(생활속 세금이야기)비사업용 토지란 무엇인가

[이데일리 주용철 칼럼니스트] 아직 국회의 통과절차가 남아있지만 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지에 대해서는 내년부터 전면 실거래가 과세로 전환되고 2007년부터는 60%의 높은 세율 적용이 예정되어있다.

이는 토지시장에 엄청난 충격을 예고하고 있는 데 특히 나대지등의 경우 현행 과표가 시세를 전혀 반영하지 못하고 있는 사례가 많기 때문에 과표가 실거래가로 현실화될 경우 커다란 세부담의 증가가 있을 수 있다.

인천에 소재하는 6천평정도의 나대지를 예로 들어보자. 이 토지의 현재 비투기지역내에 소재하고 있으며 기준시가는 8억2천만원이고 시가는 18억원이다.

올해까지 이 토지를 양도하는 경우 기준시가를 기준으로 세금을 내기 때문에 7천만원정도의 세금이 산정된다. 내년이후에 양도하는 경우라면 실거래가로 세금을 내야하고 2억3천만원정도의 세금을 내야한다. 거의 3배에 가까운 세금이다. 게다가 2007년부터 장기보유특별공제가 배제되고 세율도 60%의 세율이 적용된다면 4억8천만원으로 7배가까운 세부담증가가 있게 된다.

그렇다면 먼저 이렇게 중과세되는 비사업용토지가 무엇인지 알아볼 필요가 있다. 지금 국회에 계류중인 개정세법안에 의하면 비사업용토지는 크게 여섯가지로 구분된다.

첫째, 전답 및 과수원과 같은 농지로서 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지는 중과세된다. 즉, 농지소재지에 거주만 해서도 안되고, 멀리 떨어져 살면서 농사만을 짓는 경우도 중과세되는 것이다.

오로지, 재촌자경을 한 농지소유자만 양도소득세 중과세를 면하게 되는 것이다. 또한 특별시, 광역시, 시지역내의 도시지역에 소재하는 농지의 경우 해당 편입일부터 일정기간내 처분하지 않을 경우 비록 재촌자경하더라도 중과세를 당하게 된다.

둘째로는 임야로서 임야는 원칙적으로 중과세한다. 다만, 산림법등에 의해서 보호되는 임야, 공익상필요등에 의해서 정해진 임야등은 그 소유권행사등에 이미 제한이 되고 있으므로 중과세되지 않는다. 또한 일정요건을 갖추고 임야소재지에 거주하는 경우도 중과세에서 제외된다.

세 번째로는 목장용지로서 축산업을 영위하지 않는 사람이 소유하는 토지에 대해서 중과세한다. 또한 축산업을 영위하더라도 축산용토지로서 필요한 일정면적을 초과한 토지에 대해서도 중과세한다. 즉, 축산업을 영위하는 사람이 보유하는 일정면적내의 토지에 대해서만 중과세를 면할 수 있는 것이다. 다만, 이경우에도 특별시, 광역시, 시지역내의 도시지역에 소재하는 농지의 경우 해당 편입일부터 일정기간내 처분하지 않을 경우 중과세를 하게 된다.

네 번째로는 농지, 임야 및 목장용지 이외의 나대지등으로 원칙적으로 중과세한다. 다만, 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지와 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지는 중과세하지 않는 다. 결국 공장용건축물의 부속토지로서 입지기준면적 초과토지, 상업용건축물 부속토지로서 기준면적초과토지, 나대지, 잡종지등이 전부 중과세에 해당된다.

다섯 번째로 주택부속토지 중 일정면적을 초과하는 토지도 중과세대상이 된다.

여섯 번째로 일정 별장용 토지도 중과세된다. 기타 이미 언급한 토지와 유사한 토지로서 사업이나 주거와 직접관련이 없는 일정토지도 중과세 한다.

즉, 대부분의 비사업용토지에 대해서 중과세를 예정하고 있는 것이다. 또한, 중과세의 범위도 상당히 유연하게 적용할 수 있도록 되어있는 데, 위의 개정법률안을 보면 상당히 많은 위임규정이 있는 것을 알 수 있다. 즉, 토지시장의 과열이 예상되는 경우 국회통과절차가 필요없는 시행령을 개정함으로서 과세의 범위를 대폭확장할 수도 있는 것이다.

이러한 상황에서 향후 투기적 수요로 토지를 취득하기는 어려울 듯싶다. 이미 보유한 경우에는 토지를 개발하여 양도하지 않는 한 중과세를 면할 수없고 따라서 무분별한 토지개발이 이루어질 가능성 또한 배제하기 힘들다.

토지 공급의 측면에서도 과중한 양도세부담 때문에 원활한 토지공급이 상당히 제한될 가능성이 있다.

결국 이번 개정세법안이 통과되는 경우 비사업용토지를 보유한 사람은 유예기간을 최대한 활용하여 내년까지 토지를 처분하는 것이 세금의 측면에서 유리하다. 만약 그 기간을 넘긴다면 비사업용토지를 사업용토지로 전환하여 양도해야 불이익을 면하게 되며 개발의 여지가 없는 토지라면 상당기간 자금이 묶일 수 있음을 유의해야 한다.