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- (이데일리폴)9월 콜금리 전망 전문가별 멘트②
- [이데일리 채권외환팀] ◆오석태 시티은행 이코노미스트 국내 경기지표들이 호조세를 보이고 있지만 미국의 허리케인 영향으로 앞으로 경기회복에 대한 불확실성이 높이지고 있어 금리 인상을 하기에는 시기적으로 적절하지 않다. 한은이 4일 발표한 8.31부동산 정책이 우리 경제에 미칠 영향을 보면 단기적으로는 악재라고 판단했다. 결국 올해안으로는 금리 인상 가능성은 없다고 보는게 맞을 듯하다. 정치권 일각에서 금리 인상을 주장하고 있지만 집값만 중요한게 아니기 때문에 금리 인상은 쉽지 않다. 또한 미국도 금리 인상을 하지 않을 것이란 전망이 나오고 있어 한국은행은 금리 인상에 신중함을 기할 것으로 보인다. 그러나 부동산 대책이 효과를 발휘하지 못하고 국내경기가 지속적으로 상승할 경우 내년 1분기와 3분기에는 금리 인상을 할 가능성도 높다. ◆임지원 JP모건 이코노미스트 8월 금통위에서도 콜금리 인상 움직임은 없을 것으로 보인다. 8.31부동산종합대책의 효과가 확인되지 않았다. 경기가 회복세를 보이고 있지만 최근 카트리나와 관련한 경기 리스크가 어떤 식으로 일단락될 것인지를 지켜본 후 콜금리 인상문제을 결정할 필요가 있다. 3개월내에 금리를 인상하려면 이번 부동산 대책이 전혀 효과가 없는 것으로 나와야 하는데 나온지 며칠도 안됐는데 금리 인상을 한다는 것은 이치에 맞지 않다, 또 통화량도 겉으로 보이기에는 팽창하고 있는 것 같지만 결코 그렇지 않다. 환율이 절상되면서 긴축을 보이고 있기 때문에 금리를 절상한다는 것은 안팎으로 긴축이다. 현재로서는 금리 인상은 시기 상조인듯하다. 자금 단기화 문제는 경기 듀레이션 불확실에 따른 투자처가 확실하지 않다는데 있다. 투자 포트폴리오에는 금융쪽만 있는게 아니다. 실물쪽도 있다. 현재 실물 포트폴리오 구성을 막아논 상태기 때문에 자금의 단기부동화 문제가 대두되고 있다. 이상황에서 통화 흡수를 위한 금리 인상은 경기 악순환을 불러일으킬 것으로 보인다. ◆이성권 굿모닝신한 연구위원 근원 소비자물가가 올해 1~8월중 전년동기대비 2.6% 상승으로 한국은행 통제범위 안에 있다. 하반기 비록 완만하기는 하지만 경기회복이 되고 있다고 판단한다. 원유가격이 상승기조를 지속하고 있어 물가상승 압력이 확대되고 있고 미국 금리인상 기조 지속에 따라 내외금리차 축소가 추가 진행될 것이므로 4분기중 금리인상 필요가 커질 것이다. 원유는 95~2004년중 국민경제에서 차지하는 비중이 줄어든 게 아니고 오히려 커졌다. 우리나라는 고유가 상황에서 자유로운 나라가 아니다. 최근 허리케인 카트리나 때문에 미국 경제 둔화되는 것 아니냐며 금리인하 필요성 등 새로운 시각이 나오고 있지만 모든 것을 확인해 금리결정을 할 수는 없다. 펀더멘털 측면을 보고 금리인상을 준비하다가 상황이 달라지면, 예를 들어 국제유가가 90~100달러 가는 일이 발생하면 다시 금리를 낮출 수도 있는 일이다. 자금단기화 문제는 금리인상만으로 해결하기 어렵다고 본다. 부동산과 다른 자산의 기대수익률 차이가 있는 한 자금단기화 문제는 계속될 것이다. 현재 물가수준이 매우 낮은 수준이지만 앞으로는 상승압력이 커질 것으로 본다. 장기적으로 유가와 물가 관계를 보면 유가가 오르는 동안 물가가 내려간 적이 없었다. 지금은 다소 고유가를 반영하는 시기가 늦을 뿐이고 4분기 이후에는 물가상승 압력이 표면화될 수 있다. 그동안은 환율이 내려서 고유가로 인한 물가압력을 완화시킨 측면이 있지만 앞으로 환율이 더 이상 내려가지 않는다면 유가 부담은 고스란히 물가 충격으로 올 수 있다. ◆박혁수 우리투자증권 연구위원 최근 국내외 여건이 경기에 비우호적이라고 보고 있다. 또 부동산 문제에 대한 정부의 대책이 나와 금리인상의 필요가 사라졌다. 같은 이유로 콜금리 인상 시기는 당초 올해 4분기경으로 봤으나 내년 1분기 정도로 지연될 것으로 예상한다. 고유가 영향은 물가보다는 경기쪽을 크게 봤다. 물가는 수요측 압력을 반영하지 못하고 있다. 소비가 살아나고 있다고 하지만 물가압력은 강력하지 않다는 것인데 그렇게 보면 기업의 생산비용 부담으로만 반영돼 경기위축 요인으로 작용한다. 자금단기화 문제는 오늘 내일 문제가 아닌데 결국 불거져 나온 것은 부동산과 관련된 것 같다. 생산적으로 자금이 흐르기보다는 투기적이라 문제인데 그런 논란은 앞으로도 계속될 것이다. 개인적으로는 4분기중 한차례 금리인상 논란이 다시 있을 것으로 본다. 만약 이달에 금리인상을 단행하면 시장금리는 한차례 출렁인 뒤 아래쪽으로 방향을 잡을 것으로 본다. 시장은 금리인상 이후 기대를 반영할 것이다. 만약 추가 금리인상을 기대한다면 금리는 계속 오를 것이고 한번으로 끝날 것이라고 본다면 경기쪽에 무게를 두고 해석할 것이다.그러나 추가 인상에 대한 기대는 여러가지 측면을 봤을 때 크지 않을 것이고 금리인상이 경기비우호적이라고 봤을 때 시장금리는 하향 안정쪽으로 갈 것이다. ◆이상재 현대증권 거시경제 팀장 7월 산업활동동향에서 내수회복 조짐이 나타났으나, 고유가 및 부동산 종합대책 그리고 미국 카트리나의 영향 등으로 인해 지속적인 내수회복에 대한 자신을 갖기 어려운 상황이다. 여기에 8월 소비자물가의 안정에서 나타난 것처럼 아직 물가측면에서 선제적인 콜금리 인상의 필요성이 미약한 가운데, 부동산문제 역시 8.31대책으로 인해 금리인상 압력이 줄어든 가운데 향후 부동산가격 흐름을 지켜볼 여유가 발생했기 때문이다. 4분기 중반이후 콜금리 25bp 인상 예상된다. 내수경기가 고유가 및 부동산종합대책 등의 걸림돌에도 불구하고 완만한 회복세를 지속할 경우 4분기 중반 이후 콜금리 인상이 단행될 것으로 예상된다. ◆류승선 미래에셋투자증권 애널리스트 여전히 부진한 체감경기, 단중기적으로 내수회복의 지속성과 강도 면에서의 불확실성 상존, 8.31부동산대책 이후 주택경기동향 파악 필요, 고유가로 인한 글로벌 경기둔화 가능성 급부상, 미 연준의 금리인상기조 일시적 중단 가능성 등이 향후 3개월 내 콜금리 변경 가능성을 약화시킬 요인으로 판단된다. ◆서철수 대우증권 연구원 무엇보다도, 금리 인상의 명분과 구실이 약하다. 지금의 경기회복세는 정책 금리를 올릴 정도는 안 되며, 게다가 최근 들어 고유가 등으로 글로벌 경기에 불확실성이 더욱 높아지고 있다. 상황 전개에 따라서는 미국발 글로벌 경기둔화 우려를 배제할 수 없는 상황이다. 반면 물가는 한은의 목표관리 범위를 큰 폭 하향 이탈하고 있다. 한편, 금리인상의 주된 논거였던 부동산 불안도 정부 대책으로 안정될 가능성이 있어 한은으로서도 지켜 볼 필요가 있다. 정책공조 측면에서도 콜금리는 현재의 상태에서 유지되는 것이 좋을 것이다. 재정확대에 따른 구축효과를, 단기 쪽에서 완화시켜 줄 필요가 있다는 것이다. 또한, 한은이나 금통위의 정치적 성향 또한 조기 금리 인상이 힘들다고 보는 이유 중 하나이다.
- (일문일답)"주상복합·오피스텔 대책도 논의"
- [이데일리 김수헌기자] 김석동 재정경제부 차관보는 5일 "오늘 송파 거여·마천지구를 주택거래신고지역으로 지정한다"며 "8일 관보에 게재되는 시점부터 효력이 발생하게 될 것"이라고 말했다. 김 차관보는 "따라서 이 지역에서 전용면적 18평 이상 아파트 거래 때는 실거래가 신고가 의무화된다"며 "오는 8일 열리는 부동산 당정협의에서는 최근 부동산시장 동향 점검과 함께 주상복합아파트와 오피스텔, 상가 등에 대한 청약제도와 세제상 추가 보완책도 협의할 예정"이라고 밝혔다. 이에따라 최근 일반 아파트에 대한 대체수단으로 인기를 끌었던 주상복합아파트에 대한 분양,청약, 전매제한, 공시가격제도 보완과 함께 상업용 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하면서도 종합부동산세 합산과세를 피해가는 행위 등에 대한 대책이 나올 가능성이 있어 보인다. 다음은 김석동 차관보와의 일문일답이다. -최근 송파 거여·마천지구 동향과 정부 대응책은. ▲어제밤(4일) 각 부처 1급들이 모인 부동산대책실무협의회가 있었다. 송파 신도시로 예정된 200만평은 국유지로 대부분 그린벨트 지역이나, 내년말까지 택지개발을 끝마칠 그 옆 장지지구에서 땅값이 상승중이고, 인근지역이 지난달 29일 서울시 뉴타운 후보지로 지정되면서 단독 연립주택을 중심으로 호가가 상승하고 있다. 국세청 보고로는 상당수 투기꾼은 이미 이익을 챙기고 떠난 것 같다는 것이다. 거여·마천지구는 오늘 중 주택거래신고지역으로 지정된다. -거여·마천지구가 지정요건을 충족했나. 그리고 이번주 목요일 부동산 당정협의 내용은. ▲지난 2일 새로운 집값 동향 통계를 뽑아보니 요건이 충족됐다. 당정에서는 주택·토지시장 동향과 입법추진 방향 등을 논의하는 한편 주상복합아파트와 오피스텔, 상가 등에 대한 추가보완책이 논의될 것이다. 8·31 대책이 주로 일반 아파트와 토지쪽에 집중돼있어 주상복합이나 오피스텔의 분양전매나 세제상 보완할 점이 없는지 논의될 것이다. 재건축 재개발 입주권에 대한 주택간주 여부와 과세 등은 논의대상이 아니다. -주상복합아파트 등 보완내용은 ▲1급 실무협의에서 이번 대책이 아파트와 토지 등에 대한 내용으로 이뤄졌기 때문에 상가나 오피스텔, 주상복합아파트의 경우 기존 아파트와 청약, 분양, 전매제한 세제 면에서 추가보완해야 할 내용에 대한 것이다. 건교부에서 방안을 만들어 올텐데, 일단 실무협의에서 당정안건으로 올릴지를 먼저 판단할 것이다. -강남 전세값이 불안정한데. ▲관련부처가 크로스워치중이다. 전세값은 주택값에 후행하는데, 올초 주택값 상승분이 이번에 새로 전세계약하는 세입자들에게 적용되는 것 같다. 이번 대책의 영향과는 무관하게 전세값이 움직이는 측면이 있다는 뜻이다. 이번 8·31 대책에서는 임대주택 공급측면도 심혈을 기울여 많은 재원을 투입할 것이다. -거여·마천 등 지역 집값이 나중에 인근 가락동 수준으로 올라가는 것 아닌가. ▲개발계획을 틈타 초과이익을 노리는 집단에 대해서는 상응한 대응이 있을 것이다. 과거 분당을 처음 개발할 때 인근 성남지역도 동반상승했지만 분당이 입주를 하게 되면서 떨어졌다고 한다. 송파 일부 지역 가격상승에 정부가 지나치게 긴장해 대응할 필요는 없다고 본다. 입법과정만 순탄하면 투기는 잡을 수 있다. 송파때문에 이번 대책이 흔들리거나 아니면 이번 대책이 부족했다고 판단하지는 않는다. -추석 이후 집값 전망은 ▲주택가격은 분명히 하락할 것이다. 지난 2000년 이후 수많은 대책이 나왔지만 대책발표 첫달부터 주택가격이 하락한 것은 지금까지 10·29 때가 유일했고 이번 대책에서 같은 현상이 나타나고 잇다. -송파신도시 개발지역 택지지구 지정은 언제하나. 연기 가능성은. ▲현재로선 연기계획은 없다. 지구 내 군시설 등을 언제 어디로 이전할 것인지, 또 일부 환경문제 등에 대한 세부적인 협의를 해야 한다. 이 두개가 핵심 협의대상이다. 김포신도시도 마찬가지다. -거여·마천지구가 주택거래신고지역으로 지정돼도 대상이 전용면적 18평 이상 아파트에만 거래세 실거래가 기준이 적용되는데, 지금 이 지역에는 단독 연립주택 등의 가격이 오르는 것 아닌가. ▲주택거래신고지역 지정 외에 투기지구, 토지거래허가구역, 투기과열지구 지정 등과 이번 대책에 따라 양도·보유세 강화, 부담금 강화 정도면 어느 정도 억제가 가능할 것이다. 여기에 국세청 최정예인력이 투입된다. 한군데가 개발되면 주변 지역을 완벽하게 방어하는 것은 어렵지만 투기세력이 발붙이지 못하게 할 것이다. -이 지역에 대한 양도세 탄력세율 적용을 검토하고 있나. ▲탄력세율 적용은 신중하게 검토하겠다.
- 미국發 오일쇼크..유가 100불도 가능
- [이데일리 조영행기자]허리케인 카트리나로 인해 멕시코만 정유시설이 심각한 타격을 입으면서 제2의 오일쇼크가 현실화되고 있다. 전세계적으로 원유생산 및 정제능력이 한계에 이른 가운데 또 다른 요인으로 석유공급에 차질이 빚어질 경우 국제유가가 100달러를 돌파하고 전세계적인 스태그플레이션도 가능하다는 우려가 확산되고 있다.뉴욕타임스는 4일 카트리나 수천명의 인명 피해만 낸 것이 아니라 21세기 최초의 오일 쇼크를 가져왔다고 보도했다. ◇1973년 오일쇼크 같은 경제충격 현실화지난 주 미국에서는 운전자들이 주유를 하기 위해 몇 시간씩 줄을 서서 기다리는 사태가 전국적으로 벌어졌으며, 휘발유 값은 밤 사이에 50% 이상 치솟는 일이 벌어졌다. 대통령은 자동차 운전을 자제하고, 집에서 에너지 소비를 줄여달라고 국민들에게 호소했으며 경제전문가들은 에너지가격 급등으로 경제가 침체될 것이라고 경고했다. 이는 마치 30년전의 중동의 석유수출금지 때로 되돌아간 듯한 상황이다. 캠브리지 에너지 연구협회 회장인 다니엘 예르긴은 "현재 상황이 1973년과 많이 비슷하다"며 "지난 주 월요일부터 수요 충격 위에 공급 충격까지 겪고 있다"고 진단했다. 1973년의 위기가 세계적인 석유부족으로 석유 가격 폭등을 일으키고, 이 때문에 미국의 경기침체가 초래됐듯이, 현재의 갑작스러운 휘발유 부족사태는 미국의 경제성장을 둔화시키고, 성장잠재력을 완전히 잠식할 수 있을 것으로 보인다고 경제전문가들은 진단하고 있다. 지난 2년간 국제 유가의 지속적 상승에도 불구하고, 중국과 미국의 경제 확장에 힘입어 세계 경제성장은 거의 영향을 받지 않았다. 허리케인이 오기 전에 이미 뉴욕상업거래소에서 원유 가격은 배럴당 66달러로 지난해 1월 33달러에서 2배로 뛴 상태였다. 또 수요도 지난 2년 동안 연간 2% 증가해, 과거 10년에 비해 2배 속도로 늘었다. 하지만 카트리나 이후 1주일도 못돼 휘발유 가격은 60센트나 올라 평균 3 달러대에 달했다. 이는 지난해 보다 평균 50%나 오른 것이며 이런 사태는 이란에 이슬람 혁명이 발생한 1981년 이후 처음 있는 일이다. ◇에너지시장 한계상황..추가위기시 유가 100불 돌파 현재 심각한 문제는 원유 공급이 한계에 이르고 있다는 점이다. 지난 몇 년 동안 설비투자가 거의 이뤄지지 않아 당장 공급 부족을 만회할 만큼 원유생산을 늘릴 방법이 없다. 1980년대 만해도 수백만 배럴의 원유 증산 능력을 갖고 있던 사우디 아라비아 조차도 생산능력을 거의 풀가동하고 있는 상황이다. 원유생산 보다 더 큰 문제는 정제능력의 부족이다. 미국정부는 35일 치의 전략 비축유를 보유하고 있으며, 정유사들도 25일치의 원유를 확보하고 있다. 하지만 카트리나로 부족한 원유 정제시설이 타격을 받는 바람에 휘발유 가격이 치솟고 있다. 이 때문에 지난주 원유가는 2%가 오른 반면 휘발유 가격은 14%나 올랐다. 미국에서는 1976년 이후 정유설비가 추가 건설되지 않았다. 오히려 지난 25년 동안 정제시설은 절반 이상 감소했다. 정제능력은 하루 1700만 배럴로 10%가 줄었다. 그러나 같은 기간 휘발유 소비는 하루 950만 배럴로 45%나 늘었다. 휘발유 정제에 소비되는 물량을 포함해 미국의 원유 소비는 하루 2000만 배럴에 이른다. 경제는 현재의 가격수준은 버텨낼 수 있지만, 에너지 시장은 아주 작은 충격에도 가격이 급등할 수 있는 한계 상황에 처해 있다. 캐나디언 에너지 연구소의 빈센트 라우어만은 "또 다른 공급에 차질을 줄 수 있는 또 다른 큰 사건이 터지면 국제 원유가격은 세 자리 대로 뛸 수 있다"고 진단했다. 2주전만 해도 국제 유가가 100 달러를 돌파할 것이라는 전망은 비웃음을 샀지만, 이제는 이런 전망이 현실성 있게 다가오고 있다. 그 파급효과는 세계 경제에 엄청난 타격을 줄 것이다. "유가가 100달러를 돌파하면, 세계 경제를 약화시킬 것"이라고 와인 훔머 인베스트먼트의 윌리엄 훔머는 말했다. 그는 "세계 경제가 침체상태로 둔화될 것이며 1970년대에 유행했던 스테그플레이션을 다시 겪을 수 있다"고 우려했다. 위기컨설팅 회사인 유라시아 그룹은 최근 유가를 상승시킬 수 있는 위험사례를 발표했다. 사우디 아라비아에서의 테러 공격은 확률 10%, 나이지리아의 석유생산 근로자에 의한 불안은 확률30%, 이라크 석유산업에 대한 공격은 확률 50%를 갖고 있다는 분석이다. 이런 사건 가운데 하나만 터져도 국제유가는 100달러 대로 진입할 수 있는 것이다.
- (주간전망대)8일 금통위 주목..인상설 `솔솔`
- [이데일리 김수헌기자] 미국 루이지애나주 뉴올리언스 일대를 휩쓴 허리케인 `카트리나`의 위력과 참상에 전세계가 놀라고 있다. 미국 내 일부 전문가들은 카트리나로 인해 미국이 입은 경제적 피해가 100조가 넘고 3분기 미국 경제성장률이 1%포인트 정도 낮아질 수 있다는 전망까지 내놓고 있다. 대외 경제의존도가 높은 우리로서는 하반기 경제에 뜻하지 않은 큰 변수를 만난 셈이다. 다음주에는 우리도 강력한 태풍의 사정권에 들 가능성이 있다. 초속 46미터 이상 바람을 일으키고 있는 태풍 `나비`가 7일을 전후해 우리나라에 직접 영향을 줄 전망이다. 만곡이 무르익은 시기여서 피해를 줄이기 위한 사전점검에 최선을 다해야 할 때다. ◇정부 "송파, 판교 재판(再版) 안돼"..7일 당정서 집중논의 지난주 정부가 예고해 온대로 8·31대책이 발표됐다. 전반적으로 집값 안정에 대한 기대가 높아가고 있는 가운데, 공급대책 중 하나로 내세운 송파신도시 건설계획 때문에 이 지역 집값이 급등현상을 보이고 있어 정부의 대책이 주목된다. 정부는 우선 송파 거여·마천지역에 대해서는 이미 투기지역으로 지정한데 이어 5일 주택거래신고지역으로 재지정할 방침이다. 시민단체는 이 지역이 `제2판교`가 될 것으로 우려하고 있다. 정부는 그러나 송파는 민간보상이 필요없는 국공유지인데다 분양가 규제, 각종 개발부담금과 강화된 양도·보유세가 적용되기 때문에, 판교와는 근본적으로 다르다고 설명하고 있다. 또 한몫 챙기겠다는 심리로 호가가 높아지고 있지만 실제 거래는 이뤄지지 않고 있다고 지적했다. 그러나 호가건 실거래건 지금과 같은 이 지역의 집값 이상이 상당기간 지속된다면 정부의 공급정책에 대한 비판이 확대될 가능성이 높기 때문에, 추가대책을 내놓지 않겠냐는 전망도 나오고 있다. 7일 열리는 9차 부동산 당정에서 이 문제가 논의될 가능성이 높다. 당정은 종합대책 발표 이후에도 부동산과 관련한 긴밀한 협의가 필요하다는 판단에 따라 당분간 당정을 계속해 나가기로 했다. 이번에는 주상복합에 대한 투기 현황, 문제점 및 대응방안과 함께 송파 지역 집값변화와 정부 대책 등이 주제다. ◇동결 對 인상..금통위 선택은 한국은행은 최근 8·31대책이 우리 경제에 미치는 영향을 분석한 보고서에서 주택가격이 내년말까지 6% 하락한다면 경제성장률에는 미치는 영향은 올해 하반기 중 0.04%포인트, 내년중 0.18%포인트 정도가 될 것으로 분석했다. 단기적으로 성장률에 약간 악영향을 미치겠지만 경기 회복세를 꺾을 정도는 아니며, 중장기적으로는 성장잠재력 확충에 도움이 되는 것으로 진단했다. 한국은행은 8일 금융통화위원회를 열어 금리인상 여부를 결정한다. 지난달 금통위 의사록을 통해 김태동 금통위원이 인상 필요성을 제기한 것으로 밝혀진데 이어 열린우리당 안에서도 부동산 정책의 효과를 위해 금리인상이 필요하다는 얘기가 솔솔 흘러나오고 있다. 그러나 재경부는 박병원 차관이 최근 라디오 인터뷰에서도 밝혔듯 "경기회복이 뚜렷해질때까지 금리인상에는 신중해야 한다"는 입장을 고수하고 있다. 이번주 발표되는 주요 경제지표로는 통계청의 `7월 서비스업활동동향`(6일)과 `8월 소비자 전망조사`(8일)가 있다. 지난달 30일 발표된 `7월 산업활동동향`에서는 소비재 판매 증가율이 30개월 만에 가장 높은 수준을 나타내는 등 소비회복에 속도가 붙는 모습을 보여줬다. 서비스업 동향 역시 내수의 회복세를 재차 확인할 것으로 보이지만, 그 강도가 어느 정도일지, 얼마나 많은 내수업종에서 회복세를 보일 수 있을지는 뚜껑을 열어봐야 할 것 같다. 한편, 8일과 9일에는 제주에서 아시아ㆍ태평양경제협력체(APEC) 재무장관 회의가 열린다. 이 회의에서는 APEC 회원국 재무장관과 금융계 인사 등이 참석해 `자유롭고 안정적인 자본이동` `고령화 사회` 등을 주제로 토론이 진행된다. 회원국간 경제 및 금융 분야 협력방안도 논의된다. ◇정치 사회 분야 노무현 대통령은 9박10일 일정으로 중남미 2개국을 순방하고 유엔총회에 참석하기 위해 8일 출국한다. 앞서 노 대통령은 6일쯤 박근혜 한나라당 대표와 단독 회담을 갖고 연정을 비롯한 정국 현안에 대해 논의한다. 서로 입장차가 너무 커 합의를 이끌어 낼 수 있을지 의문이라는 전망이 지배적인 가운데 노 대통령이 뭔가 파격적인 제안을 하지 않을까 하는 예상도 나오고 있다. 박 대표가 노 대통령의 연정 제안을 공개적으로 거부하고 있는 상황에서 박 대표의 마음을 움직일 수 있는 `빅 카드`를 내놓지 않겠냐는 것이다. 17대 국회 두번째 정기국회 회기에 들어간 국회는 오는 8~9일 이용훈 대법원장 후보에 대해 인사청문회를 실시하며 상임위별 활동을 계속한다. 옛 안기부과 국정원의 불법도청사건을 수사중인 서울중앙지검 도청 수사팀은 6∼7일쯤 김영삼 정부 시절 안기부장을 지낸 권영해씨를 참고인으로 소환 조사할 예정이다. 검찰은 미림팀 도청에 대한 수사를 가급적 이달 안에 마무리할 방침이다. 파업 10일째에 접어든 현대자동차 노사는 5일 21차 교섭을 갖는다. 현대차는 이번 파업으로 2만2000여대의 차량을 생산하지 못해 3000억원의 손실을 입고 있다고 밝혔다.
- (따져보는 부동산)8.31대책이후 부동산 시장 전망
- [이데일리 안명숙 칼럼니스트] 8월말 발표 예정인 정부의 종합부동산 대책의 윤곽이 드러났다. 이번에 발표될 부동산 대책은 당초 논의되던 수위보다 세금 및 취득자격을 엄격히 제한함으로써 수요억제를 통해 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 정부의 의지를 확고히 천명한 것으로 풀이된다. 이에 따라 하반기 부동산 시장은 시장변화에 따른 수요자들의 전략 수정이 불가피할 전망이다. 부동산 종합대책 주요 내용 정부의 8.31 부동산 시장 안정대책은 ▲단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로는 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁을 추진한다는 데 기본 방향을 두고 있다. 또 ▲서민주거안정과 투기수요 억제, ▲활용 가능한 택지 이용 등 실천적이고 가시적인 공급정책 마련 ▲부동산 가격 안정기조 정착을 위한 견고한 제도적 장치 마련 등을 원칙으로 두고 있다. 이에 따라 부문별로 살펴보면 우선 무주택 서민의 주거안정 지원을 위해 저소득층 전세자금대출금리를 현행 영세민 3%에서 2%로, 근로자 전세자금은 5%에서 4.5%로 하향 조정할 계획이다. 또 중단됐던 생애최초 주택구입자금도 재개할 방침이며 저소득·무주택서민의 모기론 금리를 0.5~1%p인하하는 등 지원을 확대할 예정이다. 특히 무주택자 등이 비 투기지역 내에서 전용 25.7평 이하 주택구입을 지원하기 위해 모기지 보험을 신설, 보합 가입 시 통상 수준보다 높은 LTV를 적용할 방침이며 청약제도도 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산 ·가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여할 것으로 알려졌다. 공공임대주택건설 확대를 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용, 국민임대단지를 추가 확대하고 중형 임대주택 건설 및 국민임대주택지원 확대를 통해 입주자 부담을 경감시킬 계획이다. 특히 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택공급을 위해 다가구 매입임대 공급을 확대하고 주공·지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대 등으로 임대주택 공급 확대를 위한 활로를 모색할 방침이다. 10년 장기 민간건설임대주택 활성화 방안으로 장기임대주택 건설 시 당해 용도지역의 용적률을 20%까지 인센티브 제공할 계획이며, 주공·한국토지신탁 등 공공 참여 확대로 민관 경쟁을 유도할 방침이다. 반면 민간 매입임대에 대해서는 지원 요건을 강화하여 등록요건을 현행 2호에서 5호로, 임대의무기간도 현행 3년에서 5년으로 강화했고 지방세 세제지원 요건도 현행 임대기간 3년에서 5년으로 늘리는 한편 매입임대사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가 취득 시 취득세·등록세 감면혜택을 폐지했다. 부동산 거래 투명화 정책의 일환으로 내년부터는 부동산 중개업법을 개정, 중개업자와 거래당사자가 부동산 거래 시 실제거래가격을 30일 이내에 시·군·구에 신고하도록 의무화했고 위반 시에는 과태료를 등 처벌 받게 된다. 신고된 실거래가는 부동산 등기부에 기재하도록 부동산등기법을 개정함으로써 상습 투기자 상시감시체계 및 보유·거래·과세관련 통계체계를 정비할 계획이다. 주택시장 안정대책을 위한 수요정책으로 주택보유에 따른 보유세 부담도 현실화하게 된다. 이에 따라 종합부동산세 과표 적용율을 2006년 70%로 상향 조정하고 매년 10%p씩 상향 조정하여 2009년에는 100%까지 끌어올릴 계획이다. 또 종부세 과세방법도 현재 인별 과세에서 세대별 합산 과세로 변경하고 주택의 경우 기준금액이 기준시가 9억원에서 6억원 초과 대상으로 강화하고 세율구간도 6억~9억원까지는 1%, 9억~20억까지는 1.5%로 조정할 방침이다. 종부세 세부담 상한조정은 전년대비 3배 한도까지 확대하고 종부세 대상자의 평균 실효세 부담율이 2009년까지 1% 수준에 달성하도록 강화할 방침이다. 주택분 재산세는 과표 적용률을 2008년부터 5%p씩 상향 조정하도록 하여 서민들의 보유세 부담을 완화해줄 계획이다. 양도소득세는 실거래가 기준으로 과세하되 2006년에는 1가구2주택에 대해 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 방침이다. 또 1세대2주택자에 대한 양도세율을 강화, 현행 9~36%세율에서 50% 단일세율로 세부담을 늘리면서 장기보유특별공제도 배제할 방침이다. 다만 수도권·광역시 소재 기준시가 1억원 이하주택이나 기타 지방 소재의 기준시가 3억원 이하주택, 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외하도록 예외조항을 두도록 했다. 반면 1세대1주택자에 대해서는 15년이상 장기보유자에 대해 장기보유 특별공제율을 45%까지 확대할 방침이다. 거래세 인하를 추진함에 따라 2006년부터는 개인가 주택거래 시 취득세, 등록세를 각각 0.5%p씩 인하함에 따라 현행 개인간 거래 시 취·등록세 3.5%에서 2.5%로 1%p 거래세를 낮추도록 했다. 다만 개인-법인간 거래나 토지 취득 시 거래세는 그대로 유지하기로 했다. 주택공급확대를 위해 수도권에 공공택지 확대방안으로 강남지역의 안정적인 수급을 위해 국공유지를 택지지구로 개발, 송파·거여지구 총 200만평에 중대형 2만호를 포함한 총 5만호를 공급기로 했다. 현재 개발이 진행중인 김포신도시, 양주 옥정지구 등 4~5개 지구에 대해서 관계부처 협의를 추진, 기존 택지지구의 주변을 확대 개발할 예정이며 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 중대형 평형을 확대, 인천 청라지구에 6,000가구, 판교신도시에 3,100여 가구를 늘려 공급할 방침이다. 재개발사업 지원을 위해 특별법을 제정, 광역적 공공개발 체계를 확립할 방안이다. 이를 위해 최소 15만평 이상 광역지구를 지정하고 교통·문화·교육·인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련하고 시설 소요재원을 지구 내 개발이익금으로 충당할 계획이다. 공공이 시행하는 경우 사업시행자 지정요건을 주민동의 2/3에서 1/2로 완화하고 소형주택의무건설비율을 현행 80%에서 60%로 완화했다. 또 층고 제한을 완화하고 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100%p 상향 조정했고 역세권은 개발밀도를 추가로 높이되 증가되는 용적률은 일정비율을 임대주택으로 건설키로 했다. 공공택지 내 아파트 분양가 결정방식을 개선, 공공택지 내 아파트는 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제하고 25.7평 초과에 대해서는 채권입찰제를 도입하여 최초 분양자의 시세차익을 환수할 계획이다. 분양권 전매제한도 강화하여 현재의 투기 과열지구 내 아파트 분양권 전매 제한은 그대로 유지하고 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매를 강화, 수도권 과밀·성장억제권역은 분양계약일로부터 10년, 그 외 지역은 5년으로 강화했고 채권매입의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 수도권 5년, 기타 3년으로 했다. 판교도 개정 분양가 결정방식과 전매 제한이 유지되고 분양시기는 25.7평 이하는 2006년 3월, 25.7평 초과는 2006년 8월 분양될 예정이다. 토지시장 안정을 위해 토지수요 억제방안으로 시·도지사에게 위임되어 있는 토지거래허가구역 지정을 건교부 장관이 행사하도록 개선하고 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건을 강화, 사전 거주요건을 현행 6개월에서 1년 이상으로 대폭 강화했다. 또 토지거래허가 신청 시 자금조달내역 제출을 의무화했고 허가 받은 토지의 의무이용기간은 현행 6개월~1년에서 2년~5년으로 강화했다. 허가 받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리도 강화하여 위반 시에는 현행 과태료 500만원에서 취득가액의 10%이내로 상향조정하고 이용 의무위반 적발 관련 신고포상제를 도입키로 했다. 개발에 따른 이익 환수를 위해 2006년 1월부터 개발부담금제를 재도입하고 2006년 상반기중 기반시설부담금제를 도입, 일정기준 이상 건축행위에 대해서는 기반시설 부담금을 내도록 의무화할 방침이다. 토지보상자금 흐름 관리를 위해 토지투기우려지역 내 토지 수용 시는 부재지주에 대해 보상액 중 3,000만원을 초과하는 금액을 전액 채권을 지급할 계획이며 토지소유자 희망 시 보상비에 상응한 대토나 아파트를 공급하는 방안도 강구중이다. 농지 대토시 양도세 비과세 요건도 강화하여 현행대로 3년 이상 자경 농지 양도(수용, 매매 등)한 후 대토를 취득하여 3년 이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세를 감면하도록 취득 후에도 자경 의무를 강화했다. 토지 보유세를 합리화하기 위해 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화, 과표 적용률을 2006년 70%에서 매년 10%씩 상향 조정하여 2009년 100%까지 끌어올릴 계획이고 재산세는 당초 계획대로 매년 5%p씩 상향 조정할 방침이다. 토지 종부세도 과세 기준금액을 현행 공시지가 6억원에서 3억원으로 하향 조정할 계획이고 과세방법도 주택과 동일하게 세대별 합산할 방침이다. 종부세 세부담 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 확대할 계획이다. 토지양도세도 실거래가 과세 기준으로 전환, 2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세할 방침이며 2007년부터 실거래가로 전면 전환하게 된다. 비사업용 토지에 대한 양도세를 강화, 2007년부터 양도세율을 60%까지 상향조정하고 장기보유특별공제를 배제키로 했다. 향후 부동산 시장 전망 집값 어떻게 되나? 정부는 8.31부동산 제도 개혁방안을 통해 시장의 투명성 확보와 투기 근절 등 부동산 시장의 선진화를 꾀하는 마스터플랜을 제시하기 위해 고민했던 흔적이 역력하다. 공급확대와 거래세 인하 등도 포함되어 있지만 이번 대책은 그 동안 예고됐던 것처럼 수요억제를 위한 세금 강화대책의 총정리로 요약된다. 우선 내년부터 실거래가 신고제가 실시될 경우 부동산 시장은 실제 거래금액과 과세를 위한 신고금액으로 이분되어 있는 가격 평가 구조가 점차 사라지게 될 전망이다. 이는 과세표준의 상향조정을 의미하게 되므로 세율조정과 관계없이 실거래가 신고제 만으로도 부동산 시장은 세금이 올라가는 효과가 발생된다. 여기에 1가구2주택자 양도소득세 50% 중과, 나대지 등 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등 양도세 강화와 보유세 및 종합부동산세의 강화로 2주택이상 보유자 들의 매물이 나오면서 가격 하락이 불가피한 실정이다. 특히 내년부터 실거래가 신고제 등 부동산 제도의 변화로 인한 시장의 거래위축이 예상되고 있어 내년의 부동산 가격 하락을 부추기는 기폭제가 될 것으로 보인다. 또 토지 취득 시 구입자금 공개 의무화 등 부동산 취득요건 강화 및 사후 관리에 따른 행정제재 등으로 신규 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 대책은 총체적으로 1가구=1주택이라는 등식을 직간접적으로 국민들에게 고취시킴으로써 향후 주택을 2가구 이상 보유하려는 신규 수요 자체를 억제하는 효과를 가져와 장기적으로 주택가격 안정을 유도할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 강북 및 수도권이나 다세대나 연립주택 등은 전반적으로 가격 하락 기조 속에서 대출 금리 상승과 맞물리게 될 경우 부실채권 증가에 따른 큰 폭의 가격 하락도 예견되고 있어 향후 귀추가 주목된다. 이번 대책으로 주택가격이 얼마나 하락할 지에 의견이 분분하지만, 올해 강남권 집값 상승률이 12% 수준임을 감안할 때 하방 경직성이 있는 부동산 시장의 특성상 하락 폭은 5~10%수준이 될 것으로 보인다. 그러나 상대적으로 투기적 수요가 몰렸던 초기 재건축 단지의 경우 하락 폭이 단지에 따라서는 20%까지 달하는 큰 폭이 될 가능성도 높을 것으로 전망된다. 다만 강북지역의 올해 집값 상승률은 1.2% 수준으로 별로 변동이 없었던 곳이라는 점을 감안한다면 이번 대책으로 하락 폭 역시 크지 않을 것으로 보이지만, 2주택자들의 선택적 매도에 따라 매물이 늘면서 강북이나 수도권 지역도 소폭이나마 가격 조정은 불가피할 전망이다. 집값 하락세 언제까지 이어질까? 이번 대책으로 수요위축에 따른 거래부진 등으로 당분간 주택가격이 하락할 것이라는 데에 이견을 제시하는 사람은 많지 않다. 그만큼 이번 대책은 강도나 시장 전반에 걸쳐 강도의 차이는 있으나 많은 부분에 손질을 가하는 정책이 될 것으로 보여진다. 단순하게 비교하자면 지난 10.29대책에 비해 강도나 적용범위 등으로 볼 때 그 세력이 훨씬 위력적이라고도 평가할 수 있다. 따라서 이번 대책 발표로 단기적으로는 큰 폭으로 하락하는 가운데 전반적으로 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 하락기간도 1가구2주택자 양도소득세 유예기간이 주어지는 2006년까지는 시장에 매도 매물이 상대적으로 늘어날 것으로 보여 하락기간은 최소 1년(2006년 상반기)에서 1년6개월(2006년 말)은 이어질 것으로 보인다. 물론 보유세나 종합부동산세는 내년이후에도 지속적으로 세부담이 늘어날 것으로 보이지만 세부담 증가에 따른 충격이 시장에서 일단 흡수되면 지속적으로 가격을 하락 시키는데 한계가 있기 때문에 세부담 증가에 따른 큰 폭의 하락세가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 보인다. 정부는 강남권 재건축 시장은 당분간 풀어주지 않는다는 것으로 가닥을 모으고 있는 상황이라 강북 재개발 활성화나 신도시 개발은 향후 지속적인 공급 확대라는 측면에서 시장 참여자에게 안정감을 줄 수 있지만 급상승한 강남의 주택가격을 하락 시키는 직접적인 요인으로 작용하기에는 역부족이라는 평가가 우세하다. 집값 반등 언제 다시 오나? 올해 막차를 타고 주택을 매입한 수요자는 세부담이 늘어난다고 당장 집을 팔기도 쉽지 않고 매입을 기다리는 대기수요자 입장에서는 사실상 올해가 아닌 중장기적인 집값 전망에 더 관심이 쏠리기 마련이다. 정부 대책으로 올해는 집값이 하락하게 된다면 언제 반등하느냐가 신규 주택 매입여부나 매입시기에 결정적으로 영향을 미치기 때문이다. 정부가 강력한 대책을 내놓은 상황에서 반등을 논하기는 무리가 있지만, 2007년에는 시장의 분위기가 다소 반전되는 계기가 마련될 가능성이 있을 것으로 보인다. 첫째, 공급물량을 볼 때 중대형 수요가 집중되는 강남권의 경우 2006년까지는 입주 물량이 올해 대비 다소 늘어나지만 2007년에는 올해(4340가구)에 비해 1천여세대 줄어든 3.300여가구에 달할 것으로 보이고 2008년에도 올해 수준을 밑돌 것으로 보여 강남권 등 선호도가 높은 지역에서 입주물량 감소에 따른 수급 불균형이 빚어질 가능성이 있다. 둘째, 주택가격과 선거와는 직접적인 상관관계는 없으나 정부 규제에 의해 시장이 눌리는 상황으로 지탱될 경우 2007년 대통령 선거는 시장 참여자들에게 막연한 기대감을 부추길 단초가 될 수 있다는 지적이다. 셋째, 세금 증가에 따른 시장의 가격 하락에 대한 위험은 이미 시장에서 인지된 위험이기 때문에 가격 하락의 직접적인 충격으로 작용하기 어렵기 때문이다. 결국 과거 분당 등 5대 신도시 개발 사례에서 검증됐듯 신도시 개발이나 분양은 지속적인 공급이 가능하다는 시그널을 줄 수 있지만 당장 가격을 하락 시키는데 한계가 있다. 따라서 판교나 2기 신도시 및 거여·마천 미니신도시 개발로 입주가 시작되는 2009년 이후에나 시장은 충분한 공급으로 가격이 장기안정으로 이어질 수 있을 것으로 보인다. 그러나 2007년 하락세 내지 약보합세의 분위기가 반전된다고 할지라도 신규 매수 수요가 감소할 것으로 예상되는 국면에서 상승 폭은 5%이상을 기대하기는 어려울 전망이다. 부동산 투자 전략 2주택자 매도와 보유 어떤 것이 유리한가? 이번 세제 강화로 진퇴양란의 상황에 놓인 것이 2주택자이다. 그 동안 정부는 다주택자=3주택자라는 등식으로 일관해왔기 때문에 대부분 1주택 이상인 경우에는 2주택을 보유한 경우가 많아 이번 대책으로 가장 집중 타격을 받는 대상이 되기 때문이다. 이미 3주택 이상 보유자들은 보유세 부담은 커지지만 양도소득세는 종전과 동일하기 때문에 실질적으로 시급하게 매도나 보유 중 하나로 의사결정을 해야 하는 상황은 아니다. 그러나 2주택자의 경우에는 상황이 다르다. 실제 2주택자의 경우를 정책변화에 따른 양도소득세 차이를 계산해보았다. 주택을 2채 보유한 김씨가 3년전 3억원에 매입한 주택 A를 연내 4억원에 파는 경우와 내년에 바뀌는 세율로 팔 경우 양도소득세를 계산하면 연내 팔 때의 양도세는 2,900만원정도이지만 내년 50% 세율로 양도세를 낸다면 양도세가 4200만원으로 1300여 만원 정도 늘어난다. 만약 김씨가 보유한 주택B는 취득가액이 3억원, 양도가액이 1억원이라면 연내 팔 경우 양도세는 9,300만원 수준이지만, 내년 판다면 1억4,000만원으로 양도세가 4,000여 만원 늘어나는 셈이다. 더욱이 내년부터 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이라 향후 김씨가 소유한 주택의 가격 상승 전망이 밝지 않다면 유예기간 내 매각하는 것이 유리하다. 김씨의 경우 A, B의 주택 중 향후 발전전망이나 가격 상승의 가능성이 있는 곳을 살펴본 후 큰 문제가 없다면 양도소득세 부담이 적은 A를 파는 것이 유리하다. B는 1세대1주택 요건을 갖춘다면 양도세 부담에서 자유로울 수 있기 때문에 B보다는 A를 매각하는 것이 효과적이다. 그러나 문제는 이미 시장의 거래가 위축되고 있어 매각이 쉽지 않아 매각을 위해서는 과감하게 가격을 낮춰 주택을 내놓아야 한다. 경우에 따라서는 김씨가 주택을 매도하지 않을 경우도 가정해볼 수 있는데 김씨 입장에서 매각보다 보유가 유리하기 위해서는 늘어나는 양도세 이상으로 주택가격이 오르는 상황이다. 만약 김씨가 3억원에 취득한 주택을 매각하지 않고 보유할 경우 집값 상승으로 얻는 차익과 양도세 부담액을 비교해보면 의사결정에 참고가 될 만하다. 김씨가 2년 전 3억원에 취득한 주택이 4억원일 때 현재 팔면 양도세가 3,000여 만원이지만, 김씨가 향후 상승에 대한 기대로 보유했을 경우 만약 그 주택이 5억원으로 한다면 추가 집값 상승 액은 1억원이지만 양도세 50% 중과로 세금은 6300여 만원이 되므로 실제 순수익은 3700여 만원이 된다. 따라서 보유세도 늘어날 것을 감안하면 1억원 상승해도 실제 이익은 거의 제로에 가깝다. 6억원으로 오를 경우로 가정할 때는 집값 상승차액은 2억원 이지만 세부담을 제외한 순수익은 8,600여 만원이 된다. 그러나 현재와 같이 강도 높은 규제정책이 지속되는 가운데 향후에도 집값 상승 액이 최근과 같은 큰 폭이 될 것으로 기대하기 어려울 것으로 보이고 4억원의 기회비용을 감안할 때 부동산 투자가 결코 이익만은 되지 않는다는 결론이 나온다. 2주택자의 경우 향후 추가 상승의 가능성이 높은 입지의 주택이라면 신중하게 결정해야 할 것으로 보이지만, 전반적으로 보유보다는 유예기간 내 매도가 안정적인 시장 여건을 감안한다면 더 유리할 것으로 보인다. 다만 2주택이나 3주택의 경우 양도세 부담으로 매도 결정이 쉽지 않다면 연내 증여를 고려하는 것이 바람직하다. 내년부터는 실거래가 신고제가 의무화되므로 증여 시 과표가 상승할 것으로 보이기 때문에 가급적이면 연내 증여하는 것이 세금을 절약하는 측면에서 훨씬 유리할 것으로 보인다. 연말, 내년 2/4분기 매수 타이밍 유리 물론 현재 상황에서는 정부 대책에 따른 하락이 불가피한 상황이라 섣불리 2~3년 후 가격 상승을 점치기도 부담스럽지만, 정부가 양도소득세율을 급격히 강화한 상황에서 2주택자들이 입지가 좋은 지역의 매물을 섣불리 매도하려고 나설지 의문이다. 결국 이번 대책에 따라 입지가 좋고 가격이 높은 강남권 주택시장은 상대적으로 가격이 덜 떨어지지만 선택적 상황에 따라 매도 물량이 늘 것으로 보이는 수도권 외곽이나 지방은 오히려 하락률이 커질 수 있다. 대책이 발표되면 3/4분기의 경우 하락 폭이 클 것으로 보이지만, 그 이후에는 거래 단절로 인한 지속적인 약보합세의 장세가 이어질 것으로 보이기 때문에 매수시점을 기다리는 수요자들은 올 연말이나 길게는 내년 2/4분기가 적당할 것으로 보인다. 내년 1월1일부터 실거래가 신고제가 실시되고 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세로 연내 처분 물량이 늘어날 것으로 보여 연말경 입지가 좋은 급매물을 노려보는 것도 좋다. 또 내년 6월1일이 종합부동산세 과세 기준일이 되므로 급격하게 늘어나는 보유세 부담 때문에 처분하는 매물이 24/~3/4분기 중 나올 것으로 보여 길게는 2006년 2/4분기를 매수 시점으로 잡고 시장상황에 지속적으로 관심을 갖는 신중함이 필요하다. 비 투기지역 토지 연내 매각 바람직 토지시장도 사용하지 않는 나대지의 경우 양도소득세를 60%이상으로 상향 조정할 계획이라 위축이 불가피한 상황이다. 특히 허가구역 내 토지의 취득자격을 강화하는 등 신규 수요억제를 위한 대안도 공동 모색되고 있어 향후 토지시장도 전반적으로 매수세가 감소하고 매물이 늘어날 것으로 보인다. 토지는 양도차익이 있는 경우라면 가급적 연내 처분하여 과다하게 종합부동산세를 물지 않는 정도로 조정하는 것이 바람직하다. 토지의 경우 양도소득세를 실거래가로 내야 하는 투기지역에서도 아직 다운계약서 관행이 사라지지 않아 실제보다 양도차익을 줄이는 방법으로 양도소득세를 낮추고 있으나 내년부터 실거래가 신고제가 도입되면 다운계약서 작성이 사실상 쉽지 않게 된다. 투기지역이 아닌 경우라면 연내 매각을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비 투기지역의 경우 양도차액을 공시지가로 계산, 신고하게 되므로 양도세 부담을 크게 낮출 수 있으나 내년 중 양도세 실거래가가 제도화되는데다 세율도 높아지면 양도세가 10배 이상 상승할 수도 있기 때문이다. 특히 토지의 경우 매수세가 꺾인 상황에서 양도 보다는 증여가 더 유리한 종목이다. 주택보다는 실제 거래가액에 대한 소명 자료가 충분치 않아 보충적 자료인 공시지가로 증여세 신고가 가능한 종목이므로 가급적 빠른 시일 내 증여할 경우 자녀의 자금출처 확보 및 절세 측면에서도 합리적 대안이 될 수 있다.
