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- 투자용 해외부동산 허용..세금은 어떻게?
- [이데일리 김수헌기자] 정부가 다음주부터 해외에 거주하지 않아도 임대수익이나 시세차익 등을 노린 투자용 해외 부동산(주택 토지 등)취득을 허용하기로 함에 따라, 이들 부동산에 대한 보유 양도 상속 증여세 등 세제적용 문제에 관심이 쏠릴 전망이다. ◇해외 부동산 양도차익, 국내외서 세금 다 내야 하나 양도차익 과세의 큰 원칙은 이렇다. 해외 부동산 양도차익에 대해서도 국내에서 과세한다. 그러나 해외에서 양도세를 냈다면 이 금액만큼은 빼준다. 외국 납부세 공제제도라는 것이다. 과세는 실거래가 기준이다. 국가간 조세협약에 따라 다르기는 하지만 대부분 나라의 경우 이렇다는 것이 재정경제부의 설명이다. 해외주택을 판 국내인에 대해 양도세 과세를 할 때는 1주택자 비과세 대상인지, 시가 6억 초과주택 보유자인지, 다주택자 중과세 대상인지를 따지지 않는다. 실거래가에 따른 양도차익에 따라 9%~36%의 세율을 적용하면 된다. 해외주택을 2채 갖고 있다고 해서 국내과세시 다주택자 양도세 중과를 적용하지도 않지만, 3년 이상 보유했다고 해서 비과세 해주지도 않는다는 것이다. 해외에서 낸 세액은 국내 세액에서 빼주기는 하지만, 해외세액이 국내세액보다 많다고 해서 세금을 돌려주지는 않는다. 그냥 국내에서 세금을 안낼 뿐이다. ◇보유세는? 해외주택, 국내주택과 합산되나 양도세에서 언급한대로 국내주택 수와 해외주택 수를 합산하지는 않는다. 해외주택을 몇 채 갖고 있건 국내에 1채밖에 없다면 1주택자다. 해외주택 때문에 양도세 중과대상이 되지 않는다. 보유세인 재산세는 국내에서 내지 않는다. 따라서 해외주택이 얼마이건, 몇채를 갖고 있건 종부세 대상이 되는 것도 아니다. ◇상속세나 증여세를 내는 기준은 상속세는 죽은 사람이 한국 내 주소나 거소(居所)를 둔 `거주자`냐, 아니면 해외에 사는 `비거주자`에 따라 다르다. 죽은 사람이 거주자면 상속해 주는 재산이 국내 것이건 해외것이건 무조건 우리나라가 과세를 한다. 그러나 비거주자면 국내 재산을 상속해 줄 때만 과세를 할 수 있다. 증여세는 상속세와 달리 `증여를 받는 사람` 기준이다. 증여받는 사람이 거주자면, 당연히 국내 과세다. 비거주자라면 재산을 주는 사람이 거주자건 비거주자건 상관없이 해외에서 증여세를 낸다. 예컨대 아버지(거주자)가 유학중인 아들(비거주자)에게 해외주택을 증여한다면 해외에서만 증여세를 내면 된다. 그러나 예외도 있다. 만약 그 나라가 증여세 과세제도가 없어 세금을 물지 않아도 된다면, 이 경우 우리나라가 과세할 수 있다. 즉 증여세는 해외 또는 국내 중 한 군데서는 반드시 물어야 하는 셈이다. ◇100만 달러 주택을 샀다가 160만 달러에 팔고 다시 부동산에 투자한다면 100만달러짜리 집을 샀다가 집값이 올라 160만 달러에 팔았어도 다시 부동산을 산다면 100만 달러 한도적용을 받는다. 60만 달러는 국내 회수해야 하는 것이다. 다만 정부가 지금은 100만 달러를 한도로 정하지만, 2009년 내에 한도를 폐지할 예정이다. 그리고 폐지때까지 순차적으로 한도를 올릴 예정이기 때문에, 부동산을 팔 때 한도를 적용받으면 된다. 해외부동산을 취득한 뒤 명의변경을 하면 사실 국내 감독기관이 적발하기 어렵다. 그래서 취득 뒤 2년마다 계속 보유증명을 할 수 있는 서류를 내도록 정해졌다. ◇100만 달러 이내면 여러 나라 주택을 사도 되나100만 달러는 동일인이 부동산 취득을 위해 국내에서 해외로 보내는 송금잔액기준이다. 예컨대 미국에 60만달러, 태국에 40만달러 짜리 주택을 각각 살수 있다. 또 부부는 동일인이 아니므로 각각 송금잔액 100만 달러 한도내에서 해외부동산 취득이 가능하다. 기존에 해외에 주거용 주택을 갖고 있는 사람이라면 이 주택 금액과 새로 구입하는 투자용 부동산 금액을 합쳐 100만 달러 한도에 걸린다.
- 두산산업개발, 실적개선 긍정적 `매수`-한화
- [이데일리 이진철기자] 한화증권은 15일 두산산업개발에 대해 "지난 4월 19일부터 27일까지 홍콩, 싱가포르, 뉴욕지역에서 외국인 기관투자가를 대상으로 기업설명회를 개최했다"며 "투자가들 대부분 영업실적의 장기적인 개선 전망에 대해 긍정적으로 평가했다"고 밝혔다. 이어 두산산업개발에 대한 투자의견 `매수`와 목표주가 1만3900원을 유지했다. ◇두산산업개발(011160) -1분기 실적 특이 사항 매출액: 38.1% 증가한 3592억원 기록(4월 18일 잠정실적 공표시의 3433억원보다 4.6% 증가) 원가율: 87.9%로 전년동기대비 2.9%p 개선되었는데 이는 2005년 알루미늄, 유화사업 등 저수익사업부문 매각과 수익성 양호한 자체 및 도급 주택사업, 토목부문(SOC)의 기성고 확대가 주 요인으로 작용. 영업이익: 전년동기의 55억원 적자에서 116억원으로 흑자 전환(잠정실적 공표시의 112억원 대비 3.6% 증가) 경상손실: 87억원으로 적자 지속(잠정실적 공표시의 67억원 대비 29.8% 증가) 신규수주액은 주택 1조2764억원 기록(수주목표 2조8755억원의 44%, 2005년 연간수주액의 51% 달성) -경상손실 20억원 증가 이유(잠정실적 발표시 대비) (주)두산에 대한 지분법평가손실 축소(79억원·17억원)에도 불구하고 매출 채권처분손실(67억원·83억원) 및 재고자산감액손실(64억원)이 확대되었기 때문임. 재고자산감액손실은 2분기에 계상될 예정이었으나 1분기로 앞당겨 계상됨에 따라 2분기 영업외수지의 개선효과 발생 예상. -대형 개발프로젝트 추가 수주 경쟁력 제고 4월 사업규모 9675억원에 달하는 초대형 주택사업 수주(일산탄현 주상복합아파트 사업) 2005년 12월 총사업규모 7천억원에 달하는 대구범어동 위브더제니스사업 성공적으로 분양한 바 있음(분양률 95%) 수도권 및 서울지역에서의 대형개발사업 추가 수주 경쟁력 제고 -해외 투자설명회 성과 4월 19일부터 27일까지 홍콩, 싱가포르, 뉴욕지역에서 외국인 기관투자가를 대상으로 기업설명회를 개최. 투자가들 대부분 동사 영업실적의 장기적인 개선 전망에 대해 긍정적 평가. 주요 질의내용은 영업실적 개선 지속 여부, 자사주 2449만주의 처리 방향, 대우건설 인수 추진 사항, 그룹의 지배구조 개선 전망 등 -대우건설 인수 관련 원론적인 수준에서 언급, 그룹차원에서 적극적인 인수 의향을 가지고 검토 중. (전현식 애널리스트)
- 증시, 투자심리 `움찔`..경제지표 주목
- [이데일리 이진철기자] 국제 유가와 금리, 환율에 이어 원자재값이 주식시장에 주요 변수로 떠오르고 있다. 지난주 주식시장은 미국 금리인상과 한국은행 금융통화위원회, 옵션만기일 등 국내외 빅 이벤트를 무사히 넘기며 사상 최고치를 다시 경신하는 안정적 흐름을 이어갔다. 그러나 주말을 앞두고 미국증시 급락과 옵션만기일의 후폭풍이 맞물리면서 큰 폭으로 하락했다.전문가들은 이번주 주식시장은 전체적인 상승 틀을 깨지 않은 범위에서 조정양상을 이어갈 것으로 전망했다. 다만, 조정의 폭과 속도는 ▲해외증시 동향 ▲외국인 매도 진정여부 ▲환율 및 상품가격 움직임 등에 따라 좌우될 것으로 예상했다. ◇ 글로벌 증시약세·외국인 매도 `부담` 지난주 주식시장은 2주 연속 상승기조를 이어가긴 했으나 전강후약의 반전을 나타내면서 불안감을 나타낸 모습이었다. 업종별로는 금융주내 순환매가 형성된 보험(+7.0%) 업종의 강세가 돋보인 가운데 철강(+2.6%), 기계(+2.6%) 업종이 상승했다. 반면, 은행(-4.5%), 전기가스(-4.4%)업종이 약세를 기록했다. 글로벌 증시의 약세와 외국인 투자가들의 매도공세, 환율과 금리로부터 비롯된 글로벌 리스크 등이 여전히 부담요인으로 작용하고 있다. 김성봉 삼성증권 애널리스트는 "원자재가격 급등이라는 돌발악재가 시장의 변동성을 키웠다"며 "외국인 매도가 현·선물에서 출회되는 만큼 단기적인 조정은 불가피하다"고 말했다. 김 애널리스트는 다만 "외국인 매도가 강화되고 있지만 자사주 매입으로 유입되는 유동성과 은행, 보험 등 최근 꾸준히 순매수를 보이고 있는 기관의 매수세가 버팀목의 역할을 해 줄 수 있을 것"이라고 예상했다. ◇미국 경제지표 꼼꼼히 지켜볼 때 전문가들은 일단 미국을 비롯한 글로벌 증시의 약세 전환이 국내 주식시장에 부담요인으로 작용할 것으로 전망했다. 이번주 체크해야 할 변수로는 미국에서 발표되는 4월 생산자물가지수, 소비자물가지수, 신규 주택착공 건수, 고용동향 등이 꼽힌다. 미 연방준비제도이사회 공개시장위원회(FOMC)가 향후 금리 정책은 거시경제 지표를 바탕으로 결정할 것임을 시사했다. 이에 따라 물가와 고용, 소비 관련 지표에 대한 중요성은 더욱 커질 전망이다. 특히, 물가의 경우 미국 연방준비제도이사회(FRB)의 정책 결정에 영향을 미치는 변수이므로 주의깊게 살펴 볼 필요가 있다.◆미국 주요 경제지표 발표 일정대우증권은 "FOMC회의 결과는 향후 통화정책의 판단은 경제상황에 따라 대응하겠다는 원론적인 입장을 고수한 것"이라며 "미국 증시는 인플레이션 및 경제성장과 관련된 지표가 발표될 때 마다 일희일비할 가능성이 높다"고 밝혔다. 수급상 외국인 매도가 지속여부도 관심사다. 외국인 매도를 받아낼 수 있는 수급 주체가 없기 때문이다. 주식형 펀드로의 자금 유입이 5월 들어 다소 개선되긴 했으나 시장 상승을 주도하기에는 아직 부족한 상황이다. 최근 다시 증가하기 시작한 주식형 펀드로의 자금유입도 투신권의 향후 매수여력을 강화시켜 줄 수 있을지 주목된다. ◇ 조정 가능성 대비, 조정폭은 제한될 듯 전문가들은 일단 해외증시의 불안정을 감안할 때 국내 주식시장도 조정 가능성을 대비할 것을 조언했다. 대우증권은 "이번주 시장대응은 다소 조심스러운 관점에서 접근하는 것이 바람직하다"며 "기술적으로는 코스피 1400포인트까지 조정가능성을 염두에 둘 필요가 있다"고 밝혔다. 한화증권은 "기술적으로는 1440선에 위치하고 있는 20일 이평선 지지여부 확인이 필요하다"며 "주변 변수들의 안정이 확인된 이후 시장 접근에 나서는 것이 좋다"고 말했다. 동양종금증권도 "미국, 일본 등 주요국 증시가 고점대비 3%선의 조정을 보인데 비해 한국 증시는 고점대비 하락 폭이 1% 정도에 불과하다"면서 "주초반 추가 조정 가능성은 열어두는 것이 좋다"고 밝혔다. 그러나 단기 조정을 추세적 의미로 확대 해석할 필요는 없다는 시각도 있다. 삼성증권은 "기술적인 조정을 받더라도 그 폭은 제한적일 전망"이라며 '지지선은 1400선을 전후한 시점에서 형성될 것"이라고 예상했다. 김주형 동양종금증권 스트래티지스트는 "국내 증시가 인플레 리스크와 금리인상에 대한 부담에 직접적으로 노출돼 있지 않고 패턴상 외국인 매도세도 완화될 가능성이 높다"고 밝혔다.이어 "하향조정되던 국내기업들의 이익모멘텀이 2주째 개선되고 있다는 점 등을 감안할 때 우려할 만한 하락세가 전개될 가능성은 낮다"고 말했다. ◇ 저점매수 기회.. 실적호전·금융·내수주 유리 투자전략에 대해선 이익의 가시성이 높은 종목으로 압축할 필요가 있다는 분석이다. 대우증권은 "조선·건설 등 수주산업과 대외변수에 비교적 자유롭고 이익의 안정성이 높은 금융, 그리고 하반기 정보기술(IT) 경기회복을 겨냥해 대표 IT주에 대한 점진적인 비중확대를 권고한다"고 밝혔다. 김성봉 삼성증권 애널리스트는 "업종별로는 상품시장의 강세와 맞물리는 주도주인 소재·산업재에 대한 긍정적인 시각은 계속 유지한다"며 "실적호전 추세가 지속되고 있는 금융주와 환율의 상대적인 수혜를 기대할 수 있는 내수 소비주도 주요 관심종목의 대상"이라고 말했다. 강현철 우리투자증권 스티래티지스트는 "지난주 코스피 조정을 계기로 저점 매수 기회가 발생하고 있다"면서 "시장 접근시 장세 주도적이면서 수급적으로도 유리해 보이는 건설, 유통, 보험, 증권 등을 중심의 매수에 나서는 것이 좋다"고 말했다. 강 스트래티지스트는 또 "중장기 측면에서 바닥권을 통과하고 있는 것으로 보이는 IT주식에 대한 저점 매수 전략도 병행할 필요가 있다"고 덧붙였다. 임동민 동부증권 애널리스트는 "최근의 랠리에서 소외된 의약품업종에 관심을 갖는 것도 좋아 보인다"며 "펀더멘털이 양호한 의약품, 바이오 업체들을 선별해 관심을 가질 필요가 있다"고 밝혔다.아울러 대외변수의 불안정에 상대적인 강점을 보유한 유통업종도 종목별 투자대안으로 꼽았다. ◇ 코스닥, 테마보다 실적 뒷받침 종목 유리 한편 코스닥 시장은 상승탄력이 둔화된채 지수가 조금씩 밀려나는 양상이다. 최근 강세를 보여왔던 인터넷 관련 주들이 약세로 전환됐었으며, 환율과 유가에 부담을 느끼는 IT관련주들은 약세가 지속되고 있다. 그러나 최근 코스피 시장에서 건설주들이 강세를 보이면서 실적 모멘텀과 저평가 메리트가 있는 코스닥 중소형 건설주로 매기가 확산되는 모습을 보였다. 코스닥 시장내 중소형 건설주인 쌍용건설, KCC건설이 지난주 코스닥 시장의 약세에도 불구하고 상승세로 마감했다. 코스피시장에서 강한 상승세를 나타나고 있는 통신서비스 업종의 영향으로 LG텔레콤도 동반 강세를 나타냈다. 한화증권은 다음주 코스닥지수를 670~695선으로 전망했다. 대우증권은 코스닥 지수를 670~720선으로 예상했다. 이영곤 한화증권 애널리스트는 "선조정 받았던 종목들이 개별적으로 반등을 시도하고 있으나 반등 탄력은 크지 않다"며 "당분간 리스크 관리에 주력하면서 순환매에 대비하는 자세가 필요하다"고 밝혔다. 이어 "시장의 안정을 확인한 이후에 시장 접근에 나서는 것이 바람직하다"며 "낙폭이 큰 종목과 자산가치가 우량한 종목 등 안정적 포트폴리오를 구성하라"고 말했다. 신민석 대우증권 애널리스트는 "코스닥 시장은 거래소 시장대비 외국인 매매에서 자유로운 모습을 보이고 있지만 1분기 실적 마감을 앞두고 있다"며 "단기 테마별 접근보다는 실적이 뒷받침되는 종목군을 중심으로 관심을 가져야 할 시점"이라고 밝혔다.
- 정치·부처논리에 밀린 저출산대책…`또 실기` 우려
- [이데일리 이정훈기자] 우리나라 합계출산율이 1.08명까지 떨어져 `저출산 재앙`이 우려되는 가운데 정부가 야심차게 추진해온 저출산대책이 정치논리와 부처논리에 밀려 표류할 조짐을 보이고 있다.합계출산율이 2명 아래로 떨어진 지난 84년 이후 20년간 방치해온 출산장려정책이 더이상 늦춰질 경우 `뒷북만 치는` 식의 실기를 범할 수 있다는 우려를 낳고 있다. ◇`백화점식` 대책..발표시기도 매번 `말바꾸기`정부는 이미 마련해놓고 있는 저출산대책의 기본 골격을 보면, 가히 `없는 것 빼곤 다 있는` 백화점식 대책이라고 말할 수 있을 정도다.저출산대책은 크게 9개의 기본 과제를 설정하고 그에 따른 세부 추진과제를 정하고 있다. 굵직굵직한 추진과제만 해도 50여개에 이른다.주요한 추진과제로는 ▲인구, 가족 및 양성평등관련 교과서 보완 및 개편 ▲청년실업 해소를 위한 일자리 마련 및 고용안정화 대책 마련 ▲결혼 지원을 위한 주택지원금 차등지원 ▲출산희망 불임부부의 경제적 부담 완화 및 불임휴가제도 도입 등이 있다.또한 ▲유사산 휴가제 및 태아검진 휴가제 도입 ▲부적절한 인공임신중절 예방 ▲산모도우미 가정방문 서비스 ▲아동 입원시 건강보험에서 본인부담 진료비 면제 ▲영유아 보육료, 교육비 지원 확대 ▲자녀 교육비 부담 경감 ▲출산, 자녀관련 세제지원 ▲포괄적 아동수당제 도입 ▲3자녀이상 무주택가정에 국민주택 등 특별공급 ▲산전후 휴가제도 개선 및 육아휴직제도 활성화 등이 총망라돼 있다.이같은 저출산대책 내용을 보면 정부가 저출산 문제 해결을 위해 얼마나 고민했는지 알 수 있긴 하지만, 핵심적인 과제나 중점추진 과제없이 해외 사례 등을 참조해 단순 나열하는 식에 그치고 있다는 지적이 많다.또 하나 문제되는 것은 저출산대책 발표를 둘러싸고 정부 관계자들의 말 바꾸기도 불신을 초래하는 부분으로 꼽히고 있다.지난해 한덕수 경제부총리는 "저출산대책을 12월 정기국회에서는 처리하기는 어렵겠지만, 몇 가지 사항들을 검토해서 11월말까지 결정할 수 있는 형태로 만들어내겠다"고 밝힌 바 있다.그러나 이후 저출산대책 발표는 이유없이 미뤄졌고 연초 대책 발표를 계획했던 보건복지부는 대책을 빼놓은 채 재원 마련대책만 발표했다.또 통계청의 합계출산율 잠정 발표가 난 후 부랴부랴 "다음주중 저출산 종합대책을 내놓겠다"고 대응했지만, 이 역시 지방선거 부담과 부처간 이견 등을 이유로 6월로 늦춰지고 말았다. ◇`정치에 밀리고 부처논리에 치이고`..대책추진 난항이처럼 대책 발표가 계속 늦춰지고 있는, 엄청난 재원이 소요되는 만큼 여당이 정치적 부담이 크다는 점과 부처간 입장 차이가 크다는 점이 동시에 작용한 탓으로 볼 수 있다. 저출산대책 추진을 위해 올해 편성된 예산을 제외하고 추가로 필요한 재원 10조5000억원중 세입확보로 4조9000억원, 세출삭감으로 5조6000억원을 확보할 계획이지만, 세입확보나 세출삭감 모두 국민 개개인이나 지자체의 이해관계가 맞물리다보니 합의가 쉽지 않은 상황이다. 특히 종합대책 발표가 지연되는 과정에서 구체적인 추진과제들이 하나 둘씩 알려져 대책 자체가 `새롭지 않은` 것으로 전락함에 따라 재원대책이 전면에 부각될 수 밖에 없는 것도 부담스러운 측면이다.부처간에도 입장 차이가 있는데, 대표적인 것이 아동수당제 도입, 다자녀 가정에 유리한 쪽으로의 세제 개편, 다자녀 가정에 대한 주택대출 등 인센티브 부여 등이다.아이가 3세가 될 때까지 부모에게 매달 10만원 정도를 지급하자는 아동수당제는 보건복지부가 도입을 추진하는 것으로 보육시설에 보조금을 주는 대신 수당에 주자는 것인데, 이에 대해 여성가족부는 보조금 지급을 주장하며 맞서고 있다.다자녀 가정에 유리한 세제 개편을 위해 재경부는 소수공제자 추가공제 폐지를 추진하다 여권과 여론의 압박에 밀려 `검토하지 않는다`며 후퇴했지만, 복지부에서는 `당장 추진해달라`고 요구하고 있다.다자녀 가정의 주택마련 지원에서도 복지부는 생애최초구입자금대출 지원을 확대하고 국민주택 특별공급, 청약시 가점 부여 등을 요청했지만, 건교부에서는 "현실적으로 쉽지 않고 시간이 걸린다"며 확답을 피하고 있다.이같은 갈등은 대책 마련 초기에 부처간 사전협의가 부족했던데다 이런 저런 대책을 마구잡이식으로 포함시킨데 따른 불가피한 결과로 볼 수 있다는 지적이다. 또한 주로 보육과 출산 등에 집중된 정부 대책이 경제적 불안이나 교육비 부담 등을 우려하는 젊은층 사이에서 실효성을 가질 수 있을지도 의문스러운 부분이다.이밖에도 정부가 수요와 효과 분석을 제대로 못해 당초 도시근로자 평균소득의 80% 이하를 대상으로 불임시술 지원을 계획했다가 신청자가 적어 뒤늦게 대상 범위를 평균소득 130% 이하로 확대하는 일까지 생겼다.◇`1년, 그리고 또` 연기 불가피..정책실기 `우려`정부의 저출산 대책이 이렇게 혼선을 빚고 있지만, 대책 마련을 위한 법적 기반인 저출산 고령사회기본법은 이미 지난해 5월 제정됐고 민관합동 저출산 고령사회위원회도 지난해 9월 발족했다.기본법 제정 이후 1년을 대책 마련에 허비했지만, 아직 구체적인 최종안이 마련되지 못한 셈. 실제 제도적 장치들을 실행하기 위한 재원마련 대책은 가을 정기국회에 제출될 2006~2010 중장기 재정운용계획에 맞춰 확정될 예정이다.결국 출산율은 기하급수적으로 떨어지고 있지만, 이에 대응하는 정부의 정책은 제대로 좇아가지 못하고 있다. 한 정부 고위 관계자는 "저출산 대책을 지금 당장 마련한다고 해도 실제 효과는 빨라야 10년 정도 후에야 나올 수 있다"며 "더구나 지금 대책 마련이 1년 정도 늦어진다면 효과가 있을지 자신할 수 없는데다 효과도 더 늦게 나타날 수 밖에 없다"며 우려를 표시했다. "80년대 초반 우리나라 합계출산율이 이미 2명 아래로 내려갔지만, 정부에서는 그때까지도 공무원들을 미국에 보내 출산억제정책을 공부해오게 했다"는 변양균 기획예산처 장관의 발언처럼 또다시 정책 실기가 나올 수도 있다.
- "판교당첨..목돈 없으니 지하방으로 이사할 각오"
- [오마이뉴스 제공] 판교에 몸을 던지다 "아싸, 붙었어." 대학 입시 합격자 명단 발표 현장을 연상케 했다. 성남에 살고 있는 김경숙(40)씨는 4일 오후 2시, 대한주택공사의 모델하우스 앞 판교 중소형 당첨자 명단에서 남편 이름을 확인하는 순간 환호성을 질렀다. 당첨 사실을 알고 왔지만 막상 이름을 보자 흥분을 감추지 못했다. "여기 오는데 어찌나 흥분이 되는지, 가슴이 막 뛰는 거예요." 김경숙씨 남편 노아무개(47)씨는 경기 성남 거주자로 40대 이상에 10년 무주택자다. 최우선 대상인 셈. 거기다 청약저축을 10년 넘게 불입했다. 그 금액만 해도 1340만원. 아파트 당첨은 남편 이름으로 됐지만, 실제 판교 당첨은 김경숙씨가 이뤄낸 작품이다. 그는 판교를 위해 몸을 던졌다고 자신 있게 이야기했다. "판교 분양을 한다는 이야기를 3~4년 전쯤 듣고, 오직 판교만 생각했어요. 판교 보도가 나오면 다 보고, 분양 대금을 마련하기 위해서 거기에 맞춰 적금과 계를 들었지요." 김씨는 성남에 있는 한 병원에서 청소를 하고 있고, 남편은 철재가구를 만드는 공장에 다니고 있다. 김경숙씨는 월세와 전세를 전전하며 남의 집 생활을 한지 17년 만에 내 집 마련의 꿈을 이뤘다. "제가 계속 '판교, 판교'하니까 남편이 당첨 안 되면 쓰러지는 것 아니냐고 걱정까지 하더라고요. 그래도 꼭 될 거라고 확신했어요." 그러나 걱정이 없는 것은 아니다. 남편과 자신이 부지런히 일하지만 고1, 중2 아이들 교육시키고 살기에는 경제 상황이 빠듯하기 때문이다. "얼마나 돈을 준비했냐"고 묻자 "필요한 돈의 1/3(1억 1000만원)를 마련했다"면서 "나머지 돈을 어떻게 만들지 머리가 복잡하다"고 말했다. "우선 7년~8년은 전세를 놔야 할 것 같아요. 그리고 당장 전세도 2000~2500만원 정도로 줄이고요. 지하방으로 갈 각오까지 하고 있어요. 이제 두려울 게 없죠." 확장, 해야 하나 말아야 하나 판교 당첨자 발표와 함께 4일 모델하우스가 일제히 공개됐다. 2073:1로 민간아파트 중에서 가장 높은 경쟁률을 보였던 동판교 풍성 신미주 아파트와 서판교 최고의 입지를 자랑하는 한림 아파트는 인기를 반영하듯 첫날부터 당첨자들로 붐볐다. 두 업체 모두 발코니 확장 마케팅에 공을 들였다. 33평이 8평 이상 늘어나 40평 대의 분위기를 연출할 수 있다는 도우미들의 설명에 소비자들은 귀를 쫑긋 세웠다. 발코니 확장 비용으로 30평대의 경우 1500만원에서 2000만원까지 추가 비용이 든다. 하지만 발코니 확장이 꼭 좋은 것만은 아니라는 지적도 있었다. 한림 아파트 34D형 당첨자인 60대 주부(송파구 잠실 거주)는 모델 하우스를 둘러보고는 "양파망 하나 놓을 곳도 없고, 장독 하나 놓을 곳이 없네. 살림하는 입장에서 보면 꽝이야"라면서 불만을 나타냈다. 그는 "지금 우리 집도 남향 아파트인데 경험상 발코니 확장이 꼭 좋은 것만은 아니다"면서 "아무리 온돌을 깔아도 겨울에는 열 손실이 많고, 여름에는 덥지"라고 말했다. 옆에서 함께 모델하우스를 둘러보던 남편은 이렇게 중얼거렸다. "확장, 해야 하나 말아야 하나." 거실 발코니 확장으로 빨래 건조 공간이 사라지는 것도 문제였다. 이 때문에 건설업체들은 방 3개 중 하나의 발코니 공간을 남겨두고 확장 공사를 하는 옵션을 제시하기도 했다. 판교 절대 투자가치 있다? '불법 거래 행위자 : 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금' 판교 모델하우스 주변에는 빠짐 없이 건설교통부의 '경고문'이 세워져 있었다. 이 뿐 아니라 당첨자에게는 중부지방국세청 명의의 '불법 거래자 및 투기 혐의자 세무조사 안내문'이 전달됐다. 하지만 판교 모델 하우스 주변에는 '투자 상담' 안내문을 배포하는 모습이 여기저기에서 눈에 띄었다. 안내문에는 다음과 같이 적혀 있었다. '판교 절대 투자가치 있다.' 판교 모델하우스에서 만난 건설업체 관계자는 "판교에 투자할 가치가 충분하다"서 "10년 전매 금지는 다음 정권에서 반드시 바뀔 수밖에 없다"고 자신했다. 그는 "건설업체에 이렇게 저렇게 묶여 있는 사람들이 가족들을 포함하면 1000만명에 육박하는데 정부가 마냥 옥죌 수는 없는 것 아니겠느냐"면서 "판교는 되기만 하면 로또"라고 말했다. 하지만 회의론도 만만치 않다. 10년 전매금지가 고수될 경우 대출 이자가 시세 차익 보다 높아 재미를 못 볼 수 있다는 분석도 있다. 판교를 위해 몸을 던진 40대 주부, 15년(180회) 동안 한결 같이 청약저축을 부어 주공아파트 33평에 당첨된 70대 노인. 언론 보도만 믿고 청약했다가 실제 모델 하우스를 보고 "실망"이라고 말하는 60대 부부. 내 집 마련의 꿈꾸는 서민들에게 판교는 선망의 대상이자 엄청난 시세차익을 안겨주는 로또요, 아파트 가격을 들썩이게 하는 공적이다. 4일 하루 청약을 접수했던 수도권 46만7000명은 판교 때문에 울고 웃었다.
- ‘판교 당첨’ 9428명이 알아야 할 것
- [조선일보 제공] 치열한 청약경쟁이 벌어졌던 판교 신도시 아파트 당첨자 9428명의 명단이 4일 발표돼 10일부터 계약에 들어간다. 대한주택공사가 짓는 공공분양 아파트 당첨자는 오후 2시부터 주공 홈페이지(www.jugong.co.kr)와 모델하우스에서 확인이 가능하다. 민간 분양 아파트 당첨자는 해당 건설사 홈페이지에서 오전 9시부터 확인할 수 있다. 당첨자 발표시 확정된 동호수도 함께 공개된다. 모델하우스의 경우, 민간주택은 4일 오후 2시, 주공은 오후 3시부터 1주일간 당첨자에게만 관람이 허용된다.모델하우스 관람 오늘 오후부터 1주일간 당첨자에게만 보여줘 계약 민간 분양은 10일부터 “발코니 개조할지 결정을” 돈 모자랄땐 최고5000만원 대출상품 나와 주공은 주택기금서 지원도 포기해야 할 것 전매 들키면 징역 또는 벌금 10년간 주택청약 당첨 불가능 ◆10일부터 계약=민간 분양 아파트 계약은 10일부터 해당 업체의 견본주택에서 실시된다. 풍성주택·EG건설·한림건설은 10~15일, 건영·대광건영·한성은 10~12일 계약을 받는다. 민간임대아파트 계약일은 15∼17일이다. 주공아파트는 임대가 29일부터 6월 12일, 분양아파트는 29일부터 6월 15일까지 계약을 받는다. 계약금은 민간 분양아파트가 총분양가의 20%. 평형에 따라 5036만(23평형)∼8200만원(33평형)선이다. 주공 분양아파트는 분양가의 15%에 해당하는 3400만∼5600만원의 계약금을 준비해야 한다. 계약시에는 주민등록등·초본, 인감증명서, 인감 등이 필요하다. 계약할 때 발코니 개조 여부도 결정해야 한다.◆계약금 및 중도금 대출=계약금이 부족한 당첨자를 위해 계약금 대출 상품도 나왔다. HK저축은행 등은 계약금의 70%까지, 최고 5000만원까지 대출해 준다. 하지만 금리가 9%로 비교적 높다는 점이 단점. 다만 중도상환 수수료는 없으며 6개월 단위로 대출연장이 가능하다. 중도금은 건설사의 보증으로, 시중은행에서 연 금리 5~6%로 대출받을 수 있다. 아파트 분양가가 3억원 이하이면서 부부합산 연소득이 3000만원을 넘지 않는다면 연 5.7%의 생애최초 주택자금대출을 받을 수 있다. 하지만 대광건영 23평형과 주택공사 24평형만 대상이 된다.주공 아파트 중 일부는 국민주택기금도 지원받을 수 있다. 분양아파트는 전용 75 ㎡(22.7평형) 이하는 입주 시점에 5500만~7500만원 대출을 해준다. 임대아파트도 10년 후 분양전환받을 때 7500만~1억2000만원을 연 5.2%에 빌려준다. <!--google_ad_section_end-->◆10년간 분양권 전매 금지=금융결제원과 건설교통부, 행정자치부는 과거 당첨 사실, 무주택 여부, 이중당첨 등 자격을 검증해 부적격자를 가린다. 부적격 당첨자로 통보되면 통보일로부터 14일 이내에 부적격 사유를 해소할 수 있는 입증서류를 제출해야 한다. 만일 이를 입증하지 못하면 해당 주택은 순번에 따라 예비당첨자에게 당첨기회가 돌아간다. 당첨자는 4일 이후 10년간 주택청약을 하더라도 당첨을 받을 수 없다. 임대주택 당첨자도 투기과열지구 내에서 5년간 1순위 자격을 갖지 못한다. 당첨이 됐지만 계약을 포기하면 같은 제한을 받게 된다. 특히 전매금지기간(10년) 내 미등기 전매자는 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금이 부과된다. 적발되면 계약이 취소돼 사실상 ‘당첨 무효’가 된다. ◆8월에 중대형 분양=판교 신도시의 중대형 분양은 8월에 실시된다. ?전용면적 25.7평 초과 중대형 분양주택 4993가구 ?25.7평 이하 1774가구 ?민간 중형임대 397가구 등 총 7164가구가 공급된다. 판교 단독주택 2078가구는 올해 이후, 국민임대 5784가구(전용 18평 이하)·공무원 임대 473가구·전세형 임대 2085가구·주상복합 1266가구 등 9608가구는 내년 이후 공급된다. <!--E_ARTICLE_CONTS--><!!--bodyend--><!--S_ARTICLE_AUTHR-->차학봉기자 hbcha@chosun.com
- (크레딧리포트)잇단 사고..PF괴담 현실화 징후인가
- [이데일리 강종구기자] ABS시장의 절반을 차지하고 있는 프로젝트파이낸싱(PF) ABS 시장에 기분 나쁜 일들이 심심치 않게 발생하고 있다. 사업승인이 지연되거나, 시행사 부도가 발생하는 등 올들어 사고가 속출하고 있는 것. (이 기사는 이데일리 유료뉴스인 `마켓플러스`의 (크레딧리포트) 코너를 통해 5월 2일 오후 9시 43분에 이미 게재됐습니다)아직까지는 큰 문제없이 마무리되는 분위기이지만 채권시장에서는 지난해 감돌았던 PF 괴담이 현실로 나타나는 것 아니냐며 촉각을 곤두세우고 있다. 최악의 경우 시행사가 아닌 시공사가 부도처리되고, 이로 인해 ABS의 연쇄부도가 발생하거나, ABS시장 전체가 침체되는 것 아니냐는 것이다. ☞(관련기사 참조)부동산PF 괴담, 채권시장 떠돈다◇ 잇달아 터지는 불길한 사고들..올해만 6건채권평가사인 KIS채권평가에 따르면 올들어 PF 론(Loan) ABS의 위험발생 사례는 금융감독원에 공시된 것만 6건에 달한다. 이중 3건은 사업승인 지연 등 사업위험과 관련된 것이고, 나머지 3건은 부도 등 시행사와 직접 관련돼 있다. ▲사례 1: 시행사인 제이에스건설은 평택시 용이동에 아파트를 신축·분양키로 하고 운영자금과 부지매입대금 등으로 우리은행에서 340억원(1차유동화)과 180억원(2차유동화)를 대출했다. 원리금 상환을 하지 못할 경우 시공사인 대우건설이 승계한다는 조건이다.우리은행은 대출채권을 특수목적회사(SPC)에 양도해 유동화했고, 이는 우리투자증권과 미래에셋증권이 나누어 인수했다. 그러나 제이에스건설은 업무약정서에 정한 때까지 사업승인과 분양승인을 따내지 못했다. 사업승인을 얻지 못해 시행사에게 채무불이행 사유가 발생했으니 강제조기상환이 가능해 진 것. 그러나 6월말까지 인허가 취득 유예기간을 주는 것으로 문제가 봉합됐다.▲사례 2 : 진해우림 유동화사채는 분양계획이 변경되는 바람에 약정 위반이 발생했다. 시행사인 디앤에스는 농협중앙회에서 380억원의 대출받아 경남 진해시 이동에 아파트와 근린생활시설을 짓기로 했다. 농협의 대출채권은 현대증권이 양수했고, 현대증권은 SPC에 다시 넘겨 유동화사채를 발행했다. 시공사인 우림건설이 디앤에스의 대출채무에 대해 연대보증을 섰다. 그러나 대주(진해우림유동화)의 사전동의없이 분양계획이 5회에서 6회로 변경됐고, 이느 조기상환 사유에 해당했다. 다행히 대출원리금 상환에 큰 무리가 없다는 판단이 내려져 사후 동의로 문제가 해소됐다. 신용평가사인 한국기업평가와 한국신용평가는 "우림건설의 자체 신용등급 변화가 없다면 유동화사채의 등급변동도 없을 것"이란 의견을 구두로 보냈다. ▲사례 3 : 피앤에스유동화사채는 저조한 분양률이 문제가 돼 결국 강제조가상환에 들어간 경우다. 성남시 분당구 정자동에 노인복지시설 신축사업을 진행한 시행사 토마스하우스는 기존 대출금 상환을 위해 신한캐피탈에서 400억원을 대출받았고, 이 대출채권은 SPC를 통해 유동화됐다. 그러나 토마스하우스는 취득세와 등록세 체납으로 분당구청으로부터 5억여원 규모의 예금계좌에 대해 채권압류통지서를 받았다. 채권자집회 결과 강제조기상환에 들어가기로 했고 현재 담보 부동산에 대한 공매가 진행중이다. 이 건은 시공사인 현대리모델링이 연대보증이나 채무인수를 하지 않고, 순전히 분양실적에 따라 상환이 되는 구조였다. 결국 분양 실패가 문제였다. ▲사례 4: 시행사가 부도 등의 이유로 채무불이행에 처한 경우도 올해 3건이 발생했다. 모두 시공사가 연대보증을 섰거나 채무를 인수해 ABS원리금은 정상적으로 지급됐다. 부산시 진구 부전동에 복합상가 신축사업 시행사를 맡은 알디에스는 만기가 도래한 대출 원리금을 상환하지 못했다. 대출채권은 SC제일은행이 SPC인 서면플라자유동화전문 유한회사로 넘긴 상태였다. 이로 인해 시공사인 포스코건설이 원금 308억원과 이자 5억여원인 채무를 인수하고 원리금을 갚아줬다. 베스티윙씨앤디가 시행사이고, SK건설이 시공을 맡은 광주광역시 서구 풍암동 아파트 신축사업도 비슷한 사례다. 350억원 규모의 대출채권 만기가 2월 21일 도래했지만 시행사는 원리금 상환을 하지 못했고, SK건설이 채무를 인수했다. 1390억원의 유동화사채를 발행한 선우유동화는 시행사중 하나인 비젼베이스가 당좌예금부족으로 부도처리되면서 문제가 됐던 경우다. 비젼베이스의 대출채권 550억원에 대해 연대보증인인 대림산업이 상환의무를 지게 됐다. ◇ PF ABS 발행증가는 곧 시공사의 우발채무 증가 지금까지는 다행해 사안이 경미했거나, 시행사의 문제를 신용도가 튼튼한 시공사가 해결해줬다. 그러나 전문가들이 정말로 걱정하는 상황은 바로 시공사가 부도처리됐을 때다. 아무래도 대형 우량 건설사보다는 중소형이면서 신용등급이 낮은 건설사가 우려의 대상이다. 주택건설 경기가 악화될수록 우려는 더욱 깊어질 수 밖에 없다. 시공사가 부도처리되면 문제는 일파만파로 확산될 소지가 크다. 대부분 PF-ABS는 시공사가 연대보증을 서거나 채무인수를 하는 조건이 걸려 있고, 한 건설사가 시공을 맡은 사업이 여럿인 경우가 보통이기 때문이다. 예를 들어 한 시공사가 부도처리될 경우 그 시공사와 관련된 모든 PF ABS는 한꺼번에 채무불이행 위험에 처할 수 있다. 또 특정 PF ABS에서 생긴 문제가 시공사를 매개로 전혀 다른 PF ABS로 전염될 수 있다. 시공사가 같은 PF ABS가 공동운명체인 셈이다. 그러나 건설사가 PF-ABS와 관련해 얼마만큼의 위험에 노출돼 있는지 일반투자자들은 알기 어려워 상황을 더욱 심각하게 만들고 있다. 정환철 KIS채권평가 애널리스트는 "시공사가 선호하는 신용보강방식은 채무인수"라며 "연대보증과 채무인수는 모두 우발채무의 성격을 갖지만, (연대보증과 달리) 채무인수는 재무제표상의 주석사항으로 기록되지 않는다"고 설명했다. 그는 이어 "시장에서 우려하는 부분이 바로 시공사가 부담하는 우발채무 규모"라며 "PF ABS의 발행증가는 곧 시공사가 부담하는 우발채무의 증가를 의미한다"고 말했다. 정 애널리스트는 소개한 실제 사례는 충격적이다. A건설사의 경우 올들어 두 차례에 걸쳐 도시개발 사업을 위해 시행사가 조달한 5500억원의 연대보증 채무를 부담했다. 지난해말 기준 A건설사의 총부채는 3953억원, 자기자본은 2044억원. 결국 우발채무 규모는 총부채규모를 크게 상회하고 있고, 최악의 경우 우발채무가 현실화되면 부채비율은 200% 미만에서 단숨에 400%를 훌쩍 넘어서게 된다. ◇ ABS시장의 45% 차지.."자칫하면 시장 침체로 이어질 수도"PF ABS가 무서운 것은 건설업계 뿐 아니라 문제가 터졌을 경우 개별 금융기관이나 채권시장에 상당한 충격을 가할 수 있기 때문이다. 지난 3월말 기준 ABS 전체 발행액은 3조원 가량(KIS채권평가 기준). 이중 45%를 PF Loan ABS가 차지하고 있다. 카드사 ABS가 급감하고 있는 와중에도 그나마 ABS가 꾸준히 나오고 있는 이유는 바로 PF ABS 발행이 꾸준하기 때문이다. 올해 1분기동안 발행된 규모는 1조3000억원 수준이다. 발행된 PF ABS중 신용등급이 다소 낮은 BBB급은 주로 리테일 시장에서 팔려나가고 있는 것으로 관측되고 있다. 지방의 신협이나 새마을금고 등 영세한 금융기관들이 상대적 고금리 메리트에 이끌려 한편으로는 걱정을 하면서도 손을 떼지 못하고 있는 것. 한국신용정보 관계자는 "요즘 리테일시장에서 팔리는 채권은 대부분 BBB급인 PF ABS라고 보면 틀림 없다"며 "리테일시장에서 PF ABS 비중이 너무 커지고 있어 상당히 우려스럽게 보고 있다"고 말했다. 혹시라도 PF ABS에서 사고가 나 신용등급이 하락하거나 원리금상환이 안될 경우 해당 채권에 투자한 신협이나 새마을금고 등은 상당한 손실을 입을 수 밖에 없다. 한신정 관계자는 "신용등급 하락할 경우 이를 반영해 충당금을 쌓아야 하는데, 영세한 신협이나 금고의 경우 존립 자체가 어려울 수 있다는 이야기마저 들린다"고 전했다. 그렇지 않아도 최근 리테일 채권시장은 비오이하이디스의 투기등급 전락으로 긴장감이 돌고 있는 상황이다. 지난해 리테일 시장에서 대규모로 팔린 비오이하이디스가 투기등급이 되면서 투자자들은 이미 상당한 손실을 입게 됐다. 이와 관련해 일부 증권사들이 비오이하이디스의 신용등급 하락을 막거나 지연시키기 위해 신용평가사에 영향력을 행사했다는 말이 돌기도 했다. 투자기관뿐 아니라 리테일영업을 주로 한 증권사들이 어려움에 봉착할 수도 있다. 팔기 위해 인수한 채권이 팔리지 않을 경우 그대로 떠안아야 하기 때문이다. 자금력이 풍부하지 않은 중소형 증권사나, 차입한 자금을 이용해 리테일 대상 채권을 사들인 증권사들이 문제가 될 수 있다. 자칫 ABS 시장 전체가 침체에 빠질 가능성도 배제할 수 없다. 특정 PF ABS문제가 전체 PF ABS의 투자기피로 이어지게 되면, 발행이 끊기다시피 해 시장규모가 급감할 수 있다.장 애널리스트는 "PF ABS의 급성장과 함께 이에 따른 부작용에 대한 시장의 불안감도 커지고 있는 상황"이라며 "불안감의 최대 원인은 특정 시공사의 부도발생시 ABS의 연쇄부도 및 카드 ABS사태에서 볼 수 있었던 ABS시장 침체로 이어질 수 있다는 우려에 있다"고 말했다.그는 이어 "위험의 현실화 가능성은 결국 건설 업황의 변동에 따라 대형 건설사와 중소형 건설사간에 차별적으로 나타나는 양극화가 진행될 것으로 보인다"며 "건설사별 옥석을 가리는 투자접근이 필요할 것"이라고 덧붙였다.
