오래된 부동산은 양도보다 증여가 유리

[조선일보 제공] Q. 저는 1가구 2주택자입니다. 2주택 모두 강남지역에 있으며 취득한지도 모두 오래된 아파트입니다. 둘 중 하나는 올해 양도해야 하는데 양도소득세가 커서 걱정입니다. 내년부터는 2주택자에 대하여 양도소득세가 중과된다는데 올해안에 팔 수 있을 지 불안하기만 합니다. 세금을 줄일 수 있는 방법은 없는지요.

A. 상담자의 경우, 가능하면 올해안에 아파트 1채를 양도하는 것이 좋습니다. 양도소득세가 적게 산정되는 아파트를 먼저 양도하시길 바랍니다. 1가구 2주택자에 대해서는 내년부터 50%의 높은 양도소득세율이 적용됩니다. 뿐만 아니라 내년부터 1가구 2주택자에 대하여는 양도소득금액 산정시 양도차익에서 공제되는 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

따라서 상담자와 같이 오래된 주택을 2채 이상 보유하고 있는 분들은 내년 이후에는 아예 양도할 생각을 하지 말아야 할 것입니다. 만일 올해 안에 양도하지 못한다면 어떻게 해야 할까요. 세법이 개정될 때까지 무한정 기다려야 할까요. 그럴 수는 없을 것입니다. 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 제3자에게 양도하는 대신 자녀, 친지 등에게 증여하는 방법을 택하는 것입니다. 왜냐하면 오래되어 양도차익이 크게 산정되는 부동산의 경우, 보통 증여세가 양도소득세보다 작기 때문입니다.

상담자의 경우 양도하려는 아파트의 양도가액이 8억원이고 취득가액 등 필요경비의 합계액이 2억원 이어서 양도차익이 6억원이라고 가정합시다. 이 경우 양도소득세는 약 2억200만원인 반면 증여세는 약 1억6200만원입니다. 만일 자녀가 둘이라면 아파트지분의 절반씩 증여하면 증여세가 1억2600만원으로 더욱 낮아진다는 것도 주목할 필요가 있습니다.

양도대신 증여를 선택하는 경우 주의해야 할 점이 있습니다. 증여받은 자녀 또는 친지가 반드시 5년 후에 양도해야 하는 것입니다. 만일 5년 내에 양도하면 당초 증여자가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 재계산하도록 세법에 규정되어 있기 때문입니다. 즉 증여받은 자녀나 친지 등이 증여세와 양도소득세를 냈다고 하더라도 이를 인정하지 않고 처음부터 당초의 증여자가 양도한 것으로 보기 때문입니다. 이렇게 5년의 기간을 두는 이유는 양도소득세를 회피할 목적으로 친지 등에게 위장 증여한 후 곧바로 양도하는 것을 막기 위해서 입니다. 이같이 5년내에 양도하여 양도소득세를 재계산하는 경우에는 당초 납부했던 증여세는 도로 돌려받을 수 있습니다.

남시환 공인회계사