[오피스텔 투자주의보]"강남권보다 금천·구로가 낫다”

서울 강남구 테헤란로 일대 오피스텔 밀집 지역 전경.(본 사진은 기사의 내용과 관련 없음).(서울연구소 제공)

[이데일리 김기덕 기자] 수익형부동산 대표 상품으로 각광받던 오피스텔에 대한 투자 매력도가 갈수록 떨어지고 있다. 입주 물량이 몰리는 상황에서 임대수익률이 역대 최저 수준으로 낮아지면서 점차 수요자들의 외면을 받고 있다.

다만 대다수 전문가들은 고강도 주택시장 규제를 피해 소형 아파트를 대체할 틈새 수익형 상품으로 여전히 오피스텔 투자가 유효하다고 조언한다. 특히 초기 자본금 투입이 많지 않고 배후수요가 많은 역세권 입지 등 투자수익률을 높일 수 있는 조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 지적이다.

건축법상 비주택… 대출 규제 등 자유로워

오피스텔은 건축법상 비주택으로 분류돼 대출 규제에서 자유롭다. 주택법상으로도 업무용 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않는다. 비주택이므로 신규 분양 단지에 대한 청약시에도 까다로운 청약 조건 적용을 받지 않는다. 대출 조건도 자유로운 편이다. 지난해 9·13 부동산 대책 이후 1주택 이상을 보유하면 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 주거용 오피스텔도 마찬가지다. 청약조정대상지역 기준 주택담보대출비율(LTV)· 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용받지만, 오피스텔은 이보다 완화된 조건을 적용받아 아파트에 비해 투자 여건이 훨씬 좋은 편이다.

그러나 올 들어 전국 오피스텔 수익률 5%선이 붕괴된데다 은행권 담보대출금리가 4~5%선까지 상승하면서 임대수익 확보에 빨간불이 켜졌다.

이런 상황에서 오피스텔 투자에 대한 옥석가리기가 필요하다는 지적이 나오고 있다. 가장 최우선적으로 고려할 부분은 수익형 부동산시장에서 스테디셀러로 꼽히는 역세권 입지다. 역세권은 지하철 외에도 시내 버스, 광역 버스 등 대중교통 인프라가 잘 형성돼 이동이 편리하다. 또 쇼핑·문화·편의시설 등 상권 발달해 있어 유동 인구는 물론 주변 수요가 꾸준하다 보니 낮은 공실률에 따른 안정적인 임대수익 창출이 가능하다.

실제 역세권을 갖춘 오피스텔은 수요자들 사이에서 높은 인기를 누리고 있다. 지난달 분양한 부천 ‘신중동역 랜드마크 푸르지오시티’ 오피스텔은 지하철 7호선 신중동역과 직통으로 연결되는 초역세권 입지로 주목을 받았다. 이 단지 1순위 청약 접수 결과 1050실 모집에 2만2651명이 몰려 최고 1451.75대 1, 평균 21.51대 1의 경쟁률을 기록하며 전 실 마감됐다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “오피스텔 수익률이 하락하고 분양가도 다소 높아졌지만, 여전히 주택에 비해 대출 규제가 자유로운것이 가장 큰 장점”이라며 “공실률이 낮아 꾸준한 임대수익을 노릴 수 있는 역세권을 노려볼 만 하다”고 조언했다.

“공실 위험 적고, 초기 자본금 적은 곳 투자”

오피스텔 수익률은 줄었지만 1~2인 가구 수가 지속적으로 늘면서 소형 아파트를 대체할 투자 상품으로 인기는 지속될 것이란 전망도 잇따른다. 여유 자금을 수익률 1%대 후반인 은행권 예·적금에 두는 것 보다 낫기 때문이다. 분양가가 많이 올랐지만 아파트 보다는 여전히 저렴한 것도 장점이다.실제 올 2월 기준 전국의 아파트 평균 전셋값은 2억2269만원으로 오피스텔 평균 매매 가격(2억1395만원)에 비해 높은 편이다.

대단지 오피스텔일수록 가격 상승률이 높게 나타났다. 부동산114에 따르면 지난 2017년 500가구 이상 오피스텔은 5.27%의 상승률을 보였다. 이는 400~500가구 3.73% △300~400가구 3.64% △200~300가구 2.35% △100~200가구 2.08% 등에 비해 높은 수준이다. 지난해도 전체적으로 가격 상승폭이 둔화됐지만 500가구 이상 오피스텔은 1.85%의 상승률을 거두면서 전체 평균(1.63%)보다는 높았다.

아울러 초기 투자금이 많지 않고, 공급 과잉에 따른 공실 위험이 적은 지역을 잘 골라 오피스텔 투자에 나서는 편이 유리할 것으로 보인다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 지역별로 신축 오피스텔을 비교해보면 강남권과 이 외에 변두리 지역 매매값(3.3㎡당)은 최대 50% 이상 차이가 나지만, 임대수익률은 비슷해 매입금이 적은 곳을 노리는 편이 낫다”며 “고층보다는 저층이 매매가가 저렴하지만 임대료는 비슷해 투자수익률 측면에도 유리할 수 있다”고 조언했다.