[부동산 포커스]한전부지 개발에 숨은 '디테일'

△ 서울 강남구 삼성동 옛 한전부지 개발사업이 본격적인 시작을 알렸다. 서울 무역센터(코엑스)에서 내려다 본 서울 강남구 삼성동 일대 모습. [사진=김성훈 기자]

[이데일리 김성훈 기자] 지난해 9월 28일, 10조 5500억원에 현대차그룹의 품에 들어간 서울 강남구 삼성동 옛 한전부지 개발사업(글로벌비즈니스센터·GBC)이 본격적인 시작을 알렸습니다. 서울시는 현대차그룹이 올해 1월 30일 첫 제안서를 제출한 뒤 검토·보완 등을 거쳐 이달 23일부터 사전 협상에 들어간다고 밝혔습니다.

사업 규모는 총 사업비가 15조원 이상, 신사옥 높이만 571m(최고높이 115층)에 달합니다. 이는 국내 초고층인 잠실 롯데월드타워를 16m 웃도는 국내 최고 높이입니다. 서울 남산(262m)을 2개 포갠 것보다도 47m가 높습니다. 서울 중심부에 대한민국 초고층 빌딩을 짓겠다는 현대차그룹의 의지가 엿보이는 대목입니다.

실제로 23일 오후 2시부터 서울시 도시재생본부장과 현대차그룹 신사옥추진사업단장 등 관계자들은 서울 시청에서 첫 사전협상에 돌입했습니다. 서울시와 현대차그룹 관계자들은 이곳에서 무슨 이야기를 했을까요.

우선 그 전에 몇 가지 알아둬야 할 것이 있습니다. 먼저 사전협상이 뭔지 한번 짚고 넘어가죠. 우리가 일반적으로 알고 있는 ‘사전협상’과는 조금 다른 개념인데요. 서울시 관계자는 “사전협상이란 하나의 고유명사로 법적 절차를 밟기 전에 가지는 모든 협상을 통칭하는 것”이라고 말합니다. 다시 말해 사전협상 다음에 본격협상을 시작하는 게 아니라 법적 절차 이전에 하는 모든 협상은 ‘사전협상’에 들어가는 것이죠.

또 한가지는 공공기여금에 대한 정의입니다. 공공기여금은 사전협상 단계에서 지방자치단체가 토지 용도변경이나 용적률 상향 조정 등 각종 규제를 완화해주는 대신 기반시설 부지나 설치비용을 받는 것을 말합니다. 수혜자 입장에서는 규제 완화 혜택을 받고 개발이익 일부를 공공의 목적으로 환수하는 것이니 여러 차원에서 도움이 됩니다.

사실 이번 사전협상의 핵심이 바로 이 공공기여금인데요. 현대차그룹은 부지 감정가의 36.75%(1조 7030억원)를 공공 기여금으로 내겠다고 제안했습니다. 1조 7030억원에 대한 근거는 이렇습니다. 현대차그룹은 사전협상 이후 시작될 한전부지 재(再)감정평가에 앞서 자체적으로 부지 감정에 대한 조사를 마친 것으로 알려졌습니다. 그 결과 나온 금액인 5조 38억원을 토대로 공공기여금을 제시한 것이죠.

현재로선 공공기여금 비율이 현대차그룹이 제안한 선에서 결정되거나 약간 커질 가능성이 있습니다. 하지만 조정 폭이 크지 않아 사전협상에 큰 무리는 없을 것으로 건설업계는 내다보고 있습니다.

△현대차그룹 신사옥 조감도 [사진=서울시]

눈길은 자연스레 올 하반기 예정된 재감정평가에 쏠립니다. 현대차그룹은 옛 한전부지의 공공기여금으로 1조 7030억원을 제안했지만, 서울시는 재감정평가에서의 부지 감정가격에 따라 공공기여금 총액도 달라질 것으로 예상하고 있기 때문이죠.

사전협상 뒤 이뤄질 재감정평가 과정은 국토부가 선정한 10여개 감정평가 업체 가운데 한국감정원을 포함한 2~3개 업체를 제비뽑기 등의 형식으로 뽑아 여기서 나온 감정가의 평균 금액을 반영할 것으로 알려졌습니다.

한전 부지는 올해 2월 24일 기준 표준지 공시지가가 2조 470억원(1㎡당 2580만원)으로 1년 전(1㎡당 1948만원)보다 32.4% 올랐습니다. 지난해 8월 한국전력공사가 매각에 앞서 실시한 감정 평가액은 3조 3346억원. 현대차그룹의 자체감정결과(5조 38억)도 한국전력공사의 감정 평가보다도 50%이상 치솟은 가격입니다.

하지만 공공기여금 말고도 넘어야 할 산이 또 있습니다. 해당 부지의 자치구인 강남구와의 갈등이 그것입니다. 서울시는 공공기여금을 현재 추진 중인 국제교류복합지구 사업에 쓸 예정이라고 밝혔는데요. 국제교류복합지구는 강남구 옛 한전부지 뿐 아니라 송파구 잠실종합운동장 일대까지 포함됩니다.

강남구는 서울시가 구와 협의 없이 종합운동장 등을 포함한 지구단위계획을 발표해 공공기여금을 다른 데 쓰려 한다고 비판하고 있습니다. 이어 현대자동차의 공공기여금은 한전부지 주변(영동대로) 개발에 최우선으로 사용돼야 한다고 주장하는 상황입니다.

서울시는 이달 18일 공공기여금 사용 범위를 서울 전역으로 확대하는 법령 개정안을 국토교통부에 건의한 상황입니다. 이달 24일 열린 ‘서울시구청장협의회’ 자리에서도 공공 기여 지역제한 완화를 위한 관련 법령 개정 건의와 관련 조례 개정 추진에 대한 활발한 이야기가 오갔습니다.

옛 한전부지 개발 사업이 이제 막 첫발을 뗐습니다. 사업 규모가 큰 만큼 이야기도 많습니다. 쉴 새 없이 쏟아지는 쟁점들을 꼼꼼히 짚어본다면 이어질 이슈들에 더욱 관심이 가게 될 것입니다. 강남 한복판에 들어설 대한민국 최고층 개발에 대한 이야기는 앞으로도 계속됩니다.