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- 국세청, 대형건설사 특별세무조사 실시키로
- [이데일리 문영재기자] 국세청이 재건축아파트 분양가를 지나치게 높게 책정, 부동산 투기를 부추긴 대형 건설사들에 대해 이르면 오는 10월부터 고강도 특별세무조사를 벌일 것으로 알려졌다. 특히 재개발·재건축 건설사들이 대부분 시공능력 상위업체인 것을 감안하면 이번 특별세무조사 대상에는 시공능력 순위 20~30위권 이내의 업체들이 다수 포함될 것으로 보인다.국세청 고위관계자는 31일 "정부의 부동산종합대책이 곧 나오겠지만 원가와 관계없이 주변시세에 맞춰 과도하게 분양가를 책정, 막대한 이익을 챙긴 건설사들에 대한 조치가 필요하다"며 세무조사 의지를 분명히 했다.이는 지난 4월 시작된 대림산업에 대한 세무조사가 오는 10월까지 3개월간 추가 연장된 것과 같은 맥락에서 해석될 수 있다.법인 정기세무조사는 보통 5년 주기인데 건설사들이 대부분 2~3년전에 세무조사를 받았기 때문에 아직 시기가 이르고 조사가 착수된다면 특별조사형태를 띌 것이란 관측이 지배적이다.또한 현재 조사인력 대부분이 부동산투기조사에 매달려 있고 일부 조사가 끝난 인원들도 내달 1가구3주택이상 보유자들에 대한 조사에 투입될 예정이어서 건설사 세무조사는 부동산조사가 마무리되는 오는 10월께 가능할 전망이다.이에 대해 전문가들은 정부의 부동산종합대책과 맞물려 부동산 투기수요를 적극 차단키 위한 국세청의 강한 의지가 담긴 것으로 풀이했다.업계 관계자는 "정부가 내놓을 부동산대책과 결코 무관치 않을 것"이라며 "시행사와 시공사 등 건축업계에 얽힌 관행화된 커넥션관계를 집중분석키 위한 것일 수도 있다"고 말했다.이에 따라 국세청은 대림산업에 대한 연장조사를 마무리한 뒤 조사 대상업체를 개별 대형건설사로 확대, 기업활동과 관련된 법인세 음성탈루부분에 대해 조사역량을 집중할 것으로 예상된다.특별세무조사 대상 건설사로는 두산그룹 비자금 의혹 사건과 관련된 두산산업개발을 비롯해 두산중공업(034020) 등이 우선 점쳐지고 있다.또한 시공능력 상위업체인 동부건설, 삼성중공업, 한진중공업, 한화건설, 동부건설, 벽산건설, 풍림산업, 태영 등도 거론되고 있다.일각에선 공기업 중 대한주택공사와 서울도시개발공사(SH공사) 등도 세무조사 대상업체에 포함될 수 있을 것으로 내다봤다.한편 국세청은 지난해 대우건설에 대한 정기세무조사를 벌여 340억원대의 세금을 추징했다. 또 GS건설과 SK건설 등에 대한 정기세무조사도 지난해 끝마쳤다.현대건설은 2002년 상반기에 세무조사를 받았으며 현대산업개발도 지난해 9월 세무조사를 통해 242억원을 추징당했다. 포스코건설은 2003년에 세무조사를 받은 바 있다.
- (금요일 오후에)언론도 부동산정책 책임있다
- [이데일리 문주용 경제부장] 참여정부 임기 반환점을 맞아 국내 언론은 `미래로…`를 일제히 요구했다. 더이상 과거 들추기에 집착하지 말고 미래를 향한 어젠다를 수행해달라는 노무현 정부에 대한 고언이다. 하지만 정작 언론은 어떤가. 과거는 아예 잊어버리는 본성이 언론에게 있는 듯하다. 자신의 과거는 잊고 미래만 외치는 단기기억 상실증환자인가. 언론은 부동산대책이 윤곽을 보이자마자 `세금폭탄`, `세금쇼크`라며 목소리를 세운다. 대책이 확정되면 건설경기가 위축되고, 소비심리가 타격을 입고, 기업설비투자가 부진세를 면치 못할 것이라고 우려를 심하게 드러낸다. 불과 한달전만해도 언론은 강남 부동산값이 뛰고, 분당, 용인도 덩달아 뛰는게 역대정부 사상 최악이라고 아우성을 쳤다. 그래서 참여정부의 실패로 부동산정책을 으뜸으로 꼽았다. 부동자금이 부동산으로 가지 말고, 주식이나 기업투자로 가야 한국의 미래가 있을 것이라고 했다. 부동산 가격급등을 뿌리뽑을 정책을 내놓으라 했는데, 막상 대책이 윤곽을 잡으니 세금폭탄이라고 아우성이다.정부가 `헌법만큼 바꾸기 어려운 제도`를 만들겠다고 엄포한 지 한달. 가격이 소강세를 보이니 만족한다는 식이다. 이런 자세로 한국의 미래를 논했단 말인가. 보수언론의 말대로 이번 대책이 대책인지, 폭탄인지 생각해보자. `폭탄`, `쇼크`라는 말에는 강한 폭발력을 내포하고 있다. 우선 이 대책의 폭발력은 어느정도될까. 공간적으로 전국토, 전국민 대상이라야 클 것이고, 시간적으로 급격한 상승을 예상하는 것이라야 폭발력이 있을 것이다. 2주택 양도세율 중과 세율 50%가 새로 적용되는 세대는 한국에 20만가구 정도에 불과하다고 언론이 쓰고 있다. 4인가족으로 보면 80만명 가량인 것이고, 1200만 주택으로는 2%가 채 안된다. 이들은 대부분 서울 남쪽에 몰려 살고 있는 것으로 추정되는데, 이 정도면 폭탄인가.재산세 실효세율을 0.15%에서 1%로 올리는게 지금부터 14년에 걸쳐 이뤄진다. 그사이 재산세 과표인상은 2년유예된다. 물론 세대별 합산과세로 전환되는 종부세는 4만명에서 16만세대로 늘어나는데 이것은 제도의 허점을 메우기 위한 것이다. 또 과세 기준을 실가로 전환함으로써 취득, 등록세 등의 과표자체가 바로 올라가는 것은 분명하다. 기준시가가 실가의 70~80%였던 만큼 과표가 30%가량 오르는 것이지만, 거래를 할때 얘기다. 어쨌든 쇼크 수준인가. 결국 이번 대책의 부담은 거의 대부분 서울 강남을 비롯한 수도권에 사는 고가주택 보유자를 겨냥한 것이다. 1주택 서민은 주택 거래를 할때라야 거래세 부담이 전보다 커지는 것일 뿐이다. 둘째, 사유재산제를 보호하는 헌법을 넘어선 것일까, 시장의 원리를 무너뜨린 것일까도 따져보자. 논란이 없지 않았지만, 이번 대책은 부동산 다보유자의 투기혐의를 확정하는 징벌적 과세는 아닌 것으로 보인다. 다만 부동산 과다보유에 대해 많은 부담을 요구, 보유가 불편하게 느껴지도록 하는 조치다. 부담의 적정성은 나라마다, 역사적으로 다를 수 밖에 없다. 인구가 적은 나라, 넓은 땅이 있는 나라와 단순 비교하는 것은 의미없다. 땅값과 집값이 이토록 단기간 폭등한 경우에는 현상도 특별한 만큼 대책도 특별해야 한다. 고가주택, 개발지역 땅값에서 시장의 실패가 보인다는 지적은 일리가 있다. 그런 점에서 토지거래허가구역내 토지의 전매 제한, 분양권 전매 제한 등은 수용할 수도 있다는 생각이고, 장기보유 특별세액 공제 확대도 이해된다. 세째로 공급정책 비중이 소홀하다는 지적은 어떨까. 거꾸로 생각해 보자. 공급정책이 주된 정책이고, 세제 정책은 비중이 적거나 사후적이라고 하자. 예컨대 송파 특전사 부지, 서초 정보사 부지를 개발, 공급하는 것을 먼저하고 개발이익 환수는 안하거나, 전매제한을 하지 않는다면 결국 부동산 투기장을 더 늘리고 가수요를 더 부채질하는 것이나 다름없다. 공급 왜곡을 막기 위해서는 가수요를 막아놓고 투기가 판치지 못하도록 하는게 먼저다. 안그래도 경기회복이 부진한데, 건설경기, 설비투자등 경제에 미칠 영향을 우려되어서 대책을 쓰면 안된다는 주장은, 지금은 말할 상황이 아니다. 이번 대책이 정부, 여당, 청와대에 떠안길 고민은 다른데 있을지 모르겠다. 이 대책이 실패할 경우 금리정책을 쓸 수 밖에 없다는 비장감을 갖고있을까. 이번 정책은 서민의 추가 부담을 최소화한 채 부동산 다보유자에게 부담을 중과시키는 `차별적` 정책이 분명하다. 정부는 서민부담, 경기에 미치는 영향등을 생각해 금리정책을 반대했었다. 하지만 실패하면 그땐 버틸 재간이 없을 것이다. 서민이 뒤늦게 추가 부담을 안아야 하는 사태가 오고, 그땐 `무차별적` 대책이 불가피할 전망이다. 그래서 여기서 분명히 선을 긋는 것이 매우 중요하다. 막연하지만 이들 부동산 다보유자들이 중과된 부담을 감당하면서 특권을 요구할지도 모른다는 불안감이 없지 않다. 동전의 양면처럼, 이번 정책은 참여정부 입장로선 요구하는 만큼 약속도 해야 하는 정책이다. 부담을 덤덤히 수용할 때, 이들은 스스로 특정구역으로 숨거나, 독특한 문화, 양해를 권리처럼 요구할 수도 있다. 떠나겠다는 결심을 하지 않는다면 특권화를 수용해줄 것을 사회를 향해 요구할 수도 있다는 것이다. 이럴 때 사회적 갈등이 더 커지지 않을까 우려된다. 한편 이번 정책은 바로 1가구 2주택자에 대해 양도세를 중과하는데 중대한 의미가 있다. 1주택은 거주의 개념으로 정착시키되, 2주택부터는 투자이익 목적이라는 개념으로 보겠다는 당국의 시각이 드러난 것으로 봐야한다. 때문에 이 개념의 정착여부가 부동산정책의 승패를 좌우할 것이라는 예상이다. 정착이 되면 무모한 가수요는 사라질 수 있다. 실패하면 정부가 안보일 것이다. 이런 정책적 고민을 국내언론이 이해해줄 필요가 있다. 그것이 바로 참여정부의 미래이고, 한국 경제의 미래다. 과거를 잊어서는 안되는 것도 이 이유다. 현장기자들이 이번 대책에 비교적 긍정적인 반면, 언론의 전체 평가가 부정적인 것이 강남 기득권에 사로잡힌 언론간부들의 탓이라고 한다면 너무 씁쓸할 것이다. 참여정부가 2년반 임기반환점을 돌았고, 언론도 함께 돌았다. 작용이 있으면 반작용이 있듯, 비판이 있다면 응당 책임감도 느껴야 한다. 언론도 참여정부와 함께 지내온 2년반을 반성하는 시간을 가졌으면 싶다. 부동산대책에 관한한 언론은 반성을 모르는 듯하다.언론에게도 `미래로…`는 과제일 수 밖에 없다.
- (가닥잡은 8·31 대책)수도권 미니신도시 200만평 조성
- [이데일리 남창균기자] `8·31 부동산 대책`에 포함되는 주택관련 정책은 분양가를 낮춰 투기수요를 줄이는 방안, 중장기 공급확대책, 서민주거안정대책 등 크게 3가지로 요약된다.투기수요 억제책으로 주택공영개발제가 도입되고, 공급확대책으로는 판교 중대형아파트 공급확대와 미니신도시 200만평 등 수도권 택지 1500만평 추가확보 등이 검토되고 있다. 또 서민주거안정을 위해 생애최초주택구입자금이 다시 지원된다. 이 가운데 주택공영개발제는 분양시장의 지형을 바꿔놓을 전망이다. 청약환경이 송두리째 바뀌기 때문이다. 수도권에 택지면적을 늘리는 것은 당장의 집값 안정보다는 중장기적인 시장안정 효과를 가져올 것으로 보인다. ◇주택공영개발방식 = 정부는 공공택지의 청약과열을 막고 개발이익을 환수하기 위해 `주택공영개발` 방식을 도입키로 했다. 주택공영개발방식은 판교신도시에 우선 적용되고, 주택투기가 우려되는 공공택지에 대해서는 건교부 장관이 `주택공영개발지구`로 추가 지정할 수 있도록 할 계획이다. 이에 따라 파주신도시, 수원이의동신도시, 김포신도시 등을 비롯해 수도권 택지지구는 시장상황에 따라 공영개발지구로 지정될 수도 있다. 다만 시세차익이 크지 않은 지방 택지지구의 경우는 공영개발지구로 지정될 가능성이 낮다. 주택공영개발지구에서는 대한주택공사 등 공공기관이 사업시행자로 나서 분양과 임대를 책임진다. 판교신도시의 경우 토지공사와 성남시가 조성한 땅을 주택공사가 매입한 뒤 일부는 임대로 공급하고 나머지는 자체 분양이나 도급공사를 줄 계획이다. 도급공사는 설계-시공 일괄방식(Turn-Key)이 될 전망이다. 턴키방식은 설계와 시공능력이 가장 뛰어난 업체에게 시공권을 주는 것이다. 아파트 공급방식은 전용면적 25.7평 이하는 분양가상한제(땅값+표준건축비 339만원)로 공급하되 가수요로 인한 과열과 막대한 시세차익을 막기 위해 분양계약일 후 10년 동안 전매를 금지(비수도권은 5년)하기로 했다. 이 아파트에 당첨되면 수도권의 경우 향후 10년 동안 재당첨이 금지된다. 전용면적 25.7평 초과 또한 분양가상한제 방식으로 공급하되 채권입찰제를 도입해 시세차익을 최소화하기로 했다. 채권입찰제는 시세차액의 80~90%선에서 상한선이 정해질 것으로 예상된다. 20년 만기, 표면이율 3%의 2종 채권으로 결정될 경우 할인율은 37%수준이 될 것으로 보인다. 1억원어치 채권을 구입하면 6300만원을 회수할 수 있는 것이다. 아직까지 중대형아파트에도 전매제한이나 재당첨금지기간을 둘 것인지에 대해서는 정해지지 않았다. 공영개발방식이 도입되면 민간 건설업체가 공공택지를 저렴하게 분양받아 다른 업체에게 되파는 행위가 원천적으로 불가능해 지고, 분양가격을 통제할 수 있어 공공택지 분양이 주변지역의 집값을 올리는 부작용도 막을 수 있다. 다만, 정부가 제시한 표준건축비로 공사를 해야 하기 때문에 아파트 품질을 높이는 데는 한계가 있다는 지적이다. ◇판교신도시 공급확대 = 정부가 8월 부동산종합대책을 내놓게 된 직간접적인 원인은 판교에 있다. 판교 대책의 실패가 부동산 정책의 실패로 연결됐다고 해도 과언이 아니다. 정부는 올해 초 판교의 영향으로 분당 집값이 오르자 2.17대책을 통해 11월 일괄분양과 분양가-채권 병행입찰제 방식을 도입했다. 일괄분양을 통해 집값 상승세가 지속되는 것을 막고, 병행입찰제를 통해 분양가를 평당 1500만원선으로 규제키로 한 것이다. 이같은 대책에도 불구하고 주변 집값 상승세가 꺾이지 않자 6.17 당정청 회의를 통해 중대형 아파트 택지공급을 잠정 유보하는 특단의 조치를 취했다. 정부의 새로운 판교대책은 2가지다. 하나는 수급불균형을 해소하기 위해 중대형 아파트 공급을 늘리는 것이고 다른 하나는 시세차익을 원천봉쇄하기 위해 공영개발과 원가연동제, 채권입찰제를 도입하는 것이다.판교 공급가구수는 기존 계획가구수(2만6804가구)보다 3200가구 정도 늘어날 전망이다. 늘어나는 물량은 중대형 평형으로 구성되며 이 가운데 적지 않은 물량이 임대로 공급된다. 판교는 주택공사가 시행사로 나서서 분양과 임대를 책임지는 공영개발방식을 택하게 된다. 물론 이미 택지가 공급된 전용 25.7평 이하는 민간업체에서 공급에 나선다. 택지를 공급받은 업체는 풍성주택 등 5개사로 총 3462가구를 짓는다. 공영개발방식의 도입에 따라 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에도 분양가상한제가 적용된다. 정부가 제시한 표준건축비(중소형은 평당 339만원)에 맞춰 분양가를 책정해야 하는 것이다. 이에 따라 분양가는 평당 1100만~1300만원선이 될 것으로 보인다. 이럴 경우 평당 600만~800만원 정도의 시세차익(분당 집값과의 차이)이 생기는 문제를 해결하기 위해 채권입찰제를 시행키로 했다. 판교는 채권상한액(80~90%)을 써야 당첨되기 때문에 실제 분양가는 평당 1500만~1700만원선이 될 것으로 보인다. 전용면적 25.7평 이하인 중소형아파트는 종전대로 분양가상한제 방식으로 공급되지만 전매제한기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 내년에 분양 받을 경우 2016년 하반기에나 매도할 수 있게 되는 것이다. 실수요자가 아니라면 분양을 받아도 실익이 없는 셈이다. 판교는 주택공영개발지구, 채권입찰제 등 새로운 제도가 시행되기 때문에 주택법을 고쳐야만 분양할 수 있다. 11월 일괄분양은 사실상 어렵게 된 셈이다. 정부는 중소형 아파트는 내년 상반기에, 중대형 아파트는 내년 하반기에 분양할 수 있을 것으로 보고 있다. ◇수도권 택지공급 확대 = 정부는 수도권에서 강남대체 미니신도시 200만평을 포함 향후 5년 동안 매년 300만평씩 총 1500만평의 택지를 추가 공급키로 했다. 이럴 경우 수도권에서는 매년 900만평의 공공택지(15만가구)가 공급된다. 정부는 우선 8.31대책을 통해 강남대체 미니신도시 예정지(200만평)를 확정, 발표할 계획이다. 예정지로는 서울지역에서는 국군특전사 부지(58만평)와 남성대 골프장(24만평)이, 수도권에서는 국립경찰대 부지(27만평)와 법무연수원(22만평) 등이 거론되고 있다. 또 매년 300만평을 추가 확보하기 위해 군 시설과 공공기관 이전부지 활용은 물론이고 기존 택지지구 확대와 개발밀도 조정도 이뤄진다. 이에 따라 2기 신도시의 공급가구수는 최소 10%씩 늘어날 것으로 보인다.이와 함께 앞으로 공급되는 택지지구에서는 중대형아파트의 공급비율이 현행 40% 이하에서 50% 이상으로 상향조정된다. 지금은 전용 18평 이하 30%, 전용 18~25.7평 이하 30%, 전용 25.7평 초과 40%로 되어 있다.이처럼 정부가 수요억제책 위주에서 공급확대책으로 선회한 것은 세제강화만으로는 집값 안정을 꾀할 수 없다는 판단에서다. 세제를 강화하면 일시적으로는 집값 안정 효과를 거둘 수 있지만 그 효과가 장기간 유지될 수 없기 때문이다. ◇강북 광역개발 = 정부는 강북 광역개발 추진을 위해 특별법 제정을 검토하고 있다. 강북 광역개발은 서울시가 추진중인 뉴타운 사업을 묶어서 체계적으로 개발하겠다는 것이 골자다. 예컨대 길음동과 미아동을 묶어서 개발하면 좀 더 많은 기반시설을 설치할 수 있는 등 계획개발이 가능하다는 것이다.정부는 또 가능한 많은 가구가 입주할 수 있도록 용적률(230%->300%)과 층고(30~40층)를 완화하고, 주민동의 등 복잡한 절차도 대폭 간소화하며, 주택공사 등을 참여시켜 공공성도 강화한다는 방침이다. 하지만 강북 광역개발은 개발재원을 어떻게 마련할 것인지를 놓고 의견이 맞서는 등 첫걸음부터 뒤뚱거리고 있다. 또 강북을 고밀 개발한다고 해서 강남과 같은 주거지역을 만들 수 있느냐 하는 회의적인 시각도 적지 않다. 무엇보다 강북 개발이 자칫 투기 붐을 조장할 수 있다는 점도 우려되는 대목이다. 이미 서울시가 구마다 1개꼴로 뉴타운을 지정하면서 뉴타운 예정지마다 땅값이 폭등했다. 땅값 상승세를 막지 못할 강북 뉴타운에서 공급되는 아파트는 강남지역에 버금가는 분양가를 기록할 수 있다. 강북발 아파트 값 폭등을 낳을 수 있는 셈이다. 현재 강북개발 재원마련을 둘러싸고 서울시와 건교부, 재경부, 여당 등이 제각기 다른 목소리를 내고 있다. 서울시는 강북 광역개발을 위해서는 국고에서 기반시설 설치비용의 50%를 지원해 줘야 한다고 주장하고 있다. 이에 대해 주무부처인 건교부는 서울시에만 국고를 지원하는 것은 형평성에 맞지 않다며 반대 의사를 분명히 하고 있다. 대신 기반시설부담금이나 국민주택기금을 대출해 주는 방안은 검토할 수 있다는 입장이다. 열린우리당은 현재 구세로 되어 있는 재산세를 시세로 바꿔 개발재원으로 활용하겠다는 생각이다. 여당 관계자는 “정부가 1968년에 시작한 강남의 영동개발사업을 추진하기 위해 각종 국세와 지방세를 면제해 주었으나 이제는 반대로 강남이 강북개발을 위해 기여해야 한다”고 밝혔다. 이와는 달리 재정경제부는 민간 자본을 끌어들이는 방안을 검토하고 있다. 박병원 재정경제부 차관은 “공영개발의 사업주체로서 특수목적회사를 만들거나 부동산펀드를 결성하면 풍부한 민간자본을 유인할 수 있다”고 말했다. ◇서민주거 안정대책 = 8월 대책에는 규제책만 있는 것이 아니라 활성화 대책도 담긴다. 서민주거안정대책이 그것으로, 임대주택을 안정적으로 공급하고 서민들에게 내집 마련 자금을 빌려주는 것이 핵심이다. 참여정부는 중형 민간임대 1만~2만 가구를 포함 10년 임대주택을 매년 10만 가구씩 공급하기로 계획을 세웠지만 중형 민간임대의 경우 참여하는 업체가 없어 겉돌고 있는 실정이다. 정부는 이 같은 상황을 타개하기 위해 재무적 투자자 등 민간투자자에게 세제감면 등 인센티브를 대폭 확대하기로 했다. 특히 일정 수익률을 보장해 주기 위해 민간투자펀드가 임대주택 건설을 위해 일시적으로 땅을 매입할 경우 취득·등록세를 면제해 주는 한편 투자펀드에서 발생하는 배당소득에 대해서는 소득공제 혜택을 주기로 했다. 또 임대와 분양용지를 함께 매각함으로써 임대사업에서 밑지는 부분을 분양사업에서 보전할 수 있도록 했으며 임대주택에 대해서는 용적률을 20% 완화하기로 했다. 정부는 서민들의 내집 마련을 지원하기 위해 지난 2001년부터 2003년까지 운영했던 생애최초주택구입자금 지원을 10월부터 재개키로 했다. 이 제도는 국민주택기금으로 생애 처음 전용면적 18평(24평) 이하 주택을 구입하는 서민에게 대출해 주는 것이다. 대출금리는 연 4.5%(주택금융공사 모기지론은 6.25%)이고 대출한도는 1억원이다. 다만 여당에서는 금리를 좀 더 낮추고 대출한도를 1억5000만원까지 늘리자는 입장이어서 대출 조건이 더 좋아질 수도 있다. 상환방식은 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 중에서도 고를 수 있다. 가구주를 포함한 가족 모두가 주택을 소유한 적이 없어야 하며 연소득이 3000만원 이하여야 한다.
- 현대건설, 태안기업도시 400만평 규모로 축소키로
- [이데일리 윤진섭기자] 현대건설(000720)과 태안군이 473만평 규모의 태안 기업도시 규모를 400만평으로 축소하고, 줄어든 73만평을 우량 농지로 존치키로 결정했다. 또 기업도시 내에 들어설 골프장 등 주요 시설을 향후 10년간 매각하지 않기로 했으며, 사업 완료 후 주주 배정 방식으로 공기업의 참여도 가능토록 했다. 24일 충남 태안군에 따르면 기업도시 선정에 따른 공공성 확보 담보 장치로 이 같은 방안을 추가로 마련해 현대건설과 논의를 거쳐, 관계부처에 제출했다. 충남 태안군과 현대건설이 추가로 합의한 담보 조치 내용을 살펴보면 우선 태안기업도시의 규모를 400만평 내외로 축소해, 73만평 규모의 우량 농지를 확보키로 했다. 이에 앞서 현대건설과 태안군은 식량위기가 닥칠 경우 전체 개발면적(473만평)의 63%인 300만 평을 즉시 농지로 환원키로 한 바 있다. 태안군 관계자는 "기업도시 개발을 위한 최소 범위를 400만평 규모로 책정하고, 나머지를 모두 우량 농지로 존치키로 했다"며 "우량 농지 확보라는 농림부의 입장을 십분 수용키 위한 조치"라고 말했다. 이와 함께 태안군과 현대건설은 태안기업도시 완공 후 주요 시설에 대해 10년간 매각을 하지 않는 데도 합의했다. 이에 따라 주요 시설로 분류되는 144홀의 골프장, 승마장, 놀이시설 등은 10년간 소유권이 현대건설에 귀속될 전망이다. 이는 현대건설이 기업도시 설립 후 골프장 등 주요 시설을 매각해 막대한 이익을 챙길 것이라는 지적에 따른 대응 조치로 해석된다. 그러나 태안군과 현대건설은 20만~30만평 규모의 생명공학. 바이오 단지 부지, 그리고 9000여명이 거주할 주거단지는 당초 방침대로 분양키로 했다. 기업도시 설립 후 주주 배정 방식을 통한 공기업의 참여도 적극 모색된다. 태안군 관계자는 "사업이 진행 중인 과정에서 공기업 참여를 검토했지만 기업도시 성격에 맞지 않아, 준공 이후 참여가 가능하도록 했다"라며 "준공 이후 일정 금액을 투자하고 주식을 받는 방식이 유력하다”고 말했다. 이에 앞서 현대건설과 태안군은 태안기업도시 선정과 관련해 ▲식량위기가 닥칠 경우 전체 개발면적(473만평)의 63%인 300만평을 즉시 농지로 환원하고 ▲기업도시특별법에서 정한 개발이익의 100%를 기반시설 및 공공시설에 투자하기로 했다. 또 ▲5급수로 전락한 부남호의 수질을 2급수로 개선키 로 하는 등 농림부 등의 우려에 대한 담보장치를 제시해 놓고 있는 상태다. ◇태안기업도시는=태안군과 현대건설이 추진하는 태안기업도시는 태안군 태안읍·남면 일대의 서산간척지 B지구중 태안쪽 473만평에 2006년부터 2010년까지 2조원을 들여 골프장 144홀, 승마장, 모험동산 등 레저시설을 두루 갖춘 관광·레저형 도시를 조성한다는 계획의 사업이다. 그러나 태안기업도시는 후보지 종합평가 결과 가장 높은 점수를 받았지만 농지전용문제가 불거지면서 지난달 시범사업 선정이 보류된 바 있고, 오는 25일 최종 기업도시 선정 여부가 결정된다.
- 칼 빼든 검찰, 숨죽인 두산 형제
- [오마이뉴스 제공] ▲ 서울 동대문 두산타워 빌딩. ⓒ2005 오마이뉴스 권우성'형제의 난'을 계기로 불거져 나온 두산그룹 비리의혹이 꼬리에 꼬리를 물고 계속 터져나오고 있다. 이러한 가운데 검찰이 최근 형제의 난 과정에서 불거져 나온 각종 비리의혹을 전면 수사하겠다는 쪽으로 방향을 틀고 있어 검찰의 수사행보에 관심이 모아지고 있다. 두산그룹 비리와 관련해 현재까지 드러난 의혹은 대략 세가지로 요약된다. 증자용 대출금 이자 대납 의혹, 1700억원대의 비자금 조성 의혹, 2797억원 규모의 분식회계 등이다. 이들 의혹과 함께, 민주노동당이 최근 제기한 추가 비리의혹을 쟁점별로 정리해 봤다. 총수 일가 돈 한 푼 안 들이고 경영권 세습... 회사가 보증까지 서주기도[대출금 이자 대납 의혹] 증자용 대출금 이자 대납 의혹은 두산그룹의 편법적인 경영권 세습 양태를 그대로 담고 있어 관심을 모으고 있다. 박용성 회장과 박용만 부회장 등 두산그룹 총수 일가 28명은 지난 99년 실시된 두산산업개발의 유상증자에 참여하면서, 총수 일가가 빌린 대출금의 이자를 회사가 대신 갚도록 한 것으로 드러났다. 이렇게 5년간 회사돈으로 빠져나간 총수일가 대출금의 이자는 138억원. 대출금 293억원의 절반 정도에 달하는 금액이다. 총수일가는 이러한 방식으로 두산산업개발의 지분 20.25%를 유지해 왔다. 이 과정에서 두산가 4세들은 돈 한푼 들이지 않고 두산산업개발의 경영권을 거머쥐는 특혜를 누렸다. 특히 두산산업개발은 은행대출을 받기 어려운 총수 일가에게 지급보증까지 서줬던 사실이 새롭게 확인되고 있다. 예를 들어, 특별한 소득이 없는 박용만 부회장의 두 자녀(각각 20세, 14세)는 당시 증자에 참여하면서 무려 28억6100만원을 대출받았다. 이는 두산산업개발이 지급보증을 서주지 않았다면 사실상 불가능한 일이다. 두산그룹 총수 일가의 이같은 행위는 상법상 선관주의 의무 위반, 충실의무 위반에 해당하는 것으로 손해배상 책임을 물론 횡령·배임죄로 처벌받을 소지가 있다. 참여연대는 이를 근거로 특별감리 요청, 소송제기 등 법적 대응을 강구 중이라고 밝히고 있다. 박용오 전 회장 비자금 의혹 자료 검찰에 제출... 사실여부 '관심' [비자금 조성·분식회계] 1700억원대의 비자금 조성 의혹과 2797억원에 달하는 분식회계 건도 새로운 국면을 맞고 있다. 박용오 전 회장의 폭로로 드러난 1700억원대의 비자금 조성 의혹의 경우 그간 검찰은 일반적인 투서 정도로만 인식해 왔던 것이 사실이다. 하지만 검찰이 비자금 조성 내역을 박 전 회장 쪽으로부터 건네받으면서 태도가 급변하고 있다. 박용성·박용만 형제가 자진 실토한 2797억원에 달하는 분식회계도 비슷한 상황이다. 현재 검찰은 분식회계에 대한 수사가 불가피하다는 쪽으로 내부 방침을 정리한 것으로 알려졌다. 이 경우, 박용오 전 회장에 불똥이 튈 소지가 크다. 최근까지 박 전 회장은 두산산업개발 경영에 관여해 왔기 때문이다. 총수 형제의 동시 처벌이라는 이례적인 결과를 낳을 수도 있는 부분이다. 일단 검찰은 비자금 조성 의혹 부분에 주력하면서 이자 대납 의혹도 추가 파헤치겠다는 입장이다. 수사 범위의 확대를 공식화한 셈. 검찰의 한 관계자는 <조선일보>와의 인터뷰에서 "대주주들이 서로 폭로하는 내용이 상당히 구체적이고 범죄 혐의가 짙다"며 "진정이나 고발을 취하한다고 해서 사건이 무마되는 차원을 넘어섰다"고 말했다.▲ 박용오 전 회장에 의해 두산그룹 비리의혹의 당사자로 지목되고 있는 박용성(왼쪽)·박용만 형제. ⓒ2005 오마이뉴스·연합뉴스문제는 두산그룹 비리와 관련된 의혹이 끊임없이 터져 나오고 있다는 점이다. 박용오 전 회장 쪽은 검찰의 수사 진행상황을 봐가며 추가의혹 폭로를 저울질하고 있고 여기에 민주노동당도 폭로전에 가세할 움직임을 보이고 있다. 자본잠식 상태서 고려산업개발 합병... 부당 차익 의혹도[비정상적 합병차익 의혹] 민주노동당은 지난 12일 논평을 통해 두산그룹의 부당 합병을 통해 수백억원의 차익을 올렸다는 의혹을 제기하고 나섰다. 부당 합병 차익 의혹은 박용성·박용만 형제의 분식회계 ‘자진고백’ 내용에 기초하고 있다. 지난 2004년 3월 고려산업개발과 두산건설이 합병될 때 양사의 합병 비율은 1대 0.76이었다. 박용성·박용만 형제가 공개한 자료에 의하면 당시 두산건설은 사실상 자본잠식 상태에 있었다. 분식회계 규모(2797억원)가 이미 자본금(2400억원)을 넘어선 상태였기 때문이다. 즉, 휴지조각에 불과한 두산건설의 주식을 마치 우량주인 것처럼 고평가해 높은 합병비율을 이끌어냄으로써 두산 총수들이 수백억원에 달하는 평가차익을 챙겼다는 것이 민주노동당 쪽의 주장이다. 이선근 민주노동당 경제민주화운동본부장은 “원칙적으로 감자됐어야 할 주식을 우량주식으로 전환하면서 상당한 평가차익까지 편취하는 파렴치한 사기극을 벌인 것”이라며 두산 총수일가의 처벌을 촉구했다. 이러한 잇단 의혹 제기에 두산그룹은 “회사를 살리기 위한 불가피한 선택이었다”는 해명으로 일관하고 있다. 특히 분식회계 부분과 관련해서는 “건설업계의 일반적 관행”이라며 반박하고 있다. 두산그룹의 한 관계자는 “건설회사에 분식회계는 거의 다 있는 것 아니냐”며 “현재 우리는 투명경영 차원에서 털고 갈 것은 다 털고 가겠다는 입장”이라고 밝혔다. 비정상적 합병 비율에 대해서도 두산 쪽은 "당시 고려산업개발이 법정관리동안 영업기반이 와해돼 신규 수주가 사실상 불가능하고 분양시장이 침체된 상황에서 주택사업 비중도 95%에 달해 독자적인 생존이 사실상 어려웠다"며 적정 비율이었음을 강조했다. <!-- update : 2005-08-13 오후 6:37:32--><!-- update : -->
- 기반시설부담금제 내년 시행..배경과 전망
- [edaily 윤진섭기자] 20일 이해찬 총리 주재로 열린 제3차 부동산 대책 당정협의회에서는 개발사업에 따른 초과이익을 철저히 환수하는 방안으로 기반시설부담금제를 연내에 입법화하기로 했다. 이에 따라 이 법안이 실제 정책으로 확정되면 2007년 도입키로 한 이 제도는 빠르면 내년 1~2월에 시행될 전망이다.
당정이 기반시설부담금제의 조기시행을 들고 나온 것은 섣부른 주택공급 확대보다는 이를 위한 사전단계로 개발이익환수방안을 먼저 마련하겠다는 뜻으로 풀이된다.당정은 이와함께 강북 지역의 광역개발을 통한 주택공급 확대와 중장기적으로 신도시 추가 건설이 필요하다는데 인식을 같이했다.
기반시설부담금제를 도입할 경우 개발이익환수는 가능하겠지만 조합. 건설회사 등에 대한 부담이 늘어나, 민간사업이 위축될 수 있다. 이는 결과적으로 아파트 분양가 인상으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.
◇기반시설 부담금제 조기 도입..개발이익환수 방안 골자
당정은 주택시장의 안정을 위해 `선(先)개발이익 환수 장치 마련후 주택공급확대`의 원칙을 재확인했다.
재건축 및 재개발 규제완화, 신도시 추가 건설 등을 통한 주택공급 확대에 대해 당정이 의견의 일치를 보았지만 이같은 조치가 자칫 불안한 수도권 주택시장에 더욱 부담을 줄 수 있다고 본 것이다.
아울러 선 개발이익환수장치로 2007년 도입키로 한 기반시설부담금제를 올 9월 정기국회에서 입법화하기로 했다. 이 제도가 최종 부동산 정책으로 확정될 경우 9월 정기국회에 입안돼, 빠르면 내년 1~2월부터 기반시설부담금제도가 실시될 전망이다.
특히 당. 정은 그동안 논란을 빚었던 토지공개념에 있어 위헌 등이 있는 초토세, 택지소유상한제를 제외하고, 기반시설부담금 도입으로 해결한다고 밝혀, 향후 개발이익환수가 기반시설부담을 골자로 실시됨을 시사했다.
다만 기반시설부담금제가 제대로 작동하지 않을 경우에 대비, 추가적인 개발이익 환수장치를 신속히 마련키로 했다.
기반시설부담금제는 전국토를 지역별, 용도별로 등급을 매긴 후 재건축 등 개발사업이 진행되는 일정지역을 `기반시설부담구역`으로 지정한 뒤 사업자에게 도로 등 기반시설 설치비용이나 토지매입비의 일부를 부과하는 제도다.
이른바 정부예산으로 조성한 기반시설에 무임승차하는 개발사업자에게 기반시설 설치 재원을 부담시켜, 개발이익을 환수하겠다는 게 이 제도의 주 목적이다.
이 방식은 미국과 싱가포르 등 선진국에서 주로 채택하고 있다. 싱가포르의 경우 전국을 118개 지역과 9개 용도구역을 나눠서 기반시설부담금 부과 기준을 정한 후 개발사업 때 연면적에 기반시설부담금을 물리고 있다.
과거 토지공개념 때 도입됐던 개발부담금제가 토지의 가격상승분에 부과했던 것에 비해 기반시설부담금제는 토지등급에 따라 개발이 이뤄지는 시설에 부과된다는 점에서 다르다.
이미 이 제도에 관해선 건교부가 지난 `5.4대책`을 통해 밝힌 바 있고, 이 제도의 도입을 위해 태스크포스(TF)를 만들어 기존제도의 문제점을 보완한 뒤 내년에 법안을 국회에 제출할 계획이었다. 그러나 당.정이 이 제도를 연내에 입법화하기로 함에 따라 일정이 불가피하게 당겨질 전망이다.
하지만 이 법안이 만들어지고, 법안으로 채택된다고 해도 넘어야 할 산이 많다.
우선 이 제도가 시행되려면 전 국토를 세분화해 등급을 매겨야 하고, 지자체들이 기반시설 설치계획을 미리 수립해야 한다. 그래야만 기반시설 총량에 대한 소요비용을 계산할 수 있고, 부담금을 어느 정도 물릴 지도 정할 수 있다. 결국 이를 위해선 상당한 시일이 필요하다는 이야기다.
또 기반시설부담금제를 도입할 경우 작게는 재건축 조합에서 넓게는 건설업체를 비롯한 기업들에 이르기까지 자금부담이 늘어날 수밖에 없어, 이에 대한 반발도 고려될 사항으로 거론되고 있다. 일부에선 이 같은 부담을 분양가로 전가시킬 수 있다는 지적마저 낳고 있다.
건설업계 관계자는 "아직 세부 사항이 정해지지 않은 상황에서 정확하게는 알 수 없지만, 아파트 사업의 이윤이 점점 줄어든 상황에서 만약 기반시설 부담금이라는 새로운 비용이 발생할 경우 분양가로 전가시킬 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.
이밖에 일정을 1년 이상 앞당기는 만큼 자칫 법안 내용 자체가 졸속으로 흐를 수 있다는 점이 우려되고 있다.
◇강북권 광역개발 구체화...막대한 인프라 비용 걸림돌
또 당정은 이날 회의에서 강북지역의 광역적 개발 체계를 확인하는 방안도 논의했다. 회의에서 당정은 ▲구역 내 교통. 문화. 교육 인프라를 질적 개선 ▲ 구역지정요건 및 층고, 용적률 완화, 단독주택지 등을 포함키로 의견을 교환했다.
이 같은 내용은 건교부가 지난 5.4 부동산 시장 안정대책 당시 발표한 광역개발을 위한 특별법 마련에 대한 각론이라고 볼 수 있다.
건교부가 마련 중인 광역개발 특별법은 강북 등 대도시와 주변 낙후지역을 광역적으로 개발, 도로 학교 공원 등 충분한 기반시설과 교육여건을 갖춘 주거지로 탈바꿈 시킨다는 내용을 담고 있다.
흡사 건교부가 추진하는 광역 개발은 서울시가 추진하는 뉴타운 사업과 거의 유사한 형태의 개발이라고 할 수 있다. 뉴타운 개발은 신도시 건설에 버금가는 효과를 얻을 수 있는 반면 개발비용이나 시간은 훨씬 덜 든다는 장점이 있다. 고급 주거여건에 대한 이주수요를 서울 전역으로 분산하고 도심 내 주거공간을 확대함으로써 강남발 집값 급등세를 잠재우겠다는 계산이 깔려 있는 셈이다.
그러나 이 역시도 난관은 있다. 광역개발을 성공적으로 이끌기 위해서는 재원조달이 가장 큰 문제로 지적되고 있다. 서울시가 뉴타운을 지정하면서 해당지역과 주변지역은 이미 가격이 오른 상태이기 때문이다.
용적률을 높이고 층수제한을 완화하더라도 평당 2000만원을 넘는 땅을 공공기관이 매수해 도로를 놓고 공원을 짓기 위해서는 어림잡아도 수조원이 소요될 가능성이 높다.
현재 서울 뉴타운 사업은 은평, 길음, 왕십리, 한남, 미아 등 12곳이 시범사업으로 지정돼 신시가지형, 주거중심형, 도심형 등으로 개발사업이 진행중이며 서울시는 2012년까지 뉴타운 수를 25개까지 확대할 예정이다.
- 한나라당 부동산대책, 실효성 얼마나?
- [edaily 윤진섭기자] 한나라당이 20일 독자적인 부동산 대책을 발표했다. 이날 한나라당이 발표한 대책은 ▲분양제도 개선 ▲주택공급 ▲서민주거안정 ▲투기수요 억제 ▲토지 투기 방지 등 총 5개 항목에 걸쳐 대책 내용을 담고 있다.
`세금은 더 물리고, 공급을 더 늘리는`쪽으로 큰 틀의 방향을 잡았다는 점에서 정부와 여당이 검토하고 있는 총론과는 큰 차이점이 없다.
그러나 종부세 개인별 합산에서 세대별 합산, 수도권 신도시 추가 건설 등 각론에 있어선 정부, 여당과 상당한 시각차를 보이고 있어, 실제 정책으로 실행될지 여부는 미지수다.
◇여·야 분양권 전매금지 `공감`..분양가원가공개 `민간부문`시각차
20일 한나라당이 발표한 내용은 ▲거래투명성 ▲개발이익환수 ▲공공역할 확대 등 3가지 원칙에 따른 세부적인 방안들이다. 우선 분양제도 개선에서 눈에 띄는 것은 현재 투기과열지구에서 한해 적용되고 있는 분양권 전매금지를 전국으로 확대하고 소유권 보존 등기 시점까지 전매금지토록 한 대목이다.
정부는 10. 29 부동산 대책을 통해 투기과열지구에서 분양권 전매를 소유권 등기 시점까지 전매 금지토록 했다. 그러나 지난해 11월 경기 활성화 차원에서 부산. 대구. 광주, 울산, 창원, 양산 등 6개 도시에 대해 분양권 전매금지 기간을 등기 때까지에서 분양 계약 후 1년까지로 완화 한 바 있다.
하지만 최근 들어 지방 분양 시장이 과열되면서 정부는 ▲지난 1999년 3월 이전처럼 분양권 전매 금지를 투기과열지구 뿐 아니라 전국으로 확대한 방안 ▲10.29 대책 수준으로 전매금지를 환원하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
결국 정부와 여당, 그리고 야당 모두 이 부분에서 일정부분 공감하고 있기 때문에 최종적으로 8월 부동산 대책에 포함될 가능성이 크다.
한나라당의 분양제도 개선 방안 중 하나인 분양원가 공시는 공공건설 주택 원가는 상세 공시를 요구한 반면 민간 부문이 건설하는 주택의 공공택지개발에 참여한 경우에 한해 택지관련 원가만 공시토록 했다.
이는 정부와 여당이 국민주택규모 이하의 소형 아파트에 대해 원가 연동제를 적용하고, 택지비를 비롯해 공사비, 설계 감리비, 부대비 및 가산비용 등 4개 주요 건축비 항목을 공개키로 한 것과 차이가 있다.
즉 야당이 공공부분에 한정해 원가공개에 무게 중심을 둔 반면 여당과 정부는 규모를 기준으로 공개를 하자는 점에서 시각차가 있는 셈이다. 그러나 여론이 전면적인 분양가 원가 공개를 요구하는 상황에서 민간 건설 부문만 건축비를 제외하는 게 어느 정도 설득력을 얻을 수 있을지는 미지수다.
아울러 한나라당은 내년부터 공공부문에 대해 후분양제를 실시, 2010년까지 이를 정착시키고 후분양제를 채택한 민간건설업체에 대해서는 공공택지 우선 공급 등 인센티브를 주자는 안을 제시했다.
그러나 정부가 올해부터 국민임대주택에 대해 전면적인 후분양제 실시를 밝혔고, 2007년부터 공공주택은 80% 시공 후 분양키로 함에 따라 큰 차이는 아니라는 게 업계의 분석이다.
◇한나라당 `제3기신도시 발표` 촉구..정부·여권 `난색`
주택 공급 차원에서 제기한 부문에 있어 정부안과 다른 부분은 수도권 지역 내 신도시 건설을 촉구한 대목이다.
한나라당 부동산대책특위는 "정부는 향후 10년간 수도권에 건설할 200만가구 주택건설의 구체적인 입지와 게획을 마련하고 조속한 시일 내에 제3기 신도시 계획을 확정, 발표하라"고 촉구했다.
이는 청와대가 직접 나서서 "일반적으로 신도시 건설을 통해 꾸준하게 공급을 늘리는 것이 부동산 가격 안정에 도움이 되지만 지금은 단기적으로 그런 계획이 맞지 않는다"고 밝힌 상태여서, 실제 실행으로 이어지기 위해선 넘을 산이 많다.
또 섣불리 개발지역을 거론할 경우 해당 수혜지역 토지 시장이 또다시 들썩거릴 수 있다는 점도 정부로선 부담이다. 이런 이유로 여당에서 검토한 것으로 알려진 송파 미니신도시 조성도 본격적인 논의 테이블에는 오르지 못했다.
다만 한나라당이 주장한 ▲도심 뉴타운 개발 사업의 효율적 추진을 위한 특별법 제정 지원 ▲주택공영개발 판교부터 시행한 후 과감히 확대 등은 정부와 여당이 거론한 대책 내용에 포함돼 있어, 채택되기엔 큰 무리가 없을 것으로 보인다.
◇한나라당 `보유세 세대별 합산, 1주택자 특례`..여당과 차이점 커
한나라당이 내놓은 부동산 대책에서 정부와 가장 큰 시각차를 보이는 대목은 보유세 및 양도소득세이다. 정부·여당과 한나라당 모두 이 두 부문에 대해 강화하자는 데는 같지만 각론상으로는 큰 상태여서 추후 입법 과정에서 진통을 예고하고 있다.
우선 종합부동산세 강화를 놓고 여당은 주택의 과세기준을 현행 9억원 이상에서 6억원 이상으로 낮추고 보유세 인상 상한선도 아예 없애는 방안을 검토하고 있지만 한나라당은 세대별로 주택과 토지를 전부 합한 금액을 기준으로 합산과세하는 방안으로 맞서고 있다.
1가구 1주택자에 대한 종부세 과세정책을 놓고도 여야간 이견이 크다. 우리당은 1주택자라도 비싼 집을 가졌다면 예외를 인정하지 말아야한다는 의견이 주류인 반면, 한나라당은 1주택자는 특례를 인정하자는 입장을 보이고 있다.
한나라당 부동산 대책 중 주목할 대목은 합헌적 토지공개념에 찬성키로 했다는 점이다.
결국 지난 89년 전격 도입됐다가 위헌 또는 헌법 불합치 판결로 폐지된 택지초과소유부담금제와 토지초과이득세 도입에 대해선 반대하지만, 기업들의 부담을 덜어준다는 이유로 부과가 중단된 개발부담금제에 대해선 수용할 수 있다는 의미로 해석할 수 있다.
이에 따라 8월 정부의 부동산 대책 중 토지 부분은 개발부담금제를 골자로 전반적인 윤곽이 그려질 가능성이 높아졌다. 이밖에 시장 투명성 확보차원에서 거론한 실거래가 신고 의무제 및 실거래가 등기부등본기재 등은 야당과 여당이 모두 한 목소리를 주장하고 있어 도입될 가능성이 크다.
- 주5일제·여름휴가 맞아 `콘도회원권` 구입해볼까
- [edaily 이진철기자] 이달부터 주5일근무제가 본격적으로 시행되고, 여름휴가철도 다가오면서 콘도회원권에 대한 관심이 높아지고 있다.
11일 관련업계에 따르면 콘도미니엄은 아파트, 호텔, 빌라, 별장 및 일반주택의 특성과 장점을 고루 갖춘 숙박시설로 최근 국민소득 수준의 향상과 레저산업이 발달됨에 따라 관광이나 각종 행사의 숙박용으로 인기를 끌고 있다.
콘도 회원권은 1가구 2주택 대상에서 제외되고 매매, 상속, 증여가 가능하며, 개인이나 법인, 등록단체의 실명으로만 취득할 수 있다. 과거엔 일부 부유층만 소유하는 것으로 인식됐지만 최근 들어 저렴한 가격의 상품들이 속속 출시되면서 소비자층도 다양화되고 있다.
◇`오너쉽`-`멤버쉽` 2가지 종류, 예약성사율·부대시설 콘도가치 좌우
콘도는 건축공정이 전체공정의 30% 이상일 때 분양 및 회원모집이 가능하다. 다만, 착공후 건축공정이 30% 이전에 분양을 하거나 회원을 모집할 경우는 전체 건설비에 해당하는 금액의 보증보험에 가입해야 한다.
지방자치단체의 분양승인이 난 회원권은 소유권 등기가 가능한 공유제(오너쉽)와 이용권리만 주는 1000만~2000만원대의 회원제(멤버쉽) 두가지 뿐이다. 최근 출시되고 있는 몇백만원대의 저가회원권은 일명 `리콜제회원권`으로 분양가의 10~20% 정도만 받고 일정기간 회원자격으로 이용한 뒤 계약기간이 끝나면 환불하거나 나머지 대금을 지불하면 정식 회원등록을 해주는 방식이다.
`오너쉽`과 `멤버쉽`은 등기가능 여부와 재산권 보장면에서 차이가 있다.
오너쉽은 일반 부동산 매매와 같이 계약기간도 영구적이고 등기가 가능하며, 취득시 등록세 등을 내야 한다. 반면, 멤버쉽은 등기가 불가능하고, 재산권도 분양회사에 대해 제1순위 채권을 갖게 된다. 멤버쉽은 일정기간 회원으로 가입한 뒤 계약만료후 재계약 또는 분양가를 반환받을 수 있다.
그러나 `오너쉽`이나 `멤버쉽` 콘도회원권 모두 등기여부로 인해 재산권 보호측면에서 다른점은 없다. 실제로 지난 1983년 있었던 명성콘도 부도시 회사 소유권이 명성에서 정아콘도, 프라자콘도(현 한화콘도)로 바뀌었지만 오너쉽과 멤버쉽 모두 똑같이 재산권을 보호받기도 했다.
오너쉽 회원권은 계약기간이 만료돼 재계약을 원하지 않을 경우 매도를 해야 하며, 멤버쉽 회원권은 분양회사에 회원권을 반납하고 분양금액의 90%를 돌려받는다.
멤버쉽 회원권도 시세가 분양가보다 높게 형성돼 있을 경우 다른사람에게 양도하는 것이 유리하다. 대명레저산업 이선모 대리는 "예전에는 콘도회원권을 부동산 개념이나 재산가치로 인식해 오너쉽 회원권을 선호했으나 최근에는 양도나 양수절차가 간편한 멤버쉽 회원권이 선호되고 있는 추세"라고 말했다.
◇복합레저형-연계체인형, 투자수익보다 이용가치 따져야
콘도는 복합레져타운, 다(多)체인콘도, 연계체인콘도 등 크게 3가지로 나뉘며, 자기형편과 활용가치 등 매입목적을 잘 판단해 선택하는 것이 중요하다고 전문가들은 말하고 있다.
복합레저타운은 이용할 수 있는 체인은 적지만 골프, 스키 등 부대시설이 잘 갖춰진 곳이다. 다체인콘도나 연계체인콘도는 여러 지역에 체인을 두고 있어 이용하고 싶은 지역을 골라서 사용할 수 있다.
콘도의 가치는 예약이 얼마나 잘 되는지에 따라 결정된다고 해도 과언이 아니다. 따라서 구좌수를 반드시 확인해야 한다. 하나의 객실을 10명이 사용하는 10구좌가 30명이 사용하는 30구좌보다 예약성사율이 높다. 개인만 쓰는 1인 구좌(전용객실)의 가격이 비싼 것도 이 때문이다.
정시영 용평리조트 차장은 "콘도 회원권의 분양가는 건축비와 회원수에 비례해 산정된다"면서 "예약성사율과 부대시설이 콘도 회원권의 가치를 좌우한다"고 말했다.
이밖에 콘도회원권을 구입할 때는 콘도를 운영하는 회사의 신뢰도를 확인하는 것도 중요하다. 단순히 가격만 보고 저가 콘도회원권을 샀다가는 계약기간이 끝난 다음 회원탈퇴를 할 때 부도나 재정악화를 이유로 회사측이 입회금을 제때 돌려주지 않는 경우가 종종 발생하기 때문이다.
구입전 시설이용약관에 공정거래위원회에서 심사승인한 표준약관과 한국휴양콘도미니엄협회에서 확인한 직인이 있는지 여부로 정식콘도인지를 판별하는 것도 좋은 방법이다.
◇콘도 분양경쟁 치열.. 부가서비스도 다양
콘도회원권 구입은 새롭게 신규분양을 받는 것과 기존에 거래되는 회원권을 매입하는 방법으로 나눌 수 있다.
기존에 거래되는 회원권은 신규 분양가보다 30~40% 정도 싸게 구입할 수 있는 것이 장점이며 숙박을 주목적으로 하는 경우에 유리하다. 하지만 신규분양시 주어지는 부가서비스 혜택을 받을 수 없고, 명의변경 등 회원권 거래에 부수적으로 들어가는 비용을 추가로 부담해야 한다.
신규회원권은 최근 분양경쟁이 치열해지면서 업체들이 다양한 부가서비스 혜택을 내놓고 있다.
용평리조트는 강원도 평창군 도암면 용산리에 들어설 328실 규모 `그린피아콘도`를 10분의 1 지분매각 방식의 오너쉽으로 분양한다. 용평리조트내 지상 13층 규모의 타워형으로 건립되며, 오는 2006년 11월말 완공예정이다.
분양가는 ▲25평형 3000만원 ▲33평형 3900만원 ▲38평형 4500만원 등이며, 연중 35일을 사용할 수 있다. 회원에게는 스키장 및 부대시설 이용시 할인혜택이 주어진다.
대명레저산업은 경주 보문관광단지내 건립중인 `대명콘도`의 창립회원을 모집한다. 객실 417실과 1500여평의 실내외 아쿠아월드가 들어설 예정이며, 2006년 6월 개장예정이다.
창립회원에게는 아쿠아월드 50% 할인권을 비롯, 부대시설 10가지를 무료로 이용할 수 있는 자격이 부여된다. 분양가는 ▲패밀리형(21평형) 1980만원 ▲스위트형(30평형) 2860만원 ▲노블리안 클럽(로열 스위트형) 40평형 8000만원, 56평형 1억1200만원, 88평형 1억7600만원이다. 창립회원 특전으로 일시불 가입땐 분양가의 8%를 할인해 준다.
한화국토개발이 운영하는 한화리조트는 경주콘도 신규회원을 1850만~4600만원의 가격에 모집한다. 계약기간은 20년으로 원할 경우에는 언제든지 양도가 가능하다. 매년 20박을 사용할 수 있는 회원권과 28박이 가능한 회원권 두가지가 있다. 회원이 되면 11개 직영콘도와 다양한 부대시설을 40~50% 할인된 가격으로 이용할 수 있다. 한화리조트는 또 객실료를 전액 무료로 이용할 수 있는 하이클래스 회원권도 선착순으로 분양중이다.
이밖에 토비스도 경기도 가평군 상면 덕현리의 `청평토비스`의 창립 특별분양을 실시하고 있다. 청평토비스는 총 157실 규모로 46평형 이상의 펜트하우스에는 스파시설과 퍼팅연습실까지 갖추고 있다. 분양가는 기존 승인가에서 30% 저렴한 ▲17평형 480만원 ▲25평형 710만원 ▲46평형1620만원 ▲73평형 2570만원이며, 창립회원에게는 무료숙박권 30매, 65세이상 5년간 관리비면제, 전국 체인시설 이용 등의 혜택이 주어진다.
- 한나라당 부동산특위 가동..판교개발 등 우선논의
- [edaily 이정훈기자] 정부와 여당이 함께 추진하고 있는 부동산 종합대책에 대응하기 위해 야당인 한나라당이 자체 부동산특별위원회를 가동, 판교 개발과 분양원가 전면공개 등 당론을 확정할 방침이다.
한나라당은 22일 박근혜 대표가 참석한 가운데 부동산대책 특위를 발족하고 한현규 경기개발원장, 신영섭 고려대 정책대학원 교수 등 민간 전문가들과 함께 첫 회의를 열어 향후 논의 주제와 일정 등에 대해 논의했다.
한나라당은 이날 회의에서 판교 개발을 포함한 공급문제, 분양원가 공개와 분양권 전매 등 분양관련 문제, 국민임대주택 등 서민주거 안정문제, 택지개발문제, 세제 등 투기방지대책, 주택건설산업 구조개혁문제, 부동자금 등 통화량 정책문제 등을 집중 논의키로 했다.
한나라당은 다음달 15일까지 7~8차례 회의를 갖고 7월말까지 당론을 확정하고 제 목소리를 낼 예정이다. 우선 이달 29일에는 논란이 되고 있는 판교 개발 문제와 30일에는 분양문제를 논의하고 당의 입장을 정할 방침이다.
한편 이날 회의에서는 세금을 통한 부동산 규제에 문제가 있다며 정부 정책을 비판하는 것을 비롯해 재건축 규제 완화, 강북개발 활성화, 강남 중·대형 아파트 공급 확대를 비롯한 다양한 정책대안이 제시됐다.
- "한번 오른 집값이 쉽게 떨어질까"
- [edaily 이진철기자] 정부가 지난주 판교신도시 전용 25.7평 초과 중대형아파트 택지공급을 잠정 보류하는 것을 비롯, 부동산정책에 대한 전반적인 재검토를 밝혔지만 최근 집값급등 지역인 강남, 분당, 용인 등의 현지 반응은 냉담했다. 다만, 정부가 집값을 잡기 위해 어떤 강력한 대책을 내놓을지에 대해선 촉각을 곤두세우는 모습이다.
20일 강남, 분당, 용인지역 등의 부동산 중개업소에 따르면 당·정·청의 `6.17 부동산정책 간담회` 이후 현지 아파트시장은 거래 침체속에 매수자나 매도자 모두 별다른 동요없이 관망세가 이어지고 있다.
부동산 중개업소들은 최근 자율 동맹휴업으로 제대로 영업을 하지 못한데다 단기간 아파트값 급등으로 매도자나 매수자 모두 거래를 꺼리고 있어 호가 강세속에 거래침체가 지속되는 상황이라고 말하고 있다.
특히 정부가 강력한 대책을 내놓을 경우 집값상승 분위기에 제동이 걸릴 것으로 예상하면서도 `한번 오른 집값이 쉽게 떨어지지는 않을 것`이라는 것이 대체적인 반응이었다.
◇정부대책 지켜본 후 매도여부 결정.. 매도·매수자 `관망세`
서울 강남권 주요 지역의 경우 매도희망자들이 정부대책을 지켜본 후 매도여부를 결정하겠다는 의사를 보이며 매물을 거둬들이고 있어 매물 부족속에 호가강세가 지속되고 있다.
대치동 에펠공인 관계자는 "집주인들이 매물을 거둬들이고 있고, 매수희망자도 주춤한 상황이기 때문에 거래없이 호가강세만 유지되는 상태"라고 전했다.
신천동 진주공인 관계자는 "매도자들이 급하게 팔려고 하지 않고 막상 팔려는 사람들도 세금을 계산해 본 후 부담으로 인해 계약을 보류하는 경우가 많다"면서 "정부의 2.17 간담회 이후 분위기가 크게 달라진 것은 없지만 가격이 높게 형성돼 매수자들도 선뜻 구입에 나서지 않고 있어 가격상승세는 주춤해진 상황"이라고 말했다.
판교신도시 개발여파로 최근 중대형아파트값이 급등한 분당, 용인 등도 거래침체가 지속되는 가운데 판교 중대형 아파트용지 분양을 잠정 보류한 것에 대한 것보다는 정부가 향후 어떤 강력한 대책을 내놓을지에 대해 관심이 집중되고 있다.
분당 야탑동 이레공인 관계자는 "매도희망자들이 세금부담분을 호가에 전가시키고 가격 제한선을 정해두고 매물을 내놓기 때문에 가격오름세가 지속되고 있다"면서 "가격이 한두달 사이 단기간에 급등했다는 경계심리로 당분간 숨고르기에는 들어가겠지만 매도자들이 거래우위에 있는 분위기가 쉽게 바뀌지는 않을 것 같다"고 밝혔다.
서현동 시범공인 관계자도 "정부의 2.17 부동산간담회가 이 지역 아파트시장에 심리적으로 미치는 영향은 아직까지 없다"면서 "정부의 부동산정책이 신뢰를 받지 못하고 있는 데다 가격이 많이 오른 상태에서 급하게 매물을 싸게 내놓을 사람이 누가 있겠가"라며 회의적인 반응을 보였다.
◇"정부 특별한 대책 없으면 강남·분당 등 주변 집값상승세 확산될 것"
분당과 용인의 집값 상승으로 지난달말부터 동반강세를 보이고 있는 평촌지역도 거래침체속에 매도·매수희망자들이 집값추이를 지켜보는 상황이 이어지고 있다.
평촌신도시 동아건영부동산 관계자는 "정부가 특별한 대책을 내놓으면 집값이 하향세로 돌아서겠지만 만약 그렇지 않고 강남이나 분당 아파트값 오름세가 지속된다면 평촌지역 아파트값도 동반상승세를 나타낼 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
중개업소 관계자들은 조만간 장마철이 시작돼 아파트시장이 비수기에 접어들면 급등한 가격의 횡보합세가 지속될 수밖에 없을 것으로 내다봤다.
용인 상현동 성진공인 관계자는 "조만간 여름비수기에 접어들고 정부가 8월말까지 대책을 마련하겠다고 밝힌 상태이기 때문에 당분간 매도·매수희망자들의 눈치보기가 지속될 전망"이라며 "거래부진이 계속 이어지게 되면 최근 급등한 가격이 비수기가 끝날 때까지 시세로 굳어질 가능성도 높다"고 밝혔다.
한편, 부동산업계는 판교 중대형아파트 공급이 현재 계획보다 늘어나더라도 분당이나 용인 등 주변지역 중대형아파트값을 진정시키는 효과는 극히 미미할 것으로 내다봤다.
용인지역 중개업소의 한 관계자는 "용인지역에 중대형 아파트가 적은 것이 아님에도 불구, 최근 몇개월 사이에 최소 수천만원씩 급등한 것은 매수세가 한꺼번에 몰린 영향이 크다"면서 "매수세가 다시 몰릴 경우 판교에 중대형아파트를 몇천가구를 더 짓는 대책을 내놓더라도 주변 아파트값 안정에는 별다른 영향을 미치지 못할 것"이라고 예상했다.
