`반값 아파트` 재원, 이렇게 마련해라

[이데일리 문주용기자] 토지임대부 주택분양, 환매조건부 주택분양 등 `반값 아파트` 아이디어의 최대 난제는 재원을 어떻게 마련하느냐는 점이다.

이에 대해 양도소득세를 면제해주는 대신, 그만큼 채권을 매입하도록 의무화하고, 이 재원을 활용하자는 제안이 채권시장 전문가로부터 나와 주목받고 있다.

이를 통한 조성할 수 있는 자금은 최대 93조원으로, `반값 아파트` 실현을 위한 재원으로 충분하다는 지적이다.

◇`양도세 면제-채권 매입의무화` 방안이란?

이같은 아이디어를 낸 사람은 채권시장 전문가로 널리 알려져 있는 `코리아본드웹`사의 정명수 시장분석팀 부장.

정 부장은 "정부의 `양도세 정책`에 대한 거부감으로 숨어버린 주택 매물을 불러내서 막힌 시장을 풀어주자는 뜻에서 양도소득세를 조건부 면제하는 방안을 생각해 볼 수 있다"며 "무작정 양도세를 면제하는 것이 아니라, 세금에 공공성을 부여하자는 취지"라고 말했다.

정 부장이 제시한 아이디어는 간단하다.

일정기간을 정해놓고 양도세를 면제하는 대신, 그 세액에 해당하는 만큼 채권(일종의 장기 주택채권)을 매입하도록 의무화한다. 물론 이 채권에 대해 이자를 지급하고, 이자 소득에 대해선 정부가 과세를 한다. (이자소득세는 양도세에 비해 월등히 적다)

만기전에 채권을 매각할 경우 양도소득세를 그대로 물리거나, 기간을 정해 세율을 정해서 차율에 따라 물린다.

정부는 채권 발행을 통해 확보한 재원으로 토지임대부 분양을 위해 토지매입할 수 있다. 또 환매조건부 분양을 위해 주택마련 재원으로 사용하면 된다. 다른 공공주택 사업에 쓸수도 있다.

정 부장은 "이는 투기 거래자, 고가 아파트 소유자들에게 불로소득을 인정하자는 것이 아니라, 반대로 양도차익에 공공성을 부여하는 방안"이라며 "정부입장에서는 세금을 거둬 공공주택 재원으로 사용하는 것과 정책효과는 똑같다"고 주장했다.

◇양도세 조건부면제 방안의 장점은

이 방안의 장점은 여러가지다.

현행 제도로 보면, 고가 주택을 보유한 시장 참가자들은 ▲양도소득세 중과에도 불구, `끝까지 버틴다`는 선택과 ▲`50% 양도세를 물고 차익을 지금 현금화한다`라는 두가지 선택이 있다.

첫번째 선택을 하는 사람은 고가주택을 내놓을 의사가 없어 정부입장에선 양도소득세를 거둘 수도, 고가주택 매물화를 기대할수도 없는 이들이다.

두번째 선택을 한 사람들중 투기적 거래자들은 `그래도 은행 이자보다 부동산 투자 수익률이 높다`며 이후 보유에 대한 부담 때문에 지금 집을 내놓는 사람들이다. 주택이 매물화되는 점은 긍정적이지만, 불로소득이 현실화되고, 2차, 3차 부동산 투기에 나설 가능성이 높은 사람들이다.

그러나 양도소득세를 면제하는 대신 채권 매입을 의무화하는 `제3의 선택`이 있다면 달라진다.

보유세 부담 탓에 집을 팔고 싶은 사람들은 ▲`양도세 면제`라는 유인책 덕에 주택을 매물화하게 되고, ▲양도차익은 채권형태로 묶이지만, 시장금리대로 이자를 받을 수 있게 된다.(단, 목돈으로 못쓸 뿐이다)

또 ▲연금처럼 30년동안 이자를 받아 생활할 수 있고 각종 부동산 보유 세금에서 해방된다는 장점이 있다.

투기적 거래자라도 주택을 매몰로 내놓는 것은 물론이고, ▲양도차익 자체가 장기채권의 행태로 묶이기 때문에 2차, 3차 부동산 투기가 차단되는 효과가 있다. 레버리지에 의한 투기의욕 자체가 줄어든다.

정부 입장에서는 ▲주택 매물화에 따라 시장 안정이 가능해지고 ▲제2, 3의 부동산 투기 자금을 묶을 수 있고 ▲장기주택 사업을 위한 재원 조달이 쉬워진다. 토지임대부 주택분양이나, 환매조건부 주택분양등 서민 주택 정책을 실현할 수 있는 재원이 확보되는 셈이다.

◇조달할 수 있는 자금 규모는 

정 부장은 "지난해 우리나라 주택가격 총액이 공시지가 기준으로 1083조원, 올해 주택가격 총액이 1269조원"이라며 "극단적으로 지난해 집을 산 사람이 올해 집을 되판다고 할때, 186조원의 시세차익이 발생했다"고 말했다.

따라서 제3의 방안(양도세 면세-채권 매입의무화)을 통해 조성할 수 있는 자금은 최대 93조원(양도차익의 50%)이 된다. 이는 신도시 12개를 지을수 있는 규모라는 것.

정 부장은 "조달비용도 비교적 낮고, 채권 만기도 30년으로 길게 잡으면, 장기 주택사업등을 펼치기에 적합한 재원"이라며 "정부로서는 일정기간을 정해서(10년, 20년 콜옵션) 임대주택을 분양해서, 채권 원금을 상환해도 된다"고 말했다.

그는 "정부는 양도세 수입이 줄겠지만, 어차피 재정이 공공주택 사업등을 통해 서민주택환경 개선에 사용할 것인 만큼 채권 발행자금이 대신 하는 것일 분"이라고 설명했다.

토지임대부 분양, 환매조건부 분양등 `반값 아파트`정책은 논의가 구체화될 경우 이에 필요한 재원 조달 방안도 무성해질 전망으로 보인다.