2021년 부동산 재산세 상승 국가는 38개국 중 11개국이었는데, 한국은 0.402%포인트 증가해 가장 높은 상승률을 보였다. 다른 국가들은 0.001~0.149%포인트 상승하는 데 그쳤다.부동산 취득세 등 자산거래세의 GDP 대비 비중은 2.6%로 역시 OECD 1위를 기록했다. 2위인 벨기에 1.17%보다 2배가 넘는 수치다. 상속·증여세의 경우 0.724%로 OECD 국가 중 2위였다.유 의원은 “문재인 정부의 엉터리 부동산 정책으로 집값은 폭등했고, 한국은 느어난 세금 부담으로 ‘부동산 세금 세계 1위 국가’라는 불명예를 기록했다”면서 “민주당에서도 과거 정책을 반성하고 이제라도 윤석열 정부의 부동산 세금 완화 정책을 적극 수용해야 할 것”이라고 말했다.

2023.01.13 I 공지유 기자

"급하게 팔 이유 사라져 안도"…"고금리에 거래절벽 해소 한계"(종합)
[이데일리 김아름 기자] 일시적 2주택자의 주택 처분기한이 연장되면서 시장에서는 대체로 환영했지만 전반적인 시장 분위기를 반전시키기는 어려울 것이라는 분석이 지배적이었다. 오히려 급매물을 거둬들이면서 거래절벽을 이끌 수도 있다는 지적까지 나왔다. [그래픽=이데일리 이미나 기자]◇“숨돌렸다…적당한 처분시기 볼 것” 정부가 12일 일시적 2주택자의 주택 처분 기한을 현재 2년에서 3년으로 연장한다는 시행령 개정안을 발표하자 부동산 시장에서는 개별 상황에 대한 적용 여부 문의가 쏟아졌다.일시적 2주택자인 A씨는 “2년 기한 내 팔지 못할 것 같아서 지난해 종합부동산세 일시적 2주택자 특례 신청을 하지 않았다”며 “이번 대책으로 3년 기한으로 늘면서 종부세도 해당한다는데 특례신청을 하지 않은 대상자는 작년 말에 낸 종부세 환급처리 안 되느냐”고 토로했다.이에 대해 기획재정부 관계자는 “특례신청을 한 사람은 3년으로 인정받지만 특례신청 자체를 하지 않으면 환급은 불가능하다”고 설명했다. 시장에서는 일부 기대감을 보이기도 했다. 일시적 2주택자인 B씨는 “집을 내놨지만 보러오는 사람이 없어 속이 탔는데 이번에 1년의 기한을 더 줘서 숨을 돌렸다”며 “종부세 부담도 줄어들어 계속 보유하면서 적당한 처분 시기를 볼 것이다”고 말했다.함영진 직방 데이터랩장은 “규제지역 해제와 함께 1세대2주택 중복보유기간 3년 확대로 일시적 2주택자는 종전매물 처분 압박의 운신 폭이 커졌다고 본다”며 “취득세, 양도세, 종부세 부담이 2주택까지는 완화하는 분위기라 괜찮은 지역의 2주택 보유나 1주택자의 1채 급매물 추가 구매 검토 등도 가능해질 전망이다”고 말했다. [이데일리 방인권 기자]서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습.◇부동산 시장 부양까진 ‘글쎄’다만 이 같은 대책이 실제 침체한 부동산 경기를 부양하는 데에는 한계가 있겠다고 전문가들은 평가한다. 거래절벽 상황이 나아지지 않는 이상 앞으로 1년 동안 큰 변화를 가져오기란 어렵다는 전망이다. 올해 거래가 활성화돼 집이 팔린다면 다행이지만 주택 시장 침체기가 지속하면 여전히 집이 팔리기를 희망하면서 기다리는 상황이 계속될 수 있기 때문이다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “거래절벽으로 집을 옮기기가 쉽지 않은데 유예기간이 길어지면 갈아타기에 숨통이 트이고 시장에 매물 압박도 다소 줄어들 것이다”며 “다만 팔리기를 기도할 수밖에 없다”고 설명했다.사실상 잠겨 있는 주택 거래 시장이 풀려야 효과가 있는 정책이라고 설명한다. 현재 시장 상황은 여전히 거래절벽이 지속하고 있다. 특히 전세 끼고 주택을 사들이기도 더욱 어려워졌다. 이날 부동산R114에 따르면 지난해 말 기준 서울 아파트의 매맷값과 전셋값 간 격차가 역대 최대 수준으로 벌어졌다. 2022년 서울 아파트의 3.3㎡당 매매 및 전셋값은 각각 4235만원, 2076만원으로 조사됐다. 매맷값과 전셋값 차이는 2159만원으로 부동산R114가 시세 조사를 시작한 2000년 이래 최대 수준으로 벌어졌다. 서울 지역에서 부동산 중개업소를 운영하고 있는 C씨는 “이번 대책 발표로 문의가 늘어나거나 하지 않고 매물을 거둬들이는 매도자도 없는 상황”이라며 “현재 시장은 금리 영향이 가장 크다. 어떤 대책이 나와도 금리가 낮춰지지 않으면 주택 수요자들을 움직이게 하지 못할 것”이라고 전했다.이달 13일 한국은행 금융통화위원회가 또다시 기준금리를 인상할 가능성이 큰 것으로 점쳐지는 상황에서 거래절벽 현상은 쉽게 풀리지 않으리라 보인다.함 랩장은 “고금리와 경기 위축 우려로 주택 수요는 대기 수요가 많은 인기지역 등으로 제한되고 거래 총량도 단기간에 급증하기는 한계가 있다”고 진단했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “1·3대책에 이어 종전의 규제를 상당 부분 완화하는 것이어서 해당 조건에 있는 당사자에게는 숨통이 트이겠으나 시장의 추세까지 반전할지는 아직 의문”이라고 평가했다.나아가 정부의 이번 조치로 일시적 2주택자들이 급매를 거둬들이면서 거래절벽 현상이 오히려 심화할 수 있다는 전망도 나온다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “일시적 2주택자와 다주택자가 가격을 낮춰 급하게 팔 사유가 줄었기 때문에 매도호가를 조정하면서 거래를 관망할 가능성이 있다”며 “매수자들은 금리, 가격 부담으로 추가하락을 기대하고 있어 단기적으로는 거래 소강, 힘겨루기가 지속할 것으로 예상한다. 집값 하락요인이 해소되거나 수용 가능한 가격 조정이 완료되기 전까지는 거래 활성화가 쉽지 않을 것이다”고 설명했다.

2023.01.12 I 김아름 기자

지난해 서울 아파트 매매·전셋값 격차 '역대최대'…전용 84㎡ 7억 벌어져

지난해 서울 아파트 매매·전셋값 격차 '역대최대'…전용 84㎡ 7억 벌어져
[이데일리 오희나 기자] 주택시장 거래절벽이 길어지는 가운데, 지난해 말 기준 서울 아파트의 매매와 전세가격 간 격차가 역대 최대 수준으로 벌어진 것으로 나타났다. 갱신권 사용과 월세 전환으로 전세입자를 구하기 어려워진 집주인들이 가격을 내린 매물을 잇따라 내놓으면서 전세 시세가 큰 폭으로 하락했기 때문으로 분석된다. 12일 부동산R114에 따르면 지난해 서울 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 4235만원, 전세가격은 2076만원으로 조사됐다. 매매-전세간 가격 차는 2159만원으로, 부동산R114가 시세 조사를 시작한 2000년 이래 최대 수준으로 벌어졌다. 지난해 서울 아파트의 매매 및 전세가격이 동반 약세를 보이는 가운데, 상대적으로 전셋값이 큰 폭으로 내리면서 격차를 키웠다. 실제로 지난해 서울 아파트 매매값 변동률은 -1.45%인데, 전세 가격 변동률은 -3.91% 수준이었다. 서울 아파트 전세시장은 2022년 2월부터 꾸준히 약세를 보였는데 갱신청구권 사용, 대출이자 부담 확대에 따른 월세 전환 증가로 신규 전세수요가 줄어든 영향이 크다. 반면 집값 하락기에 급매로 처분하는 대신 전세로 선회하려는 집주인들이 나타나면서 수급 불균형이 발생했고 전세가격 하락폭이 커졌다. 특히 2022년 말 전용 84㎡ 기준 서울 아파트의 매매 대비 전세가격 차는 평균 7억여원에 달했다. 서울 아파트의 전세입자가 매수 전환할 때, 상당한 자금력이 요구된다는 의미다. 매매와 전세간 가격 격차가 줄면 매매 시 자금 부담이 작아지기 때문에 거래가 용이해진다. 실제로 3.3㎡당 매매-전셋값 차가 496만원으로 낮았던 지난 2015년 서울 아파트의 매매 거래량은 12만225건으로 2006년(12만812건) 이후 최다 수준을 기록했다. 금리 인하와 규제 완화책에 전세금을 레버리지 수단으로 활용한 갭투자 및 매수 전환수요가 늘었기 때문이다. 하지만 지금은 매매-전세간 가격 차가 크게 벌어진 데다, 집값 하락 전망이 우세해 전세입자들의 매수 전환 동력이 약한 상황이다. 여경희 부동산R114연구원은 “정부가 강남3구와 용산을 제외한 규제지역을 해제하고 금융 지원, 재건축 안전진단 개선 등 정비사업의 족쇄를 푸는 등 전방위적 규제 완화에 나섰다”면서도 “하지만 고금리와 실물경기 침체 우려가 커 매수심리가 회복되는 데에는 시간이 더 소요될 전망”이라고 말했다.

2023.01.12 I 오희나 기자

수도권 전세시장, 올해가 고비
[이데일리 김아름 기자] 전셋값 하락이 계속되고 있는 가운데 시장 불안정 추세가 당분간 지속될 전망이다.12일 KB부동산 월간시계열 전세가격 지수 변동률을 살펴보면 수도권 지난해 전세가격지수 변동률은 6.54% 하락한 것으로 나타났다. 매매가격지수가 4.91% 하락한 것과 비교하면 꽤 높은 수준이다. 지역 가운데는 경기가 6.96%로 가장 전세하락폭이 컸다. 다만, 올해 1월 첫 주로 넘어오면서 하락폭은 다소 둔화 됐다. 하락폭은 둔화됐지만 여전히 시장은 불안정하다. 요즘 일어나고 있는 매매가와 전셋값 동시 하락은 드문 현상이다. 집을 구입하지 않는 사람들이 전세에 남게 되면 부족한 전세로 전셋값이 오르는 게 일반적이기 때문이다.업계에서는 이 같은 현상이 나타나는 이유로 기준금리 인상을 꼽는다. 지난해 1.25%로 출발했던 기준금리는 11월엔 3.25%를 기록했다. 시중 주요은행 금리를 분석해 보면 전세자금대출도 작년 1분기경 3.45~4.78% 수준에서 4분기에는 5.93~7.51%까지 치솟았다. 현재는 소폭 낮아진 상황이다.금리가 크게 오르면서 최근 2년여사이 부담이 크게 증가한 전세보다 상대적으로 부담이 적은 월세로 수요자들이 대거 이동하며 전셋값 하락이 이어진 셈이다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 수도권 입주물량은 18만2521가구다. 지난해(17만4203가구) 대비 4.8% 증가했다. 18만가구가 넘은 것은 2020년(18만8000가구) 이후 3년만이다. 내년엔 올해보다 입주물량이 약 26.5% 줄어든 13.4만가구로 예상된다. 전세시장의 큰 변수는 금리와 입주물량이다. 앞서 언급됐듯이 단기간 금리인상으로 인한 전세대출 비용 증가로 전세수요 상당수가 월세로 전환됐다. 여기에 더해 이전 정부 때 시행됐던 계약갱신청구권의 1회 사용 물건들이 인상된 전셋값이 반영되지 않은 채 거래되면서 전셋값이 하락했다.입주물량은 많을수록 전셋값 약세는 불가피 하다. 특히 평년보다 물량이 많은 곳들은 적어도 해당 시점은 약세가 이어질 수밖에 없다. 때문에 분양을 받아 놓고 잔금마련 등에 어려움을 겪는 수요자들로 인해 매매시장도 어려움이 따를 수 있다. 전세시장이 안정화 되기 위해서는 금리 인하가 이뤄져야 한다는 얘기다. 다행이 1월 들어 금융권에서 전세대출 금리를 인하하는 움직임이 있고, 지속적인 인하가 이뤄진다면 전세시장도 변화가 가능하다. 또 월세 부담도 커진 상황이라 금리인하가 이뤄진다면 수요자들도 전세로 전환 돼 전셋값은 다시 상승 전환될 수 있다. 서울의 경우 이들 선호지역 중심의 입주가 많아 전세시장이 악화될 것으로 예상되지 않지만 입주가 몰린 인천은 금리 등 외부 요인이 급변하지 않을 경우 올 한해는 추가하락이 불가피해 보인다. 곳에 따라서는 지난해 보다 하락폭이 클 수도 있다. 경기도에서는 1만가구 이상 입주하는 양주, 화성, 수원도 불안정하기는 마찬가지다. 부동산인포 권일 리서치팀장은 “지난해 수차례 인상됐던 금리는 올해 인상 횟수, 폭은 제한될 가능성이 높은 만큼 전세대출 금리도 시간이 갈수록 점차 안정화 될 것으로 보인다. 이렇게 되면 전세쪽 수요도 조금씩 증가할 것”이라면서 “다만 여전히 갱신이 이뤄지는 전세계약들로 전셋값은 당분간 하락이 예상되며 이르면 하반기, 늦으면 입주물량이 감소하는 내년 상반기에는 전세하락이 줄고, 상승 전환하는 곳이 나올 수 있을 것”이라고 말했다.

2023.01.12 I 김아름 기자

기존 대출 갚아주고...사업자대출 나오면 수수료까지 더해 빼갔다
[이데일리 이미나 기자][이데일리 서대웅 기자] 저축은행의 내부통제 문제가 도마 위에 오를 것으로 보인다. 가계대출 규제가 깐깐해지자 규제가 허술한 사업자 대출 시장으로 눈을 돌리면서도 1조2000억원 규모의 불법 ‘작업대출’을 걸러내지 못한 탓이다. 작업대출이 이뤄지도록 저축은행들이 사실상 방조한 것 아니냐는 지적까지 나온다.건전성 문제도 커질 전망이다. 자격이 안 되는 차주에게 사업자 주택담보대출을 대거 취급한 가운데 부동산 경기 위축, 금리 상승이 맞물려 채권의 잠재 부실 가능성이 커졌기 때문이다. ◇상환 안되는 차주에게 저축銀이 도와주기도금융권에 따르면 작업대출 과정엔 통상 불법 대출모집인이 관여한다. 불법 모집인은 개인사업자 대출에 필요한 전자세금계산서, 입·출금 거래내역서 등 대출금 사용증빙 서류를 위·변조한다. 이후 위·변조한 서류로 사업자 주담대를 신청해 대출금을 타낸다. 차주가 가계대출을 이미 이용 중이라면 모집인은 이를 먼저 갚아주고, 사업자 대출을 받게 한 뒤 해당 대출금과 함께 수수료까지 챙긴다.금융감독원은 11일 저축은행의 사업자 주담대 취급실태 점검 결과를 발표하면서 “부당취급(작업대출) 유형의 대부분은 기존 가계주담대를 (불법 모집인이) 먼저 갚는(선상환) 방식이 대부분”이라고 설명했다.차주가 본인 대출을 직접 갚을 수 있도록 저축은행이 직접 상환해준 경우도 금감원 검사에서 적발됐다. 차주가 주택구입용 가계 주담대로 간주되는 대출을 보유하고 있어 상환이 허용되지 않은 상황인데도, 저축은행은 사업자 주담대를 취급해 해당 대출을 상환해줬다. 이후엔 불법 모집인이 개입했다. 상환 후 남은 금액이 사업 목적으로 사용되는 것처럼 보이도록 모집인은 관련 서류를 위·변조했다. 이러한 방식으로 2년여 동안 취급된 작업대출 규모가 대형 5개 저축은행에서만 1조2000억원으로 확인된 것이다.◇사업자 주담대 절반이 LTV 80% 초과작업대출은 코로나 사태 이후 급변한 영업 환경 아래에서 활발히 이뤄진 것으로 분석된다. 2020년 이후 초저금리로 가계대출이 급증하자 당국은 가계대출 증가율을 일정 이하 수준으로 묶어두는 ‘총량 규제’를 강화했다. 가계대출 시장에서 장사하는 데 한계가 생기자 저축은행들은 사업자 대출 시장으로 눈을 돌렸다.실제로 저축은행 사업자 주담대 잔액은 2019년 말 5조7000억원에서 지난해 9월 말 13조7000억원으로 140.4% 급증했다. 같은 기간 가계 주담대가 1조7000억원에서 1조4000억원으로 17.6% 감소한 것과 대조적이다. 사업자 주담대 증가율(140.4%)은 저축은행의 총대출 증가율(78.9%)보다도 2배 가까이 높다.사업자 주담대 시장을 공략한 것은 이 시기에 자금이 필요한 가계 및 소상공인이 늘어난 가운데 사업자 대출 규제가 널널했기 때문으로 보인다. 사업자 주담대엔 총부채원리금상환비율(DSR)은 물론 담보인정비율(LTV) 규제도 적용되지 않는다. 대출 한도도 가계 주담대는 8억원인 반면 개인사업자에겐 50억원(자산 1조원 이상 시 60억원)까지 가능하다. 여기에 채권 부실에 대비해 쌓아두는 돈(대손충당금)을 가계 주담대에 비해 덜 쌓을 수 있어 비용 절감이 가능하다.문제는 작업대출 채권의 부실 리스크가 커지고 있다는 점이다. 부동산 경기가 좋을 땐 향후 부동산을 매각하면서 돈을 갚을 수 있지만, 지금처럼 집값이 내려가면 저축은행으로선 돈 떼일 가능성이 커진다. 여기에 금리 상승까지 맞물리면서 차주의 이자 부담까지 늘어났다.금감원에 따르면 지난해 3월 말 기준 사업자 주담대의 평균 LTV는 75%에 달했다. 가계 주담대(42.4%) 대비 1.8배가량 높은 수준이다. 특히 사업자 주담대 가운데 약 절반(48.4%)은 LTV가 80%를 초과했다. 90%를 초과한 비중도 15.3%에 달했다. 작업대출로 취급된 사업자 주담대의 평균 LTV 역시 이와 비슷한 수준일 것으로 분석된다. 실제로 적발된 5개사의 작업대출 LTV도 최고 90%를 넘긴 것으로 파악된다.◇“사업자 번호 조회만 했어도…”업계는 작업대출을 막기 어렵다고 항변한다. 금감원 검사에서 작업대출 취급이 적발된 저축은행 측은 “영업점이 절대적으로 부족해 대출모집인을 활용할 수밖에 없는데 해당 모집인이 불법 모집인인지 여부를 가려내기가 어렵다”고 주장했다. 서류를 위·변조하면 이를 걸러낼 길이 사실상 없다는 것이다. 또 다른 저축은행 관계자는 “최근 대형 시중은행에서도 불법 모집인과 공모해 작업대출이 100억원 넘게 나갔는데, 소형 저축은행이 이를 무슨 수로 막겠느냐”고 했다.하지만 저축은행의 과실 책임은 피하기 어렵다는 지적이다. 금융권 관계자는 “위·변조된 서류라 해도 국세청 등에 사업자 번호를 조회만 했으면 막을 수 있는 작업대출이 적지 않았을 것”이라고 했다. 당국 관계자는 “금융소비자보호법상 대출모집인을 관리하고 교육하는 책임은 모집인을 사용하는 금융회사에 있다”고 했다.임원들이 단기 이익에 매몰돼 내부통제를 제대로 하지 못했다는 지적도 나온다. 사업자 주담대 시장에 공을 들이면서도 대규모 작업대출을 막지 못했다는 점에서다. 당국 한 관계자는 “저축은행 경영진이 작업대출을 방조했다면 배임으로까지 이어질 수 있다”고 했다.

2023.01.11 I 서대웅 기자

주택정비사업 미분양 공포 엎친데 SOC 예산 축소 덮쳐…건설사 '한숨'
[이데일리 신수정 박경훈 기자] 계묘년 새해가 밝았지만 건설업계는 지난해에 이어 시장 한파에 울상이다. 든든하게 수주고를 채워주던 주택정비사업은 미분양 우려가 커지면서 극도의 선별수주로 선회한데다 5년 만에 사회간접자본예산(SOC)까지 줄어들어 ‘빨간불’이 켜졌다. 전문가들은 건설사의 포트폴리오를 적극적으로 다변화해야 한다고 지적했다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]9일 부동산업계에 따르면 건설사는 부동산 경기 위축과 미분양 주택 급증에 리스크가 낮다고 판단했던 주택정비사업 시공 수주에도 몸을 사리고 있다. 특히 선호 입지였던 ‘둔촌주공’마저 계약률 저조로 프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음(PF ABCP)의 차환도 우려됐던 상황인 만큼 주택시장 침체를 무겁게 바라보고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 5만 8027가구로 한 달 전보다 1만 가구 이상 증가했다. 미분양 주택이 급증하면서 국토부가 판단하는 위험 수준(6만2000가구)에 근접하는 수치다. 실제 지난해 4분기 이후 도시정비사업 시공사 유찰 사례가 급증하고 있다. 울산 재개발 최대어인 중구 B-04 구역은 지난해 7월 시공사 선정 절차에 돌입했지만 계약할 건설사를 찾지 못해 표류 중이다. 유력한 후보군으로 꼽혔던 삼성물산과 현대건설이 최종 입찰에 참여하지 않자 시공사 선정이 무산된 바 있다. 롯데건설이 최근 단독으로 입찰했지만 조합은 수의계약으로 전환해 삼성물산과 현대건설에 컨소시엄 입찰을 제안하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.영등포남성아파트 재건축조합은 지난달 4번째 시공사 입찰 공고를 냈다. 2차까지 건설사 입찰을 받지 못했고 3차 공고에선 롯데건설이 단독 입찰해 무산됐다. 노원 주공5단지, 송파가락상아1차, 광진 중곡아파트, 방배신동아 등도 단독 입찰로 시공사 선정이 무산됐다.[이데일리 방인권 기자] 서울 한강변 넘어로 아파트 단지가 보이고 있다.현행 도시정비법에 따르면 2곳 미만의 업체가 시공사 입찰에 참여하면 유찰된다. 조합의 2차 입찰공고에서도 단독 입찰로 유찰이 발생하면 조합은 건설사와 수의계약을 맺을 수 있다. 한 건설사 관계자는 “지난해 선구매 방식으로 원자재가격 인상에 대응했지만 올해부터는 이마저도 어려울 것으로 보여 전반적인 공사비와 분양가 인상이 이뤄질 수밖에 없고 집값 하락에 따른 미분양 주택 증가가 이어지고 있어 무턱대고 수주고를 늘리기는 어려운 상황”이라고 설명했다. 꾸준히 수주고를 채워주던 SOC 수주도 쪼그라들 것으로 우려된다. 올해 국회에서 최종 확정된 SOC 예산은 25조원으로, 지난해(28조원)보다 10.7% 급감했다. 세부적으로 산업단지 관련 예산은 30% 가까이 줄었으며 지역과 도시 관련 예산도 20% 이상 감소했다. 이어 항공·공항 부문 예산과 철도 관련 예산은 10% 이상 줄었고 도로 관련 예산은 5.9% 감소했다. SOC 예산이 줄어든 것은 5년 만의 일로 심지어 국회 심사 과정에서도 증액은커녕 오히려 1000억원 삭감됐다.주요 건설 지표도 ‘비상등’이 켜졌다. 건산연이 최근 발표한 12월 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 54.3을 나타냈다. 이는 5개월 만에 소폭 반등한 수치이지만 12월 기준으로는 지난 글로벌 금융위기가 발생한 2008년12월(37.3) 이후 14년 만에 가장 낮은 숫자다.박철한 한국건설산업연구원(건산연) 연구위원은 “공공 부문 수주는 SOC예산 감소 영향으로 토목과 비주택 건축 수주가 감소해 전년 대비 3.1% 감소한 55조2000억원을 기록할 것”이라고 전망했다. 이 때문에 벌써 공공건설 시장에서는 한정된 물량을 놓고 치열한 수주전도 전망된다.전문가들은 건설업체의 포트폴리오 다변화가 필요하다고 제언했다. 이지혜 건산연 부연구위원은 “지난 몇 년간 수익성이 높았던 건설사들의 국내 주택시장의 비중은 늘었지만 해외와 토목·플랜트 부문 비중은 줄었다”며 “포트폴리오 재정비와 함께 인력의 효율적 방안 모색이 중요해질 것이다”고 말했다.

2023.01.10 I 신수정 기자

특례보금자리론 이달말 출시될듯..."전산 작업중"
[이데일리 노희준 기자] 소득과 관계없이 9억원의 집을 담보로 5억원까지 장기고정금리로 빌릴 수 있는 특례보금자리론이 이달 말 출시될 것으로 전망된다. 금융당국 관계자는 9일 “특례보금자리론 출시 목표 시기는 1월말”이라며 “전산 통합 작업과 은행권 협의 등을 하고 있다”고 말했다. 정부는 이달 중으로 특례보금자리론을 출시한다는 계획을 밝힌 바 있다.특례보금자리론은 보금자리론(집값 6억원 이하·소득 7000만원 이하·대출 한도 3억6000만원)과 안심전환대출(보금자리론 동일), 적격대출(집값 9억원 이하·소득 제한 없음·대출한도 5억원)을 통합해 한시적으로 1년간 운영되는 상품이다. 신규 구매는 물론 갈아타기용 대환, 보전(임차보증금 반환용 주담대)등이 모두 가능하다. 모든 부채의 원리금 상환 금액을 소득에 견주는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다. 따라서 대출 한도를 늘리는 데 유리하다. 특례보금자리론은 주담대 연간 원리금 상환액에 기타 대출의 이자만 적용해 소득에 견주는 총부채상환비율(DTI)와 주택담보대출비율(LTV)만 적용된다. 값은 기존 보금자리론과 같다. 비규제지역 기준으로 각각 70%, 60%다. 규제지역은 10%포인트씩 차감된다. 특례보금자리론 금리대는 연 4%대에서 출발할 것으로 관측된다. 최근 주택담보대출 변동금리는 연 5~7%대, 일부 은행의 변동금리 상단은 8%대에도 진입한 상황이다. 이형주 금융위원회 금융정책국장은 최근 국회 토론회에서 특례보금자리론 금리와 관련해 “금리도 상당히 메리트가 있는 저금리로 공급할 예정”이라고 언급한 바 있다. 금융당국은 조만간 구체적인 특례보금자리론 내용을 발표할 예정이다.

2023.01.09 I 노희준 기자

[미리보는 이데일리 신문]삼성은 시작일 뿐…어닝쇼크 몰려온다
[이데일리 박미애 기자]다음은 9일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-삼성은 시작일 뿐…어닝쇼크 몰려온다-“고금리·고물가 장기화 대비하라”-떴다 하면 ‘兆 단위’ 과열된 회사채 시장-한종희 “노인 돕는 로봇 연내 첫 출시”△종합-[사설]檢 가는 이대표…‘국회 방탄’ 벗어야 당당하다-[사설]갈팡질팡 北 무인기 대응, 안보불안 안보이나-꿈 향해 깡충깡충 점프…꿈토끼 만나보세요-다올금융그룹, 다올자산운용 매각 추진△경제석학들 고금리·고물가 경고-“고삐 풀린 재정, 여전한 美中 신냉전…저금리시대 다시 오기 어렵다”-“노동시장 과열 지속…통화정책 전환은 시기상조”-연준 “침체 피할 수 있어” vs 학계 “낙관 지나쳐, 불신 자초”△CES 2023 폐막-영화·VR게임 즐기고 바퀴 90도 꺾어 평행주차 기분 맞춰 색상도 변해-후각·촉각 생생하게 구현한 VR 위험 알려주는 유모차에 ‘엄지 척’-미래 먹거리 찾자…처음 CES 찾은 최태원, 해양 미래 밝힌 정기선-LG전자 ‘올레드 지평선’ 본 관람객들 셔터 누르기 바빠△CES 2023 폐막-초연결로 돌아온 美빅테크 ‘눈길’ 도넘은 韓베끼기 난무한 中 ‘눈총’-“실적악화 극복위해 제품보다 경험에 초점”-전 세계 스타트업 총집합…메타버스·AI 체험형 전시 눈길△어닝 쇼크 공포-상장사 절반 올해 영업익 전망치 줄하향…“1분기 중 증시 급락 가능성”-실적악화에 상장요건 충족 어려워져 공모주 시장 올해도 빙하기 이어질듯-이 와중에 흑자전환 전망…“조선·여행株 눈여겨봐야”△종합-기관들 뭉칫돈 집행 ‘1월 효과’에…‘못 담으면 뒤처진다’ 심리 더해져-고물가에 기준금리 0.25%p↑한은 첫 7회 연속 인상 전망-조달금리 떨어지니…대출금리 인하 압박하는 당국-실내마스크 의무 해제 기준 총족했지만…中 유행이 변수△정치-‘이재명 檢 출석’ vs ‘北 무인기 침투’…1월 임시국회 전운 짙어져-성범죄 은폐·축소에 2차 가해 정황도…국방대 왜 이러나-정개특위, 선거제 개편 본격화 정치권 셈법 복잡해 난항 예고-“손실보상 약속 어긴 尹정부…소상공인들 많이 실망”△경제-카드 공제 작년 1인당 283만원…올해 더 늘 듯-“제조업 중심으로 경기둔화 가시화”-예산 역대급 조기집행…‘경기 부양 효과’ 두고 의견 분분-中 진출 기업 1분기 먹구름…“코로나 초보다 안좋아”△금융-은행들, 발빠른 성과급 잔치…단축영업 복원은 ‘미적’-금융감독원, 저축은행에 ‘PF 횡령 자체조사’ 지시-‘700억대 횡령사고’ 우리은행, 금감원 제재심 오른다-“디지털 신기술 배우자”…CES 찾은 금융그룹△Global-“몇년 만에 고향이냐”…국경 열리고 이동 풀리자 20억 대이동-‘中 규제 비판’ 마윈 앤트그룹 지배권 포기-애플 엔지니어 매니저 연봉 2.9억~4.8억원-美 하원의장된 매카시 “中과 경쟁서 이길 것”△산업-날개 꺾이는 K반도체…“기업 대응만으론 한계, 정부·국회 나서야”-‘워라밸’ 중시 MZ세대 선호 생산직 ‘4조 2교대’ 전환 속도-김준 부회장 “뉴 그린 포트폴리오 전환 성과 창출해야”-한국조선해양 ‘무인 선박’ 현실화 앞당긴다△산업-‘빵’ 터진 편의점 양산빵…식음료업계도 웃었다-中企 64% “디지털화 대비 전략 미비”-CJ제일제당, 호주·캐나다 등 K푸드 영토 확장 박차-코웨이·SK매직도 가세…판 커지는 안마의자 시장△ICT-유영상 사장, ‘글로벌 AI 초협력’ 광폭 행보-마이데이터·대환대출 플랫폼·애플페이 주목-[현장에서]끝 아닌 새로운 출발선…글로벌 질주 다짐한 카트라이더-한국, 美에 비해…통신비는 ‘절반’, 무선 다운로드 속도 ‘2배’ △증권-첫주부터 어닝쇼크 ‘각자株생’ 모색하라-공수표 된 “상장 철회 없다” 공언…케뱅은 믿을 수 있나-삼전 실적 바닥…업황 반등 가능성에 반도체 장비·소재주 꿈틀△부동산-대어까지 미분양 땐 건설사 줄도산 ‘둔촌주공’ 살릴 수밖에 없는 이유-SK 에코플랜트, 친환경 스타트업 키운다-임대인 보증보험 가입주택 절반 이상이 ‘깡통’△K팝 MV업계 현실-1억뷰 MV, 유튜브 광고수익 1억원 나와도…감독 추가 수입은 ‘0원’-MV 제작 20년 비결은 ‘뚝심’…MV 넘어 영화·가수 제작도 나섰죠△스포츠-코리안 브러더스 새해 첫 대회 ‘동반 톱10’ 예약-차준환, 국가대표 2차 선발전도 우승…세계선수권 출전 확정-국내 평정한 김영수의 새 도전 새해에는 DP월드투어에 집중-첫 태극마크 의지 내비친 최지만 “WBC 마치고 팀 캠프 합류하고파”-팀 패배 막은 황희찬 동점골-팀 승리 이끈 이강인 프리킥-LPGA 투어 개막전서 한국선수 못 보나△이데일리가 만났습니다-‘타워팰리스’ 같은 공공주택 지어 시세의 반값 이하로 분양할 것-“분양가 원가공개 이어 후분양제·백년주택 추진…집값 안정에 전력”△오피니언-[정치 프리즘]선거개혁이 성공하려면-[기고]시대변화 역행하는 양곡관리법 개정안-[e갤러리]곽연주 ‘행복여행’-[기자수첩]문화는 돈벌이 수단이 아니다△피플-다채로운 선율로 새해 희망을 건네다-“복합 불확실성 시대…‘뷰카’ 리더십 필요”-활동성 높은 토끼의 해…멈춰 성찰해야 실수 줄일 것-정영채 NH證 사장 “고객가치 기반 플랫폼 구축해야”-KT그룹, 설 앞두고 파트너사에 995억원 규모 대금 조기 지급△사회“언제 거리로 내몰릴지…그저 한몸 누울 편한 잠자리가 새해 소망”-‘대장동 파문’ 언론계까지 확산 혐의 인정할까, 김만배에 쏠린 눈-주말 덮친 ‘미세먼지 공습’…“살 빼려다 병 얻을 판”-국민연금 급여액 5.1% 오른다-서울 설 차례상 비용, 전통시장 23만원·대형마트 28만원

2023.01.08 I 박미애 기자

임대인 보증보험 가입주택 54%가 ‘깡통주택’
[이데일리 신수정 기자] 보증금 보험에 가입한 임대사업자가 보유한 주택 중 절반 이상이 ‘깡통주택’인 것으로 나타났다. 집주인이 주택을 처분해도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 큰 집이 그만큼 많다는 뜻이다. HUG의 잠재적 위험이 크다는 분석도 나온다.서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. (사진=연합뉴스)8일 주택도시보증공사(HUG)가 국회 국토교통위원회 박상혁 의원(더불어민주당)에게 제출한 자료에 따르면 법인 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 주택은 51만4936세대, 개인 임대사업자가 가입한 주택은 19만4090세대다. 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화한 지난 2020년8월18일 이후 지난해 11월말까지 가입 주택을 집계한 수치다.임대사업자 보증보험 가입 주택이 총 70만9026세대인데 이 중 54%인 38만2991세대는 집주인의 부채비율이 80%를 넘는 것으로 나타났다. 부채비율은 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치다.이 비율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어 ‘깡통주택’으로 칭한다. 해당 주택에 대출이 없더라도 집값 하락기에 주택가격이 전세보증금보다 낮아지면 제때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커진다.개인 임대사업자 보유 주택 중 깡통주택 비율이 55.7%(10만 8158호)로 법인 보유 주택(53.4%)보다 높았다. 지역별로는 울산(68.5%), 광주(63.2%), 인천(60.0%) 순으로 개인 임대사업자 보유 깡통주택 비율이 높았다. 서울과 경기에선 각각 59.1%, 60.6%가 개인 임대사업자의 부채비율이 80% 이상인 주택이었다. 특히, 서울 강서구에서는 개인 임대사업자가 보증보험에 가입한 주택 79%(1만22세대)가 깡통주택으로 전국에서 비율이 가장 높았다. 수도권에는 개인 임대사업자의 보증보험 가입주택이, 비수도권은 법인 임대사업자 가입주택이 많다.보증보험 가입 주택은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 대신 세입자에게 보증금을 내준다. 이후 임대인에게 이를 청구하지만 최근 ‘빌라왕’ 사례처럼 임대인이 사망하거나 도산·잠적하면 공기업인 HUG가 고스란히 손실을 보게 된다.지난해 HUG가 집주인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금은 9241억원에 이른다. 2021년(5040억원)보다 83.4% 급증했다. 한 해 동안 전세보증금 반환 사고가 1조1731억원 규모지만 HUG가 임대인에게 회수한 금액은 2490억원(21%)에 불과했다. 이에 따라 HUG의 재무 건전성에 경고등이 켜지면서 상반기 중 정부 출자를 통해 자본을 확충하지 않으면 임대보증금 보증보험 상품을 공급할 수 없는 상황이 됐다.부동산 업계 관계자는 “전세가율이 크게 높은 지역은 보증보험을 필수적으로 들어야 한다”며 “서민의 보증금 안전을 위해 더 선제적인 법적 확인장치가 빨리 마련돼야 한다”고 설명했다.

2023.01.08 I 신수정 기자

올핸 ‘내 집 마련’ 성공하나…4%대 금리 유력 이 상품은[30초 쉽금융]
정답은 4번 ‘특례보금자리론’입니다. 금융당국은 올해 1분기 중 출시를 목표로 특례보금자리론을 준비하고 있습니다. 특례보금자리론은 일반형 안심전환대출(변동금리→고정금리)과 적격대출(장기 고정금리)을 보금자리론(저리 고정금리)에 통합한 정책 금융상품이라고 보시면 됩니다. 정부 예산 1168억원이 투입되며, 1년간 한시적으로 운용됩니다.주택가격요건은 시세 6억원에서 9억원 이하로 확대하고, 기존 7000만원이었던 소득요건 부부합산소득은 없애기로 했습니다. 대출한도는 최대 3억6000만원서 5억원으로 확대합니다. 대출금리는 기존 보금자리론에 기반한 단일 금리체계를 적용할 예정입니다. 신규 주택구매자는 물론 변동금리 주담대를 고정금리로 갈아타려는 차주, 임차보증금 반환 목적 주택담보대출(보전용) 모두 이용할 수 있습니다.당국은 금리인상기 실수요자 부담 완화를 위해 현재 적정금리 6% 대비 약 1.7~2%p 낮은 금리를 제공할 예정인데요. 이에 따라 특례보금자리론은 연 4%대에서 결정될 것으로 보입니다. 억대 연봉자들도 집값이 9억원보다 낮으면 5억원까지 4%대 대출이 가능해지는 것입니다.한도도 비교적 자유롭습니다. 기존 보금자리론과 마찬가지로 총부채원리금상환비율(DSR) 대신 주택담보대출비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용될 것으로 전망됩니다.현재 시중은행 변동금리 주담대 금리가 최고 연 7~8%에 달하는 상황인데요. 연 4%대 고정금리 주담대 상품이 등장한다는 소식에 내 집 마련을 위한 금융소비자들의 이목이 벌써부터 집중되고 있습니다.

2023.01.07 I 정두리 기자

‘아바타2’ 1000만 관객 임박…영화株 웃는다
[이데일리 이용성 기자] 영화 관련주가 미소 짓고 있다. 13년 만에 돌아온 영화 ‘아바타: 물의 길’(아바타2)이 개봉 3주 만에 800만 관객을 돌파하고, 1000만 관객을 목전에 뒀기 때문이다. 실내 노마스크의 가능성이 커지고 있는데다 대형 블록버스터들이 개봉을 기다리는 만큼 향후 영화주(株) 흐름이 주목된다.(사진=아바타: 물의길(아바타2)포스터)◇아바타2, 글로벌 수익 2조 앞둬6일 영화진흥위원회 영화입장권통합전산망의 집계에 따르면, 이날 기준 아바타: 물의길(아바타2) 누적 관람객 수는 818만4370명이다. 매출액도 1016억원을 달성하면서 지난달 전체 극장가 매출액 1576억원에 일조했다. 이는 전월(635억원) 대비 2.5배가량 크게 증가한 액수다. 글로벌 수익으로 보면 흥행 가도는 명확하게 드러난다. 박스오피스 모조에 따르면 아바타2는 지난 4일 기준 개봉 22일 만에 글로벌 누적 흥행 수익 15억1655만 달러(한화 1조9238억원)를 기록했다. 전 세계 역대 박스오피스 10위 기록이다. 아바타2는 개봉을 앞두고 기대감을 불러일으켰다. 사전예매를 시작한 지난해 12월 7일부터 개봉 날인 같은 달 14일까지 영화주는 오름세를 이어갔다. 마켓포인트에 따르면 CJ CGV(079160)는 이 기간 4.16% 상승했다. 재벌집 막내아들의 영향도 있었던 콘텐트리중앙(036420)과 같은 영화 콘텐츠 주로 묶인 쇼박스(086980)는 각각 10.4%, 4.05% 올랐다.특별관 흥행과 티켓값 인상도 극장가 흥행에 한몫했다. 관람객들이 아바타2의 컴퓨터그래픽(CG) 비중이 큰 만큼 작품을 제대로 즐기기 위해 일반 티켓 가격보다 약 2배 비싼 아이맥스(IMAX)나 4DX 수퍼플렉스 등을 선호하고 있기 때문이다. 이에 따라 특별관 티켓은 품귀 현상을 빚으며 영화주 매출 반등에 기여할 것으로 보인다.최근 1주일 CJ CGV 주가 흐름. (사진=인베스팅닷컴)◇“블록버스터 콘텐츠 흥하면 주가에도 도움”증권가에선 결국 콘텐츠가 영화주 흐름을 좌지우지하는 관건이라고 설명한다. 김회재 대신증권 연구원은 “온라인 동영상 서비스(OTT)가 극장을 대체한다고 하지만 볼거리와 흥행작이 부족해 OTT가 극장을 대체하고 있다는 오해가 발생했다”고 설명했다. 실제 지난해 5월부터 6월까지 누적 관객 수 1269만명을 이끈 ‘범죄도시2’와 817만명의 누적 관람객 수를 모은 ‘탑건:매버릭’의 흥행의 여파가 영화주 실적과 주가에 영향을 미쳤다. 향후 영화주의 흐름도 나쁘지 않을 전망이다. 실내 노마스크에 대한 기대감을 물론 중국의 리오프닝 등으로 글로벌 시장이 확대되고 있기 때문이다. 2023년에는 인디아나존슨5, 캡틴마블2, 미션임파서블7, 아쿠아맨2 등 대형 블록버스터 개봉작도 예정돼 있다. 극장가는 더욱 활기를 띨 것으로 예상한다. 김 연구원은 CJ CGV에 대해 “관객수 유입에 따른 상영 매출과 매점 매출이 본격적으로 성장하면서 지난해 2분기, 3분기 연결 흑자를 달성했다”며 “올해도 연간 흑자를 전망한다”고 내다봤다. 이현지 유진투자증권 연구원도 “기본적으로 영화 콘텐츠가 잘 되면 영화주 실적에 도움이 될 수 있다”며 “계속 인기가 있는 블록버스터 작품들이 공개되면 흑자가 나오고 실적 회복에 도움이 될 것”이라고 설명했다.

2023.01.06 I 이용성 기자

[줌인] 천만 넘보는 '아바타2'의 흥행비결은?
(사진=월트디즈니컴퍼니코리아)[이데일리 스타in 김보영 기자] “‘용아맥’(용산CGV 아이맥스)에서 2번, ‘남돌비’(남양주 돌비시네마)에서 3번 총 5차 관람으로 마무리합니다.”영화 애호가들이 모인 온라인 커뮤니티 익스트림무비에서 ‘아바타: 물의 길’을 검색하면 흔히 볼 수 있는 후기다. 7차, 10차 관람까지 해 대사까지 다 외웠다는 반응부터 각 극장 특수관별 장단점을 상세히 비교해놓은 분석 게시글이 수백 건을 넘어설 정도다.개봉 3주 만에 800만 관객을 돌파한 영화 ‘아바타: 물의 길’(감독 제임스 캐머런, 이하 ‘아바타2’)이 코로나19 이후 외화 최초 천만 영화 달성을 노리고 있다. ‘아바타2’의 흥행은 일본, 중국, 유럽 등 다른 국가들에 비해 한국에서 그 열기가 특히 뜨겁다. 다른 국가가 기술 장비 부족으로 ‘아바타2’의 기술을 스크린에 온전히 담지 못하는 경우가 많지만, 한국에선 4D, 3D 장비는 물론 고화질의 대형 스크린과 우수한 음향시설까지 갖춘 특수관이 다양한 덕이다. CGV, 메가박스, 롯데시네마 국내 ‘빅3 영화관’이 발전시킨 특수관 상영형태가 작품과 만나 시너지를 낸다고 분석한다. ‘아바타2’의 영상미를 온전히 느끼고 체험하고 싶은 관객들의 수요를 기반으로, 특수관이 주축을 이룬 ‘N차 관람’(같은 영화를 여러 번 관람하는 행위) 현상까지 관측된다.◇IMAX·돌비·수퍼플렉스, 3사 특수관 함박미소 5일 오전 영화진흥위원회 통합전산망 집계에 따르면, ‘아바타2’의 누적 관객 수는 809만 3547명으로, 개봉 후 22일 연속 박스오피스 1위 독주 중이다. 전작보다 빠른 흥행 속도로, 이른 시일 내 천만 달성이 유력하다는 분석이다. 지난달 14일 전 세계 최초 한국에서 개봉한 ‘아바타2’는 전작 ‘아바타’ 이후 제임스 캐머런 감독이 13년 만에 선보인 후속작이다. 전작 아바타는 국내에서만 1362만 관객을 동원해 역대 최고 흥행 영화 1위 기록한 작품. 후속작인 아바타2는 판도라 행성에서 제이크 설리(샘 워싱턴 분)와 네이티리(조 샐다나 분)가 이룬 가족이 겪게 되는 무자비한 위협과 살아남기 위해 떠나야 하는 긴 여정과 전투, 그리고 견뎌내야 할 상처에 대한 이야기를 그렸다.‘아바타2’는 개봉 전부터 현존하는 CG(컴퓨터그래픽) 기술을 총동원한 화려한 영상미로 화제를 모았다. 프레임 수를 늘리는 HFR(High Frame Rate) 기술로, 기존 영화의 2배인 1초당 48프레임이 들어갔다. 제작비만 약 3억 5000달러(한화 약 4500억 원)가 투입됐다. 이는 할리우드 사상 두 번째로 높은 금액이다. 비싼 값을 주더라도 더 큰 스크린에 4D, 3D 서비스를 제공하는 특수관에서 ‘아바타2’를 관람하려는 관객들이 많은 이유다영화진흥위원회 집계에 따르면 ‘아바타2’ 개봉 후 지난 4일까지를 기준으로 극장 매출액(약 1004억 원)의 60.4%(약 606억 원)를 특수관이 벌어들였다. 누적 관객수 점유율을 기준으로 해도 특수관의 비중이 49.7%로 절반에 가깝다.국내 ‘빅3’ 영화관들이 운영하는 특수관은 2~3배가 넘는 좌석판매율로 관객들을 끌어모으고 있다. CGV 관계자는 “지난달 29일까지 좌석판매율을 분석한 결과, 일반관의 좌석 판매율이 25.5%를 기록한 반면 4DX 83.1%, IMAX관 70.6%, 템퍼시네마 75.4%, 스트레스리스관 59.7%에 달했다”고 전했다. 특히 CGV가 운영 중인 IMAX는 ‘아바타2’의 누적 매출액 점유율(일반 상영관 포함)이 11.2%(약 112억 원)로 전체 극장에서 운영하는 특수관 통틀어 선호도가 가장 높다. IMAX 및 4DX의 가격이 2만 원대 후반으로, 평균 티켓값인 1만 1000원의 2배가 넘는 비싼 가격임을 감안하더라도 이례적이다.메가박스가 운영 중인 돌비시네마는 ‘아바타2’ 개봉 전(12월 1일~12월 13일)과 비교해 개봉 후(12월 14일~12월 27일) 좌석점유율이 867% 증가했다. 롯데시네마 관계자 역시 “12월 기준 수퍼플렉스 PLF관의 좌석 판매율은 일반상영관보다 13.4%p 높아졌고, 수퍼4D관은 36.1%p, 수퍼S는 14.8%p 높은 수치를 보였다”고 밝혔다. (위에서부터)CGV가 운영하는 용산 아이파크몰 CGV 아이맥스관, 롯데시네마 수퍼플렉스관, 메가박스 돌비시네마. (사진=CGV, 롯데시네마, 메가박스)◇특수관 비교하러 N차 관람까지…“영화적 체험 중시” 특수관 명당을 찾기 위해 N차 관람에 도전하는 관객도 적지 않다. 일반상영관과 IMAX, 돌비시네마에서 ‘아바타2’를 3회 관람했다는 회사원 유명주(가명) 씨는 “각 특수관의 강점이 다르기 때문에 이를 비교해서 관람하는 재미가 있다”며 “같은 상영관이라도 좌석이 어딘지에 따라 영상을 즐기는 만족도에 차이가 커 재티켓팅에 도전하는 경우도 많다”고 말했다.각 극장 수치를 종합하면 (이하 멤버십 회원, 1인당 티켓수 기준)CGV에서 ‘아바타2’를 N차 관람한 관객들이 9.4%, 메가박스에서 7.6%, 롯데시네마에서 8.2%다. CGV 관계자는 “10회 이상 관람한 고객들도 1000명 중 1명꼴로 기록됐다”고 귀띔했다.한국에서 유난히 ‘아바타2’의 인기가 높은 것 역시 특수관 종류가 다채로운 상영 형태가 한몫했다는 분석이다. 실제로 ‘아바타2’에 참여한 존 랜도 프로듀서는 “한국의 4D 및 스크린X 상영관을 체험하면서 제작 단계부터 다시 생각하게 됐다”며 “한국의 상영 혁신 기술이 ‘아바타’ 같은 콘텐츠와 결합했을 때 ‘이 영화 봤어’란 말이 ‘이 영화 경험했어’로 바뀔 것이라고 본다”고 감탄한 바 있다.윤성은 영화평론가는 “코로나19를 계기로 티켓값이 올라 극장에 지갑을 여는 관객들의 진입 장벽이 높아졌지만, 가격만큼 극장에서 경험할 ‘영화적 체험’을 중시하는 사람도 많아졌다”며 “웬만한 영화들을 OTT로 볼 수 있기 때문에 그만큼 극장에서만 경험할 수 있는 체험에 초점을 두는 경향이 생긴 것”이라고 이를 분석했다. 또 스마트폰으로 경험할 수 없는 최상의 음질, 최대 규모의 스크린, 다양한 콘셉트로 극대화한 영상미를 보여줄 수 있는 특수관의 호황이 앞으로도 이어질 것이라고도 전망했다.

2023.01.06 I 김보영 기자

"올해 금리인하 없다" 美 연준 긴축 유지에 커지는 'R의 공포'
[이데일리 장영은 기자 김정남 뉴욕특파원] 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 초강경 긴축 의지를 재확인하면서 경기 침체 우려에 불을 지폈다. 각국의 긴축 행보와 높은 인플레이션 등으로 올해 전 세계에 경기 침체가 덮칠 것이란 전망이 우세한 가운데, 연준은 “올해 기준금리 인하는 없다”며 긴축 기조를 유지할 것이라고 밝혔다.제롬 파월 미 연방준비제도 의장. 파월 의장은 지난달 FOMC 직후 기자회견을 통해 “아직 금리가 충분히 긴축적이지는 않다”며 강한 매파 기조를 보였다. (사진= AFP)◇시장은 ‘피봇’ 기대하지만 연준은 “인플레부터 잡아야”연준이 4일(현지시간) 공개한 지난달 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 의사록을 보면, FOMC 참석자들은 “경제 지표가 인플레이션이 2%로 지속적으로 하락하는 경로에 있다는 확신이 들 때까지 제한적인 정책을 유지할 필요가 있다”며 “이는 시간이 걸릴 것”이라고 밝혔다. 인플레이션을 잡기 전까지는 더 높은 수준의 금리를 유지하겠다는 것이다. 올해 상반기 금리 인상을 멈춘 뒤 하반기에는 인하에 나설 것이라는 시장의 피봇(pivot·통화 긴축에서 완화로 전환) 기대감에 일침을 가하는 언급이다.연준 위원들은 “(인플레이션 완화에 있어) 더 많은 진전이 있을 때까지 더 높은 금리를 유지할 것으로 예상한다”며 “물가 상승률이 2%로 분명하게 향할 때까지 제한적인 정책 기조를 유지하는 것이 리스크 관리 관점에서 적절하다”고 했다. 일부 참석자들은 “인플레이션 수준이 지속적으로 받아들이기 어려울 정도로 높다”며 “역사적인 경험은 조기에 통화 완화에 나서는 것을 경계하고 있다”고 말했다.다수의 참석자들은 또 “FOMC의 대응에 대한 대중의 오해로 금융 여건이 부적절하게 완화되면 물가 안정을 회복하려는 노력이 복잡해질 것”이라고 했다. 시장의 피봇 기대감을 경계했다. 의사록에 따르면 19명의 FOMC 위원 중 올해 중 금리 인하가 적절할 것으로 본 위원은 한 명도 없었다.의사록 공개 직전에 나온 닐 카시카리 미니애폴리스 연방준비은행 총재의 언급은 더 매파적이었다. 올해 FOMC에서 투표권을 행사하는 그는 한 온라인 기고문을 통해 “금리를 5.4% 수준까지 올린 뒤 지켜봐야 한다”며 “올해 최소한 100bp는 인상해야 한다”고 했다. 현재 연준 금리는 4.25~4.50%이며, 올해 최종 금리 예상치는 5% 수준이었다.미 노동시장이 여전히 견조한 점도 연준의 긴축 행보에 힘을 실었다. 미 노동부가 이날 발표한 11월 구인·이직보고서(JOLTS)에 따르면 미 기업들의 구인건수는 1046만건으로 전망치(1000만건)를 웃돌았다.연준이 긴축 기조 유지는 경기 침체 우려를 부추겼다. 월스트리트저널은 “금리 인상을 계속하거나 더 높은 금리를 오래 유지하는 것은 더 깊거나 긴 경기 침체의 위험을 증가시킬 수 있다”고 진단했다. 뉴욕타임스도 “연준의 금리 인상은 집을 사거나 사업을 확장하기 위해 자금을 조달하는 비용을 높여 경제를 둔화시킨다”며 “이는 시차를 두고 눈덩이처럼 불어나 신규 채용 감소, 느린 임금 인상, 소비 둔화로 이어질 수 있다”고 짚었다.연준이 올해도 강경한 긴축 기조를 유지할 것이란 입장이 확인되면서 경기 침체 우려가 커지고 있다. (사진= AFP)◇경기침체 우려 커지자 유가 떨어지고 금값은 뛰어경기 침체 우려에 상품(commodity) 시장도 민감하게 반응하고 있다. 경기 하강에 따른 수요 둔화 전망에 국제 유가가 새해 들어 이틀 연속 급락하며 배럴당 70달러 선을 위협받고 있으며, 대표적인 안전자산으로 꼽히는 금값은 약 7개월 만에 최고치를 찍으며 상승세다. 4일 뉴욕상업거래소(NYMEX)에서 2월 인도분 서부 텍사스산 원유(WTI)는 배럴당 5.3%(4.09달러) 내린 72.84달러에 거래를 마쳤다. 새해 첫 거래일인 전날(3일) 4.2%(3.33달러) 떨어진 데 이어 불과 이틀 만에 7.42달러, 10% 가까이 하락한 것이다. 다우존스 마켓데이터에 따르면 마감가 기준 지난해 12월9일 이후 최저치다. 런던 ICE선물거래소의 3월물 브렌트유도 이날 배럴당 5.2%(4.26달러) 밀리며 77.84달러에 장을 마감했다.암리타 센 에너지 에스펙츠 수석 석유 애널리스트는 최근 블룸버그 TV와의 인터뷰에서 향후 몇 주간 국제 유가의 하락세가 이어질 것이라고 말했다.반면 불황에 대한 우려는 안전자산 선호도를 키웠다. 금은 새해 들어 오름세를 이어가며 반년여 만에 최고치를 경신하고 있다. 지난해 말부터 따지면 4거래일 연속 상승세다. 이날 뉴욕상품거래소에서 2월 인도분 금은 온스당 0.7%(12.90달러) 오른 1859달러로 장을 마쳤다. 지난해 6월10일 이후 거의 7개월 만에 최고가다. 지난해 3분기까지만 해도 달러 강세와 금리 인하 기조 속에 약세를 보였던 금값은 경기 침체 우려가 높아지자 작년 11월부터 반등하기 시작했다. 통상 금은 인플레이션과 경제 불확실성에 대한 헤지 수단으로 여겨지지만, 금리 상승기에는 상대적인 투자 매력이 감소한다. 그러나 금리가 높은 수준으로 유지되는 상황에서도 경기 침체 대한 공포가 커지면서 안전자산에 수요가 몰리고 있는 것으로 분석된다.

2023.01.05 I 장영은 기자

창원 롯데캐슬 포레스트, 오는 10일 당첨자 발표
[이데일리 이윤정 기자] 롯데건설의 ‘롯데캐슬’ 브랜드가 경남 창원시 부동산 시장에서 파란을 일으키고 있다.앞서 경남 창원시에 공급한 롯데캐슬 브랜드 아파트가 잇따라 가격 상승을 보여준 데 이어 사화공원 민간공원조성 특례사업으로 공급된 아파트인 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’(총 1965세대)가 최근 청약에서 평균 28.3대 1, 최고 98.7대 1의 청약 경쟁률을 보일 정도로 높은 인기를 보여줬다. 이른바 ‘롯데캐슬’ 브랜드 아파트가 관망세와 집값 하락 등 시장 상황과 상관없이 수요자들의 많은 선택을 받는 ‘똘똘한 한 채’로 등극한 것이다. 앞서 롯데건설이 창원시 일대에 공급한 롯데캐슬 아파트들이 저마다 분양 이후 부동산 불경기인 현재도 아랑곳없는 높은 프리미엄을 구사하고 있기 때문이다. 실제 이달 4일 국토교통부 아파트실거래가에 따르면, 창원시 마산회원구에 공급된 ‘창원 롯데캐슬 센텀골드’와 ‘창원 롯데캐슬 더퍼스트’가 높은 프리미엄이 형성되며, 최고가로 거래됐다. 이에 평균 28.3대 1, 최고 98.7대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 청약 일정을 마감한 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’는 다가오는 정당 계약에서도 순조로운 행보를 이어갈 것으로 보인다. 창원 롯데캐슬 포레스트는 경남 창원시 의창구 사화동 일원 사화공원 민간공원조성 특례사업을 통해 지하 4층~지상 29층, 15개 동, 전용면적 84·102㎡, 2개 블록, 총 1965세대 규모로 지어지는 아파트다. 블록 별로는 1블록 총 967세대, 2블록 총 998세대에 이른다. 단지는 축구장 약 150배 크기(약 107만㎡)의 사화공원을 품고 있고 공원 안에는 도심과 공원을 조망할 수 있는 전망대와 미술관, 파크골프장, 다목적체육관, 산책로 등을 갖출 예정이다. 창원 롯데캐슬 포레스트 내에는 풍부한 녹음을 담은 정원과 수경시설 등이 배치되며, 지상에 주차공간이 없는 공원형 설계(근린생활시설 제외)와 ‘롯데캐슬 3.0’으로 차별화된 문주와 고급스러운 외관 입면 디자인이 도입된다.단지의 전 세대는 남향 위주로 배치돼 우수한 일조권과 개방감을 확보한 것은 물론 단지를 에워싸고 있는 사화공원의 조망도 확보하여 주거생활의 가치를 한층 더 높였다. 특히 단지 앞은 높은 단차를 활용해 중상층부 세대뿐만 아니라 저층부 세대까지 다양한 세대에서 조망을 누릴 수 있도록 했다. 고급 커뮤니티 센터인 ‘캐슬리안 센터’에 피트니스클럽, 다함께돌봄센터, 작은 도서관인 L-라이브러리, L-다이닝카페 등도 마련된다.창원 롯데캐슬 포레스트는 오는 1월 10일 2블록 당첨자를, 11일에 1블록 당첨자를 발표한다. 정당 계약은 1월 28일부터 2월 3일까지 7일간 진행한다. 창원 롯데캐슬 포레스트에 대한 자세한 분양 정보는 홈페이지에 마련된 사이버모델하우스와 영상으로 확인할 수 있으며, 경남 창원시 성산구 중앙동 일원에 마련된 견본주택에서 분양 상담이 가능하다.

2023.01.05 I 이윤정 기자