반값아파트 ‘과천제이드자이’…"청약저축 15년 납입해야 당첨될 듯"

과천 제이드자이 조감도.(사진=GS건설 제공)

[이데일리 박민 기자] ‘주변 시세 대비 반값’ 아파트로 불리는 경기도 과천지식정보타운 ‘과천제이드자이’가 이르면 이달 말 분양에 돌입할 예정이다. 이 단지는 분양가 상한제를 적용받아 분양가가 싸게 책정되다보니 청약 당첨 즉시 약 5억원(전용면적 59㎡ 기준)의 시세 차익이 기대된다.

다만 공공분양 물량이다 보니 기존 민간분양과 달리 청약자들의 자산 및 소득기준을 깐깐하게 따진다. 또 당첨자 선정 기준이 무주택기간과 부양가족수 등을 합산해 선정하는 ‘청약 가점’이 아닌 청약통장 납입 횟수 및 인정금액 높은 순으로 당첨자를 결정하는 구조다. 업계에서는 저축액이 1800만원 안팎, 즉 15년 정도(10만원 납입 기준) 저축한 이들에게 당첨 기회가 돌아갈 것으로 전망하고 있다.

LH, 이달 셋째주 분양가 심의

LH와 GS건설에 따르면 과천지식정보타운 내 S9블록 ‘과천제이드자이’ 아파트는 이달 셋째주 분양가 심사를 마치고 분양 일정에 돌입한다. GS건설 관계자는 “예정대로 분양가 심의를 받으면 이르면 21일 입주자 모집 공고문을 낼 계획”이라고 말했다. 다만 ‘신종 코로나 바이러스’ 감염 확산 우려에 현장에 모델하우스는 운영하지 않고 사이버 모델하우스로 대체해 분양 일정을 소화한다.

이 단지는 과천지식정보타운 개발사업을 진행한 한국토지주택공사(LH)가 땅을 출자하고 GS건설이 시공방식으로 참여하는 민간참여형 공공분양아파트다. 아파트 7개 동에 전용면적 49~59㎡ 총 647가구 규모다. 분양가 심사는 ‘공공주택 특별법’에 따라 LH가 설치한 분양가심사위원회에서 심의한다.

[이데일리 문승용 기자]

가장 큰 관심사인 분양가는 현재 3.3㎡당 2200만원 가량에서 협의 중인 것으로 알려졌다. 이는 당초 계획된 분양가에서 100만~200만원 낮아진 수준이다. 전용면적 59㎡짜리 아파트를 기준해 5억원대다. 과천시 아파트 평균 매매값이 1월 기준 3.3㎡당 4458만원(KB부동산 조사)인 것과 비교하면 반값이다.

인근 비교 대상 단지인 별양동 ‘래미안슈르’ 아파트 전용면적 59㎡(옛 26평)는 지난해 12월 12억원에 팔렸다. 현재 호가(집주인이 팔기 위해 부르는 가격)는 13억원대다. 제이드자이의 분양가가 3.3㎡당 2200만원으로 확정되면 최소 5억원 이상의 시세 차익이 발생한다.

다만 청약 자격 및 당첨자 선정 방식이 민간 분양단지와는 달라 점검해야 할 부분이 적지 않다. 우선 공공분양 단지인 만큼 엄격한 소득 및 자산 기준이 적용된다. 소득은 도시근로자 가구당 월평균 소득 100% 이내여야 하고 소유하고 있는 건물 등 부동산 자산이 2억1550만원, 자동차 가액은 2764만원을 넘지 않아야 한다. 이를 충족하지 못할 경우 1순위 청약이 불가능하다.

무엇보다 청약 당첨 당락은 청약 납입총액 및 납입 횟수로 결정한다. 민간 분양단지가 무주택 기간(최고 32점), 부양가족 수(최고 35점), 청약통장 가입 기간(최고 17점) 등을 합산해 최고 가점자를 당첨자를 선정하는 것과 차이가 있다. 즉 청약 저축 기간이 길고, 연체 발생 없이 정상적으로 월 납입한 횟수가 많은 청약자일수록 당첨 확률이 높다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “과거 판교신도시 공공분양 아파트 청약저축 가입액 커트라인이 1600만~2000만원 수준이었다”며 “이를 고려하면 이번 과천제이드자이 당첨자 불입액은 1800만원 안팎이어야 안정권에 들 듯”이라고 말했다.

예비청약자들에게 한가지 다행스러운 점은 청약 거주요건이 확대되는 규제를 피해 막차 청약이 가능할 전망이다. 이 단지는 과천 1년 이상 거주자에게 전체 물량의 30%를 우선 배정한다. 나머지는 20%는 과천 1년 미만 및 경기도 1년 이상 거주자, 50%는 서울·인천·경기 등 수도권 거주자에게 돌아간다.

앞서 정부는 청약을 노린 투기 수요 등을 억제하기 위해 기존 1년이던 지역내 거주 의무기간을 2년으로 늘리기로 했다. 국토부 관계자는 “주택 공급에 관한 규칙 개정 사항이어서 국무조정실 규제심사 및 법제처 심사를 거쳐 3월 쯤 시행될 것으로 보인다”고 말했다.

분양 첫 스타트 끊었지만 후속 타자는 미지수

이 단지는 과천지식정보타운내 분양 아파트 가운데 가장 먼저 ‘분양’ 스타트를 끊는 곳이다. 당초 이 지역에서는 몇년 전부터 분양을 예정했지만 고분양가 우려와 함께 분양가격을 심사·승인하는 ‘분양가 심사위원회’의 밀실 심사 등 공정성 문제가 제기되며 분양가 산정이 계속 늦춰졌다.

분양일정이 계속 미뤄지면서 이미 공사가 진행 중인 곳이 상당하다. 이번 과천제이드자이(S6블록)는 지난해 6월부터 착공에 들어갔고, 이에 앞서 과천 푸르지오 벨라르테(S6블록), 과천 푸르지오 어울림 라비엔(S4블록)도 공사를 진행해 현재 아파트 골조가 상당 부분 올라선 상태다. 대우건설 관계자는 “제이드자이와 달리 나머지 단지들은 민간분양 아파트”라며 “분양가를 심사하는 과천시에서 공공분양과 유사한 수준의 분양가를 요구하고 있어 의견차로 인해 분양 일정을 장담하기 어렵다”고 말했다.