서울시 '35층 룰 폐지'…환경 분쟁 대배책도 필요[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정했다. 주요 내용은 ‘35층 룰’ 페지다. 서울시는 2014년에 아파트 최고 층수를 35층으로 제한했다. 그러나 도시 미관을 해치고 국민의 재산권을 침해한다는 이유로 9년만에 35층 룰을 폐지하기로 했다.

3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습. (사진=방인권 기자)

시장에서는 대체로 서울시의 35층 룰 폐지를 반기는 듯하다. 그러나 35층 룰이 폐지된다고 하더라도 아파트 층수를 높이는 데는 여러 가지 장애 요인이 있다.

대표적으로 고층 아파트가 지어지면 인근에 일조권 침해 등의 환경 분쟁이 필연적으로 발생한다. 법적으로 일조 침해에 따른 손해배상을 청구하려면 단순히 하루 일조량이 줄어들었다는 것만으로는 어렵고, 일조 침해의 정도가 일정한 수인한도를 넘어야만 한다.

법원에서는 동짓날 기준으로 9시부터 오후 3시까지 연속 2시간 이상을 충족하지 못하고, 아침 8시부터 오후 4시까지 총 일조 시간이 4시간 이상을 충족하지 못하면 일조 침해가 수인한도를 넘어선 것으로 본다. 이 경우 고층 아파트 건축주는 일조 침해를 당하는 인근 주민들에게 위자료와 일조 침해로 인한 집값 하락분을 손해로 배상해야 하고, 일조 침해가 심각한 경우에는 공사를 중단해야 할 수도 있다.

실제로 서울 관악구 미성건영아파트의 경우에도 용적율 인센티브를 받을 수 있을 것으로 기대해 공공재건축을 시도했지만 주변 일조 침해를 이유로 용적율 인센티브가 여의치 않자 결국 민간재건축으로 선회했다. 결국 층수 제한을 폐지한다고 하더라도 아파트 층수를 높일 수 있는지 여부는 따져봐야 한다는 것이다.

또 일조 침해로 인한 분쟁과 반대로 일조량이 너무 많아 문제가 되는 빛 공해로 인한 환경 분쟁도 예상된다. 고층 아파트 유리 외벽에서 반사된 빛이 인근 주택에 피해를 주는 것이다.

법원에서는 빛공해로 인한 손해배상을 쉽게 인정하지 않지만 △태양 반사광이 피해 건물에 유입되는 강도와 각도 △유입되는 시기와 시간 △피해이익의 내용 △가해 건물의 건축경위 및 공공성 △건물간의 이격거리 △토지 지용의 선후관계 △공법상 규제의 위반 여부 등 여러 가지 사정을 따져 빛공해로 인한 손해 여부를 판단한다.

실제로도 일부 사건에서 빛공해로 인한 위자료 상당액을 손해배상으로 지급하도록 하고, 빛 공해를 막기 위한 차단막 설치 등을 결정하기도 했다.

결국 ‘35층 룰’이 폐지되었으니 그에 따라 늘어나는 환경 분쟁에 대한 대비책도 마련이 필요하다. 환경분쟁조정위원회나 법원에서 이와 같은 환경 분쟁을 해결하는 역할을 하고 있지만, 이미 조정신청이나 소송이 제기된 이후에는 건축주와 인근 주민들 간에 갈등이 깊어져 원만한 해결을 기대하기 어렵다. 결국 이와 같은 갈등이 깊어지기 전에 미리 지자체 차원에서 세부적인 지침을 마련해 적극적으로 다툼을 중재할 필요가 있을 것이다.

김예림 변호사.