(한상언의 자신만만 재테크)연령별 파워재테크(2)

[edaily] 20대 시절이 재테크의 기초를 다지는 때라면 30대는 그 토대 위에 본격적인 자신만의 재테크 그림을 그려가는 시기다. 그렇지만 실제로 보면 우리 주변의 많은 30대들은 여유자금 운용보다는 대출 상환에 더 많은 시간과 노력을 할애하고 있다. 청년기 재테크의 최대 이슈라고 할 수 있는 내 집 마련이 주로 30대에 이뤄지면서 이와 관련한 대출을 받고 갚아가는 일이 중요한 비중을 차지하고 있기 때문이다. 왕성한 활동이 기대되는 30대 시기를 대출 받고 갚는 일에 치중해야 하는 현실이 아쉬울 수 있지만 한편으로는 내 집 마련 또한 재산을 불려가는 과정이며, 대출을 잘 활용하는 것도 여유자금을 굴리는 것 이상으로 고도의 전략이 요구되는 재테크이다. 30대, 내 집 마련을 위한 효과적인 대출재테크 전략을 살펴본다. 빚 없이 100% 자기자금만으로 내 집 마련을 추진할 수 있으면 대출 걱정도 없고 이자부담도 없어 좋겠지만 만만치 않은 집값이 이를 허락치 않는다. 또, 내 집 마련을 위해 열심히 적금을 부어 목표로 한 금액을 모았지만 그 사이 집값은 더 많이 올라 오히려 부족한 금액은 더 커졌다는 웃지 못할 일이 벌어지는 것을 보면 다소 무리가 따르더라도 내 집 마련은 일단 저질러 놓고 봐야 한다는 주장이 설득력 있게 다가오기도 한다. 그러면 내 집 마련시에 대출은 어느 만큼 받는 것이 적당할까? 사실 적정 대출규모가 따로 있지는 않다. 소득에 따라 저마다 상환능력도 차이가 나기 때문이다. 특히 요즘은 저금리 추세로 인해 대출금리도 낮을 뿐 더러 모기지론을 활용할 경우 집값의 최대 70%까지 대출이 가능해 대출 여건은 상당히 유리한 상황이다. 하지만 그래서 더 주의해야 한다. 단기간 갚을 수 있는 소액대출이 아니기에 향후 상황이 불리하게 전개될 수 있음을 감안하는 것이 필요하다. 또 대출이 공짜가 아니기에 적지않은 대출이자를 부담해야 한다면 비싼 월세를 지불하면서 사는 것과 별반 다르지 않다는 것을 유념할 필요가 있다. 결국은 이자와 함께 갚아야 할 빚인 만큼 지금 얼마나 빌릴 수 있는가 보다는 앞으로 어떻게 갚아나갈 것인가가 더 큰 판단 기준이 되어야 한다. 그래서 대개는 내 집 마련시 자금 조달을 집값의 60% 이상을 자기자금으로 조달하고 나머지 일부 부족한 부분을 대출로 충당하는 것을 권하고 있다. 다음으로 대출을 통해 내 집 마련을 추진할 때는 자신에게 적합한 대출조건을 선택하는 것이 중요하다. 구체적으로는 첫째, 금리조건을 잘 선택해야 한다. 이자부담을 최소화 하기 위해서는 향후 금리전망을 토대로 변동금리와 고정금리 조건 중 어느쪽이 유리할지를 가늠해 봐야 한다. 즉, 사용하는 대출기간동안 시장금리가 올라갈 가능성이 높다고 예상되면 고정금리 내지는 금리변동주기가 긴 변동금리조건이 유리하며, 반면 금리상승 가능성이 희박하다면 금리변동주기가 짧은 변동금리 조건이 유리하다. 둘째, 대출취급수수료를 포함한 차입비용을 비교해야 한다. 대출 시 소요되는 설정료, 감정료, 인지세 등의 부대비용에 대해 감면이나 면제가 가능한 경우는 없는지에 대해 따져본 후 결정하는 것이 좋다. 셋째, 대출기간은 자금계획을 토대로 정확하게 산정해서 결정한다. 단기대출은 일반적으로 1년을 기준으로 하여 3년에서 5년까지 연장이 가능한 상품으로 구성되어 있으며, 장기대출인 모기지론의 경우에는 10년에서부터 최고 30년짜리 상품까지 다양하게 선택할 수 있다. 이 외에도 매입하려는 주택에 이미 대출이 받아져 있는 경우에는 기존대출을 승계하는 방안과 새로 대출을 받는 것을 비교해 볼 필요가 있으며, 대출금을 조기에 상환해야 할 경우에는 중도상환과 만기상환 중 어떤 쪽이 유리한지 살펴본 후 결정하는 것이 유리하다. 한편, 직장인이 내 집 마련이나 혹은 다른 집을 사서 이사할 때 주택담보대출을 받는다면 우선적으로 연말정산 소득공제를 염두에 두고 진행하는 것이 효과적이다. 이는 근로소득자로서 세대주인 사람이 본인 명의의 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 주택을 취득할 때 해당 주택을 담보로 제공하고 받는 대출을 그 대상으로 한다. 이 때 세대주가 아니어도 근로소득자인 본인 명의의 주택에 대해 본인 명의의 대출을 받는다면 소득공제가 가능하지만 근로소득자가 아닌 자영업자 등은 소득공제 대상에서 제외된다. 그리고 소득공제를 받을 수 있는 대출 조건도 별도로 정하고 있다. 대출금의 상환기간이 15년 이상(원금상환 거치기간 3년 이하)인 장기대출 조건이어야 하고, 소유권이전이나 보전등기일로부터 3개월 이내에 받은 대출금 이어야 한다(주택을 구입하면서 전 소유자의 장기대출을 승계하는 경우에도 가능). 그래서 이러한 요건을 갖춘 경우에는 연간 대출금 이자상환액에 대해 1000만원을 한도로 소득공제를 받을 수 있다. 가령 연간 소득이 4천만원인 근로소득자가 1년 동안 5백만원의 대출 이자를 부담했다면 연말정산을 통해 약 93만원의 세금을 돌려 받을 수 있어 그만큼 이자부담이 줄어들게 된다. 알아두면 유용한 정보. 소득공제는 대출기간이 15년 이상인 장기대출 이어야 가능하지만 그렇다고 해서 그때까지 대출금을 계속 보유해야 하는 것은 아니다. 즉, 상환기간 15년 이상인 장기대출을 받은 후 중간에 돈이 생겨 대출금을 전부 또는 일부를 미리 갚더라도 이미 받은 소득공제에 대해 미리 갚았다는 이유로 세금을 추징하지는 않는다. 대신에 대출금을 기한 전에 상환함에 따라 중도상환수수료를 부담해야 하는 경우가 있지만 이 때에도 중도상환수수료는 상환금액의 1~2% 수준이어서 대개는 소득공제 두 번 이상만 받으면 중도상환수수료보다 소득공제에 따른 세금혜택이 더 커진다. 단기간에 대출을 모두 갚을 예정이라면 모를까 그렇지 않다면 장기대출을 통해 소득공제를 받는 것을 고려할 만 하다.