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- (생활속 세금이야기)95년∼98년 경기도 미분양아파트를 샀다면 좋은일이 생긴다
- [주용철] 최근의 다주택보유자에 대한 양도세중과세는 부동산의 공급을 위축시켜서 부동산시장의 동맥경화를 가져오고 있다.
다주택보유자의 경우 양도세부담때문에 제도가 변화하기 전까지는 계속 주택을 보유할 수밖에 없고 이로인한 부동산시장의 경직은 상당한 마이너스 효과로 작용할수밖에 없다.
이러한 상황에서 과거 부동산경기를 살리기 위해 실시했었던 정책들은 상당히 유용하다. 이미 상당히 오래전에 시행했지만, 그 당시 요건을 갖추어 놓았던 많은 사람들은 그 혜택을 지금도 볼수있고 따라서 이를 적극적으로 활용할 필요가 있다.
따라서 이번에 그 제도중에 하나인 서울이외 지역에서 미분양아파트를 취득한경우의 혜택에 대해서 소개하고자 한다.
우선 혜택을 부여하는 만큼 요건이 좀 까다롭다. 지금부터 설명하는 요건을 모두 만족해야 하기 때문이다.
첫째, 미분양주택이어야 한다. 따라서 계약당시 준공된 경우라면 다른사람이 입주한 사실이 없는 상태에서 최초분양받아야 되고, 준공이 되지 않은 경우라면 1995년 10월 31일과 1998년 2월 28일 현재 시장·군수·구청장이 미분양주택임을 확인해야 한다.다. 즉, 3순위청약까지 끝났는 데도 미분양된 경우로서 구청장등이 그 미분양을 확인해야 하는 것이다.
둘째, 취득에 대한 기간제한이 있는 데 1995년 11월 1일부터 1997년말까지의 기간과 1998년 3월 1일부터 1998년말까지의 기간 중에 취득하거나 최소한 매매계약을 체결해야 한다. 즉, 그 기간내에 분양계약을 체결하면 되는 것이다.
셋째, 서울 이외의 지역에서 취득해야 합니다. 따라서 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 5대신도시와 과천등 모든 경기,인천지역에서 취득하는 경우 혜택을 볼수있다.
넷째, 취득하는 주택이 국민주택 규모 이하여야 한다. 즉, 전용면적 25.7평으로 분양면적으로 따지면 32평형까지 혜택을 받을 수 있는 것이다.
다섯째, 준공후 5년이상 보유하거나 임대해야 한다. 즉, 굳이 2년이상 거주할 필요도 없다.
요건을 갖춘 미분양주택은 20％의 양도소득세 특례세율 이나, 종합소득세 과세방법중 유리한 것을 선택해서 적용받을 수 있다.
양도소득세 특례세율은 일반적인 양도소득세율인 9%,에서 36%의 누진세율 대신 단일세율인 20%만을 적용하는 방법이다.
즉, 양도소득세 과세표준이 1억 원이라고 할 때 일반적인 경우 최고 세율인 36%가 적용되지만, 특례세율에 의하면 20%의 세율만 적용되는 것이다. 또한 감면주택의 보유자가 3주택자라서 60%의 세율이 적용되는 경우라도 감면주택을 양도하는 경우라면 20%의 낮은 세율을 적용받을 수있다.
두 번째로 종합소득세를 적용하는 방법인데, 이 방법은 사업을 하는 분이 손해를 본 경우 유리하다.
원칙적으로 양도소득 금액은 종합소득 금액과는 별개의 소득 금액으로 별도로 과세된다. 따라서 사업을 하다가 손실이 발생한 경우에도 그 손실을 양도차익에서 차감하지 못한다.
하지만 특례 규정에 의하면 그 사업손실을 양도차익에서 차감할 수 있다 예를 들어 사업을 하다가 1억원의 손실이 발생한 경우로서 감면주택을 팔았는 데 양도차익이 1억원이라면 사업상의 손실과 양도차익을 통산하여 양도세를 전부 면제받을 수 있는 것이다
이외에도 감면주택에 대해서는 이미 언급한 것처럼럼 3주택중과세를 면할 수있고, 다른 주택의 1세대 1주택비과세를 따질때는 주택수에서도 제외된다.
따라서 감면주택과 일반주택이 각각 있는 경우로 일반주택을 양도할 때 그 일반주택이 3년보유 2년거주되었다면 비록 2주택이지만, 양도세 비과세를 받을 수 있는 것이다.
이러한 감면을 받으려면 양도세신고를 하시면서 감면을 해달라고 신고를 해야 한다. 그리고 이 때 첨부서류로 미분양주택 과세특례적용신고서, 구청장등이 발생하는 미분양주택확인서, 그리고 미분양주택의 취득당시 분양계약서를 첨부해야 한다.
- 판교 주변 분당·용인 중대형 `급등`
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 중대형 아파트 분양가가 평당 2000만원 안팎이 될 것으로 알려지면서 주변 중대형 아파트 값이 들썩이고 있다.
이에 따라 판교신도시 내 택지 확보를 위한 건설업체의 경쟁이 과열돼, 분양가격이 치솟을 경우 성남 분당신도시, 용인죽전, 신봉, 성복, 상현, 동천 일대 아파트에 `가격 도미노 현상`이 빚어질 가능성이 커 이에 대한 우려의 목소리가 높다.
4일 분당 일대 중개업소에 따르면 분당신도시 양지마을, 서현동 시범단지, 이매동 아름마을 일대 50평형 이상 아파트는 급매물이 일제히 소진돼, 매물 품귀 현상을 빚고 있다.
일부 매물은 불과 이틀 만에 3000만원이 뛰는 등 오름세가 역력하다는 게 중개업소의 설명이다.
실제 판교신도시와 연장선상에 위치한 이매동 아름마을 아름건영 59평형은 최근 보름 새 5000만~6000만원이 올라, 6억~7억1000만원을 호가하고 있다. 이 아파트 69평형은 같은 기간 7000만원이 올라 8억원을 넘어서고 있다.
아름마을 아름공인 김영민 사장은 "판교 중대형 분양가격이 평당 2000만원으로 고공비행할 것이라는 소식에 50~60평형대 아파트 실제 거래가격이 폭발적으로 오르고 있다"고 말했다.
또 그는 "매도자들이 매물을 거둬들인 상태로 거래 가능한 매물이 거의 없어 가격 오름세는 지속될 것"이라고 전했다.
인근 또 다른 기존아파트 이매촌 청구 69평형도 보름 새 5000만원 이상 올랐다. 69평형 거래 시세는 8억1000만~9억원선이지만, 최근 들어 급매물을 중심으로 거래가 활발해 시세 조정이 불가피하다는 게 중개업소의 설명이다.
이매동 이화공인 관계자는 "보름 전만 해도 팔아달라는 급매물이 중개업소별로 2건~3건 정도 됐는데, 불과 이틀만에 3000만원이 뛰면서 일제히 소진됐다"며 "강남권에 거주하는 수요자들의 문의가 급증하고 있다"고 전했다.
판교 신도시에서 가까운 분당 야탑동 경남·벽산 42평형은 4억5000만~5억1000만원으로 한 달 전보다 3000만∼5000만원, 49평형도 4000만원 이상 올랐다.
용인 서북부 지역인 신봉·성복·동천 일대 대형 호가도 덩달아 강세다. 지난해 말 입주한 신봉LG 자이2차 45평형은 최근 들어 급매물이 빠지면서 2000만~3000만원이 올랐다. 현재 시세는 3억7000만~4억1000만원선. 로열층은 매매호가가 4억3000만원까지 치솟은 상태다.
이 같은 현상은 판교신도시와 다소 거리가 있는 용인 동남부지역인 신갈까지 영향을 미치고 있다. 지난해 11월에 입주한 용인 구성읍 성원쌍떼빌 47평형은 3억7000만~3억8000만원으로 최근 보름새 가격이 큰 폭으로 올랐다.
현지 신갈공인 관계자는 "로열층 기준으로 웃돈이 7000만~8000만원으로 최근 한 달만에 2000만원 이상 올랐다"며 "판교 분양가격이 비싸게 나올 것이란 이야기가 들리면서 서울에서 시세차익을 노리고 매입하려는 사람이 늘고 있다"고 말했다.
안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장은 "판교신도시의 중대형 아파트의 분양가 책정이 결정되지도 않은 상태에서 빚어지는 조기 과열 현상"이라고 말했다.
또 안 팀장은 "분당, 용인 일대의 중대형 아파트뿐만 아니라 중소형 아파트까지 가격 상승 도미노 현상을 빚을 가능성이 크다"며 "건교부가 판교 중대형 아파트의 채권입찰제 도입을 통한 완전경쟁입찰 방식을 공언하고 있지만, 이 같은 상황에선 다시 한 번 제고할 필요가 있다"고 전했다.
- 공원낀 아파트, 살기좋고 집값오르고
- [edaily 이진철기자] 작년말 서울 마포구 성산동으로 이사한 임모씨는 빨리 봄이 왔으면 좋겠다는 생각을 갖고 있다. 새로 마련한 집 바로앞에 월드컵경기장과 시민공원이 위치해 있어 퇴근후 저녁시간이나 주말에 가족들과 함께 산책하기에 더할나위 없는 환경이 마련됐기 때문이다.
최근 건강에 대한 관심이 높아지면서 공원과 인접한 아파트들이 수요자들로부터 인기를 끌고 있다.
특히 주택시장 침체로 전반적인 아파트값의 하향세가 지속되는 상황에서도 유독 공원주변 아파트는 가격이 꾸준한 오름세를 보이고 있어 쾌적한 주거환경와 시세차익을 동시에 누릴 수 있는 유망아파트로 주목받고 있다.
◇성수동 ´서울숲´ 주변아파트.. 개발발표후 1억 이상 올라
25일 업계에 따르면 서울숲 조성과 뚝섬개발이 예정된 성수동 일대와 상암월드컵경기장 주변, 용산시민공원 등 서울시내에서 대규모 공원 인근에 위치한 아파트들이 공원프리미엄을 톡톡히 누리고 있다.
오는 5월 개장을 앞둔 성동구 성수동 서울숲공원과 도로 하나를 사이에 두고 있는 강변대림31평형 매매가는 4억8000만원선, 강변건영 33평형은 5억원선을 호가하고 있다.
인근 골드컴부동산컨설팅 관계자는 "작년 서울숲 개발발표 이전과 비교해 주변 수혜대상 아파트들의 가격이 평균 1억원 정도 올랐다"면서 "공원개발에 대한 기대감으로 수요는 꾸준하지만 매도자들이 호가를 높게 부르고 있어 거래성사율은 낮다"고 말했다.
◇상암월드컵공원·용산시민공원 주변 아파트도 ´인기´
월드컵시민공원을 바로 이용할 수 있는 마포구 상암동, 성산동, 중동 일대도 주변 아파트값이 강세를 이어가고 있다. 올 6월과 10월 입주예정인 상암지구 5~7단지의 분양권전매가 가능한 33평형의 경우 시세는 4억~4억5000만원선으로 웃돈이 최고 2억3000만원까지 붙은 상태다.
이밖에 지난 2003년말 입주한 상암지구 3단지 33평형도 현재 4억5000만~5억3000만원선의 시세를 기록하며 꾸준한 오름세를 보이고 있다.
인근 황금공인 관계자는 "월드컵시민공원이 도보로 이용가능한 거리에 위치하고 디지털미디어센터(DMC) 조성 등 향후 발전가능성에 대한 기대감으로 수요가 많아 가격이 꾸준한 오름세를 보이고 있다"고 설명했다.
미군기지 이전 등으로 관심이 높은 용산지역도 용산가족공원 인근 아파트의 시세가 고공행진을 기록중이다. 특히 삼각지역 주변은 지하철 4·6호선 환승이 가능하고 현재 용산 LG자이, 대림아크로타워, 대우월드마크타워 등 대규모 주상복합 타운이 잇따라 들어서고 있는 것도 장점이다.
이에 따라 용산공원 조망이 가능한 이촌동 건영1차 강촌아파트 40평형의 경우 1년전에 비해 6000만원 가량 상승한 6억6000만원의 시세를 기록하고 있고, 43평형은 같은기간 1억원 정도 매매가격이 오른 상태다.
양미라 부동산플러스 팀장은 "동일 지역에 있더라도 수요자의 선호도에 따라 아파트값 차별화현상이 심화되고 있다"면서 "건강에 대한 관심이 높아지면서 앞으로 공원을 끼고 있는 단지들의 인기는 더욱 높아질 것"이라고 말했다.
◇공원주변 아파트 희소성 커져.. 신규분양 ´관심´
한편, 공원프리미엄이 아파트값에 본격적으로 반영되면서 주변 분양물량에도 관심이 쏠리고 있다. 그러나 연내 분양물량이 확정된 곳이 그다지 많지 않아 수요에 비해 희소성은 커질 전망이다.
마포구 상암지구에서는 오는 5월 SH공사가 3공구 4단지 40평형 156가구를 공급한다. 서울숲 인근에서는 현대건설(000720)이 오는 9월 성수동1가에 579가구를 분양할 계획이다.
이밖에 용산공원 인근에는 오는 3월 현대건설·삼성물산이 공동으로 용산동5가 19번지 및 한강로3가 63번지 일대 재개발사업을 통해 ´파크타워´를 분양한다. 32평∼79평형 아파트 888가구와 52평∼93평형 오피스텔 126실이 들어서며, 이중 아파트 268가구와 오피스텔 126실이 각각 일반공급될 예정이다.
- (채권전망)①시장달래기는 속도조절에 불과-본드웹
- [edaily 이학선기자] 본드웹은 한국은행의 1조원 직매입과 당국의 속도조절용 발언으로 금리 하락시도가 나타나겠지만, 되돌림폭은 크지 않을 것으로 전망했다.
본드웹은 "정책의 궁극적 목적은 경기회복이며, 금리하락을 유도할 뚜렷한 정책 수단도 제한적임을 간과해서는 안될 것"이라고 주장했다.
본드웹은 종목별 전망과 관련 "장기물은 단기 딜링 세력의 비중이 크게 약화되는 가운데 점진적으로 기대 실질 금리와 기대 인플레에 기초한 적정 명목금리 수준에 대한 고민이 지속될 것"으로 전망했다.
또 "단기물의 경우 한은의 1조원 직매입과 함께 당국의 시장 안정 대책이 강구될 것으로 보여져 금리 상승압력은 다소 완화될 것으로 보인다"며 "그러나 향후 금리 상승압력이 지속될 가능성이 크다는 점과 증시 초강세로 인한 주식형 펀드의 수익률 증가로 인해 일정 부분의 환매는 불가피할 것으로 판단된다"고 말했다.
◆본드웹 = 악재에 민감한 채권시장
금리 급등세가 쉽게 진정되지 못하고 있는 가운데 투자 패턴을 살펴보면 여전히 호재보다는 악재에 민감하게 반응하고 있으며, 금리가 내려갈 경우 단기 차익실현으로 대응하고 있어 불안심리가 쉽게 완화되지 못하고 있다. 이는 최근 금리 급등과정에서 매물 소화가 어느정도 이뤄졌음에도 불구하고 절대금리 수준에 대한 메리트를 제외하고는 강세 모멘텀이 없다는 점에서 비롯된 것으로 작년과는 달리 펀더멘탈, 수급, 정책의 3박자가 금리 비우호적으로 작용하고 있기 때문으로 풀이된다.
정책당국의 시장 달래기 `속도조절`에 불과
금주들어 금리 급등세가 다소 진정되는 듯 했으나 2005년 통화정책 방향이 재부각되며 금리인하 기대감이 퇴색되고 과학기술 국채 및 통안채 물량 증대 소식으로 수급 부담이 한 층 강화되는 등 금리 급등세가 지속됨에 따라 정책 차원에서의 시장 달래기가 본격화되고 있다. 한은과 재경부 수장들의 금리 속도 조절용 립서비스가 재개된 가운데 내주에도 지속될 것으로 예상되며, 주초 한은의 추가 1조원 직매입도 금리 하락에 일조할 것으로 보여진다.
그러나, 정책의 궁극적 목적은 경기회복이라는 점과 금리하락을 유도할 뚜렷한 정책 수단이 제한적임을 간과해서는 안될 것이다. 경기회복이 구체화되기까지는 경기 부양을 위한 저금리 기조 지속을 원하더라도 궁극적으로는 주식시장 등 실물 경제로의 자금 이동을 추구하는 가운데 경기회복과 함께 점진적 금리 상승을 유도할 것이다.
한편, 금리 정책에 있어서도 한은의 금리인하 부정적 스탠스가 강화되고 있으며, 정책조합 차원에서의 한차례 금리인하가 단행되더라도 마지막이라는 시그널이 부각될 것으로 보여 금리하락을 유도하기는 역부족일 것으로 판단된다. 즉, 정책 당국의 시장 달래기는 단기 급등 이후의 속도조절 차원에서 접근해야할 것으로 정책에 기댄 금리하락은 어려운 시점으로 보여진다.
주식으로의 자금이동 조짐
내수부진이 지속되는 상황에서 원화 강세에 따른 수출 둔화가 우려되는 등 경기회복은 여전히 미비한 수준에 그치고 있으나 국내증시에는 정부 차원의 경기부양책 강화로 하반기 중 기업 투자가 활기를 되찾고 내수 역시 완만한 회복세로 돌아설 것으로 예상되는 등 향후 경기 회복에 대한 기대감이 부각되고 있는 것으로 보여진다. 한편, 올 하반기 이후부터는 연금법 변경에 따른 증시로의 자금유입이 강화될 것이란 점도 긍정적 증시 전망에 힘을 실어주고 있는 것으로 보여진다.
특히, 정부의 부동산 가격안정 정책으로 부동산으로의 자금 유입이 제한되는 상황에서 연초 주식시장이 초강세를 나타내고 있는 반면 금리는 연일 급등세를 나타냄에 따라 주식으로의 자금이동 본격화가 다소 앞당겨질 가능성을 배제할 수 없을 것으로 보여진다. 실제로 연초 채권형 펀드로부터 주식 및 혼합형 등으로 자금이동이 감지되고 있으며, MMF 괴리율이 마이너스로 돌아서는 등 투신 펀드 수익률이 저조한 것으로 나타남에 따라 환매 우려와 함께 주식으로 일부 자금 이동이 불가피할 것으로 전망된다.
장기채 적정 수준 찾기 지속
연초들어 국고10년은 85bp 가량 급등 과정에서 단기딜링 세력의 급매물이 어느정도 소화됨에 따라 장기투자기관들만의 영역을 형성하며 어느정도 수급 정상화가 이뤄지고 있으나 불안심리가 쉽게 해소되지 못하고 있다.
이는 최근 시장 주변여건 변화를 계기로 과거 장기 불황 가능성 및 물량 부족, 금리인하 정책 등에 기댄 10년물 금리 낙폭이 다소 과도했다는 점에서 원인을 찾아야할 것으로, 향후 경기회복 조짐이 감지될 경우 추가적인 금리 상승이 불가피하다는 점에서 단기 급등에 따른 반락시도는 제한될 것으로 전망된다.
즉, 장기채 영역에 있어서는 단기 딜링 세력의 비중이 크게 약화되는 가운데 점진적으로 기대 실질 금리와 기대 인플레에 기초한 적정 명목금리 수준에 대한 고민이 지속될 것으로 전망된다.
불안한 단기자금 영역
최근 MMF로의 자금유입이 지속되고 있음에도 불구하고 사자 호가가 실종되며 거래가 급감하는 등 투신권을 중심으로 단기자금 시장의 불안감이 팽배해지고 있다. 이는 금리 급등 지속으로 MMF 괴리율이 마이너스로 돌아서는 등 수익률 감소에 기초하고 있으며, 환매 가능성 등을 열어두며 기관들의 현금비중이 증대됨에 따라 단기 시장은 더욱 얇아지고 있는 것으로 보여진다.
금주 한은의 1조원 직매입과 함께 당국의 시장 안정 대책이 강구될 것으로 보여져 금리 상승압력은 다소 완화될 것으로 보여지나 향후 금리 상승압력이 지속될 가능성이 크다는 점과 증시 초강세로 인한 주식형 펀드의 수익률 증가로 인해 일정 부분의 환매는 불가피할 것으로 판단된다. 특히, 금주는 월말로 접어들며 세수 요인까지 가세해 MMF로부터의 자금인출이 시작되며 환매관련 불안감이 한 층 강화될 것으로 판단된다.
- (문답풀이)세법 시행령·시행규칙 개정
- [edaily 이정훈기자] 다음은 재경부가 21일 발표한 세법 시행령 및 시행규칙 개정(안) 문답풀이 내용.
자산인수 30% 이하도 창업 인정해 세액 감면
1. 창업중소기업 세액감면 및 고용창출형 창업기업 세액감면시 창업요건 완화
① 창업요건을 완화하는 이유는?
□ 현행 규정에 따르면
ㅇ종전의 사업에 사용되던 자산을 인수 또는 매입하여 동종의 사업을 영위하는 경우 창업으로 보지 아니함
(예) 타인이 사용하던 창고/화물자동차를 인수하여 물류산업을 새로이 시작하는 경우
□ 따라서 종전사업에 사용되던 기계를 극히 일부만 인수/매입하여 동종사업 영위시에도 창업이 아닌 것으로 간주되어 창업 의지를 저해
⇒ 타인이 사용하던 자산을 30% 이하로 인수하여 개업하는 경우 세제지원 대상 창업으로 인정하여 창업을 활성화
※ 기타 현행규정상 창업으로 보지 않는 경우
ㅇ 합병/분할/현물출자 또는 사업의 양수를 통하여 종전의 사업을 승계하는 경우
ㅇ 기존의 사업을 법인으로 전환하는 경우
ㅇ 폐업후 종전의 사업과 동종의 사업을 다시 개시하는 경우
ㅇ 사업을 확장하거나 새로운 업종을 추가하는 경우 등
② 창업으로 인정되는 자산인수 비율은 어떻게 계산하는가?
□ 창업당시 자산총액(토지/건물 포함)에서 인수 자산이 차지하는 비율이 30% 이하*인지 여부로 판단
* 창업으로 인정되는 자산인수 비율
* 건물/구축물, 기계장치, 선박/항공기, 차량/운반구, 공구/비품 등 유형고정자산과 영업권/의장권/특허권 등 무형고정자산
③ 자산인수 비율은 어떻게 확인하는가?
□ 창업일이 속하는 과세년도말 현재 대차대조표상 장부가액으로 확인
④ 구체적인 사례
(현 행) 종전사업에 사용되던 자산을 극히 일부라도 매입하여 사업개시 → 창업으로 인정 않음
(개정안) 총 자산 10억원중 종전사업에 사용되던 자산을 매입하여 인수한 금액이 3억원 이하인 경우 → 창업으로 인정
⑤ 창업으로 인정되면 어떤 세제혜택이 있는가?
□ 창업중소기업세액감면 또는 고용창출형 창업기업세액감면을 받을 수 있음.
⑥ 창업중소기업세액감면을 받는 경우의 세제혜택
□ 소득세/법인세 : 창업후 최초 소득발생 과세연도와 그후 3년간(총 4년간) 50% 세액감면
ㅇ 취득세/등록세 : 창업후 2년간 100% 면제
ㅇ 재산세/종토세 : 창업후 5년간 50% 감면
* 적용대상
① 수도권과밀억제권역외에서 창업한 중소기업
② 창업후 2년이내에 벤처기업으로 확인받은 중소기업
* 대상업종 : 제조업/광업/연구개발업 등 20개 업종
⑦ 고용창출형 창업기업세액감면을 받는 경우의 세제혜택
□ 소득세/법인세 : 창업후 최초 소득발생 과세연도 50%와 그후 3년간(총 4년간) 고용증가율에 비례하여 최대 100% 세액감면
ㅇ 취득세/등록세 : 창업후 2년간 100% 면제
ㅇ 재산세/종토세 : 창업후 5년간 50% 감면
* 적용대상 : 업종별로 5인～10인이상을 고용하여 창업한 기업
* 대상업종 : 제조업/광업/연구개발업 등 20개 업종
산학협력단 등도 연구·개발 세액공제
2. 기업이 공동 또는 위탁하여 연구개발을 하는 경우 R&D 세액공제를 받을 수 있는 대상기관에 산학협력단/영리연구법인 등 포함
① 산학협력단이란?
□ 산학협력단은 산학연구기능을 전담하는, 대학교의 하부조직으로서 국공립/사립대학교와 구분되는 비영리법인이나 종전의 대학내 산학연구와 동일한 기능을 수행하는 법인
② 영리연구법인이란?
□ 영리를 목적으로 이공계분야의 연구와 개발을 독립적으로 수행하거나 위탁개발하는 연구개발업을 영위하는 기업
ㅇ 연구개발업은 이공계 인력 10인이상 또는 연구기획평가사 2인이상을 상시 확보하고 독립된 연구시설을 갖추어야 함*
* 국가과학기술경쟁력강화를위한이공계지원특별법(제2조제4호가목)
※영리연구법인과 기업부설연구소(전담부서 포함)의 차이점
ㅇ전자는 법인형태인 반면, 후자는 반드시 법인일 필요는 없으며 개인기업도 가능
ㅇ기업부설연구소는 기업의 일부 부서로서의 성격을 지닌 반면, 영리연구법인의 경우 “기업 = 연구기관”의 등식이 성립
대기업 휴면특허 무상이전시 세액공제 허용
3. 대기업이 사용하지 않고 있는 휴면특허권을 중소기업에게 무상이전시 R&D 세액공제 허용
① 휴면특허권이란 ?
□ 사용하고 있지 않은 산업재산권을 말함
② 휴면특허권 무상이전시 세제지원하는 이유는?
□ 대기업은 자체 개발한 다수의 특허를 보유하고 있으나 상당부분이 미활용 상태
* 우리나라 특허 비상용화 비율 73.4% (‘02년, 특허청)
* 대기업 보유특허 중 중소기업에 이전가능한 특허비율 20.0%(전경련)
ㅇ 대기업의 휴면특허를 중소기업에 이전하여 사업화 할 수 있도록 이전 특허에 대한 세제지원함으로써 대기업과 중소기업간의 기술 협력을 촉진
4. 환경/안전설비 투자세액공제(3%)를 받을 수 있는 기술유출방지설비의 범위
① 정보보호시스템 설비란?
□기업의 중요한 정보와 기술자산을 내/외부의 침입자로부터 안전하게 보호해주는
ㅇ 정보통신망상의 정보를 훼손하거나 침해/도용 또는 누설하는 행위를 방지하는데 주안점을 둔 소프트웨어적인 설비임
(예) 바이러스백신제품, 스팸차단/전자메일 보안제품, 침입탐지시스템, 침입방지시스템 등
② 물리적 보안장비란?
□ 생체인식시스템, 금속탐지기, X-ray 검색시스템 등으로 행위자의 물리적 접근자체를 방지하는데 초점을 맞춘 하드웨어적인 설비임
③ 설치장소에 관계없이 모든 기술유출방지설비가 세제지원대상인가?
□ 정보보호시스템설비는 기업내 설치장소에 관계없이 세제지원이 이루어지나
□ 물리적 보안장비는 단순 방범 목적으로도 사용이 가능하므로 기술유출방지 용도에 사용되는 것만 세제지원하기 위해
ㅇ 기술개발촉진법시행규칙 제7조의 기업부설연구소와 동 규칙 제8조의 연구개발전담부서에 설치된 것에 한해 세액공제함
④ 기업부설연구소와 연구개발전담부서란?
□기업부설연구소란 연구전담요원*을 확보하고 독립된 연구시설을 갖춘 기업부설연구기관으로서 과학기술부장관에게 신고를 한 기관을 말함
*벤처기업 : 2인이상, 중소기업 : 5인이상, 대기업 : 10인이상
□ 연구개발전담부서란 연구전담요원* 1명이상을 확보하고 과학기술분야의 연구개발을 담당하는 부서임을 알 수 있는 부서명칭을 가진 조직으로서
ㅇ 과학기술부장관에게 신고한 연구개발업무를 주요업무로 하는 기업내 부서를 말함
* 연구전담요원 : 자연계분야의 학사 이상의 학위를 가졌거나 국가기술자격법에 의한 기술/기능계의 기사 이상의 자격을 가진 자(중소기업의 경우에는 전문대학에서 자연계분야에 관한 학과를졸업한 자 또는 이와 동등한 학력이 있다고 인정되거나 국가기술자격법에 의한 기술/기능계의 산업기사 이상의 자로서 해당 연구분야에 2년 이상 근무한 자를 포함)
5. 원천징수의무자가 근로소득 지급조서 등의 자료를 인터넷에 의해 제출시 세액공제
① 지급조서란 무엇인가?
□근로/퇴직/사업/기타소득 등을 지급받는 자의 인적사항, 소득금액의 종류와 금액, 지급시기 등을 기재한 과세자료로서
ㅇ소득을 지급하는 자(원천징수의무자)가 소득지급일이 속하는 연도의 다음연도 2월말까지 관할 과세관청에 제출할 의무를 지고 있음
* 지급조서 제출대상소득
- 근로소득
- 이자/배당소득
- 연금/기타/퇴직소득 등
- 일정한 사업소득에 대한 수입금액/봉사료 수입금액 등
② 구체적인 세액공제 금액은?
□ 지급조서 1건당 100원씩 계산한 금액을 세액공제하며 이 경우 계산한 금액이 연 1만원미만이더라도 1만원을 공제해 주며 최대 100만원까지 공제 허용
ㅇ 세무법인의 경우 통상 3인이상의 세무사가 설립하여 근무하는 점을 감안하여 연 300만원을 한도로 사원수 1명당 연 100만원 공제
입장권 통합전산망 가입한 극장에도 조세특례 적용
6. 영화관입장권통합전산망 가입 사업자에 대한 조세특례
① 금번 조특법시행령 개정으로 영화관입장권통합전산망에 가입한 사업자에게 적용키로 한 “수입금액증가 등에 대한 세액공제”란 무엇인가?
□ “수입금액증가 등에 대한 세액공제”란
ㅇ신용카드가맹점으로 가입한 사업자?판매시점정보관리시스템(POS)을 설치한 사업자 및 전자상거래영위 사업자가
ㅇ 다음중 하나를 선택하여 소득세 납부세액에서 공제하는 제도를 말함
① 전년대비 수입금액 증가분의 50%에 상당하는 소득세
② 당해연도 수입금액의 5%에 상당하는 소득세
□ 금번 조특법시행령 개정으로 영화관입장권통합전산망에 가입한 사업자도 적용대상에 포함
② 영화관입장권통합전산망이란 무엇인가?
□ 문화관광부 산하 영화진흥위원회에서 운용하고 있는 통합전산망으로서
ㅇ 영화관 운영사업자의 영화관입장권 발권정보를 온라인 실시간으로 수집ㆍ활용하는 영화산업정보 인프라를 말함
※ 전산망구축현황(’04.8.30현재)
전국448개 스크린 참여(총스크린 1,090개의 41.1%)
5·18민주화운동 부상자 등 세금우대저축 대상확대
7. 세금우대 종합저축 가입대상 확대
① 세금우대종합저축이란?
□ 은행, 신탁, 공제, 보험, 증권사가 취급하는 적립식 또는 거치식 저축으로서 저축가입 당시 저축자가 세금우대 적용을 신청한 계약기간 1년이상의 저축을 말함
② 세금우대종합저축의 가입한도는?
□ 60세(여 55세)이상자, 장애인 국가유공상이자 등 : 6천만원
⇒ 5?18민주화운동부상자 및 고엽제후유의증환자 추가
□ 20세이상～60세미만자 : 4천만원
□ 20세미만자 : 1천5백만원
③ 세금우대종합저축의 세제혜택은?
ㅇ세금우대종합저축의 이자/배당소득은 종합과세되지 않고 9% 세율*로 분리과세됨
* 일반적인 이자소득의 경우 14%세율로 원천징수한후 연간 금융소득이 4천만원을 초과하는 경우 타소득과 합산하여 종합과세됨
성실신고사업자에도 과세특례 적용
8. 성실신고 사업자에 대한 과세특례
① 성실신고 사업자에 대한 과세특례제도란 무엇인가?
□ 신용카드/현금영수증 가맹사업자등과 같이 수입금액이 자동적으로 나타나는 장치를 갖춘 일정규모 이하인 사업자(개인/법인)가
ㅇ 수입금액을 전년대비 130% 초과하여 신고하고 장부기장 및 경비지출증빙에 관하여 일정요건을 갖춘 경우
ㅇ 증가된 수입금액에 대한 소득세ㆍ부가세 및 법인세를 감면하고 세무조사를 면제하는 제도를 말함
② 적용대상이 되는 사업자는 누구인가?
□직전년도 수입금액이 아래표과 같이 업종별로 일정규모에 해당하고
○ 거래내역이나 수입금액등이 자동적으로 외부에 나타나는 거래/회계시스템을 갖춘
○ 개인사업자 및 법인사업자 모두가 적용대상 사업자임
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업종별 수입금액
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도매업, 소매업, 부동산매매업, 농/축산업, 6억원 미만
임업, 수렵업, 기타업종
제조업, 건설업, 음식/숙박업, 전기가스 및 3억원 미만
수도사업, 운수업, 창고업, 통신업, 금융보험업
부동산임대업, 서비스업 1억5천만원 미만
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③ 성실신고 사업자가 과세특례를 적용받기 위해 갖추어야 하는 수입금액이 자동적으로 나타나는 장치에는 어떤 것이 있는가?
□ 다음중 하나의 장치를 갖추면 됨
○ 신용카드 또는 현금영수증 가맹점 가입
○ 판매시점정보관리시스템(POS) 설치 거래
○ 영화관통합전산망 가입
○ 국세청에 신고한 수입금액 입출금 계좌
○ 계산서, 세금계산서 발급
④ 수입금액이 전년보다 130%를 초과하여 신고한 사업자는 누구나 적용대상 사업자가 되는가?
□ 수입금액이 130%를 초과하여 신고하는 사업자 누구나 과세특례를 적용받는 사업자가 되는 것은 아니며
ㅇ 다음 사유에 해당하는 경우에는 적용 대상에서 제외됨
<적용배제대상 사업자>
- 수입금액을 전년보다 130%를 초과하여 신고하였으나 수입금액증가 내역을 보아
① 사업장면적이 전년보다 50%증가한 경우
②사업장이전으로 사업장면적이 전년보다 30%이상 증가한 경우
③한국표준산업분류의 다른 대분류에 속하는 업종을 추가한 경우
<소득세법시행령 및 시행규칙>
소득따라 근로소득세 최대 3천만원 경감
1. 근로소득 간이세액표 개정
① 근로소득 간이세액표란?
□ 근로소득 간이세액표란 원천징수의무자(고용주)가 근로자에게 매월 급여를 지급하는 때에 원천징수해야 하는 세액을 급여수준 및 가족수별로 계산한 표로서
ㅇ 근로소득공제, 기본공제, 소수공제자 추가공제, 특별공제, 연금보험료 공제 및 근로소득세액공제 등을 반영하여 계산
② 간이세액표 개정에 따른 원천징수세액 경감효과
□ 금년부터 소득세율을 1%p 인하함에 따라 매월 원천징수되는 근로소득세가 다음과 같이 감소됨
ㅇ 개정에 따른 월 세부담 비교 (4인가구 기준)
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월급여(천원) 현행 개정 경감액
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2,000～2,010 17,670 15.710 △1,960
3,000～3,010 111,250 98,590 △12,660
4,000～4,020 271,380 249,820 △21,560
5,000～5,020 442,380 411,320 △31,060
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(단위 : 원) * 4인 가구 기준
2. 근로자 직업훈련비용에 대한 소득공제
① 직업능력개발훈련을 위하여 지급한 수강료는 얼마까지 공제되는가?
□ 근로자 본인의 직업능력개발훈련을 위하여 지급한 수강료에 대해서는 전액 공제함
ㅇ 다만 근로자직업훈련촉진법에 의한 직업능력개발훈련시설에서 실시하는 직업능력개발훈련을 위하여 지급한 수강료에 한하며
ㅇ 고용보험법에 의해 지원받는 근로자수강지원금을 차감한 순수 본인부담분에 대해서만 공제됨
② 직업능력개발시설이란?
□직업능력개발훈련시설은 근로자직업훈련촉진법에서 직업훈련을 실시하기 위하여 설치?운영된 시설 또는 기관으로 다음과 같이 구분하고 있음
ㅇ당연 직능시설 : 노동부장관의 지정없이 국가직능시설의 지위를 가지는 시설 또는 기관
예) 한국산업인력공단산하의 직업전문학교, 대한상공회의소가 운영하는 인력개발원, 지자체가 운영하는 직능시설 등
ㅇ지정 직능시설 : 일정 요건을 갖춘 후 노동부장관의 지정을 받아 직능시설의 지위를 가지는 시설 또는 기관
예) 정보통신/기계장비/건설/전기/전자분야 학원 등
택배배달업자 등 야근수당도 비과세 적용
3. 물류현장 근로자 야간근로수당 비과세 확대
① 야간근로수당에 대한 비과세란?
□근무여건이 열악한 공장/광산/어업 등에 종사하는 월정급여 100만원이하 저소득근로자의 야간근로/휴일근로수당에 대하여 연 240만원한도로 비과세하는 제도
* 월정급여란 근로자가 받은 봉급중 상여 등 부정기적인 급여와 식대, 여비 등 실비변상적 성격의 급여를 제외한 급여개념
② 이번에 추가되는 물류현장 근로자의 범위는?
□금번 세제개편안에는 물품배달원, 수하물운반원 등이 야간근로수당에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있도록 추가하였음
ㅇ물품배달원이란 사업체나 가정에서 다른 장소로 소포, 문서 등을 배달하는 근로자로서 주로 택배업 종사자가 이에 해당되며
ㅇ수화물운반원은 역, 공항 및 시장 등의 장소에서 수화물을 운반하는 업무에 종사하는 근로자임
□물류업 종사자중 수송과 하역관련 근로자는 ’03년 소득세법 시행령 개정을 통해 초과근로수당 소득세 비과세대상에 이미 포함된 바 있음
4. 기부금 영수증 발급내역의 작성/보관의무 부여
① 모든 기부금 영수증에 대해 영수증 발급내역을 작성하여야 하는가?
□ 그렇지 않음
ㅇ 연간 100만원을 초과하는 금액을 기부하는 자에게 기부금영수증을 발급하는 경우에만 영수증 발급내역을 작성하면 됨
② 기부금 영수증 발급내역에 포함되는 내용은?
□100만원을 초과하는 기부금 영수증을 발급하는 경우 다음과 같은 내용이 포함된 발급내역을 5년간 보관해야 함
ㅇ 기부자의 성명, 주민등록번호 및 주소
ㅇ 기부금액 및 기부일자
ㅇ 기부금영수증 발급일자 등
5. 금융기관의 근로자 등 소득공제 관련 자료보관/제출의무
① 금융기관이 보관해야 할 자료내역은?
□ 금융기관이 소득공제를 위해 필요한 증명서를 발급하는 경우 다음 내용을 보관하고, 과세관청의 요청이 있는 경우 관련자료 제출하여야 함
ㅇ 공제신청자의 성명/주민등록번호 및 주소
ㅇ 공제대상 금액
예) 보험료 납입액, 주택자금관련 상환액, 신용카드 사용금액 등
② 금융기관의 자료보관 및 제출 범위는?
□근로자가 소득공제를 받기 위해 원천징수의무자에게 이미 제출한 내용에 한정
* 따라서, 추가로 개인의 금융자료가 과세관청에 제공되는 것은 아님
6. 특수관계자간 공동사업 합산과세제도 개선
① 특수관계자간의 공동사업이란 무엇인가?
□ 특수관계자간 공동사업이란 공동으로 사업을 영위하는 자들의 신분관계가
ㅇ 배우자, 직계존속 및 직계존속과 그 배우자 또는 형제자매와 그 배우자인 경우를 말함
② 공동사업에 대한 과세제도의 원칙은 무엇인가?
□ 일반적으로 2인이상의 사업자가 공동사업을 영위하는 경우에 소득세 납부 방법은
ㅇ 공동사업에 참여하는 공동사업자 각각의 지분비율 또는 손익비율에 따라 소득금액을 계산하여 소득세를 납부하고 있음
③ 특수관계자간 공동사업 합산과세제도의 변경내용을 종전제도와 비교해 본다면?
□ 기존에는 특수관계자간 공동사업에 대해 소득세 납부를
ㅇ 공동사업자간에 각각의 지분비율 또는 손익분배비율 등을 정하고 있는 경우에도 이를 고려하지 않고
- 공동사업에 의한 소득 전체를 지분비율이 가장 큰 사업자 1인의 소득으로 보아 소득세를 납부하도로 하였음
□ 금번에 소득세법 및 소득세법 시행령 개정으로 특수관계자간의 공동사업에 대해
ㅇ 원칙적으로 각각의 지분비율?손익분배비율에 따라 소득세를 납부토록 하고
ㅇ 예외적으로 과세표준확정신고서등에 기재된 지분비율/손익분배비율 등을 사실과 다르게 정하는 등 조세회피목적으로 공동사업을 영위하는 경우에만
- 공동사업에 의한 소득 전체를 특수관계자중 지분비율이 가장 큰 사업자 1인의 소득으로 보아 소득세를 납부하도록 개선함
이자소득 원천징수서 레포거래 예외
7. 환매조건부 채권거래에 대한 원천징수 특례
① 환매조건부 채권거래(Repo)란?
□ 환매조건부(Sale & Repurchase Agreement) 거래란 현재시점(매매일)에 현물로 채권을 매도(매수)함과 동시에
ㅇ 사전에 정한 미래의 특정시점(환매일)에 동 채권을 환매수(환매도)하기로 하는 2개의 채권의 매도?매수계약이 동시에 이루어지는 채권거래방식을 말함
□ 일반적인 채권매매의 경우 매도일 이후 채권에서 발생하는 이자는 채권의 매수자에게 귀속하나
ㅇ Repo 거래의 경우 채권을 매수한 자가 환매기간동안 당해 채권으로부터 발생하는 이자를 매도자에게 반환해야 함
③ 환매조건부 채권거래를 위해 채권을 매도하는 경우에도 보유기간별 원천징수를 해야하는지?
□ 환매기간동안 채권으로부터 발생하는 이자는 채권의 원소유자인 채권매도자에게 반환(귀속)되므로
ㅇ Repo 거래를 통해 채권을 매도하는 경우에는 원천징수를 면제하되 환매기간동안 발생한 이자소득은 동 이자를 매수자로부터 반환받는 시점에 채권매도자로부터 원천징수하는 것임
해외투자펀드 투자차익에도 과세적용
8. 투자신탁에 대한 과세제도 보완
① 투자신탁에 대한 과세는 어떻게 이루어지는지?
□ 이자부투자신탁의 이익에 대해서는 이자소득으로 배당부투자신탁의 분배금에 대해서는 배당소득으로 과세하고 있음
② 투자신탁의 이익(분배금)중 과세가 제외되는 대상과 금번 시행령개정으로 과세대상으로 전환되는 것은?
□ 개인이 직접투자하는 경우와 과세형평을 위해 다음과 같은 유가증권 등의 거래 및 평가차익을 과세되는 이익(분배금)에서 제외하고 있음
① 증권거래법에 의해 유가증권시장 또는 협회중개시장에 상장?등록된 유가증권(채권매매차익 제외)
② 벤처기업육성에관한특별조치법에 의한 벤처기업주식 또는 출자지분
③ 국외에서 발행/거래되는 유가증권
④ 상장/등록된 유가증권을 대상으로 하는 선물거래법에 의한 선물
* <개인의 직접투자하는 경우 과세 현황>
- 소액주주의 상장?협회등록법 주식의 양도차익에 대해서만 비과세
- 국외유가증권양도소득에 대해서는 과세
□ 개인의 유가증권 양도소득에 대해서는 과세하고 있음을 감안하여 금번 시행령 개정시
ㅇ 위의 과세제외 대상중 국외에서 발행?거래되는 유가증권(③)을 과세대상으로 전환한 것임
9. 인터넷으로 발급하는 영수증에 대해서도 연말정산용 적격영수증으로 인정
인터넷으로 발급하는 영수증에 대해서도 연말정산용 적격영수증으로 인정한 배경은?
□ 인테넷 영수증을 적격영수증으로 인정하게 된 배경은 현재 근로자가 연말정산시 제출하는 영수증인 신용카드사용내역서?보험료 납입증명서 등을
ㅇ해당사업자로부터 우편?Fax등으로 전송받고 있는데 따른 연말정산절차의 복잡성을 대폭 간소화하고 관련 사업자 등의 비용부담을 완화하기 위한 것임
<법인세법시행령 및 시행규칙>
배드뱅크도 대손충당금 적립 가능
1. 배드뱅크에 대한 대손충당금 적립기준 신설
① 대손충당금 적립기준이란?
□ 법인이 외상매출금 등 채권의 대손에 충당하기 위하여 일정범위내에서 미리 대손충당금을 설정하는 경우 비용인정
ㅇ 은행/증권회사 등 금융기관에 대해서는 그 특성을 감안하여 별도의 적립기준* 인정
* 자산건전성 분류기준(정상?요주의?고정 등)에 의하여 금융감독위원회가 재정경제부장관과 협의하여 정함
② 배드뱅크에 대해 은행 등과 같이 별도의 대손충당금 적립기준을 인정하는 이유
□ 배드뱅크(한마음금융)는
ㅇ 신용불량자 문제를 해결하기 위하여 설립
ㅇ 신용불량자에게 신규로 대부하여 기존 금융기관의 채무를 갚도록 하고 장기 저리로 분할 상환받는 대부전문기관
□ 신용불량자 문제 해결을 지원하기 위하여 배드뱅크에 대하여 별도의 적립기준*을 인정
* 시/도시지가 재정경제부장관과 협의하여 정함
금융기관 채권이자소득 원천징수 면제
2. 금융기관의 채권 이자소득에 대하여 원천징수 면제
① 금융기관에 대한 원천징수 제도 개선내용
□ 현재 금융기관의 경우 이자소득은 원천징수 대상에서 제외
다만, 채권 이자소득에 대해서는 원천징수
□ 앞으로 채권의 이자소득에 대해서도 원천징수를 면제하여 금융기관의 채권거래 촉진 및 채권시장의 활성화 도모
※ 금융기관의 모든 이자소득에 대해 원천징수 면제
□ 2005년 7월1일 이후 원천징수하는 분부터 적용
- (따져보는 부동산)판교 과연 놓칠수 없는 대박인가?
- [안명숙] 올해 부동산 시장 최대의 화두를 꼽으라면 뭐니뭐니해도 판교신도시입니다. 로또를 기다리는 심정으로 한번 넣어나 보겠다고 청약통장의 아껴두고 있는 대기자가 서울 수도권에만 줄잡아 2백만명이 넘을 것으로 보이기 때문에 판교는 가히 온국민의 관심사라고 해도 과언이 아닙니다.
지난해 용산 시티파크의 청약증거금이 7조원에 달한다고 하지만, 청약증거금과 계약금을 치를 수 있는 중상위 계층에 한정된 얘기였다면 판교는 청약통장을 가지고 있는 대다수 국민의 관심사이기 때문에 좀 과장한다면 월드컵 이후 최대의 관심사가 아닐까 하는 생각이 들 정도입니다.
판교 어떻게 개발되나?
판교신도시는 2001년 12월 택지개발예정지구로 지정돼 비로소 올해 시범단지 첫분양을 준비하고 있습니다. 판교의 경쟁력은 입지와 투자가치 두가지로 요약할 수 있습니다. 우선 입지는 분당보다 서울에 더 인접해 강남 대체주거지로 손색이 없다는 점입니다.
또한 녹지율은 34%로 성남시 분당(27%)과 고양시 일산(24%)보다 월등히 높습니다. 판교 중앙에는 30만평 규모의 공원(가칭 금토산 공원)이 들어선다. 이는 분당 중앙공원(13만평)보다 배 이상 큰 규모. 남쪽엔 중앙공원만한 신촌공원이 자리하게 될 전망입니다.
신도시내 도시지원시설 20만여 평에는 벤처단지와 ‘에듀파크’(Education Park)가 들어섭니다. 에듀파크에는 산(産)&8226;학(學)&8226;연(硏) 협력체계 구축을 위해 IT 대학원과 IT 특성화 고교 등 연구&8226;교육기관과 도서관 등이 들어설 예정입니다. 쾌적성이 주택의 가치에 더 큰 영향을 미치고 있는 상황에서 판교의 친환경적 개발계획은 입주후 부가가치를 더욱 높여줄 잠재력이라고 판단됩니다.
판교에 들어서는 주택은 모두 2만9700가구로 이 중 단독주택 2,726가구를 제외하면 공동주택은 2만6,974가구이지요. 평형별로는 △소형(18평 이하) 9500가구(국민임대아파트 6000가구 포함) △중소형(18∼25.7평) 1만100가구 △중대형(25.7∼40.8평) 5100가구 △대형(40.8평 초과) 2274가구 등 입니다.
당첨확률 얼마나되나?
공급세대중 30%는 성남시민에게 우선 분양됩니다. 특히 국민임대아파트 입주는 성남시민에게 100% 우선권이 있어 성남시민의 몫은 공동주택 전체 가구 수의 46%인 1만2,292가구에 이릅니다. 우선 공급에서 탈락하더라도 다시 청약이 가능하기 때문에 성남시민은 절대적으로 유리한 셈입니다.
지난해 30일 건교부에서 관련법을 개정하여 전용면적 25.7평이하는 40세이상이면서 무주택기간 10년이상인 1순위자에게 공급가구수의 40%를 우선적으로 공급하고 기존의 무주택우선공급 대상자였던 무주택 기간이 5년 이상인 만 35세 이상 무주택 세대주에게 35%를 공급하도록 하였습니다.
40세이상 무주택기간 10년이상의 1순위자들은 당첨이 거의 확실시되지만 실제 이 같은 대기수요자들이 많지는 않을 것으로 보입니다. 결국 건교부의 이 같은 법 개정은 대부분의 청약통장소유 1순위자들이 판교만을 기다리고 다른 지역의 청약을 미루고 있어 전반적인 미분양 사태가 심각해질 것을 우려해 짜낸 고육지책이라고 보여집니다.
따라서 기존 35세이상이면서 5년이상 무주택자격을 유지했던 우선 청약대상자들은 다소 경쟁률이 높아졌긴 하지만 예전에 비해 그렇게 절망적인 수준은 아닙니다. 과연 경쟁률이 어느 정도나 될까 궁금하신 분들을 위해 직접 계산해보았습니다.
지난해 11월 성남시와 서울 및 수도권 1순위자를 기준으로 계산해보면(1순위자가 모두 청약한다고 가정할 경우) 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평이하는 성남시 1순위가 66.7대 1, 서울 1순위는 533대 1에 달할 것으로 보입니다. 택지에 대한 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과는 성남1순위가 51대 1, 서울 및 수도권이 189대 1 정도에 달할 것으로 예상됩니다.
어디까지나 1순위자들이 모두 판교에 청약한다고 가정할 때이고 무주택우선 자격이 되는 1순위 청약자들에 대한 정확한 통계가 없어 경쟁률 추산이 불가능하기 때문에 나름대로의 추산입니다.
물론 평형에 따라 여러 타입별로 구분 신청을 받기 때문에 인기있는 업체의 인기평면은 수요자가 몰릴 경우 몇천대 1까지도 충분히 갈 수 있습니다.
판교 당첨되면 얼마나 수익을 남길수 있을까?
판교 인기의 의미이며 많은 사람들이 가장 궁금해 하는 점은 역시 얼마나 수익을 기대할 수 있을까 하는 점입니다. 기대대로 원가연동제가 적용되는 첫 사례로 분양가가 인근 시세보다 저렴하게 책정되어 분당 등 신도시에서 경험했던 것처럼 당첨자에게 적지않은 수익을 실현시켜줄 것으로 보입니다.
원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평(분양평형 33평)이하는 평당 분양가가 900만원선에 이를 전망이라 전매제한 기간 5년후 팔때의 양도차익을 추산해보면 아주 보수적으로 계산해서 판교의 입주시점인 2008년 시세가 현재 분당의 평당가 수준인 1200만원 정도라고 볼 때 분양가가 3억수준인 33평은 입주시점에는 4억 정도가 될 것이라고 보여집니다.
입주후 2년은 팔지 못하기 때문에 양도 가능시기인 2010년까지 시세가 연간 3% 상승한다고 가정할 경우 양도시점 가격은 4억2,000만원 정도가 될 전망입니다. 분양가에 비해 아무리 보수적으로 평가한다고 해도 5년만에 단순 차익은 1억2,000만원이 됩니다.
수익률을 계산해볼까요? 양도가능 시점인 2010년의 4억2,000만원 가치를 할인율 4%로 현가화하여 평가하면 2010년에는 3억4,000만원이 되고 결국 투자액 대비 2010년 양도시 가격으로 따진 수익률은 16%로 계산됩니다.
물론 판교의 시세는 분당을 능가하여 강남에 버금가는 수준까지 상승할 것으로 보는 것이 더욱 현실적인 분석입니다. 그렇다면 결국 입주시점인 2008년 시세가 평당 1500만원, 즉 33평 시세가 5억원 정도에 달한다고 가정하여 연간 3%씩 올라 양도시점인 2010년 시세가 5억2,000만원이 된다면 5년간 단순 상승액만도 2억2,000만원이 됩니다. 그러나 같은 방법으로 4%의 할인율로 현가화하여 계산하면 2010년 수익률은 45%가 됩니다.
아파트 분양받아 5년만에 2억원 이상 가격이 올랐다고 한다면 분명 누구나 탐낼만한 일입니다. 그러나 5년이라는 짧지 않은 시간을 투자하여 45%의 수익률을 기대할 수 있는 투자상품은 판교이외에서도 답을 찾을 수 있을 것이라 생가됩니다. 물론 판교는 안정적인 수익률이 보장된다는 아주 매력적인 이유가 있긴 하지만요.
판교를 내집마련 또는 투자의 수단으로 막연하게 기다리는 사람은 심하게 표현하자면 로또 복권을 재테크 수단으로 삼는 것과 크게 다르지 않은 것으로 보입니다. 이제는 내집마련 계획도 다시 점검하는 것이 더 현실적이고 합리적이라는 생각이 듭니다. 더욱이 판교에 당첨되면 앞으로 10년간은 다른 아파트 청약도 받지 못할테니까요.
판교는 하나의 기회일 뿐이지, 최종 목표는 아닙니다.
- 빌딩시장, 외국계·펀드·리츠 `3각구도` 재편
- [edaily 윤진섭기자] 최근들어 빌딩, 백화점 등 수익형 부동산 매수세력이 외국계 자본 및 리츠회사, 그리고 부동산펀드회사 등 `3파전`구도로 빠르게 재편되고 있다.
특히 이들은 5년 내외의 장기투자·자산운용을 목적으로 한 매수세력이란 점에서 외환위기 이후 국내빌딩 매입을 독식했던 투기성 외국자본과 대비된다는 게 업계의 분석이다.
◇리츠·부동산펀드·외국계 투자자금, 국내 빌딩 매입 경쟁
12일 부동산 금융업계와 빌딩업계 등에 따르면 구조조정리츠(CR리츠)를 주도하고 있는 코람코, RAK(리얼티 어드바이저스 코리아) 등은 빌딩과 백화점 매입을 통해 리츠 상품 개발에 박차를 가하고 있다.
RAK는 여의도에 위치한 푸르덴셜투자증권 빌딩을 자산으로 한 `리얼티 코리아 2호`설립을 추진 중이다. 현재 건물의 매입가격은 1000억원 내외에서 협상 중이며, RAK는 매각 협상이 마무리되는 대로 올 상반기 중 리츠 설립을 추진하다는 계획이다.
또 자산관리사 중 가장 많은 리츠상품을 선보인 코람코도 뉴코아백화점 6개를 편입한 `코크랩 6호`를 준비 중인 것으로 알려지고 있다.
이에 앞서 코람코는 강남구 역삼동 데이콤빌딩을 1007억원에 매입, 국민연금 등과 함께 코크랩 5호를 선보이는 등 국내 빌딩 시장에서 매입자(Buyer)로서 입지를 탄탄히 하고 있다.
최근 실물자산을 연계해 부동산펀드를 연이어 내놓고 있는 자산운용회사들도 빌딩 시장에서 결코 무시할 수 없는 큰 손이다.
맵스자산운용은 삼성동 테헤란로에 위치한 퍼시픽빌딩(구 미래와사람) 빌딩을 칼라일로부터 매입했고, 이에 앞서 지난 12월엔 경쟁 입찰을 통해 가락동에 위치한 동원증권 가락빌딩을 390억원에 사들여 `맵스프런티어 부동산 5호펀드`를 판매한 바 있다.
12월 말 부동산펀드 가운데 가장 큰 `한일 DS 해운대부동산투자신탁`(펀드규모 1550억원)을 선보인 한일투신은 최근 뉴코아백화점 3개를 자산으로 한 `한일 뉴코아 사모신탁`을 선보여, 본격적인 빌딩 매입 시장에 나섰다.
한일투신 관계자는 "이번에 선보인 한일뉴코아사모신탁은 총 900억원 규모로, 모 공제회가 단독으로 참여했다"며 "뉴코아백화점을 시작으로 향후 오피스빌딩, 상가 등 부동산을 매개로한 다양한 부동산펀드 상품을 내놓을 예정"이라고 말했다.
싱가포르투자청, 맥쿼리은행, 독일계인 도이치방크, 데카(Deca), 디파(Difa), 데기(Degi) 등 외국자본도 국내 빌딩 바이어로서 확고한 자리를 차지하고 있다.
대표적 외국 빌딩 매입자인 싱가포르투자청은 2000년 중구 무교동 서울 파이낸스센터( 3550억원), 프라임타워(옛 아시아나 빌딩 490억원)등을 연이어 매입했다. 지난해에는 현대무교빌딩(옛 현대상선빌딩 430억원), 2001아울렛(상계점, 분당점), 스타타워(9000억원 추정치)등도 사들였다.
독일계 자본인 도이치방크도 중구 HSBC빌딩, 삼성생명의 충무로빌딩, 삼성동빌딩, 여의도빌딩 등을 잇달아 매입했으며, 독일계인 DEKA는 여의도 서울증권빌딩을 947억여원에 매입한 바 있다.
◇장기투자·임대등 산업자본으로 자리매김, 긍정·부정적 시각 엇갈려
최근 빌딩 매입을 주도하고 있는 외국계, 리츠, 부동산펀드의 특징은 5~10년 이상 장기투자자라는 점.
이는 외환위기 이후 론스타, 칼라일 등 단기 보유, 시세 차익을 염두에 둔 외국 투기자본과 극명하게 대비되는 점. 실제 RAK가 운용중인 `리얼티 1호`의 경우 존속기간이 5년으로 책정돼 있으며, 코람코의 `코크랩 5호`도 2009년까지 존속하는 것에 배당수익률은 8.9% 정도를 목표로 하고 있다.
맵스자산운용이 내놓은 부동산펀드 4호도 5년의 존속기간에 8% 내외 선의 배당수익률을 책정해 한 바 있다. 외국계 역시 모두 10년 이상 장기투자와 안정적인 임대수익을 선호하는 추세다.
서울파이낸스빌딩과 스타타워의 자산관리를 담당하고 있는 코리아에셋어드바이저스(KAA)의 한국희 팀장은 "환차손과 낮은 금리 등으로 인해 과거 외국계 투자자본이 거둔 높은 시세차익을 올릴 수 있는 상황이 아니다"고 전제하고 "최근 외국인 장기투자자는 5년에서 길게는 10년 이상, 그리고 한해 7~8% 수익을 목표로 빌딩 매입에 나서고 있다"고 말했다.
업계 관계자와 전문가들은 이 같은 빌딩 바이어들이 장기투자로 바뀌는 것에 대해 국내 부동산시장의 정보 공개와 투명성 제고를 촉발한다는 점에서 일단 긍정적인 반응을 나타내고 있다.
김정현 RAK 차장은 "산업 자본이 빌딩을 매입, 소유자산 가치를 극대화하는 경영으로 바뀌고 있다는 점에서 긍정적인 평가를 내릴 수 있다"며 "빌딩 운영 노하우가 국내 빌딩 임대시장의 선진화에도 상당부분 기여하고 있다"고 말했다.
반면 빌딩 매입 과당 경쟁에 따른 매매가 상승이나 공실에도 불구하고 높은 임대료를 책정하는 것에 대해선 곱지 않은 시선도 있다.
A 빌딩자산관리업체 관계자는 "입지가 뛰어난 빌딩이 매물이 나올 경우 펀드, 외국계, 리츠사 등이 한꺼번에 달려들어 경쟁적으로 빌딩 매입가를 올리는 상황"이라며 "운용 수익을 맞추기 위해선 불가피하게 임대료 책정이 높을 수 밖에 없고, 결과적으로 빌딩 입주 업체의 부담으로 이어지고 있는 셈"이라고 말했다.
- (판교의 꿈)③나의 당첨 확률은 얼마?
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시는 서울 강남을 대체할 유일한 지역으로 오랜 전부터 거론돼 왔다. 여기에 새로 지어지는 신도시라는 이점 때문에 당첨 후 만만치않은 시세차익을 거둘 것이란 이야기가 공공연하게 거론돼 왔다.
`당첨=로또`라는 수식어 따라 붙을 정도로 청약 경쟁률이 사상 최고라는 말도 심심찮게 나오고 있는 실정이다. 그렇다면 판교신도시의 청약경쟁률과 시세차익은 어느 정도일까?
◇청약경쟁률은 어느 정도인가?
10일 국민은행에 따르면 판교 일반분양 아파트에 청약할 수 있는 수도권 예, 부금 1순위는 지난해 11월말 현재 ▲전용 25.7평 이하는 132만명 ▲25.7평 초과는 98만명 수준이다.
이 중 성남지역 내 전용면적 25.7평 이하는 7만6000명, 그리고 25.7평 초과는 12만5000명 정도다.
이를 근거로 우선 전용면적 25.7평 이하의 경쟁률을 추산해보자. 성남지역에 우선 공급되는 물량은 2670가구다. 이 중 40세·10년 무주택자 우선공급은 1068가구, 그리고 35세 이상·5년 무주택자가 930가구, 나머지는 1순위 668가구다.
성남 지역 내 1순위 통장 가입자(7만6000명) 중 우선공급대상자 지정 시점인 2001년 12월 26일 이전 가입자(5만명 추산) 중 20%가 40세 이상, 10년 무주택자(1만명), 그리고 20%가 35세 이상, 5년 무주택자(1만명), 그리고 나머지가 일반 1순위(3만명)라고 정리해보자.
이 경우 40세 이상·10년 무주택 소유자 1만명이 1098가구에 대한 당첨 경쟁을 펼치는 만큼 경쟁률은 10대 1 정도다. 반면 35세 이상, 5년 무주택자의 경우 40세 이상, 10년 무주택자에서 탈락한 9000명이 포함돼, 경쟁률은 더 높다.
즉 930가구에 대해 35세 이상·5년 무주택자 1만 명과 40세 이상, 10년 무주택 탈락자 9000명이 더해져 추산 경쟁률은 20대 1을 다소 밑돈다. 물론 성남 1순위자의 경우 앞선 탈락자들이 대거 몰리면서 추산 경쟁률은 70대 1로 치솟는다.
수도권 경쟁률은 이보다 더 치열하다. 수도권 1순위에게 돌아가는 6230가구 중 40세·10년 이상 무주택세대주는 2495가구, 35세·5년 이상 무주택세대주는 2180여 가구, 그리고 나머지 1560여가구는 일반 1순위자가 각각 신청할 수 있다.
1순위 청약통장 소유자 132만명 중 40세 이상, 10년 무주택자가 20만명이라고 가정할 때 경쟁률은 80.1대 1 정도다. 이어 35세 이상, 5년 이상 무주택자(40만명 추산)의 경우 20만명 중 탈락자 18만명을 더해 총 58만명이 2180가구에 대한 당첨 경쟁률을 펼쳐야 한다.
이 경우 당첨 경쟁률은 266대 1을 상회한다. 일반 1순위자의 경우 앞선 탈락자와 나머지 인원까지 더해져, 경쟁률은 840대 1을 웃돌 가능성이 크다.
전용 25.7평 초과분 역시 만만치 않은 경쟁률이 예상되지만 25.7평 보다는 낮다.
실시계획 상으론 채권입찰제가 적용되는 전용면적 25.7평 초과 아파트는 대략 7460여 가구다. 이 가운데 성남 거주자에게 공급되는 지역우선 물량은 공급가구수의 30%인 2240가구다. 수도권 거주자에게는 나머지 70%인 5225가구가 배정된다.
현재 성남 1순위(12만5000명)이 2240가구에 대한 당첨 경쟁을 한다고 가정하면 경쟁률은 대략 55대 1 정도다. 반면 수도권 거주자(98만명)는 성남 1순위 탈락자(12만 2000여명)와 함께 5225가구에 대한 청약 경쟁을 벌이기 때문에 경쟁률은 210대 1이라는 계산이 나온다.
다만 이 같은 경쟁률 추정치는 성남지역 우선 공급, 40세이상, 10년 무주택자 등에 대한 정확한 인원수가 확정되지 않았기에 어디까지나 산술적 추정치에 불과하다.
◇판교 25.7평 이하, 당첨 후 1억원 시세차익 추정
판교신도시가 각광을 받는 데는 뛰어난 입지와 함께 전용면적 25.7평 이하 주택은 분양가 상한제를 통해 공급된다는 데 있다.
반면 전용면적 25.7평 이상 아파트는 건설업체가 매입상한이 없는 완전경쟁 입찰 방식으로 택지를 분양 받기 때문에 최초 분양가가 크게 올라갈 전망이다.
우선 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 건축비 상한가격에 택지비를 합산한 금액을 더해 분양가격이 결정된다. 이 경우 판교신도시 내 아파트 건축비는 대략 평당 330만~350만원 내외로 추정되고 있다.
또 판교 공동주택지 공급가격은 화성동탄신도시가 평당 440만~480만원선에 분양된 점에 비춰볼 때 건축비와 땅값을 합치면 대략 평당 770만~830만원 선이 된다. 여기에 건설업체 이윤(10%)과 추가비용(10%) 등을 감안하면 분양가는 대략 840만~910만원선이 될 것으로 추산된다.
32평형으로 환산할 경우 분양가는 2억6680만~2억9120만원 선이다. 현재 판교신도시와 인접한 분당신도시 정자동 일대 30평형대 평균 매매가격은 평당 1200만~1300만원선인 점을 고려하면 당첨 이후 최고 1억원 이상 시세차익이 가능할 것으로 추정되고 있다.
물론 판교신도시 내 25.7평 이하 아파트는 입주 후 2년6개월 동안 팔 수 없기 때문에 이에 따른 시세차익 폭은 다소 유동적이란 게 업계의 분석이다.
반면 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트는 당장의 시세차익은 다소 힘들다는 게 중론이다. 이는 현재 예상되는 최초 분양가(평당 1400만~1500만원)와 주변 분당신도시 매매가와의 차이가 크지 않기 때문이다. 실제 현재 분당신도시의 40평형대의 경우 평당 매매가격이 1200만~1300만원 선에 불과한 상태다.
따라서 판교신도시에서 분양되는 25.7평 이상 아파트의 경우 아무리 새 아파트라고 해도 분양가가 평당 1300만원이 넘으면 당장 큰 시세차익을 기대하긴 어려울 것으로 보인다.
다만 판교에 분양되는 중대형 아파트는 강남을 겨냥한 아파트인 만큼 입주 후 강남권 시세에 근접한 가능성이 크다는 게 전문가들의 예상이다.
우리은행 PB사업단 안명숙 부동산재테크 팀장은 “중대형 평형 이상에서는 당장 시세차익을 기대할 순 없겠지만 속성상 분당보다는 강남권에 가까운 만큼 입주 후 시간이 지날수록 시세차익을 볼 가능성이 있다”고 말했다.
- (올해부터 달라지는 것들)세금
- [edaily 박동석기자]현금영수증도 소득공제 혜택을 받을 수 있고 땅부자 집부자들에게 세금을 무겁게 물리는 종합부동산세가 도입된다.
1가구 3주택이상의 다가구 주택 보유자들에게는 양도차익의 60%가 세금으로 매겨진다. 자동차에 붙는 특별소비세 인하조치는 6월까지 연장된다. 소득세는 1%포인트가 인하된다.
◇ 현금영수증제 시행
1월부터 5000원이상 현금구매를 할 때 현금영수증을 발행해주고, 신용카드처럼 현금영수증에 대한 복권제도가 시행돼 1등 당첨자는 1억원의 횡재를 얻을 수 있다. 또 연말정산 때 신용카드처럼 소득공제 혜택을 받을 수 있다.
◇ 소득세율 인하
소득세율이 현행 9~36%에서 8~35%로 1%포인트씩 낮아진다. 이자배당소득에 대한 원천세율도 15%, 10%에서 14%, 9%로 1%포인트씩 인하된다.
◇ 종합부동산세 도입
종합토지세, 재산세등 부동산보유세가 국세와 지방세로 이원화된다. 1차로 시ㆍ군ㆍ구에서 관내 부동산에 대해 낮은 세율로 재산세를 부과하고, 2차로 국가에서 인별로 소유한 부동산가액을 합산해 일정액을 초과하는 사람에 대해 높은 세율로 종합부동산세를 부과한다.
기준시가 9억원 이상 주택, 공시지가 6억원 이상 나대지, 공시지가 40억원 이상의 사업용토
지가 대상이다.
◇1가구3주택자 양도세 중과세
1월부터 수도권 및 6대 광역시에서 3주택 이상 소유자에 대해서는 남아 있는 주택이 2 채가 될 때까지 60%의 양도소득세율이 적용된다.
◇ 근로자 표준공제
연말 소득공제를 할 때 의료비, 교육비, 기부금 등과 달리 증빙서류가 없더라도 공제해 주는 표준공제액이 근로자에 한해 현행 60만원에서 100만원으로 상향 조정된다.
◇ 7∼10인승 차량 자동차세·등록세 인상
7∼10인승 차량에 물리는 세금이 단계적으로 오른다. 2008년에는 승용차와 같은 수준으로 인상된다. 7∼10인승 자동차세는 올해에는 승용차 대비 16.5%, 2006년 33%, 2007년 50%로 오른다.
봉고, 베스타, 프레지오, 이스타나, 그레이스 등 승합차는 대부분 생계형이고 단종됐다는 점을 감안해 세율 인상 대상에서 제외됐다. 이에 따라 지금과 같이 매년 6만5000원의 자동차세를 내면 된다.
등록세도 단계적으로 올라 2007년부터 승용차와 같아진다.
◇ 특소세 인하 6월까지 연장
정부의 자동차 특소세 인하조치 연장에 따라 현재 배기량 2000cc 초과 승용차와 2000cc 이하 승용차에 적용되는 10%와 5%의 특소세율이 각각 8%, 4%로 내린 상태가 6월까지 연장된다.
그렇지만 7월 특소세가 환원되면 대당 최소 16만∼56만원의 세금 부담이 늘어난다.
◇ 대기업 법인세 최저한세 인하
대기업의 최저한세율을 현행 15%에서 13%로 인하하되 과세표준 1000억원을 초과하는 부분에 대해서는 15%가 그대로 적용된다. 그러나 과표가 1000억원을 넘는 기업은 삼성전자, 한국통신등 5개사 뿐이어서 대부분의 기업들이 혜택을 받을 수 있다.
◇ 소상공인 특별세액 감면 확대
소기업(소상공인)에 대해 중소기업 특별세액감면율이 5~15%에서 10~30%로 2배 늘어난다.
- (내년부터 달라지는 것들)세금
- [edaily 박동석기자]현금영수증도 소득공제 혜택을 받을 수 있고 땅부자 집부자들에게 세금을 무겁게 물리는 종합부동산세가 도입된다.
1가구 3주택이상의 다가구 주택 보유자들에게는 양도차익의 60%가 세금으로 매겨진다. 자동차에 붙는 특별소비세 인하조치는 6월까지 연장된다. 소득세는 1%포인트가 인하된다.
◇ 현금영수증제 시행
1월부터 5000원이상 현금구매를 할 때 현금영수증을 발행해주고, 신용카드처럼 현금영수증에 대한 복권제도가 시행돼 1등 당첨자는 1억원의 횡재를 얻을 수 있다. 또 연말정산 때 신용카드처럼 소득공제 혜택을 받을 수 있다.
◇ 소득세율 인하
소득세율이 현행 9~36%에서 8~35%로 1%포인트씩 낮아진다. 이자배당소득에 대한 원천세율도 15%, 10%에서 14%, 9%로 1%포인트씩 인하된다.
◇ 종합부동산세 도입
종합토지세, 재산세등 부동산보유세가 국세와 지방세로 이원화된다. 1차로 시ㆍ군ㆍ구에서 관내 부동산에 대해 낮은 세율로 재산세를 부과하고, 2차로 국가에서 인별로 소유한 부동산가액을 합산해 일정액을 초과하는 사람에 대해 높은 세율로 종합부동산세를 부과한다.
기준시가 9억원 이상 주택, 공시지가 6억원 이상 나대지, 공시지가 40억원 이상의 사업용토
지가 대상이다.
◇1가구3주택자 양도세 중과세
1월부터 수도권 및 6대 광역시에서 3주택 이상 소유자에 대해서는 남아 있는 주택이 2 채가 될 때까지 60%의 양도소득세율이 적용된다.
◇ 근로자 표준공제
연말 소득공제를 할 때 의료비, 교육비, 기부금 등과 달리 증빙서류가 없더라도 공제해 주는 표준공제액이 근로자에 한해 현행 60만원에서 100만원으로 상향 조정된다.
◇ 7∼10인승 차량 자동차세·등록세 인상
7∼10인승 차량에 물리는 세금이 단계적으로 오른다. 2008년에는 승용차와 같은 수준으로 인상된다. 7∼10인승 자동차세는 내년 1월 승용차 대비 16.5%, 2006년 33%, 2007년 50%로 오른다.
봉고, 베스타, 프레지오, 이스타나, 그레이스 등 승합차는 대부분 생계형이고 단종됐다는 점을 감안해 세율 인상 대상에서 제외됐다. 이에 따라 지금과 같이 매년 6만5000원의 자동차세를 내면 된다.
등록세도 내년부터 단계적으로 올라 2007년부터 승용차와 같아진다.
◇ 특소세 인하 내년 6월까지 연장
정부의 자동차 특소세 인하조치 연장에 따라 현재 배기량 2000cc 초과 승용차와 2000cc 이하 승용차에 적용되는 10%와 5%의 특소세율이 각각 8%, 4%로 내린 상태가 내년 6월까지 연장된다.
그렇지만 내년 7월 특소세가 환원되면 대당 최소 16만∼56만원의 세금 부담이 늘어난다.
◇ 대기업 법인세 최저한세 인하
대기업의 최저한세율을 현행 15%에서 13%로 인하하되 과세표준 1000억원을 초과하는 부분에 대해서는 15%가 그대로 적용된다. 그러나 과표가 1000억원을 넘는 기업은 삼성전자, 한국통신등 5개사 뿐이어서 대부분의 기업들이 혜택을 받을 수 있다.
◇ 소상공인 특별세액 감면 확대
소기업(소상공인)에 대해 중소기업 특별세액감면율이 5~15%에서 10~30%로 2배 늘어난다.
- (부동산레이다)2005년도 어디에 투자할 것인가?
- [양은열] 2004년을 돌이켜 보면 부동산이 이토록 요동을 치고 격동하며 정부의 부동산 정책이 누구 때문에 이처럼 오락가락하는가라는 책임도 없는 한해였음을 단적으로 느낀 한해였다. 특히 정부의 정책마저 신뢰를 잃어 그 무엇도 누구도 믿지 못하는 시대가 도래한 것이다.
지난해 10,29 대책이후로 2004년 정부는 강력한 부동산 정책을 도입하여 거품을 가라앉히고 투기를 억제하였지만 그 결과 부동산 시장은 폭등에서 냉각으로 돌아서 버려 더 이상의 거래도 이루어지지 않는 동맥경화 환자를 만들어 버린 것이다. 또한 행정수도 이전 위헌에 따른 후유증은 충청도 토지시장을 공항상태로 만들어 버렸다.
이러한 가운데 정작 보호 받아야할 서민들의 부동산은 재산세의 인상으로 내년에는 보통 3-5배정도 세금이 올라갈 전망이다.
특히 지난 4월 본격적으로 도입된 주택거래신고제는 주택가격을 주도해 나가던 강남권을 포함하여 수도권전반적인 거래시장을 잠재웠다. 그 영향은 지방으로 이어져 지방부동산은 아사상태가 되었다.
그렇다면 2005년 부동산 시장은 어떻게 변화될 것인가? 먼저 정책부터 파악해 보기로 하자.
첫째, 부동산 거래세 인하다.
1월1일부터 아파트를 취,등록할 때 기존의 5.8%에서 신규분양아파트는 4.6%로 줄어들고 기존 아파트는 4.0%로 1.8%가 줄어든다. 그러나 기존에는 시가의 20-30%정도밖에 없는 시가표준액에 따라 취,등록을 하였으나 현재는 시가의 70-90% 수준으로 올라가기 때문에 이미 거래세를 많이 내고 있는 강남의 주민들보다는 강남권일부를 제외한 지역에서 거래세에 자유롭지 못하다.
둘째, 1가구 3주책 소유자에게 양도세 중과다.
오락가락의 대명사 정책이다. 이런 정책까지 대통령의 재가를 받아야 한다는 사실에 안타깝기 그지없다.1가구 3주택이상인자가 주택을 제일 먼저 팔면 양도차익에 대한 일반 9%-36%의 일반 세율보다 높은 60%세율로 세금을 낸다. 일반 서민 주택에 상당한 심리적 압박을 주는 제도다.
셋째, 원가 연동제와 채권입찰제 도입이다.
공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간업체가 공공택지에 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계.감리비, 부대비용등 원가를 공개한다. 그러나 거꾸로 전용면적 25.7평 이상의 경우 채권입찰제를 도입하여 분양가가 상승하여 상당 한 가격 차이를 누릴 것으로 보인다.
넷째, 종합부동산세 과세대상 확정이다.
종합부동산세등 부동산 보유세로서 6월에 실시하면 상당주택시장이 타격을 입고 있다.
다섯째, 재건축 개발이익환수제 실시다.
재건축 아파트를 겨냥한 정책으로 상당기간 논란이 될 것으로 보인다. 재건축 개발이익 환수제를 도입하여 재건축아파트에 임대주택을 의무화 한 법시행 이전 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 지어야 하고, 사업승인을 받았지만 분양승인을 신청하지 않은 재건축 단지는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 아파트를 임대로 지어야 한다.
여섯째, 부동산 실거래가 신고 의무화다.
부동산 중개업법 개정안이 7월에 실시 예정이다. 전국의 모든 부동산 거래를 실거래가격으로 통일하는 것으로 되었다.
그렇다면 어떤 종목에 어디에 투자할 것인가?
2005년 부동산 투자포인트를 지적하면 다음과 같다.
첫째, 아파트시장이다.
지역적 평형별 차별화가 더욱 심하게 나타날 것이다. 아파트시장은 대형과 신규아파트를 중심으로 꾸준히 오를 것으로 보인다. 그러나 서민아파트나 소형아파트는 2005년에도 상당기간 어려움을 처 할 것이다. 전반적으로 급등락 없이 보합 또는 하향 안정세로 갈 것이다. 그러나 2006년에 가서는 상황은 확 바뀐다는 사실을 기억하기 바란다.
둘째, 토지시장이다.
2004년도보다는 상당 위축될 것으로 보인다. 행정특별시를 만들어 충청도 땅을 수용하겠다고 하나 연기 공주지역 2,160만평이나 되는 토지를 무슨 용도로 개발할 수 있겠는가? 따라서 경제회복과 경기의 흐름에 따라 영향을 받는 토지는 둔화되겠지만 개발호재에 따라 토지는 춤을 출 것으로 보인다. 토지는 고수들만의 리그전임을 암송하자.
셋째, 재건축시장이다. 재건축 시장은 상당기간 답보로 갈 것이다. 재건축을 위한 규제를 풀기 시작할 때 쯤에 가서나 투자여유자금을 가지고 중장기투자를 해야 있지 않을까 한다.
넷째, 주상복합 및 오피스텔시장이다.
분양권 전매 제한과 건축규제 영향을 받아 하향 안정세가 유지 될 것이며 오피스텔의 경우 공급과잉으로 하락세를 면치 못할 것이다. 그러나 대형평형 주상복합과 대형평형주거용 오피스텔은 상당기간 강세를 유지할 것이다.
다섯째, 상가의 경우는 경기회복여부가 관건이다.
소비가 살아나지 않을 경우 상가시장은 타격을 받을 수 있겠으나 대형쇼핑몰은 공급과잉과 투자심리 위축으로 어려움이 예상된다. 그러나 상가는 미래를 투자하는 것이다. 목좋은 지역의 1층 상가등은 투자대비 효과를 계산하여 투자가치가 있을 것으로 판단한다.
여섯째, 신규아파트시장은 상당기간 미분양이 속출할 것이다. 서울의 강남권을 중심으로 분양하는 신규 아파트는 강세를 유지하겠지만 지방이나 수도권까지 영향을 끼치지를 못할 것이다.
그렇다면 어떤 방법으로 투자에 임해야 할까?
하나, 정부정책과 금리변화를 주시하고 저평가된 상품에 눈을 돌려야 한다.
둘, 향후 부동산 투자는 단기 시세차익보다는 중장기적인 관점에서 접근하여야 할 것이다.
셋, 실수요자인 경우 자금계획에 다른 타이밍 선택이 매우 중요하다.
넷, 금리의 움직임을 주시하자.
다섯, 여윳돈이 아닌 대출로 투자에 나서는 것은 자제해야 한다. 자기투자비율은 최소 70%를 유지하여야 한다.
여섯, 상품선택뿐 아니라 투자규모를 본인의 연간 수입과 연계하여 투자하여야 한다.
일곱, 정책의 직접적인 영향을 받는 상품을 멀리하고 개발호재가 있는 곳을 찾아야 한다.
여덟째, 주 5일 근무제 실시로 전원형아파트, 펜션, 고급빌라, 전원주택등도 웰빙 바람에 따라 서서히 관심을 가져두어야 한다.
- (생활속 세금이야기)3주택 중과세를 피할 수있는 해법
- [주용철] 내년부터 3주택 이상 보유자에 대해서는 2주택이 될 때까지 먼저 양도하는 주택의 양도세율을 60%(탄력세율 적용시 75%)를 적용한다. 이러한 변화에 따라서 3주택 보유자에 대한 세율이 적용된다고 할 때 강남구 대치동의 시가 6억5000만원 정도 하는 2년 정도 보유한 33평형 아파트의 경우 현재 8천여만 원 정도 부담하면 되는 양도소득세가 1억9000여만 원으로 2배 이상 증가하게 된다.
현재 2주택 이상 보유자의 투기지역 내 주택양도에 대해서 적용할 법률적 근거만 마련해 놓고 구체적인 시행령을 규정하고 있지 않아 아직 탄력세율은 적용되지 않고 있다. 또한 2003년 말 현재 기존에 1세대 3주택 이상인 사람인 경우도 1년간의 유예기간을 두어 2004년 내에 양도하는 주택에 대해서는 3주택자의 중과세율이 아니고 기본세율을 적용하도록 경과 규정을 두었다.
이제 그 경과규정이 종료되어 내년부터 시행이 되는 것이다.
3주택중과세를 따질 때 주택수에 포함되는 주택의 범위는 수도권, 광역시(단, 군 지역 및 도농복합시의 읍·면지역 소재 주택 등은 제외) 소재 주택과 기타 지역 내에서 국세청 기준시가가 3억 원이 초과되는 주택이다. 하지만, 이들 지역 내의 소재하는 주택이더라도 일정 요건을 충족하는 경우 주택수에 포함하지 않고 특정의 경우는 양도소득세를 감면까지 받을 수 있는 주택이 있다.
조세특례제한법에 그동안 주택 경기 부양을 위해서 마련해 놓은 규정을 활용하라
정부의 조세정책은 당시의 상황에 따라서 많은 변화가 있었다. 특히 부동산 경기가 침체되어 있던 때는 많은 세제 혜택을 부여해서 부동산 경기를 살리려고 노력했다. 따라서 그 당시에 신규분양 주택을 취득한 사람의 경우 이를 꼼꼼히 살펴야 할 필요가 있다.
일정 미분양 국민주택을 특례기간 중 취득(매매 계약을 체결하고 계약금 납부한 경우 포함)하여 5년 이상 보유, 임대 후 양도하는 경우에는 3주택인 경우에도 60%의 세율 대신에 20％의 양도소득세 특례세율 적용과 종합소득세 적용 중 선택하여 적용받을 수 있다.
종합소득세를 적용하는 방법은 원칙적으로 양도소득 금액은 종합소득 금액과 통산하여 계산할 수 없지만, 이를 특별히 통산해서 세액 산정을 한다는 이야기인데 사업을 하다가 손실이 발생한 경우에도 그 손실을 양도차익과 차가감할 수 있다는 의미로 생각하면 된다.
그러나 이 경우에도 3주택수를 판단할 때는 포함하며, 대상 주택을 포함하여 3주택 이상인 경우 대상 주택 외의 다른 주택을 양도한다면 60%의 높은 세율을 적용받게 된다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 대상 주택은 주택수에 포함하지 않으며 이로 인해 그 다른 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
이러한 규정을 적용받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 한다.
(1) 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간과 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)해야 한다.
(2) 1995년 10월 31일과 1998년 2월 28일 현재 시장·군수·구청장이 미분양주택임을 확인해야 하고 다른 사람이 입주한 사실이 없어야 한다.
(3) 취득하는 주택이 국민주택 규모 이하이여야 한다.
(4) 서울 이외의 지역에서 취득해야 하고 5년간 보유, 임대해야 한다.
둘째, 1998년, 1999년, 2000년, 2001년, 2003년, 2003년 6월까지 분양받은 일정 아파트는 양도소득세를 전액 감면해 준다. 이 규정은 IMF위기 이후 부동산 경기침체에 따른 건설 경기의 하락으로 실업자와 도산업체가 급증함에 따라 주택건설을 장려하고 부동산 경기를 부양시키기 위해 만든 것이다.
우선 감면의 주요 요지는 신축주택(고가주택은 제외)을 일정 기간 내에 취득한 경우 5년 동안(그 이후는 5년 동안 상승분 차감 후 과세)은 주택수가 아무리 많아도 또한 양도차익이 아무리 많아도 3주택 이상 자의 세율을 적용하지 않고 양도소득세를 면제해 준다는 것이다. 이때 고가주택이란 계약 시점의 세법에 의한 고가주택을 의미한다. 따라서 현재 시가가 6억 원이 넘는 주택의 경우에도 그 당시 고가주택 기준에 해당하지 않는다면 감면이 가능하다.
그러나 이 경우에도 3주택수를 판단할 때는 포함하며 대상 주택을 포함하여 3주택 이상인 경우 대상 주택 외의 다른 주택을 양도한다면 60%의 높은 세율을 적용받는다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 대상 주택은 주택수에 포함하지 않으며, 이로 인해 그 다른 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
이러한 혜택을 받기 위해서는 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지(전용면적 25.7평 이하의 경우에는 1999년 12월 31일까지) 신축주택(기존 주택은 대상에서 제외) 매매 계약을 해야 한다. 한편 수도권 이외 지역의 경우 2000년 11월 1일부터 2001년 5월 22일까지의 기간이 추가되었고, 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지는 수도권을 포함한 전국(단, 서울, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동, 과천은 2002년 12월 31일까지)에 걸쳐 확대 적용되었다.
이때 주의할 점은 주택건설업자로부터 최초로 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 인정된다는 것이다. 따라서 이미 분양받은 사람으로부터 분양권을 취득하는 경우는 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없다. 또한 주택으로서 양도해야 감면을 받는 것이므로 분양권 상태에서 양도시에는 감면을 받지 못한다. 한편 재건축·재개발아파트의 조합원처럼 자신이 직접 집을 지으면 위의 기간 내에 사용승인을 받아야 감면을 받을 수 있다.
셋째, 일정 기간 내에 임대를 개시한 임대주택은 양도소득세를 50%에서 100%까지 감면받을 수 있으며 크게 2000년 말까지 임대를 개시한 경우와 2001년 말까지 임대를 개시한 경우로 구분할 수 있다.
2000년 말까지 임대를 개시한 경우는 다음에 해당하는 국민주택(전용 25.7평 이하)을 포함해서 다섯 채 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우로서 다음의 국민주택에 대해서는 양도소득세의 50%(10년 이상 임대시 100%)를 감면받을 수 있다.
(1) 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
(2) 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
다만, 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)의 경우에는 양도소득세를 100% 감면받는다.
2001년 말까지 임대를 개시한 경우는 다음에 해당하는 국민주택을 포함해서 두 채 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우로서 다음의 국민주택에 대해서는 양도소득세의 100%를 감면받을 수 있다.
(1) 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간(매입 임대시 기간 내 매매계약을 체결한 주택에 한함) 중에 신축된 주택
(2) 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택에 관하여 이를 준용한다.
위의 두 경우 모두 세무서에 주택임대사업자로 등록을 하고, 임대주택법에 의하여 시·군·구에 등록을 해야 감면이 가능하다. 또한 이러한 임대주택 역시 3주택수를 판단할 때는 포함하며 감면대상 주택을 포함하여 3주택 이상인 경우 감면대상 주택 외의 다른 주택을 양도한다면 60%의 높은 세율을 적용받는다. 다만, 감면대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서는 60%의 세율 대신 기본세율의 적용을 받게 되며, 또한 그 다른 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(주택수 요건을 제외한 3년 보유, 2년 거주요건)을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수도 있다(부록 표10 참조).
장기임대사업용 주택도 중과세를 면한다
조세특례제한법에 의한 임대주택과는 별도로 일정 임대주택에 대해서는 별도의 규정을 두어 중과세를 면하도록 하고 있다. 2003년 10월 29일 이전에 임대주택법에 의하여 임대사업자등록을 하고 2004년 6월 30일까지 세법에 의한 사업자등록을 한 경우로서 두 채 이상(소재지역 제한 없음)의 국민주택을 5년 이상 임대하고 그 주택가격이 국세청 기준시가 3억 원 이하인 경우는 비록 3주택 이상이라고 하더라도 중과세를 하지 않는다. 10월 30일 이후부터 임대사업을 하려는 경우에는 최소한 다섯 채 이상(동일 시지역의 임대주택수가 다섯 채 이상이어야 함)의 주택을 구입하여 10년 이상 임대해야 양도세 60% 중과 대상에서 제외된다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다.
기타 장기사원용 주택 등에 대해서도 중과세를 면할 수 있다
이상의 임대주택 등 외에도 부득이하게 보유하고 있는 다음의 주택 등에 대해서도 3주택 중과세를 면해주고 있다.
첫째, 개인사업자가 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택으로 10년 이상 무상으로 사용하게 한 주택은 중과세를 면한다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다.
둘째, 일정 요건을 갖춘 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 것은 중과세를 면한다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다.
셋째, 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득 후 3년이 경과되지 아니한 것은 중과세를 면한다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다.
넷째, 2003년 현재 취득한 소형주택으로 전용면적 18평 이하이고 국세청기준시가가 4천만원이하인 주택도 중과세를 면한다.
이상의 규정에서 공통점은 위의 주택들이 중과세를 면하지만, 주택수를 계산하는 데 있어서는 포함된다는 것이다. 예를 들어 수도권내에서 소형주택과 일반주택을 2채보유한 경우 소형주택을 양도할 때는 중과세를 면하지만, 일반주택을 양도하는 경우에는 3주택이므로 중과세를 당하게 된다.
따라서 이러한 상황이라면 먼저 소형주택을 양도하여 주택수를 2채이하로 줄여논 상태에서 일반주택을 양도해야 절세할 수있다.
- 내년에 바뀌는 부동산 제도들..알아야 돈이 보인다
- [edaily 윤진섭기자] 내년에는 부동산 정책 및 세제가 많이 바뀐다. 이에 따라 주택소유자 뿐만 아니라 예비 수요자들도 신경쓰지 않으면 낭패를 보기 쉽다.
30일 관련업계에 따르면 내년 상반기에 바뀌는 부동산 관련 제도는 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제 등을 포함해 보유세 및 거래세 개편 등이 예고돼 있다.
또 신도시 사업인 판교신도시, 동탄신도시 등 실수요자들의 관심을 집중시키는 분양도 예정돼 있다. 반드시 살펴봐야 할 부동산 관련 제도 변경에 대해 살펴본다. <내년 월별 바뀌는 부동산제도☜클릭>
◇ 1월
▲부동산 거래세율 인하
1월1일부터 아파트를 취득, 등록할 때 세율이 바뀐다. 우선 취득세율은 변동이 없다.
다만 등록세율은 신규 분양 아파트의 경우 1%p 인하됨에 따라 4.6%의 취·등록세를 낸다. 기존아파트는 인하폭이 더 커 현행 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%p 인하된다.
하지만 기존 주택의 경우 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 국세청 기준시가를 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 대부분 지역에서 실제로는 거래세가 늘어날 가능성이 크다.
또 단독주택은 내년 4월말 이후부터는 아파트처럼 토지건물을 합산해 가격 고시한 금액을 기준으로 세금을 매기게 된다.
▲1가구 3주택자 이상 보유자 양도세 중과
1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔면 양도 차익에 대한 일반세율(9~36%)보다 훨씬 높은 60% 세율로 세금을 내야 한다. 또 장기보유 특별공제혜택(종전 250만원)도 받지 못한다.
현재 당, 정간 이 법안의 시행 시점을 두고 법률 개정 논의가 진행 중에 있어 1월1일보다는 시행이 다소 늦어질 가능성도 배제할 수 없다.
◇ 2월
▲ 원가 연동제·채권 입찰제
주택법이 12월에 개정되면 개정 절차를 걸쳐 2월부터 원가연동제, 채권 입찰제 시행이 가능할 것으로 점쳐진다.
원가 연동제는 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다.
또 25.7평 이하 아파트에서는 정부가 고시한 표준 건축비에 맞춰 분양가격이 책정되는 원가 연동제가 적용돼, 주변 시세보다 20~30% 저렴한 아파트가 공급된다.
반면 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해 채권을 가장 많이 매입한 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시될 예정이다. 이에 따라 전용면적 25.7평 초과 아파트는 현행 택지지구 내 동일 평형대 아파트보다 분양가격이 높아질 것으로 보인다.
이밖에 주택공급규칙개정방안으로 무주택우선공급비율 확대 (현행 75%에서 최대 85%), 청약제한 (재당첨 10년 이상 또는 평생 1회 제한), 전매제한(입주 후 일정기간 매매금지) 방안이 검토되고 있다.
◇ 4월
▲주택가격공시제 실시(30일)
토지와 마찬가지로 아파트와 연립, 다세대, 단독 등 전국 모든 주택의 집값이 낱낱이 공개된다. 단독주택은 기존 공시지가와 동일한 평가방식으로 13만5000개의 표준 주택을 선정, 평가한 후 지방자치단체 공무원들이 비준표를 적용해 450만호의 개별주택가격을 산정해 매년 4월30일 공시하게 된다.
단독주택에 대해서는 표본조사 방식을, 공동주택에 대해서는 전수조사 방식을 각각 도입하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용될 예정이다.
한편 건설교통부는 내년부터 공시지가를 현행 6월30일에서 5월31일로 앞당겨 공시해 당해 연도 공시지가를 나대지와 사업용 토지의 보유세 과표로 적용할 수 있도록 할 예정이다.
이번 조치에 따라 단독주택, 다세대, 다가구의 급격한 세 부담 증가와 공시된 가격에 대한 이의신청도 상당할 것으로 예측되고 있다.
▲상가, 오피스텔 후분양제 도입(22일)
3000㎡(909평) 이상의 상가나 오피스텔은 골조공사 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시, 군, 군청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 의무화된다.
다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)를 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다.
이 법안은 또 대형 건축물에 대해 분양신고 전까지 대지소유권 확보, 분양광고에는 반드시 건축허가 및 분양면적, 분양대금 납부방법 등을 밝히도록 했다.
▲리모델링 증축 제한
공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적 기준으로 30% 이내, 최대 9평으로 제한된다. 당초 20% 이내, 7.56평에서 다소 완화된 것이다.
단지 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 경우에는 건축 심의를 거쳐 증축규모 제한 대상에서 제외해 탄력적으로 운영이 가능토록 했다.
◇ 6월
▲ 판교신도시 시범단지 분양
청약자와 투자자들의 관심이 높은 성남 판교신도시 시범단지 아파트 분양이 6월말 실시될 예정이다. 284만평 규모의 판교신도시는 총 2만9700가구가 지어지며 공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구가 들어설 예정이다.
공동주택은 국민임대 포함 소형(18평 이하) 9500가구, 중소형(18~25.7평) 1만 100가구 중대형 (25.7평~40.8평) 5100가구, 대형(40.8평) 2274가구 등이다.
이중 전용면적 25.7평 이하 아파트는 원가 연동제가 적용돼, 평당 850만~900만원에 아파트가 공급될 것으로 점쳐지면, 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 다소 높은 것으로 예상된다.
또 청약 과열을 방지하기 위해 무주택자 우선공급 비율이 현행 75%에서 최대 85%까지 상향 조정될 것으로 보이며, 전매금지, 당첨 후 일정기간 청약금지 등이 검토 중이다.
▲종합부동산세 과세대상 확정
종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월1일 현재 보유자다. 따라서 집을 매도할 시에는 6월1일 이전, 반대로 집을 구입할 시에는 6월1일 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다. 또한 분양받은 주택의 입주도 6월1일 이후로 미루면 절세에 도움이 된다.
◇ 7월
▲재건축 개발이익환수제
재건축 임대아파트 공급 의무화를 골자로 한 재건축 개발이익환수제가 7월경에 실시될 전망이다. 이 제도가 실시될 경우 법 시행일 기준으로 분양 승인 신청 이전 단계 재건축 단지에 한해선 일정비율에 맞춰 임대아파트를 건립해야 한다.
단 재건축에 따른 용적률 상승폭이 적은 단지는 적용대상에서 제외된다. 우선 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 지어야 한다.
또 사업승인은 받았으나 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준 건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 했다.
당초 내년 2-3월에 실시할 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에서 빠져 예정보다 3-4개월 정도 늦춰질 가능성이 크다.
▲ 부동산 실거래가 신고 의무화
부동산투기를 방지하기 위해 이중계약서 작성금지, 떴다방 운영 금지 등을 골자로 한 부동산 중개업법 개정안이 7월 경에 실시될 예정이다. 이 법안 역시 7월 실시 예정으로 잡혀 있지만 정기국회 상정이 미뤄져 시행 시기는 변경될 가능성이 크다.
여하튼 개정중개업법은 현재 시가의 30~40% 수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래신고하던 것을 실거래 기준으로 바꾸도록 하고 있다. 이에 따라 전체 취, 등록세 등은 현재보다 2~3배 정도 늘어날 것으로 업계에선 점치고 있다.
- (가판분석)11월27일자 조간신문 주요기사
- [edaily 안승찬기자] ◇헤드라인
-조선: 교수들 `제자 세일즈` 나섰다..일자리 부탁하러 중국으로 지방으로
-경향: 청·재경부 인사 갈등설..통합거래소 이상장후보 3인 모두 돌연사퇴
-동아: 국민들 "어휴~" 한숨만..소득은 연8% 엉금, 세금은 12% 껑충
-한국: 靑-재경부 갈등설..통합거래소 이사장후보 3인 전격사퇴
-한겨레: 환율 또 폭락..1050원대 붕괴, 주가도 급락
-매경: 외국인 2년새 71조원 벌어..주가상승·배당금·환차익 급증
-서경: 美·中 `환율전쟁` 본격화
-한경: 이번엔 중국발 쇼크..시장요동
◇주요기사
-IMF "한국형 뉴딜, 지난친 정부보증 안돼"(조선)
-"내수 살리려면 부동산정책 고쳐야"..IMF보고서(동아)
-IMF보고서 "공정거래법 강력 지지"(한겨레)
-"한국기업 M&A위험 적다"..IMF(경향)
-"한국, 경제상황 비해 소비심리 너무 위축"..IMF보고서(한경)
-車·조선업계 `鐵이 모자라`(전조간)
-포스코, 일 자동차社에 강판 공급 확대(매경 한경 등)
-포스코, 車강판 생산 대폭 확대(서경)
-철강부족 내년이 더 심각..값 인상 계속될듯(매경)
-지방경제 붕귀위기 몰렸다..전국 상의회장단(전조간)
-中企 "내년이 경기 더 나쁘다"..기업銀 BSI 92.8(한경)
-한·중 `중동 바가지 油價` 공동대응(전조간)
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