[최인용세무사의 절세 가이드]양도세 중과피하려면…증여로 주택수 줄여라

[최인용 가현택스 대표세무사]조정지역(서울 및 세종신도시 경기 일부 와 부산 등 일부지역)에서는 다주택자 들에 대한 양도소득세 중과세가 될 예정이다. 오는 2018년 4월 1일 이후에는 다주택자에 대한 중과세가 부활한다. 2주택 이상은 10%의 추가 세율이 붙고, 3주택 이상은 20%이상의 추가 세율이 붙는다. 따라서 다주택자는 지금 양도나, 증여, 혹은 계속 보유에 대한 선택을 앞두고 있다. 주택임대사업 등록을 통해 주택수를 줄이는 방법, 양도를 통해 주택을 줄일 수 있는 방법도 있지만, 양도에는 시간이 필요하다. 오늘은 증여를 통해 주택수를 줄이는 방법을 알아보자.

① 다주택자는 증여로 절세가 가능하다.

증여는 배우자나 자녀에게 증여하는 방법이 일반적이다.

배우자에게 하는 증여는 6억원까지 증여세가 없다. 그러나 배우자는 같은 세대원이므로 2주택인 사람이 배우자에게 1주택을 주었다고 해도 세대별은 합산되어 1세대 1주택 비과세는 적용 받을 수 없다. 배우자에게 하는 증여는 종합부동산세와 향후 양도소득세 절감 측면에서는 유리 할 수 있다.

자녀에게 하는 증여는 5000만원(미성년자 2000만원)까지 증여세를 내지 않는다. 이 이상의 금액에 대해서는 증여세를 부담하게 된다. 30세 이상이거나 결혼을 통해 세대가 분리된 자녀에게 하는 증여는 자녀가 1세대 1주택이 되는 경우 향후 양도소득세를 비과세로 줄일 수 있으므로 증여가 유리하다. 증여세는 누진구조로 되어 있어 자녀와 손주 배우자까지 분산 증여하는 경우 더욱 효과가 크다.

② 특수관계자에 대한 증여는 채무를 같이 주는 경우 유리할 수 있다.

특수 관계자에 대한 증여는 채무나 보증금을 같이 주는 경우 부담부 증여가 된다. 예를 들어 6억원의 아파트에 4억원의 보증금이 있는 것을 증여한다면, 순수하게 준 2억원에 대해서는 대가 관계가 없으므로 증여세가 과세된다.

4억원에 해당하는 부분은 증여자가 갚아야할 채무를 자녀에게 넘겨준 것으로 대가 관계가 있다고 보아 양도를 한 것이다. 따라서 이 부분은 양도소득세가 과세 된다.

취득가액이 높거나 1세대 1주택 비과세 규정등을 활용한다면, 양도소득세가 과세되는 편이 전체의 세금을 줄일 수 있으므로 부담부 증여는 유리할 수 있다.

부담부 증여시에는 채무를 받은 자녀가 그 채무를 본인이 변제 하였는지 사후관리 하므로 채무의 변제까지 유의하여야 한다.

③ 특수 관계자 간의 매매 저가양도도 가능할까?

다만 대가의 지급 관계가 확실한 경우 매매가 가능하다. 특수 관계자 간의 거래는 때로 저가로 양도 할 수도 있다. 이 경우 증여세법상의 저가 양도기준은 시가보다 30%적게 거래하거나 총 가액의 3억원만큼 차이나는 금액중 적은 것으로 인정하는 것이다. 즉 저가로 팔더라도 이이상 저가로 거래되면 증여세가 과세된다.

④ 증여시의 유의사항

증여재산은 기본공제가 되지만 증여시에는 10년간 증여한 가액이 합산된다. 따라서 10년이내 증여한 재산이 있다면, 합산하여 과세 되므로 다른 증여재산이 있는지 확인한다.

특히 상속시에는 상속인에게 사망일로부터 10년 내 증여한 재산가액에 대해 상속세 계산시에 합산된다. 따라서 부모님의 건강이 나빠지기 전부터 미리 증여 계획을 세워야만 상속재산에 합산되지 않는다.