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- 지난 5년간 그린벨트 전국적으로 4억평 풀려
- [edaily 윤진섭기자] 개발제한구역(그린벨트)조정계획에 따라 최근 5년간 해제된 그린벨트 규모는 1322.4㎢(4억2만4148평)인 것으로 나타났다.
13일 건설교통부에 따르면 지난 99년 7월 그린벨트조정계획이 확정된 이후 올 4월말 현재 그린벨트가 풀린 크기는 대상 면적 1617㎢(4억8900만평) 가운데 1322.4㎢(81.8%)로 집계됐다.
해제된 곳은 제주, 청주, 춘천, 여수, 전주, 통영, 진주 등 7개 중소도시 1103.1㎢, 집단취락 1089곳 54.8㎢, 단절토지·산업단지·고리원전 주변지역 등 132.2㎢, 지역현안사업ㆍ국책사업(임대주택 포함) 15.5㎢, 일반조정가능지 16.8㎢다. 이에 따라 현재 남은 우리나라의 그린벨트 면적은 4074.6㎢이 됐다.
20가구 이상 중규모 집단 취락 지역 우선해제 대상 1764곳 가운데 지금까지 해제가 안된 곳은 경기도가 421개(총 559곳)로 가장 많고 대구와 인천 등은 140개, 40개로 해제작업이 한 곳도 이뤄지지 못했다. 서울은 9곳중 4곳만 해제가 완료됐다.
건교부 관계자는 "지난해 말까지 1764곳의 중규모 집단 취락지를 모두 해제할 방침이었으나 지방자치단체 사정에 따라 해제가 늦어지는 곳이 많았다"면서 "미해제 취락지 675곳은 연내에 모두 해제할 방침"이라고 말했다.
- 재건축규제 중층아파트, 리모델링도 쉽지 않다
- [edaily 윤진섭기자] 개발이익환수제 시행과 정부의 안전진단 강화 방침에 따라 중층 재건축 추진단지들이 사업에 난항이 예고되면서 리모델링으로 전환을 추진하는 단지들이 늘고 있다.
대표적 강남권 중층 단지인 대치동 은마아파트가 리모델링 사업 설명회를 개최했고, 잠실주공 5단지나 수원 한신아파트 등도 리모델링 전환을 위한 물밑 움직임이 활발하다.
그러나 이들 단지의 리모델링 전환은 기존 재건축 추진위원회가 해체되어야 가능하고, 평형 배분 문제에 따른 주민간 이견을 해소해야 하는 등 걸림돌이 많아, 리모델링 전환 역시 쉽지 않을 것으로 보인다.
10일 업계에 따르면 서울과 수도권에 위치한 중층 재건축 단지 중 리모델링 전환을 추진하는 곳은 강남구 대치동 은마아파트, 잠실주공 5단지, 수원 신반포한신 등 20여곳에 달한다.
◇은마·잠실주공 5단지 등 중층재건축단지, 리모델링 전환 움직임
이들 단지들이 재건축에서 리모델링으로 전환을 추진하는 데는 건설교통부가 중층 단지의 재건축 규제 의지를 강력하게 천명하면서 내부적으로 `재건축이 힘들다`는 불안감이 팽배해 있기 때문이다.
실제 지난해 말 구청에 예비 안전진단을 신청해놓고 3차례나 탈락의 고배를 마신 은마아파트는 건교부가 중층 단지의 재건축 규제를 발표하면서 리모델링 전환 추진 움직임이 활발해지고 있다.
은마아파트의 경우 리모델링을 추진하는 일부 조합원들이 지난 7일 조합원들을 대상으로 리모델링 설명회를 개최했다.
이 자리에서 리모델링 추진위원회는 종전 31평형은 최소 38평형에서 최대 43평형, 34평형은 최소 41평형에서 최대 47평형으로 늘리는 두가지 안을 제시했고, 공사비도 평당 450만원이하로 재건축보다 저렴하다는 점을 강조했다.
리모델링 추진위 김영철 위원장은 "은마아파트의 경우 설령 재건축이 되더라도 종전 용적률 196%에서 34%만 증가가 가능해, 예상 건립가구수가 4500가구 안팎에 그칠 것"이라며 "여기에 소형평형의무비율, 임대아파트건립 등을 감안하면 기존 주택소유자들이 34평형대 이하 중소형평형을 배정받을 수밖에 없다"고 말했다.
이어 그는 "이 같은 상황에서 재건축을 계속 추진하는 것은 무리"라며 "리모델링으로 전환할 경우 34평형은 2억원이상의 수익이 보장되는데, (리모델링)사업을 주저할 이유가 없다"고 덧붙였다.
총 4139가구의 규모로 강남권 고밀도 재건축 추진 단지 중 최대규모를 자랑하는 잠실주공 5단지 역시 일부 주민을 중심으로 리모델링을 추진 중이다. 이들 주민들은 지난해 8월~10월 사이 모두 세 차례의 사업설명회를 개최하고 단지 내에 사무실을 여는 등 리모델링 추진을 구체화하고 있다.
현재 준비모임이 내놓은 리모델링 증가 효과는 ▲34평형→48평형(전용면적 증축효과 14.58평) ▲35평형→49평형(15평) ▲36평형→50평형(15.26평)으로 각각 추산하고 있다. 또 리모델링 비용도 34평형은 1억2000만원, 35평형 1억2250만원, 36평형은 1억2500만원으로 예상하고 있다.
잠실 5단지 리모델링 준비모임 관계자는 "리모델링으로 전환할 경우 소형평형의무비율이나 용적률 제한, 개발이익환수제도 적용 등을 모두 피할 수 있다"면서 "특히 리모델링으로 전환할 경우 중대형 전환이 가능해 이를 통한 아파트 가격 상승도 크기 때문에 주민들의 관심이 높다"고 전했다
◇재건축 추진위 해산·평형 상한선 등 리모델링 추진 난관 많아
하지만 중층재건축단지들이 리모델링으로 돌아서기에는 여러가지 현실적인 장애가 있어 쉽지 않다는 게 업계의 분석이다. 우선 복수 조합 금지가 걸림돌이다. 현행법에선 기존 재건축 조합(추진위) 해산, 청산되지 않을 경우 별도의 리모델링 조합을 만들 수 없도록 돼 있다.
이에 따라 대치동 은마아파트 등 리모델링 전환을 추진하고 있는 일부 단지의 경우 기존 재건축 조합(추진위)의 해산에 총력을 기울이고 있는 실정이지만, 대다수 재건축 조합은 이 같은 요구를 일축, 이에 따른 주민간 마찰이 빈번하게 벌어지고 있다.
실제 은마아파트 리모델링 추진위원회 김영철 위원장은 “지난 7일 사업 설명회가 성황리에 끝나는 등 주민들의 리모델링 전환 요구의 목소리가 크다”라며 “이번주부터 주민동의서를 받고, 50%가 넘을 경우 기존 재건축 추진위원회 해산을 우선적으로 요구할 계획”이라고 밝혔다.
그러나 기존 재건축 조합은 이 같은 분위기에 대해 재건축 추진을 계속하겠다며 리모델링 전환 동의 요구를 일축했다.
은마아파트 재건축 추진위원회 관계자는 “주민 대부분이 재건축을 원하고 있고 재건축이 리모델링보다 장기적으로 유리하다는 것을 알고 있다”며 “재건축을 지속적으로 추진한다는 의견에는 변함이 없다”고 말해, 추진위 해산 등은 없음을 명확히 했다.
평형 증가 상한선도 걸림돌 중 하나다. 현행법에는 리모델링을 통해 늘어나는 평형 상한선은 전용면적의 30%이내. 최대 9평으로 정해져있어 대략 소형(전용 18평 이하)은 4평~5평, 중형(24평~38평)은 8평~9평, 대형(40평 이상)은 9평씩 늘릴 수 있다.
따라서 중형평형 가구가 수혜를 가장 많이 받을 수 있는 반면 상대적으로 이점이 적은 대형평형 소유주나 평형 증가가 크지 않은 24평형 이하 주민들이 리모델링 추진에 반대하는 경우가 많다.
쌍용건설 관계자는 "50평형의 경우 최대 15평(30%)까지 평형 증가를 기대할 수 있지만, 법상으론 9평으로 제한되는 상황"이라며 "이 같은 이유로 대형의 경우 중형에 비해 손해라며 추진에 반대하는 경우가 많아, 리모델링 추진이 어렵다"고 말했다.
이밖에 관공서 허가 여부도 리모델링 추진을 어렵게 하는 요인. 모 건설업체 관계자는 "리모델링을 할 경우 현행보다 아파트 폭이 줄어져야 하는데, 해당 구청은 예전의 재건축 기준에 맞추라며 건축심의위원회 상정 자체를 막는 경우가 허다하다"라고 말했다.
업계 관계자는 "재건축 추진이 까다로워지면서 상당수의 중층 재건축 단지들이 리모델링으로 전환하려고 있지만 실제 사업에 착수한 곳은 2~3곳에 불과하다"라며 "요란스럽게 중층 재건축 단지들이 리모델링 전환을 공언하고 있지만, 사업이 본격화될 경우 여러가지 난관에 봉착해, 실제 사업에 들어가는 곳은 그리 많지 않을 것"이라고 말했다.
- 연기·공주, 평택 투기혐의 추가 세무조사
- [edaily 김상욱기자] 국세청이 토지투기혐의가 발견된 연기·공주 및 평택지역 혐의자 130명에 대한 추가 세무조사에 착수한다.
또 지난 2003년5월 주택가격안정대책 및 2003년10월 주택시장안정 종합대책이후 4월말까지 조사된 투기혐의자는 총 6217명으로 이들에게 5630억원이 추징된 것으로 집계됐다.
국세청은 9일 최근 미군기지 이전과 관련해 토지가격이 급등하고 있는 평택지역과 행정중심복합도시 건설추진으로 위법행위가 발생하고 있는 공주·연기지역에 대해 추가 세무조사에 착수한다고 밝혔다.
국세청은 이미 평택지역의 경우 지난해 5월과 8월 총 169명에 대해 세무조사에 착수한 바 있으며 연기·공주지역은 지난 4월 32명의 투기혐의자에 대한 조사에 들어가 있다.
이번 추가 세무조사 대상은 총 130명으로 ▲평택지역은 79명 ▲연기·공주지역은 51명이다. 이중 평택지역은 양도차익을 적게 신고한 혐의가 있는 토지양도자 59명과 부동산 구입자금 원천이 불분명하거나 취득자금을 수증받은 혐의가 있는 토지취득자 20명이 대상이다.
연기·공주지역의 경우 행정중심도시 예정지역 및 인근지역 토지양도자중 가등기·근저당권 설정방법으로 미등기전매하는 등 위법·탈법행위를 통해 세금을 탈루한 혐의가 있는 26명이 대상이다.
또 관련지역 부동산거래자중 외지인과 연소자 등으로 부동산 취득자금을 수증받은 혐의가 있거나 거래가 빈번한 25명도 조사대상에 포함됐다.
국세청은 이들 지역에 대해 10일 세무조사 사전통지서를 발송하고 17일부터 20일간 세무조사를 진행할 예정이라고 설명했다.
한편 국세청은 지난 2003년5월 주택가격안정대책과 2003년10월 주택시장안정 종합대책이후 올 4월말까지 조사요원 9217명을 투입, 총 48회에 걸쳐 투기혐의자 6217명을 조사한 결과 5630억원을 추징했다고 밝혔다. 이중 조세포탈범 등 73명을 고발하고 법규위반자 1632명을 적발·통보했다고 덧붙였다.
유형별 조사인원 및 추징실적을 보면 ▲행정중심복합도시 건설관련 충청권(9회) 1712명, 1545억원 ▲미군기지이전 관련 평택지역(2회) 169명, 92억원 ▲서울·수도권지역 아파트 및 분양권(12회) 2176명, 2214억원 ▲수도권·충청권 중개업소 단속·조사 등(2회) 810명, 30억원 ▲투기조장 기획부동산업체(3회) 42개업체, 727억원 ▲기타 지방청별 기획조사(20회) 1308명, 1022억원 등이다.
국세청은 이같은 조사결과에도 불구하고 그동안 부동산투기에 대한 사전예방적 역할이 미흡했다며 앞으로는 투기상황에 따라 단계별로 조치하는 투기대책을 마련해 추진한다고 밝혔다.
이에따라 국세청은 투기예상지역과 투기경보지역, 투기발생지역, 국책사업지역 등으로 대상을 분류해 해당 상황에 맞는 조치를 취하게 된다. 가령 투기예상지역으로 선정되면 부동산거래 동향이 중점적으로 분석되며 투기발생지역으로 분류되면 지금과 같은 강력한 세무조사가 실시된다.
또 국책사업지역의 경우 투기예상이나 경보단계라도 투기소득자와 기획부동산업체 등에 대해서는 적기에 엄정대처하게 된다. 이를 위해 현재 가동중인 부동산투기 조기경보시스템과 부동산거래동향파악 전담반의 정보를 활용하게 된다.
한상률 국세청 조사국장은 "부동산투기에 동원되는 자금에 대해서는 강력한 자금출처조사를 실시하고 투기소득에 대한 금융거래 추적조사와 양도대금 사용처 조사도 병행하겠다"고 강조했다.
이어 "지금까지 국세청은 자체적으로 수집한 투기정보에 주로 의존해 왔지만 앞으로는 지역주민의 현장정보가 충분히 전달될 수 있도록 부동산투기신고센터를 설치해 운영키로 했다"고 설명했다.
한 국장은 "신고센터에 접수된 정보는 제보자에 대한 비밀유지를 철저히 하면서 제보내용을 우선적으로 분석, 엄정한 세무조사를 즉각실시할 방침"이라며 "탈세제보에 대해서는 포상금도 지급규정에 따라 보상된다"고 밝혔다.
- 美 빚독촉에 항복.."30년 국채 재발행"
- [뉴욕=edaily 정명수특파원] 존 스노 미국 재무장관의 체면이 말이 아니다. "다시는 발행하지 않겠다"던 `30년 만기 국채` 카드를 꺼내 들었기 때문이다.
재무부는 30년 만기 국채를 다시 발행하는 방안을 고려 중이라고 4일 전격 발표했다. 미국은 2001년 10월 30년만기 국채 발행을 중단했다. 4년만에 30년물 발행을 다시 들고 나온 것은 부시 행정부 들어 재정 적자가 엄청나게 불어났기 때문이다.
30년 국채 발행 중단과 재발행 검토 사이에는 천문학적인 재정적자가 놓여 있다.
◇돈이 급한 부시 행정부
2001년 30년만기 국채 발행 중단을 발표할 때 재무부는 미국의 재정흑자가 상당 기간 계속될 것이라는 자신감에 차 있었다. 실제로 당시 재무부는 상당량의 국채를 만기 전 상환(buy back)하는 프로그램을 진행했다. 남아 도는 재정으로 정부 빚을 미리 갚은 것. 당시 의회 예산국은 2011년까지 재정 흑자가 5조6000억달러에 달할 것으로 추산했었다. 비싼 금리의 장기 국채를 더 이상 발행할 이유가 없었던 것.
그러나 부시 행정부 들어 상황은 180도 바뀌었다. 테러와의 전쟁으로 씀씀이는 커졌는데, 잇따른 감세, 경기 둔화로 수입은 줄어들었다. 적자가 눈덩이처럼 불어났다. 2004년 재정 적자는 4120억달러로 사상 최고치를 경신했다.
돈이 부족하면 국채를 찍을 수 밖에 없다. 재무부는 30년물 대신 2년, 3년 짜리 단기 국채 발행을 늘렸다. 그 결과 국채의 평균 듀레이션(만기)은 2001년 6년에서 현재는 4.4년으로 줄어들었다. 이대로 간다면 2010년 듀레이션은 3.5년으로 떨어지게 된다.
듀레이션이 짧아졌다는 것은 만기 도래하는 국채를 상환하기 위해 다시 국채를 찍어야하는 주기가 그만큼 짧아졌다는 뜻이다. 한마디로 빚 독촉이 심해진 것. 더구나 단기 국채는 해외 중앙은행들이 선호하는 상품이다. 아시아 주요 중앙은행들은 보유하고 있는 막대한 달러를 단기 국채에 집중 투자했다. 어느 순간 이 국채를 팔기 시작하면 미국 금융시장에 엄청난 충격이 올 것이다. 1994년 멕시코 외환위기, 1997년 아시아 외환위기와 똑같은 상황이다. 자금 조달 주기가 짧아지면 예상치 않은 일들이 얼마든지 일어날 수 있다.
"30년물 국채 발행을 중단한 것은 지금 생각해도 잘한 것"이라고 수차례 말했던 존 스노 재무장관도 빚 독촉에 시달리자 어쩔 수 없이 재발행 카드를 꺼내든 것이다.
◇장단기 금리차 확대
사실 국채의 장기화는 미국만의 문제가 아니다. 올해 초 프랑스와 스페인은 50년만기 국채를 발행했고, 영국도 이달 26일 50년만기 국채를 발행할 예정이다. 주요 선국에서는 만기 30년 이상 국채 발행이 러시를 이루고 있다.
재정이 빠듯한 정부가 가능하면 만기가 긴 국채를 발행하려는 것은 자연스러운 것이다. 발행 욕구만큼 수요도 높다. 대표적인 장기채 투자지관인 연기금들은 "30년도 좋고, 50년도 좋다"며 장기 국채를 사들이고 있다.
인구 구조가 노령화되면서 연기금 펀드의 규모는 커지는데 마땅한 투자처가 없기 때문이다. 실제로 월가의 주요 투자은행들은 미국 재무부에 30년만기 국채를 재발행하라고 은근히 압력을 넣었다. 스노 장관이 월가를 찾을 때마다 귀찮으리만치 "30년만기 국채 재발행 여부"를 되묻곤 했다.
30년 국채 발행이 중단된 후 30년물의 인기는 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 그린스펀 의장이 수수께끼(conundrum)이라고 부를 정도로 장기채권의 인기가 높아졌다. 올들어 현재까지 미국 국채 시장에서 기발행된 30년만기 국채의 투자 수익률은 6.6%로 국채 전체의 평균 투자 수익률 1.2%를 월등히 앞지르고 있다. 찾는 사람은 많은데, 공급이 없으니 물건 값이 오를 수 밖에.
이제 새로운 30년 만기 국채가 다시 발행되면 단기 국채와 장기 국채의 금리 차이(스프레드)가 확대될 것으로 예상된다. 장기 국채 공급이 본격화되면 물건 값(채권 값)이 떨어지게 된다. 채권 값과 반대로 가는 채권수익률은 상승하게 될 것이고, 단기 채권 수익률과의 격차도 벌어질 가능성이 높다.
연기금 펀드들은 투자할 대상이 생겨서 좋겠지만, 금리 구조가 지금까지와는 정반대로 바뀌게 되면서 금융시장 전체에 적지 않은 변화가 일어날 것으로 보인다. 월가의 투자은행들에게 이같은 변화는 장사의 기회다.
◇주식시장에 호재..주택시장 과열 진정제
우선 주식시장에는 호재다. 세계 최대의 채권 펀드 운용사인 핌코를 이끌고 있는 빌 그로스는 "단기적인 반응이 아니라 장기적인 관점을 주시하라"고 말했다.
단순하게 보면 장기 금리가 상승, 장기채 투자기관들이 손해를 볼 것 같다. 그러나 미국 정부의 부채 조정 능력이 개선되는 만큼 궁극적으로 국채 시장 전체가 이득을 볼 수도 있다. 국채 시장의 신뢰도가 올라가고, 안정성이 높아진다면 주식시장을 포함한 전체 금융시장의 환경도 좋아지는 것이다.
빌 그로스는 "그 효과가 크지는 않겠지만, 장기 국채 발행은 주식시장의 위험도를 줄여줄 것"이라며 "기업과 기업 회계에도 우호적인 영향을 줄 것"이라고 말했다.
모기지 금융 등 주택시장에 미치는 영향을 좀 더 복잡하다. 현재 모기지 금융의 기준 금리는 10년물 국채 수익률이다. 30년물 국채가 발행되면 당장 30년만기 모기지 금리는 30년물 국채를 기준으로 재평가를 받을 것이다.
장기채 발행으로 장기 금리가 상승하면, 모기지 금리도 상승 기류를 타게 되고, 이는 주택시장 전체에 영향을 미치게 된다. 모기지 리파이낸싱과 신규 모기지가 그만큼 위축된다. 이는 `주택시장 버블론`과 맞물려 주택 경기 과열을 진정시켜는데 도움을 줄 수도 있다.
- 부동산 세제방향, 뭘 담았나
- [edaily 김수헌기자] 정부의 향후 부동산 정책의 기본골격이 드러났다. 비싼 집을 갖고 있거나, 집을 여러 채 갖고 있는 부동산 부자들에게 세금을 많이 매겨 투기를 잡고 집값을 안정시키겠다는 뜻을 명확하게 했다.
재정경제부가 4일 노무현 대통령에게 보고한 부동산정책 기본방향은 양도세와 보유세 강화를 통해 부동산 시장을 안정시키는 한편 사무실과 빌딩 등에 대해서도 건물분과 토지분을 통합평가한 공시가격을 도입, 과표를 현실화하겠다는 것이다.
부동산을 많이 갖고 있거나 비싼 부동산을 보유하면 세금을 많이 내고, 부동산 값 상승에 따라 많은 차익을 볼 경우 이익의 상당 부분을 세금을 내놓아야 한다는 청와대 의지가 정부정책에 그대로 반영된 것으로 풀이된다.
◇양도세 전면 실거래과 과세를 향해
재경부는 우선 양도세 실거래가 도입에 대한 명확한 방침을 밝혔다. 내년부터 1세대 2주택자가 살지 않은 집을 팔 거나, 외지인이 농지나 임야, 나대지 등을 샀다가 팔면 실거래가로 양도세를 매길 방침이다. 양도세 과세대상을 일단 넓힌 셈이다.
현재 실거래가로 양도세가 과세되는 대상은 ▲1세대 3주택 ▲6억원 이상 고가주택 ▲투기지역내 부동산 ▲미등기 양도 ▲1년 이내 단기양도 부동산 등이다.
재경부는 이같은 확대단계를 거쳐 내년부터는 양도세 실가 과세를 할 수 있도록 제도 행정상 검토 등을 거쳐 입법을 추진할 것이라고 밝혔다.
재경부는 "30여년간 기준시가로 과세해왔던 양도세 기본골격을 바꾸는 것이기 때문에 내년부터 입법과정을 밟아가겠다"고 설명, 올해 부동산 실거래가 신고를 의무화 한 부동산중개업법이 국회통과되더라도 내년부터 바로 전면적인 양도세 실가과세에 돌입하기는 어렵다는 뜻을 시사했다.
재경부는 대신 실거래가 과세자료를 축적해 가는 한편 실거래가액을 부동산등기부에 기재하는 방안을 대법원, 법무부와 협의추진하겠다고 설명했다.
◇보유세 또 강화..세부담 피부로 느끼도록
재경부는 보유세 강화방침도 밝혔다. 오는 2008년 실효세율(부동산값 대비 세부담비율)을 2003년 0.12%의 두배 수준인 0.24%까지 끌어올리겠다고 설명했다.
이렇게되면 보유세수는 2조 5000억원에서 6조 4000억원으로 늘어날 것으로 재경부는 추산했다.
올해 시가 13억원, 기준시가 10억원인 잠실 52평 아파트는 재산세가 올해 189만원에서 내년 249만원(종합부동산세 포함)으로 늘어난다.
재경부 관계자는 "지난해 보유세제를 전면개편했지만 보유세 부담 수준이 낮아 부동산 시장안정을 위한 조치로는 미흡하다는 비판이 제기돼왔다"면서 "국민들이 느끼는 현실과도 상당한 차이가 있다"고 강조했다. 또 "2008년 이후에도 실효세율을 지속적으로 확대할 계획"이라고 말했다.
재경부가 보유세 강화방법으로 검토중인 것은 보유세 과세표준을 계산할 때 적용하는 과세표준액 적용비율을 상향조정하는 것이다.
예를 들어 지금은 주택 공시가격에 50%(적용비율)을 곱하거나 토지 공시지가에 50%를 곱한 금액을 보유세 과세표준액으로 정하고 있다. 적용비율을 높이면 과세표준액은 올라간다.
재경부는 한편 보유세 강화에 맞춰 거래세를 2~3년 주기로 인하키로 했다. 내년 실거래가 신고제도가 시행되면 취득, 등록세 등 거래세 부담이 증가하기 때문에 지자체 감면조례 등을 통해 취등록세를 감면토록 지자체와 협의하겠다고 설명햇다.
아울러 사무실과 빌딩 등 부동산에 대해서도 단독주택이나 아파트처럼 공시가격 제도 도입을 추진할 방침이다. 아파트의 경우 이미 국세청이 건물분과 토지분을 통합평가해 왔고, 단독주택,다세대, 연립주택 등도 오는 최근 통합 공시가격을 매겼다.
앞으로 사무실이나 상가, 빌딩 등에 대해서도 이같은 통합 공시가격을 확정해 과표를 현실화하겠다는 것이 정부 방침이다.
- 주요 공공기관 충청권·수도권 이전 희망
- [edaily 윤진섭기자] 주요 공공기관은 이전지역으로 수도권과 충청권을 희망하는 것으로 나타났다.
2일 건설교통부가 주요 공공기관을 대상으로 이전희망지역을 조사한 결과에 따르면 대한주택공사·한국토지공사·한국도로공사 등은 1순위 희망지역으로 충남과 충북을 꼽았다.
이밖에 한국관광공사와 대한광업진흥공사, 농수산물유통공사 등도 충청권을 희망했다. 반면 한국가스공사와 한국석유공사는 1순위로 인천을 희망했다.
그러나 정부가 공공기관 이전 후보지 중 충남권과 수도권(서울 경기 인천)은 지방이전 대상지역에서 제외되기 때문에 실현 가능성은 낮을 전망이다.
공공기관과는 달리 주요 지방자치단체는 한전·주공·토공·도공 등 공공기관 빅4 가운데 1곳을 희망하는 것으로 나타났다. 특히 한전을 희망하는 지자체는 부산,대구,광주,강원,충북,전북,전남,경북,경남 등 9곳이나 됐다.
또 토지공사를 희망하는 곳은 대구·광주·강원·충북·전북 등 5곳, 주택공사를 원하는 지역은 대구·광주·충북·전북 등 4곳, 도로공사를 희망하는 지역은 대구·충북·경북·경남 등 4곳으로 나타났다.
한편 정부는 주요 공공기관의 경우 각 시도별로 1개씩 분산 배치할 계획이다. 주요 공공기관 가운데 건교부 산하 기관인 주공ㆍ토공ㆍ도공은 연내 입지를 정해 내년에 착공에 들어갈 계획이다
- 팬택계열 `무한감동 복리후생제도` 눈길
- [edaily 안승찬기자] 팬택(025930)계열이 최대 3000만원까지 의료비를 전액 무료로 지원하는 등 폭넓은 `무한감동 복리후생제도`를 실시하고 있어 눈길을 끌고 있다.
1일 팬택계열에 따르면 직원들의 생활안정을 위해 직급과 직책에 따라 주택자금 대출 최대 1억원, 결혼자금 대출 1000만원, 의료장례비 대출 500만원 등 총 1억원까지 2%의 저금리로 지원하고 있다.
특히 팬택계열은 `임직원 및 가족의 건강은 회사가 책임진다`는 경영방침에 따라 본인 뿐 아니라 배우자와 자녀가 암, 백혈병, 심장병 등 3대 중병에 걸렸을 때에는 회사에서 최대 3000만원까지 무료로 전액 지원한다.
팬택계열 관계자는 "본인과 자녀가 암에 걸렸을 경우 본인 3000만원 외에 자녀에 대한 의료비로 3000만원을 추가로 지원한다"며 "이 같은 의료지원제도는 어느 기업에서도 찾아보기 힘든 전폭적인 수준"이라고 말했다.
또 팬택계열은 매년 과장급 이상 또는 10년이상 근속인 직원에게 본인은 물론 가족까지 국내 최고 종합병원에서 300만원 상당의 종합건강검진을 전액 무료로 실시하며, 임대차계약, 교통사고처리 등 생활법률 서비스까지도 제공하는 등 생활편의서비스 제도도 운영하고 있다.
이밖에도 팬택계열은 직원들의 여가선용 및 자기계발을 위해 ▲외국어 교육비 지원 ▲사내 교육기관 운영 ▲사내 동호회 운영비 및 특별 행사비 지원 ▲제주도, 설악산 등 전국 주요지역에 콘도 및 휴양시설을 상시 지원하고 있다.
현재 팬택계열은 애니메이션 동호회, 사진동호회, 포켓볼동호회 등 30여개의 각종 스포츠 및 취미동호회가 회사의 후원을 받아 활발하게 운영되고 있다.
또 임직원 자녀들을 대상으로 매년 방학 중에 약 2주간 원어민들과 함께 생활하는 영어캠프를 개최하고, 매년 어린이날에는 인라인스케이트, 자전거 등 다양한 선물을 제공하고 있다.
팬택계열 관계자는 "다양하고 섬세한 복리후생제도를 통해 임직원과 그 가족들에게 경제적 안정을 줄 뿐 아니라 정신적 안정과 삶의 질에 대한 만족감을 높여주고 있다"며 "이는 향후 기업들이 지향해야 할 가장 선진화된 복지제도라고 자부한다"고 말했다.
- (황창규의 실전 돈굴리기)주택자금대출 이용도 재테크다
- [edaily] 매년 이맘 때 고객 상담을 하다 보면 봄철에는 내 집을 새로 마련하거나 보다 넓은 집으로 이사하는 분들이 많은 것 같다. 이처럼 봄 이사 철 내 집을 마련하려는 실수요자에게는 부족한 자금을 대출을 이용하는 것이 일반적이다.
필자도 전세를 탈피하고 내 집 마련 시 적절한 범위의 대출을 이용한 것이 큰 힘이 된 경험을 갖고 있다.
대출 어떤 것이 있나?
내 집 마련을 위해서는 일반 신용대출처럼 단기가 아닌 장기 대출이 일반적인데, 시중 실세금리에 연동하여 변동금리가 적용되는 주택담보대출과 대출 만기까지 고정금리가 적용되는 주택공사 모기지론이 있다.
대출을 이용하기 전에 이 두 대출의 특징이 무엇인지 파악하는 것이 중요한데, 대출의 사용 조건과 관련하여 비교하면 이해가 쉽다.
먼저 주택담보대출은 쓰는 기간이 주로 3년 이하 단기일 때 유리하고, 모기지론은 1년 거치 포함하여 10년 15년 20년처럼 장기간에 걸쳐 대출 이용시 좋다.
적용금리는 앞서서 말씀 드린 것처럼 주택담보대출은 변동금리, 모기지론은 고정금리 체계이다. 그리고 주택담보대출은 융자비율이 집 감정가액의 60%인데 비해 모기지론은 70%까지 적용되어 모기지론이 금액 면에서는 유리하다.
현재 금리 수준은 어떤가?
금융기관에 따라 다르지만, 주택담보대출 금리는 최저 4.87 ~ 5.7%대이고, 모기지론 금리는 2005년 4월 현재 연 6.25%를 적용하고 있어 주택담보대출이 공사 모기지론보다 약 1%P 낮다.
아울러 최근에는 은행 등이 아파트 단지를 대상으로 한 집단담보대출을 경쟁적으로 내 놓고 있는데, 4.3~4.8%대에 까지 떨어졌다.
하지만, 금리 경쟁이 너무 치열하다 보니 일부 은행들은 대출 받을 때 최초 6개월까지는 할인 혜택을 주다가 그 기간 이후에는 금리를 올리는 사례도 있으니, 주택담보대출은 무조건 금리만 볼 것이 아니라 총 상환액을 따져보는 것이 중요하다.
금리 변동에 따른 득, 실은 없나?
만약 금리 상승시기라면 주택담보대출은 변동금리이기 때문에 이자상환부담이 커지지만, 모기지론은 고정금리 체계라서 추가 이자 부담이 없다.
이와는 반대로 금리가 하락 시에는 주택담보대출은 중도상환수수료만 물고 이율 낮은 대출로 갈아탈 수 있지만, 모기지론의 경우 물론 갈아탈 수 있으나, 5년 이내 대출을 갈아타거나 갚는 경우, 갚는 금액의 1 ~ 2% 정도 중도상환수수료를 무는 것은 물론 근저당설정비 등 제 비용 부담이 크기 때문에 단기 상환 목적이라면 모기지론은 전혀 실익이 없게 된다.
아울러 장기 금리전망이 중요한데, 시장 금융 전문가들의 대체적인 의견은 대출금리가 단기간 내에 상승세로 돌아설 가능성이 없다는 점을 감안할 필요가 있다.
대출 상환 방식에 따라 이자 부담이 달라지지 않을까?
대출을 이용하는 분들은 이자를 적게 낼 수 있는 방법이 없을까 대부분 고민하게 된다. 그러기 위해서는 대출 상환방식을 살펴봐야 한다.
주택담보대출은 만기일시상환방법을 택하고 있고, 모기지론의 경우에는 거치기간 1년에 대출원리금을 균등분할상환하며, 만기때 30% 일시 상환이 가능한 구조이다.
따라서, 대출금 상환부담은 모기지론이 더 크다고 할 수 있다. 하지만 결국은 갚아야 할 돈이므로 대출 상환액 측면에서는 오히려 덜 부담이 될 수도 있다.
또 하나, 모기지론은 만기가 10~ 20년 장기 대출이라서 만기가 15년 이상인 경우 이자상환액에 대해서는 연간 1천만원 한도로 소득공제 혜택이 주어지나, 주택담보대출은 상대적으로 단기이기 때문에 소득공제 효과는 없다.
대출 이용도 엄연한 재테크이다.
위 두 가지 대출의 장 단점을 감안한다면, 먼저 자신이 내 집 마련에 필요한 자금 중 얼마를 자기 돈으로 마련할 수 있는지, 그리고 어느 정도의 대출금을 이용해야 할 지에 대해 전문가와 상담이 필요하다.
둘째, 금동 변동에 대한 리스크를 떠안아야 하므로, 장단기 금리 전망에 대한 전문가 코멘트에 유의하자.
셋째, 대출 원리금 상환액이 생활비. 공과금 등을 공제한 월 순소득의 30%를 초과하게 된다면, 목돈마련이 어려워질 수 있다.
마지막으로, 일반 근로소득자나 도시 서민의 입장에서 내 집 마련에 필요한 대출 이용금액이 1억원 이하이고, 앞으로 금리가 지속적인 저금리 기조를 유지한다면 굳이 모기지론보다는 주택담보대출을 이용하는 것이 유리할 것으로 본다.
(황창규 하나은행 노원역지점 PB팀장)
- 주택거래신고 위반혐의자, 실거주비율 55% 불과
- [edaily 윤진섭기자] 건설교통부가 주택거래신고 위반혐의자 388건에 대한 조사를 벌인 가운데 이들 중 구입주택에 실제 거주하고 있는 비율이 절반에 불과한 것으로 파악됐다.
특히 과천시는 6개 주택거래신고지역 중 실거주 비율이 20%에 머무는 등 투기수요가 급증하고 있는 것으로 파악됐다.
건설교통부는 29일 주택거래신고 위반혐의자 388건에 대한 조사를 벌인 가운데 이들 중 구입주택에 실제 거주하는 비율이 약 55%에 불과했다고 밝혔다.
388건에 대한 지역별 실제 거주비율은 강남구가 57%, 송파구 54%, 강동 52%, 용산 54%, 분당 60% 등을 나타냈고, 특히 과천시는 실제 거주비율이 20%에 불과했다.
이와 함께 올해 1~2월에는 강남, 분당 등 대부분 신고지역에서 투기수요가 급증하고 있다고 건교부는 설명했다.
건교부 관계자는 "과천의 실거주 비율이 타지역에 비해 크게 낮게 나타났으며, 이는 과천시 주택거래 대부분이 재건축 아파트로서, 재건축 아파트가 투기수요의 대상이 되고 있음을 입증하고 있다"고 말했다.
한편 건교부는 지난 28일 주택거래신고 위반혐의자 388건에 대한 정밀조사를 벌여, 이중 허위신고 사실이 확인된 총 32건에 대해 취, 등록세 추가징수, 과태료 부과 등의 조치를 취할 방침이다.
또 이 중 거래계약서, 통장 입출금 내역 등 소명자료를 제출하지 못하거나 소환에 불응한 53건을 국세청에 통보하기로 했다.
- (稅개편)주요 내용과 문답풀이
- [edaily 이정훈기자] 다음은 제37차 세제발전심의위원회에서 논의된 올 상반기와 중장기 세제개편방안에 대한 문답풀이다.
-사업손실준비금제도의 도입 취지는 무엇이며 어떻게 적용되는지.
▲코스닥등록 중소기업 및 거래소상장 중소기업이 이익을 실현했을 때 준비금을 적립하고(세무상 손금으로 인정) 향후 손실 발생시 적립된 준비금과 상계하도록 함으로써 법인세 경감과 경영손실의 위험감소를 지원하여 중소기업의 신규상장과 거래활성화를 유도하기 위한 것이다.
예를 들어, 과세표준이 100억원인 법인이 사업손실준비금 설정시 본래 법인세 부담액은 100억원×25%(법인세율)=24.88억원(1억원 이하 13%)인데, 사업손실준비금 설정시 법인세 부담액은 사업손실준비금 설정액(30억원)= 100억원×30%과 법인세 부담액(17.38억원)= 70억원×25%(법인세율)을 합쳐 7조5000억원이 줄어들게 된다.
-법인세법상 지급배당금액에 대해 소득공제를 적용받을 수 있는 SPC의 요건은 무엇인가.
▲설비투자, SOC투자, 자원개발 등 상당 기간과 자금이 소요되는 사업을 영위하는 명목회사인 SPC가 이익의 90%이상을 배당하는 경우 배당금액을 소득금액에서 공제하여 사실상 법인세를 비과세 적용한다. 설립시 자본금이 50억원 이상에서 이번 개정으로 BTL사업자의 경우 10억원으로 완화됐고,
발기인에 금융기관이 포함되고 5%이상 출자, 자산 관리·운용을 자산관리회사에 위탁 등의 기준이 충족돼야 한다.
-면세금지금 제도는 무엇인지.
▲금지금이란 금괴(덩어리), 골드바 등 순도가 99.5%이상인 금을 말하며 원칙적으로 부가가치세가 과세된다. 그러나, 금지금 도매업자 또는 세공업자중 일정요건을 갖추어 세무서장의 사전승인을 받은 사업자에 대하여는 귀금속 원재료용이나 금융기관에 의한 金先物용으로 거래하는 금지금에 대하여 면세한다. 금지금은 귀금속제품으로 제조판매되는 단계에서 과세한다.
-납세담보제도를 도입하는 이유는.
▲면세금지금 제도의 운영결과 일부 도매업자가 면세금을 과세금으로 판매후 세금을 체납하는 사례가 발생한다. 이에 따라 납세담보 제도를 도입하여 체납을 통한 세금탈루를 사전에 방지하기 위한 것이다.
-종합부동산세 합산과세에서 제외되기 위한 임대주택의 요건판정 기준일 및 임대사업자 등록요건은.
▲임대주택의 요건판정 기준일은 과세기준일(매년 6.1)이다. 6.1 현재 다음 두가지 등록을 모두 마치고 임대를 하는 주택이어야만 한다. 임대주택법 제6조에 의한 사업자등록과 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 의한 사업자 등록이 필요하다. 다만, 예외적으로 금년에는 시행령 공포일로부터 과세기준일까지의 기간이 짧은 점을 감안하여 신고기한일(’05.12.15)까지 등록한 경우도 인정하나 이 경우에도 6.1현재 임대를 하고 있는 주택이어야 한다.
-기존에 임대사업자로 등록하여 임대주택을 임대하고 있던 임대사업자도 임대주택 호수ㆍ기간 등 요건이 동일한가.
▲`05.1.5(법 시행일) 이전부터 임대사업자로 등록하여 임대하고 있던 기존임대사업자는 2호이상의 주택을 5년 이상 임대하는 경우 종합부동산세 과세에서 제외된다. 기존 임대사업자로 인정받기 위하여는 `05.1.5 현재 임대주택법에 의한 임대사업자 등록과 세법에 의한 사업자 등록을 하였어야 하나 세법에 의한 사업자등록은 `05.12.15까지 하는 경우에도 인정한다.
-전국에 보유하고 있는 임대주택을 합쳐서 5호이면 합산에서 배제되는가.
▲전국의 임대주택을 합하여 호수를 계산하는 것이 아니라, 동일 시(광역시)ㆍ도 단위로 5호 여부를 판정하는 것이다.
-장기임대주택 5채를 보유하다가 1채를 매각하는 경우 종합부동산세는 어떻게 부과되는가.
▲ 5채 전체에 대하여 최초로 임대사업을 시작한 때까지 소급, 매년 다른 주택과 합산하여 산출한 종부세에서 기납부한 종부세를 차감한 금액이 추징된다.
-장기임대주택 7채를 보유하다가 1채를 매각한 경우에 종합부동산세는 어떻게 부과되는가
▲이 경우에는 여전히 6채를 임대하고 있으므로 장기임대주택 요건에 해당하며 따라서, 매각한 1채만을 대상으로 당해 주택이 장기임대주택으로 편입된 때까지 소급, 매년 다른 주택과 합산하여 산출한 종부세에서 기납부한 종부세를 차감한 금액이 추징된다.
-장기임대주택 5채를 보유하다가 1채를 매각한 후 다시 1채를 매입한 경우 종합부동산세는 어떻게 되며 임대기간은 어떻게 계산하는가.
▲1채를 매각한 경우 전체가 장기임대주택에 해당되지 않으며, 추가 1채를 매입한 때에 새로이 장기임대주택으로 기산되는 것이다. 기존 주택의 임대기간은 고려치 않고, 추가 1채를 매입하여 5채 보유요건을 충족한 때부터 새로이 임대기간을 기산하는 것이다. 따라서, 기존 주택의 경우 임대기간에 합산되지 아니하므로 소급하여 종합부동산세 과세대상이 된다.
-장기임대주택사업을 시작한 때에 기준시가 3억원인 주택이 가격상승으로 기준시가가 4억원이 되는 경우 또는 증축으로 기준시가가 4억원이 되는 경우 장기임대주택 여부 판단은 어떻게 되는가.
▲최초로 장기임대주택이 되어 임대를 개시한날의 가격을 기준으로 장기임대주택 여부를 판단하기 때문에 가격상승으로 인한 경우는 3억원을 초과하더라도 장기임대주택에 해당된다. 그러나 증축, 개축 등 물리적인 변경으로 인해 주택의 가액이 상승하여 가격요건을 초과한 경우에는 장기임대주택으로 보지 아니한다.
-5채의 주택을 7년간 임대해온 납세자가 사망 후 그 아들이 위의 임대주택을 상속받은 경우 추후 몇 년간 임대하여야 합산배제 요건을 충족하는가.
▲3년을 더 임대하는 경우 요건이 충족된다. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 임대기간을 합산한다. 합병ㆍ분할 등에도 동일하게 적용된다. 따라서 (父의 임대기간 7년 + 子의 임대기간 3년)= 10년이 되는 것이다.
-임대주택에 대하여 종합부동산세 합산배제를 받기 위하여는 합산배제 신청을 하여야 하는가.
▲장기임대주택은 합산배제를 신청하는 경우에 한하여 과세당국이 이를 10년(또는 5년) 임대할 예정인 장기임대주택으로 의제, 합산배제하는 것이다. 따라서, 임대주택을 합산배제 받기 위하여는 종합부동산세 신고기한내 반드시 종합부동산세 합산과세 배제신청서에 합산배제 임대주택을 기록하여 제출하여야 한다.
-세부담 상한제도란 무엇인가.
▲금년 총보유세액이 전년 총보유세액의 150%를 초과하는 부분은 과세하지 아니하도록 하여 금년세액이 전년세액보다 50%를 초과하여 증가하지 않도록 한 제도다.
-인별 보유세액 합계액을 기준으로 상한을 적용하는가.
▲그렇지 않다. 과세유형별로 각각 상한을 적용한다. 종합부동산세는 주택, 나대지등(종합합산 토지), 상가ㆍ사무실ㆍ빌딩등 부속토지(별도합산 토지)별 종합부동산세액을 각각 구분하여 상한을 적용한다.
-전년도와 금년도에 소유 부동산 현황이 다른 경우에는 세부담 상한제를 어떻게 적용하나.
▲기본적으로 세부담상한을 적용하는 방법은 소유부동산의 변동 여부와 관계없이 `금년도에 소유한 부동산을 작년도에 소유했다면 냈을 금액`을 전년도 납부한 세액으로 의제하여 금년세액이 그 의제세액의 150%를 넘지 않도록 하는 것이다. 이럴 경우 소유부동산에 변동이 없는 경우에는 (전년도 세액 = 전년도 의제세액)이 되어 금년 납부할 세액의 한도는 전년도 세액의 150%가 되며 소유 부동산에 변동이 있는 경우에는 (전년도 세액 ≠ 전년도 의제세액)이 되어 금년 납부할 세액의 한도는 전년도 의제세액의 150%가 되는 것이다.
-토지의 합필, 분필, 분할, 지목변경, 지번분할, 지번합병, 간척, 매립 등이 있거나 주택을 신·증축한 경우 어떻게 상한을 적용하는가.
▲이 경우에도 상한적용의 일반원칙이 그대로 적용된다. 당해 합·분필이 있는 토지나 신&8228;증축된 주택이 전년도에 그 상태로 있었다고 가정한 경우의 세액을 기준으로 150% 상한을 적용한다.
-전년도에 비과세 또는 감면이 적용된 부동산의 경우 150% 상한 적용시 비과세가 그대로 적용되는가.
▲당해연도에도 동일한 비과세, 감면이 적용된다면 전년 비과세, 감면이 그대로 적용되지만 전년도에 비과세, 감면을 적용받다가 당해연도에는 적용받지 못하게 된 경우는 전년도에 비과세, 감면이 없는 것으로 보아 종부세를 산출한다. 반대로 전년도에 비과세, 감면을 적용받지 않다가 당해연도에 비과세, 감면을 적용받게 되는 경우는 전년도에 비과세, 감면이 있었던 것으로 보아 종부세를 산출한다.
-150% 세부담상한을 적용받기 위해서는 신고, 납부시 반드시 세부담상한 적용신청서를 내야 하는가.
▲150% 상한은 법에 규정된 사항이므로 신청서의 제출여부와 관계없이 적용된다. 다만, 자기소유 부동산의 변동내역을 잘 아는 납세자로 하여금 협조를 얻기 위하여 세부담상한 적용신청서를 제출하도록 한 것이며 신청서를 제출하지 않은 경우에도 과세관청이 직권으로 상한 적용을 하게 된다.
-송파구에 살고 있는 납세자가 서초구와 과천시에 각각 주택 A, B를 보유하고 있는 경우 이 납세자는 종합부동산세를 어떻게 납부하여야 하나.
▲12.1～12.15 까지의 기간에 송파(주소지) 세무서에 종합부동산세를 자진 신고하고 납부하여야 한다.
-연말정산 간소화 방안은 어떻게 추진되나.
▲우선 상반기중 공제항목별 전산처리 실태 파악하여 전산화를 통해 국세청 등으로 전산집중가능한 항목은 간소화대상으로 확정한다. 하반기에는 법령 개정이 필요한 사항을 발굴하여 금년 정기국회에서 개정하며 공제요건이 복잡하여 전산화하기 어려운 항목은 단순화하고 간소화를 위한 절차개선을 포함한다. 이후 `05년분 연말정산부터 전산화가 가능한 항목에 대하여 간소화하고 `06년분 연말정산시 간소화대상을 확대할 예정이다.
- `왕따` 임대주택, `제자리잡기` 가능할까?
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 27일 내놓은 임대주택정책 개편방안은 그동안 상대적으로 공급이 부족했던 도심지에 임대주택 공급을 확대함으로써 임대주택의 효율성을 높인다는 게 주요 골자다.
이와 함께 그동안 5년 민간임대주택 대부분이 임대기간 중 분양전환이 가능한 5년 임대주택이어서 사실상 임대주택으로서의 기능이 취약했던 점을 감안, 10년 장기임대주택을 활성화한다는 내용이다.
이를통해 도심지에 연간 6000가구, 2015년까지 6만가구에에 달하는 임대주택 공급체계를 확고히 구축함으로써 임대주택시장 육성과 효율성, 사회적 통합, 그리고 재무적 투자자 연계를 통한 안정적인 임대주택 건설체계 확보라는 세 가지 목적을 달성한다는 것이 정부의 복안이다.
◇임대주택 `효율성` 극대화, 재무적투자자 참여통한 선진화 꾀해
우리나라 임대주택은 그동안 영세서민 주거안정의 관점에서만 접근해 왔기 때문에 `임대주택=열등재`라는 부정적 인식이 만연해 있는 상황이다. 그러다보니 지난해까지 115만가구의 임대주택이 공급됐지만 대다수가 도심 외곽에 위치해 있거나 지자체의 반대로 사업이 무산되는 경우가 빈번했다.
실제 건교부 자료에 따르면 서울지역에 29만3000가구의 국민임대주택 건설이 필요하다고 보고 있으나, 택지난과 지자체의 반대 등으로 수도권 외곽에 건설돼, 일부 단지의 경우 임대가 되지 않는 현상도 발생하고 있다.
아울러 임대주택 공급의 71%를 차지하고 있는 5년 미만 민간임대주택의 경우 영세 사업자의 재정 악화로 부도가 나거나 분양 후 2년 6개월 뒤에 분양 전환 돼 내집 마련 수단으로 전락하는 등 임대주택으로서의 기능이 미약하다는 지적을 받아왔다.
임대주택 정책 개편방안은 이런 가운데 나온 것으로 정부는 도심지역 내 임대주택을 확대해 임대주택사업의 효율성을 높일 방침이다. 정부는 특히 5년으로 돼 있는 민간임대주택을 10년 장기로 바꾸고, 이 사업에 보험회사, 연기금, 부동산투자회사 등 재무적 투자자들의 참여를 유도, 민간임대주택사업의 정상화를 꾀한다는 계획이다.
◇도심지 내 신축임대·전세형임대·다가구임대 확대
정부의 임대주택정책 개편 방안의 가장 중요한 핵심은 도심지역에 전세형 임대주택공급, 노후·불량주택을 매입해 철거 후 신축·임대하는 신축임대제도 도입, 다가구 임대주택의 확대 등 도심지 내 임대주택 공급 확대이다.
우선 도심 내 노후, 불량주택을 매입해 철거 후 신축, 임대하는 신축임대제도가 도입된다.
이를 위해 건교부는 연내에 서울지역에 2개의 시범사업지구를 지정, 추진할 계획이다. 추병직 건설교통부 장관은 "주공 등 공공기관이 연내에 노후 불량 주택을 매입해 재건축을 추진할 것"이라며 "이는 노후불량주택을 정비하는 효과와 함께 다양한 취약계층의 주거복지수요를 충족시키기 위한 조치"라고 말했다.
매년 1000가구 규모의 전세형 임대주택도 공급된다. 이는 도심 내 전세로 나와 있는 임대주택을 주공이 전세로 계약해, 이를 세입자에게 월세로 공급하는 주택이다.
전세형 임대주택은 최초 2년 거주기간으로 2회 정도 연장을 하는 방안을 고려 중으로, 이는 임대수요에 따라 아파트 등 주택유형을 다양화하기 위한 취지로 풀이된다. 정부는 이 같은 전세형 임대주택을 매년 1000가구씩 2015년까지 1만가구를 공급할 계획이다.
정부는 이와함께 공공임대주택이 부족한 현실을 감안, 100만 가구 건설계획을 당초 계획대로 추진하되 2007년에 수요조사를 거쳐 건설기간, 물량 등을 재검토하기로 했다.
또 택지를 적기에 확보하기 위해 주택건설지원협의회 운영을 활성화하고 교도소, 군시설 등의 이전 대상지와 장기미집행 도시계획시설용지, 철도차량기지, 공영차고지, 하수처리장 등을 활용, 임대단지를 건설키로 했다.
◇임대주택 입주자 지원강화 및 사회 통합 확대
국민임대주택의 품질수준을 적정하게 유지하도록 하기 위해 건설비를 평당 324만원에서 375만원으로 현실화하고 재정 1조7000억원, 국민주태기금 8조6000억원 등 모두 10조3000억원을 내년부터 추가지원키로 했다.
또 국민임대 주택의 주거 면적이 과거(14평-20평) 너무 좁다는 지적에 따라 이를 11평-24평형으로 확대, 다양한 소득계층이 혼합해 거주할 수 있도록 했다.
이와 함께 같은 단지에 임대와 분양주택이 따로 건설돼 야기되는 주민간 이질감을 해소하기 위해 주택공사가 개발하는 중소규모 공공택지에는 주공이 직접 분양 주택사업을 시행토록 했고, 전용 25.7평 초과 주택 분양도 가능토록 했다.
15평 이하 주택에 대해서는 국민주택기금지원을 늘려 임대보증금을 840만원에서 560만원으로 인하, 거주자의 금전 부담을 덜게 했다. 입주자격제도도 개선, 1인가구는 전용 40㎡ 이하 주택에만 입주를 허용하고 입주자 선정시 소득기준은 토지, 자동차 등 자산소유현황을 반영, 형평성을 높인다.
>◇재무적 투자자 임대주택 사업 적극 유도, 부도아파트 임대주택 활용
민간임대주택에 대한 개선방안도 이번 대책 중 핵심 요인 중 하나다. 우선 임대주택 제고확충 효과를 감안해 현재 전체 임대주택사업의 71%를 차지하고 있는 5년 임대주택을 10년 장기임대주택으로 전환키로 했다. 또 임대주택사업을 선진구조로 전환키 위해 보험사, 연기금 등 재무적 투자자를 적극 유치키로 했다.
이를 위해 내달 중순 택지공급 예정인 용인 흥덕지구 내에 529가구 규모의 10년 장기임대를 공급키로 하고, 해당 택지공급 청약자를 보험회사, 연ㆍ기금 등 재무적 투자자 또는 부동산 투자회사, 간접투자기구, 프로젝트금융 투자회사 등으로 제한했다.
건교부는 이 같은 조치를 통해 민간자본들이 임대주택사업에 뛰어들면서 시장이 활성활 될 뿐만 아니라 기업형 장기임대사업자 육성이 가능할 것으로 내다보고 있다.
건교부 관계자는 "이번 흥덕지구 내 택지는 조성원가의 85% 수준에 공급하고, 사업수익성도 6.5%~7.1%로 전망된다"며 "임대주택사업의 수익성이 제고되고 민간자본의 참여가 늘어나면서 임대주택 건설이 활성화될 것으로 본다"고 말했다.
아울러 최근 들어 사회적 문제로 거론되고 있는 민간의 부도임대주택을 경매를 통해 매입해 다시 국민임대로 공급키로 했다. 대상주택은 준공 후 부도임대주택 7만3000가구 중 피해가 우려되는 3만7000가구를 대상으로 시행할 방침이다.
이를 위해 정부는 올해부터 1~2개 단지, 300가구 규모를 경매를 통해 취득해 국민임대로 공급할 계획이며, 다만 기존 거주자는 주거안정 차원에서 일정기간 계속 거주할 수 있도록 허용할 방침이다.
- (일문일답)정부 임대주택정책 개편방안
- [edaily 이진철기자] 정부는 27일 노무현 대통령 주재로 국정과제회의를 개최해 ´임대주택정책 개편방안´을 확정, 발표했다.
다음은 임대주택정책 개편방안과 관련된 일문일답 내용이다.
-다가구 매입임대의 물량을 확대하는 배경은.
▲현재 건설중인 국민임대주택이 도시외곽에 집중됨에 따라 현 생활권을 떠나기 어려운 도심 빈곤층의 입주에는 한계가 있다. 이에 작년에 시범사업(04년 503호)결과, 입주민의 반응이 좋은 다가구 매입임대 물량을 확대키로 한 것이다.
-다가구 매입임대 물량확대 및 분산입지에 따른 관리대책은.
▲주택공사에 매입임대 전담관리 시스템을 구축해 운영중이며, 지역별 통합관리, 기동보수반 편성 등 별도 시스템도 도입해 운영할 방침이다. 관리물량이 대폭 확대되면 일상관리는 정부의 재정지원을 받고 있는 집수리사업단 및 주거복지관련 사회단체를 적극 활용할 계획이다.
-다가구 매입임대주택 등의 입주자에 대한 주거와 사회복지서비스의 연계지원 방안은.
▲지역내 종합 사회복지관, 시민단체 등 기존에 존재하는 사회복지 전달체계를 최대한 활용하고, 복지정책의 주무부처인 보건복지부 등과 긴밀하게 협력해 나갈 계획이다. 이를 통해 다가구 매입임대사업이 단순한 주택공급정책이 아닌 주거복지정책이 될 수 있도록 추진해 나가겠다.
-다가구 매입임대의 구체적인 그룹홈 확대방안은.
▲작년 시범사업은 장애인 그룸홈만 운영하고 있으나 요보호아동, 성폭력, 가정폭력 피해자 등으로 그룹홈을 확대할 방침이다.
이같은 특수 사회취약계층의 보호활동을 하고 있는 비영리단체를 활용해 주택을 제공하고, 비영리단체는 입주대상자를 자체적으로 선정하고, 관련 중앙부처 및 비영리단체가 소요경비를 마련해 운영할 계획이다. 복지부, 여성부 및 관련 비영리단체에서도 공급을 희망하고 있다.
-다가구 매입임대와 전세임대의 차이점은.
▲입주민 반응이 좋은 다가구주택 매입임대사업을 확대하는데는 한계가 있어 이와 유사한 전세임대방식을 도입했다. 전세임대방식은 주공이나 지자체가 소유권을 확보하지 않는 점에서는 차이가 있으나 공급지역, 입주대상, 임대료 수준 등은 동일하다.
수리비 등 일부 소모성 경비는 재정에서 지원하나 전액 주택기금으로 사업을 시행하게 된다. 전세임대는 수요에 따라 아파트 등 주택유형도 다양화할 수 있으며, 매입방식은 매물이 없는 지역은 공급할 수 없으나 지역별 수요에 탄력적으로 대응이 가능하다.
-전세형 임대의 경우 집주인이 집을 비워줄 것을 요청할 경우 입주자는 어떻게 되고 임차기간은.
▲임차기간이 가급적 장기간인(5~6년) 주택을 임차하고, 임차기간 연장이 곤란하거나 기타 다른 사유로 집주인이 집을 비워줄 것으로 요청하면 인근 다른 주택을 임차해 입주민을 입주토록 해 입주자의 주거안정을 도모할 방침이다.
아울러 주택기금을 활용하므로 주공·지자체가 전세금에 필요한 자금은 탄력적으로 운용이 가능하다.
-전세형 임대주택 입주자의 거주기간은.
▲다가구주택 매입임대와 같이 입주자의 최초 거주기간은 2년으로 하되, 2회 정도 연장을 하는 방안을 고려중이다.
-다가구 매입임대보다 사업비가 더 높은 신축임대를 도입하는 이유는.
▲도심내 임대주택 공급을 확대하고, 다양한 취약계층의 주거복지수요를 충족시키기 위해 공급방식을 다양화 할 필요가 있어 시범사업 차원에서 도입했다. 이를 통해 노후불량주택을 정비하는 효과가 있고, 새집에 따른 유지보수 비용을 절감할 수 있다.
-신축임대주택의 입주계층은.
▲철거·신축에 따른 비용으로 인해 임대보증금이 15평 기준으로 555만원, 월임대료 14만~16만원으로 다가구 매입임대보다 높은 점을 감안했다. 매입임대가 수급자 위주이나 신축임대는 차상위계층 또는 탈시설가구 등 수급자보다 구매력이 높은 계층을 지원대상으로 할 계획이다.
-단신자용 매입임대사업을 추진하는 이유는.
▲다가구주택은 주로 2인 이상의 가구가 거주할 수 있도록 건축돼 시범사업을 추진해 본 결과 실제로 단신가구의 입주기회가 극히 적었다. 따라서 정부지원의 사각지대를 해소하기 위해서는 주거지원의 다변화가 필요가 있다.
-단신자용 매입임대주택의 지원대상은 어떠한 절차를 통해 선정되는가.
▲입주자는 일부는 다가구주택 매입임대와 같이 지자체를 통하여 선정하고, 일부는 노숙인 보호를 주로 하는 비영리단체에게 임대하게 된다.
지자체를 통해서는 주로 자활의 의지가 있는 기초생활수급자 위주로 선정하고, 비영리단체를 통해 입주자를 선정하는 경우는 사업 참여 비영리법인에게 입주자 선정권 부여한다.
-부도난 민간임대주택을 매입하는 이유는.
▲입주후 부도난 경우는 제3자 인수에 따른 퇴거위험 및 임대보증금 손실로 기존 입주자들의 주거불안이 심각한 상황으로 정부차원의 지원이 절실히 필요하다. 작년말 부도임대 12만가구중 입주후 부도주택은 7만300호 수준이다.
특히 매입협의 등 추진과정에서 부도사업자는 배제하고, 경매를 통해 매입, 부도사업자의 다른 채무를 승계하지 않으므로 부도사업자를 지원하는 것은 아니다.
-부도임대주택의 매입시 경매로 취득하는 사유는.
▲국민주택기금 융자금 미상환 임대주택은 국민주택기금 및 제3채권자에 의한 근저당·압류 등 권리관계가 매우 복잡하다.
일반 매입할 경우 사적인 채무를 정부재정 및 기금으로 변제한다는 비난과 취득원가의 지나친 상승이 예상되며, 이미 경매로 처리해 기금을 회수한 단지와의 형평성 측면에서도 물의가 예상되므로 경매로 매입하는 것이 바람직하다.
-부도임대 매입시 기존 임차인은 계속 거주할 수 있는지.
▲부도임대주택을 매입해 국민임대주택으로 공급하더라도 현재 거주중인 임차인에 대해서는 소득수준에 관계없이 계약기간 동안 거주할 수 있도록 허용할 계획이다.
-국공유지, 교도소나 군부대 시설 등의 이전부지 등을 활용하는 방안으로 도심내 충분한 택지공급이 가능한지, 향후 추진방향은.
▲국공유지의 매각이나 군부대 등의 이전 등은 단계적으로 추진돼 충분한 택지공급에는 한계가 있는 것이 사실이다. 다만, 용도폐지될 경우 우선적으로 국민임대단지로 활용을 검토하여 도심내 공급을 확대한다는데 의미가 있다.
군부대, 교도소부지 등 용도폐지된 국유지는 임대주택 용지로 우선 매각되도록 국유재산관리계획 수립시 반영하고, 앞으로 재경부, 국방부 등 관계부처와 협의를 거쳐 활용가능 부지를 지속적으로 조사, 활용할 계획이다.
-철도차량기지, 공영차고지 등을 입체개발해 임대주택을 건설하는 것이 가능한지, 문제점은 없는가.
▲현행법상 공영차고지, 철도차량기지, 하수처리장 등 도시계획시설 부지를 복합도시계획시설로 결정한 후 부지상부를 입체도시계획사업으로 국민임대주택 건설이 가능하다. 국토계획법상 주택 등 비도시계획시설을 도시계획시설인 건축물 상하부에 설치가능하고 국내외에서 공공시설을 입체적으로 활용한 사례가 있다.
지난 95년 서울시 신정지하철기지 상부에 인공대지를 조성해 아파트 3000가구 및 학교를 건설했고, 독일 베를린에서 고속도로 복개후 녹지가 많은 전원주택 개념의 테라스식 아파트인 슈량겐파다 임대주택 2동 15층 1200가구를 건설한 사례가 있다.
다만, 인공대지조성, 철도점용료 등으로 인해 사업성이 낮은 문제가 있어 관계기관간 충분한 협의를 거쳐 추진할 계획이다.
-국민임대 11평형의 도입이 필요한지, 수요는 있는가.
▲1인가구의 비중이 높아지는 인구추세에 대비할 필요가 있다. 1인가구 비중은 지난 85년 7%에서 90년 9%, 95년 12.7%, 2000년 15.5% 등으로 높아지는 상황이다. 따라서 독거노인이나 편모가정 등 가족원이 적은 빈곤가구를 위해서 종전 영구임대 규모의 저렴한 주택이 필요하다.
11평형 임대보증금은 종전 영구임대수준인 400만원 정도로 예상하고 있다. 영구임대의 건설 중단으로 입주대기자가 6만명에 달하므로 서울 등 대도시 인근 지역에 공급할 경우 수요는 충분하다.
-서민용 임대주택에서 20평(전용15평) 이상이 필요한지.
▲1~4분위의 저소득층의 경우도 현재 국민임대주택 규모(전용15평이하)보다 크게 거주하고 있다. 20평 미만은 방이 1~2개로 이성자녀를 둔 4인가구는 최저주거기준에도 미달하는 경우가 발생한다.
국민소득 증가에 따라 높아지는 주거요구 수준을 충족시키기 위해서도 20평 이상을 일정비율 공급해야 한다. 또한, 다양한 계층의 혼합(Social Mix)을 위해서도 24평(전용18평)을 일부 건설할 필요가 있다.
-사업비가 16%나 인상(324만원→375만원) 되었는데, 그 요인은 무엇인가.
▲이번에 사업비를 인상한 것은 지난 2002년 사업비 산정 이후의 지가, 자재, 노임 등의 상승요인을 반영해 현실화한 것이다.
상대적으로 매수비중이 높은 수도권 일대의 택지 매입비용이 대폭 증가했고, 원자재 등 물가도 상승했다. 이는 지난 2002년부터 2003년까지 건설경기 활황에 따른 노무비 상승 등의 요인으로 공사비가 증가한 것이다.
지난해에는 물가 및 노임 등의 상승요인을 반영, 공공임대주택 표준건축비를 210만원에서 288만원으로 37% 인상한 바 있다.
-주공이 자체택지내 분양주택을 공급하는 것이 사실상 공영개발의 도입을 의미하는 것이 아닌지, 예상되는 문제는 없는가.
▲이번 조치는 국민임대사업의 재원부족을 해소하기 위해 불가피하게 2012년까지 한시적으로 추진하는 것이고, 주공이 개발하는 공공택지에 한정되는 것이므로 전면적인 공영개발 방식을 도입하는 것은 아니다.
주공이 분양용지를 개발한다고 해도 주택건설 공사 등은 민간에 발주하여 이루어지므로 발주물량의 변동이 없어 시행사를 제외한 건설업체의 수주물량 축소 등의 문제는 없을 전망이다.
-민간 참여를 연기금으로 제한하는 이유는.
▲국민임대주택은 저소득층을 위한 공익사업으로서 공공성과 책임성이 부여되므로 공공연기금에 한정하는 것이 타당하다.
건설업체의 경우 부도가능성도 있고, 공공연기금은 장기 안정성이 커 장기투자에 적합하다.건설업체의 경우는 연기금과 컨소시엄을 구성해 참여할 수 있다. 또한 재정지원을 통해 일정부분 수익을 낼 경우 공공연기금에 배분해 국민전체에 수혜효과를 주는 것이 타당하다.
-임대주택 부도에 따른 임차인 피해방지대책은.
▲기금을 제외한 각종 제한물권은 지난 2002년 말 임대주택의 분양전환 시점까지 설정을 제한한 바 있다. 이미 부도가 발생한 임대주택에 대해선 조기 분양전환될 수 있도록 대출한도 작년 4월 확대했고, 우대금리 적용대상 확대도 같은해 10월 조치했다.
아울러 부도임대사업장에 현재 거주자이면 우선분양자격을 인정받을 수 있도록 임대주택법시행령 개정중이고, 현재 건교부에 설치된 임대주택 검토위원회에서 추가대책에 대해 논의중이다.
-10년 장기임대 공급 활성화를 위한 방안은.
▲정부가 임대기간 장기화를 추진함에 따라 그동안 5년임대를 공급해왔던 영세업체들은 장기간 자금운영능력이 부족하여 사업에 적극적으로 참여하기 곤란하다. 따라서 장기임대활성화를 위해서는 자금사정이 건실한 재무적 투자자의 사업참여를 유도할 필요가 있다.
올년 상반기중 용인흥덕지구를 대상으로 재무적 투자자가 참여해 시범사업을 추진할 계획이며, 그 결과를 보아 문제점 등을 점차 보완해 나갈 수 있을 것이다.
-용인흥덕지구를 대상으로 하는 필롯프로젝트(Pilot project)의 기본적 취지 및 추진일정은.
▲임대주택사업에 장기 민간자금을 유인해 투자, 건설, 관리가 분리된 선진시스템을 구축하기 위함이다. 4월중 관련기준을 마련해 6월중 사업자를 선정할 계획이며, 2006년 하순에 주택사업계획승인을 거쳐 입주는 2007년 하반기에 이루어질 전망이다.
