"2월 낙폭 컸던 리츠…추세적 반등 기대는 아직"

[이데일리 김보겸 기자] 지난 2월 주식보다 리츠 낙폭이 컸던 건 리츠의 가격 부담이 높았기 때문이라는 분석이 나왔다. 리츠 지수의 추세적 반등을 기대하기에는 아직 이르다는 판단이다.



홍지환 NH투자증권 연구원은 6일 “예상치를 웃돈 미국 개인소비지출(PCE) 물가지수와 부진했던 2023년 리츠 실적 가이던스 영향으로 글로벌 리츠 지수가 약세를 보였다”며 “미국 리츠가 5.97% 하락하며 지수 약세를 주도했고 홍콩 리츠는 링크 리츠?의 대규모 유상증자 발표에 13.04% 급락했다”고 밝혔다.

2022년 10월부터 3개월간 글로벌 리츠는 11% 상승하며 바닥 통과 기대감을 높였다. 하지만 2월에는 상승분 절반을 반납했다. 홍 연구원은 “적정 가격을 가늠해볼 수 있는 인컴 수익률의 매력도는 여전히 낮은 편”이라며 “지표 3개가 모두 투자 적기가 아니라는 신호를 보내고 있다”고 판단했다.

먼저 리츠의 향후 12개월 실적(FFO) 추정치 변화율이 2월 한 달간 연속 하락했다는 점을 들었다. 홍 연구원은 “FFO 추정치 변화율은 리츠 지수와 매우 밀접하게 움직여왔으며 실적 추정치가 연속적으로 상향 조정될 경우 리츠 지수의 랠리로 연결됐다”며 “최근 발표된 2023년 가이던스가 시장 기대치를 크게 하회했기 때문에 리츠 실적 추정치가 하락했다”고 분석했다.

실물 부동산 지표도 나쁘다고 봤다. 홍 연구원은 “2008년, 2020년 급락했던 상업용 부동산 거래 시장이 먼저 바닥을 형성하고 이후 리츠 지수가 상승하는 흐름이 관측됐다”며 “그러나 최근 높아진 이자 비용을 감당하지 못한 부동산의 부도 및 차압 사태가 발생하며 거래 시장은 여전히 침체된 상황”이라며 부동산 거래 시장이 회복 단계에 진입했다는 근거가 충분하지 않다고 설명했다.

과거에 순자산가치(NAV) 대비 리츠 시가총액이 20~25% 할인받는 구간에서 리츠 지수가 반등했다는 점도 짚었다. 2월 기준 미국 리츠 NAV 할인율은 -2.5%이며 할증 구간으로 진입하려면 금리 하락이라는 선행 조건을 충족해야 한다는 것이다.

홍 연구원은 “글로벌 리츠에 대한 단기(3개월) 축소, 장기(12개월) 중립 투자의견을 유지한다”고 밝혔다.