올해 종부세 실제부담 얼마나 늘까

[이데일리 문영재기자] 올해 공시가격 상승을 감안하면 종합부동산세가 `세금폭탄` 수준이라는 지적이 나오고 있다. 실제 부담이 어느정도 늘어나는 것일까.

올해 공시지가 가격 상승을 감안할 때 10억원짜리 아파트의 종합부동산세 부담액이 8배 이상 뛸 것으로 추정되지만 실제 세부담은 최대 3배 정도가 될 것이라는 게 정확한 계산이다.

국세청은 1일 건교부가 전국 871만 가구의 공동주택 공시가격을 확정함에 따라 부동산 보유자들이 종합부동산세등 보유세 부담액을 쉽게 확인할 수 있도록 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 `주택 가격대별 종부세등 보유세 조견표`를 공개했다.

조견표에 따르면 올해 공시가격 기준 10억원짜리 아파트의 종합부동산세 부담액이 지난해보다 8배 이상 늘어나는 것으로 되어 있다. 

그러나 국세청이 공개한 조견표에는 세부담 상한선과 물건별, 지역별 조건이 전혀 반영되지 않았기 때문에 실제 보유세 부담액과 다소 차이가 있다고 지적했다. 

물론 올해부터 종부세 부과대상이 ▲9억원에서 6억원으로 강화되고 ▲과표적용률이 50%에서 70%상향 조정되며 ▲세부담 상한선이 1.5배에서 3배(200%)로 확대됨에 따라 고가주택 보유세가 껑충 뛰는 것은 사실이다.

고가주택 공시가격이 30% 상승한 경우 보유세 부담은 지난해에 비해 2~3배 정도 늘어날 것으로 보인다. 이에 반해 6억원 이하 아파트는 공시가격 상승률과 비슷한 수준으로 증가한다.

납세자들이 조견표를 보려면 국세청 홈페이지에서 왼쪽 상단의 `국세정보서비스→신고납부요령→종합부동산세→보유세 조견표`의 순서로 접속하면 된다.

◇공시가격 6억초과 경우에만 종부세 부담

주택 보유세는 크게 재산세와 종부세로 나눠진다. 공시가격 6억원 이하 주택은 재산세만 내고 6억원을 초과하는 주택은 따로 종부세를 내야 한다.

재산세는 7월에, 종부세는 12월에 각각 부과된다. 부과기준일은 6월1일 현재 주택 소유자다. 재산세는 누진세율을 적용해 과표 4000만원 이하 0.15%, 4000만~1억원 0.3%, 1억~3억원 0.5%의 세율이 적용된다.

2008년까지는 공시가격의 50%만 과표(세금을 매기는 기준)로 삼는다. 특히 공시가격 6억원 미만 주택을 갖고 있는 1주택자의 재산세는 2008년까지 큰 변화가 없다.

예컨대 공시가격 3억원짜리 아파트라면 올해 과표는 1억5000만원이 된다. 1억5000만원에 구간별 세율을 적용하면 49만원이다.

즉 4000만원 이하에는 0.15%의 세율이 적용돼 6만원(4000만원×0.15%)의 세금이 부과된다. 이어 `4000만원 초과~1억원 이하` 구간에는 0.3%의 세율이 적용돼 18만원(6000만원×0.3%), `1억원 초과~10억원 미만`에는 0.5%의 세율이 적용돼 25만원(5000만원×0.5%)이 부과된다. 따라서 총재산세(6만원+18만원+25만원)는 49만원이다.

여기에 재산세의 20%(49만원×20%)인 지방교육세와 재산세 과표의 0.15%(1억5000만원×0.15%)인 도시계획세가 더해진다. 이에 따라 총재산세는 재산세(49만원)과 지방교육세(9만8000원), 도시계획세(22만5000원)를 합친 81만3000원이 된다.

◇공시가격 8억 APT, 보유세 부담 240만원

올해부터 종부세 부과기준이 9억원에서 6억원으로 낮춰지기 때문에 세율구간도 ▲6억~9억원 1% ▲9억원 초과~20억원 1.5% ▲20억원 초과~100억원 2% ▲100억원 초과 3% 등 4개 구간으로 세분화된다. 또 종부세 과표적용률이 50%에서 70%로 높아진다.

예컨대 공시가격 8억원짜리 아파트의 종부세는 6억원 초과분인 2억원(8억원－6억원)에다 과표적용률 70%를 곱한뒤 세율 1.0%를 다시 곱하면 140만원이 나온다. 그러나 이 금액이 종부세는 아니다. 이미 낸 재산세에서 6억원 초과분인 2억원에 대한 재산세를 빼줘야 하기 때문이다.

이 집의 재산세는 174만원(4000만원×0.15%=6만원, 6000만원×0.3%=18만원, 3억원×0.5%=150만원)이다. 여기서 6억원 초과분인 2억원에 대한 재산세는 `2억원×50%(과표적용률)×0.5%`로 50만원이다.

결국 140만원에서 50만원을 뺀 90만원이 종부세가 된다. 결론적으로 이 아파트는 재산세 174만원과 종부세 90만원을 합친 240만원을 내야 한다.

국세청 관계자는 "이번에 공개한 종부세 세부담 조견표는 시·군·구별 재산세 탄력세율과 감면 적용, 세부담 상한액 등으로 인해 개인별로 차이가 생길 수 있다"며 "다만 납세자의 편의를 위해 제공하게 됐다"고 말했다. 

그러나 2009년에는 종부세 과표 적용비율이 6억원 초과분의 100%까지 높아지면서 `보유세 부담`이 더욱 커질 전망이다.

◇고가2주택자 올해안에 팔아야 양도세 부담 덜어

현재 양도세는 `(양도차익－장기보유특별공제－기본공제)×양도세율－자진납부세액공제(산출세액의 10%)+주민세(10%)`의 산식으로 계산된다.

양도세율은 ▲과표 1000만원 이하 9% ▲1000만원 초과~4000만원 18% ▲4000만원 초과~8000만원 27% ▲8000만원 초과 36% 등이다.

정부의 8·31 부동산 대책에 따라 1주택자와 달리 2주택자는 양도세 부담이 크게 늘어난다. 2주택자인 A씨가 4년 전에 2억원(기준시가 1억4000만원)에 산 아파트를 이달 중에 4억원(기준시가 2억8000만원)에 판다고 가정해보자.

투기지역이나 6억원 이상 고가주택, 1가구 3주택자가 아니면 양도세는 기준시가로 부과된다. 장기보유공제, 기본공제 등을 다 뺀 금액이 1억원이라면 양도세는 2430만원이다.<(1000만원×9%)+(3000만원×18%)+(4000만원×27%)+(2000만원×36%)> 여기서 주민세와 기간내 자진납부세액공제는 계산에 포함되지 않았다.

그러나 8·31대책으로 2007년부터 2주택자가 집을 팔 때 양도세는 실거래가를 기준으로 양도차익의 50%를 단일세율로 부과한다.

이에 따라 A씨가 내년에 같은 가격으로 아파트를 판다면 1억원에 가까운 세금을 내야 한다. 때문에 2주택자들이 양도세를 적게 내려면 올 연말까지 집을 팔아야 한다.

◇주택 가격대별 종부세등 보유세 조견표(자료 국세청, 단위 : 천원)