설계도 안한 집에 웃돈?...조합아파트 ‘물딱지' 주의보

△대구 수성구 도로변에 지역주택조합 조합원을 모집하는 불법 현수막이 걸려 있다. [사진=수성구]

[이데일리 박종오 기자] 3일 인터넷 포털 사이트에서 ‘상도 스타리움’을 검색했다. 그러자 아파트 매매 물건 40개가 등장했다. 서울 동작구 상도동에 짓는 2300가구 규모의 지역주택조합 아파트 조합원 입주권이다. 해당 매물을 중개하는 S공인 관계자는 “위치가 좋은 로열 동·호수 입주권은 분양가에 웃돈(프리미엄)이 1000만~1500만원 정도 붙어 있다”며 “조합원이 조합에 낸 계약금에 웃돈을 더한 4000만원가량을 내면 조합원 지위를 정상적으로 넘겨받을 수 있다”고 말했다.

하지만 이 같은 거래는 리스크(위험)가 크고 위법 소지까지 있다는 것이 전문가들의 지적이다. 현행법상 지역주택 조합원 입주권은 지방자치단체가 아파트 건설 계획 등 사업계획을 승인한 이후에만 실질적인 권리를 인정받고 거래도 가능하기 때문이다. 상도 스타리움은 아직 조합설립인가도 받지 않은 단지다.

최근 전국 곳곳에서 이처럼 주택조합 아파트 ‘물딱지(가짜 입주권)’ 거래가 성행하고 있다.

지역주택조합이란 집 없는 서민이 이웃 주민과 함께 조합을 구성해 직접 내 집을 짓는 일종의 ‘아파트 공동구매’ 사업이다. 분양시장 호황을 등에 업고 조합이 급증하자 조합원이 가진 아파트 입주 권리를 웃돈을 건네고 사고파는 전매(轉賣) 거래도 덩달아 판치고 있는 것이다. 전문가들은 자칫 투자금을 송두리째 떼일 위험이 크고 법적 처벌을 받을 수도 있으므로 각별히 주의해야 한다고 경고한다.

실체없는 물딱지에 웃돈 ‘수천만원’

조합 아파트 물딱지 거래는 주로 투자 수요가 많은 지역에서 이뤄진다.

경기도 평택시 지제역 인근에 건립을 추진 중인 지역주택조합 아파트인 ‘평택 지제 센토피아’ 조합원 입주권의 경우 웃돈이 최고 1000만원 이상 붙은 채 거래되고 있다. 평택은 삼성전자 반도체 공장 조성, KTX(고속철도) 노선 신설, 미군기지 이전 등 대형 개발 호재가 몰린 곳이다.

이 아파트는 지난 6월 말 예비 조합원들의 아파트 선착순 동·호수 추첨을 받는 과정에서 접속이 폭주해 은행 전산망이 마비될 정도로 인기를 끌었다. 인근 용이동 B공인 관계자는 “호수 조망이 가능한 로열층 아파트 입주권은 ‘피’(프리미엄)가 1000만~1200만원, 일반 매물은 700만~800만원 정도”라며 “기존 조합원이 낸 계약금과 피를 현금으로 완납하면 조합원 명의 변경을 해주겠다”고 귀띔했다.

대구 등 지방 광역시에서는 조합 아파트 홍보관 앞에서 ‘떴다방’(이동식 중개업소)이 버젓이 입주권 거래를 알선하는 사례도 흔하다. 홍보관 개관일에 맞춰 선착순으로 동·호수 추첨을 마친 조합원 입주권에 수천만원씩 웃돈을 붙여 거래하도록 부추기는 일종의 ‘폭탄 돌리기’다.

조합원 자격이 없는 투자자에게 ‘깜깜이 분양’을 하는 경우도 있다. 회사 보유분이라는 명목으로 조합원 물량이 아닌 향후 일반에 분양할 아파트 일부를 미리 분양하는 것이다. 대구 동구 용계동 ‘율하 이안’ 지역주택조합 분양 관계자는 “계약금 1700만원가량만 내면 회사가 미리 챙겨놓은 동·호수가 좋은 일반분양아파트를 조합원 분양가에 선점할 수 있다”고 설명했다.

투자금 날리고 처벌받을 수도

문제는 이런 입주권 거래가 소비자 피해로 이어질 수 있다는 점이다. 김은유 법무법인강산 대표 변호사는 “지역주택조합 조합원 입주권은 사전에 지정한 아파트 동·호수가 사업승인 과정에서 바뀔 가능성이 큰 실체가 없는 권리”라며 “자칫 사업이 무산되기라도 하면 투자금을 모두 날릴 수도 있다”고 지적했다.

법적 처벌을 받을 여지도 있다. 국토교통부 관계자는 “아파트를 어떻게 지을지 확정하지도 않은 사업계획승인 전의 지역주택조합 입주권은 주택법상 조합원 입주 지위를 인정하지 않는다”며 “이런 입주권을 사고파는 것은 주택 공급 질서 교란 행위로 보고 처벌할 수 있는 법 근거도 있다”고 말했다.

주택법에 따르면 사업 승인을 받지 않은 지역주택조합 아파트 입주권을 거래하거나 알선할 경우 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금을 과한다. 조합설립인가를 받았고 사업계획승인 전인 조합원 입주권 전매는 명백한 불법이고, 조합설립인가 전 단계일 경우 법원 해석에 따라 마찬가지로 처벌 대상에 포함될 가능성이 있다. 세대원 전원의 주거지 이전 및 해외 체류 등 일부 예외를 제외하면 조합원 지위 전매는 사업계획승인 이후에만 가능하다.

김 변호사는 “조합 인가를 받기 전에는 입주자 지위 자체가 성립되지 않기 때문에 법으로 처벌하기도 모호한 상황”이라며 “계약자 피해가 우려되는 만큼 단속을 강화하고 이런 법 사각지대를 보완할 필요가 있다”고 조언했다.