뉴스 검색결과 3,713건
- (공모기업소개)바이오니아
- [이데일리 공희정기자] (주)바이오니아(대표이사 박한오)는 1992년 8월 한국생명공학연구원 연구원창업1호 기업으로 설립됐다. 바이오니아는 합성유전자 생산 기술력을 기초로 유전자 진단관련 시약, 장비사업분야의 기반을 구축했으며, 유전자신약 개발 및 바이오디펜스(Biodefense)사업분야를 미래의 성장동력으로 주력하고 있다. 바이오기술(BT)분야의 단순한 연구개발 중심의 벤처회사와는 달리 양산시설과 기술력을 보유하고 있다. 특히 정보기술(IT)분야를 접목해 주요 장비까지도 자체 개발하고 상용화를 이룩해 차세대 유전자신약 개발의 기초와 경쟁력을 확보한 회사다. 바이오니아는 휴먼게놈프로젝트 이후 여러 방면에서 시도되고 있는 유전자 차원의 근본적인 질병치료방법 연구 부문 중 새롭게 주목받고 있는 시리나(siRNA) 신약 개발에 집중하고 있다. siRNA 신약은 전세계적으로 이제 겨우 임상1상이 진행되고 있을 정도로 새로운 분야이지만 광범위한 응용가능성과 뛰어난 선택적 유전자 제어기술로 인정받고 있다. 현재 항암제, 관절염치료제 등 각종 난치병에 대한 다양한 치료제 개발이 시도되고 있는 분야이기도 하다. 현재 siRNA 설계기술 개발 프로젝트를 수행중이며 기존에 축적된 합성기술, 효과분석기술을 바탕으로 시장에서 높은 경쟁력을 보유할 것으로 예상된다. 또한 BT 기반에 IT를 접목한 BIT융합기술의 한 사례가 될 수 있는 생물무기 탐지식별장치를 개발, 제품화했다. 이 장비는 국방부에 납품되어 이미 2002월드컵에서 2005아태경제협력체(APEC)에 이르기까지 국가 주요행사에 실제 사용되었고, 실전배치에서 검증된 기술력을 바탕으로 국내외에서 높은 관심을 나타내고 있다. 바이오니아의 성장잠재력은 단지 가능성의 예상이 아니라 현재까지 축적한 자산과 기술력의 실현이라 할 수 있다. 생명공학 분야의 핵심소재인 합성유전자 부문에서 원재료의 자체 생산, 생산 주요 장비의 자체 개발과 생산라인의 자동화 구축 운영으로 세계적 규모의 생산능력과 품질,가격 경쟁력을 갖추고 있다. 유전자 추출, 증폭, 분석관련 시약과 장비류는 유전자증폭기술의 국내최초 상업화를 바탕으로 우수한 효율과 간편성을 특징으로 한 각종 연구용 키트를 개발, 판매하고 있다. 아울러 대한민국기술대전 수상, EM마크 획득 등 검증된 기술력과 가격경쟁력을 가진 각종 유전자연구장비를 개발, 판매하고 있다. 바이오니아는 현재 국내외 특허등록 60건, 출원중 81건의 지적재산권으로 보호되는 기술력을 보유하고 있는데, BT분야 뿐 아니라 BIT분야에서도 세계적인 기술경쟁력을 보유하고 있는 것이 특징이다. 바이오니아는 현재 자산규모 480억원(올해 3분기말 기준)으로 이번 코스닥 상장공모를 통해 공모자금이 유입되면 빠른 성장력를 기대하고 있다. 이번 공모자금의 유입으로 일본 및 미국 등의 해외 현지법인 강화, 합성유전자 해외 현지공장 설립 등 세계시장 개척에 박차를 가할 수 있을 것으로 예상된다. 또 합성유전자를 선도상품으로 확보된 영업망에 생명공학 시약 및 장비들을 공급한다는 계획이다. 회사측은 "이렇게 창출되는 영업이익으로 지속적인 유전자신약개발 및 새로운 사업기회를 발굴해 나감으로서 생존성이 보장된 신약개발회사, 새로운 의미의 바이오벤처회사로서 나아갈 것"이라고 밝혔다. 바이오니아는 보수적인 대표주관회사의 예측치임에도 불구하고 내년 매출액 250억, 경상이익 94억 실현을 예상하고 있다. 바이오벤처회사로서는 짧지않은 업력을 갖고 있으면서 회사 설립이후 대주주나 대표이사의 변동없이 유전자 기술분야 한 길에 주력해 온 것도 적지않은 평가의 한 요인이다. 이번 코스닥 상장공모에서도 당초 유가증권신고서상 공모희망가격 6000원-1만1000원 범위에서 1만1000원으로 공모가격이 결정될 정도로 기관투자자들도 높은 관심을 보이고 있다. 공모규모는 200만주(액면가액 500원). 공모는 오는 19일 기관을 대상으로 실시되며 20~21일 일반인을 대상으로 청약받는다. 주간사인 대우증권을 비롯 교보증권 우리투자증권 한국투자증권 한화증권 현대증권에서도 청약이 가능하다. 상장예정일은 12월29일이다. ◆연혁 -1992년 8월 : ㈜한국생공설립(한국생명연연구원창업1호) -1995년 7월 : ㈜바이오니아로상호변경 -1997년 5월 : 유망선진기술기업지정 -1999년 1월 : 유전자증폭시약제조기술미국특허등록, 기술경쟁력우수기업지정(중소기업청) -2001년 4월 : 미국현지법인 (BLSC) 설립 -2001년 7월 : 대한민국 기술대전산업자원부장관상수상 -2002년 10월 : 생물무기정찰차국방부감사장, 벤처기업대상대통령표창수상 -2003년 3월 : DTT Asia Pacific Technology FAST500 5위기업으로선정 (바이오텍분야로서는2위) -2004년 7월 합성유전자차세대세계일류상품선정(산업자원부) -2004년 9월 합성유전자N T (신기술) 인증(산업자원부) -2004년 11월 Exicycler(실시간유전자증폭장치) EM마크인증 (산업자원부) -2005년 7월 유럽현지법인(BEL) 설립 -2005년 10월 코스닥상장예비심사승인 -2005년 11월 100만불 수출의탑 수상
- (부동산레이다)8,31정책과 부동산 투자 원리와의 관계①
- [이데일리 양은열 칼럼니스트] ‘마이더스’는 그리스로마 신화에 나오는 신 이름인데 손대는 곳마다 황금으로 변하기 때문에 붙여진 이름이다. 그런데 지금도 이와 같이 마이더스와 같이 부동산을 손댈 때마다 황금으로 변하는 존재가 있다면 얼마나 즐거울까하고 생각하는 사람이 있을 수 있다. 결론부터 이야기하면 이것은 참으로 불행한 일이다. 손대는 것마다 황금으로 변한다면 그 손의 용도는 하나일 뿐이고 너무나 단순한 용도로 밖에 쓰지 못하기 때문에 더욱 불행한 것이다. 그렇다면 우리는 과연 인생을 살면서 재테크에 대해 어떻게 생각하고 접근하고 있는가? 단순한 부동산 재테크 투자도 자기 자신과 전혀 관계없는 문제라고 생각하며 대부분의 젊은 시절을 보낸다. 부동산 관련 정책이 언론에서 오르내려도 별다른 반응을 보이지 않는다. 최소한 대학을 졸업하기 전까지는 그렇다. 그러나 우리의 모습은 어떤가? 직장을 가지게 되고 결혼을 하게 되면 상황은 반전된다. 결혼을 앞둔 젊은이들은 주택구입은 고사하고 전세금 모으기도 벅차다는 것을 알기 시작할 때부터 숨이 차오르는 것을 느끼게 된다. 우리나라 사람들이 가지고 있는 재산 형태를 따져 보자. 대부분이 부동산, 적금, 주식으로 구성되어 있다. 이 세가지 형태가 우리가 가지고 있는 대부분 재산의 구성요소다. 우리 젊은 사람들이 대학을 막 나오면 직장을 갖게 된다. 필자도 처음으로 직장에 다닐 때 많은 선배들로부터 반드시 해야 할 3가지를 권유 받았다. 청약저축, 재형저축 그리고 근로자 증권저축이었다. 그런데 필자는 이세가지 중에 단 하나도 가입을 하지 못했다. 이유는 간단했다. 세가지 모두가 목돈을 모우기 위해서는 너무 많은 기간이 필요하다는 것이었다. 그래서 어느 것 하나 가입하지 않은 채 세월이 흘렀다. 대부분 사회초년생들은 재테크를 적금부터 시작을 한다. 그 사회초년생이 월 50만원씩 적금을 부어 1년을 모은다면 600만원이 된다. 이것은 급여생활자에게는 큰돈이다. 만약 5년간 모으면 3,000만원이 넘고, 이런 종자돈이 모이면 젊은 사람들은 주식이나 저축으로 자리를 이동한다. 부동산은 나와 전혀 관련이 없다고 미리 선을 그어버린다. 부동산을 접하기 보다도 주식을 가장 먼저 접하는 게 현실이다. 왜냐하면 초년생이 부동산을 접한다는 것이 목돈도 없을뿐더러 부동산을 하면 사회적으로 대접받지 못하고 이상한 집단으로 분류되기 때문일 것이다. 이에 반해 주식투자는 뭔가 분석적이고 통계적인 방식으로 자본주의적 성격이 매우 강한 투자로 인식하며, 주식투자로 번 돈이 정당한 투자이익으로 보기 때문에 많은 젊은 사람들은 주식으로 눈을 돌리기 마련이다. 그런데 주식의 특징을 살펴보자. 전문가가 아니고서는 접근하기가 참 힘들다. 각 회사마다 재무제표를 분석해야 하고 어느 정도 전문가적 지식을 쌓을 때까지 과감히 접근하기 힘든 것이 주식투자다. 또한 적금은 안정성이 높지만 너무 간단한 이론에 의한 것이기 때문에 젊은 사람들에게는 큰 매력이 없게 보인다. 처음 가입한 이율에 의해서 이자가 나오니까 말이다. 반대로 적금에 비해 주식은 환금성을 강하지만 위험성이 높아 잘못하면 쪽박 찰 가능성은 매우 높으면서도 투자 우선주의로 하고 있다. 예를 들어 삼성전자 주식을 샀다고 하자. 매입가가 주당 40만원 이었는데 60만원까지 올라갔다면 바로 팔고 나오면 된다. 그런데 사람 마음이라는 것이 조금 더 주식가격이 오르면 팔려고 하는 경향이 깊다. 따라서 조금 기다리다가 다시 주식가격이 떨어지면 최고가를 생각하게 된다. 과거에 60만원까지 올라갔었는데 팔지 못했음을 후회하면서 말이다. 그러다가 주식가격이 다시 40만원까지 떨어지면 그동안 괜한 고생만 했다는 생각으로 마음 아파한다. 그런데 여기서 좀 더 머리를 쓰는 사람들은 40만원 이하로 떨어져서 35만원이 될 경우 이때 주식을 더 사게 된다. 처음 샀던 40만원보다 싸게 산거니까 평균 매입주식 가격은 회복된다는 이론이다. 이것을 물타기 투자라고 한다. 여기서 주식 가격이 다시 반전되면 그나마 다행이겠지만 가격하락이 커져 더 떨어지면 그 사람은 상당한 어려움을 당하게 된다. 필자가 여기서 주식이야기를 하는 것은 상대적으로 부동산이야말로 주식이나 적금과 보다도 강한 몇가지 장점을 있기 때문이다. 금번 8,31 부동산 정책이 발표되었다. 강력한 세금규제와 1가구 2주택자 양도세 강화 및 대출제한 정책 등으로 그동안 상승밖에 몰랐던 부동산에 강력한 장애물이 발생한 것이다. 만약 주식에 이와 동일한 형태의 악재가 작용했다면 아마도 해당주식은 휴지에 가깝게 폭락했을 것이다. 해당회사는 물론 저가위주의 중소형주 중심으로 회복하기 힘든 국면으로 접근할 가능성이 매우 높았을 것으로 예상된다. 이에 비해 부동산은 어떤가? 해당규제에 해당되는 몇몇 종목을 중심으로 부동산 가격은 하락으로 반전되고 상당한 침체가 예상되고 있으나 상대적으로 인기지역의 블루칩 대형평형은 전혀 움직임이 없고 도리어 상승국면에 접어들고 있다. 부동산 투자의 기본원리인 인기지역 초고가 종목은 가격하락의 영향을 전혀 느끼지 못한다는 것이다. 도리어 희소성으로 인한 가격 상승의 분위기로 반전 되고 있는 것이다. 부동산은 많은 시간과 인내를 요구한다. 이러한 요구를 이겨내지 못하면 부동산은 적금이나 주식보다도 못하는 결과를 가져온다. 이런 투자원리에 따라 젊은 사람들은 부동산 투자를 더욱 싫어한다. 앞에서도 이야기 했듯이 요즘 젊은이들 생각은 적금은 안정적이지만 적금으로는 재테크의 만족을 갖지 못하는 경향이 갖는다. 기껏 월 50만원씩 모아도 연 600만원이 되고 3년을 모아도 2,000만원인데 3년 후에 모든 물가가 적금 이자보다 더 올라가 버리면 상대적으로 마이너스를 경험하기 때문에 기다리기를 싫어한다. 물론 물가가 안정되면 적금이 좋겠지만 우리나라처럼 물가가 불안정하고 대외적인 여건들에 의해서 모든 것이 좌지우지 되는 나라일수록 적금은 이익이 별로 없다. 이런 얘기를 하면 금융연합회 같은데서 필자에게 뭐라고 이야기 하겠지만 실제 현실은 이렇다. 필자의 경우를 예를 들어보자. 대학을 갓 졸업하고 대기업에 들어갔다. 1988년 첫 월급이 28만원 이었다. 55세를 정년으로 물가 상승률을 감안하여 계산해보았다. 2억7천정도가 나왔다. 그렇게 생각하니 내 인생이 2억7천만원 짜리로 밖에 생각이 안들었다. 한편으로는 2억7천짜리 보험을 든 것 같아 든든했지만 너무 씁쓸했다. 한 달에 월급 28만원 받아서 상여금을 전부 적금에 포함하여 들어도 1년에 500~600만원 모을까 말까 하는데 언제 집을 사고 부동산 투자하겠느냐 말이다. 따라서 재형저축과 청약통장을 가입해서는 얻은 종자돈으로 부동산과의 싸움했을 경우 그 결과는 뻔한 완패로 끝날 것으로 예상했기 때문에 애초부터 필자는 청약통장과 재형저축과 인연을 짓지 않았던 것이다. 또 다른 필자의 15년전 이야기다. 1980년도 말에도 현재와 같이 주식시장이 한창 좋았을 때 이야기다. 나름대로 주식에 투자하고 어느 정도 이익을 보고 있었을 때였다. 그런데 주식에서 이익을 보기 위해서는 거의 매일 점심시간에 시시각각으로 변하는 주식의 환경을 촉각을 두고 지켜 봤어야 했다. 또한 주식 매입, 매도 타이밍을 찾아내기가 워낙 어려웠다. 필자와 같은 일반투자자가 타이밍을 찾기란 정보나 순발력에서 도저히 전문가를 따라갈 수가 없었다. 아니 불가능했던 것이다. 주식투자의 6개월간 대차대조표는 손해를 보지 않는 선에서 마무리 했다. 결과적으로 남은 것이라고는 증권사에 착실하게 보태준 수수료 뿐 이었다. 이런 필자 경험에 비추어 보면 현재까지 주식하는 사람들의 속마음은 아마도 새까만 숯덩어리 일 것이다. 왜냐하면 최소한 필자보다 15년 이상은 더 주식투자를 했으니까 말이다. 그럼에도 불구하고 요즘 젊은이 들이 할 수 있는 재테크 수단을 보면 적금이나 투자성이 있는 주식을 생각하고 있다는데 안타까움이 있다. 사회초년생이 처음에 적금을 들어서 모은 돈으로 주식도 좀 하고 해서 결혼할 나이즉, 남자 30세 여자 27세가 되면 전세금 1억원을 모으기는 너무 힘들다. 월 100만원씩 7년 반을 꼬박 모아야 1억원이 되기 때문이다. 그런데 현재 1억원으로 전세를 얻으려면 강남권은 힘들지만 강남 주변에는 32평 아파트는 얻을 수 있는 금액이다. 이것은 두 사람이 월세부터 시작해도 7년6개월 뒤에 1억원이 된다는 전제에 한한다. 만약 7년 6개월 뒤에 전세금이 그대로 1억원이라면 다행인데 전세금이 2억~3억원으로 올라갔다고 보면 그때마다 다시 시작해야 하는 처지가 되는 것이다. 만약 이렇게 적금과 주식을 병행해서 돈을 모은다고 보면 이런 사람들은 계속 다람쥐 쳇바퀴 돌듯이 전세금 모으기에 급급할 것이다. 그런데 이것을 극복할 수 있는방법은 없을까? 다른 예를 하나 들어보자. 일반적인 사람들은 대학을 졸업하고 직장에 입사해서 월급을 받고 적금도 하고 주식도 하고 소비도 하고 지낸다. 그런데 동일한 시간이 흘러간 뒤에 종자돈을 모은 사람과 그렇지 못한 사람과의 차이는 천양지차다. 더욱 차이가 나는 것은 앞서 이야기한 경우처럼 전세금 마련을 위해 열심을 다하는 사람과 종자돈을 가지고 부동산 개발이익을 활용한 사람과의 차이는 회복할 수 없을 정도의 차이가 난다는 말이다. 이를 위해서 젊은 사람들 일수록 처음에는 무조건 종자돈을 만들어야 한다는 것이다. 종자돈이란 어느 정도 금액을 말하는가? 대략 3,000만원 정도로 본다. 이 종자돈을 모으려면 적어도 자기 월급의 70%이상은 저축을 해야 한다. 일반사람이 직장을 가지고 종자돈 3,000만원 모으기가 쉽지만은 않다. 그러나 수입의 70%를 저축한다는 것 자체가 참고 이루어내야 하는 첫 번째 관문인 것이다. 만약 종자돈 3,000만원 밖에 없는데 어떻게 아파트를 사느냐고 물어볼 것이다. 일단 3,000만원의 종자돈이 생기면 미분양 아파트 분양권에 투자한다든지, 상가에 공동투자, 부동산 펀드 가입 등으로 금액에 맞는 투자를 해야 한다. 금번 8,31부동산 규제책에 따라 분양권투자가 신중해 졌지만 이럴수록 틈새상품으로 분양권투자도 생각해 볼 수 있을 것이다. 그런데 처음 종자돈을 만들기 위해서 적금은 필요불가결한 것이다. 그런 후에 부동산으로 가야한다. 앞서 필자는 종자돈 마련을 위해 힘쓰지 않았다고 해놓고 종자돈을 모으기 위해 넘어야 할 관문이 수입의 70%이상의 저축 필요성을 이야기 하는 것이 모순이라고 생각할지 모른다. 이것은 필자의 경우 수입의 70%를 저축 하지 못함으로서 상당 기간 어려움을 겪었기 때문에 미리 이야기 하는 것이다. 만약 종자돈이 5,000만원이 모아 진다면 은행에 넣어 놓는 것이 가장 안전하다고 생각한다. 그러나 더 안전한 것이 있다. 그것은 부동산이다. 왜냐하면 은행은 부도가 날 수도 있다. 물론 우리나라처럼 관치주의적인 나라는 은행이 부도나는 것은 상상도 할 수 없는 일이지만 외국 같은 경우는 은행부도도 심상치 않게 발생한다. 우리나라도 예금자보호법에 의해 은행이 부도가 나면 최고 5,000만원까지는 보상을 해주지만 은행이 마냥 안전하다고만 이야기 할 수 없다. 그러나 부동산을 살펴보자. 5,000만원짜리 아파트를 전세를 끼고 사두었다고 보자. 이런 경우 최소한 담보로서의 가치는 물론 투자하는 사람의 신용도도 올라갈 뿐 아니라 언제든지 현금과 같이 쓸 수 있는 기회가 있다. 시간이 흘러 부동산 가치가 상승되었을 경우 가장 안전한 투자에 확실한 이익이 보장이 되는 셈이다. 물론 혹자는 투자한 부동산이 올랐다고 가정 했을 때나 가능한 일이라고 이야기할지 모른다. 그러나 부동산 투자의 기본 원리만 알고 있다면 부동산 재테크야 말로 가장 확실한 투자 안정성이 보장되는 것임을 누구나 느낄 수 있을 것이다. 처음에 적금으로 시작해서 주식으로 투자처를 옮기는 사람들은 주식은 현실적으로 투자결과가 바로바로 나타기 때문에 확실하다고 생각한다. 오늘 10,000원 주고 산 주식이 15,000원이 되고 20,000원이 되면 투자대비 수익성이 바로 나타난 것처럼 말이다. 이에 비해 부동산은 전혀 이런 부분에서는 제로에 가깝다. 간혹 부동산 중에서도 아파트는 수익성을 알 수 있도록 시세표로 나타나지만 토지와 같은 종목은 알 수 없는 것이 부동산 재테크다.
- 부동산에 투자해야 하는 9가지 이유
- [이데일리 양은열 칼럼니스트] 우리가 가지고 있는 자산을 보면 대부분 60%이상이 부동산에 투자되어 있다. 그럼에도 불구해야 부동산하면 어렵고 귀찮은 존재로 여기고 수치적으로 나타나지 않기 때문에 부동산가격등을 예상하기 어렵다고 생각한다. 그러나 부동산이 우리에게 가져다주는 풍요로움을 생각하거나 부동산의 원리와 흐름을 이해한다면 얼마나 좋은 투자 품목이 좋은 결과를 얻을 수 있는 것인지 알 수 있을 것이다. 필자는 여기서 왜 부동산이 투자종목으로서 각광을 받고 향후에 어떠한 강점을 가지고 있는지 공통점을 알아보기로 하겠다. 첫째, 부동산은 물의 흐름과 같다. 부동산은 한번 오르면 쉽게 떨어지지 않는다. 가격이 오르는 곳도 로얄지역에서 오르기 시작하여 서서히 비로얄 지역으로 흐른다. 이때 비로얄 지역까지 부동산 가격이 오르게 되면 정부는 규제책을 통하여 가격을 억제한다. 당연한 순서다. 때문에 이럴경우 부동산 흐름을 파악하는 것이 가장 중요하다. 부동산 가격이 내릴 때는 위와는 반대로 이루어진다. 지방이나 서울주변의 수도권에서 가격하락이 감지되다가 중간에서 중지되는 경우도 있지만 만약 그 하락이 로얄 지역까지 확대 된다면 부동산 하락기에 접어들었다고 봐야한다. 알아 두어야 할 점은 부동산은 오를 때는 저지선이 없으나 내릴 때는 하방경직현상이 강하기 때문에 쉽게 하락하지 않는다는 것이다. 명심해야 할 점이다. 둘째, 동일한 부동산은 없다. 부동산 세계에서는 동일한 부동산이라는 단어조차 있지 않다. 또한 그 누구도 동일한 부동산을 만들어내지 못한다. 그렇기 때문에 부동산 각자 각자가 독특한 상품이라는 것이다. 우리가 보는 하찮은 시골의 임야라도 용도에 따라 황금으로 변한다는 사실을 기억해야 한다. 아마 지금은 아무 쓸모없는 서해안 무인도가 약 30년 뒤에는 도시의 대지보다도 중요한 요소로 변할 수 있을 것이다. 부동산에는 쓸모없는 것이 하나도 없다. 다만 부동산을 소중하게 생각하고 세월에 따라 변화하는 적절한 타이밍을 잡으라는 것이다. 타이밍에 따라 부동산의 중요성이 달라진다는 사실을 알아야 한다. 따라서 세월을 낚는 인내도 필요하다는 말이다. 지금은 온통 전 국토가 토지투자로 개발로 몸살을 앓고 있다. 이대로 가다가는 서해안 무인도가 각광을 받을 날도 멀지 않았다는 말을 해 주고 싶다. 과거 20년 전에 천안, 아산의 땅이 이처럼 각광을 받을 수 있었다고 누가 알았단 말인가! 부동산은 어느 것 하나 버릴게 없다는 것을 아는 사람만이 부동산을 정복하고 빛을 낼 수 있을 것이다. 셋째, 부동산은 재생산이 없다. 부동산에서 가장 비슷한 종목을 찾는다면 아마도 아파트일 것이다. 그러나 같은 지역내 아파트나 단지내 아파트 가격도 조금씩 틀리기 때문에 어느 싯점에 팔고 사는가에 따라 그 가격은 차이가 많이 난다. 시간별, 계절별, 지역별, 층별, 브랜드별 아파트 가격이 각각 다 틀리고 선호도도 각각 다른 면을 보여준다. 왜냐하면 선호하는 사람의 층이 다르고 매매하는 시점이 각각 다르기 때문이다. 아파트 뿐 아니라 토지는 그 모양이나 활용도 개발방법에 따라 변화하는 것은 천차만별이다. 도로가 인접되어 있는 토지와 맹지와 차이는 극과 극의 가격을 나타나는 것도 재생산이 되지 않기 때문이다. 넷째, 부의 원천이 된다. 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스클럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가와 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다. 하나의 예를 들어보자. 전문가 조언을 듣지 못하고 자신의 의견을 쫒아 부동산에 투자 했다가 실패한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현씨는 일찍부터 내 집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정어머님께서 봐주시기로 해서 친정어머님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년간 생활 모두를 내 집 마련에 몰두하여 저축한 현씨 부부는 32평 아파트를 직장 가까운 곳에 있는 아파트를 살 수 있었다. 그런데 매입한 아파트는 구로동 옆 가리봉동 아파트였던 것이다. 물론 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부였다. 그러나 3년이 지난 뒤부터 아파트 투자에 뭔가 잘못 되었다는 것을 알게 되었다. 현씨 본인이 샀던 아파트가 처음아파트를 샀을 때 가격보다 별로 오르지 않은 것이다. 다른 지역 아파트 가격은 적게는 50%에서 많게는100%가 올랐는데 현씨 부부가 산 아파트는 오르지 않고 보합을 유지하고 있었다. 상대적으로 마이너스였던 것이다. 어렵게 모아 시간과 정열과 돈을 투자하여 매입한 아파트였지만 부동산 원리를 파악하지 못하고 자신의 기준으로 구입했기 때문에 지금도 전문가와 상의하지 않고 임의로 결정한 일에 대해 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았을 뿐아니라 지금 팔려고 해도 잘 팔리지 않은 아파트라는 것을 한참 후에 알았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 부동산의 기본 원리와 부동산의 흐름을 조금이나마 알고 있었다면 신혼 초 더 열심히 살았을 뿐 아니라 풍요로운 생활에 활기가 넘쳤고 지금쯤 다른 부동산에도 관심을 갖고 투자할 수 있었으리라 생각한다. 또한 지금쯤은 상당한 부를 축척할 수 있지 않았을까? 다섯째, 안정적 기반을 형성해 준다. 부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐뭇해하며 정성을 다해 부동산 매입에 조언을 아끼지 않는다. 그러나 이러한 일을 상당히 어려운 일이 아닐 수 없다. 만약 다행스럽게 매입한 부동산 가격이 올랐다면 큰 문제는 없겠지만 세월이 흘러도 해당부동산 가격이 보합 또는 하락한다면 상황은 급변하게 되는 것이다. 조언을 준 사람을 만나 뵙기가 민망해지고, 심한 경우 조언자가 컨설팅한 사람에게 책임을 떠넘기는 황당한 일은 당할 수 있을 것이다. 따라서 부동산은 자기관리 내에서 투자하는 것이다. 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 H백화점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안 온다고까지 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 농담조로 제의를 해보았다. 그러나 박회장은 단호하게 거절했다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 아무리 좋은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다. 부동산에는 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다. 또한 우리가 부동산 투자에 있어서 명심해야 할 것이 있다. 본인의 투자지역과와 거주지역을 구분하여 투자해야 한다는 것이다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석하는 능력을 길러야 한다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살 수 있지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하여야 할 것이다. 만약 부동산을 너무 비싼 가격에 산 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻게 되나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻게 하나 라는 고민을 하지 않기를 바란다. 왜냐하면 부동산 가격이 고민한다고 해결되는 부동산은 하나도 없기 때문이다. 부동산에 대해 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 말고 미련도 갖지 말자. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐려지기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 언제 어느 때 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하는 편이 훨씬 발전적인 방향이기 때문이다. 여섯째, 한국적인 독특한 특징이 있다. 가끔 필자는 외국에 있는 저명한 학자가 한국의 부동산 투자환경에 대해 거론한 경우를 자주 본다. 대부분이 거품이 어쩌고 저쩌고 그렇다. 과연 그들이 한국의 부동산에 대해서 얼마나 잘 알고 그런 이야기를 하는지 묻고 싶다. 만약 한국의 부동산이 그들이 말하는 경제 이론과 같이 되었다면 현 참여정부는 물론이고 과거 군사독재 정권도 부동산 정책에 이처럼 정권의 운명을 걸고 반드시 잡겠다는 말은 하지 않았을 것이다. 그만큼 한국의 부동산은 복합적인 요인으로 구성되어 있다. 한국적인 독특한 면이 있기 때문에 단순경제논리로 설명하기 어렵다는 것이다. 한 가지 예를 살펴보자. 한국에는 외국에 없는 전세제도라는 것이 있다. 또한 대출시 감정가의 40-50%정도로 대출범위를 정하여 최악의 경우를 대비하여 은행 자신들부터 보호하고 있다. 너무 보수적으로 말이다. 따라서 외국의 저명한 학자랍시고 한국의 부동산이 어쩌고 저쩌고 함으로서 순수한 투자자를 현혹시켜 발목을 잡는 일이 없기를 바랄 뿐이다. 또한 이러한 학자들의 이론에 편승하여 한국의 부동산에 대해 기웃거리는 아류들도 없었으면 한다. 우리나라는 부동산과 관련해서 떳다방과 투기세력들이 엄연히 존재하고 있고 기획부동산이라는 조직도 복잡하여 단순논리로 풀기에는 너무 큰 어려움이 있다는 사실을 기억하길 바란다. 일곱째, 부동산은 폭락하지 않는다 자본이 개방되자 외국계 투자자들이 문정성시를 이루었다. 이들을 만나 한국의 부동산에 투자하는 이유가 무엇이냐고 물어보면 한결같은 공통점이 있다. 가장 안전하게 이야기하는 이유 중의 하나가 바로 우리나라 부동산은 가격이 폭락하지 않는다는 것이다. 우리나라 사람들은 부동산에 대한 소유가 너무 강하고 한번 산 부동산이 부도나 파산등 특별한 경우를 제외하고는 자기가 산 가격 이하로 손해 보고는 팔지 않는다는 것이다. 자기가 산 부동산 보다 가격이 낮아지면 부동산이 회복 될 때까지 버틴다는 것이다. 특히 좋은 부동산일수록 떨어질 때 쉽게 떨어지지 않고 오를 때 더 오르는 부동산 특징을 가지고 있어서 외국계투자자들은 알짜부동산을 더 선호 한다는 것이다. 우리를 잘 모르는 외국 사람들까지 우리나라 부동산에 대해 안전하다고 한다면 우리나라 부동산은 투자할 만한 가치가 있다는 것이 아닐까? 여덟째, 거품은 거품일 뿐이다. 우리나라 부동산이 거품이라고 말하는 것은 부동산을 가지지 않는 자들 혹은 부동산에 대해 부정적인 인식을 하고 있는 사람들이 만들어 낸 단어로 판단된다. 거품이란 무엇인가? 경제현상을 볼 때, 특히 재테크 측면에서 다양한 자산의 수익성 측면으로 볼 때 중요한 것은 현재의 진행되는 상황보다도 과열이 되었거나 앞으로 1~2년 뒤의 모습이 현재 나타나고 있을 때 거품이라고 할 수 있겠다. 그러나 부동산 거품론을 얘기하기 전에 모든 자산의 가치란 수요와 공급의 원리 이면에 내재가치에 대한 올바른 평가가 있어야 될 것이다. 내재가치 속에는 단순한 경제 논리를 포함하여 매수하려는 사람들의 욕구도 포함하여야 할 것이다. 그렇다면 욕구를 어떻게 가격 환산할 수 있나? 이것이 프리미엄이라는 사실을 알아야 할 것이다. 부동산시장에서 마치 겉보기에는 평당 분양가 2천만원이 넘더라도 어떤 수단을 써서 아파트를 구입하려는 사람들이 많은 것처럼 있다고 하자. 신문마다 청약경쟁률 수백대 일, 수천대 일이라고 발표한다. 사람들은 거기에 프리미엄을 붙여서라도 매입하고자 한다. 만약 이러한 현상을 거품으로 본다면 진정한 부동산 적정 가격은 얼마인가? 아파트 분양가격은 주변의 아파트 가격에 변화를 일으킨다. 기준이 되는 아파트 가격이 신규 아파트 분양가에 따라 기준가격은 사라지고 일제히 아파트 가격 상승이 일어 난다. 그러나 새로운 분양가로 분양이 되었는데도 기존 아파트 가격보다 높다고 거품이라고 할 수 있나? 천만의 말씀이다. 거품이라는 것은 신규 분양 아파트 가격이 등장해도 가격이 따라 올라 가지 않는 기존 아파트가 있거나 신규분양 아파트 가격 이하로 매매가가 형성되고 지속될 때 이 가격이 거품으로 볼 수 있다. 그런데 이러한 현상은 잠시뿐이고 경기변동이나 정책의 변화로 주변 여건의 바뀌어 순식간에 가격이 변동이 돼 부동산 가격은 언제 그랬느냐는 식으로 가파르게 오르게 된다. 신규 분양가격 수준으로 기존 아파트 가격이 올라간다면 신규 분양되는 아파트와 기존에 있던 아파트 가격 차이는 프리미엄이지 거품이 아니라는 것이다. 과거 2년간 강남의 재건축바람과 더불어 어떤 아파트는 3배 이상 급등했다. 즉, 미래의 부동산 가치에 대해서 좀 더 호의적인 평가, 그 평가는 현재 수익을 냈기 때문에, 과거에 그랬기 때문에 미래도 그럴 것이다라는 아주 막연한 기대감으로 인해서 급등했다. 따라서 이런 급등으로 인해 앞으로 부동산 가격은 오르지 않을 것이다 라고 판단하여 현재의 강남의 아파트가격이 거품이라고 하는 사람들이 있다면 부동산의 원리를 더 배워야 할 것이다. 거듭 말하지만 여기서는 부동산은 그다지 단순하지 않다는 것을 이야기 해 주고 싶을 뿐이다. 아홉째, 부자들의 성공 뒤에는 부동산이 있다. 부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다. 특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다. 또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다. 그렇다면 이들은 적게 자고 남은 시간을 어디다 활용할까? 많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다. 또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률 등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다는 사실을 기억하자.
- 다음 타깃은 `위장 오피스텔`..정부, 전쟁 나서(종합)
- [이데일리 김수헌기자] 8·31 대책의 영향으로 오피스텔이 투기세력의 틈새시장으로 떠오를 조짐을 보이자, 정부가 사무실로 위장한 주거용 오피스텔에 대한 과세강화에 나섰다. 정부는 사실상 주거용으로 사용해 온 오피스텔의 경우 주택으로 간주, 다주택자의 경우 종합부동산세 합산대상이나 양도세 중과세 대상에 편입시킬 방침이다. 정부는 이미 임대사업자 등록 등을 통해 편법으로 부가가치세를 환급받은 사례에 주목, 국세청을 통해 서울시내 전역 실태조사에 나섰다. 정부는 아울러 오는 8일 여당과 함께 부동산 당정협의를 갖고 최근 주택 토지시장 동향 분석과 함께 오피스텔이나 주상복합아파트에 대한 세제, 전매제한, 청약제도 등을 보완할 방침이다. 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 5일 기자간담회에서 "사무실 용도로 등록된 오피스텔에 주거나 취사시설 등을 갖다놓고 사실상 주거용으로 사용할 경우 `주택`으로 간주해 과세를 강화할 것"이라고 밝혔다. 한 부총리는 "오피스텔이나 주상복합아파트 등이 탈세의 대상이 돼선 안된다"며 "주거용 오피스텔은 종합부동산세 합산대상이 돼야 하고, 1가구 2주택 이상에 해당되면 양도세 중과대상이 될 것"이라고 지적했다. 국세청도 이날 사무실 위장 오피스텔에 대한 대대적인 실태조사에 나서, 부가가치세 등을 불법으로 돌려받은 사례들을 수집중인 것으로 알려졌다. 국세청 관계자는 "오피스텔 분양자들의 상당수가 임대사업자 등록을 통해 `사무실용`으로 신고하는 수법으로 분양가의 10%에 상당하는 부가가치세를 환급 받은 뒤, 실제로는 `주거용`으로 이용하는 불법사례가 급증한 것으로 파악됐다"고 밝혔다.그는 "서울지역 일선 세무서가 오피스텔 이용실태에 대한 광범위한 조사를 벌이고 있다"고 말했다. 주거용으로 사용하는 오피스텔을 사무실로 위장하면 세금을 덜 내게 된다. 예컨대 주택은 공시가격(기준시가)의 50% 가격(과세표준)에 대해 0.15~0.5%의 재산세 세율을 누진적으로 적용하지만, 사무실 오피스텔은 지방세 시가표준액의 50% 가격에 일률적으로 0.25%의 세율이 매겨진다. 공시가격(기준시가)은 대개 시가의 70% 이상 수준까지 올라와 있지만, 지방세법상 시가표준액은 시가 반영률이 이에 훨씬 못미친다. 주거용 사무실이 주택으로 간주되면 다주택자의 경우 종합부동산세 합산대상이 될 뿐 아니라 양도세 중과세 대상이 될 수도 있다. 그동안 오피스텔은 재산세 부담이 적고, 종부세나 양도세 중과를 피할 수 있으면 전매가 가능하다는 이유로 인기를 끌어왔다. 이같은 장점때문에 특히 정부의 8·31대책에도 불구하고 틈새 투자시장으로 부상할 조짐을 보여왔다. 이에따라 정부는 다주택자에 대한 과세형평과 정당성 등을 확보하는 한편 부동산 투기자금이 오피스텔 등으로 몰리는 현상을 막기위해 오피스텔의 편법이용에 대해 칼을 겨눈 것으로 보인다. 이와 함께 국세청은 지난해 중부지방국세청이 경기 분당과 고양, 일산 등의 오피스텔에 대한 실태조사를 벌인 결과 부가세를 환급받은 오피스텔 분양자가 실제로는 주거용으로 사용하는 것으로 상당수 드러났다고 밝혔다. 이에따라 실태조사 대상을 서울 전역으로 확대했다고 조사배경을 설명했다. 이번 실태조사가 끝나면 사실상 주거용으로 사용되고 있는 오피스텔에 대한 기본적인 자료확보가 어느정도 가능할 것으로 보인다. 국세청은 부동산 관련 조사를 위해 담당인력을 대대적으로 늘릴 방침인 것으로 알려졌다.
- (8·31대책)일문일답 "이제부터 진짜 전쟁 시작"
- [이데일리 최한나기자] 김석동 재정경제부 차관보는 31일 "오늘부터 부동산 투기와의 전쟁에 들어간다"며 "이번 부동산 대책을 다 끝냈다고 보지 않으며 이제부터가 진짜 시작이라고 생각한다"고 말했다.김 차관보는 이날 브리핑에서 "종부세를 통해 더 걷히는 세수를 지방 세수 결함을 메우는데 쓰겠다"며 "앞으로 이 제도를 바꾸는데 지자체들이 동의하지 않을 것이며 이것이 바로 `헌법같은` 법"이라고 강조했다.부동산 대책으로 인해 발생할 수 있는 경기 위축 가능성에 대해서는 "건설경기가 다소 위축될 수 있겠지만 공영개발과 임대주택에 대한 집중투자, 거래 동결을 막기 위한 유예기간 보장 등 장치를 통해 부정적 영향을 둔화시킬 수 있을 것"이라며 "정책에 대한 신뢰성이 쌓이면 충분히 보완될 것"이라고 전망했다.-양도세의 경우 1가구2주택이라도 중과세에서 제외하는 경우가 있는데, 종부세는 무조건 적용되나.▲종부세에는 예외조항이 없다. 세대 단위로 모든 주택을 합산해서 6억원을 초과하면 종부세 과세 대상이 된다.-실거래가 과세는 실제로 살지 않는 주택에도 적용되는지.▲내년부터는 1가구2주택에 대해 거주, 비거주를 불문하고 실가과세로 전환되고 07년부터는 모든 주택에 적용된다. 토지의 경우 내년부터 비사업용 나대지 등 양도세 중과대상에 대해서만 실가과세한다. -양도소득세에 탄력세율 적용할 계획이 있는지.▲전국적으로 적용할 수도 있고, 투기지역에 한해 적용할 수도 있다. 15%포인트 내에서 상향 또는 하향 조정할 수 있다. 이는 이미 현행 소득세법 안에 있는 제도이기 때문에 따로 설명하지 않았다.-종부세 과세대상을 16만명으로 추산했는데, 이는 작년 자료를 근거로 한 것으로 알고 있다. 올해를 기준으로 하면 종부세 대상이 더 늘어나지 않나.▲공시가격 자체가 올라가면 대상 세대가 늘어날 수도 있겠지만 과표 적용률을 높인다고 대상이 늘어나지는 않는다. 이번 자료는 올해 7월 집계된 행자부 자료를 근거로 분석한 것이다. 올해분 자료는 내년 7월에 나온다. -종부세 증가분을 지방재정에 쓰겠다고 했는데.▲종부세를 통해 걷히는 세수는 우선 기존 재산세 결손분을 메우는데 쓰인다. 올해는 4500억원 정도로 예상된다. 그리고 남는 부분은 지역불균형을 시정하는데 쓸 방침이다. 지방교부세로 부동산교부세를 신설해 지방재원에 보태주는 것이다.종부세를 지역균형발전에 씀으로써 종부세가 확고한 기반을 갖게 된다. 종부세 세수에 따라 지방의 자주재정이 확보되는 것이다. 앞으로 이 제도를 바꾸는 것에 대해 지자체가 찬성하지 않을 것이다. 이것이 바로 `헌법같은` 법이라고 할 수 있다. -보유세 세부담 상한은 어떻게 적용되나.▲보유세에는 지방세인 재산세와 국세인 종부세가 있다. 재산세는 자체적으로 150% 한도가 있다. 종부세는 재산세와 전년 납부한 종부세 합계를 분모로 하기 때문에 총 보유세 개념으로 150%에서 300%로 한도가 정해진다.-재산세율을 지자체가 자체적으로 낮출 가능성은.▲작년에 정부가 과표 현실화율을 올리면서 일부 지자체가 탄력세율을 적용, 재산세율을 내린 사례가 있다. 올해는 재산세가 미분화돼 탄력세율 적용 여력이 크지 않을 것이다.-취득세 0.5% 인하는 주택 거래에만 적용되나.▲법인으로부터 분양받는 경우 실거래가 전체가 노출되기 때문에 적용되지 않는다. 기존 신규분양아파트에도 적용되지 않는다.-농특세와 교육세 등을 고려한 거래세율은 어떻게 변경되나.▲현재는 취·등록세와 농특세, 교육세 등을 합해 총 4% 세율이 적용되고 있다. 거래세율이 1% 인하되면 앞으로 2.85%가 적용된다.-토지 취득가액 산정방법은.▲원칙적으로는 취득시 실가를 검증한다. 확인되지 않으면 양도당시 가액을 활용해 취득가액을 산정한다. 양도당시 비율로 환산해 추정하는 방법이다.-서울시가 추진하는 뉴타운 개발과는 협의가 됐는지.▲광역개발에 대한 특별법에 대해서는 서울시와 공감대를 형성해왔다. 서울시가 추진하는 뉴타운 사업과 함께 추진하는 것이다.-재건축 아파트 입주권에 대한 과세 여부는.▲아직 결정된 바 없다. 기존 입주권에 대해서는 현행 제도가 그대로 적용된다.-과거 판교를 개발하면서 강남을 대체할 수 있는 신도시로 만들겠다고 했지만, 오히려 판교 때문에 투기가 조장된 부분도 있다. 송파-거여지구와 판교는 어떻게 다른가.▲판교는 민간이 보유한 토지를 협의매수나 수용을 통해 택지로 확보하기 때문에 보상자금이 풀리면서 주변지역의 가격 상승을 불러왔다. 그러나 송파-거여지구는 국유지이기 때문에 보상자금으로 인한 영향이 전혀 없다. 또 공영개발 방식을 도입키로 했기 때문에 고분양가 문제도 없을 것이다.기본적으로 공급이 확대되면 그 과정에서 부작용이 일어날 수 있지만, 가격 안정에는 확실히 효과가 있다.-공영개발 지구로 지정할 지역은.▲현재까지는 판교만 확정됐고 다른 지역은 아직 정해지지 않았다. 뉴타운이나 미니신도시에도 검토한 바 없다.-주택구입자금 금리가 차등지원되는데 기존 대출받은 사람은 어떻게 되나.▲기존 대출자에 대한 금리 인하여부는 결정되지 않았다. 그동안 제도가 변경되면 기존자에게도 적용했었지만 이번 제도에 대해서는 좀더 검토해봐야 한다.-모기지 보험제도는 기존 모기지론과 어떻게 다른가.▲모기지론은 지금까지 투기지역과 비투기지역을 구분해 주택담보인정비율(LTV)를 다르게 적용해왔다. 모기지 보험은 비투기지역 주택을 새로 구입할 때 담보인정 한도인 60%를 넘어서까지 보험회사에서 제공하는 보험을 통해 추가 대출받을 수 있도록 하는 제도다. -실수요자 청약제도 개편은 공공과 민간에 모두 적용되는 것인가.▲민영개발의 대형평형에도 적용된다. 구체적으로는 별도 연구용역을 통해 검토한후 내년 하반기에 발표할 예정이다.-신도시를 개발하지 않는다고 했는데 이번 최종안에 포함됐다. 정책 목표와 어긋나는 것 아닌가.▲이번 부동산 대책은 강력한 투기억제책을 통해 투기심리를 차단하고, 다시는 우리 국민이 부동산으로 고통받게 하지 않겠다는 의지로 시작했다.논의가 투기수요 억제부터 시작되면서 지나치게 부각된 측면이 있지만, 공급정책의 중요성을 간과한 것은 아니었다. 수요억제책만 쓰면 아무리 강한 세제를 만든다 해도 6개월에서 1년밖에 못간다. 부동산 시장의 수급 균형을 유지해줘야 한다. 특히 중대형 우량 주택을 충분히 마련해줘야 한다고 생각했다. 택지 공급과 관련해서는 관계부처가 밤새워가며 수도없이 만났다.-수요 대책의 효력이 6개월~1년밖에 못간다고 예상한 근거는 무엇인가.▲현재 주택을 많이 가지고 있는 사람들이 매물을 얼마나 내놓을 것인가보다 초과수요를 어떻게 막느냐가 더 중요하다. 초과 수요를 억제하고, 구체적인 청사진 갖고 공급하면 된다. 공급에 시간이 좀 걸리겠지만 일단 신규 수요를 억제했기 때문에 빠른 시일내 공급해야 하는 부담은 덜어졌다.지난 10·29 대책이 실패한 이유는 우선 수요정책이 당초 제시했던대로 시행되지 못한데 있다. 두번째는 공급책이 제시됐지만 구체적 방법론이 갖춰져 있지 않았다. 이번에는 견고하고 항구적인 부동산 대책을 만들었다. 모든 부분에 걸쳐 장기간 종합적으로 검토했다. 오늘부터 부동산 투기와의 전쟁에 들어간다. 마무리 했다고 생각하지 않는다. 이제부터 시작이다. -10·29 대책 때도 마지막이라고 했었는데.▲이번에 관계부처와 협의하면서 모든 것을 다 걸고 해결하자고 했다. 10·29때는 문제소지가 있을 때 보완방법 없으면 무조건 뺐다. 그러다 보니 제대로 된 대책을 내놓지 못했다. 이번에는 크게 선을 먼저 긋고 보완할 부분을 찾았다. 이번 정책은, 이대로만 시행된다면 기대해도 좋을 것이다.-경기에 부정적 영향이 있을 것이라는 우려가 제기되는데.▲최근 발표된 산업활동동향에서도 확인됐지만 내수회복세가 뚜렷해지고 있다. 부동산 거래를 줄이고 건설경기를 다소 위축시킬 수 있는 것은 사실이다. 그러나 이와 관련해서 여러가지 보완장치가 있다. 공영개발, 임대주택 등에 대한 집중적 투자가 그것이다. 이것이 경기에 대한 부정적 영향을 어느정도 둔화시킬 수 있을 것이다. 또 거래 동결효과를 막기 위해 유예기간을 두는 등 세심한 장치도 마련했다.건설경기는 보통 3개월정도 후행해서 반응한다. 당장 큰 영향을 주지는 않겠고, 시간 지나면서 정책에 대한 신뢰가 확보되면 문제는 보완될 것이다.
- `분양시장 성수기·비수기 구분 없어졌다`
- [edaily 이진철기자] 올 여름 신규 아파트 분양시장이 여름휴가철 등에 따른 전통적인 비수기라는 말이 무색할 정도로 활기를 보이고 있다. 이는 전국민적으로 부동산에 대한 관심이 높아진데다 8월말 정부의 부동산대책 발표를 앞두고 건설업체들도 시장침체를 우려해 분양을 서두르고 있기 때문으로 분석된다.
22일 업계에 따르면 서울7차 동시분양에는 7개 사업장에서 1034가구가 일반분양될 예정이다.
이번 서울7차 동시분양 물량은 지난 6차(5곳, 565가구) 물량의 2배 이상, 전년 동기(2곳, 130가구)에 비해서는 무려 9배 이상이 늘어난 것으로 규모면에서 여름비수기라는 말이 무색할 정도다. 특히 동시분양 청약일정이 8월1일부터 시작돼 여름휴가가 절정에 이르는 시기와 겹쳐 불리할 것으로 보이지만 건설업체들은 크게 신경쓰지 않는 분위기다.
서울 뿐만 아니라 수도권과 지방도 분양물량이 전통적인 봄이나 가을 분양성수기 못지 않다.
풍림산업(001310)은 인천 동구 송림2구역 재개발아파트로 총 1355가구중 914가구의 일반분양에 나설 예정이다. 지난 19일에는 현진이 포항 북구 장성동 `현진에버빌` 1754가구의 청약접수를 받았고, 대동주택도 경남 진해시 장천동에서 1264가구 아파트 청약을 진행중이다.
새로운 지역에 첫 진출하거나 새롭게 런칭한 아파트 브랜드를 처음 적용, 분양성공 여부가 매우 중요하지만 여름철이라는 것은 분양에 걸림돌로 작용하지 않는다.
동일하이빌의 경우 대구지역 진출 첫 사업으로 범어동에 228가구 분양에 나섰고, 남광토건(001260)은 수원시 권선구 오목천동에 분양하는 363가구는 새 아파트 브랜드인 `하우스토리` 첫 적용 사업장이다.
건설업계는 이처럼 여름 분양시장이 활기를 보이는 것은 올 상반기 판교신도시 분양 등으로 신규 아파트에 수요자들의 관심이 높아지면서 분양시장 호황이 이어지고 있기 때문으로 보고 있다.
실제로 지난 19일 청약접수를 실시한 두산산업개발(011160)과 코오롱건설(003070)의 수원 신매탄 `위브하늘채`는 총 3391가구중 일반분양 555가구 모집에 1604명이 몰리며 평균 2.89대 1의 경쟁률로 1순위에서 전 평형 마감됐다.
두산산업개발 관계자는 "청약당일 오전 10시부터 접수를 시작했음에도 불구, 새벽 4시부터 수요자들이 대기하는 등 열기가 대단했다"며 "전통적인 여름비수기에도 불구, 이같은 청약률을 보인 것은 대단한 성과로 평가한다"고 말했다.
풍림산업 관계자는 "올해는 예년과 달리 여름 휴가철이라고 해서 모델하우스 방문객이 크게 줄어드는 모습은 찾아볼 수 없다"면서 "오히려 휴가를 이용해 모델하우스를 방문, 내집마련을 위한 시간으로 활용하는 사례도 많다"고 설명했다.
김학권 세중코리아 사장은 "올 상반기 분양시장 호황이 이어졌고 수요자들의 신규 분양아파트에 대한 관심도 여전히 지속되는 분위기라는 점을 감안, 건설업체들이 예년과 달리 여름철 분양에 적극 나서고 있다"고 밝혔다.
김 사장은 특히 "분양권 전매 전면제한 등 강력한 규제가 8월 정부대책에 포함될 경우 신규분양시장이 급속히 얼어붙을 수 있다는 우려가 큰 것도 건설업체들이 분양을 서두르게 하는 요인"이라고 말했다.
- (공모기업소개)모두투어
- [edaily 이진우기자] 14일부터 이틀간 공모주 청약을 실시하는 모두투어는 국내 2위의 시장점유율을 가진 여행사다. 시장점유율 1위업체는 이미 코스닥에 상장된 하나투어(039130)다.
우리나라에서 관광을 목적으로 해외로 출국하는 여행객 5명중 1명을 소위 "빅4"라고 불리는 하나투어와 모두투어, 롯데관광, 자유여행사 이 4개의 여행사가 점유하고 있다. 하나투어의 시장점유율은 8.6% 모두투어는 4.1%다.
상위 4개사의 시장점유율이 20%정도에 그칠만큼 여행업계는 소형 여행사들이 많다.2004년말 현재 한국관광협회중앙회에 등록된 여행사는 총 8994개나 된다. 하나투어와 모두투어 등 주요 여행사들은 여행상품을 기획하고 중소형 여행사들을 대상으로 판매하는 "도매영업"을 주로 하고 있고 중소형 여행사들은 다른 여행사가 만들어놓은 상품을 여행객들을 대상으로 판매하는 "소매영업"을 한다. 소형 여행사들 중에는 하나투어나 모두투어 등 도매여행사의 대리점 역할을 하는 경우도 많다.
모두투어와 같은 여행사의 수익은 여행객수에 비례한다. 앞으로 여행객수가 얼마나 증가할 것인지가 투자판단의 포인트다. 해외여행의 수요는 소득수준에 따라 결정되는데 해외여행이 대중화되어서 산업 자체의 성장이 둔화되는 시점까지는 아직 많이 남았다는 게 전문가들의 공통된 견해다. 현재 소득수준이 낮은 20대의 해외관광 경험이 30대나 40대에 비해 오히려 높다는 점도 긍정적이다.
현대증권에 따르면 여행업은 주 5일 근무제의 도입과 여가선호 추세, 소득수준 개선 등에 따라 해외송출객수는 향후 3년간 연평균 15%씩 증가할 전망이다.
<모두투어 실적추이(단위 : 천원)>
모두투어의 매출은 절반이 항공권판매수수료, 나머지 절반이 여행알선수수료다. 항공권을 팔아 남긴 수익과 여행상품을 팔아 남긴 수익이 전체 매출을 차지하고 여기서 인건비와 운영비를 제외한 나머지가 이익이된다. 그러나 대부분의 경우 항공권과 여행일정(숙박+관광)을 묶어서 패키지로 판매하기 때문에 결국은 여행상품을 팔아서 남는 수익이 절반은 항공권 판매에서 나오고 나머지 절반은 숙박과 관광과정에서 나온다는 뜻이다.
여행상품은 성수기와 비수기의 가격차이가 크다. 그만큼 성수기에 얼마나 많은 고객을 확보하느냐가 전체 수익을 좌우한다. 여행상품의 마진율도 성수기에 더 높기 마련이다. 문제는 성수기에 여행수요는 넘치는 반면 항공권은 모자란다는 점이다. 확보한 항공권의 숫자가 사실상 고객의 숫자가 된다.
비수기에 마진이 거의 없는 저가 여행상품을 판매하는 이유도 항공사들이 비수기의 항공권 판매실적에 따라 성수기의 항공권을 배정해주기 때문이다. 결국 여행업에서 수익의 핵심은 성수기 항공권 확보에 달려있다고 해도 과언이 아니다.
여행사가 항공권을 확보하기 위해서는 항공사에 담보 개념의 보증금을 내야 한다. 보증금을 걸어놓고 외상으로 백지항공권을 사와서 여행객들에게 팔고 후불정산하는 개념이다. 이런 제도를 BSP(Billing and Settlement Plan)라고 하는데, BSP 보증금이 많을수록 항공권을 원활하게 구입할 수 있다. 모두투어도 이번 공모를 통해 조달하는 자금의 절반 이상을 BSP보증금으로 사용할 계획이다.
여행업은 경기변동과 국제정세, 질병, 재해 등 외부환경에 민감하게 영향을 받는다는 점에서 상황에 따라 실적의 변동이 커질 수 있다는 점을 고려해야 한다. 특히 항공사로부터 받는 항공권판매수수료가 매출에 기여하는 부분이 크기 때문에 항공사의 항공권 판매정책의 변화는 큰 리스크 요인이 될 수 있다.
그동안 항공사들은 항공권을 주로 여행사를 통해 판매해왔다. 여행사를 거치지 않고 직접 판매하기 위해서는 수많은 대리점망과 판매직원을 갖춰야 하지만 그 비용이 여행사를 통해 판매하는 것보다 비쌌기 때문이다. 그러나 인터넷을 통해 항공권을 사는 비중이 점점 늘어날 경우 항공권 판매창구로서의 여행사의 입지는 좁아질 가능성이 크다.
여행업은 대규모 자본도 필요없고 특별한 법적인 제한도 없기 때문에 진입장벽은 낮은 편이다. 그러나 여행업의 핵심이 되는 항공권 확보문제에 대해 항공사의 입장에서는 특정 여행사의 과점으로 협상의 주도권을 잃게되는 상황만 아니라면 여러 군소여행사들을 대상으로 항공권을 파는 것 보다 몇개의 대형 여행사들로 항공권 판매창구가 압축되는 것이 효율적이다. 이 때문에 규모가 큰 여행사일수록 경쟁력이 커지는 부익부 빈익빈 현상이 심화되고 있어 대형 여행사의 몸집 불리기는 가속화될 전망이다.
모두투어는 지난 89년 국일여행사라는 이름으로 설립된 여행사로 지난 2월 모두투어네트워크로 회사명을 바꿨다. 우종웅 대표이사(사진)는 이 회사의 창업주로 최대주주다. 우종웅 대표이사는 우석대학교 경제학과를 졸업하고 고려여행사에서 17년간 근무하면서 여행업계에서 잔뼈가 굵은 인물로 알려져 있다.
우 대표의 지분은 53만주, 임원들의 지분을 합하면 42%(공모전)의 지분율을 갖고 있다. 경쟁사인 하나투어도 5.63%의 지분을 갖고 있다.
<모두투어 지분율(공모후)과 유통가능주식 현황>
현대증권은 모두투어의 예상 공모가 7500원으로 기준으로 올해 PER과 EV/EBITDA는 8.4배와 5.9배인데 비해 하나투어의 주가는 2005년 PER 21.3배, EV/EBITDA는 16.2배에 거래되고 있어 경쟁업체에 비해 가격메리트가 있다고 분석했다. 현대증권이 제시한 적정주가는 1만2500원이다.
희망 공모가는 6500원 ~ 7500원으로 공모가는 11일 결정되며 주간사는 신영증권. 총 80만주를 공모하며 이중 16만주가 일반청약자에게 배정된다. 공모주청약은 14일과 15일 양일간 신영증권, 대신증권, 메리츠증권, 우리증권에서 접수한다.
- (한국경제 반세기)"公開를 유도하라"..기업공개촉진법②
- [edaily 이종석기자] 기업공개에 대한 재계의 호응이 부족하자 대통령이 직접 나서는 사태로 까지 발전했다.
74년 5월29일 박 대통령은 내각에 이른바 ‘5.29 특별지시’를 하달한다. 당시 기업인들의 전근대적인 경영방식에 경종을 울리고 기업의 사회적 역할을 촉구하는 내용이었다.
◇ 대통령의 특별지시
박 대통령은 5.29 특별지시를 통해 ▲비공개 대기업에 대한 여신관리를 강화하고 ▲비공개 기업과 그 대주주에 대해서는 여신 및 납세 상황을 종합관리할 것 등을 공개적으로 지시했다. 비공개 대기업과 대주주에 대한 압박 강도를 높이라는 엄포였다.
대통령 지시에 따라 재무부는 바로 다음날 ‘금융여신과 기업소유 집중에 대한 긴급대책’을 발표하는 등 후속조치에 착수했다.
정부는 우선 50억원 이상 여신을 받고 있는 계열집단을 A,B군으로 분류했다. 이중 재무구조가 양호한 B군에 속한 기업들에 대해서는 공개적격성 및 증시 상황 등을 감안해 기업공개촉진법에 의한 공개지정권을 발동할 것임을 분명히 했다.(재무부 이재국, 한국의 금융정책)
5.29 특별지시를 기점으로 비공개 기업에 대해서는 역차별적 불이익을 주겠다는 정책의지가 더욱 구체화되기 시작한 것이다.
정부는 이 같은 강제조치와 함께 대기업 소유주에 대한 회유책도 병행했다. 김성곤 쌍용양회 회장에 대한 정부의 공개 권유가 이뤄진 것도 바로 이 즈음의 일이다.
김용환 전 재무부 장관의 회고.
“기업공개정책이 실효를 거두기 위해서는 경제단체의 자발적 호응을 유도할 필요가 있다고 생각했습니다. 당시 상공회의소 회장을 맡고 있던 김성곤 회장을 청와대로 불러 쌍용그룹의 주력기업인 쌍용양회의 공개를 선언해달라고 요청했지요. 김 회장은 “그룹뿐 아니라 가문의 사활이 걸린 문제이니 며칠만 시간을 달라”고 대답한 뒤 돌아갔습니다. ”
김용환 장관의 기업공개 요청을 받은 김성곤 회장은 결국 7월8일 기자회견을 갖고 “5.29 특별지시에 적극 호응해 기업공개에 앞장서기로 했다”며 쌍용양회의 공개를 선언하게 된다.
당시 기업공개를 둘러싸고 벌어졌던 재계와 정부간 미묘한 줄다리기의 단면을 보여주는 사건이었다.
◇ 80년대 들어 기업공개 붐
하지만 쌍용양회의 공개 선언 이후로도 대기업의 기업공개는 여전히 부진했다.
5.29 조치 이후 1년여 동안 48개 기업이 공개를 단행했지만 계열기업군 중 우량기업으로 인정된 주력업체의 공개는 거의 없었다. 정작 공개해야 할 알짜 대표기업들은 쏙 빠진 채 중소형 업체들만 형식적으로 공개에 나선 셈이었다.
정부는 주력기업의 공개를 촉구하기 위해 75년 8월8일 ‘기업공개 보완시책’을 추가로 발표한다.
8.8 보완시책은 국민적 대기업의 기준을 정해 이에 해당되는 대기업들의 공개를 규정화하는 내용을 담고 있었다. 한마디로 유망 대기업들이 먼저 공개에 나서라는 촉구였다.
8.8 시책은 공개대상 대기업의 선정기준으로 ▲계열기업군의 주력기업 ▲외형기준 100대 기업 ▲300만달러 이상 차관도입 기업 ▲수출실적순 100대 기업 ▲투자공사 실사 결과 적격법인 ▲중화학공업 기업 등 6가지를 제시했다. 대기업들의 경영자료를 매년 분석해 이 기준에 중복 적용되는 업체를 우선공개대상으로 지정하겠다는 것이었다.
보완시책 발표 2개월 후인 10월6일 재무부는 마침내 제1차 공개대상법인 104개사를 선정, 발표함으로써 8.8시책의 구체적인 집행에 들어갔다.
기업공개촉진법 → 5.29특별지시 → 8.8보완시책 등 일련의 공개유도 정책이 이어지면서 기업인들의 인식이 바뀌기 시작했고, 공개기업 수도 조금씩 늘어났다. 79년 들어 309개 기업이 공개됐고, 전체 상장회사 수는 355개로 늘어났다.
하지만 기업공개가 본격적으로 활성화된 것은 80년대 중반 들어서면서 부터다. 85년 이후 계속된 증권시장의 장기 활황과 정부의 우량주식 공급확대 시책 등에 힘입어 87년부터 기업공개와 상장이 러쉬를 이뤘다. 88년 들어 거래소 상장업체 수가 처음으로 500개를 넘어섰으며, 95년에는 700개를 돌파했다.
이후 99년 코스닥시장이 개설되면서 상장 및 등록 기업을 합쳐 1000개사를 넘는 "상장기업 네자리수" 시대를 열었다. 2005년 6월 현재 상장사 수는 거래소 680개, 코스닥 876개를 합쳐 총 1556개사에 이른다.
◇ 실패로 끝난 ‘국민주’
80년대 후반들어 정부는 공기업 민영화를 통한 경영능률 향상과 저소득층에 대한 소득재분배, 증권시장 투자저변 확대 등을 목적으로 대대적인 국민주 보급에 나섰다.
경제성장 과정에서 축적된 공기업의 이익을 국민들에게 환원하고, 향후 기대되는 기업 성장의 과실을 저소득층도 향유할 수 있도록 정책적으로 지원하겠다는 의도였다.
정부는 87년 12월 포철 한전 등 국민주 대상기업을 선정하고, 향후 5년간 5조원 상당의 주식을 매각하는 내용의 “국민주 보급계획”을 확정, 발표했다.
88년 4월 첫 단계로 포항종합제철 주식 가운데 산업은행이 보유하고 있던 3128만주(매출규모 4133억원)가 주당 1만5000원(할인매입자 및 신탁가입자는 30% 할인된 1만500원)에 매각됐다. 300만명 이상이 포철주 매입에 나섰으며, 증권시장 시가총액은 단번에 8000억원 이상 늘어났다.
이듬해인 89년에는 한국전력공사 주식 1억2775만주가 국민주로 매각됐다. 청약자수가 600만명을 넘어섰고, 상장 당일 시가총액은 14조원이나 급증했다.
이후 94년 국민은행 주식 2100억원 어치가 공모됐고, 정부 소유 한국통신 주식도 매각돼 국민주 대열에 동참했다.
하지만 상당수의 국민주가 단기차익을 노리고 보급 직후 곧바로 매매되어 버렸다. 해당 기업의 지분은 다시 소수의 대주주에게 집중되는 결과로 이어졌다.
‘주식 분산소유’와 ‘소득 재분배’라는 거창한 목적 아래 도입된 국민주 제도는 결국 그 도입취지를 살리지 못한 채 실패로 끝나고 만다.
